Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Serbie est en train de changer d’échelle. Porté par une croissance économique solide, une vague d’investissements étrangers et un vaste programme d’infrastructures, le pays attire de plus en plus de capitaux dans les bureaux, les commerces, la logistique et l’hôtellerie. Belgrade concentre l’essentiel de l’activité, mais Novi Sad, Niš, Kragujevac et d’autres villes régionales commencent à offrir de réelles alternatives.
Le marché immobilier praguois offre des opportunités car il est encore sous-développé comparé aux autres capitales d’Europe centrale. Pour un investisseur, l’enjeu principal est d’identifier les meilleurs positionnements et de sécuriser ses opérations en respectant le cadre juridique spécifique de la République tchèque.
Un environnement macroéconomique et politique favorable à l’investissement
La dynamique économique récente donne le ton. Entre 2020 et 2023, le PIB réel de la Serbie a progressé d’environ 12 %. En 2023, la croissance annuelle a atteint 2,5 %, avant d’accélérer à 4,7 % en glissement annuel au premier trimestre 2024, largement tirée par les services et la construction. La Banque nationale de Serbie anticipe une croissance de 3 à 3,5 % en 2024, puis de 4 à 5 % sur 2025‑2026, en intégrant les investissements massifs liés à l’Exposition universelle EXPO 2027 et au programme « Modern Belgrade ».
Flux record d’investissements directs étrangers en 2023, représentant environ 6,1 % du PIB.
Sur le plan monétaire, l’inflation est en décélération depuis le printemps 2023 et s’est stabilisée à 3,8 % en glissement annuel en juin 2024. Le taux directeur est resté inchangé à 6,5 % en mars 2024. La combinaison d’une maîtrise progressive des prix, de la discipline budgétaire et d’un cadre de réformes macroéconomiques a contribué à améliorer la perception de risque du pays. Les grandes agences et institutions financières internationales soulignent la résilience de la demande intérieure et du système bancaire.
Le salaire net moyen à Belgrade au premier trimestre 2024, un niveau supérieur à la moyenne nationale qui soutient la demande économique.
Un cadre juridique largement ouvert aux capitaux étrangers
La Serbie s’est dotée d’un cadre juridique relativement libéral pour accueillir les investissements étrangers, avec un objectif affiché de convergence vers le droit européen. La loi sur les investissements garantit plusieurs principes structurant :
– égalité de traitement entre investisseurs locaux et étrangers (national treatment) ;
– liberté d’investissement, de paiements en devises et de rapatriement des profits après acquittement des impôts ;
– protection contre l’expropriation, sauf en cas d’utilité publique, de manière non discriminatoire, avec indemnisation adéquate et rapide, calculée sur la base de la valeur de marché avant l’annonce du projet d’expropriation.
Les investisseurs étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers commerciaux et d’autres droits réels en Serbie, sous condition de réciprocité. Cela signifie qu’un ressortissant étranger peut acheter un bien si les citoyens serbes jouissent de droits équivalents dans son pays d’origine. En pratique, cette condition est largement remplie, notamment avec les États-Unis, le Canada, les pays de l’UE, le Royaume-Uni, la Suisse, les Émirats arabes unis, la Chine et la Turquie.
Certaines restrictions subsistent, principalement sur les terres agricoles et des zones sensibles (frontière, zones militaires). En pratique, les investisseurs montent fréquemment une société locale (DOO) à 100 % détenue par des capitaux étrangers pour acquérir des terrains ou des actifs qui seraient limités aux personnes physiques. Ce schéma facilite également l’obtention de financements et l’optimisation fiscale.
La loi prévoit un ensemble de mesures de soutien financier pour les projets d’investissement. Ces aides incluent des subventions directes pour les investissements industriels et de services, des exonérations d’impôts sur les bénéfices pouvant atteindre dix ans pour les projets dépassant 8,5 millions d’euros et créant plus de 100 emplois, ainsi que des allègements de charges sociales pour les nouvelles embauches. De plus, elle permet la cession de terrains publics à un prix réduit et prévoit des incitations spécifiques dans les zones économiquement défavorisées.
