Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien en Serbie en s’appuyant sur un crédit immobilier n’a plus rien d’exceptionnel, mais le cadre reste très spécifique, surtout pour les étrangers et la diaspora. Entre exigences de mise de fonds, contrôle strict du surendettement, programmes publics pour les jeunes et possibilités (limitées) pour les non‑résidents, il est facile de s’y perdre.
Ce guide détaille les conditions pour obtenir un crédit immobilier en Serbie, en s’appuyant sur la réglementation bancaire locale, les dernières données du marché et les aides publiques. Il s’adresse aux résidents, aux membres de la diaspora serbe ainsi qu’aux étrangers.
Comprendre le crédit immobilier en Serbie
Le crédit immobilier classique, ou « stambeni kredit », sert à financer l’achat, la construction ou la rénovation d’un logement. Il est garanti par une hypothèque inscrite au registre foncier (katastar), ce qui donne à la banque un droit réel sur le bien.
Les durées de remboursement sont longues – souvent 20 à 30 ans, parfois jusqu’à 40 ans pour certains produits – ce qui fait du crédit immobilier un engagement de très longue haleine. En pratique, plus la durée est longue, plus la mensualité diminue, mais plus le montant total des intérêts payés augmente.
En Serbie, plus de 95 % des crédits logement sont libellés ou indexés en euros, alors que les revenus des emprunteurs sont souvent en dinars (RSD). Cette situation expose les ménages à un risque de change significatif en cas d’appréciation de l’euro.
La plupart des banques exigent que l’hypothèque soit enregistrée au cadastre immobilier (katastar), et la banque ne débloque les fonds qu’après la signature chez le notaire et la mise en place des garanties (hypothèque, assurances, etc.). Le recours à un notaire est obligatoire pour tout acte de vente et pour l’acte hypothécaire.
Mise de fonds : combien faut‑il apporter ?
La mise de fonds (apport personnel) est la première barrière à l’entrée. En Serbie, aucune banque ne finance 100 % du prix du bien.
Pour les résidents, le schéma le plus fréquent est le suivant : la banque finance jusqu’à 80 % de la valeur estimée du bien, et l’emprunteur doit apporter au moins 20 %.
Un exemple simple illustre ce principe : pour un appartement à 100 000 €, un apport standard de 20 % signifie 20 000 € à mobiliser en fonds propres, et un crédit de 80 000 €. Plus l’apport est élevé, plus la dette et la mensualité diminuent.
Les règles ne sont toutefois pas figées, et plusieurs cas particuliers existent.
Apport des primo‑accédants et facilités possibles
Pour les primo‑accédants, de nombreuses banques assouplissent l’exigence et acceptent une mise de fonds à partir de 10 % de la valeur du bien. Cela permet d’entrer sur le marché plus tôt, mais augmente la mensualité, car le montant emprunté est plus important.
Certaines banques acceptent un apport initial réduit, voire nul (de 0 à 10 %), sous une condition spécifique : la valeur du bien acheté doit être d’au moins 130 % du montant du prêt. Pour renforcer cette garantie et sécuriser l’établissement prêteur, il est possible d’hypothéquer un autre bien, souvent déjà intégralement remboursé, en supplément.
Il est également possible de financer l’apport en :
– vendant un bien existant pour dégager des liquidités ;
– contractant un prêt personnel (« cash loan ») destiné à couvrir l’apport.
Dans ce deuxième cas, la faisabilité est scrutée de très près : la banque calcule si le ménage peut supporter à la fois la mensualité du crédit immobilier et celle du prêt personnel, sans dépasser les plafonds d’endettement.
Les primo-accédants qui achètent un appartement neuf pour la première fois peuvent bénéficier d’un remboursement de TVA sur une partie de la surface. Ce dispositif permet de réduire indirectement le coût global de l’acquisition.
