Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier en Serbie traverse une phase charnière. Après une envolée spectaculaire des prix entre 2021 et 2022, les courbes se stabilisent, les transactions se rééquilibrent et certains segments se restructurent en profondeur. Dans ce paysage en mouvement, un point reste pourtant constant : la pierre demeure l’actif préféré des ménages serbes, bien devant la Bourse, et attire de plus en plus de capitaux étrangers.
Pour analyser les tendances, il est nécessaire de considérer plusieurs facteurs : l’évolution des prix, la dynamique des grandes villes, l’état du marché locatif, les conditions de financement actuelles, ainsi que le contexte macroéconomique et les grands projets d’aménagement qui transforment le territoire.
Un marché globalement en croissance modérée mais solide
Le premier constat, confirmé par les données de l’Autorité géodésique de la République (RGA), est celui d’un atterrissage en douceur après plusieurs années de hausse très rapide. Au troisième trimestre 2024, les prix des appartements en Serbie ont progressé de 4,69 % par rapport à la même période de 2023. Une fois l’inflation prise en compte, la hausse réelle tourne autour de 0,5 %, signe d’un marché plutôt stable que spéculatif.
Progression annuelle des prix des logements neufs au troisième trimestre 2024.
Sur le plan des volumes, l’année 2024 illustre bien cette vigueur tempérée. La valeur totale des transactions immobilières a atteint 7,4 milliards d’euros, soit 15 % de plus qu’en 2023, pour 126 787 contrats (+4,2 %). Le résidentiel domine très largement : le logement représente 55,6 % de la valeur totale du marché, soit environ 4,1 milliards d’euros. Les appartements sont, de loin, le moteur : sur les trois premiers trimestres 2024, 33 225 unités ont été vendues, pour 2,844 milliards d’euros, en hausse respectivement de 7,87 % et 12,1 % sur un an.
Vue d’ensemble des principaux segments économiques du marché serbe pour l’année 2024.
Secteur traditionnel et important, incluant la production céréalière, fruitière et viticole, ainsi que la transformation alimentaire.
Comprend les industries automobiles, métallurgiques, mécaniques, ainsi que la production de machines et d’équipements.
Segment stratégique avec la production d’électricité (charbon, hydroélectricité), l’exploitation minière (cuivre, charbon) et le développement des énergies renouvelables.
Secteur en forte croissance, centré sur le développement logiciel, les services externalisés (IT outsourcing) et les startups technologiques.
Principal contributeur au PIB, incluant le commerce de détail, la banque, les assurances, le tourisme et les services aux entreprises.
Segment dynamique porté par les infrastructures de transport, les projets résidentiels et les investissements publics et privés.
| Segment | Valeur 2024 (Mds €/M€) | Part du marché | Évolution de valeur vs 2023 |
|---|---|---|---|
| Appartements (logement) | ≈ 4,1 Mds € | 55,6 % | +21,1 % |
| Maisons individuelles | 601,3 M€ | 8,1 % | +15 % (valeur) |
| Terrains constructibles | 541,4 M€ | 7,3 % | +18,5 % (prix, -3 % volume) |
| Commerces / bureaux | 326 M€ | 4,4 % | -7,4 % |
| Terres agricoles | 266,6 M€ | 3,6 % | +11,9 % |
Seul le segment commercial, affecté par un recul de 4 % du volume et de 7,4 % de la valeur en 2024, s’écarte de cette tendance haussière. L’ensemble donne cependant l’image d’un marché largement porté par le résidentiel, dans un environnement macroéconomique lui-même plutôt favorable.
Une économie en soutien : croissance, emploi et crédibilité financière
La trajectoire du marché immobilier reste étroitement liée à l’évolution de l’économie serbe. Après avoir encaissé le choc énergétique et inflationniste de 2022-2023, le pays revient sur un rythme de croissance solide. Les projections de la Banque européenne pour la reconstruction et le développement (BERD) tablent sur une progression du PIB proche de 4 % en 2025. Le FMI anticipe 3,9 % de croissance en 2024 et 4,1 % en 2025, tandis que d’autres institutions convergent autour d’un scénario à 3,5-4 %.
