Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter une villa ou un appartement à Saint-Barthélemy fait rêver : plages de carte postale, marché ultra-luxueux, fiscalité attractive, rareté du foncier… Mais derrière cette image paradisiaque se cache une réalité beaucoup plus technique, encadrée par le droit français, des règles locales très strictes et des montants financiers considérables. Dans un tel contexte, la moindre erreur se paie cher, parfois pendant des années.
L’achat immobilier à Saint-Barthélemy comporte des spécificités juridiques, fiscales et urbanistiques qu’il est crucial de connaître pour éviter les erreurs fréquentes. Il est conseillé de se renseigner précisément sur ces aspects avant tout engagement.
Sous-estimer la complexité du cadre légal local
Saint-Barthélemy est une Collectivité d’outre-mer française. Cela signifie que les règles applicables combinent le Code civil français et des textes locaux, notamment en urbanisme, fiscalité et environnement. Beaucoup d’acheteurs étrangers, voire métropolitains, partent du principe qu’il s’agit d’une sorte de “marché offshore simplifié”. C’est l’inverse : le cadre est protecteur, mais exigeant.
Considérer l’achat comme une simple transaction privée, sans prendre en compte le rôle obligatoire du notaire, le droit de préemption de la Collectivité, les diagnostics obligatoires et les règles de succession françaises, peut entraîner un calendrier irréaliste, une mauvaise anticipation des coûts et des blocages administratifs imprévus.
Oublier que le notaire est incontournable… mais pas votre avocat
À Saint-Barthélemy, comme partout en France, aucun transfert de propriété immobilière ne peut se faire sans acte notarié. Le notaire :
– vérifie la chaîne de propriété et les hypothèques,
– sécurise la validité juridique de la vente,
– calcule et collecte les droits d’enregistrement,
– fait publier l’acte au fichier immobilier.
Le notaire agit comme un officier public impartial pour sécuriser l’acte de vente pour les deux parties. Il ne représente pas spécifiquement les intérêts de l’acquéreur, contrairement à un avocat ou un conseiller en investissement.
Ne pas s’entourer d’un avocat ou d’un conseil spécialisé dans l’immobilier de Saint-Barthélemy est l’une des erreurs les plus lourdes de conséquences. Un juriste rompu aux spécificités locales peut :
– analyser les clauses particulières du compromis et de l’acte,
– anticiper les effets fiscaux (plus-values, structure de détention, 3 % sur les sociétés, etc.),
– vérifier les contraintes d’urbanisme avant signature,
– vous alerter sur les risques de contentieux.
Négliger le droit de préemption de la Collectivité
Autre particularité forte : la Collectivité de Saint-Barthélemy bénéficie d’un droit de préemption sur les ventes réalisées au profit de non-résidents. Concrètement, dès que le compromis de vente est signé, le notaire doit notifier la Collectivité, qui dispose de 60 jours pour décider si elle se substitue à l’acheteur.
Ignorer le délai de rétractation de 10 jours peut conduire à planifier prématurément la signature définitive, à organiser des travaux ou un financement sur un calendrier irréaliste, voire à prendre des engagements locatifs avant d’être certain de devenir propriétaire. Il est essentiel d’accepter qu’aucune date de signature définitive sérieuse ne puisse être fixée avant l’expiration de ce délai légal.
On retrouve ici un écueil classique des contrats immobiliers : ne pas intégrer dans le calendrier contractuel toutes les échéances légales (droit de préemption, délais de diagnostics, obtention de permis, financement) alors que, dans un compromis où la clause “time is of the essence” est sous-jacente, un retard peut déclencher pénalités, voire résolution de la vente.
Mal lire ou sous-estimer les clauses du compromis de vente
Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, est l’acte-clé : juridiquement, il “fait la vente”, sous réserve des éventuelles conditions suspensives. À Saint-Barthélemy, on retrouve toutes les problématiques classiques des contrats immobiliers, amplifiées par les montants en jeu.
