Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La location saisonnière en Serbie, qu’on appelle localement « Kratkoročni najam » ou plus simplement « Apartmani », est en train de changer de dimension. Porté par l’essor du tourisme, les grandes plateformes comme Airbnb et Booking.com et un immobilier encore abordable à l’échelle européenne, le pays s’impose comme un terrain de jeu intéressant pour les voyageurs… mais aussi pour les investisseurs et propriétaires, locaux comme étrangers.
Le dynamisme du marché s’explique par des chiffres, des réglementations et des contrastes marqués entre les villes (Belgrade, Novi Sad) et les régions montagneuses (Kopaonik, Zlatibor), le tout dans un contexte économique national favorable. Une analyse détaillée, au-delà du discours enthousiaste habituel, est nécessaire pour comprendre la réalité actuelle.
Un marché national dynamique mais encore peu saturé
À l’échelle du pays, le marché de la location de courte durée affiche déjà une certaine maturité, tout en laissant une marge de progression significative.
On recense environ 15 000 annonces actives de locations de courte durée en Serbie, avec un taux d’occupation moyen de 41 % et un RevPAR (revenu par logement disponible) autour de 24 €. Cela situe la Serbie dans une zone médiane : le marché est vivant, mais loin de certains hotspots touristiques européens où les taux d’occupation dépassent régulièrement 70 %.
Nombre d’appartements de vacances proposés sur les plateformes de location au pays, selon certains agrégateurs.
Le succès de ce modèle ne se limite pas à l’offre. La demande suit : en 2023, les locations de courte durée ont généré des recettes fiscales importantes pour l’État serbe et ont contribué à la consolidation de la Serbie comme destination touristique à part entière. Plus de 14 000 personnes seraient engagées dans ce segment, avec des obligations fiscales dépassant 315 millions de dinars.
Pour donner un ordre de grandeur des prix, les données nationales indiquent :
| Indicateur (Serbie, moyenne nationale) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen par nuit (toutes régions) | 48 $ |
| Prix hebdomadaire moyen | 334 $ |
| Capacité moyenne par logement | 4 personnes |
| Surface moyenne | 40 m² |
| Mois le plus cher (ex. août) | 52 $ / nuit |
| Mois le moins cher (ex. octobre) | 47 $ / nuit |
Là encore, les écarts saisonniers restent modestes à l’échelle nationale, mais ils se creusent fortement dans certains hotspots urbains ou de montagne. C’est là que les opportunités apparaissent – et les risques aussi.
Belgrade : épicentre de la location saisonnière en Serbie
Difficile de parler de location saisonnière en Serbie sans commencer par Belgrade, première place touristique, économique et universitaire du pays. La capitale concentre à elle seule la plus grosse partie de l’offre, des revenus… et des tensions réglementaires.
Taille du marché et performance
Belgrade est classée premier marché Airbnb de Serbie. Selon les sources et les méthodologies de comptage, on trouve :
– 3 306 annonces Airbnb actives sur 12 mois, avec un tarif moyen de 81 $ la nuit et un taux d’occupation de 37,5 %, pour un revenu annuel moyen d’environ 8 511 $ par annonce.
– Une autre base de données recense 5 556 annonces, avec cette fois un taux d’occupation de 60 %, un tarif moyen de 57 $ et un revenu annuel moyen de 12 707 $.
Une troisième source (AirROI) parle de 3 089 propriétés générant en moyenne environ 760 $ par mois, avec un ADR (tarif journalier moyen) proche de 77 $ et un taux d’occupation d’environ 41 %.
Belgrade offre un rendement locatif de courte durée d’environ 12,3 % et bénéficie d’un environnement réglementaire qualifié de souple, indiquant un marché actif mais pas encore saturé pour les investisseurs.
