Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, louer, transmettre ou exploiter un bien immobilier en Serbie peut être très attractif, mais le cadre juridique est dense et loin d’être intuitif pour un étranger. Entre principe de réciprocité, cadastre intégralement numérisé, fiscalité spécifique et rôle central du notaire, toute opération se prépare en amont. Cet article propose une vue d’ensemble structurée des règles clés à connaître avant de s’engager dans l’immobilier en Serbie, avec un accent particulier sur les droits des étrangers, la fiscalité et les procédures administratives.
Propriété immobilière et principe de réciprocité
Le point de départ, pour un non‑Serbe, reste le principe de réciprocité. La Serbie autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers à condition que les citoyens serbes puissent, en pratique, acheter des biens similaires dans le pays d’origine de l’acquéreur. Cette réciprocité peut être prévue par un accord bilatéral ou simplement constatée dans les usages du pays concerné.
Les ressortissants de nombreux pays occidentaux (États-Unis, Royaume-Uni, UE, Canada, Australie, Suisse, Émirats arabes unis) peuvent acheter des appartements, maisons et locaux commerciaux sans restriction. En revanche, les citoyens de pays sans accord de réciprocité doivent passer par une société serbe pour effectuer leur acquisition.
Les autorités susceptibles d’être consultées pour vérifier la réciprocité sont principalement le ministère de la Justice, le ministère des Affaires étrangères et, dans la pratique, le cadastre. Une demande formelle de constat de réciprocité factuelle peut être déposée, moyennant des frais administratifs.
Pour les étrangers, le champ des biens accessibles est assez large : appartements, maisons, bureaux, commerces, entrepôts, ainsi que le terrain sous-jacent à un immeuble résidentiel acquis. En revanche, l’accès reste strictement encadré pour certaines catégories stratégiques – terres agricoles, forêts, zones militaires, bandes frontalières et espaces protégés.
Terres agricoles, terrains nus et restrictions spécifiques
L’un des volets les plus sensibles du droit immobilier serbe concerne la terre agricole. La loi sur les terres agricoles interdit à la fois aux personnes physiques étrangères et aux sociétés étrangères d’en devenir propriétaires directs. L’agriculture représentant une part significative du PIB et de l’emploi, le législateur a verrouillé cette ressource.
Une exception existe pour les citoyens de l’Union européenne, mais elle est soumise à des conditions très strictes et rarement satisfaites. Celles-ci incluent une résidence permanente de longue durée dans la municipalité, une exploitation agricole enregistrée depuis plusieurs années, la culture effective de la parcelle pendant un certain temps et la possession du matériel agricole adéquat. Même si ces critères sont remplis, la surface acquérable reste plafonnée à quelques hectares.
À côté des terres agricoles, d’autres restrictions s’appliquent :
En Serbie, les étrangers sont soumis à des restrictions spécifiques pour l’acquisition de biens immobiliers. L’achat d’un terrain nu constructible n’est autorisé que si celui-ci est nécessaire à l’activité professionnelle de l’acheteur, dûment déclarée dans le pays. De plus, les forêts sont une catégorie protégée et ne peuvent faire l’objet d’une acquisition directe par des non-nationaux. Enfin, les biens situés dans des zones militaires, à proximité immédiate des frontières ou dans certains parcs nationaux sont exclus de toute vente à des acheteurs internationaux.
Pour contourner légalement ces limites, la solution la plus utilisée consiste à créer une société à responsabilité limitée (DOO) en Serbie. Cette société, assimilée à une entité nationale, peut alors acheter des terres agricoles ou des terrains nus pour les besoins de son activité. Les étrangers peuvent en détenir 100 % des parts, à condition de respecter les codes d’activité et les obligations d’exploitation.