L’inflation en Serbie a culminé à 12,4 % en 2023 avant de nettement se tasser.
Les agences de notation ont pris acte de ces évolutions. En octobre 2024, S&P Global Ratings a attribué pour la première fois à la Serbie une note souveraine en catégorie investissement (BBB-), avec perspective stable. Quelques mois plus tôt, Fitch avait confirmé une note BB+ avec perspective positive. Couplée à un flux d’investissements directs étrangers très soutenu – 4,5 milliards d’euros en 2023, et 15,9 milliards sur la période 2020-2024 – cette crédibilité accrue nourrit la confiance des investisseurs immobiliers, locaux comme étrangers.
Enfin, le vaste programme d’investissement « Leap into the Future – Serbia EXPO 2027 », doté de 17,8 milliards d’euros, va irriguer les infrastructures, les transports et de grands projets urbains. Autant de chantiers qui alimentent déjà la demande de logements, de bureaux, d’hôtels et de locaux logistiques.
Des prix qui s’envolent dans les métropoles, mais restent compétitifs en Europe
Selon l’indice nominal des prix résidentiels, la Serbie a atteint un niveau record en juin 2025 avec un score de 239,653 (base 2010=100). Sur la période longue 2000-2025, l’augmentation annuelle moyenne est proche de 10 %, mais ce chiffre masque les contrastes entre l’explosion des années 2000, la correction du début des années 2010 et le cycle haussier post-2020.
Belgrade : vitrine et laboratoire du marché serbe
La capitale s’impose comme le baromètre du marché. À la fin du premier trimestre 2025, le prix moyen des logements à Belgrade frôle 2 990 €/m², en hausse de 9,4 % par rapport au début 2024. Sur l’ensemble de 2024, la progression moyenne tourne autour de 5 %. Surtout, Belgrade concentre à elle seule 54 % de la valeur des transactions d’appartements et environ 55 % de la valeur totale des opérations immobilières sur les neuf premiers mois de 2024, pour un volume équivalant à 36,6 % des unités vendues.
Derrière ces moyennes se cachent de fortes disparités entre quartiers :
| Municipalité de Belgrade | Prix moyen 2024-2025 (€/m²) | Particularités |
|---|---|---|
| Savski Venac | ≈ 4 361–4 369 € | Quartier premium, effet Belgrade Waterfront |
| Stari Grad | ≈ 3 941–4 260 € (neuf) | Centre historique, forte tension sur l’offre |
| Vračar | ≈ 2 915–4 103 € | Très recherché, forte valorisation du neuf |
| Novi Beograd (New Belgrade) | ≈ 2 658 € (jusqu’à 3 207 € neuf) | Pôle tertiaire majeur, nombreuses résidences modernes |
| Palilula | ≈ 1 857 € (2024) → 2 600 € (T1 2025) | Bond de plus de 30 % en un an dans certaines zones |
| Zvezdara | ≈ 2 045 € | Forte activité de construction |
| Voždovac | ≈ 2 500–2 775 € | Mix d’immeubles neufs et anciens |
| Čukarica | ≈ 1 909 € ancien, 2 534 € neuf | Quartier en développement |
| Rakovica | ≈ 1 838 € | L’un des plus abordables de la capitale |
Sur certains micro-marchés de prestige – Belgrade Waterfront, hypercentre – les prix dépassent largement ces niveaux moyens. Une transaction record a ainsi vu un appartement se vendre à 11 688 €/m², tandis que des places de parking dans des complexes de luxe se négocient jusqu’à 64 000 €. À l’échelle de la ville, le différentiel entre immeubles neufs et anciens reste relativement contenu : en 2024, les constructions récentes se vendent en moyenne 2 440 €/m² contre 2 381 €/m² pour l’ancien, même si les biens à rénover commencent à subir une pression à la baisse.
