Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Saint-Barthélemy s’est imposée en quelques années comme l’un des marchés immobiliers les plus exclusifs de la planète. Villas à plusieurs millions d’euros, rendements locatifs tirés par un tourisme ultra haut de gamme, stabilité juridique garantie par la France… mais surtout, un environnement fiscal à part, que beaucoup de professionnels qualifient de « paradis fiscal légal » sans pour autant tomber dans la caricature du « tax haven » opaque.
À Saint-Barthélemy, le système fiscal territorial est autonome et avantageux : pas d’impôt sur le revenu, de taxe foncière, d’impôt sur la fortune locale, ni de droits de succession pour les résidents de longue durée. Cependant, l’achat, la détention, la location, la transmission et la revente d’un bien sont conditionnés par des droits de mutation et un impôt sur les plus-values immobilières spécifiques, conçus pour être compétitifs tout en finançant la Collectivité.
Un statut unique : une île française… mais avec sa propre fiscalité
Saint-Barthélemy est une Collectivité d’Outre-Mer (COM) de la République française. Depuis 2007, une loi organique lui confère une large autonomie dans plusieurs domaines clés : fiscalité, droits et taxes, urbanisme, logement, environnement, tourisme. L’île conserve le socle du droit civil français, bénéficie de la stabilité politique et judiciaire de la France, mais gère elle-même son système d’imposition. Elle ne relève pas des directives fiscales de l’Union européenne et se situe en dehors des régimes fiscaux et douaniers classiques de la France et de l’UE.
Saint-Barthélemy, bien qu’autonome, n’est pas considérée comme un paradis fiscal par l’OCDE, le FMI ou l’UE et ne figure sur aucune liste noire. Elle applique strictement les standards internationaux de transparence, dont l’échange automatique d’informations (CRS), les règles FATCA, ainsi que des dispositifs anti-blanchiment et le RGPD pour la protection des données.
En pratique, l’île a construit un modèle très lisible : peu ou pas d’impôts récurrents sur les personnes physiques résidentes, mais une fiscalité ciblée sur les transactions (droits d’enregistrement, impôt sur les plus-values, droits de douane, taxe de séjour, contribution forfaitaire sur les entreprises).
Un système territorial : quand l’origine des revenus change tout
Le principe cardinal de la fiscalité locale est territorial : l’impôt frappe en priorité les revenus et gains dont la source se situe à Saint-Barthélemy. Pour un investisseur, cela signifie que :
Les revenus immobiliers générés par des biens situés sur l’île de Saint-Barthélemy sont imposés localement. En revanche, les revenus et les patrimoines détenus à l’étranger par un résident fiscal de Saint-Barthélemy sont généralement ignorés par la Collectivité territoriale. Cette règle est toutefois soumise aux dispositions anti-abus et à la législation fiscale du pays où ces actifs sont situés.
Ce système devient particulièrement attractif après cinq ans de présence effective, car à partir de ce seuil, une personne est considérée comme résidente fiscale de Saint-Barthélemy au sens du régime local. C’est là que le « package » d’avantages prend toute son ampleur.
Le « graal » des résidents de longue durée : 0 % impôt sur le revenu, plus-values, patrimoine et succession
Pour les particuliers qui résident à Saint-Barthélemy de façon habituelle depuis au moins cinq années consécutives, la Collectivité applique un régime très avantageux. Une fois ce seuil franchi et sous réserve de remplir les critères de centre d’intérêts personnels et économiques, ils ne sont plus soumis :
– à l’impôt sur le revenu,
– à l’impôt sur les plus-values (y compris immobilières et, dans la logique territoriale, gains sur crypto-actifs),
– à l’impôt sur la fortune immobilière locale,
– aux droits de succession ou de donation, pour les biens situés sur l’île dans certaines configurations.
Les résidents fiscalement stabilisés à Saint-Barthélemy sont exemptés de la taxe foncière annuelle. Ils peuvent ainsi posséder, louer, transmettre ou conserver une propriété de grande valeur dans leur patrimoine sans être soumis aux principaux impôts patrimoniaux français.
Ce régime est d’autant plus puissant qu’il se conjugue avec le principe territorial : les revenus et actifs détenus en dehors de l’île ne sont généralement pas taxés localement. En revanche, pendant les cinq premières années, le contribuable reste, pour l’essentiel, dans le giron de l’administration fiscale française, avec obligation de déclarer ses revenus mondiaux et une imposition au barème français sur les revenus de source française, y compris les loyers perçus à Saint-Barthélemy.