On peut résumer quelques indicateurs-clés dans le tableau suivant :
| Indicateur (Belgrade) | Valeur approximative |
|---|---|
| Nombre d’annonces (fourchette) | 3 000 – 7 700 |
| Taux d’occupation (fourchette) | 37,5 % – 60 % |
| ADR (tarif journalier moyen) | 57 $ – 81 $ |
| Revenu annuel moyen par annonce | 8 500 $ – 12 700 $ |
| Rendement locatif location saisonnière | 12,3 % |
| RevPAR estimé (pays) | 24 € (moyenne nationale) |
Le prix d’une semaine de location à Belgrade tourne autour de 508 $, quand un mois complet avoisine 2 177 $. Autre point important : les locations de vacances à Belgrade seraient en moyenne 37 % moins chères que les hôtels, un écart qui explique en partie l’attrait du modèle pour les voyageurs soucieux de leur budget.
Profil des logements et usages
Le parc de logements proposés en location saisonnière à Belgrade est très homogène sur certains aspects :
Analyse des principaux attributs et de la composition des logements disponibles sur la plateforme.
Environ 93 % sont des logements entiers, contre seulement 7 % de chambres privées et 1 % de chambres partagées.
Les petites surfaces dominent : 77 % des annonces concernent des appartements d’une chambre, 18 % deux chambres, et les grands logements (3 chambres et plus) ne représentent qu’une minorité.
Internet et Wi-Fi sont présents dans 99 % des annonces, la climatisation dans 95 %, la cuisine dans plus de 90 %. Les standards sont quasi systématiques.
Les données sur la durée de séjour sont révélatrices : près de 44,7 % des logements affichent une durée minimale de 30 nuits, ce qui fait glisser une partie importante du parc vers la location moyenne ou longue durée pour nomades digitaux, étudiants, ou salariés en mission. À l’inverse, à peine 1,6 % des annonces autorisent une nuitée unique.
Tarification fine : jours de la semaine et saisonnalité
La tarification à Belgrade est très segmentée :
| Variable de prix (Belgrade) | Valeur moyenne |
|---|---|
| Prix moyen semaine (dimanche–jeudi) | 46 $ / nuit |
| Prix moyen week-end (vendredi–samedi) | 55 $ / nuit |
| Nuit la moins chère (jeudi) | 24 $ / nuit |
| Nuit la plus chère (dimanche) | 71 $ / nuit |
| Semaine de vacances moyenne | 508 $ |
| Mois de vacances moyen | 2 177 $ |
Plus surprenant, la basse saison se situe en juillet, avec une baisse de prix moyenne de 55 %, alors que la haute saison est observée en avril, où les tarifs grimpent de 116 %. Cette inversion du schéma classique « été = haute saison » tient au profil de la clientèle : festivals, congrès, événements culturels ou sportifs concentrés au printemps, quand les Serbes vont plutôt en montagne ou à la mer en été.
La durée moyenne de séjour en location de vacances à Belgrade, un chiffre élevé pour une capitale européenne.
Quartiers et clientèle ciblée
Les quartiers les plus demandés sont sans surprise le centre-ville, Stari Grad et Savski Venac, où se mêlent tourisme, vie nocturne et offre culturelle. Le quartier de Novi Beograd (Nouvelle Belgrade) est présenté comme particulièrement adapté aux familles, avec des résidences modernes, des parcs et une bonne accessibilité.
À l’autre extrémité du spectre, l’arrondissement de Rakovica est cité comme la zone la plus abordable, avec une cinquantaine de logements à environ 60 $ la nuit. Pour un investisseur, ces découpages montrent que la ville n’est pas monolithique : le rendement peut rester intéressant sur des secteurs moins « carte postale », mais structurés.
Du côté des voyageurs, les équipements les plus recherchés à Belgrade sont les piscines, les réceptions ouvertes 24h/24, la climatisation et le parking. Environ 16 % des locations sont pet-friendly, un ratio qui n’est pas négligeable, mais laisse de la place pour des niches plus ciblées (séjours avec animaux, famille + voiture, etc.).
Novi Sad : deuxième pôle et laboratoire des pics de demande
Deuxième ville et deuxième marché de location saisonnière après Belgrade, Novi Sad offre un profil différent, marqué par son rythme plus calme… et par un événement qui redistribue les cartes chaque été : le festival EXIT.