Bureaux : un marché de Belgrade en tension, des rendements encore attractifs
Le segment des bureaux est l’un des plus structurés et des plus suivis par les investisseurs institutionnels. Le marché reste très concentré sur la capitale : la quasi‑totalité du stock de bureaux modernes de Serbie se trouve à Belgrade, tandis que Novi Sad occupe une place de challenger émergent.
Structure du marché et taux de vacance
À la fin du deuxième trimestre 2024, Belgrade disposait d’environ 1,33 million de m² de bureaux modernes, dont près de 60 % en catégorie A. En 2024, le stock total de bureaux dans la capitale a atteint 1,392 million de m² après la livraison d’environ 74 000 m² supplémentaires (et plus de 130 000 m² mis sur le marché en 2023, record annuel). New Belgrade est de loin le principal pôle tertiaire, avec un stock qui s’approche du million de m².
Le taux de vacance global restait bas, autour de 6 % fin T2 2024, en recul par rapport aux 6,8 % de T1. Les immeubles de catégorie A sont encore plus tendus : à certains moments récents, leur vacance effective est descendue à environ 2 %‑3 %. Les analystes anticipent une poursuite de la baisse, compte tenu d’un pipeline limité à court terme et d’une demande soutenue, en particulier de la part des groupes IT, centres de services partagés et services financiers.
Le loyer ‘prime’ pour les bureaux de haut standing à Belgrade avoisinait 18 €/m²/mois en 2024.
Rythme des transactions et profils d’occupants
En termes d’activité locative, environ 51 000 m² ont été pris à bail au deuxième trimestre 2024, soit plus que le premier trimestre 2024 (environ 33 000 m²) et le deuxième trimestre 2023 (45 000 m²). Le premier semestre 2024 totalise toutefois 85 423 m², soit une baisse de 20 % sur un an, signe que certains grands utilisateurs se montrent plus prudents.
Un fait marquant du marché récent est la montée en puissance des surfaces de taille moyenne et petite. Au premier trimestre 2024, 50 des 69 transactions portaient sur des surfaces inférieures ou égales à 500 m². Au deuxième trimestre, 67 % des deals concernaient toujours des surfaces en dessous de ce seuil, même si la taille moyenne de transaction a rebondi à environ 850 m² (contre 490 m² au trimestre précédent). Ce morcellement de la demande est en phase avec la montée du travail hybride et la recherche d’espaces flexibles.
Sur les neuf premiers mois de 2023, les technologies de l’information (IT) constituaient le principal secteur locataire, représentant 38 % des surfaces louées. Elles étaient suivies par les services aux consommateurs et le loisir (27 %), puis par les services financiers. Ces trois secteurs restent les moteurs du marché. Parallèlement, la demande se concentre sur des immeubles modernes, bien desservis, et offrant des équipements comme des parkings, des espaces de détente, des commerces de proximité et des services de restauration.
Novi Sad, grâce à sa base académique et à son positionnement de hub technologique, commence à se hisser comme deuxième pôle tertiaire. Plusieurs complexes de bureaux de catégorie A y sont en développement, dont une première grande tour de bureaux au sein de Pupin’s Palace (plus de 13 000 m² de GLA). Les loyers à Novi Sad restent en dessous de ceux de Belgrade, offrant une alternative intéressante aux entreprises IT et BPO.
Rendements et prix d’acquisition
Pour les investisseurs, l’attractivité du marché de bureaux serbe tient aussi aux niveaux de rendement. Les taux de rendement prime sur les bureaux de Belgrade se situent autour de 8,25 %‑8,75 % en 2024, après avoir été observés dans une fourchette de 7,5 %‑8 % en 2023. Les ventes de bureaux ont ralenti d’environ 15 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période de 2024, en raison de la hausse des coûts de financement et d’un environnement économique mondial plus incertain, mais les fondamentaux locatifs restent solides.
Les prix d’achat dans les centres d’affaires neufs se situent en moyenne entre 2 350 € et 2 600 €/m² au premier semestre 2025, contre environ 2 200 €/m² un an plus tôt. À ces niveaux de prix, les rendements bruts restent nettement supérieurs à ceux de Prague, Varsovie ou Budapest, même en tenant compte de coûts de financement locaux plus élevés.