Un paradis immobilier sans taxe foncière annuelle
Pour tout propriétaire, qu’il soit résident ou non, un élément frappe immédiatement : l’absence totale de taxe foncière et de taxe d’habitation au sens métropolitain. À Saint-Barthélemy, il n’existe pas d’impôt récurrent sur la détention immobilière.
La Collectivité finance son budget annuel, essentiellement par des taxes ponctuelles, d’environ 50 millions d’euros.
Cette absence de fiscalité récurrente sur la propriété renforce mécaniquement l’attrait de l’investissement long terme. Sur des biens dont la valeur peut atteindre 5 à 10 millions d’euros pour une villa bien située, ne pas payer chaque année plusieurs dizaines de milliers d’euros de taxe foncière représente un avantage très tangible par rapport à d’autres juridictions balnéaires.
Acheter un bien : droits d’enregistrement modérés mais incontournables
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier à Saint-Barthélemy, l’acheteur doit payer des droits d’enregistrement au profit de la Collectivité. Le taux de base est de 5 % de la valeur déclarée du bien. En ajoutant les émoluments du notaire et les frais d’inscription au fichier immobilier, le coût global d’acquisition se situe généralement entre 6 % et 7 % du prix de vente.
Le tableau ci-dessous donne un ordre de grandeur pour un investisseur :
| Élément de coût | Taux / Montant indicatif | Bénéficiaire principal |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement à l’achat | 5 % de la valeur déclarée | Collectivité de Saint-Barthélemy |
| Émoluments du notaire + formalités | Environ 1 % à 2 % | Notaire / État français |
| Coût total d’acquisition estimé | 6 % à 7 % du prix d’achat | Divers (Collectivité, notaire, État) |
Ces montants sont, en pratique, acquittés par l’acheteur. Le vendeur, de son côté, assume la charge de l’impôt sur la plus-value le cas échéant. À noter que la valeur du mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, mobilier de terrasse, etc.) peut être isolée et déduite de l’assiette des droits d’enregistrement et de la plus-value, ce qui constitue une marge de manœuvre fiscale non négligeable si elle est correctement documentée.
L’achat est supervisé par un notaire français, officier public garant de la sécurité juridique. Il rédige la promesse, gère le dépôt de garantie (souvent 10%), effectue les vérifications légales et formalise le transfert par acte authentique. La Collectivité dispose d’un droit de préemption, notamment sur les achats par des non-résidents, ce qui peut prolonger de soixante jours le délai entre le compromis et l’acte définitif.
L’impôt sur les plus-values immobilières : un barème pensé pour l’investissement long terme
Contrairement à la taxation annuelle, Saint-Barthélemy concentre une partie de son effort fiscal sur le moment de la vente. Toute cession de bien immobilier ou de droits immobiliers situés sur l’île est, en principe, soumise à un impôt sur la plus-value au profit de la Collectivité. Les règles sont précisées dans le Code des contributions local, notamment à partir de l’article 100.
La base imposable est la différence entre :
– le prix de cession (corrigé des éventuels frais à la charge du vendeur),
– et le prix d’acquisition, augmenté des frais d’achat et de certains travaux déductibles.
Le traitement fiscal varie sensiblement selon qu’il s’agit de la résidence principale du vendeur ou d’une résidence secondaire / maison de vacances, et selon la durée de détention du bien.
Résidence principale : un taux fixe et des abattements accélérés
Pour la cession d’une résidence principale à Saint-Barthélemy, le taux nominal de l’impôt sur la plus-value est de 20 %. Toutefois, afin de favoriser la stabilité et la détention longue, le législateur local a introduit un mécanisme d’abattement progressif sur la base imposable.
Le fonctionnement est le suivant :
– pendant les huit premières années de détention, aucune réduction n’est appliquée : la plus-value nette est taxée dans son intégralité au taux de 20 % ;
– à partir de la neuvième année, un abattement annuel de 20 % par année pleine de détention s’applique sur la plus-value imposable ;
– après treize années de détention, l’abattement atteint 100 % : la plus-value est totalement exonérée d’impôt local.
Autre point clé : la cession de la résidence principale n’est pas soumise aux contributions sociales (CSG/CRDS), ce qui évite d’ajouter une couche de fiscalité parafiscale à l’addition.
