Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au cours de la dernière décennie, la Serbie a engagé un vaste cycle de transformation de ses villes. À l’ombre des chantiers spectaculaires de Belgrade, de Novi Sad ou de Niš se dessine une stratégie plus large : utiliser l’urbanisme comme moteur de croissance, de modernisation et de rapprochement avec l’Union européenne. Entre méga‑projets immobiliers, réaménagements de friches industrielles, métro tant attendu, préparation de l’EXPO 2027 et montée des « smart cities », le pays teste à grande échelle un nouveau modèle urbain – avec, en toile de fond, des débats intenses sur la transparence, l’écologie et l’inclusion sociale.
Belgrade Waterfront, laboratoire géant de la nouvelle ville serbe
Difficile de parler d’avenir urbain en Serbie sans commencer par Belgrade Waterfront, gigantesque opération de reconversion des berges de la Save au cœur de la capitale. Ce projet, porté par le groupe émirati Eagle Hills en partenariat avec l’État serbe, est présenté comme l’un des développements urbains les plus ambitieux de la région.
Sur environ 100 hectares en bord de rivière, la vision initiale a déjà pris une envergure métropolitaine : un masterplan de 1,8 million de m² de surfaces bâties, un front d’eau de deux kilomètres, des tours résidentielles et de bureaux, des hôtels, des centres commerciaux et environ 7 000 logements. La valeur totale du projet immobilier est annoncée au‑delà de 12 milliards d’euros, ce qui en fait, de loin, le plus grand chantier immobilier de l’histoire récente du pays.
La structure financière illustre la dépendance de la Serbie aux investissements étrangers directs : Eagle Hills détient 68 % de la coentreprise, le gouvernement serbe 32 %. Le partenaire émirati a injecté du capital, accordé des prêts à la coentreprise et même prêté 130 millions d’euros à l’État pour l’acquisition foncière de la zone. Au‑delà de l’image de carte postale, Belgrade Waterfront est donc aussi une opération financière sophistiquée qui s’inscrit dans une politique nationale de séduction des investisseurs par des régimes fiscaux et réglementaires très favorables.
Une vitrine urbaine déjà en partie réalisée
Une partie significative du projet est sortie de terre, modifiant profondément le paysage du centre de Belgrade. La tour Kula Belgrade, conçue par Skidmore, Owings & Merrill, culmine à 168 mètres et abrite l’hôtel The St. Regis Belgrade ainsi que des résidences haut de gamme. Sa façade média est devenue un support de spectacles lumineux et de feux d’artifice, notamment lors du réveillon.
Plus de 6 000 appartements ont été vendus dans les résidences portant la marque « BW » à Belgrade.
L’ensemble s’accompagne d’espaces publics spectaculaires : la Sava Promenada, promenade riveraine devenue lieu de sortie dominicale, Sava Park, primé à l’international en paysage, et la reconstruction de Sava Square, aujourd’hui la plus grande place du pays. Des bâtiments patrimoniaux ont été restaurés, comme l’historique Hôtel Bristol, rebaptisé The Bristol Belgrade, ou l’ancienne poste monumentale de la place de la gare. Des équipements publics, notamment une école primaire et un jardin d’enfants publics, ont été livrés dans l’arrière‑plan de la gare désaffectée.
Une extension massive, au cœur des controverses urbaines
Alors que la première phase continue de se densifier, Belgrade Waterfront entre dans une nouvelle étape décisive : l’extension de son périmètre à 330 hectares, via une révision du plan de zone spéciale en cours d’examen public. Cette extension embrasse plusieurs communes centrales (Savski Venac, Stari Grad, Novi Beograd, Čukarica) et intègre des lieux hautement symboliques, comme le complexe du Belgrade Fair, la terrasse de Terazije, la baie de Čukarica ou encore le corridor de la rivière Topčider.