Le cadre juridique général de l’immobilier
La Serbie dispose d’un arsenal législatif complet qui encadre quasiment tous les aspects de l’immobilier : propriété, construction, urbanisme, fiscalité, relations contractuelles, restitution, succession. Parmi les textes structurants, on trouve notamment :
Le droit immobilier croate est structuré autour de plusieurs lois fondamentales. La loi sur les relations de propriété définit les droits réels (propriété, usufruit, servitudes, hypothèque, copropriété, indivision, droit de préemption). La loi sur le cadastre et le levé de l’État organise le registre foncier et la publicité des droits. La loi sur la planification et la construction régit le zonage, les permis de construire, les conditions de localisation et la légalisation des constructions. La loi sur les notaires publics impose le recours au notaire pour tout acte de disposition immobilière. D’autres textes complètent ce cadre, comme la loi sur l’hypothèque, la loi sur le transfert de biens immobiliers, la loi sur la restitution de propriété, la loi sur les terres agricoles et plusieurs lois fiscales (TVA, impôt sur les sociétés, impôt sur le revenu des personnes physiques, impôts fonciers).
Ce corpus s’inscrit dans un système de droit civil, avec une forte formalisation des actes et une importance centrale du registre foncier, qui a une valeur constitutive pour les droits issus de transactions.
Le système du cadastre : transparence et sécurité juridique
La propriété immobilière en Serbie est prouvée par l’inscription au cadastre immobilier, géré par l’Autorité géodésique de la République (RGZ). Ce registre, unifié et accessible en ligne, recense pour chaque parcelle : l’emplacement, la nature du sol, les bâtiments, les titulaires de droits (propriétaires, usufruitiers, créanciers hypothécaires), ainsi que les charges et restrictions éventuelles.
Toute acquisition immobilière par contrat ne produit d’effets juridiques qu’après son inscription au cadastre, cette formalité ayant une valeur constitutive.
L’accès public au cadastre est un des atouts du système serbe : tout intéressé peut vérifier gratuitement l’essentiel des informations en ligne, tandis qu’un accès payant y ajoute des détails comme les numéros d’identification des propriétaires et l’historique complet des charges. Cette transparence facilite la due diligence avant acquisition et limite les risques de double vente ou de titres incertains.
Le rôle central du notaire public
Depuis l’introduction du notariat moderne, le notaire public est l’architecte juridique de toute transaction immobilière en Serbie. Toute cession de droits réels sur un immeuble (vente, hypothèque, donation, reconnaissance de créance garantie par gage immobilier) doit être passée sous forme d’acte notarié. Un contrat de vente rédigé sous seing privé sans être transformé en acte notarié est nul et sans effet.
Le notaire compétent est en principe celui du ressort où se situe le bien, lorsque l’acte porte sur un transfert de propriété. Pour les hypothèques et certains actes spécifiques, n’importe quel notaire serbe peut intervenir. L’acte notarié peut revêtir deux formes :
Deux types d’actes notariés sont disponibles pour formaliser un contrat, offrant des niveaux de sécurité et des coûts différents.
Rédigé, lu et signé en présence du notaire. A force exécutoire si la clause d’exécution directe y figure.
Le notaire vérifie la légalité d’un projet de contrat rédigé par un avocat, en atteste la lecture et la signature. Les frais représentent environ 60% de ceux d’un acte authentique complet.
Les notaires sont tenus de transmettre électroniquement, dans un délai très court, les actes au cadastre et aux autorités fiscales, ce qui alimente le système d’enregistrement automatique. En pratique, c’est donc souvent le notaire qui initie la procédure d’inscription au cadastre pour le compte des parties.
Étapes d’une acquisition immobilière en Serbie
Même si chaque dossier a ses particularités, la plupart des acquisitions suivent une trame relativement standardisée.
Après la recherche du bien, la première étape importante est la vérification de titre. Un avocat mandaté contrôlera au cadastre l’identité du propriétaire, la continuité des inscriptions, l’absence d’hypothèques, de servitudes non souhaitées, de litiges ou de risques de restitution. Il vérifiera également la nature du terrain (agricole, constructible, boisé) et la conformité urbanistique de l’immeuble (permis de construire, permis d’occupation, décisions de légalisation le cas échéant).