Ce mécanisme peut être résumé ainsi :
| Durée de détention – Résidence principale | Abattement sur la plus-value | Taux d’impôt appliqué sur la base résiduelle |
|---|---|---|
| Jusqu’à 8 ans | 0 % | 20 % |
| 9ᵉ année | 20 % | 20 % |
| 10ᵉ année | 40 % | 20 % |
| 11ᵉ année | 60 % | 20 % |
| 12ᵉ année | 80 % | 20 % |
| 13ᵉ année et au-delà | 100 % | Exonération totale |
Pour un investisseur qui s’installe à Saint-Barthélemy et fait de son bien sa résidence principale, combiner ce régime d’abattement avec, après cinq ans, l’exemption globale des plus-values pour les résidents de longue durée, crée une double sécurité : même si les règles venaient à évoluer, la structure actuelle est déjà très généreuse.
Résidences secondaires et maisons de vacances : un régime plus sévère mais très incitatif à long terme
Pour les résidences secondaires et biens de villégiature, le législateur a distingué deux niveaux : une taxation plus lourde en cas de rotation rapide du patrimoine, et un taux réduit accompagné d’abattements croissants lorsque l’investisseur joue le long terme.
Dans le cas général, le barème est organisé ainsi :
– pour les huit premières années de détention, le taux d’imposition de la plus-value est de 35 % ;
– à partir de la neuvième année, le taux tombe à 20 %.
En parallèle, on applique un abattement sur la base imposable, dont l’ampleur dépend de la manière dont le bien a été acquis :
L’imposition des plus-values immobilières varie selon le mode d’acquisition du bien. Si le bien a été acheté à titre onéreux (exemple : vente classique), aucun abattement n’est appliqué avant la neuvième année de détention. Ensuite, un abattement de 10 % par an s’applique, conduisant à une exonération totale après 18 années de détention. En revanche, si le bien a été reçu à titre gratuit (exemple : donation), l’abattement est de 20 % par an à partir de la neuvième année, permettant une exonération intégrale dès la treizième année de détention.
Le tableau suivant synthétise ces paramètres pour un bien non principal :
| Situation du bien | 0–8 ans de détention | À partir de 9 ans – bien acheté | À partir de 9 ans – bien reçu par donation |
|---|---|---|---|
| Taux nominal de la plus-value | 35 % | 20 % | 20 % |
| Abattement annuel sur la base | 0 % | 10 %/an | 20 %/an |
| Exonération totale atteinte | Aucune exonération avant 15–18 ans | 18 ans de détention | 13 ans de détention |
Ce jeu d’abattements illustre bien la philosophie fiscale locale : dissuader la spéculation court terme par un taux élevé à 35 % pendant huit ans, tout en récompensant fortement les investisseurs patients, qu’ils aient acheté ou reçu le bien. À terme, un investisseur qui conserve sa villa plus de 18 ans (en cas d’acquisition onéreuse) sort totalement de l’impôt sur la plus-value au moment de la revente.
Pour les résidents de Saint-Barthélemy installés depuis plus de cinq ans, ce régime s’inscrit dans un cadre encore plus favorable, puisque, dans la logique du système territorial, les plus-values immobilières réalisées localement sont, en principe, exonérées au niveau de l’impôt personnel.
Loyer saisonnier et taxe de séjour : une fiscalité légère sur des revenus très élevés
Sur une île où certaines villas se louent jusqu’à 100 000 dollars la semaine pendant la période du Nouvel An, la fiscalité sur les revenus locatifs représente un enjeu majeur pour les investisseurs.
Premier point clé : il n’existe pas de taxe foncière récurrente sur le bien, et, pour les résidents de longue durée, les loyers perçus ne sont pas soumis à un impôt sur le revenu local. Cela ne signifie pas que l’absence de toute imposition soit garantie pour tout le monde, car les non-résidents restent imposables dans leur pays d’origine sur leurs revenus mondiaux, y compris les loyers de Saint-Barthélemy. Néanmoins, l’île elle-même n’ajoute pas de couche d’impôt sur le revenu comparable à la métropole.
La Collectivité perçoit une taxe de séjour de 5 % sur le montant des nuitées. Elle s’applique à tous les hébergements touristiques (hôtels, villas, locations saisonnières). En pratique, elle est généralement collectée et reversée par les agences de location ou les plateformes aux services fiscaux locaux.