Clauses spéciales déséquilibrées
Les contrats types comportent des conditions générales relativement standard, mais ce sont les conditions particulières et “clauses spéciales” qui font souvent basculer l’équilibre en faveur du vendeur :
– report de la date de signature sans pénalité pour le vendeur mais avec intérêts de retard pour l’acheteur,
– clauses imposant à l’acheteur la prise en charge des frais juridiques du vendeur en cas de report ou de différend,
– indemnités d’immobilisation très strictes, difficilement récupérables, même en cas de difficulté bancaire de bonne foi,
– autorisation pour le vendeur d’occuper encore le bien après la signature définitive (avec risques de litiges sur l’état des lieux).
Évitez d’utiliser un modèle standard ou un texte copié-collé sans le faire vérifier par un juriste. En droit des contrats, tout est négociable, même à Saint-Barthélemy. Accepter un texte sans discussion peut vous priver de protections essentielles.
Conditions suspensives insuffisantes ou mal rédigées
Les conditions suspensives sont les filets de sécurité de l’acheteur. Dans le contexte local, plusieurs types de conditions méritent une attention particulière :
– obtention d’un financement (rare mais essentiel si vous ne payez pas comptant),
– obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire si vous achetez un terrain ou une maison à transformer,
– renonciation au droit de préemption de la Collectivité,
– résultats satisfaisants de diagnostics complémentaires, notamment structurels.
Les diagnostics obligatoires (électricité, gaz, etc.) ne vérifient pas la structure, la solidité ou la conformité parasismique du bâtiment, un point crucial étant donné que l’île est en zone de risque sismique modéré.
Introduire une condition suspensive de type “sous réserve d’un rapport d’expertise structurelle satisfaisant” est souvent pertinent pour une villa ancienne ou lourdement transformée. À défaut, l’acheteur accepte “en l’état” un bien dont les défauts lourds ne sont pas couverts par les diagnostics standards.
Mauvaise gestion du délai de rétractation
La loi française offre à l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation un délai de rétractation (7 ou 10 jours selon la configuration) à compter de la notification du compromis signé. À Saint-Barthélemy, ce délai existe aussi : beaucoup d’acheteurs n’en profitent pas pour faire vérifier le contrat par un avocat, demander un complément d’information au notaire ou faire réaliser un avis technique sur le bien.
L’erreur consiste à considérer ce délai comme pure formalité, alors qu’il s’agit du dernier moment pour renégocier des clauses ou se retirer sans pénalité.
Se tromper sur ce que l’on achète vraiment : terrain, volume, vue, usage
Sur un territoire de huit miles carrés, où une grande partie est classée en zones naturelles inconstructibles, savoir précisément ce que l’on achète est un enjeu majeur. Et les confusions sont fréquentes.
Ne pas vérifier le zonage et la constructibilité
Saint-Barthélemy est découpée en zones urbaines et naturelles, avec des règles drastiques.
Quelques exemples illustrent les pièges :
| Type de zone (exemples) | Règle principale de constructibilité | Risque si non vérifié |
|---|---|---|
| Zones naturelles (Saline, Gouverneur, Toiny, Colombier – larges secteurs) | Construction fortement limitée ou interdite | Achat de terrain quasi inconstructible |
| Zone UG (Gustavia) | Jusqu’à 100 % de la surface bâtie possible | Risque de densification future autour |
| Zone UV (villages) | Environ 35 % de la surface constructible (+ bonus possible de 50 m²) | Projet surdimensionné irréalisable |
| Zone UR (résidentiel diffus) | 20 % de SHON jusqu’à 1000 m² puis 10 %, + bonus possible 50 m² | Mauvaise évaluation du potentiel de villa |
En parallèle, des contraintes transversales imposent :
– qu’une part importante de la parcelle reste non bâtie (40 à 60 % selon les cas),
– qu’un pourcentage significatif soit perméable pour l’écoulement des eaux (30 à 50 %).
Acheter un terrain en se fiant uniquement à sa surface et à la vue, sans consulter le plan de zonage ni demander un certificat d’urbanisme, conduit régulièrement à des déconvenues. Par exemple, un acquéreur peut se voir interdire de construire sa villa à la hauteur imaginée, se faire refuser l’installation d’une piscine ou la construction d’annexes, rendant ainsi son projet irréalisable.
