Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps restée en marge des destinations « classiques » pour maisons de vacances, la Serbie est en train de se faire une place sur la carte européenne des résidences secondaires. Entre montagne, campagnes viticoles, villes historiques et capitales régionales dynamiques, le pays attire désormais à la fois la diaspora, des Européens en quête de prix accessibles et une nouvelle génération d’investisseurs locatifs.
La dynamique du secteur s’appuie sur une économie solide, un marché qui se stabilise après une période de forte hausse, des conditions d’acquisition relativement souples pour les investisseurs étrangers, et des rendements locatifs compétitifs, notamment pour les résidences de tourisme et la location saisonnière.
Un contexte économique et immobilier propice aux résidences secondaires
Le marché des résidences secondaires en Serbie ne se comprend qu’en regardant d’abord la dynamique globale de l’immobilier résidentiel. Ces dernières années, le pays a cumulé plusieurs signaux favorables : croissance économique, flux soutenus d’investissements étrangers, hausse des revenus, et amélioration des indicateurs de crédit souverain.
Taux de croissance annuel projeté pour l’économie serbe à moyen terme, selon les dernières projections.
Cet environnement macroéconomique, combiné au projet « Leap into the Future – Serbia EXPO 2027 » qui représente quelque 17,8 milliards d’euros d’investissements annoncés, nourrit une demande durable pour le résidentiel. Les infrastructures (routes, autoroutes, modernisation ferroviaire, aéroports) progressent, ce qui réduit les temps de trajet vers les zones touristiques et renforce l’attrait des résidences secondaires utilisées à la fois pour les vacances et pour la location saisonnière.
Au troisième trimestre 2024, les prix des appartements ont progressé de 4,69 % sur un an.
Cette stabilisation dans la hausse, couplée à un coût de la vie encore nettement inférieur à l’Europe de l’Ouest, crée une fenêtre intéressante pour l’achat de résidences secondaires : le marché n’est plus en surchauffe, mais il reste clairement orienté à la hausse.
Où acheter sa résidence secondaire en Serbie ? Panorama des zones clés
Le marché des résidences secondaires serbes se structure autour de plusieurs grands types de localisations : les pôles urbains (Belgrade, Novi Sad, Niš, Kragujevac), les stations de montagne (Kopaonik, Zlatibor, Stara Planina), certains bourgs historiques ou viticoles, et un chapelet de petites municipalités rurales où les prix restent très bas mais où la dimension « maison de campagne » domine sur la logique de rendement.
Belgrade : un marché cher, dynamique, et très orienté investissement
Pour les résidences secondaires urbaines, Belgrade reste le point focal. Le prix moyen s’y situe autour de 2 990 €/m² à la mi‑2025, mais cette moyenne cache d’énormes disparités. Dans les quartiers les plus recherchés – Savski Venac, Stari Grad, Vračar – on dépasse largement les 4 000 €/m², avec des pointes très nettement au‑dessus sur certains programmes de luxe.
La capitale concentre plus de la moitié de la valeur de toutes les transactions d’appartements réalisées dans le pays sur les neuf premiers mois de 2024. Pour un investisseur qui veut conjuguer usage personnel (séjours en ville, télétravail, vie culturelle) et mise en location courte durée le reste du temps, Belgrade est une évidence. La demande locative y est tirée à la fois par :
– les expatriés (notamment Russes, Ukrainiens, Israéliens depuis les derniers chocs géopolitiques),
– les digital nomads et travailleurs du secteur IT,
– la communauté étudiante,
– le tourisme urbain en forte progression.
En décembre 2024, le loyer mensuel moyen affiché pour un studio en location classique était d’environ 500 €.