Apport spécifique pour diaspora et non‑résidents
Les exigences sont nettement plus strictes pour les personnes qui ne vivent pas en Serbie à plein temps ou qui ne disposent pas de revenus locaux.
Pour la diaspora (citoyens serbes travaillant à l’étranger) et les non‑résidents, le minimum de mise de fonds tourne autour de 30 % de la valeur du bien, et peut grimper à 50 % selon la banque et le profil.
Là encore, l’idée est simple : le risque perçu est plus élevé lorsque les revenus proviennent de l’étranger et sont moins saisissables ; la banque compense en exigeant davantage de capital propre.
Le tableau ci‑dessous résume les fourchettes d’apport observées selon le profil :
| Profil d’emprunteur | Mise de fonds minimale habituelle | Observations principales |
|---|---|---|
| Résident, salarié stable | 10–20 % | 10 % possible pour primo‑accédants et certains produits |
| Résident, projet hors grandes villes | 30 % | Exigence plus élevée en zone rurale |
| Diaspora (citoyen serbe travaillant hors Serbie) | 30 % | Parfois 50 % selon la banque |
| Étranger résident (titre de séjour + revenu local) | 20–30 % | Conditions proches de celles des Serbes |
| Étranger non‑résident | 30–50 % (voire plus) | Offre très limitée, forte sélection |
Qui peut obtenir un crédit immobilier ?
Les critères d’éligibilité combinent âge, stabilité de l’emploi, niveau de revenu et historique de crédit.
Conditions générales pour les résidents
Pour un citoyen ou un résident étranger travaillant en Serbie, les banques demandent en général : des documents d’identité, un permis de travail (le cas échéant), des preuves de revenus, et un justificatif de résidence.
Pour être éligible, il faut justifier d’au moins un an d’expérience professionnelle totale et d’une ancienneté minimale de 6 mois chez son employeur actuel. Le contrat doit être à durée indéterminée (ou équivalent pour les indépendants). L’âge doit être compris entre 20-23 ans à la demande et 70-72 ans à la fin du remboursement. La mensualité ne doit pas dépasser 50 à 60 % du revenu net du ménage et un historique de crédit sain, sans retard de paiement significatif sur les 12 à 24 derniers mois, est requis.
La banque interroge systématiquement le registre de crédit (Credit Bureau) serbe pour vérifier les crédits en cours, les éventuels incidents (retards de plus de 60 jours, défauts) et calculer le taux d’endettement.
Un co‑emprunteur (souvent conjoint, parent ou proche) peut être ajouté pour augmenter la capacité d’emprunt, mais ses revenus sont eux aussi soumis au même plafond de 50–60 % d’endettement global.
Conditions spécifiques pour diaspora et non‑résidents
La diaspora serbe (citoyens serbes vivant et travaillant à l’étranger) dispose de quelques produits bancaires dédiés, proposés notamment par API Bank, Banca Intesa ou Bank Postanska Stedionica. Les conditions typiques incluent :
Le pourcentage minimum de mise de fonds requis pour l’obtention d’un prêt immobilier en Serbie.
Les non‑résidents étrangers font face à un contexte plus restreint. En pratique :
– les étrangers avec permis de séjour ou de travail en Serbie peuvent accéder à des crédits dans des conditions proches de celles des citoyens serbes, s’ils perçoivent un revenu local ;
– les étrangers non‑résidents sans revenu en Serbie ont très peu d’options, même si certaines banques, comme API Bank, ont développé des produits pour ce segment, avec des montants de 5 000 à 100 000 € ou jusqu’à 500 000 € selon l’offre, sur 10 à 20 ans.
Pour ces profils, les banques regardent en détail la stabilité des revenus étrangers, exigent des traductions officielles et des apostilles des documents, et appliquent souvent des marges de taux plus élevées.
Quel type de taux d’intérêt choisir ?
En Serbie, trois grands types de taux sont disponibles : fixe, variable et combiné. Le contexte récent – forte hausse puis encadrement temporaire des taux – rend ce choix particulièrement stratégique.