Ignorer l’impact des règles architecturales
L’île protège son identité visuelle. Les règles imposent notamment :
– une limitation quasi systématique à un seul niveau pour les villas neuves,
– une emprise au sol maximale (par exemple 150 m² en zone résidentielle, 200 m² en zone urbaine),
– des formes de toitures spécifiques (obligation qu’environ 70 % de la toiture soit en toit à quatre pans).
Avant d’acheter un terrain ou une maison pour un projet spécifique (comme une villa contemporaine à toit plat), il est essentiel de vérifier les contraintes d’urbanisme. Sans cette vérification, le permis de construire risque d’être refusé ou fortement modifié, entraînant des coûts d’étude supplémentaires et une déception importante.
Négliger la topographie, le vent et les risques naturels
Beaucoup de terrains à Saint-Barthélemy sont pentus. Cela implique :
– des surcoûts de construction (murs de soutènement, fondations spéciales),
– des difficultés d’accès pour les engins,
– une gestion fine des eaux pluviales.
Ajoutez à cela un climat tropical exposé aux ouragans et des exigences parasismiques : ignorer ces paramètres dans le chiffrage des travaux, ou ne pas faire intervenir un ingénieur béton pour une villa neuve, revient à se tromper de plusieurs milliers d’euros par mètre carré sur le budget.
Sous-estimer les coûts totaux d’acquisition et d’exploitation
Le prix affiché en annonce n’est que la partie émergée de l’iceberg. L’autre grande erreur des acquéreurs à Saint-Barthélemy, c’est de ne pas dresser un budget global, intégrant fiscalité, frais de notaire, rénovations, ameublement, gestion locative et risques de change.
Confondre absence de taxe foncière et “pas de fiscalité”
Il n’existe pas de taxe foncière annuelle à Saint-Barthélemy, ce qui est un atout majeur. Mais cela ne signifie pas qu’il n’y a pas d’impôts.
Plusieurs postes doivent être anticipés :
| Type de coût ou taxe | Qui paie ? | Ordre de grandeur / particularité |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement, frais notariés, publicité foncière | Acheteur | Environ 6 à 6,5 % du prix (parfois jusqu’à 7 %) |
| Commission d’agence (maxi 6 %) | Vendeur (incluse dans le prix HAI) | Intégrée au montant affiché HAI |
| Taxe de séjour / taxe touristique (5 % sur les locations) | Propriétaire bailleur | Prélevée sur les nuitées payantes |
| Impôt sur la plus-value immobilière | Vendeur | Taux de 35 à 35,5 % au départ, dégressif jusqu’à exonération après 15 ans |
| Droits de douane | Acheteur / importateur | 5 % sur la plupart des biens, plus sur certains véhicules |
Un acquéreur qui ne se fait pas accompagner par un fiscaliste peut :
– mal calculer l’impact de la future revente,
– ignorer la possibilité d’exclure la valeur du mobilier de la base de calcul de la plus-value,
– méconnaître les obligations déclaratives d’une société détentrice (déclaration annuelle pour éviter la taxe de 3 % sur la valeur du bien).
Mal anticiper les frais de construction, rénovation et ameublement
Les coûts de construction sur l’île sont élevés. Les ordres de grandeur relevés sont :
– pour une construction “standard haut de gamme” : 5 000 à 8 000 € / m²,
– pour un niveau très luxueux : 10 000 à 15 000 € / m².
À cela s’ajoutent :
– les contraintes logistiques (transport de matériaux, main-d’œuvre spécialisée),
– des délais de livraison importants pour l’ameublement (souvent 6 mois ou plus),
– la nécessité éventuelle d’installer des citernes de récupération d’eau et des systèmes électriques complémentaires si la puissance fournie par le réseau EDF est limitée pour les grandes villas.
Penser qu’une rénovation se passera “comme en métropole” ou dans un autre pays, en temps et en coûts, est une surestimation systématique. L’erreur fréquente est de signer un compromis en prévoyant des travaux modestes, pour découvrir après études que la facture doit être multipliée par deux ou trois.