Novi Sad : la ville-festival qui séduit investisseurs et acheteurs loisirs
Deuxième ville du pays, capitale de la Voïvodine et pôle technologique, Novi Sad s’impose comme un marché pivot pour les résidences secondaires. Le prix moyen avoisine 2 483 €/m² à la mi‑2025, avec des appartements neufs dans les meilleurs emplacements à partir d’environ 2 000 €/m², et des zones plus périphériques autour de 1 200 à 1 400 €/m².
Novi Sad cumule plusieurs atouts pour un achat de maison de vacances :
– la proximité de Belgrade,
– la présence de l’EXIT Festival (plus de 200 000 visiteurs et 120 pays représentés en 2023),
– un centre historique agréable,
– des quartiers en bord de Danube où les résidences secondaires se prêtent parfaitement à la location saisonnière.
Les rendements locatifs pour les appartements y oscillent autour de 4 à un peu plus de 4 % en moyenne, mais les biens bien placés, particulièrement près des universités ou en zone touristique, peuvent faire mieux, surtout en combinant courte et moyenne durée.
Niš, Kragujevac, Subotica : le triangle des villes « accessibles »
En dehors des deux grands pôles, d’autres villes régionales tirent leur épingle du jeu. Niš, grande ville historique du sud, affiche des prix autour de 1 661 €/m² en moyenne, avec des appartements neufs en centre‑ville aux alentours de 1 700 €/m². Kragujevac, dopée par l’industrie automobile et des investissements industriels lourds, se situe autour de 1 478 €/m². Subotica, proche de la frontière hongroise, tourne autour de 1 304 €/m².
Dans certaines villes serbes, la résidence secondaire est souvent un appartement utilisé par la famille le week-end ou l’été, puis loué à des étudiants, des salariés de l’industrie ou des touristes le reste de l’année. Cette pratique est facilitée par des loyers plus bas qu’à Belgrade et Novi Sad, rendant l’accès au marché immobilier plus abordable.
Stations de montagne et campagnes : le cœur du marché des maisons de vacances
L’autre grand pilier du marché des résidences secondaires en Serbie, c’est la montagne. Kopaonik, Zlatibor et Stara Planina constituent un véritable « triangle » de tourisme de montagne, avec un écosystème de luxe évalué à plusieurs centaines de millions, voire plus d’un milliard d’euros pour Kopaonik à lui seul, si l’on additionne les investissements et les retombées touristiques.
Ces stations attirent une clientèle prête à investir lourdement dans des appartements en résidence de tourisme, des chalets, ou des petites maisons à louer en courte durée. Dans ces zones, les rendements saisonniers peuvent atteindre 12 à 15 % pendant les pics de fréquentation, notamment en hiver et certaines périodes estivales. Pour un acheteur de résidence secondaire, cela signifie la possibilité de financer une partie substantielle de l’investissement grâce aux nuitées payées par les touristes.
En parallèle, un nombre croissant de villages de campagne et de bourgs pittoresques – parfois à moins de deux heures de route de Belgrade ou Novi Sad – proposent des maisons (« kuća ») à partir de 20 000 à 30 000 € dans certaines zones, voire moins, avec jardin, grange ou verger. Ces biens, souvent à rénover, sont typiquement achetés par :
Le marché de l’immobilier rural en Serbie attire principalement trois types d’acheteurs : des Serbes expatriés souhaitant maintenir un lien avec leur pays d’origine, des citadins (notamment de Belgrade ou Novi Sad) en quête d’une résidence secondaire pour les week-ends, et quelques étrangers séduits par le charme de la campagne et les prix d’acquisition très attractifs.
Pour l’instant, ces résidences secondaires rurales restent surtout des lieux de villégiature personnels, même si la montée du tourisme vert et des plateformes de location pourrait progressivement en faire des produits d’investissement.
Focus : Kosjerić, laboratoire rural des locations de courte durée
Un exemple intéressant de marché de résidence secondaire très rural, déjà fortement connecté aux plateformes type Airbnb, est la municipalité de Kosjerić, en Serbie centrale. On y recense une poignée de logements disponibles à la location de courte durée, quasi exclusivement des maisons entières, à 1 ou 2 chambres, pouvant accueillir en moyenne 4 à 6 personnes, souvent disponibles une grande partie de l’année.