Panorama chiffré des bureaux à Belgrade
| Indicateur clé (Belgrade) | Donnée récente indicative |
|---|---|
| Stock total de bureaux modernes | ≈ 1,39 million m² |
| Part des immeubles de catégorie A | ≈ 60 % |
| Taux de vacance global T2 2024 | ≈ 6,0 % |
| Taux de vacance catégorie A (récent) | ≈ 2 %‑5 % selon période |
| Loyer prime (catégorie A) | ≈ 18 €/m²/mois (hausse en 2025) |
| Rendu prime bureaux (Belgrade) | ≈ 8,25 %‑8,75 % |
| Prise à bail H1 2024 | 85 423 m² (‑20 % en g.a.) |
| Part de New Belgrade dans la demande T2 2024 | ≈ 78 % |
Commerce de détail : montée en puissance des retail parks et sous‑offre de centres commerciaux prime
Le marché du retail serbe est à la fois en rattrapage et en transformation. D’un côté, l’offre de centres commerciaux modernes reste inférieure à celle d’autres capitales d’Europe centrale. De l’autre, les retail parks poussent à un rythme soutenu dans tout le pays, devenant la forme dominante du commerce moderne.
Stock et formats
Le stock total de commerce moderne en Serbie atteignait environ 1,25 million de m² de GLA au deuxième trimestre 2024, soit environ 188 m² pour 1 000 habitants. Belgrade concentre près de 590 000 m² de cette offre, soit 350 m² pour 1 000 habitants, mais des villes comme Novi Sad, Niš et Kragujevac affichent des densités comparables, voire supérieures.
Répartition indicative par ville (Q2 2024) :
| Ville | Stock retail moderne (GLA) | Densité retail (m² pour 1 000 hab.) |
|---|---|---|
| Belgrade | ≈ 590 000 m² | ≈ 350 |
| Novi Sad | ≈ 124 400 m² | ≈ 337 |
| Niš | ≈ 76 600 m² | ≈ 307 |
| Kragujevac | ≈ 65 200 m² | ≈ 381 |
Les centres commerciaux de type occidental représentent encore la majorité du stock à Belgrade (environ 53 %), mais les retail parks gagnent rapidement du terrain. À l’échelle nationale, la part des retail parks est passée d’environ 11 % en 2011 à 35 % en 2019, puis à près de 38 % après les livraisons récentes. En 2024, les nouveaux projets en construction en dehors de la capitale sont presque exclusivement des retail parks.
Loyers, rendements et transactions
Les loyers dans les centres commerciaux majeurs de Belgrade sont restés stables autour de 23‑28 €/m²/mois pour les boutiques standard, et 48‑50 €/m²/mois pour les emplacements prime de petite surface en rez‑de‑chaussée. Dans les retail parks, les loyers prime se situent généralement entre 8,5 € et 12 €/m²/mois, ce qui permet aux enseignes de réduire leurs coûts d’occupation tout en bénéficiant d’une bonne visibilité.
Les rendements des actifs commerciaux en Serbie varient selon le profil de risque : les centres commerciaux prime (8 %‑8,5 %), les retail parks et les grandes boîtes (8,25 %‑9 %), certains portefeuilles internationaux atteignant 8,75 %‑9 %.
Côté investissement, une des transactions emblématiques récentes a été la vente du centre commercial Promenada (près de 49 000 m² à Novi Sad) à l’opérateur israélien BIG CEE pour 177 millions d’euros, soit la plus importante opération de ce type en Serbie depuis plusieurs années. Dans le même temps, des groupes comme CPI Property Group développent et acquièrent des réseaux de retail parks STOP SHOP dans une dizaine de pays d’Europe centrale, avec une présence particulièrement marquée en Serbie (14 parcs, plus de 130 000 m²).
Pipeline et maillage territorial
La dynamique de construction illustre une stratégie claire : doter chaque ville moyenne de son propre retail park, souvent en deux phases. Au milieu de 2024, environ 90 800 m² de projets retail étaient en chantier dans le pays, dont un retail park de 32 000 m² à Belgrade et plusieurs parcs en province.