Taux fixe : la stabilité avant tout
Le taux fixe est déterminé à la signature et ne bouge pas pendant la période convenue (qui peut couvrir toute la durée ou seulement les premières années). Il offre une visibilité parfaite sur la mensualité.
Des exemples concrets montrent l’impact :
– un prêt de 50 000 € sur 20 ans à 3 % fixe génère une mensualité d’environ 277 € et un remboursement total de 66 480 € ;
– une offre récente de Banca Intesa mentionne un taux fixe nominal de 3,80 % (EKS 4,27 %) pour certaines catégories de clients.
Dans un environnement où les taux d’intérêt sont encore élevés mais devraient baisser progressivement, un taux fixe protège contre de nouvelles hausses. Il offre une prévisibilité budgétaire, ce qui en fait un choix prudent pour de nombreux ménages. Cependant, il peut s’avérer moins optimisé si les taux venaient à chuter rapidement.
Taux variable : profiter du marché… avec un risque
Le taux variable est indexé sur une référence (EURIBOR pour les prêts en euros, BELIBOR pour les prêts en dinars) à laquelle s’ajoute une marge fixe de la banque. La formule ressemble généralement à :
> Taux variable = EURIBOR (3 ou 6 mois) + marge bancaire fixe
Par exemple, une offre évoque un taux de 6M EURIBOR + 2,5 %. Avec un EURIBOR à 4,61 %, cela donne 7,11 % de taux nominal… sauf intervention de la Banque nationale de Serbie qui a temporairement plafonné les taux autour de 5 %.
Avantages : des mensualités initiales parfois plus basses que le fixe, avec la possibilité de voir le coût baisser si les taux de marché chutent. Inconvénients : un risque réel de hausse ultérieure des mensualités si l’EURIBOR remonte.
L’EURIBOR a déjà atteint un pic supérieur à 5 % en 2008, illustrant sa volatilité historique.
Taux combiné ou « mixte »
Le taux combiné (mešovita kamata) marie les deux approches : un taux fixe sur les premières années (3, 5 ou 10 ans en général), puis un taux variable EURIBOR + marge pour la suite.
Un exemple type évoqué par une banque : 4,75 % fixe sur 3 ans, puis 2,75 % + 3M EURIBOR, pour un prêt de 30 000 € sur 30 ans. La mensualité annoncée est d’environ 157 €.
Ce montage convient à ceux qui souhaitent une stabilité au démarrage (phase où le budget est souvent le plus tendu) tout en gardant la possibilité de bénéficier de taux plus bas si le marché se détend plus tard.
Plusieurs établissements proposent également des « prêts combinés » qui permettent, sous certaines conditions, de passer du fixe au variable et inversement en cours de route, parfois sans frais, ou de refinancer le prêt pour adapter le type de taux à la conjoncture.
Niveaux de taux et encadrement par la Banque nationale de Serbie
Le coût réel d’un crédit dépend des politiques monétaires locales et européennes. La Banque nationale de Serbie (NBS) suit de près l’évolution des taux, et l’État est récemment intervenu pour limiter la hausse des mensualités.
Les chiffres récents montrent que : les tendances économiques continuent d’évoluer rapidement, affectant divers secteurs de la société.
– les taux effectifs moyens sur les nouveaux crédits logement tournaient autour de 6,27 % au début de 2024, puis 6,21 %, 6,10 % et 5,83 % aux trimestres suivants ;
– le taux directeur de la NBS se situait autour de 5,75 % fin 2025 ;
– le taux moyen des prêts bancaires toutes catégories confondues se situait autour de 7,13 % par an début 2025.
Pour protéger les ménages de la hausse des taux variables liée à l’EURIBOR, la Banque nationale de Serbie (NBS) a instauré un plafond temporaire. Celui-ci fixe le taux d’intérêt maximum des prêts logement à 4,08% à partir d’octobre 2023. Ce plafond est ensuite prévu d’être relevé à 5% et de rester en vigueur jusqu’à fin 2025.