Les données montrent des revenus mensuels très dispersés : les meilleurs 10 % des biens dépassent 2 500 $ de revenu mensuel, tandis que la médiane tourne autour de 336 $ et le quart inférieur autour de 148 $. Les taux d’occupation vont de 12 % pour les biens en bas de tableau à plus de 85 % pour les meilleurs, avec un prix moyen par nuit d’environ 48 $ pour la médiane, jusqu’à plus de 110 $ pour le haut de gamme.
Kosjerić illustre un mouvement de fond : même dans une micro‑destination quasi inconnue à l’international, une poignée de résidences secondaires très bien positionnées, bien équipées et bien promues peuvent dégager des revenus confortables, surtout en haute saison (novembre, octobre, décembre dans ce cas précis).
Les acheteurs de résidences secondaires en Serbie se heurtent à un spectre de prix extrêmement large selon l’emplacement, le type de bien et son standing. On peut néanmoins dresser une grille de lecture utile à partir des données disponibles.
Comparaison de prix dans les grandes villes
Le tableau ci‑dessous synthétise les prix moyens au mètre carré dans plusieurs villes clés, tous types d’appartements confondus, autour de la mi‑2025.
| Ville | Prix moyen appartement (€/m²) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Belgrade | ~2 990 | Capitale, forte pression de la demande |
| Novi Sad | ~2 483 | Pôle tech, festival, forte demande locative |
| Niš | ~1 661 | Ville historique du sud, marché en rattrapage |
| Kragujevac | ~1 478 | Hub automobile, demande en forte hausse |
| Subotica | ~1 304 | Proche Hongrie, yields locatifs solides |
Dans Belgrade même, l’écart entre quartiers est considérable. Des communes comme Savski Venac, Stari Grad ou Vračar affichent des valeurs supérieures à 4 000 €/m², tandis que certains secteurs plus périphériques peuvent encore proposer des biens en dessous de 2 000 €/m², voire proche de 1 350 €/m² pour les appartements anciens les moins chers vendus récemment.
Ordres de grandeur pour les biens de loisir
Pour une résidence secondaire, les typologies les plus courantes et leurs fourchettes de prix sont les suivantes (hors exception de très grand luxe) :
| Type de bien | Localisation typique | Fourchette indicative de prix (€/m²) |
|---|---|---|
| T1/T2 neuf en centre de Belgrade | Vračar, Stari Grad, Savski Venac | 3 000 – 4 500 (bien au‑delà sur le très luxe) |
| T1/T2 en périphérie de Belgrade | Novi Beograd, Zemun, Rakovica | 1 600 – 2 700 |
| Appartement neuf à Novi Sad | Liman, Danube, quartiers centraux | 1 800 – 2 800 |
| Appartement en ville secondaire (Niš…) | Centre et boulevards | 1 300 – 2 200 |
| Appartement en station de montagne | Kopaonik, Zlatibor | 2 000 – 3 500 selon la résidence |
| Maison de village (« kuća ») | Campagne, petites municipalités | À partir de 20 000 – 30 000 € le bien |
Ces fourchettes ne tiennent pas compte des éventuels coûts de rénovation, qui peuvent varier de 500 à 2 000 €/m² selon l’ampleur des travaux, les matériaux choisis et la localisation. Une maison très bon marché à l’achat peut donc, au final, représenter un budget global proche d’un appartement neuf dans une ville moyenne.
Rendements locatifs et usage mixte des résidences secondaires
Pour beaucoup d’acheteurs, la résidence secondaire en Serbie n’est pas seulement une maison de vacances : c’est aussi un actif générateur de revenus locatifs, particulièrement via les plateformes de location de courte durée. Le pays dispose déjà de près de 32 000 appartements de vacances disponibles à la nuitée, avec des tarifs pouvant démarrer autour de 20‑25 € la nuit dans certaines zones.