Lorsque ces points sont clarifiés, les parties peuvent conclure un avant‑contrat, souvent assorti d’un acompte de 10 à 20 % du prix. Cet avant-contrat fixe les conditions de la vente, le calendrier de paiement et les éventuelles conditions suspensives (financement, purge d’hypothèque, régularisation cadastrale).
Conseil juridique sur les transactions immobilières
Le contrat définitif est ensuite signé devant le notaire, en présence, le cas échéant, de conjoints, d’un interprète assermenté et des témoins, si une des parties ne parle pas serbe. Le prix peut être exprimé en euros, même si le règlement doit transiter par le système bancaire. Les paiements supérieurs à un seuil relativement bas ne peuvent être effectués en espèces : le recours au virement bancaire est obligatoire, et les tentatives de fractionnement de paiements cash sont illégales.
Une fois le contrat signé, le notaire transmet l’acte au cadastre et aux services fiscaux. Le transfert de propriété est ensuite inscrit, généralement dans un délai de quelques jours à quelques semaines. L’acheteur reçoit alors un certificat d’inscription confirmant son statut de propriétaire.
Pour un étranger, la constitution d’une société serbe ou l’obtention d’un numéro d’identification fiscale font partie intégrante de la préparation, de même que la traduction et l’authentification de l’ensemble de la documentation personnelle (passeport, acte de naissance, éventuellement acte de mariage).
Coûts de transaction : qui paie quoi ?
Le coût global d’une transaction immobilière en Serbie est non négligeable. Il se décompose en honoraires de professionnels, taxes de transfert et frais administratifs. Dans la pratique, le partage suivant est fréquent :
| Poste de coût | Support habituel | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Commission d’agence immobilière | Acheteur et vendeur | Environ 2 % chacun |
| Honoraires d’avocat | Principalement acheteur | 1 % à 3 % du prix |
| Frais de notaire (acte) | Généralement acheteur | 0,10 % à 0,50 % du prix (plafond) |
| Taxe de transfert (hors TVA) | Légalement vendeur, souvent acheteur | 2,5 % de la valeur |
| Frais de cadastre (enregistrement) | Acheteur | Environ 30 à 50 euros |
| Traductions et interprétariat | Acheteur étranger | 200 à 500 euros selon le volume |
En additionnant ces éléments, l’acheteur supporte en général entre 5,6 % et 8 % du prix du bien, tandis que le coût total « aller‑retour » (acheteur plus vendeur) oscille entre 7,6 % et 10 %. Il faut y ajouter, pour les constructions neuves, la TVA, qui remplace la taxe de transfert.
TVA ou taxe de transfert : comment ça fonctionne ?
La Serbie applique deux régimes distincts selon qu’il s’agit d’un immeuble neuf cédé pour la première fois par un assujetti à la TVA ou d’un bien de seconde main. Le taux général de TVA est de 20 %, mais un taux réduit de 10 % s’applique à certains biens, notamment les logements neufs.
Les grandes lignes sont les suivantes :
| Type d’opération | Impôt applicable | Taux principal |
|---|---|---|
| 1ère vente d’un bâtiment résidentiel neuf | TVA | 10 % |
| 1ère vente d’un autre bâtiment neuf | TVA | 20 % |
| Revente d’un immeuble (ancien) ou terrain | Taxe de transfert immobilière | 2,5 % |
| Location à usage strictement résidentiel | Exonérée de TVA | — |
| Cession de terrain (hors opérations TVA) | Taxe de transfert immobilière | 2,5 % |
Pour les cessions soumises à TVA, c’est le vendeur (par exemple un promoteur) qui la collecte et la reverse à l’administration fiscale. La taxe est le plus souvent intégrée dans le prix de vente affiché. Pour un logement neuf acquis auprès d’un développeur, l’acheteur privé ne paie donc pas la taxe de transfert de 2,5 %, mais supporte indirectement la TVA à 10 %.