Concrètement, cela a limité l’augmentation de nombreuses mensualités. Un exemple illustre cet effet :
| Montant du prêt | Taux plafonné 4,08 % | Mensualité estimée | Taux plafonné 5 % | Mensualité estimée | Taux « marché » 5,7 % | Mensualité estimée |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 80 000 € | 4,08 % | ~488 € | 5 % | ~528 € | 5,7 % | ~559 € |
| 120 000 € | 4,08 % | ~732 € | 5 % | ~792 € | 5,7 % | ~839 € |
Sans plafonnement, la mensualité du prêt de 120 000 € aurait augmenté d’environ 107 € au lieu de 60 €.
À partir de 2026, les taux maxi pour les contrats variables devraient être liés à une moyenne pondérée des taux existants, avec une marge supplémentaire contrôlée, ce qui encadrera toujours partiellement les excès.
Montants, durées et coûts typiques
Les banques serbes proposent des plages de montants et des durées de remboursement assez larges :
– API Bank : de 5 000 à 100 000 € pour les non‑résidents, sur jusqu’à 20 ans ; certaines offres pour résidents montent jusqu’à 500 000 €, sur 10–20 ans selon le type de prêt ;
– Banca Intesa et Bank Postanska Stedionica : de 15 000 à 500 000 €, sur jusqu’à 20 ans ;
– d’autres banques acceptent des durées maximales allant jusqu’à 30 ou 40 ans.
Globalement, le montant accordé reste corrélé au revenu net mensuel. Des simulations courantes indiquent qu’un revenu de 1 000 € par mois permet rarement d’emprunter beaucoup plus de 90 000–100 000 €, sauf à étirer la durée au maximum.
Un exemple issu d’une simulation de banque :
| Revenu mensuel net | Durée indicative | Montant maximal de prêt approximatif |
|---|---|---|
| 500 € | 20–25 ans | ~49 000 € |
| 1 000 € | 20–25 ans | ~98 000 € |
| 3 000 € | 20–25 ans | ~296 000 € |
À cela s’ajoutent les frais annexes (frais de dossier, expertise, notaire, enregistrement, assurances, etc.), qui peuvent représenter entre 7,6 % et 10 % du prix du bien lorsqu’on inclut taxes et honoraires d’avocat.
Pour un prêt de 100 000 €, les frais strictement bancaires et notariaux sont estimés entre 1 500 et 1 600 €. Ce montant n’inclut pas les taxes de transfert, la TVA, ni les honoraires d’avocat.
– frais de cadastre et enregistrement ;
– frais de certification notariée du contrat de vente et de l’acte hypothécaire ;
– rapport de valeur du bien par un expert agréé ;
– assurance habitation obligatoire au profit de la banque ;
– frais de dossier (parfois à 0 %, parfois jusqu’à 1 % du prêt).
Dossier et pièces à fournir
La précision documentaire est un point central du processus. Le contenu du dossier varie selon le statut (résident, diaspora, étranger) et selon que le bien est existant, neuf ou en construction, mais on retrouve toujours quelques constantes.
Pour un résident salarié en Serbie
Les banques demandent classiquement :
Liste des pièces justificatives nécessaires pour constituer votre dossier de financement.
Document mentionnant la durée de l’emploi et le niveau de salaire.
Les bulletins de salaire des 6 derniers mois.
L’historique des transactions du compte courant sur les 6 derniers mois.
Carte nationale d’identité ou passeport en cours de validité.
Formulaire signé par l’employeur autorisant le prélèvement de la mensualité sur le salaire.
Le projet de contrat de vente ou le pré-contrat.
Un extrait de la fiche cadastrale du bien (datant de moins de 15 jours).
Le rapport d’évaluation du bien par un expert agréé de la banque.
Les pièces d’identité du vendeur (et de son conjoint le cas échéant).