En raison des prix élevés à Belgrade, une partie de la demande se reporte vers les municipalités périphériques comme Obrenovac, Lazarevac, Mladenovac et Sopot. Dans ces zones, les prix sont restés stables ou ont même légèrement baissé, avec des reculs de 1 à 2 % observés début 2025.
Novi Sad, Niš, Kragujevac : la montée en puissance des villes secondaires
Si Belgrade reste le phare, les plus fortes croissances se jouent ailleurs. Au troisième trimestre 2024, le Sud et l’Est de la Serbie affichent une hausse annuelle de 6,73 % des prix d’appartements, devant la région de Vojvodine (+4,7 %) et la capitale (+4,51 %). Les grandes villes régionales connaissent même des bondissements à deux chiffres sur certains segments.
Les prix des appartements neufs ont augmenté de 17,37 % sur un an au T3 2024, et ceux de revente de 8,7 %. Au T1 2025, le prix moyen atteint environ 2 519 €/m². Le marché est très actif avec 11 744 contrats signés en 2024 et une valeur globale des ventes en hausse de 53 %. Cette dynamique est portée par le développement du secteur IT, la présence de plus de 50 000 étudiants et la proximité de Belgrade.
Niš affiche des dynamiques encore plus spectaculaires. Les appartements neufs y gagnent 21,43 % sur un an au troisième trimestre 2024, les biens de revente 9,09 %. Les volumes suivent : +48 % de ventes et +97 % en valeur en 2024 pour ce marché qui reste pourtant bien plus abordable que Belgrade, avec un prix moyen autour de 1 669 €/m² au début 2025.
À Kragujevac, propulsée par les investissements de Stellantis et la transformation de l’usine FCA vers le véhicule électrique, les prix des appartements neufs progressent de 12,55 % et ceux de l’ancien de 18 % sur un an au troisième trimestre 2024. Les ventes d’appartements grimpent de 40 %, pour une valeur en hausse de 87 %, et le prix moyen atteint environ 1 521 €/m² au premier trimestre 2025.
Les villes intermédiaires comme Subotica, Valjevo, Zrenjanin ou Smederevo affichent des prix moyens encore nettement inférieurs à ceux des métropoles, avec souvent des fourchettes comprises entre 1 100 et 1 800 €/m². L’amélioration des infrastructures – autoroutes, corridors paneuropéens, futures lignes de métro ou de trains rapides – tend toutefois à réduire cet écart.
Des transactions en hausse, mais une structure de demande en mutation
Les chiffres des ventes confirment que le marché ne s’essouffle pas, malgré la hausse des taux d’intérêt et le renchérissement du crédit. Au troisième trimestre 2024, 11 473 contrats d’appartements sont enregistrés dans tout le pays, soit une hausse de 16,8 % sur un an, pour une valeur dépassant le milliard d’euros (+31,3 %). Toutes les régions sont orientées à la hausse, avec un leadership de la Vojvodine en nombre de ventes (+22,6 %) et du Sud-Est en valeur (+47 % sur les neuf premiers mois de 2024).
Le marché immobilier serbe est majoritairement porté par des propriétaires occupants, avec 91,6 % des ménages propriétaires en 2022 et seulement 6,4 % de logements loués. Plus de 90 % des transactions sont réalisées par des résidents locaux pour leur propre usage, et environ 70 % des achats sont effectués en cash. Cependant, une tendance émerge : le recours au crédit hypothécaire est en nette augmentation. En 2024, 10 % des achats sont financés par un prêt (contre 7 % en 2023), et cette proportion s’élève même à 22 % pour les appartements, après être tombée à 17 %.