Oublier les frais de gestion, d’assurance et d’entretien
Même si l’île ne prélève pas d’impôt sur le revenu local, un bien immobilier à Saint-Barthélemy entraîne :
Pour gérer efficacement une location saisonnière, plusieurs postes de dépenses et obligations sont à anticiper. Il est crucial de souscrire une assurance multirisque habitation, en veillant particulièrement à inclure une couverture cyclonique dans les zones à risque. L’entretien régulier de la piscine, du jardin et du bâti est essentiel, ces éléments étant souvent très exposés aux embruns marins et nécessitant une vigilance accrue. Si vous déléguez la gestion, prévoyez les frais facturés par l’agence immobilière pour la gestion des locations. Enfin, pour les appartements, n’oubliez pas d’intégrer le coût des charges de copropriété dans votre budget.
Ne pas intégrer ces dépenses récurrentes dans le business plan d’un investissement locatif conduit à surestimer la rentabilité nette et à négliger la trésorerie nécessaire, notamment en basse saison.
Ignorer le risque de change euro / dollar ou autre devise
Les transactions se font principalement en euros, parfois en dollars, mais dans tous les cas, un acheteur extérieur est exposé aux variations de change. Deux erreurs typiques :
– se contenter des taux (souvent médiocres) et frais élevés de sa banque traditionnelle,
– ne pas bloquer un taux à l’avance via des produits de couverture (contrats à terme de change, comptes multi-devises).
Sur un achat à plusieurs millions, une variation de quelques points de pourcentage de la devise peut représenter l’équivalent du coût de la cuisine ou de la piscine. Ne pas intégrer le change à la stratégie financière, c’est laisser au hasard un poste budgétaire majeur.
Se reposer uniquement sur les diagnostics obligatoires et négliger les expertises techniques
En droit français, et donc à Saint-Barthélemy, le vendeur doit fournir plusieurs diagnostics à ses frais :
– électricité (valable 3 ans),
– gaz (3 ans),
– termites (3 mois),
– amiante pour les bâtiments anciens,
– assainissement (3 ans).
Mais deux aspects importants ne sont pas couverts :
– la structure (solidité, fissurations, mouvements de terrain),
– l’efficacité énergétique (le DPE n’est pas obligatoire) et, plus largement, les performances techniques de la maison.
Face à des biens souvent anciens, parfois transformés au fil des années, dans un environnement soumis au vent, à l’humidité et aux séismes, se contenter de diagnostics sommaires est une grosse prise de risque.
Demander, de votre propre initiative, une expertise plus poussée (structurelle, toiture, pathologie du bâti) est un investissement modeste à l’échelle du prix d’une villa. Sans cela, vous vous placez exactement dans la situation décrite dans de nombreux pays : acheteurs qui s’en tiennent à la simple “estimation de valeur” ou aux diagnostics minimum et découvrent après coup des travaux lourds non anticipés.
Mal structurer la détention du bien : achat en nom propre versus société
À première vue, acheter en nom propre paraît plus simple : moins de formalités, pas de société à gérer. Pourtant, dans le contexte de Saint-Barthélemy, c’est souvent une erreur, notamment pour les non-résidents ou les familles avec des enfants.
Oublier la réserve héréditaire du droit français
En droit français, une fraction du patrimoine doit revenir obligatoirement aux enfants (réserve héréditaire). Un bien détenu en direct à Saint-Barthélemy y est soumis, même pour un non-résident. Cela peut contrecarrer complètement une stratégie patrimoniale fondée sur un testament étranger ou des volontés spécifiques de transmission.
Lorsqu’un bien est détenu par une société (française ou étrangère), ce sont les parts ou actions qui sont transmises lors d’une succession. La loi applicable à cette transmission est, en principe, celle du pays de résidence du défunt. Ne pas anticiper cette question avant l’acquisition peut créer de futurs conflits successoraux.
Négliger la taxe annuelle de 3 % sur les entités propriétaires
Les structures (sociétés, trusts, etc.) qui détiennent des biens immobiliers en France peuvent être soumises à une taxe annuelle d’environ 3 % sur la valeur vénale du bien, sauf si elles déposent chaque année, avant le 31 mars, une déclaration détaillant leurs bénéficiaires effectifs.
De nombreux investisseurs créent une société sans connaître leurs obligations fiscales, comme la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), et risquent des pénalités en cas de non-déclaration. Un accompagnement juridique et fiscal en amont est crucial pour sélectionner la structure adaptée et s’assurer du respect de ces formalités.