Pour un bien en construction, il faut compléter par la documentation complète de la construction (permis de construire, attestations de structure, etc.). Les banques exigent souvent que le chantier soit suffisamment avancé (par exemple 60 à 80 % de réalisation) avant de débloquer les fonds.
Pour diaspora et non‑résidents
Le même socle de documents est requis, mais s’y ajoutent plusieurs pièces particulières, toutes en langue serbe (original ou traduction assermentée) :
– attestation écrite d’emploi précisant le salaire moyen sur 6 mois ;
– bulletins de salaire sur 6 mois ;
– relevés bancaires sur 12 mois ;
– contrat de travail à durée indéterminée ;
– rapport de crédit émis par le bureau de crédit du pays de résidence ;
– rapport de crédit serbe (si la personne a déjà eu des comptes ou crédits en Serbie) ;
– copie du permis de travail ou de séjour, si applicable ;
– passeport ;
– rapport d’expertise du bien en serbe ;
– pour les étrangers non serbes : justificatifs de revenus dans le pays d’origine, apostillés et traduits, ainsi que rapports de crédit locaux.
Cette lourdeur documentaire explique en partie la longueur supplémentaire de traitement pour les dossiers non résidents (souvent 45 à 60 jours pour un bâtiment neuf, contre 25 à 35 jours pour un bien existant).
Déroulement concret d’un achat financé par un crédit
Sur le terrain, acheter un bien avec un crédit en Serbie suit une séquence assez standardisée.
D’abord, l’acheteur définit son budget en fonction de sa capacité de remboursement, en utilisant éventuellement les calculateurs en ligne proposés par certaines plateformes (comme Kredium) ou par la Banque nationale de Serbie.
Ensuite, il compare les offres de plusieurs banques (taux, durée, frais, exigences d’apport, assurances obligatoires) et dépose un dossier de pré‑approbation. Cette étape permet de connaître le montant maximal et les conditions prévisionnelles.
Après avoir trouvé un bien, l’acheteur et le vendeur signent un pré-contrat (pretežna ugovor). Ce document fixe le prix, les modalités de paiement, le montant de l’acompte (souvent 10% du prix) et les délais. Cet acompte sert de premier apport et est inclus dans la mise de fonds finale.
Ce pré‑contrat peut être certifié par notaire (recommandé, parfois exigé par les banques), et le notaire enregistre alors la transaction envisagée pour éviter les doubles ventes.
Sur la base de ce pré‑contrat, l’acheteur dépose officiellement sa demande de prêt avec toutes les pièces. La banque :
– vérifie la solvabilité (crédits en cours, taux d’endettement, stabilité des revenus) ;
– mandate un expert pour évaluer le bien ;
– consulte le cadastre pour vérifier l’absence d’hypothèques ou de litiges.
Si la réponse est favorable, un contrat de crédit est préparé. L’acheteur signe alors :
Pour finaliser l’achat d’un bien immobilier, deux contrats principaux sont requis : le contrat de crédit avec votre banque et le contrat de vente définitif signé chez le notaire. Ce dernier doit impérativement inclure des clauses précisant le montant financé, la devise de paiement, ainsi que l’obligation pour le vendeur de fournir une « clausula intabulandi ». Cette déclaration est essentielle car elle permet l’inscription du nouveau propriétaire au cadastre.
La banque fait ensuite certifier l’acte hypothécaire, paie les frais d’enregistrement et d’assurance (souvent à partir des fonds débloqués), et verse directement au vendeur la partie du prix financée. Les paiements au‑delà de 10 000 € doivent impérativement transiter par le système bancaire, en application des règles anti‑blanchiment.
Enfin, lorsque le prêt est entièrement remboursé, la banque délivre un document de mainlevée d’hypothèque, à faire inscrire au cadastre pour lever l’inscription.
Coûts annexes : taxes, notaires, avocats, agences
Le crédit n’est qu’une partie du coût total d’un achat immobilier en Serbie. L’autre bloc essentiel est constitué de taxes et de frais obligatoires.