Le profil des acheteurs se rajeunit nettement. L’âge moyen des primo-accédants, qui se situait plutôt entre 35 et 40 ans par le passé, se rapproche désormais de 25 à 27 ans. Beaucoup bénéficient des dispositifs publics de soutien (prêts subventionnés, baisse d’apport), mais aussi de transferts d’argent de la diaspora. Parallèlement, la demande d’investissement locatif s’intensifie dans les centres urbains, portée par la hausse des loyers, l’essor du tourisme et la montée des travailleurs étrangers.
Nombre annuel minimal de personnes s’installant à Belgrade en provenance d’autres régions de Serbie
Un marché locatif sous tension, mais très rémunérateur
Malgré un taux de propriété record, le marché locatif est devenu un enjeu central, surtout dans les grandes villes universitaires et touristiques. L’arrivée massive de ressortissants russes à partir de 2022 a provoqué un choc sur l’offre de locations, notamment à Belgrade, avec une inflation des loyers largement supérieure à l’indice des prix à la consommation.
Les loyers d’appartements à Belgrade ont bondi de 23 % en 2022, selon Eurostat.
Les données de fin 2024 illustrent la hiérarchie des marchés locatifs :
| Ville | Studio (€/mois) | 1 chambre (€/mois) | 2 chambres (€/mois) | 3 chambres (€/mois) |
|---|---|---|---|---|
| Belgrade | 500 | 800 | 1 000 | 1 500 |
| Novi Sad | 310 | 490 | 600 | 900 |
| Niš | 221 | 254 | 320 | 413 |
| Kragujevac | 186 | 233 | 272 | 400 |
Dans ce contexte, les rendements locatifs bruts restent attractifs. Sur le troisième trimestre 2025, ils s’établissent en moyenne à 5,57 % à l’échelle nationale, avec un pic à 6,35 % pour Belgrade. Les petites surfaces offrent les meilleurs ratios, en particulier les studios et appartements d’une chambre en centre-ville, souvent prisés par les étudiants, jeunes actifs et expatriés. En pratique, un studio à Belgrade acheté 78 000 € et loué 450 € par mois dégage un rendement brut proche de 6,9 %.
Le rendement brut moyen de l’immobilier locatif à Novi Sad, compétitif par rapport aux autres capitales régionales.
Cette rentabilité attire non seulement des investisseurs domestiques, mais aussi des membres de la diaspora et des acheteurs étrangers à la recherche de placements offrant de meilleurs rendements qu’en Europe occidentale. Elle alimente aussi le développement de nouvelles formes d’habitat, comme le co-living à Belgrade, dont le nombre d’espaces devrait tripler d’ici 2025.
Crédit immobilier : un retour en force grâce au pilotage de la banque centrale
Le coût du financement a longtemps constitué un frein, surtout après la remontée rapide de l’Euribor en 2022-2023. La majorité des prêts immobiliers en Serbie est indexée sur l’euro, ce qui expose directement les emprunteurs aux décisions de la Banque centrale européenne (BCE). Face à ce contexte, la Banque nationale de Serbie a adopté une stratégie résolument active.
En 2024, le taux directeur de la NBS a été abaissé de 75 points de base, pour se stabiliser à 5,75 % en décembre. Dans le même temps, la BCE a engagé une détente de sa politique monétaire, réduisant ses taux de 25 points de base en fin d’année. Ces signaux contribuent à infléchir progressivement les taux hypothécaires. En novembre 2024, le taux moyen pondéré des nouveaux prêts au logement en Serbie s’établit à 5,05 %, tandis que le taux moyen des encours atteint 4,56 %.
La NBS a instauré un plafond temporaire des taux pour protéger les ménages. Un projet de loi propose de prolonger cette protection jusqu’au 31 décembre 2025 avec un plafond de 5 % pour les crédits existants et nouveaux. Au-delà de cette date, un mécanisme basé sur les taux moyens pondérés majorés d’un pourcentage est envisagé.