Une part essentielle du projet repose sur le déménagement du Belgrade Fair vers Surčin, près du futur stade national et de l’EXPO 2027. Le site actuel serait majoritairement transformé en quartier résidentiel avec des tours de 70 à 120 mètres. Seule la salle 1, protégée, serait conservée comme centre créatif, tandis que les halls 2 et 4 perdraient leur statut de protection.
Pour les défenseurs du patrimoine, cette reconfiguration marque un tournant : le complexe du fair, témoignage de l’architecture moderniste yougoslave, risque de disparaître presque entièrement au profit d’un front dense de tours résidentielles. Une association de quartier, « Notre communauté locale », s’est ainsi mobilisée contre le projet, invitant les habitants à déposer des objections lors de la consultation.
Espaces verts, équipements et densification contrôlée ?
L’extension de Belgrade Waterfront n’est pas seulement résidentielle. Les documents de planification insistent sur la création ou la réhabilitation de plus de 40 hectares d’espaces verts publics, doublant la part actuelle de parcs dans la zone. Cela inclut le réaménagement complet de la terrasse de Terazije et du parc Luka Ćelović, la rénovation de plusieurs parcs existants – près de l’hôtel Bristol, du pont Gazela, dans le parc de Republika Srpska – ainsi que la création d’un vaste parc sur le site d’un futur tunnel près de la Faculté d’économie.
La baie de Čukarica et les rives de la Topčider seront dépolluées et aménagées avec des promenades, pistes cyclables et zones de loisirs. Un « Linear Park » reliera Novi Beograd au parc de Topčider via l’ancien pont ferroviaire transformé en passerelle. Plus de 5,5 hectares de parcs seront également créés sur le site du Belgrade Fair, accompagnant la construction de nouveaux logements.
Cette densification s’accompagne d’un effort sur les services : 11 nouvelles écoles maternelles (1 650 places), trois écoles primaires (1 920 élèves), un centre de santé primaire et environ 2,5 hectares dédiés à des équipements sportifs sont planifiés. Sur le papier, le quartier gagnerait ainsi en mixité fonctionnelle, même si la question de l’accessibilité financière des logements reste entière.
Quand l’urbanisme devient enjeu politique
Belgrade Waterfront est officiellement reconnu comme projet d’« importance particulière » pour la République de Serbie et bénéficie d’une loi spéciale (n° 34/2015) qui assouplit fortement les règles d’expropriation, de fiscalité ou de délivrance des permis. Cette loi autorise notamment l’expropriation de propriétés privées à des fins de construction immobilière, ce que le droit serbe général ne permet pas. Ce statut d’exception alimente les critiques d’opacité et de capture de l’intérêt public par des acteurs privés puissants.
Un mouvement citoyen, « Ne laissons pas Belgrade se noyer », s’est structuré autour de ce projet, dénonçant manque de consultation, soupçons de corruption et risque de gentrification massive du centre‑ville. Les tensions montent parfois jusqu’à la rue, dans un pays où la gouvernance urbaine est marquée par un processus d’« autocratisation » décrit par plusieurs chercheurs : concentration des décisions, usage extensif de procédures spéciales, marginalisation des débats publics.
Malgré cela, Belgrade Waterfront est régulièrement présenté à l’international comme un modèle de partenariat public‑privé, récompensé à plusieurs reprises par les European Property Awards et mis en avant lors d’Expo 2020 à Dubaï comme vitrine de la Serbie nouvelle.
EXPO 2027 et « Modern Belgrade » : une nouvelle centralité urbaine à l’ouest de la capitale
À quelques kilomètres des tours de la Save, un autre chantier prépare une transformation radicale de Belgrade : l’organisation de l’Exposition spécialisée 2027. L’événement, prévu sur 93 jours, servira de catalyseur à une série de grands projets sous le label « Modern Belgrade ».
Au sud‑ouest de la ville, sur environ 80 hectares, un site entièrement nouveau sort de terre pour accueillir environ 230 000 m² de pavillons, halls polyvalents, centres de congrès, bureaux et commerces, complétés par un quartier résidentiel d’environ 1 500 logements destiné aux délégations. L’ensemble s’inscrit dans une zone de développement plus large dépassant 200 hectares et comprenant le futur stade national (52 000 places extensibles à 60 000), un centre aquatique, un parc à thème, des équipements de loisirs et hôtels.