Un tableau permet de visualiser l’impact de cette taxe :
| Type de revenu | Imposition locale principale | Observations pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Loyers de location saisonnière | Taxe de séjour 5 % sur le prix payé par le locataire | Généralement gérée par l’agence de location |
| Impôt sur le revenu local – résident 5+ ans | 0 % | Pas d’impôt sur les loyers au niveau local |
| Impôt sur le revenu local – non-résident | Pas d’IR local ; pays d’origine du propriétaire s’applique | Vérifier conventions fiscales et crédit d’impôt |
Ce modèle est extrêmement attractif pour un investisseur international qui, dans son pays d’origine, peut souvent imputer l’impôt étranger payé ou structurer son patrimoine via une société. L’absence d’impôt local sur le revenu, combinée à un rendement locatif très élevé sur le segment luxe, améliore sensiblement la rentabilité nette, à condition de bien anticiper la fiscalité du pays de résidence.
Douane, TVA locale et autres prélèvements : un environnement globalement modéré
En parallèle de la fiscalité immobilière, la Collectivité applique d’autres taxes qui, sans être déterminantes dans une décision d’investissement, composent le « paysage » fiscal global. Les droits de douane constituent l’autre pilier de financement : la plupart des biens importés sur l’île supportent un droit de 5 % de leur valeur, porté à 8 % pour les véhicules et jusqu’à 30 % pour certains poids lourds.
Les entreprises à Mayotte sont soumises à une Contribution Forfaitaire Annuelle (CFAE) composée d’une part fixe de 400€ et d’une part variable de 50€ par salarié. La fiscalité sur les bénéfices est complexe : certains textes mentionnent un taux d’impôt sur les sociétés d’environ 20% pour les activités locales, tandis que d’autres indiquent une exonération pour les sociétés pleinement établies sur l’île. Ces divergences, dues à la coexistence de régimes fiscaux, rendent indispensable le recours à un conseil fiscal local spécialisé pour structurer un investissement.
La Collectivité a également instauré une taxe sur la carte grise des véhicules, destinée au financement des infrastructures routières, et une taxe d’importation commerciale qui peut peser dans les coûts de construction ou de rénovation d’un bien immobilier de luxe.
Propriété étrangère et sécurité juridique : un cadre rassurant pour le capital international
Un des arguments majeurs de Saint-Barthélemy auprès des investisseurs est l’absence de toute restriction en matière de propriété étrangère. Une personne physique ou morale, quel que soit son passeport, peut acheter, détenir et revendre un bien, sans permis spécial ni quota pour les non-nationaux.
Le système de propriété immobilier français est régi par le droit civil, avec un cadastre clair et un fichier centralisé. Chaque transaction est obligatoirement supervisée par un notaire, qui agit comme officier public garantissant la régularité de l’acte et collectant les impôts. Ce système, différent du modèle anglo-saxon d’assurance-titres, repose sur la garantie de l’État qui nomme et contrôle les notaires.
Du point de vue d’un investisseur, cela se traduit par : l’optimisation du rendement et la minimisation du risque.
– une très grande sécurité juridique sur la validité de l’acquisition ;
– une transparence forte sur les charges réelles du bien (servitudes, hypothèques, etc.) ;
– une protection nette contre l’expropriation arbitraire, dans le cadre du droit français et européen.
Structurer son investissement : sociétés, holdings et optimisation successorale
Compte tenu de l’envolée des prix et de la dimension patrimoniale des villas de Saint-Barthélemy, beaucoup d’investisseurs choisissent de détenir leur bien via une structure sociétaire plutôt qu’en direct. Les raisons sont multiples : faciliter la transmission, contourner en partie les règles de réserve héréditaire du droit français, organiser une gouvernance familiale, optimiser la fiscalité dans le pays de résidence, ou encore gérer plusieurs biens dans une même holding.
Plusieurs cadres sont possibles, en s’inspirant du droit français :
Plusieurs structures sont adaptées pour détenir un bien immobilier en France. Les SARL ou SAS offrent une grande souplesse pour la répartition des droits de vote et des dividendes. Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont la structure classique et peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés, cette dernière option permettant de bénéficier d’amortissements. L’utilisation de holdings familiales ou de structures étrangères est également possible, mais elle est conditionnée au strict respect des obligations déclaratives locales pour éviter, par exemple, une taxe annuelle de 3% sur la valeur du bien en cas de non-déclaration de l’ultime bénéficiaire.