Monter la structure après coup : la double taxation aux droits d’enregistrement
Une erreur fréquente consiste à acheter d’abord en nom propre, puis à vouloir “mettre le bien dans une société” a posteriori, pour des raisons successorales ou fiscales. Or, ce transfert sera analysé comme une nouvelle mutation immobilière, déclenchant à nouveau des droits d’enregistrement (environ 6 à 7 % du prix). Autrement dit, vous payez deux fois les frais de mutation pour le même bien.
La bonne pratique consiste à décider de la structure de détention avant la signature du compromis, en tenant compte de votre situation familiale, de votre pays de résidence fiscale et de vos objectifs (usage personnel, location, revente).
Négliger les règles et enjeux de la location saisonnière
Le marché locatif saisonnier à Saint-Barthélemy est extrêmement porteur, avec une demande soutenue pour les villas de luxe. Mais s’imaginer qu’il suffit “d’inscrire sa maison sur une plateforme” pour encaisser des loyers est une autre erreur typique.
Plusieurs paramètres sont souvent oubliés :
Pour une location saisonnière haut de gamme, il est crucial de respecter la réglementation locale, incluant la taxe de séjour de 5 % et les obligations déclaratives. Une gestion professionnelle (conciergerie, ménage, maintenance) est essentielle pour répondre aux attentes de la clientèle. La localisation (proximité de Gustavia, d’une plage, accessibilité) influence directement le taux d’occupation. Enfin, une location intensive entraîne une usure accélérée du bien et des coûts d’entretien plus élevés.
Ne pas intégrer ces éléments à son modèle économique conduit à des projections irréalistes de rentabilité et parfois à une exploitation non conforme, avec risque de redressement fiscal.
Mal gérer les délais administratifs et de construction
De la décision d’achat à la livraison d’une villa neuve ou entièrement rénovée, le calendrier réel à Saint-Barthélemy est long : entre procédures administratives, contraintes de main-d’œuvre et d’approvisionnement, il n’est pas rare que l’ensemble du processus prenne jusqu’à trois ans.
Les erreurs fréquentes sont :
Pour éviter les retards dans un projet, il est crucial de ne pas sous-estimer le temps de préparation du compromis (souvent 30 à 45 jours), d’inclure les 60 jours de droit de préemption, de prévoir que l’instruction d’un permis de construire peut aller jusqu’à 4 mois, et de tenir compte des délais d’acheminement des matériaux et du mobilier.
Planifier un déménagement, un lancement de location ou une exploitation commerciale à une date trop rapprochée de l’achat est donc très hasardeux. Il faut accepter un horizon plus long et construire un planning réaliste, plutôt que d’essayer de “forcer” le calendrier, au risque de se heurter à des pénalités contractuelles ou à des surcoûts (hébergement temporaire, stockage, etc.).
Se fier uniquement aux échanges verbaux et négliger les écrits
Dans un marché de niche où tout le monde semble se connaître, la tentation est grande de conclure “entre gentlemen”, sur la base de promesses verbales ou de simples emails. Mais en cas de litige, seul le contrat et ses annexes auront une véritable valeur.
Plusieurs types de malentendus reviennent régulièrement :
Il est crucial de vérifier et de préciser dans l’acte définitif les éléments suivants, souvent sources de litiges : la liste exhaustive des biens mobiliers inclus (mobilier, électroménager, œuvres d’art, contenu d’une citerne…), le sort des réservations locatives en cours, et la transcription écrite de tout engagement oral du vendeur concernant de futurs travaux ou des régularisations administratives.
Le principe est simple : ce qui n’est pas écrit noir sur blanc dans le compromis ou l’acte n’existe pas juridiquement. Se reposer sur des assurances verbales est une erreur majeure sur un marché aussi cher.
Mal identifier les parties et les documents dans le contrat
Les contrats immobiliers peuvent se gripper pour des raisons en apparence anodines :
– erreurs dans l’orthographe des noms,
– oubli de mentionner tous les époux ou héritiers cotitulaires,
– confusion entre nom commercial et dénomination sociale réelle d’une société,
– description parcellaire erronée (numéro de lot, superficie, références cadastrales).