Rendements locatifs globaux et par ville
Les données disponibles indiquent des rendements bruts encore attractifs pour les investissements résidentiels, même si une normalisation est attendue.
| Localisation / segment | Rendement locatif moyen estimé | Tendance attendue |
|---|---|---|
| Grandes villes (Belgrade, Novi Sad) | ~4 – 4,4 % | Stabilisation vers 5 % à moyen terme |
| Principales villes hors capitale | ~4 – 4,5 % | Potentiel légèrement supérieur |
| Stations de montagne (peak saison) | 12 – 15 % (sur période de pointe) | Très saisonnier, dépendant du tourisme |
| Marché national (résidentiel) | >7 % dans certains cas par le passé | Normalisation prévue autour de 5 % |
Pour une résidence secondaire exploitée en location saisonnière, la stratégie dominante consiste à combiner plusieurs périodes : haute saison touristique (été, festivals, ski), événements ponctuels (concerts, grands matchs, salons), et éventuellement location moyenne ou longue durée le reste de l’année.
Dans les grandes villes comme Belgrade, les loyers de courte durée peuvent tripler lors d’événements majeurs (concerts, compétitions sportives). Par exemple, un T2 à Vračar, loué 700–800 € par mois en longue durée, peut rapporter 1 200 à 1 500 € par mois via Airbnb en haute saison, renforçant ainsi l’attrait du modèle mixte pour les propriétaires.
Poids des locations saisonnières : quelques repères
En 2025, plus de 14 000 personnes en Serbie déclarent une activité de location de courte durée, générant des obligations fiscales dépassant 315 millions de dinars. À Belgrade, environ 5 000 annonces Airbnb étaient actives à l’automne 2024, avec un taux d’occupation médian d’environ 64 % et un revenu quotidien moyen d’une cinquantaine de dollars.
Dans les micro-marchés comme Kosjerić, les meilleures résidences secondaires peuvent atteindre des taux d’occupation supérieurs à 80 % en haute saison. Cela démontre qu’une propriété bien positionnée, même loin des grands centres, peut devenir une véritable mini-entreprise de location.
Accession des étrangers : cadre légal, restrictions et possibilités
Pour un non‑résident qui souhaite acheter une résidence secondaire en Serbie, le cadre juridique est relativement favorable, mais repose sur un principe clé : la réciprocité. Concrètement, un étranger peut acquérir un logement (appartement ou maison) si les citoyens serbes peuvent eux‑mêmes acheter sous des conditions similaires dans le pays de l’acheteur.
En pratique, cela ne pose pas de difficulté pour la plupart des ressortissants de l’Union européenne, des États‑Unis, du Royaume‑Uni, du Canada, de l’Australie, ou encore de la Russie. En revanche, pour des pays sans accord ou pratique de réciprocité, il est nécessaire de passer par une société serbe pour acheter.
Ce que peuvent et ne peuvent pas acheter les étrangers
Le cadre est assez simple à résumer :
Les personnes physiques étrangères peuvent acheter des appartements, maisons et locaux commerciaux, souvent avec le terrain attenant. L’acquisition de terrains agricoles, forestiers, nus ou situés dans des zones sensibles (frontières, sites militaires) leur est généralement interdite. En revanche, une société serbe détenue par des étrangers peut, dans le cadre de son activité déclarée, acquérir tout type de bien, y compris des terres agricoles.
Cette distinction joue fortement sur le segment des résidences secondaires rurales. Un citadin étranger qui rêve d’acheter une grande parcelle agricole et une ferme devra souvent créer une société à responsabilité limitée (DOO) pour contourner la restriction. À l’inverse, pour un appartement de vacances à Belgrade, Novi Sad ou Kopaonik, un achat en direct suffit généralement.