Dans certaines transactions, comme entre entreprises assujetties à la TVA, le mécanisme d’autoliquidation (reverse charge) peut s’appliquer pour les ventes d’immeubles ou les prestations de construction. Ce dispositif, qui permet de réduire les besoins de trésorerie du vendeur, est conditionné à la capacité de l’acheteur à déduire la TVA.
La location de logements à usage résidentiel est exonérée de TVA, sans droit à déduction de la TVA en amont, ce qui pèse sur la rentabilité des bailleurs ayant supporté la taxe sur leurs investissements.
Impôts annuels sur la propriété
Une fois propriétaire, résident ou non-résident, il faut s’acquitter chaque année d’un impôt foncier sur les biens situés en Serbie. Celui-ci cible le détenteur de droits réels (propriété, usage, usufruit) et concerne aussi bien les personnes physiques que les personnes morales.
La base imposable est, en principe, la valeur de marché du bien telle que l’estime la collectivité locale. Pour les entreprises tenant une comptabilité en valeur de juste valeur, c’est la valeur comptable qui sert de base. Les municipalités définissent des zones, des catégories de biens et des prix moyens au mètre carré, auxquels s’appliquent des coefficients selon l’âge du bâtiment et les caractéristiques de la zone. La surface utile inclut la totalité des planchers intérieurs (hors balcons et terrasses).
Le taux maximal de la taxe de publicité foncière pour les personnes morales est fixé à 0,4 %.
| Valeur du bien (RSD) | Taux maximal appliqué sur la tranche |
|---|---|
| Jusqu’à 10 millions | 0,40 % |
| De 10 à 25 millions | Jusqu’à 0,60 % sur l’excédent |
| De 25 à 50 millions | Jusqu’à 1,00 % sur l’excédent |
| Au‑delà de 50 millions | Jusqu’à 2,00 % sur l’excédent |
Des allégements existent pour la résidence principale. Un propriétaire qui habite effectivement dans son logement peut bénéficier d’une réduction de 50 % de la taxe, avec un plafond de 20 000 dinars. Plusieurs copropriétaires résidents se partagent cette réduction au prorata de leurs parts.
Les personnes âgées de plus de 65 ans peuvent obtenir une réduction de 75 % sur une petite surface (jusqu’à 60 m²) si le logement n’est ni loué ni utilisé à des fins professionnelles. La déclaration de propriété doit être déposée auprès de l’administration fiscale locale, et l’impôt peut être payé au choix en un seul versement annuel ou en quatre échéances trimestrielles.
Fiscalité des loyers et des plus-values pour les particuliers
Les revenus locatifs de source serbe sont imposables en Serbie, qu’il s’agisse de résidents ou de non‑résidents. Pour les particuliers, la loi prévoit un abattement forfaitaire pour charges, puis applique un taux proportionnel.
Le mécanisme est le suivant : on part du loyer brut, on déduit un pourcentage forfaitaire (25 %) au titre des dépenses présumées, puis on impose le résultat au taux de 20 %. Le taux effectif sur le loyer brut est donc de 15 % si l’on utilise l’abattement forfaitaire. Le bailleur peut, en alternative, opter pour la déduction de ses charges réelles si elles sont dûment documentées et supérieures à l’abattement.
Lorsque le locataire est une société, c’est elle qui effectue la retenue à la source et reverse l’impôt. Si le locataire est une personne physique, c’est au bailleur de déclarer et de payer l’impôt lui-même, sous peine de pénalités pour location non déclarée.
Sur la vente d’un bien, la plus‑value immobilière est en principe taxée à 15 % pour les personnes physiques. La plus‑value se calcule comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (corrigé de certains frais et dépenses). Toutefois, plusieurs exonérations jouent un rôle déterminant pour les investisseurs de long terme ou les transmissions familiales :
Plusieurs situations permettent d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier : si le bien est détenu depuis plus de dix ans, en cas de vente entre époux ou entre parents en ligne directe, si le bien a été acquis par héritage en ligne directe, ou si le produit de la vente est intégralement et dans les délais légaux réinvesti dans l’acquisition ou la construction d’un nouveau logement pour le vendeur ou sa famille.