Quelques projets illustratifs :
| Projet / Ville | Type | GLA probable | Livraison cible |
|---|---|---|---|
| Ava Shopping Park Phase 2 (Belgrade) | Retail park | 10 000 m² | Livré 2024 |
| Nova Retail Park (Ub) | Retail park | 11 500 m² | Livré 2024 |
| NEST Kikinda | Retail park | 5 000 m² | 2024 |
| SHOP PARK Aranđelovac | Retail park | 9 745 m² | 2024 |
| Penta Park Prokuplje | Retail park | 9 000 m² | 2024 |
| Nova Retail Park Šid | Retail park | 12 000 m² | 2025 |
Cette diffusion géographique répond à un potentiel de consommation encore sous‑exploité, dans un pays où la population est décrite comme très consommatrice malgré un niveau de vie plus faible que dans l’UE. Pour les enseignes internationales – mode, sport, discount, droguerie – les retail parks offrent un format peu coûteux, rapidement déployable, avec un mix de locataires (mode, alimentaire, loisirs, restauration) permettant de capter une clientèle régionale.
Rôle stratégique de Belgrade et des axes piétons
Belgrade reste cependant le cœur de la distribution moderne : environ 43 % du stock national de commerces modernes s’y trouvait déjà en 2019, et de nouvelles livraisons (BEO Shopping Center, Galerija dans le projet Belgrade Waterfront, extension d’Ava Shopping Park, etc.) ont renforcé cette position.
Les rues commerçantes restent très recherchées, faute d’un nombre suffisant de centres commerciaux de grande taille. Dans les rues prime comme Knez Mihailova, les loyers pour de petites surfaces peuvent dépasser 100 €/m²/mois. La vacance sur les centres commerciaux prime reste faible (souvent autour de 5 % ou moins), signe d’un marché encore loin de la saturation.
Logistique et industriel : un hub en construction au carrefour des corridors européens
Pour les investisseurs à la recherche de flux stables sur le long terme, le segment industriel‑logistique serbe est l’un des plus prometteurs. Le pays dispose d’une position géographique stratégique, à l’intersection de plusieurs corridors paneuropéens :
– le corridor VII (Danube), permettant l’accès fluvial vers la mer Noire et, via le Rhin‑Main‑Danube, vers la mer du Nord ;
– le corridor X (axes autoroutiers et ferroviaires E‑75 et E‑70) ;
– le corridor XI, destiné à relier l’Europe centrale à l’Adriatique.
Un vaste programme d’infrastructures est en cours : modernisation du réseau routier (plus de 1 000 km d’autoroutes planifiés ou en construction, dont le corridor de la Morava, Belgrade–Sarajevo, Belgrade–Zrenjanin–Novi Sad, Niš–Merdare), extension de l’aéroport Nikola Tesla de Belgrade (investissement de 730 millions d’euros), modernisation des ports fluviaux (Prahovo, Smederevo, projet de redéveloppement du port de Belgrade), mise en service d’une ligne à grande vitesse Belgrade–Novi Sad, et future modernisation de la ligne Belgrade–Niš.
Stock, construction et demande
Le stock total de bâtiments logistiques modernes dépasse désormais 6 millions de m² à l’échelle du pays. En 2024, dans la seule zone de Belgrade, huit projets industriels ont été livrés, représentant environ 243 000 m², majoritairement construits spéculativement (80 %). Sur la même période, la prise à bail logistique a atteint environ 160 000 m², la demande dépassant la nouvelle offre en raison de nombreux pré‑engagements signés dès 2023.
En 2025, environ 100 000 m² de surfaces logistiques et de production ont été ajoutés au stock national au premier semestre.
Les axes autoroutiers Belgrade–Zagreb et Belgrade–Novi Sad concentrent une grande partie des parcs logistiques, avec des zones comme Dobanovci ou Šimanovci, où se prépare par exemple le grand projet VGP Park Belgrade (près de 487 000 m² de surface nette locative planifiée).
Zones franches et incitations
Le pays compte une quinzaine de zones franches officiellement reconnues (Apatin, Belgrade, Novi Sad, Subotica, Pirot, Kragujevac, etc.). Ces enclaves offrent un package particulièrement attractif pour les projets industriels et logistiques :
Principaux bénéfices offerts par le régime de zone franche pour les entreprises établies
Exonération de droits de douane et de TVA sur les biens entrant ou circulant dans la zone
Absence de garanties douanières pour les biens étrangers utilisés dans la production
Liberté totale de rapatriement des bénéfices sans autorisation préalable
Administration simplifiée (guichet unique) et loyers avantageux pour les hangars et terrains
En 2015, environ 240 entreprises y employaient plus de 22 000 personnes ; en 2022, plus de 254 entreprises internationales y opéraient, avec plus de 45 000 salariés et un volume d’échanges de l’ordre de 6 milliards d’euros.