Les effets se font déjà sentir. Sur les onze premiers mois de 2024, le volume cumulé des nouveaux prêts au logement atteint 102,8 milliards de dinars (environ 934 millions de dollars), soit une hausse de 28 % par rapport à 2023, dépassant d’ores et déjà le volume de l’année entière précédente. L’encours total des crédits logements monte à 609,2 milliards de dinars (5,5 milliards de dollars), en hausse de 7,8 % depuis fin 2023.
Taux d’intérêt minimum prévu par la nouvelle loi sur les prêts subventionnés pour les jeunes acheteurs d’un premier logement en Serbie.
Pour un investisseur étranger, le tableau est plus nuancé : les banques locales proposent rarement des crédits aux non-résidents, ou à des conditions moins favorables (marge plus élevée sur l’Euribor, quotité de financement plus faible). Beaucoup d’acheteurs internationaux continuent donc de privilégier l’achat comptant.
Une offre en plein renouvellement : explosion du neuf, montée des standards « smart » et durables
La réponse du côté de l’offre est massive. En 2023, 35 652 logements ont été achevés en Serbie, soit plus de 20 % de plus que l’année précédente et près de 44 % de plus qu’en 2019, avant la pandémie. Rien qu’à Belgrade, 10 978 unités résidentielles ont été livrées en 2023 (+19 % sur un an). Les permis de construire confirment cette tendance : sur les dix premiers mois de 2024, 32 755 nouveaux logements ont obtenu leur autorisation, un niveau supérieur de 4 % à celui de 2023.
Le marché immobilier serbe privilégie désormais les appartements compacts, bien agencés et équipés. En raison de la taille moyenne des ménages (2,55 personnes) et du nombre élevé de personnes vivant seules dans les grandes villes (près de 30%), la demande se concentre sur des surfaces de 45 à 67 m². Ces biens « intelligents », dotés de domotique, d’une bonne performance énergétique et de services de copropriété de qualité, connaissent les plus fortes plus-values. Les acheteurs acceptent même de payer une prime de 10 à 15% pour ces caractéristiques modernes et ce gain de praticité.
Le marché des logements « smart » est en pleine accélération. Environ 70 % des acquéreurs déclarent rechercher activement des fonctionnalités connectées (gestion à distance, systèmes de sécurité, optimisation énergétique). Selon Statista, le marché serbe de la maison intelligente pourrait atteindre près de 243 millions de dollars d’ici 2029, avec un taux de croissance annuel d’environ 11,44 % sur la période 2024-2029.
Réduction des émissions de gaz à effet de serre visée par la stratégie nationale pour 2030 par rapport à 1990.
Les pouvoirs publics encouragent ce mouvement à travers des lois en faveur des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique, ainsi que des subventions pour la rénovation thermique des logements. En 2025, 4,45 % du budget de l’État est alloué à des projets verts, et les bâtiments labellisés (LEED, BREEAM, etc.) bénéficient souvent d’une valorisation supérieure sur le marché. Dans certains quartiers de Belgrade réputés plus « verts », comme Vračar ou Savski Venac, les valeurs immobilières augmentent justement plus vite que la moyenne.
Cette montée en gamme a toutefois un coût : les dépenses de rénovation devraient augmenter d’environ 12 % en 2025, après des années 2023-2024 où elles se situaient déjà entre 500 et 2 000 €/m² selon le niveau de finition. À cela s’ajoute la hausse des coûts de main-d’œuvre dans la construction, estimée à près de 30 % entre 2023 et 2024, qui se répercute sur les prix des programmes neufs.
Une carte immobilière redessinée par les infrastructures et les projets phares
Au-delà des dynamiques locales, de grands projets structurants sont en train de reconfigurer la géographie immobilière de la Serbie. Belgrade concentre une part importante de ces investissements, avec plusieurs méga-projets.