C’est le montant, en milliards de dollars, des investissements en infrastructures prévus par la Serbie pour soutenir l’EXPO 2027.
Belgrade se voit ainsi dotée d’une nouvelle centralité à Surčin, articulée autour de l’aéroport Nikola Tesla (en pleine expansion), du stade national et du futur parc des expositions qui, une fois l’événement passé, doit devenir le nouveau Belgrade Fair. Le site actuel du parc des expositions, en bord de Save, sera alors entièrement remodelé dans le cadre de l’extension de Belgrade Waterfront.
Les effets en chaîne d’un méga‑événement
L’EXPO 2027 agit déjà comme un aimant pour d’autres projets urbains : nouvelles infrastructures routières pour relier le site aux autoroutes existantes, future ligne de train dédiée entre la zone d’exposition, l’aéroport et le centre‑ville, modernisation de ports fluviaux et création d’équipements culturels comme un nouveau Musée d’histoire naturelle ou la relocalisation du Musée Nikola Tesla.
L’organisation de l’EXPO 2027 à Belgrade, encadrée par une loi spéciale accélérant les marchés publics, exerce une pression financière significative sur le budget de l’État. Cette contrainte oblige à réallouer des crédits initialement prévus pour d’autres grands projets d’infrastructure, entraînant des retards sur plusieurs d’entre eux et nécessitant une révision du calendrier de réalisation du métro de Belgrade.
L’EXPO concentre ainsi les atouts et les risques typiques des méga‑événements : effet vitrine, accélération de projets longtemps différés, mais aussi endettement accru, priorité donnée aux opérations « phares » au détriment de besoins du quotidien et incertitude sur l’héritage réel pour la population.
Le métro de Belgrade, symbole d’une modernisation à marche forcée
Belgrade reste, à ce jour, la plus grande ville européenne dépourvue de réseau de transport rapide de type métro ou RER. Les plans de métro se succèdent depuis 1938 ; un schéma directeur ambitieux adopté en 1976 envisageait cinq lignes. Faute de moyens et de continuité politique, le projet est resté dans les cartons pendant des décennies.
C’est la longueur totale en kilomètres des deux premières lignes de métro prévues dans le projet de relance à Belgrade.
Mais ici encore, le calendrier se heurte à la réalité budgétaire. Prévu initialement pour une mise en service de la première ligne à l’horizon 2028, le gouvernement a repoussé l’objectif global du projet à 2033, les crédits ayant été réorientés vers EXPO 2027. Le coût global des deux premières lignes oscille entre 4,5 et 6 milliards d’euros selon les sources, ce qui en fait l’un des investissements les plus lourds de l’histoire urbaine de la région.
Malgré les retards, le projet de métro de Belgrade vise une connexion avec le réseau de trains de banlieue BG Voz et les nouvelles gares, comme Prokop et la future gare de Belgrade Fair à Surčin. Cette intégration est centrale pour la restructuration métropolitaine : elle doit réduire la congestion, désenclaver les quartiers périphériques, recentrer le développement urbain autour des corridors de transport et diminuer les émissions de CO₂.
Novi Sad : waterfront de luxe, patrimoine régénéré et tensions démocratiques
Deuxième ville du pays, Novi Sad vit elle aussi une transformation profonde, entre stratégie de « smart city », politiques culturelles ambitieuses et grands projets immobiliers. Lauréate des titres de Capitale européenne de la jeunesse, Capitale européenne de la culture 2022 et d’une labellisation UNESCO dans le domaine des nouveaux médias, la ville s’affiche comme vitrine culturelle de la Serbie.