Un marché plus compact mais rentable
Novi Sad compte environ 1 101 annonces de location de courte durée dans une des bases de données étudiées, et 789 annonces Airbnb actives dans une autre, selon la période et les critères retenus.
Les chiffres-clés du marché sont les suivants :
| Indicateur (Novi Sad) | Valeur approximative |
|---|---|
| Nombre d’annonces Airbnb | 789 – 1 101 |
| Taux d’occupation moyen | 32 % – 55 % |
| ADR (tarif journalier moyen) | 45 $ – 60 $ |
| Revenu annuel moyen par annonce | 4 639 $ – 9 214 $ |
| Rendement locatif (location courte) | 12,3 % (source AirROI) |
| Régime réglementaire | « souple » |
La structure de l’offre se distingue de Belgrade : on y trouve une forte proportion de studios et de petits appartements, adaptés aux couples, aux étudiants et aux voyageurs en solo. Les grands logements (maisons entières) sont plus rares, ce qui limite parfois la capacité à accueillir des groupes pendant les grands événements.
L’effet EXIT : une étude de cas des pics de prix
Le festival EXIT, souvent présenté comme le plus grand festival de musique de la région, transforme Novi Sad chaque été en laboratoire extrême de la location saisonnière.
Les données recueillies sont parlantes :
Les données recueillies
– Pour quatre personnes, un logement peut se facturer environ 1 000 € pour 5 jours durant le festival.
– Pour deux personnes, on voyait juste avant le week-end principal des tarifs autour de 200 € la nuit.
– Les offres « plus raisonnables » se situaient entre 500 et 600 € pour 5 jours.
– Un cas extrême : une maison proposée à 3 200 € pour 5 jours de festival.
Après un événement majeur comme un festival, les prix de location redescendent généralement à une fourchette de 20–40 € par nuit. Il existe alors un risque significatif de vacance locative pendant une grande partie de l’été, en l’absence d’autres événements d’une ampleur comparable pour attirer les visiteurs.
Pour les propriétaires, cela signifie deux choses :
– Le potentiel de gain ponctuel est considérable, avec des prix pouvant être multipliés par trois.
– Mais cette stratégie suppose de gérer un risque élevé de sous-occupation le reste du temps, dans un marché où les coûts (entretien, fiscalité, gestion) ne disparaissent pas entre deux pics.
En d’autres termes, la location saisonnière à Novi Sad récompense la flexibilité, l’optimisation des prix en temps réel et la capacité à jouer la carte des événements – mais elle ne pardonne pas l’approximation sur le calendrier ou le positionnement tarifaire.
Montagnes, lacs et campagnes : l’autre visage de la location saisonnière en Serbie
Si Belgrade et Novi Sad structurent le marché urbain, une bonne partie du potentiel serbe se trouve hors des villes : dans les stations de ski, les montagnes, les parcs nationaux, les lacs et un tissu dense de villages ruraux.
Stations et montagnes : Kopaonik, Zlatibor, Tara et les autres
La Serbie se positionne à la fois comme destination hivernale et destination d’été nature. Du côté de la location saisonnière, cela se traduit par des produits très différents des appartements de centre-ville : chalets, maisons de montagne, hôtels-boutiques, gîtes ruraux, fermes rénovées.
Parmi les pôles les plus importants :
Le marché serbe propose plusieurs destinations montagneuses distinctes. Kopaonik, le principal domaine skiable, offre des pistes bien entretenues et des remontées modernes, avec un fort potentiel pour les locations de chalets et d’appartements en résidence, souvent dotés de grands séjours et d’espaces de rangement pour skis. Les rendements locatifs en haute saison peuvent y dépasser 12-15%. Zlatibor est une station quatre saisons axée sur la randonnée, les balades à cheval et le bien-être, proposant de nombreux appartements avec balcon. La région de Tara National Park & Mokra Gora se caractérise par ses forêts denses, ses lacs et ses gîtes rustiques, renforcée par l’attraction touristique familiale de la voie ferrée Šargan Eight. D’autres zones comme Divčibare, Zlatar, Stara Planina et Rtanj complètent l’offre avec un mix d’hébergements traditionnels et de locations individuelles.