Les non‑résidents sont, eux aussi, imposés sur la plus‑value de source serbe, en principe au taux effectif de 15 %, mais une retenue à la source de 20 % peut s’appliquer pour les sociétés non résidentes, à moins qu’une convention de non‑double imposition n’en dispose autrement. Ils doivent déposer une déclaration spécifique dans les 30 jours suivant la cession, souvent via un mandataire fiscal.
Fiscalité des sociétés immobilières et investisseurs professionnels
Pour les sociétés résidentes, les activités immobilières (promotion, location, cession) entrent dans le champ de l’impôt sur les sociétés, au taux standard de 15 %. Les plus‑values réalisées sur les cessions d’immeubles ou de parts de sociétés immobilières sont intégrées dans le résultat imposable, bien que les pertes et gains en capital obéissent à un traitement particulier, avec un suivi distinct des pertes en capital reportables sur cinq ans.
Le résultat fiscal est calculé à partir du résultat comptable, ajusté de plusieurs corrections. Les immeubles (sauf les terrains) sont amortis linéairement à 2,5% par an, tandis que les terrains ne sont pas amortissables. De plus, les règles de sous-capitalisation limitent la déduction des intérêts sur les prêts intragroupe : ils ne sont déductibles que dans la limite d’un multiple des fonds propres (généralement 4 fois, et 10 fois pour les banques et sociétés de crédit-bail).
Les transactions entre parties liées – ce qui inclut de nombreuses opérations immobilières intragroupes, ventes d’immeubles à une filiale ou financement par une maison mère étrangère – doivent respecter les règles de prix de transfert. La société doit documenter que le prix pratiqué correspond aux conditions de marché, selon les méthodes reconnues (prix comparable, coût majoré, prix de revente, marge nette transactionnelle, partage de bénéfices). Cette documentation est joint à la déclaration fiscale annuelle.
Les non-résidents réalisant des gains en capital via une entité non établie en Serbie (ex: cession de parts d’une société serbe détenant de l’immobilier) sont soumis à une retenue à la source de 20% sur le gain, sauf réduction prévue par une convention. Une déclaration spécifique doit être déposée rapidement après la transaction.
Revenus passifs des non‑résidents : retenues à la source
La Serbie applique un système de retenues à la source assez large sur les revenus versés à des non‑résidents, qui impacte directement les investisseurs immobiliers étrangers.
En Serbie, une retenue à la source de 20 % s’applique aux dividendes, intérêts, redevances, certains honoraires (juridiques, comptables, de conseil), aux loyers de biens situés dans le pays et, sauf convention contraire, aux gains en capital de source serbe. Les paiements vers des juridictions à fiscalité privilégiée, listées par le ministère des Finances, sont soumis à une retenue majorée de 25 %.
Dans de nombreux cas, cette retenue peut être réduite, voire supprimée, grâce aux conventions fiscales de non‑double imposition signées par la Serbie avec plus de soixante États. Ces conventions limitent souvent le taux de retenue sur les dividendes, intérêts, redevances et peuvent réserver l’imposition des plus‑values immobilières au pays de situation de l’immeuble. L’investisseur doit cependant fournir les certificats de résidence adéquats et respecter les procédures de demande de taux conventionnel.
Règlementation de la construction et permis
Pour tout projet de construction, d’extension ou de reconstruction en Serbie, la loi sur la planification et la construction impose un parcours administratif précis, aujourd’hui largement dématérialisé. La procédure dite « unifiée » centralise, via un guichet électronique, la délivrance des documents indispensables.
La première étape d’un projet de construction en Serbie est d’obtenir les ‘lokacijski uslovi’. Ce document officiel, basé sur les plans d’urbanisme en vigueur (nationaux, régionaux ou communaux), détaille toutes les contraintes et paramètres applicables à la parcelle. Il précise notamment l’affectation du sol, les gabarits, la hauteur maximale autorisée, l’emprise au sol, les reculs obligatoires, les conditions de raccordement aux réseaux ainsi que d’éventuelles contraintes liées au patrimoine ou à l’environnement.