Opportunités et risques pour les investisseurs
La combinaison d’un stock en croissance, de loyers encore compétitifs et d’un régime d’incitations généreux fait de la logistique serbe une cible pour des fonds spécialisés, des développeurs paneuropéens (CTP, VGP, etc.) et de grands locataires comme Lidl ou Nelt. Pour les investisseurs, les principaux points de vigilance concernent la qualité des infrastructures locales (accès routier, raccordement aux réseaux), la solidité des contreparties locatives et la sécurité juridique des terrains (titres, historique de propriété post‑privatisations).
Hôtellerie, tourisme d’affaires et resort : un segment en montée en puissance
La Serbie se positionne aussi progressivement sur la carte touristique régionale. Belgrade compte actuellement 134 hôtels, dont 57 % classés 4 étoiles, mais l’offre 5 étoiles reste limitée, malgré plusieurs projets d’hôtels premium. Le taux d’occupation culmine au printemps, porté par les city‑breaks, les événements culturels et une croissance du tourisme d’affaires et de congrès.
Des groupes hôteliers internationaux (Hilton, Sheraton, Mama Shelter) sont présents à Belgrade. La rénovation du Sava Center, un grand centre de congrès, inclut la création de bureaux modernes en plus de ses fonctions événementielles, renforçant ainsi l’attractivité de la ville pour le tourisme d’affaires (MICE : réunions, incentives, conférences, expositions).
En dehors de la capitale, des stations de montagne comme Kopaonik, Zlatibor ou Vrnjačka Banja connaissent une multiplication des projets d’apart‑hôtels et de résidences de tourisme, souvent vendus à la découpe à des particuliers investisseurs. Les études avancent un horizon de retour sur investissement situé entre 8 et 12 ans pour ce type de produit lorsque l’exploitation est confiée à un opérateur professionnel.
Novi Sad : deuxième pôle, vitrine régionale de la tech et du retail
Si Belgrade domine, Novi Sad s’impose comme un second marché à ne pas négliger pour l’immobilier commercial. Deuxième ville du pays (environ 400 000 habitants), elle bénéficie d’un emplacement stratégique sur le Danube, à 80 km de la capitale et à proximité immédiate de la frontière de l’UE (Hongrie, Croatie, Roumanie).
Économie et infrastructures
Ancienne ville industrielle, Novi Sad s’est repositionnée comme centre universitaire, culturel et technologique. Le campus local accueille plus de 45 000 étudiants, générant chaque année un flux de jeunes diplômés en ingénierie, informatique et sciences appliquées. Cette base nourrit l’essor d’un écosystème de start‑up, de sociétés IT et de services partagés qui tirent la demande en bureaux, coworking et logements.
Novi Sad bénéficie d’une excellente connectivité multimodale : port fluvial sur le Danube, accès autoroutier, liaison ferroviaire à grande vitesse vers Belgrade (moins d’une heure) et proximité de l’aéroport Nikola Tesla. De plus, les accords de libre-échange de la Serbie (CEFTA, Russie, EAEU, préférences avec l’UE et les États-Unis) offrent aux exportateurs de la ville un accès sans droits de douane pour de nombreux produits à un marché potentiel de près d’un milliard de consommateurs.
Zones industrielles et logistiques
Novi Sad dispose de plusieurs zones d’activités structurées : la zone de travail « Nord », dédiée à la production avec des terrains entièrement viabilisés, et surtout la zone franche de Novi Sad, située au sein du complexe portuaire. Cette dernière est l’une des quatre zones franches majeures du pays et permet d’opérer sans TVA ni droits de douane sur les opérations d’import/export, ce qui attire des projets industriels orientés export.
Des parcs industriels comme CTPark Novi Sad et CTPark Novi Sad East, développés par un opérateur international, proposent des bâtiments modernes pour la logistique et la production légère.