Dans ces régions, les prix varient énormément selon la saison, la proximité des pistes, des lacs ou des sentiers, la présence de sauna, jacuzzi, cheminée, ou piscine. On retrouve également beaucoup de locations familiales ou groupes, avec des maisons pouvant accueillir 8 à 10 personnes, souvent louées à la semaine.
Ruralité et « seoski turizam » : un réservoir énorme mais encore sous-exploité
Environ 90 % du territoire serbe est considéré comme rural. Depuis une quinzaine d’années, le tourisme rural – hébergement en maison de village, fermes, « ethno-houses », petits domaines viticoles – connaît une croissance notable.
On distingue généralement plusieurs types d’infrastructures :
Découvrez les différentes formes d’hébergement traditionnel et ethno-touristiques que vous pouvez rencontrer en Serbie, pour une immersion authentique dans le patrimoine local.
Une maison rurale caractéristique, parfois modernisée pour le confort, souvent située au cœur d’un verger ou d’un jardin paisible.
Une maison construite ou restaurée dans un style folklorique précis, conçue pour mettre en valeur l’architecture et l’art de vivre d’autrefois.
Un ensemble cohérent de plusieurs maisons ou chalets, formant un village dédié au tourisme ethnographique, comme à Sirogojno ou Drvengrad (Mokra Gora).
Ces hébergements s’implantent dans des clusters ruraux : autour de Fruška Gora, dans le Banat, dans le triangle Tara–Zlatibor–Zlatar, ou encore sur les pentes de Stara Planina. Ils s’adressent à des segments très variés : familles en quête d’authenticité, voyageurs à la recherche de calme, amateurs de cyclotourisme (avec des exigences spécifiques : parking vélo sécurisé, possibilité de n’y passer qu’une nuit, petit-déjeuner adapté, outillage).
L’enjeu ici n’est pas seulement d’ouvrir une chambre, mais de construire une offre d’expérience complète : dégustation de vins, participation aux travaux de la ferme, découverte de la cuisine locale, balades guidées, ateliers artisanaux. Pour beaucoup de foyers ruraux, ces locations constituent aujourd’hui une source de revenus essentielle, surtout dans un contexte où l’agriculture seule ne suffit plus.
Un cadre économique globalement porteur pour la location saisonnière
Au-delà du tourisme, la Serbie offre un environnement macroéconomique qui explique en partie la ruée vers la location saisonnière.
En 2025, la croissance économique du pays est évaluée autour de 3,8 %, avec un taux de chômage d’environ 8,9 %. Le pays investit massivement dans les infrastructures (autoroutes, aéroports, EXPO 2027 à Belgrade), et sa trajectoire vers une future adhésion à l’Union européenne alimente les anticipations d’appréciation des prix immobiliers.
Les prix moyens restent compétitifs à l’échelle européenne.
| Indicateur immobilier (Serbie, 2025) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen du neuf (national) | 1 970 € / m² |
| Prix moyen tous types (ordre de grandeur) | 1 700 € / m² |
| Croissance annuelle dans les zones clés | ~7,2 % |
| Rendement locatif résidentiel classique | 3–4 % |
| Rendement ciblé en zones touristiques (peak) | 12–15 % (courte durée) |
Belgrade affiche des segments haut de gamme pouvant monter jusqu’à 3 500 € / m², tandis que dans des villes secondaires comme Kragujevac, les appartements se négocient davantage entre 1 500 et 2 000 € / m².
Pour un investisseur étranger qui envisage de se positionner sur la location saisonnière en Serbie, le couple « prix d’acquisition / revenu potentiel » reste attractif, en particulier dans les quartiers urbains en développement (Novi Beograd, certains secteurs de Novi Sad) et dans les stations de montagne les plus en vue.