Un waterfront privé sur le Danube qui cristallise les critiques
Le projet Novi Sad Waterfront, porté par la société locale Galens, illustre de façon saisissante la nouvelle vague de reconversion des friches industrielles. Sur 22 hectares d’anciens chantiers navals à l’abandon en bord de Danube, un complexe résidentiel et commercial haut de gamme est prévu : immeubles jusqu’à 20 étages, près de 2 300 appartements et environ 39 600 m² de surface de plancher. La privatisation du site en 2017 au profit d’un acteur réputé proche des autorités locales a nourri un débat vif sur la capture du foncier public et le manque de consultation.
Montant, en millions d’euros, des investissements publics dans la rénovation de 22 hectares de tissu historique à Novi Sad.
La cohabitation entre cet urbanisme participatif et les méga‑projets menés en procédure accélérée – comme Novi Sad Waterfront – est au cœur des tensions politiques locales. Plusieurs travaux académiques décrivent la trajectoire de Novi Sad comme un cas typique de transformation urbaine pilotée dans un contexte d’« autocratisation », où les procédures dérogatoires, la fragmentation des documents de planification et le peu de place donné aux contre‑projets rendent difficile un débat urbain équilibré.
Smart city, environnement et culture comme leviers de transformation
Parallèlement aux controverses immobilières, Novi Sad mise sur une stratégie de ville intelligente et verte. La ville a rejoint le réseau Eurocities, signé un Green City Action Plan avec l’EBRD, et s’est engagée dans des projets de smart metering pour l’eau, de gestion intelligente du trafic ou de développement de mobilités douces. Les politiques environnementales encouragent la création de corridors verts, de pistes cyclables, de systèmes de vélos en libre‑service (NS bike) et l’investissement dans le solaire et l’éolien.
La ville est un pôle d’innovation technologique, soutenu par son université et un écosystème TIC dynamique. Cette dynamique s’inscrit dans une stratégie nationale visant à faire de la Serbie un hub régional pour l’ingénierie, la conception industrielle et les technologies vertes d’ici 2035, grâce au développement de clusters industriels et de zones économiques spéciales.
Niš : vers une « smart city de l’eau » autour de la Nišava
Troisième agglomération du pays, Niš illustre un autre visage du développement urbain serbe : celui d’une ville industrielle en reconversion, engagée dans la transition énergétique et l’innovation numérique tout en affrontant des défis socio‑démographiques lourds (départ des jeunes qualifiés, vieillissement, infrastructures vieillissantes).
Dans les années 1950–1980, la ville avait aménagé des quais, des murs de protection et des barrages gonflables sur la rivière Nišava pour contrôler son cours, valoriser ses berges et réduire les risques d’inondation. Aujourd’hui, faute de maintenance et sous l’effet du changement climatique, trois de ces barrages sont hors service. Cette défaillance entraîne une dégradation paysagère, une qualité de l’eau médiocre, des proliférations d’algues et une sous-utilisation des rives pour les activités de loisirs, sportives ou culturelles.
La proposition actuelle vise à transformer ce dispositif en un système de gestion intelligente de l’eau : capteurs mesurant niveau, débit et qualité, modèle de deep learning entraîné sur les données du service hydrométéorologique national pour anticiper sécheresses et crues, unité de contrôle automatisée des barrages, alertes en temps réel à la population. Le projet s’inscrit dans le cadre du programme européen WATERLINE et bénéficie d’un soutien du ministère serbe de la science.
Au‑delà de la dimension technologique, Niš explore des montages de partenariat public‑privé « people‑first », incluant associations sportives (club d’aviron, par exemple) et ONG environnementales, pour faire de la rivière un véritable axe de renouveau urbain. C’est un exemple révélateur de la manière dont la Serbie tente d’articuler transition écologique, innovation numérique et participation locale.