Taxes à l’achat
Deux régimes coexistent :
– pour un bien ancien (revente) : taxe sur le transfert de propriété de 2,5 % du prix. L’obligation légale pèse sur le vendeur, mais en pratique, c’est souvent l’acheteur qui la prend en charge dans la négociation ;
– pour un bien neuf vendu par un promoteur : pas de taxe de transfert, mais TVA de 10 % sur le résidentiel et 20 % sur le commercial (souvent incluse dans le prix d’annonce).
Les primo‑accédants bénéficient d’un remboursement ou d’une exonération sur une surface déterminée : 40 m² pour l’acheteur, plus 15 m² supplémentaires par membre de la famille admissible. Ce dispositif s’applique à la TVA pour le neuf et à la taxe de transfert pour l’ancien.
Honoraires, commissions et enregistrement
S’ajoutent :
Plafond légal des honoraires de notaire pour un appartement de 130 000 €, généralement compris entre 0,1 % et 0,5 % du prix.
Au‑delà de l’achat lui‑même, il faut intégrer l’impôt foncier annuel (jusqu’à 0,4 % de la valeur cadastrale pour le résidentiel, 0,8 % pour le commercial) et, à la revente, une éventuelle plus‑value taxée à 15 %, sauf si le bien a été détenu plus de 10 ans.
Financement pour les étrangers : possibilités et limites
Pour les étrangers souhaitant acheter en Serbie, la première question n’est pas le crédit, mais le droit même d’acquérir un bien, régi par le principe de réciprocité : un citoyen étranger peut acheter un bien en Serbie si les Serbes peuvent acheter des biens similaires dans son pays.
Les ressortissants de la plupart des pays occidentaux (États‑Unis, Royaume‑Uni, États membres de l’UE, Canada, Australie, Russie, Israël, etc.) n’ont en général pas de problème de ce point de vue. En revanche, certains pays d’Asie, d’Afrique ou du Moyen‑Orient peuvent ne pas offrir cette réciprocité, ce qui interdit l’achat direct.
Même dans les cas où l’achat est autorisé, l’obtention d’un crédit peut demeurer limitée et soumise à des conditions strictes.
– les étrangers avec titre de séjour ou permis de travail, percevant un revenu en Serbie, sont généralement traités comme des résidents pour le crédit ;
– les étrangers non‑résidents sans revenu local n’entrent pas dans les programmes de prêts subventionnés et sont exclus de nombreux produits standard ;
– une banque comme API Bank se distingue en acceptant des prêts hypothécaires pour non‑résidents, avec des montants de 5 000 à 100 000 € (ou plus selon les offres) et des durées jusqu’à 20 ans, mais avec des mises de fonds élevées (souvent 30–50 %) et un filtrage strict du dossier.
Pour être valables en Serbie, les documents étrangers (contrats de travail, preuves de revenus, rapports de crédit) doivent obligatoirement être apostillés et traduits en serbe par un traducteur assermenté, une procédure qui implique des coûts et des délais supplémentaires.
Une alternative de plus en plus utilisée consiste à financer le bien via :
– un crédit immobilier dans le pays d’origine, si la banque accepte de prendre en hypothèque le bien serbe ou un autre bien local ;
– un prêt privé (« bridge loan ») accordé par des sociétés spécialisées, qui prennent le bien serbe comme garantie et proposent des durées courtes (6–24 mois) à des taux plus élevés mais avec une procédure plus souple.
Programmes publics et aides spécifiques
L’État serbe est intervenu récemment pour alléger le fardeau d’accès au logement, en particulier pour les jeunes.
Prêts subventionnés pour les jeunes acheteurs
Un programme massif, doté d’environ 400 millions d’euros, a été lancé pour financer l’achat d’environ 5 500 logements par des jeunes de 20 à 35 ans, résidant en Serbie et ne possédant pas déjà de logement.