Un cadre juridique ouvert mais complexe pour les étrangers
Sur le plan légal, la Serbie se montre plutôt accueillante vis-à-vis des étrangers souhaitant acheter un bien destiné à la location saisonnière.
Propriété et résidence
Les grandes lignes sont les suivantes :
Les étrangers peuvent acquérir des appartements, maisons et locaux commerciaux en Serbie, bénéficiant de droits similaires aux citoyens serbes sous réserve du principe de réciprocité. L’achat de terres agricoles, forêts ou terrains nus est généralement restreint pour les personnes physiques étrangères, mais peut être réalisé via la création d’une société serbe (DOO). Aucune résidence ou visa n’est requis pour l’achat, mais la propriété peut servir de base à une demande de permis de résidence temporaire (valable jusqu’à 3 ans, renouvelable), ouvrant potentiellement la voie à un séjour permanent après 5 ans de résidence légale. La Serbie propose ainsi une procédure de résidence par investissement immobilier relativement souple et moins onéreuse que dans de nombreux pays de l’Union européenne.
Fiscalité de la location : courte vs longue durée
La fiscalité est l’un des points-clés à comprendre, car elle distingue nettement location classique et location touristique de courte durée.
Pour une location longue durée (bail d’habitation classique), le schéma est le suivant :
– Le revenu locatif est imposé à 20 %, après application d’un abattement forfaitaire de 25 % censé couvrir les charges (soit une taxation effective sur 75 % des loyers encaissés).
– Il est possible d’opter pour la déduction des dépenses réelles (travaux, réparations) si elles sont documentées.
– Les non-résidents sont, eux aussi, imposés sur leurs revenus fonciers de source serbe à 20 %.
Pour la location saisonnière (séjours de moins de 30 jours, assimilés à des services d’hébergement), la fiscalité prend une autre forme :
Le revenu des locations saisonnières est assimilé à une activité para-hôtelière. L’impôt est fixé à 20% sur une base forfaitaire calculée selon le nombre de lits et des coefficients touristiques locaux, équivalant à une taxe à somme forfaitaire. Les loueurs doivent obligatoirement enregistrer leur logement, obtenir un certificat de catégorisation auprès des autorités locales, déclarer leurs revenus et collecter une taxe de séjour par nuitée et par personne, dont le montant varie selon la commune.
Les sanctions en cas de non-déclaration ne sont pas symboliques : les amendes peuvent atteindre 150 000 dinars pour un particulier. Dans les faits, la frontière entre marché formel et informel demeure floue dans certaines régions, mais la tendance est clairement à un renforcement des contrôles et de la digitalisation (système eTourist, enregistrement en ligne des invités, etc.).
Une régulation en mutation : contrôle accru, quotas, et tensions dans les immeubles
Si le cadre général reste relativement clément pour les locations de courte durée, la Serbie se prépare à durcir certains aspects de la réglementation, en s’inspirant des grandes villes européennes.
Plusieurs évolutions sont déjà engagées ou en cours de discussion :
Une série de mesures est envisagée pour réguler le secteur : déclaration obligatoire de tous les appartements loués à la journée pour lutter contre l’économie grise, instauration possible de quotas par zone, hausse de la fiscalité spécifique, renforcement des déclarations via le système eTourist (même pour une nuit), et obligation d’immatriculation comme entreprise pour les multipropriétaires ou dépassant un certain seuil de revenus.
À l’intérieur même des immeubles, des tensions émergent : à Belgrade, certains syndicats de copropriété ont purement et simplement banni les locations de courte durée pour préserver la tranquillité et la sécurité des résidents. La base légale de ces interdictions est contestée, ce qui alimente un contentieux nouveau entre propriétaires bailleurs et occupants permanents.
Sur le fond, le débat serbe ressemble à celui de Barcelone, Amsterdam ou Paris : comment profiter des retombées économiques du tourisme sans détériorer la qualité de vie des habitants ni exploser les loyers de longue durée ? Déjà, les experts constatent une pression haussière sur les loyers et les prix immobiliers dans les grandes villes, attribuée en partie à la montée de la location de courte durée.
