Comparaison des prix immobiliers entre les villes à Saint-Barthélemy

Publié le 24 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Saint-Barthélemy concentre, sur un territoire minuscule, quelques-uns des mètres carrés les plus chers au monde. Mais toutes les zones de l’île ne se valent pas, et l’écart de prix entre un appartement à Gustavia, une villa en première ligne à Saint Jean ou une grande propriété à Colombier peut atteindre des proportions vertigineuses. En filigrane, se dessinent deux questions clés pour tout acheteur ou investisseur : où les prix sont-ils les plus élevés, où existe-t-il encore un peu de “valeur relative” ?

Un marché globalement hors norme

Le marché immobilier de Saint-Barthélemy est souvent décrit comme le plus cher et le plus exclusif de toute la Caraïbe. Sur la partie la plus luxueuse de l’offre (villas de prestige), les prix se comptent en dizaines de milliers d’euros au mètre carré, avec des budgets qui vont facilement de quelques millions à plus de 50 ou 60 millions d’euros pour les grandes propriétés de bord de mer ou les domaines historiques.

Les données issues de différentes plateformes et agences spécialisées convergent sur quelques ordres de grandeur :

Rapporté en mètres carrés, les valeurs les plus hautes atteignent couramment 20 000 à 30 000 €/m² pour les villas les plus recherchées, en particulier dans les secteurs vedettes comme Saint Jean, Gustavia, Pointe Milou, Gouverneur ou Flamands. Un simple appartement de 56 m² à Gustavia a ainsi été proposé à 3,15 M€, soit de l’ordre de 56 000 €/m².

Une île, plusieurs “villes” immobilières

Officiellement, l’île ne compte qu’une capitale, Gustavia, entourée de quartiers et de baies. Mais, en pratique, chaque secteur fonctionne comme une “ville” immobilière distincte : types de biens, clientèle, services, vues, accès à la mer. Cette réalité se traduit par des écarts de prix parfois spectaculaires d’une zone à l’autre.

Panorama des grands secteurs résidentiels

Avant de comparer plus finement, il est utile de poser la carte des zones les plus citées dans les études et annonces de vente :

Chacun de ces secteurs accueille une combinaison propre d’appartements, villas en pente douce, maisons de bord de mer ou grands domaines sur plusieurs hectares. Les prix s’y organisent en strates : ultra-luxe, luxe “classique” et, plus marginalement, segments “d’entrée de gamme” sur l’île, qui restent néanmoins à des niveaux très élevés comparés au reste de la région.

Gustavia : la capitale, et des mètres carrés de centre-ville au prix d’or

Gustavia, c’est le port, les yachts, les boutiques de luxe et les restaurants gastronomiques. Au plan immobilier, le quartier se distingue surtout par une forte proportion d’appartements – duplex, condos, parfois quelques maisons de ville – et par une rareté extrême du foncier.

Les données détaillées indiquent, pour les annonces avec vue à Gustavia, un prix moyen d’environ 33 400 €/m². On reste donc dans la fourchette haute de l’île, comparable aux beaux appartements de centre-ville dans les arrondissements les plus chers de Paris, mais pour un marché insulaire de quelques milliers de résidents.

Ce niveau positionne Gustavia comme l’un des marchés les plus onéreux de l’île au mètre carré, mais avec des surfaces souvent plus modestes que les grandes villas perchées sur les collines voisines. La clientèle cherche ici la marche à pied : boutiques, bars, restaurants, Shell Beach et vie nocturne à quelques minutes.

En comparaison des autres secteurs, on peut considérer que Gustavia se situe :

– au même niveau que Saint Jean sur le segment des très beaux appartements,

– en dessous des records atteints par certains domaines de Colombier ou Gouverneur,

– mais au-dessus des zones plus résidentielles comme Vitet ou Grand Fond.

Saint Jean : plage, Eden Rock et villas à très haute valeur

Saint Jean est l’autre “ville” majeure de l’île en matière de prix. La plage emblématique, la proximité de l’hôtel Eden Rock et des beach clubs, la vue directe sur la baie et l’aéroport en font un secteur où les villas et appartements prennent facilement plusieurs millions d’euros de valeur.

Les dossiers de marché soulignent que les biens de Saint Jean se retrouvent quasiment dans toutes les listes de propriétés les plus chères. On y trouve des exemples particulièrement parlants :

On voit se dessiner un profil très haut de gamme, où :

Sur le plan strictement comparatif, Saint Jean se place parmi les quartiers les plus chers de l’île, avec Colombier, Pointe Milou et certaines parties de Flamands et Gouverneur. La différence réside dans l’ambiance : là où Colombier ou certaines collines de Lurin jouent la carte du retrait, Saint Jean assume pleinement une image très animée et festive, synonyme de haute fréquentation touristique et de revenus locatifs très élevés.