Retail et bureaux à Novi Sad
Sur le segment retail, la ville s’est dotée du premier centre commercial de style occidental avec Promenada (47 000 m² de GLA), qui a entraîné une reconfiguration du paysage commercial local. Avant cette ouverture, le stock de retail moderne s’élevait à environ 66 300 m², avec une densité de 194 m²/1 000 habitants. L’arrivée de Promenada et d’autres projets a hissé Novi Sad au niveau des standards de villes comparables d’Europe centrale en matière d’équipement commercial.
Le stock de bureaux modernes à la fin des années 2010 était d’environ 85 000 m² de surface locative brute.
L’arrivée de Pupin’s Palace (bureaux + résidentiel), du parc scientifique et technologique (près de 19 000 m² de bureaux) et d’autres projets mixtes contribue à repositionner Novi Sad comme un marché tertiaire où des loyers supérieurs à la moyenne peuvent être justifiés pour les produits prime, avec des rendements toujours plus élevés qu’à Belgrade.
Fiscalité, coûts de transaction et rentabilité
Le cadre fiscal serbe présente plusieurs atouts pour l’investisseur immobilier tout en exigeant une bonne préparation.
Fiscalité sur l’acquisition et la détention
Les nouvelles constructions commerciales sont soumises à la TVA au taux de 20 % sur la première vente (10 % pour les logements). En revanche, les immeubles anciens sont assujettis à un droit de mutation de 2,5 % sur la valeur de marché. Les investisseurs professionnels, lorsqu’ils achètent en tant qu’assujettis TVA, peuvent dans certains cas utiliser le mécanisme d’autoliquidation (reverse charge) pour les ventes d’immeubles et les prestations de construction au‑delà d’un certain seuil, ce qui limite l’impact sur la trésorerie.
L’impôt foncier est perçu par les municipalités, généralement sur la base d’une valeur cadastrale ou de marché. Pour les propriétaires via une société (tenant une comptabilité d’entreprise), le taux est plafonné à 0,4 %. Pour les personnes physiques, le barème peut être plus élevé, jusqu’à 2 % dans certains cas. La plupart des investissements commerciaux sont donc structurés via des sociétés pour bénéficier du taux plafonné.
Les revenus locatifs perçus par un non‑résident sont en principe taxés à 20 %, après déduction de charges forfaitaires. Pour les sociétés résidentes, le bénéfice net est imposé à 15 %, avec la possibilité de reporter les pertes fiscales sur cinq exercices.
Fiscalité sur la cession
La plus‑value réalisée par une société sur la vente d’un immeuble est imposée au taux ordinaire de 15 %. Pour les personnes physiques non‑résidentes, l’imposition sur la plus‑value atteint 20 %, sauf si une convention de non‑double imposition prévoit un traitement plus favorable. Un mécanisme d’exonération totale existe pour les biens détenus depuis plus de dix ans, et une réduction est possible au‑delà de cinq ans, ce qui incite à une stratégie de détention longue.
Un allégement fiscal particulier existe pour les particuliers qui réinvestissent le produit de la vente d’un bien dans l’achat d’un logement personnel, à condition que cette opération soit réalisée dans un délai spécifique défini par la loi.
Coûts de transaction et rendement net
Au total, les coûts de transaction liés à l’acquisition d’un actif commercial (notaire, avocat, agent, taxes) se situent généralement entre 7,6 % et 10 % du prix d’achat pour l’acheteur, selon la structure (neuf/ancien, présence de TVA, commissions négociées). Pour un investisseur long terme, ces coûts s’amortissent assez vite si le bien est loué dans de bonnes conditions.
En combinant des rendements bruts dépassant fréquemment 8 % sur les bureaux et commerces prime et 8,5 %‑9 % sur la logistique ou les retail parks, et une fiscalité sur les sociétés à 15 %, le rendement net reste compétitif par rapport à la plupart des marchés d’Europe occidentale ou de l’UE.
Tendance lourde : le virage « green » et la montée des exigences ESG
Comme ailleurs en Europe, la demande pour des immeubles à haute performance environnementale et sociale progresse rapidement. D’un côté, les grandes entreprises internationales, notamment dans l’IT, la finance ou les services, cherchent des bureaux certifiés LEED, BREEAM ou WELL pour attirer et retenir les talents, réduire leurs coûts d’exploitation et respecter leurs engagements ESG. De l’autre, les banques et institutions financières accordent plus volontiers des crédits à des projets dotés de certifications de durabilité, voire proposent des conditions bonifiées.