Belgrade Waterfront, mené par Eagle Hills sur les berges de la Save, est sans doute le plus emblématique. Ce projet de régénération urbaine, dont l’investissement total est aujourd’hui estimé à plus de 12 milliards d’euros, a déjà généré plus d’un milliard d’euros de ventes résidentielles. Il combine appartements de luxe, centre commercial géant (Galerija Belgrade), bureaux et équipements culturels, et contribue à faire de Savski Venac l’un des quartiers les plus chers du pays.
Les investissements totaux liés à l’Expo 2027 à Belgrade sont estimés à au moins 2,5 milliards d’euros.
Ces chantiers se conjuguent à d’autres projets résidentiels et tertiaires d’envergure : tours et ensembles mixtes comme West 65, Belgrade Skyline, Big Residences, quartiers intégrés tels que A Block, Park 11 ou Vozdova Kapija. Au total, plus de la moitié de l’activité de construction du pays se concentre dans la capitale.
En dehors de la capitale, le pays développe ses infrastructures via les corridors paneuropéens X et VII (Danube) et le corridor 11 en construction vers le Monténégro. Des parcs scientifiques et technologiques sont prévus dans le Sud (Niš, Čačak, Kruševac). La Vojvodine bénéficie d’un plan d’investissement massif de 12 milliards d’euros dans le rail (annoncé en 2023) et de la future autoroute Belgrade–Zrenjanin–Novi Sad. Ces projets visent à améliorer l’accessibilité et renforcer l’attractivité de villes comme Novi Sad, Subotica ou Sombor.
Démographie, styles de vie et nouvelles formes d’habitat
Les tendances démographiques ajoutent une autre couche de complexité. La Serbie est un pays vieillissant : l’âge médian est passé de 40,2 ans en 2002 à 43,8 ans en 2022, et plus de 20 % de la population avait plus de 65 ans en 2023. D’ici 2041, on estime qu’un quart des Serbes auront dépassé 65 ans. Le gouvernement a d’ailleurs lancé, avec le soutien du Fonds des Nations unies pour la population (UNFPA), une stratégie pour le vieillissement en bonne santé et actif.
Le vieillissement de la population augmente la demande pour des logements plus petits, accessibles et adaptés aux seniors, comme les résidences avec services. Parallèlement, les jeunes actifs (âge moyen ~36 ans) migrent vers les villes pour travailler dans des secteurs en croissance (IT, services, BPO), stimulant la demande urbaine pour des logements compacts, bien connectés et proches des pôles d’emploi.
Les modes de vie évoluent aussi sous l’effet du travail à distance. Le développement du télétravail stimule l’intérêt pour les maisons de ville, les banlieues verdoyantes et même les résidences secondaires dans les régions touristiques comme Zlatibor, Kopaonik, Fruška Gora ou les stations thermales (Sokobanja, Vrnjačka Banja). Dans certaines de ces destinations, les prix des appartements anciens atteignent déjà 2 000 €/m² (Zlatibor) ou plus de 2 100 €/m² en moyenne à Kopaonik, où les biens trouvent preneur en moins de deux mois.
La coopérative « Pametnija Zgrada » à Belgrade, créée en 2023, est un exemple de la montée de l’habitat collectif ou coopératif. Elle illustre la recherche de modèles de logement plus communautaires, portés par une sensibilité accrue aux questions sociales et écologiques. Dans ce type d’initiative, les résidents mutualisent certains espaces et services.
Enfin, les outils numériques changent la manière de chercher et de vendre un bien. Les visites virtuelles en 3D, désormais proposées par de nombreuses agences, s’imposent comme un standard : plus de la moitié des adultes auraient déjà testé ce type de visite, et 67 % des acheteurs de logements déclarent la souhaiter dans une annonce. Les annonces avec visite virtuelle génèrent jusqu’à 87 % de vues en plus que les autres, ce qui pousse les professionnels à s’équiper. Le nombre d’agents immobiliers devrait d’ailleurs croître de 25 % d’ici 2025.