Procédure d’achat et délais
Le processus standard pour un étranger ressemble à celui d’un acheteur local, mais avec quelques étapes supplémentaires :
L’acquisition d’un bien immobilier en Serbie par un étranger implique plusieurs étapes obligatoires : la vérification de la réciprocité (si nécessaire) auprès des autorités comme le Ministère de la Justice ou des Affaires étrangères, l’obtention d’un numéro fiscal serbe, l’ouverture d’un compte bancaire local, la signature du contrat de vente devant notaire (avec interprète assermenté si l’acheteur ne parle pas serbe), le paiement via le système bancaire (les transactions en espèces étant interdites pour ces montants), et enfin l’enregistrement de la transaction au cadastre immobilier.
L’ensemble prend en général 30 à 60 jours entre l’accord sur le prix et l’enregistrement effectif de la propriété. Il est possible de gérer la quasi‑totalité de la procédure à distance via une procuration dûment apostillée et traduite.
Coûts annexes et fiscalité des résidences secondaires
Au‑delà du prix d’achat, une résidence secondaire en Serbie implique un faisceau de coûts : taxes de transfert, frais de notaire et d’avocat, impôts annuels sur la propriété, et éventuellement fiscalité sur les revenus locatifs. Ces frais restent, dans l’ensemble, compétitifs à l’échelle européenne, mais ne sont pas négligeables.
Coût de la transaction : de 7,6 à 10 % du prix
Pour un achat dans l’ancien (revente), l’acheteur doit s’acquitter d’une taxe de transfert de 2,5 % sur la valeur du bien. Dans le neuf, cette taxe est remplacée par la TVA : 10 % pour le résidentiel, 20 % pour le commercial.
À cela s’ajoutent :
– des honoraires de notaire : environ 0,1 à 0,5 % du prix, souvent entre 300 et 500 € pour un bien standard, mais pouvant grimper jusqu’à un plafond d’environ 6 000 €,
– des honoraires d’avocat : en pratique, 1 à 3 % du prix pour une prise en charge complète (due diligence, contrats…),
– la commission d’agence : typiquement 2 % (souvent partagée entre acheteur et vendeur),
– les frais de cadastre et de « clausula intabulandi » (consentement d’inscription) : de l’ordre de quelques dizaines d’euros.
Pourcentage du prix d’acquisition représentant la charge de transaction pour l’acheteur d’un bien immobilier.
Impôts annuels et taxation des loyers
Sur le long terme, un propriétaire de résidence secondaire doit compter avec :
– une taxe foncière annuelle : jusqu’à environ 0,4 % de la valeur fiscale du bien pour le résidentiel, avec un système de tranches et d’abattements locaux,
– un impôt sur les loyers : pour les particuliers, le revenu locatif est taxé à 20 % sur une base imposable correspondant à 75 % du loyer brut (un abattement forfaitaire de 25 % couvrant les charges). Autrement dit, le prélèvement effectif correspond à 15 % du loyer brut,
– un impôt sur la plus‑value : pour un non‑résident qui revend, la plus‑value est imposée à 15 % (20 % dans certains cas de structures), sauf s’il existe une convention de non double imposition qui limite ou ajuste ce taux.
Les résidents serbes qui vendent leur résidence principale, détenue depuis plus de dix ans, peuvent bénéficier d’une exonération de plus-value. Cette disposition fiscale ne s’applique pas aux investisseurs étrangers qui utilisent le bien comme résidence secondaire.
Financement et taux d’intérêt
Pour les étrangers non résidents, l’accès au crédit immobilier en Serbie reste possible mais encadré. Plusieurs banques exigent un statut de résident ou un emploi local, mais certaines – comme API Bank, et plus largement des filiales de groupes européens – acceptent d’accorder des prêts aux non‑résidents avec des critères plus stricts :
– apport personnel souvent de 30 à 50 % du prix,
– durée de crédit qui dépasse rarement 20 ans,
– taux d’intérêt situés, en milieu 2025, dans une fourchette de 4,5 à 7 % par an.