Nombre d’immeubles de bureaux certifiés LEED en Serbie, représentant moins de 1% du parc immobilier total.
L’exemple du centre commercial Ušće à Belgrade, certifié LEED et conçu avec une attention particulière à la qualité de l’air intérieur et à l’efficacité énergétique, illustre le type de produit qui se loue mieux, à des loyers plus élevés, et attire des enseignes internationales.
Pour un investisseur, l’enjeu n’est plus simplement la pertinence de la certification environnementale, mais une analyse coûts-avantages précise. Il s’agit de comparer le coût additionnel initial (surcoût de construction et honoraires de conseil) à la prime de loyer que les locataires sont prêts à payer pour des bureaux « verts » et à la plus-value potentielle à la revente. Cette évaluation est d’autant plus stratégique que le marché serbe évolue : la réglementation locale s’aligne progressivement sur les directives européennes (exigence d’un « passeport énergétique », projet de loi sur les énergies renouvelables), renforçant la valeur future des bâtiments performants.
Comment structurer et sécuriser un investissement ?
Même dans un contexte favorable, investir dans l’immobilier commercial serbe nécessite une préparation rigoureuse.
Sur le plan juridique, la vérification de la situation cadastrale est cruciale : titres de propriété, servitudes, hypothèques, éventuels litiges liés aux privatisations passées. Les notaires jouent un rôle central dans l’authentification des contrats et le dépôt des dossiers d’inscription auprès du cadastre. La procédure complète d’achat, depuis la signature d’un compromis (facultatif) jusqu’à l’inscription définitive, prend généralement entre 30 et 60 jours, la phase d’enregistrement oscillant autour de 5 à 15 jours ouvrés.
Les investisseurs étrangers utilisent souvent des sociétés de projet locales pour optimiser la fiscalité, faciliter le financement et permettre une revente par cession de parts. Le financement est disponible auprès des banques serbes et des filiales de groupes européens, sous forme de crédits de construction, de prêts long terme ou de refinancement. Ces financements sont généralement soumis à des critères ESG et leurs décaissements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux.
Enfin, il convient de tenir compte de la « concurrence » du résidentiel pour le foncier. La rentabilité élevée de la promotion résidentielle à Belgrade peut pousser certains propriétaires à préférer vendre leurs terrains à des projets d’habitation, ce qui réduit la disponibilité pour les programmes commerciaux et contribue à soutenir les loyers des bureaux et commerces.
Conclusion : un marché encore en rattrapage, mais déjà dans le radar des grands capitaux
L’immobilier commercial en Serbie se trouve à un moment charnière : suffisamment développé pour offrir des opportunités de taille institutionnelle, mais encore en dessous des niveaux de saturation observés dans d’autres capitales régionales. Belgrade affiche des taux de vacance bas, des loyers en hausse et des rendements attractifs sur les bureaux et les commerces. Les villes régionales comme Novi Sad, Niš et Kragujevac entrent dans une phase d’expansion qui ouvre un terrain de jeu aux investisseurs capables de travailler à l’échelle du pays.
Les atouts-clés sont clairs : croissance économique soutenue, flux record d’investissements étrangers, position logistique centrale, fiscalité compétitive et cadre juridique relativement protecteur pour les investisseurs. Les risques existent – dépendance à la conjoncture européenne, coûts de financement, compétition du résidentiel pour le foncier, nécessité d’anticiper les futures obligations environnementales – mais ils peuvent être gérés avec une structuration adéquate, un choix fin des emplacements et une attention accrue à la qualité des actifs.
Pour un investisseur prêt à sortir des sentiers battus de l’UE, la Serbie offre aujourd’hui un couple rendement/risque difficile à retrouver dans les marchés plus matures d’Europe centrale et occidentale. À condition de s’entourer des bons conseils locaux, d’intégrer dès le départ les critères ESG et de privilégier des actifs bien positionnés à Belgrade et dans les grandes villes régionales, les opportunités dans l’immobilier commercial en Serbie sont loin d’être saturées – et pourraient constituer l’un des moteurs de performance des portefeuilles sur la décennie à venir.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie afin de rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en forte croissance de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités du marché serbe tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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