Ce dispositif, accessible via plusieurs grandes banques (dont Banca Intesa, Poštanska štedionica, OTP, UniCredit, NLB Komercijalna banka), repose sur plusieurs leviers :
Découvrez les conditions avantageuses de ce prêt immobilier destiné à faciliter l’accession à la propriété.
Garantie de l’État à hauteur de 40 % du prêt pendant les 10 premières années.
Mise de fonds minimale réduite à 1 % du prix du bien (contre 10–20 % habituellement).
Taux fixe de 3,5 % les 6 premières années, avec un coût effectif de 1,5 % pour l’emprunteur après prise en charge de 2 points par l’État.
À partir de la 7e année, taux variable indexé sur l’EURIBOR (3 ou 6 mois) + 2 % de marge.
Durée maximale pouvant atteindre 40 ans, à condition que le prêt soit remboursé avant les 70 ans de l’emprunteur.
Des exemples chiffrés fournis dans le cadre du programme montrent l’impact sur les mensualités :
| Valeur du bien | Apport exigé | Montant type de prêt | Durée indicative | Mensualité 1re année (avec subvention) | Mensualité années 2–6 | Mensualité après 6 ans (variable) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 75 000 € | 750 € | ~74 250 € | 35 ans | ~93 € | ~198 € | ~357 € |
| 100 000 € | 1 000 € | ~99 000 € | 35–40 ans | ~124 € | ~261 € | ~477 € |
Les conditions d’éligibilité incluent notamment :
– citoyenneté serbe et résidence en Serbie ;
– âge entre 20 et 35 ans (jusqu’à la veille des 36 ans) ;
– absence de propriété résidentielle au nom de l’emprunteur (certains cas d’héritage peuvent disqualifier) ;
– situation professionnelle variée possible : CDI, CDD, entrepreneurs, agriculteurs, artistes, mais aussi chômeurs et étudiants, à condition d’avoir un garant solvable (souvent un parent).
Le bien acquis doit servir de résidence principale pendant au moins six ans, sans pouvoir être loué ni revendu pendant cette période. De plus, des plafonds de prix au mètre carré sont applicables selon la ville, par exemple environ 2 200 €/m² à Belgrade, 1 800 €/m² à Novi Sad, ou 1 500 €/m² à Niš.
Autres aides : mères de famille et catégories spécifiques
Parallèlement au programme de prêts subventionnés, d’autres mesures ciblées existent :
– une aide de 20 000 € pour les mères ayant accouché après le 1er janvier 2022, utilisable uniquement pour l’achat d’un premier logement ou la construction d’une première maison, sous conditions de revenu (revenu conjugué inférieur à deux salaires moyens) ;
– des programmes spécifiques pour le personnel militaire professionnel, avec la possibilité de prêts pour couvrir l’apport initial, parfois à taux réduit ou sans intérêt, jusqu’à 100 000 € ;
– des prêts subventionnés par le ministère de la Construction, des Transports et des Infrastructures pour certains publics (citoyens et résidents de longue durée), souvent couplés à des garanties d’État ou à des primes d’assurance réduites.
Ces dispositifs restent essentiellement réservés aux citoyens ou résidents, et ne s’appliquent pas aux étrangers non‑résidents.
Marché immobilier : où et quoi acheter avec un crédit ?
Obtenir un crédit est une chose, mais encore faut‑il choisir le bon type de bien et la bonne localisation, surtout si l’emprunt s’étale sur plusieurs décennies.
Les grandes villes concentrent naturellement l’essentiel de la demande :
– Belgrade, avec un centre‑ville où les appartements de qualité se négocient autour de 2 000–2 500 €/m², et des projets neufs comme Belgrade Waterfront ou de grandes opérations à Novi Beograd, où les prix dépassent souvent 2 600 €/m² ;
– Novi Sad, où les logements neufs bien situés commencent vers 2 000 €/m² ;
– Niš, plus abordable, avec des constructions neuves autour de 2 200 €/m², et de l’ancien entre 1 100 et 1 300 €/m².