Les sociétés exerçant une activité sur l’île doivent s’acquitter de la CFAE, et, selon leur régime, peuvent ou non être soumises à un impôt sur les bénéfices. La définition de la résidence fiscale d’une société – lieu de direction effective, tenue des réunions de gérance, existence de locaux, de comptes bancaires sur place – est particulièrement scrutée, d’autant qu’en octobre 2024, l’administration française a précisé les conditions permettant à une société de Saint-Barthélemy d’intégrer un groupe fiscalement intégré en France.
Pour les transmissions, la détention d’un bien via une société (SCI par exemple) offre souvent plus de latitude que la détention directe, cette dernière étant soumise aux règles strictes de la réserve héréditaire. En léguant des parts sociales plutôt que le bien lui-même, il devient possible de moduler les droits de chacun des héritiers, de prévoir des options d’achat ou d’instaurer des clauses de préemption interne, permettant ainsi une transmission plus adaptée aux volontés du défunt et à la situation familiale.
Résidence fiscale : un outil puissant mais à manier avec prudence
De nombreux investisseurs envisagent Saint-Barthélemy non seulement comme un lieu d’investissement, mais aussi comme un lieu de vie et de résidence fiscale. La perspective de ne plus payer d’impôt sur le revenu, sur la fortune, sur les plus-values et sur les successions après cinq années de présence est évidemment très attractive.
Mais ce basculement de résidence nécessite :
– de transférer son domicile au sens civil (logement principal sur l’île) ;
– d’y placer son centre d’intérêts économiques et personnels ;
– d’obtenir, le cas échéant, les titres de séjour nécessaires pour les ressortissants non européens ;
– de respecter les obligations déclaratives françaises durant la période transitoire de cinq ans.
Les contribuables doivent considérer les règles de leur pays d’origine, qui peuvent inclure une ‘exit tax’ sur les plus-values latentes au départ, une imposition continue des ressortissants à l’étranger (comme aux États-Unis), et l’exigence d’une documentation précise pour valider le changement de résidence fiscale.
Par ailleurs, même si l’impôt sur le revenu local est nul, les charges sociales françaises (CSG/CRDS) peuvent continuer à s’appliquer dans certains cas, de même que les obligations de déclaration d’avoirs à l’étranger. L’installation à Saint-Barthélemy doit donc toujours s’envisager à travers le prisme de la fiscalité internationale, avec l’aide de conseils spécialisés familiers du droit local et des conventions bilatérales.
Un marché haut de gamme soutenu par la rareté et la stabilité
La fiscalité très favorable ne saurait à elle seule expliquer l’attractivité de l’immobilier à Saint-Barthélemy. L’autre pilier est la rareté extrême du foncier et la qualité exceptionnelle du marché : l’île ne couvre qu’une vingtaine de kilomètres carrés, avec des règles d’urbanisme strictes et une sensibilité écologique de plus en plus affirmée. Les terrains constructibles se négocient entre 1 000 et 5 000 euros le mètre carré, et les villas d’exception se vendent dans une fourchette de 5 à 10 millions d’euros, parfois bien au-delà dans les quartiers les plus recherchés.
Le marché immobilier de l’île a résisté à des chocs majeurs comme l’ouragan Irma en 2017, grâce à une forte tension foncière et une demande internationale solvable. La reconstruction a même entraîné une nouvelle hausse des prix. Dans les zones les plus prisées (Gustavia, Saint-Jean, Pointe Milou, etc.), les propriétés cumulent trois fonctions : résidence secondaire, produit de rendement locatif saisonnier et actif patrimonial de long terme.
Dans ce contexte, la fiscalité de Saint-Barthélemy agit comme un multiplicateur : elle transforme un actif déjà très haut de gamme en outil de planification patrimoniale mondiale, avec une rentabilité nette améliorée par l’absence d’impôts récurrents et la possibilité de sortir de l’impôt sur les plus-values après certaines durées de détention ou après installation durable sur l’île.
En pratique : à qui s’adresse vraiment ce régime fiscal ?
Les avantages fiscaux de l’immobilier à Saint-Barthélemy sont particulièrement pertinents pour plusieurs profils d’investisseurs.