Sur la base de ces conditions, l’investisseur fait établir par un bureau d’ingénierie agréé un projet pour permis de construire. Ce projet subit un contrôle technique indépendant. L’administration doit ensuite délivrer (ou refuser) le permis de construire dans un délai court, l’objectif légal étant d’une vingtaine de jours ouvrables pour les dossiers complets. Le permis est valable plusieurs années, avec l’obligation de démarrer les travaux dans un délai fixé, sous peine de caducité.
Une notification de commencement de travaux doit être déposée au moins 8 jours avant le début du chantier. Pour les projets importants, seuls des professionnels titulaires de licences sont autorisés à intervenir. À l’achèvement, un permis d’utilisation (ou certificat d’occupation) est obligatoire pour attester de la conformité, de la sécurité et de l’aptitude de l’ouvrage à son usage.
Ces permis sont fort importants pour l’investisseur immobilier : un bâtiment dépourvu de permis définitif d’occupation peut se heurter à des problèmes de raccordement aux réseaux, de financement hypothécaire, de vente et d’assurance. Les notaires ont l’obligation d’informer clairement les parties lorsqu’un immeuble ou une partie d’immeuble présente une situation irrégulière (construction illégale, en cours de légalisation ou postérieure à la dernière campagne de régularisation).
Notion de biens illégaux et risques associés
La Serbie a connu, comme beaucoup de pays de la région, une prolifération de constructions édifiées sans permis, notamment durant les années de transition. Le législateur a mis en place des procédures de légalisation pour les constructions visibles sur les images aériennes officielles à une date de référence. Ces bâtiments peuvent, sous certaines conditions, être régularisés a posteriori et, en attendant, faire l’objet de transactions, mais l’acheteur assume intégralement le risque de refus de légalisation ou de démolition ultérieure.
Les constructions édifiées sans autorisation après la période de référence sont exclues de la légalisation. Les acquérir expose à des risques majeurs : destruction possible, impossibilité d’inscription au cadastre, difficultés de financement bancaire et contentieux quasi assuré. Ces biens ne doivent ni être vendus ni être raccordés aux services publics.
La due diligence préalable à l’achat doit donc impérativement inclure la vérification des permis de construire et d’occupation, ou, à défaut, des décisions de légalisation déjà obtenues.
Propriété et succession : transmettre un bien en Serbie
La succession d’un bien immobilier situé en Serbie obéit principalement au droit serbe, indépendamment de la nationalité du défunt. Le principe est que l’immobilier est régi par la loi du lieu de situation. Pour un étranger possédant un appartement à Belgrade, le partage de ce bien se fera donc selon la loi serbe sur les successions, même si la succession globale relève en partie de la loi de son dernier domicile.
Le système successoral serbe prévoit une réserve héréditaire protégeant certains héritiers (descendants, conjoint, parfois parents). En l’absence de testament, l’ordre légal est : 1) enfants et conjoint, 2) parents et conjoint, 3) grands-parents et leurs descendants. Sans héritier, la succession revient à l’État.
Pour les étrangers, deux éléments sont cruciaux. D’une part, le recours à un testament conforme aux exigences formelles serbes ou à une convention internationale sur la forme des testaments, qui peut être rédigé soit selon la loi serbe, soit selon la loi nationale du testateur, pour autant que le choix soit clair. D’autre part, la procédure d’homologation (« probate ») se déroule devant le tribunal local du dernier domicile en Serbie ou, faute de résidence, du lieu de situation de l’immeuble. Le procès‑verbal de partage ou la décision d’homologation servent ensuite de base à l’inscription de la mutation au cadastre.