Les approximations dans les références cadastrales peuvent provoquer des retards d’inscription à la publicité foncière, ainsi que des difficultés de financement ou de revente. Sur un marché où chaque parcelle a une valeur considérable, comme à Saint-Barthélemy, une telle erreur n’est pas un détail anodin.
Vérifier méticuleusement toutes les mentions d’identité, d’état civil, de désignation du bien et la date d’entrée en vigueur du contrat est une démarche basique mais trop souvent négligée.
Sous-estimer l’intérêt de comparer les quartiers et la liquidité future
Enfin, beaucoup d’acheteurs tombent amoureux d’une villa, d’une vue ou d’une plage, sans analyser la dynamique du quartier ni le potentiel de revente. Or, même sur un marché très tendu comme celui de Saint-Barthélemy, la liquidité n’est pas uniforme.
Certains secteurs comme Gustavia, Saint-Jean, Flamands, Lorient, ou Grand Cul de Sac combinent :
– forte demande locative,
– accessibilité,
– services à proximité,
– attractivité pérenne.
Certains biens, bien que séduisants, peuvent être difficiles à revendre s’ils sont situés dans des zones isolées ou soumises à des contraintes environnementales. Pour éviter de se retrouver avec un bien dont la valeur est peu liquide, il est essentiel de visiter plusieurs quartiers et de confronter son coup de cœur à une analyse objective de la demande future.
Un tableau comparatif simplifié, même approximatif, peut aider à structurer la réflexion :
| Quartier (exemples) | Atouts principaux | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Gustavia | Vie animée, commerces, marina, forte demande | Densité, bruit, prix élevés au m² |
| Saint-Jean | Plage, restaurants, aéroport, forte location | Trafic, surfréquentation en haute saison |
| Flamands | Grande plage, villas en bord de mer | Exposition houle, rareté de l’offre |
| Lorient | Plage, commerces locaux, croissance du marché | Moins “iconique” que Gustavia/Saint-Jean |
| Vitet / hauteurs | Vues panoramiques, calme | Routes pentues, accès plus difficile |
Cette grille, enrichie par un agent local expérimenté, évite de focaliser uniquement sur un bien, sans tenir compte de son insertion dans l’écosystème de l’île.
Comment sécuriser son projet : quelques réflexes simples
Sans transformer l’achat en parcours du combattant, plusieurs réflexes permettent de réduire très fortement les risques :
Pour sécuriser votre projet immobilier à Saint-Barthélemy, il est crucial de : faire analyser le compromis par un avocat maîtrisant à la fois le droit français et les spécificités locales avant toute signature ; exiger un certificat d’urbanisme et, si nécessaire, une étude architecturale préliminaire avant d’acheter un terrain ou une maison à transformer ; prévoir des conditions suspensives adaptées (permis de construire, financement, droit de préemption, expertise technique) ; demander, au-delà des diagnostics obligatoires, un avis structurel pour les bâtiments anciens ou atypiques ; définir dès le départ la structure de détention (directe ou via société) en concertation avec un fiscaliste et un notaire ; intégrer les variations de change dans le montage financier ; établir un budget global incluant frais annexes, travaux, ameublement, gestion et entretien ; et prendre le temps de comparer plusieurs quartiers et biens, même si l’offre paraît rare.
Saint-Barthélemy offre un environnement exceptionnel pour investir dans la pierre, avec un marché historiquement résilient, une rareté structurelle du foncier et un cadre de vie unique. Mais cette rareté et cette valeur ont un prix : l’exigence de rigueur. L’erreur n’y est pas tolérante. En adoptant une approche contractuelle et juridique très structurée, et en s’appuyant sur des professionnels qui connaissent intimement l’île et ses règles, il est possible de profiter pleinement de ce marché ultra-luxueux sans tomber dans les pièges qui guettent les acheteurs mal préparés.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier de prestige à Saint-Barthélemy pour combiner rendement locatif saisonnier haut de gamme et exposition à un marché très recherché des Caraïbes. Budget alloué : 1 500 000 à 2 000 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Gustavia, Saint-Jean, Colombier), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa avec vue mer et forte demande locative en haute saison, visant un rendement locatif brut de 5 à 6 %, avec un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais de notaire et d’enregistrement + aménagements) d’environ 1,8 M€. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agence, notaire, expert fiscal), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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