Des outils de data et de revenue management déjà bien implantés
L’essor de la location saisonnière en Serbie n’a pas échappé aux acteurs de la data et du pilotage de revenus. Pour les propriétaires et gestionnaires qui veulent professionnaliser leur approche, plusieurs solutions existent :
Découvrez les principales plateformes fournissant des données de marché et des solutions de tarification dynamique pour optimiser la gestion de vos locations touristiques.
Fournit des données de marché détaillées (taux d’occupation, ADR, RevPAR, saisonnalité) sur des villes comme Belgrade ou Novi Sad, à partir des annonces Airbnb et autres plateformes.
Publient des classements des marchés les plus prometteurs, avec suivi de l’offre, des réglementations et de la performance des locations.
Solution née en 2014 à Chicago, spécialisée dans la tarification dynamique : plus de 450 000 annonces sont tarifées quotidiennement dans plus de 150 pays. Ajuste automatiquement les prix selon le jour de la semaine, la saison, les événements locaux (comme EXIT) ou les variations de demande.
Pour un investisseur en Serbie, l’accès à ces données transforme la location saisonnière en activité pilotée par les chiffres, plutôt que par l’intuition. Sur des marchés où l’occupation peut passer de 20 % hors saison à plus de 80 % au cœur de l’hiver ou d’un festival, cet ajustement fin des prix devient un levier déterminant pour atteindre les rendements espérés.
Profils de voyageurs et attentes : du backpacker au nomade digital
Le succès de la location saisonnière en Serbie tient aussi à la diversité de sa clientèle.
Les principaux segments identifiés par les stratégies nationales de tourisme incluent :
La Serbie attire des profils de voyageurs variés : les **DINKS** (couples bi-actifs sans enfants) privilégient les expériences urbaines et culturelles à Belgrade ou Novi Sad ; les **familles avec jeunes enfants** se tournent vers les stations de montagne et les lacs ; les **familles avec adolescents** sont sensibles aux festivals et aux séjours combinant ville et nature ; les **« Golden Oldies »** (seniors actifs) recherchent les cures thermales (Vrnjačka Banja, etc.) ; les **backpackers** optent pour des hébergements économiques à Belgrade ou Niš ; enfin, la clientèle **MICE** (événements professionnels) est freinée par la **TVA à 20 % sur les services hôteliers**, affectant la compétitivité du pays pour les grands congrès.
À cela s’ajoutent les nomades digitaux, télétravailleurs et expatriés temporaires, qui profitent :
La Serbie présente un coût de la vie modéré. La connectivité Internet est bonne dans les centres urbains. Pour le logement, il existe une offre significative de locations au mois ou plus, notamment à Belgrade et Novi Sad, où près de la moitié des annonces imposent une durée minimale de 30 nuits.
Le profil type de ces voyageurs explique la demande élevée pour des logements avec :
– Cuisine équipée (pour limiter les frais de restauration).
– Espaces de travail ou au moins un coin bureau.
– Bonne connexion Wi-Fi.
– Lave-linge pour les séjours de plusieurs semaines.
– Politiques de réservation et d’annulation flexibles.
De fait, plus de 55 % des annonces belgradoises adoptent une politique d’annulation flexible, et près de 34 % une politique modérée, seules environ 11 % restant strictes.
Une transformation digitale encore inachevée, mais incontournable
Du côté institutionnel, la Serbie a pris conscience avec un certain retard du potentiel de la digitalisation dans le tourisme. Le pays s’est doté d’une Stratégie de développement du tourisme jusqu’en 2025, complétée par un Plan marketing stratégique, et a modernisé en 2019 ses Lois sur le tourisme et l’hôtellerie.
Le registre national du tourisme est finalisé, et le système e-Turista (ou eTourist), inspiré de la Croatie, doit servir à :
– Enregistrer les hébergements et leur catégorisation.