Les stations de montagne comme Zlatibor, Kopaonik, Tara et Divčibare sont attractives pour les investissements en location courte durée. En parallèle, certaines zones industrielles, telles que Kragujevac, présentent un potentiel de rendement intéressant sur le long terme.
Le marché montre une croissance modérée mais régulière : les prix des appartements ont augmenté d’environ 4,7 % en glissement annuel au troisième trimestre 2024, et le marché est attendu en expansion annuelle autour de 1,8 % sur la période 2024–2028. Les rendements locatifs devraient se stabiliser autour de 5 %.
En parallèle, le taux de propriété est très élevé (autour de 90 % des ménages), ce qui limite la proportion d’achats à crédit : seulement un quart des appartements auraient été achetés avec des fonds empruntés au troisième trimestre 2024, le reste étant financé par épargne ou par vente d’un autre bien.
Stratégies pratiques pour maximiser ses chances d’obtenir un financement
Obtenir un crédit immobilier en Serbie n’est ni automatique ni impossible. Plusieurs leviers permettent de renforcer un dossier.
D’abord, soigner son historique de crédit : éviter tout retard de paiement de plus de 30 jours sur les crédits existants, rembourser ou restructurer les dettes à la consommation avant de déposer une demande, et maintenir un endettement total sous les 50 % du revenu.
Ensuite, regrouper ses revenus chez la banque prêteuse : nombre d’établissements exigent que le salaire (ou la pension) soit versé sur un compte ouvert chez eux. Être déjà client, avec un historique de flux réguliers, est souvent un avantage.
Envisager l’ajout d’un co-emprunteur ou d’un garant sérieux (ayant des revenus stables et un faible endettement) peut permettre d’élargir le montant du prêt accessible et de rassurer la banque. Cette stratégie est particulièrement utile pour les profils comme les jeunes emprunteurs ou les travailleurs indépendants.
Pour les étrangers et la diaspora, la clé réside dans un dossier documentaire irréprochable : traductions assermentées, relevés bancaires exhaustifs sur 12 mois, contrats de travail clairs, rapport de crédit du pays d’origine : plus les preuves de stabilité sont solides, plus le dossier peut être perçu comme maîtrisés malgré la distance.
Enfin, comparer finement les offres : certaines banques proposent des frais de dossier à 0 %, d’autres une meilleure marge sur le taux, d’autres encore prennent à leur charge une partie des frais d’expertise ou de notaire. Pour un prêt sur 20 ou 30 ans, quelques dixièmes de point de taux ou quelques centaines d’euros de frais peuvent représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée.
Conclusion : un marché accessible, mais exigeant
Le marché serbe du crédit immobilier combine des atouts – prix encore attractifs dans de nombreuses villes, taux encadrés, dispositifs publics ambitieux pour les jeunes – et des contraintes réelles : mise de fonds importante, procédures administratives lourdes pour les non‑résidents, fiscalité et coûts annexes non négligeables.
Pour les résidents et travailleurs étrangers en Serbie, l’obtention d’un prêt immobilier dépend principalement de la stabilité des revenus, d’un apport personnel de 10 à 20 % et d’un bon historique de crédit. Pour la diaspora et les non-résidents, l’accès au crédit est possible mais exige un apport plus important, une documentation plus fournie et se limite à un nombre restreint d’établissements bancaires.
En préparant soigneusement son budget, en anticipant les frais annexes, en s’entourant d’un avocat local et en comparant les offres de plusieurs banques, il est néanmoins tout à fait réaliste de financer un achat immobilier en Serbie avec un crédit, qu’il s’agisse de sa résidence principale, d’un investissement locatif ou d’un pied‑à‑terre dans un marché en pleine structuration.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite immeuble résidentiel dans un quartier en développement de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