En parallèle, le marché domestique bénéficie de conditions spécifiques : taux plafonnés par la Banque nationale, dispositifs de prêts subventionnés pour les primo‑accédants de moins de 35 ans avec des taux pouvant descendre à 3,5 %. Cette dualité fait que de nombreux acheteurs de résidences secondaires étrangers optent pour un financement « cash » ou via leur pays d’origine, plutôt que de s’endetter localement.
Résidence secondaire et résidence administrative : la carte « permis de séjour »
Un atout non négligeable de l’achat d’une résidence secondaire en Serbie est la possibilité de l’utiliser comme base pour obtenir un titre de séjour. Le pays ne propose pas de « citoyenneté immédiate » par investissement, mais un parcours de résidence‑puis‑citoyenneté est prévu pour les investisseurs immobiliers.
L’achat d’un logement résidentiel permet de demander un permis de séjour temporaire (valable jusqu’à 3 ans, renouvelable), autorisant à vivre, travailler (avec permis) et étudier en Serbie. Après plusieurs années de résidence continue (souvent 5 ans), il est possible de demander un statut de résident permanent, puis, après de nouvelles années, la citoyenneté, sous condition d’intégration (langue, vie sociale).
Pour beaucoup d’acheteurs de résidences secondaires, notamment issus de pays tiers à l’UE, cette combinaison entre maison de vacances, investissement locatif et option de repli migratoire est un argument supplémentaire en faveur de la Serbie.
Tendances structurantes : de la maison rustique au « smart home » éco‑efficiente
Le marché des résidences secondaires en Serbie n’échappe pas aux grandes tendances qui traversent l’immobilier mondial. Deux d’entre elles se distinguent particulièrement : la quête d’efficacité énergétique et la montée des logements « connectés ».
Les projections évoquent une hausse d’au moins 30 % de la demande de maisons éco‑efficientes à l’horizon 2025. Déjà, une large majorité d’acheteurs s’intéresse aux logements intelligents ou aux résidences intégrant des systèmes de domotique, de gestion énergétique et de sécurité connectée. Les nouveaux programmes résidentiels, qu’ils soient en ville ou dans les stations de montagne, mettent donc en avant :
Découvrez les équipements clés pour valoriser votre logement, améliorer votre confort et optimiser sa performance énergétique.
Améliorez l’isolation de votre bien et obtenez une certification énergétique avantageuse pour valoriser votre patrimoine.
Pilotez votre système de chauffage ou de climatisation à distance pour un confort optimal et des économies d’énergie.
Renforcez la sécurité de votre domicile avec un système de contrôle d’accès et de vidéosurveillance intelligent.
Anticipez l’avenir en équipant votre logement d’une infrastructure dédiée à la recharge de véhicules électriques.
Pour un propriétaire de résidence secondaire qui vit souvent à l’étranger, ces équipements ont un double intérêt : réduire la facture énergétique et permettre une gestion fine du bien – ouverture à distance pour les locataires, surveillance des consommations, entretien optimisé. Ils expliquent aussi pourquoi le neuf se vend en général 10 à 15 % plus cher que l’ancien : la prime à la modernité et à l’efficacité énergétique est clairement intégrée dans les prix.
À l’autre bout du spectre, les maisons de village traditionnelles conservent un fort capital affectif et patrimonial, notamment pour la diaspora. Mais leur valorisation et leur capacité à générer des revenus locatifs reposent largement sur la capacité du propriétaire à les rénover au standard attendu par les touristes (chauffage performant, internet rapide, bonne plomberie, confort de literie).
Risques et points de vigilance pour un acheteur de résidence secondaire
Malgré ses atouts, le marché serbe des résidences secondaires comporte plusieurs risques spécifiques qu’un investisseur étranger ne peut se permettre d’ignorer.