Ville de Niš, Serbie
Un pays en chantier : panorama des grandes dynamiques urbaines
Si Belgrade, Novi Sad et Niš attirent l’essentiel de la lumière, l’urbanisation serbe en cours est loin de se limiter à ces métropoles. Le pays compte 28 villes qui concentrent environ 60 % de la population, 74 % de l’emploi et 75 % de la valeur ajoutée. La plupart voient pourtant leur population décliner, à l’exception notable de Belgrade, Novi Sad et Novi Pazar. Dans ce contexte, les pouvoirs publics ont adopté en 2019 une première Stratégie de développement urbain durable, assortie d’un plan d’action et d’un programme « Green, Livable and Resilient Cities » piloté par la Banque mondiale et financé en partie par la Suisse.
Dix villes secondaires ont été ciblées pour un appui renforcé, notamment Novi Pazar, Zrenjanin, Leskovac, Kraljevo, Kragujevac, Šabac, Niš, Užice, Zrenjanin et Sombor. Les axes de travail portent sur l’alignement des documents de planification, la gestion de l’eau et des déchets, la résilience aux inondations, la mobilité durable ou encore la rénovation énergétique.
Infrastructures, eau, déchets : des besoins massifs
Les chiffres donnent un aperçu de l’ampleur des défis : près de 41 % de l’eau potable produite dans les réseaux urbains se perd en « eau non facturée », soit par fuites, soit par raccordements illégaux. Les investissements nécessaires pour aligner le secteur de l’eau et de l’assainissement sur les normes européennes sont estimés autour de 5 milliards d’euros, auxquels s’ajoutent environ 1 milliard pour la gestion des déchets solides.
Taux de décès liés à la pollution de l’air en Serbie, l’un des pires en Europe, pour 100 000 habitants.
Tableau récapitulatif de quelques besoins et investissements estimés pour les services urbains :
| Secteur | Besoin / situation estimée |
|---|---|
| Eau et assainissement | ~5 milliards € nécessaires pour atteindre les normes UE |
| Déchets solides | ~1 milliard € d’investissements requis |
| Eau non facturée | 41 % en moyenne dans les réseaux urbains |
| Part des villes dans émissions | 68 % des émissions nationales de CO₂ |
| Part du transport urbain | 25 % des émissions nationales |
| Part des bâtiments urbains | ~20 % des émissions nationales |
Source : rapports Banque mondiale / stratégies nationales (données agrégées du rapport P176192).
Villes secondaires : des chantiers moins visibles mais structurants
À Šabac, une station d’épuration des eaux usées attendue de longue date est en cours de réalisation, avec un appui important de l’Union européenne, pour réduire la pollution de la Save et accompagner l’industrialisation locale. Zrenjanin et Požarevac travaillent également sur des équipements d’épuration, tandis que Sombor, Zaječar et Pančevo étendent leurs réseaux d’égouts. Užice et Niš modernisent leurs décharges pour se mettre en conformité avec les directives européennes.
Initiatives de modernisation et de résilience dans plusieurs villes serbes, adaptées aux défis locaux.
Réhabilitation des routes et des ponts à Novi Pazar et Prijepolje pour faire face aux risques de glissements de terrain et d’inondations en zone montagneuse.
À Kragujevac, vaste programme de rénovation incluant modernisation des hôpitaux, de l’éclairage public, création de corridors verts et développement de services numériques.
Cette mosaïque de projets s’inscrit dans un mouvement plus vaste de montée en puissance des municipalités, encouragées à prendre l’initiative plutôt qu’à attendre les impulsions du centre. La décentralisation fiscale partielle et la disponibilité de financements internationaux (Banque mondiale, EBRD, EIB, UE, etc.) permettent à de nombreuses communes de concevoir des agendas de développement propres, même si les capacités administratives restent très inégales.
Vers des villes plus intelligentes : la Serbie à l’heure des « smart cities »
La notion de smart city est encore balbutiante en Serbie, mais les signaux se multiplient. Un recensement mené en 2020 par la fondation Friedrich Naumann montre que 48 % des municipalités ayant testé des solutions « intelligentes » ont mis en place des systèmes de paiement électronique, 39 % des projets de communication (Wi‑Fi public, centres de données), 26 % de la gestion intelligente de l’eau et 19 % des dispositifs liés à l’énergie.