Un marché attractif… mais pas sans risques
Vue de l’étranger, la Serbie apparaît comme un marché immobilier à la fois dynamique, rentable et encore relativement abordable par rapport à de nombreuses capitales européennes. La possibilité pour les non-résidents d’acheter des biens résidentiels , l’absence d’impôt sur les successions en ligne directe et un niveau de fiscalité immobilière plutôt modéré (taxe de transfert de 2,5 %, TVA à 10 % sur le neuf résidentiel, impôt foncier autour de 0,4 % de la valeur) renforcent cette attractivité.
L’augmentation des prix, supérieure à celle des salaires, rend l’accès à la propriété difficile et crée une dépendance aux hauts revenus et investisseurs. De plus, la part importante des transactions en cash, potentiellement liée à des flux financiers illégaux (estimés à 2-5% du PIB serbe), soulève des questions de transparence dans le secteur de la construction et de l’immobilier.
À cela s’ajoutent des défis structurels : insécurité juridique sur certains titres de propriété, présence de constructions non enregistrées, lenteurs administratives, perception de corruption et d’imprévisibilité réglementaire chez les investisseurs, notamment dans les grands projets urbains très médiatisés. Les tensions politiques internes et les incertitudes géopolitiques régionales restent également des facteurs de volatilité.
Pour les investisseurs, la clé en Serbie est d’associer l’attrait stratégique du marché (croissance économique, perspective d’adhésion à l’UE, grands projets d’infrastructure, rendement locatif élevé et rattrapage des prix à long terme) à une gestion rigoureuse des risques. Cela implique une due diligence approfondie, un accompagnement juridique solide, une vigilance sur les évolutions des régulations bancaire et fiscale, et une sélection minutieuse des micro-emplacements.
Perspectives : vers une normalisation dynamique
Au terme de ce panorama, plusieurs lignes de force se dégagent. La Serbie entre dans une phase de normalisation de son marché immobilier, après quelques années de flambée des prix. Les hausses se poursuivent, mais à un rythme plus soutenable, autour de 4 à 6 % par an selon les segments, avec de fortes variations régionales. La demande reste robuste, portée par la jeunesse des primo-accédants, les flux migratoires internes et externes, la diaspora et l’attractivité du pays pour les investisseurs étrangers.
Le marché immobilier se modernise rapidement, porté par la construction neuve et des exigences accrues en confort, connectivité et performance énergétique. Cette montée en gamme se manifeste par la multiplication de grands projets urbains, notamment à Belgrade, et par une volonté de verdir le parc via des normes plus strictes et des incitations publiques.
Le marché locatif, longtemps secondaire dans un pays de propriétaires, prend de l’importance stratégique, avec des loyers en forte hausse, un développement des locations de courte durée liées au tourisme et à l’EXPO 2027, et l’apparition de formats alternatifs comme le co-living. Pour les investisseurs, les rendements restent attractifs, surtout dans la capitale, même si une partie de la prime de risque est liée aux incertitudes réglementaires, à la qualité des infrastructures et à la transparence du marché.
À moyen et long terme, la trajectoire de la Serbie vers l’Union européenne pourrait être un facteur décisif pour son marché immobilier. Les expériences d’autres pays candidats indiquent que les prix pourraient s’apprécier de 50 à 100 % dans la décennie précédant l’adhésion. Cette hausse serait portée par la convergence économique, l’amélioration de l’État de droit et un afflux de capitaux. Les tendances actuelles (stabilisation relative des prix, professionnalisation des acteurs, montée des standards, diversification géographique) constitueraient ainsi les prémices d’une nouvelle phase d’intégration du marché serbe dans l’espace immobilier européen.
Pour les ménages, comme pour les investisseurs, la question n’est donc pas de savoir si la Serbie offre encore des opportunités, mais plutôt de déterminer où, comment et avec quel horizon temporel s’y positionner, dans un environnement qui reste, malgré tout, en pleine transformation.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte croissance de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification progressive.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché serbe tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale cohérente.
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