Du point de vue fiscal, les transmissions entre conjoints et entre parents en ligne directe bénéficient d’une exonération quasi totale de droits de succession. Les transmissions à d’autres parents ou à des tiers sont soumises à des taux modérés, généralement compris entre 1,5 % et 2,5 % de la valeur du bien reçu, avec des exonérations spécifiques lorsqu’un héritier de second rang vivait déjà dans le foyer du défunt.
Règlementation des baux et relations locatives
La location de biens immobiliers est encadrée par des règles relativement souples pour les locaux commerciaux et plus détaillées pour les logements. Les contrats de bail doivent, en principe, être écrits pour les appartements, ce qui facilite les preuves en cas de litige et la régularité fiscale.
Un bail peut être à durée déterminée ou indéterminée. Ce dernier peut être résilié par l’une ou l’autre partie moyennant un préavis, dont la durée minimale est souvent légale ou contractuelle (par défaut, un délai court d’une ou deux semaines pour certains baux). Le propriétaire doit livrer le bien en bon état, l’entretenir et protéger le locataire contre les troubles de jouissance. Le locataire doit payer le loyer, utiliser le bien raisonnablement, le restituer en l’état à la fin du bail et supporter les menues réparations d’usure normale.
Un point important pour les investisseurs est que, si le bien loué est vendu, l’acquéreur reprend en principe le bail en cours et devient créancier du loyer au prochain terme échu. La stabilité des contrats de location est donc assurée, ce qui facilite la valorisation des actifs loués.
Sur le plan fiscal, comme vu plus haut, les revenus locatifs générés par un non‑résident en Serbie donnent lieu à une imposition à un taux de 20 % après abattement, à la charge, selon les cas, du payeur de loyer (retenue à la source) ou du bailleur.
Propriété étrangère, résidence et investissements
Posséder un bien immobilier en Serbie ne confère pas automatiquement un droit de séjour, mais peut constituer un élément favorable dans une demande de résidence temporaire. Les autorités peuvent délivrer un permis de séjour sur la base de la propriété d’un logement habitable, raccordé aux réseaux, permettant au demandeur de résider effectivement dans le pays. Il n’y a pas de seuil d’investissement fixe, mais la réalité et la qualité de l’hébergement sont examinées.
Ce permis de séjour temporaire est renouvelable. Après plusieurs années de résidence ininterrompue, il est possible de demander la résidence permanente, puis la naturalisation sous conditions (examen de langue, intégration). Pour les projets agricoles portés par des sociétés serbes détenues par des étrangers, les autorités vérifient la réalité de l’activité économique (exploitation, facturation, emploi) lors des renouvellements du permis lié à l’investissement.
Les investisseurs bénéficient par ailleurs de la protection des nombreux traités d’investissement et conventions fiscales signés par la Serbie, qui prévoient, entre autres, la protection contre l’expropriation sans indemnisation adéquate, l’égalité de traitement et l’accès à l’arbitrage international dans certains cas.
Conclusion : un marché attractif mais hautement réglementé
Le droit immobilier serbe combine des atouts appréciables pour un investisseur averti – transparence cadastrale, fiscalité des plus‑values favorable au long terme, droits de succession modérés dans le cercle familial, possibilité de structurer des véhicules locaux – et des contraintes réelles, notamment pour les terres agricoles, les constructions irrégulières et la fiscalité des revenus de source serbe pour les non‑résidents.
Pour investir en immobilier en Serbie en limitant les risques, une préparation rigoureuse est essentielle. Cela comprend la vérification de la réciprocité, le choix du véhicule d’investissement (détention directe ou via société serbe), la réalisation d’audits cadastraux et urbanistiques, et l’anticipation des taxes (TVA, taxe de transfert, impôt foncier, plus-values, retenues à la source). Il faut également prendre en compte les règles de succession et de résidence, et s’entourer de professionnels locaux (avocat, notaire, fiscaliste).
En maîtrisant ces règles, un investisseur étranger peut s’inscrire dans un cadre juridique relativement prévisible et sécurisant, condition indispensable pour toute stratégie immobilière durable en Serbie.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en forte croissance de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, permettant d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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