D’abord, les particuliers à très haut patrimoine qui recherchent un actif refuge combinant :
– sécurité juridique de type « Europe de l’Ouest » ;
– absence d’impôt sur la fortune locale ;
– possibilité de résider sur place et de réduire drastiquement leur fiscalité personnelle après cinq ans ;
– forte valeur d’usage (lieu de vie, de vacances) et valorisation patrimoniale.
Le taux de taxe de séjour limité à 5 % à Monaco, contribuant à des flux de trésorerie locatifs attractifs.
Enfin, les familles et entrepreneurs qui souhaitent organiser une transmission souple d’un actif emblématique, potentiellement via une société holding, en profitant de l’environnement successoral local pour les résidents installés depuis plus de cinq ans.
Dans la plupart de ces configurations, Saint-Barthélemy n’est pas une destination de « petits montants ». Les coûts d’entrée – prix du foncier, droit d’enregistrement à 5 %, travaux soumis à droits de douane et contraintes logistiques – rendent l’opération pertinente à partir de niveaux patrimoniaux déjà élevés. En retour, la qualité de la fiscalité et de la sécurité juridique place l’île au niveau des grandes places de planification patrimoniale internationale.
Une fiscalité avantageuse mais encadrée : la nécessité du conseil spécialisé
L’image parfois fantasmée d’un « paradis fiscal » où aucun impôt ne s’applique et où l’anonymat serait garanti ne correspond pas à la réalité de Saint-Barthélemy. L’île est intégrée à l’espace juridique français et européen, applique des règles de transparence avancées, coopère avec les autorités fiscales étrangères et ne tolère pas les montages artificiels dénués de substance économique.
Pour un investisseur immobilier, cela implique plusieurs choses très concrètes :
Pour revendiquer le statut de résident fiscal, il faut démontrer une présence réelle et un ancrage local. Il est impératif de respecter toutes les formalités déclaratives, notamment concernant l’impôt sur les plus-values, les structures sociétaires et les dettes internationales. Enfin, il est crucial de prendre en compte les conventions fiscales et les règles anti-abus en vigueur dans le pays d’origine.
Les cabinets d’avocats et conseillers spécialisés sur place, qu’ils soient dédiés au droit immobilier, à la structuration de société ou à la planification internationale, jouent donc un rôle clé. Ils accompagnent les acheteurs étrangers dans le choix de la structure de détention, l’anticipation de la plus-value future, l’éventuelle installation sur l’île, et les interactions avec les systèmes fiscaux d’autres États.
Conclusion : un levier fiscal exceptionnel pour un marché immobilier déjà hors norme
Au croisement du droit français, de l’autonomie fiscale d’une Collectivité d’Outre-Mer et d’un marché immobilier ultra-luxueux, Saint-Barthélemy a construit un modèle singulier. Pour les investisseurs immobiliers, le message est clair :
Les résidents de longue durée bénéficient de l’absence de taxe foncière, d’impôt sur le revenu, sur les plus-values, sur la fortune et sur les successions. Les droits d’enregistrement sont modérés à 5 %. L’impôt sur les plus-values est conçu pour favoriser les détentions longues, et une taxe de séjour raisonnable de 5 % s’applique sur un marché locatif aux rendements élevés. Le tout est sécurisé par un cadre juridique de premier plan sous l’égide du droit français.
Ce cocktail fait de Saint-Barthélemy un espace rare où la fiscalité ne se contente pas d’accompagner l’investissement immobilier, mais en devient l’un des moteurs stratégiques. L’île n’est ni un no man’s land fiscal, ni une simple station balnéaire de luxe : c’est un véritable hub patrimonial, où la pierre et le droit fiscal s’imbriquent pour offrir aux investisseurs une combinaison difficile à retrouver ailleurs.
À condition d’en maîtriser les règles, de respecter la transparence internationale et de s’entourer des bons conseils, les avantages fiscaux de l’immobilier à Saint-Barthélemy peuvent alors devenir un levier puissant dans une stratégie globale de gestion de fortune.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Saint-Barthélemy
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Saint-Barthélemy pour chercher du rendement locatif saisonnier haut de gamme et une exposition à un marché touristique dollar/euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Saint-Jean, Lorient, Gustavia), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un appartement avec vue mer dans une zone très recherchée, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement premium) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection précise de l’emplacement, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société civile) et intégration de cet actif dans une stratégie patrimoniale globale afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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