– Centraliser la déclaration des hôtes.
– Mieux contrôler la fiscalité et lutter contre l’informel.
Cela représente le nombre total d’abonnés cumulés sur les réseaux sociaux Facebook et Instagram de l’Organisation nationale du tourisme de Serbie.
Pour les opérateurs de locations saisonnières, cette transformation signifie deux choses :
– Une visibilité accrue possible via les canaux officiels et les campagnes de promotion.
– Mais aussi une montée en puissance des exigences de conformité (inscription, déclaration, normes de qualité).
Opportunités et risques : ce qu’implique vraiment se lancer en location saisonnière en Serbie
Si l’on assemble tous ces éléments, l’image qui se dessine de la location saisonnière en Serbie est riche en opportunités, mais loin d’être un eldorado sans contraintes.
Les atouts du marché serbe
Plusieurs facteurs plaident en faveur du pays :
Le marché immobilier serbe présente un coût d’entrée attractif, avec des prix au m² souvent inférieurs à 2 500 € dans les grandes villes. Les rendements locatifs bruts peuvent atteindre 5 % en location classique et dépasser 10–12 % en location saisonnière, notamment à Belgrade, Novi Sad et dans les stations de montagne. La demande touristique est diversifiée (culture, nature, bien-être, festivals, affaires), réduisant la dépendance à une seule clientèle. Le tourisme est un secteur prioritaire soutenu par des investissements publics dans les infrastructures. Le cadre juridique est ouvert aux investisseurs étrangers, avec une fiscalité simplifiée sur les revenus locatifs (taux fixe de 20 %, avec abattement ou base forfaitaire selon le régime).
Les principaux défis à ne pas sous-estimer
À l’inverse, plusieurs points de vigilance apparaissent nettement :
Le marché de la location saisonnière est soumis à une réglementation évolutive et à des pressions sociales, avec une saisonnalité marquée et une concurrence accrue. Il nécessite une gestion professionnelle pour optimiser la rentabilité et naviguer la complexité fiscale, notamment pour les non-résidents.
Conclusion : un marché à fort potentiel, à aborder avec méthode
La Serbie coche aujourd’hui beaucoup de cases qui attirent les voyageurs et les investisseurs : patrimoine culturel, paysages variés, coûts de séjour modérés, connexion croissante à l’Europe, immobilier encore abordable. La location saisonnière y a trouvé un terrain fertile, aussi bien à Belgrade et Novi Sad que dans les montagnes de Kopaonik ou les vallées de Tara.
Les chiffres montrent clairement que le modèle « Kratkoročni najam / Apartmani » est plus rentable que la location longue durée dans les secteurs les plus touristiques, tout en étant plus exigeant en gestion, en conformité et en maîtrise des risques.
Pour un propriétaire – serbe ou étranger – qui envisage de se lancer ou de se renforcer sur le marché de la location saisonnière en Serbie, plusieurs clés ressortent :
Pour réussir en location saisonnière, il est crucial de bien choisir le segment (urbain, montagne, rural) et de comprendre sa saisonnalité réelle. Les décisions doivent s’appuyer sur des données de marché concrètes (taux d’occupation, prix moyen par nuit, événements locaux) plutôt que sur des projections vagues. Il faut également anticiper les évolutions réglementaires et intégrer la fiscalité dès le business plan. Travailler la qualité de l’expérience client (équipements, propreté, réactivité, storytelling local) est essentiel. Enfin, il est important de tirer parti de la digitalisation, des plateformes de réservation et des outils de revenue management, et d’aller au-delà d’une simple logique de mise à disposition.
Dans ce cadre, la location saisonnière en Serbie apparaît moins comme une manne facile que comme un véritable métier – mais un métier qui, bien exercé, peut offrir des perspectives de rendement et de création de valeur difficiles à retrouver ailleurs en Europe à ce niveau de prix d’entrée.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une devise hors zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en croissance de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société serbe) et définition d’un plan de diversification patrimoniale progressive en Serbie.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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