Pointe Milou : sunset, falaises et ultra-exclusivité

Pointe Milou est souvent cité comme l’un des endroits les plus exclusifs de Saint-Barthélemy. Les villas y sont perchées en surplomb de la mer, avec des panoramas à 180° sur l’océan et des couchers de soleil recherchés. L’offre y est dominée par des propriétés indépendantes, souvent sur de grandes parcelles, plus que par des appartements.

Les transactions et annonces récentes donnent une bonne idée de la structure des prix :

Même si les prix varient selon la taille du terrain, la surface bâtie et la vue, la tranche 10–20 M€ est dominante pour les villas emblématiques. On reste sur un niveau très proche de Saint Jean, mais avec un profil plus résidentiel et une impression de communauté sécurisée, sans hôtels envahissants.

En comparaison des autres “villes” de l’île :

– Pointe Milou se situe clairement dans le top 3 des marchés les plus chers,

– les valeurs par mètre carré peuvent dépasser 20 000–25 000 €/m² pour les maisons iconiques,

– la demande porte surtout sur les grandes villas destinées à la location saisonnière très haut de gamme.

Colombier : grands domaines et records absolus

Colombier, au nord-ouest, est un cas à part. Le secteur combine nature préservée, accès parfois difficile à la plage (souvent seulement à pied ou par bateau) et surtout quelques domaines titanesques qui ont marqué l’histoire du marché.

Le point d’orgue, largement commenté dans les études, reste la vente de l’ancien domaine Rockefeller, une propriété de 52 hectares qui a changé de mains pour environ 125–135 M€ en 2023, achetée par un homme d’affaires américain. Ce record illustre le positionnement extrême de Colombier pour les très grandes surfaces.

Outre ce cas spectaculaire, le secteur propose une palette de biens de toutes tailles :

En pratique, les fourchettes mentionnées pour les grandes propriétés de Colombier tournent entre 15 M€ et plus de 60 M€, avec quelques cas hors norme comme le domaine Rockefeller. À l’échelle de l’île, Colombier concentre donc :

– les plus grands domaines en superficie,

– certains des prix unitaires les plus élevés,

– et une offre très resserrée, souvent vendue de manière discrète (“off-market”).

Par rapport à Gustavia ou Saint Jean, on est moins dans le mètre carré optimisé et plus dans le “landed estate” : hectares de terrain, multiples bâtiments, vues panoramiques, accès privatifs.

Flamands et Gouverneur : plages mythiques et villas XXL

Flamands et Gouverneur constituent deux grands pôles du très haut de gamme balnéaire, chacun avec sa personnalité.

À Flamands, la grande plage bordée de quelques hôtels iconiques comme Cheval Blanc et de villas en première ligne crée une tension extrême sur le foncier. On y trouve des terrains (TFP, TGL) et des villas comme TIN (architecte François Pécard) ou FMC, une maison plus compacte (743 sq ft) listée autour de 3,7 M$. Sur les collines autour de la baie, de nombreuses villas dépassent la barre des 10 M€.

Ces deux secteurs partagent plusieurs caractéristiques :

– une offre essentiellement composée de grandes villas avec piscine, vues mer spectaculaires et vastes terrains,

– une proportion très forte de biens au-dessus de 10 M€, certains au-delà de 30–40 M€,

– une demande constante de la part d’une clientèle internationale ultra-fortunée.

Dans une comparaison interne à l’île, Flamands et Gouverneur sont au coude-à-coude avec Saint Jean, Pointe Milou et Colombier sur la tranche très haute du marché, mais avec un accent particulier sur les biens “les pieds dans le sable” ou quasi.

Lurin et les collines résidentielles : panorama sur Gustavia, prix en forte tension

Lurin est l’une des collines les plus emblématiques, surplombant Gustavia et offrant des vues spectaculaires sur le port et le coucher de soleil. Le secteur, largement urbanisé en villas de luxe, constitue un bon exemple d’“entre-deux” : extrêmement cher à l’échelle internationale, mais souvent un peu moins onéreux que les records absolus de Gouverneur ou Colombier.

Les transactions récentes y dessinent une fourchette très large :

On se situe ici assez clairement dans un segment 7–30 M€, avec quelques pointes plus haut pour les estates combinant plusieurs villas. Par rapport aux zones littorales, Lurin offre à la fois :

Par rapport à Lorient, Vitet ou Grand Fond, Lurin se situe au-dessus en termes de prix, mais reste parfois légèrement en retrait des records de Saint Jean ou Gouverneur, ce qui en fait un compromis recherché par certains acheteurs.

Lorient, Marigot, Vitet, Devé, Toiny : la “seconde couronne” haut de gamme

À une échelle toujours très élevée, mais un cran en dessous du noyau ultraluxe, se déploie une série de quartiers souvent considérés comme offrant un peu plus de “valeur relative” pour un investisseur, tout en restant dans le spectre hyper-luxueux.