Belgrade, Novi Sad, Niš et Kragujevac sont les villes pionnières, testant des capteurs, des plateformes de données, des applications citoyennes et une gestion automatisée de l’éclairage. Le gouvernement a une stratégie nationale pour l’intelligence artificielle (2020‑2025) et promeut l’ouverture des données publiques via l’Office pour les TIC et l’e‑gouvernement, notamment sur les portails data.gov.rs et Open Data Hub.
Dans les transports, plusieurs villes se dotent de plans de mobilité urbaine durable, comme Šabac ou Pirot, et testent des pistes cyclables, compteurs de vélos, systèmes de suivi en temps réel des bus. Kruševac a été distinguée au niveau européen pour son engagement dans la Semaine de la mobilité, après avoir mis en service de nouvelles infrastructures cyclables et de l’information voyageurs.
Au‑delà des gadgets, la question centrale reste la capacité des municipalités à standardiser la collecte de données, à ouvrir ces informations dans des formats réutilisables et à associer entreprises et citoyens à la co‑conception de services. Sans cette gouvernance ouverte, l’étiquette « smart city » risque de rester un simple argument marketing.
Gouvernance, planification et risques de fracture urbaine
La Serbie dispose d’un système de planification spatiale relativement structuré, avec un plan national (SPRS 2021‑2035 en cours d’adoption), des plans régionaux couvrant l’ensemble du territoire et des plans locaux. Une Stratégie de développement urbain durable fixe des orientations jusqu’en 2030, articulées autour de six programmes (reconversion des friches, lutte contre l’urbanisme illégal, espaces publics, ville sociale, climat, patrimoine).
L’absence d’un Plan national de développement et la multiplication des lois spéciales pour des grands projets créent des difficultés d’arbitrage et court-circuitent les processus de consultation et de contrôle habituels.
La forte dépendance aux investissements étrangers – plus de la moitié des IDE des Balkans occidentaux se concentrent en Serbie, avec une forte présence de capitaux européens, chinois, américains et du Golfe – pousse les autorités à offrir des conditions très avantageuses (exonérations fiscales, subventions à l’emploi, terrains bon marché, procédures accélérées). Si cela stimule la construction d’usines, de parcs logistiques, de centres commerciaux et de logements haut de gamme, la question de la redistribution des bénéfices et de la résilience à long terme reste posée.
Belgrade capte plus de 70 % de l’intérêt pour les bureaux, logements premium et commerces, accentuant la primatie urbaine.
Une décennie décisive pour les villes serbes
Entre les tours vitrées de Belgrade Waterfront, le futur parc des expositions de l’EXPO 2027, les smart dams de Nišava, les front de Danube de Novi Sad, les stations d’épuration de Šabac ou Zrenjanin et les décharges modernisées d’Užice ou Niš, la Serbie est engagée dans un vaste chantier de redéfinition de ses espaces urbains.
Les atouts du développement incluent une forte disponibilité foncière, une main‑d’œuvre qualifiée, une position géostratégique, un accès aux financements internationaux et une culture de projet croissante. Les risques majeurs sont l’endettement, la concentration des investissements dans des pôles limités et des opérations de prestige, l’affaiblissement des mécanismes démocratiques de planification, et l’aggravation potentielle des inégalités d’accès au logement et aux services.
Les prochaines années seront déterminantes pour savoir si les projets de développement urbain à venir en Serbie se traduiront par des villes vraiment plus vertes, plus inclusives et plus résilientes, ou si la priorité donnée aux grands chantiers vitrines se fera au détriment d’un quotidien mieux partagé entre tous les habitants. Les outils existent – stratégies nationales, programmes internationaux, expériences locales de dialogue et de co‑construction – il reste à voir s’ils réussiront à peser suffisamment face à la puissance d’attraction des mégaprojets et des capitaux privés.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en forte demande locative à Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8 à 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société serbe) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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