Le premier concerne la sécurité juridique des titres de propriété. L’histoire récente du pays – nationalisations, privatisations, constructions non autorisées – a laissé un stock de biens mal enregistrés ou litigieux. Il est donc crucial de procéder à une due diligence rigoureuse : vérification du titre au cadastre, des éventuelles hypothèques ou servitudes, de la conformité des permis de construire, de l’absence de contentieux successoraux. Le recours à un avocat spécialisé n’est pas un luxe, mais un garde‑fou indispensable.
Le système fiscal pour la location est modéré mais complexe, avec des règles distinctes pour la location longue durée et la location saisonnière (assimilée à des services). Cette multiplicité, ajoutée aux taxes locales, rend les obligations déclaratives strictes. Une méconnaissance, notamment pour la déclaration et la catégorisation des locations saisonnières auprès des autorités, peut entraîner des pénalités.
Le troisième est lié à la volatilité du marché locatif dans certaines zones. Les stations de montagne, les petites villes touristiques ou les micro‑marchés ruraux comme Kosjerić sont très sensibles à la saisonnalité, aux événements, et plus largement à la conjoncture touristique. Un bien peut afficher d’excellents résultats une année et être moins performant l’année suivante. Le propriétaire de résidence secondaire doit donc anticiper des fluctuations importantes de ses revenus, voire des périodes creuses de plusieurs mois.
Le marché immobilier serbe, notamment pour les résidences secondaires, présente un risque de dépendance significatif à l’égard des acheteurs étrangers et de la diaspora. Dans certains segments et régions, cette clientèle représente jusqu’à 40 % des achats. La dynamique des prix dépend donc largement de leurs transferts de fonds et de leur volonté de retour au pays. Un ralentissement économique dans leurs pays d’accueil pourrait directement impacter ce marché.
Où en sera le marché des résidences secondaires serbes demain ?
Toutes les projections convergent vers un scénario de poursuite de la croissance, mais à un rythme plus mesuré. Le marché immobilier serbe, après avoir encaissé sans broncher une vague de hausses entre 2021 et 2022 et un choc géopolitique majeur lié à la guerre en Ukraine (afflux de nouveaux résidents), semble entrer dans une phase de maturité.
Pour les résidences secondaires, cela se traduit par plusieurs tendances lourdes :
Principales évolutions et perspectives attendues pour le secteur de l’immobilier en Serbie, mettant en lumière les dynamiques de prix, les segments porteurs et la transformation de l’offre.
Renforcement du rôle de Belgrade et Novi Sad comme marchés leaders, avec des prix qui devraient continuer à devancer la moyenne nationale.
Montée en puissance des stations de montagne et des destinations nature, dopée par la demande touristique domestique et internationale.
Offre de locations saisonnières plus structurée, avec davantage de gestionnaires professionnels, d’outils d’analyse et de services.
Resserrement, à moyen terme, des rendements bruts autour de 5 % sur les segments mûrs, un niveau restant compétitif dans le contexte européen.
Progression continue d’une offre neuve plus écologique et technologique, tirant la demande sur le segment haut de gamme.
Dans ce contexte, le marché des résidences secondaires en Serbie apparaît comme un compromis singulier en Europe : des prix encore accessibles par rapport à l’Ouest du continent, un potentiel locatif réel – à condition de bien choisir sa localisation –, un cadre juridique de plus en plus clarifié, et, en toile de fond, la perspective d’une intégration progressive dans le marché européen via la trajectoire d’adhésion à l’Union européenne.
La Serbie présente une opportunité intéressante pour combiner résidence secondaire, plus-value patrimoniale et revenus locatifs, grâce à un marché encore accessible. Pour réussir, une approche rigoureuse est essentielle : analyse précise des emplacements, compréhension de la réglementation locale et accompagnement par des professionnels expérimentés sur place.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite résidence dans un quartier en forte croissance de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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