Lorient : surf, vie de village et plages

Lorient cumule plusieurs atouts (plage adaptée aux familles, spot de surf réputé, commerces de proximité, ambiance village). Les villas y restent cependant chères, avec des exemples comme CR-STL (19,1 M$) ou CR-BHL (13,6 M$ pour une villa en bord de plage). Une villa charmante avec vue sur la baie est proposée autour de 4,65 M$.

On constate donc un spectre large : quelques grandes propriétés frôlant ou dépassant les 15–20 M$, mais aussi des villas plus “petites” dans la zone 4–8 M$, soit un niveau légèrement inférieur aux baies star.

Marigot et Marigot Bay : calme, eau turquoise et prestige discret

Marigot accueille des villas emblématiques, comme Linda (19,5 M€), Tortue, La Case et La Thébaïde ou Le Manoir Voltaire (42,38 M$ pour un ensemble de deux villas). On y trouve également des villas contemporaines autour de 22,7 M$ pour environ 300 m² sur un terrain d’un peu plus de 2 000 m².

En résumé :

Marigot se situe donc dans le haut du panier, proche de Saint Jean et Lurin en valeur absolue, mais avec un style plus calme, orienté baie paisible plutôt qu’animation.

Vitet et Devé : altitude, nature et grands terrains

Vitet, point culminant de l’île, et Devé, sur les hauteurs voisines, combinent vues larges, calme et terrains plus généreux. Les villas y affichent des prix qui, tout en restant très élevés, peuvent apparaître légèrement plus contenus à surface équivalente par rapport à Saint Jean ou Gouverneur.

Quelques références de prix :

Globalement, Vitet et Devé se positionnent comme des marchés de villas haut de gamme dans la fourchette 6–18 M$, attractifs pour ceux qui priorisent la vue et l’espace sur la proximité immédiate de la plage.

Toiny, Anse des Cayes, Grand Fond : la côte sauvage

Toiny et Grand Fond, sur la façade plus sauvage de l’île, attirent les amateurs de paysages bruts, de spots de surf et de tranquillité. Les villas y restent extrêmement chères, mais parfois à des niveaux légèrement inférieurs aux baies plus centrales.

Exemples à Toiny et Anse des Cayes :

Dans cette “seconde couronne”, l’éventail typique semble se situer entre 5 et 15 M$, avec certaines villas de bord de plage atteignant cependant les 20 M$ et plus. Par rapport à Saint Jean ou Gustavia, le rapport surface/prix peut être légèrement plus favorable, surtout pour des biens un peu en retrait.

Grand Cul-de-Sac, Petit Cul-de-Sac, Saline, Petite Saline : niches haut de gamme ou opportunités relatives ?

Autour du lagon de Grand Cul-de-Sac et dans les environs de Petit Cul-de-Sac, on trouve une concentration de villas familiales et de propriétés très adaptées à la location saisonnière : accès au lagon, activités nautiques, calme relatif. Des villas comme Yolo ou Belharra témoignent de ce positionnement ; Belharra est listée à environ 7,34 M$.

Ces secteurs apparaissent souvent dans les analyses comme des zones où :

– le ticket d’entrée reste très élevé (plusieurs millions d’euros),

– mais les prix par mètre carré peuvent être un peu plus doux que dans les ultra-zones prime,

– avec en contrepartie un très bon potentiel locatif grâce aux plages et au calme.

Hiérarchie des prix entre les grandes zones de Saint-Barthélemy

En agrégeant les indices fournis par les transactions, les annonces et les rapports d’agences, on peut esquisser une hiérarchie indicative des niveaux de prix moyens pour les villas de luxe, en tenant compte des ordres de grandeur (en millions d’euros ou de dollars, pour des biens 3–5 chambres bien situés) :

Cette grille ne remplace pas une estimation individuelle, mais elle illustre clairement la segmentation territoriale : quelques zones ultraprime aux prix sans plafond apparent, puis une large couronne de secteurs très chers mais parfois légèrement plus abordables à surface égale.

Prix par type de bien : maisons vs appartements

Sur l’ensemble de l’île, les maisons (villas) dominent le marché du luxe. Les données agrégées pour le code postal 97133 – qui couvre l’île – montrent un contraste marqué entre maisons et appartements, y compris en dehors du segment ultra-luxe :

Ces valeurs, très inférieures à celles des villas ultra-luxe décrites précédemment, correspondent à un spectre plus large, incluant des produits plus “standards” (au regard de Saint-Barthélemy). Mais l’écart de ratio maisons/appartements reste parlant :

Pour un investisseur, ce différentiel a plusieurs implications. Le prix d’achat par m² est plus élevé sur les villas, mais les loyers hebdomadaires suivent cette même logique, avec des rentabilités brutes souvent supérieures à celles des appartements, en particulier lors de la haute saison.

Pression de la demande et segments de prix

Au-delà des différences géographiques, la comparaison des prix à Saint-Barthélemy passe aussi par les strates de marché, toutes zones confondues. Les études montrent une structure très claire :

– segment au-dessus de 10 M€ : délais de vente passés de 12 à 24 mois, avec négociations entraînant des baisses de 12 à 20 % par rapport au prix affiché,

– segment 5–10 M€ : tendance similaire, avec un marché moins fluide qu’auparavant,

– segment 2,5–5 M€ : relativement stable, délai de vente autour de 4 mois,

– segment en dessous de 2,5 M€ : concurrence accrue, délai de vente passé de 4,5 à 11 mois en 2022.

Concrètement, cela signifie que :

– les biens les plus chers – surtout situés dans les zones ultra-prime comme Colombier, Gouverneur, Saint Jean ou Pointe Milou – restent très recherchés, mais les acheteurs sont plus exigeants et négocient davantage,

– la “classe moyenne” du luxe (2,5–5 M€), qu’on retrouve davantage dans certains quartiers de Lorient, Vitet, Grand Cul-de-Sac ou Toiny, garde une bonne liquidité,

– les micros-segments “d’entrée de gamme” (studios, petites maisons, parfois en retrait) souffrent paradoxalement d’une offre devenue plus abondante, notamment après les mûrissements fiscaux des programmes neufs datant d’avant 2017.

Un marché porté par la location saisonnière

Comparer les prix entre les “villes” de Saint-Barthélemy sans parler de location saisonnière serait trompeur, tant le potentiel locatif influence la valeur des biens. Or ce potentiel varie selon les quartiers.

Les chiffres de performance locative courte durée montrent un marché globalement surchauffé :

Les villas situées dans des secteurs comme Saint Jean, Gustavia, Pointe Milou, Flamands ou Gouverneur peuvent, en haute saison, afficher des loyers hebdomadaires spectaculaires :

Cette surperformance locative justifie en partie que les prix d’achat soient plus élevés dans ces secteurs que dans des zones un peu plus éloignées ou moins emblématiques. À revenus locatifs attendus équivalents, un investisseur acceptera souvent de payer une prime pour un bien à Saint Jean plutôt qu’à Grand Fond, simplement parce que le taux d’occupation, le panier moyen et l’image de destination y sont supérieurs.

Pourquoi certaines “villes” sont plus chères que d’autres ?

En comparant toutes ces données, quelques facteurs clefs expliquent l’écart de prix entre les différents quartiers de l’île :

L’addition de ces paramètres fait qu’un mètre carré de villa avec vue mer à Colombier ou Saint Jean n’a rien à voir avec un mètre carré d’appartement en seconde ligne dans un quartier moins central, même si l’on reste sur la même île.

Quel secteur choisir selon son profil d’acheteur ?

Pour un acheteur ou investisseur, comparer les prix entre “villes” de Saint-Barthélemy revient à arbitrer entre plusieurs priorités.

Un acquéreur en quête de prestige maximum, peu sensible au budget, cherchera naturellement du côté de Gustavia (appartement de type penthouse), Saint Jean, Pointe Milou, Flamands, Gouverneur ou Colombier, où les prix dépassent sans difficulté les 20 M€ pour les biens d’exception.

Un investisseur focalisé sur le rendement locatif et un ticket d’entrée “moins extrême” pourra regarder :

Un acheteur souhaitant une présence personnelle sur l’île sans viser la villa autonome pourra privilégier des appartements à Gustavia ou Saint Jean, avec des produits typiquement dans la tranche 1–4 M€, avec un mètre carré très cher mais un investissement total plus “gérable” que les grandes villas.

Une conclusion : la même île, mais des mondes de prix différents

La comparaison des prix immobiliers entre les différentes “villes” de Saint-Barthélemy met en lumière une réalité simple : l’île est petite, mais sa carte immobilière est extrêmement hiérarchisée. Gustavia, Saint Jean, Pointe Milou, Flamands, Gouverneur et Colombier concentrent les valeurs les plus élevées, souvent à des niveaux comparables aux quartiers les plus chers de Paris, Londres ou New York, mais sur un marché de villas de vacances et de résidences secondaires.

Sur toute l’île, la tendance de fond reste la même : un marché tendu par la rareté, dopé par une demande internationale constamment élevée, et soutenu par des revenus locatifs saisonniers qui se maintiennent parmi les plus élevés de la Caraïbe. Les écarts entre “villes” ne sont donc pas près de se refermer ; ils reflètent, au contraire, une spécialisation croissante des quartiers selon le profil de clientèle, le niveau de service et l’intensité de la concurrence pour chaque mètre carré de vue mer.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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