Tourisme et marché immobilier en Pologne : impact majeur

Publié le 5 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La Pologne, avec ses richesses culturelles et ses paysages pittoresques, attire chaque année un nombre croissant de touristes, ce qui exerce une influence croissante sur son marché immobilier. À mesure que des villes comme Cracovie et Gdansk deviennent des destinations incontournables, la demande pour des logements temporaires ne cesse d’augmenter, poussant les prix à la hausse et modifiant la structure économique locale.

Cette dynamique, bien que bénéfique pour certains investisseurs immobiliers, soulève des questions concernant l’accessibilité du logement pour les habitants locaux et l’impact environnemental de cette expansion rapide.

Dans cet article, nous explorerons comment le tourisme transforme ce secteur clé en Pologne, en analysant les opportunités et défis qu’il présente.

Le tourisme en Pologne : bouleversement sur le marché immobilier

L’augmentation soutenue du tourisme en Pologne a profondément transformé le marché immobilier, en particulier dans les grandes villes telles que Varsovie et Cracovie. La croissance record du secteur touristique, qui atteindra une contribution économique de 165,5 milliards de zlotys polonais (39 milliards d’euros) en 2025 et soutiendra plus de 901 100 emplois, s’est traduite par une demande accrue pour des logements adaptés aux visiteurs nationaux et internationaux.

Effets sur la demande et les prix immobiliers

• L’afflux de touristes a intensifié la concurrence pour l’accès au logement dans les centres urbains prisés.
• À Varsovie, le prix moyen au mètre carré dépasse désormais 16 000 PLN ; à Cracovie, il franchit les 15 000 PLN.
• Cette inflation des prix est directement liée à la conversion massive d’appartements classiques vers des locations touristiques temporaires via Airbnb ou Booking.

Ville	Prix moyen m² (PLN) – 2025
Varsovie	>16 000
Cracovie	>15 000

Essor des locations courte durée

L’usage croissant de plateformes comme Airbnb a modifié l’offre locative :

• Diminution notable du nombre de logements disponibles pour la location longue durée.
• Hausse généralisée des loyers traditionnels due à cette raréfaction.
• Transformation rapide d’immeubles entiers dédiés aux séjours courts.

Répercussions sociales et économiques

Impact positif :

• Génération d’emplois locaux dans l’hôtellerie, la restauration et les services annexes.
• Dynamisation du commerce local grâce aux dépenses touristiques (+10 % par rapport à l’avant-pandémie).

Effets négatifs :

• Pression accrue sur le pouvoir d’achat résidentiel local ; difficultés croissantes pour se loger durablement dans certains quartiers centraux.
• Phénomènes ponctuels de gentrification ou dépeuplement résidentiel.

Construction neuve et adaptation urbaine

Face à cette pression :

• De nombreux projets immobiliers ont été lancés depuis 2023 afin d’accroître l’offre disponible – notamment sous forme d’appartements conçus spécifiquement pour la location touristique ou mixte habitation/tourisme.

Statistiques-clés récentes

Nombre annuel estimé de visiteurs étrangers (2024) :
> ~21 millions, avec une tendance haussière marquée depuis trois ans

Nouveaux logements construits en zone urbaine (Varsovie/Cracovie) entre janvier 2023 – juin 2025 :
> +12 %, dont une part significative orientée vers le segment « location courte durée »

Mesures réglementaires adoptées

Pour préserver un équilibre social :

1. Introduction progressive de quotas limitant le nombre maximal d’hébergements touristiques par immeuble ou quartier central ;
2. Renforcement des contrôles fiscaux sur les revenus issus des plateformes type Airbnb ;
3. Plans municipaux favorisant la construction ou rénovation ciblée pour répondre spécifiquement aux besoins résidentiels permanents ;
4. Sensibilisation accrue quant au respect du voisinage dans les zones très touristiques.

La montée en puissance du tourisme place donc Pologne parmi les marchés immobiliers européens où cohabitent opportunités économiques majeures… mais aussi défis sociaux exigeant un encadrement politique vigilant.

Les zones touristiques : foyers d’attraction pour les investisseurs

Les zones touristiques en Pologne attirent fortement les investisseurs immobiliers en raison de la dynamique du marché, de la croissance soutenue du tourisme et des avantages économiques et fiscaux spécifiques à ces régions.

Facteurs d’attractivité des zones touristiques pour l’investissement immobilier :

• Croissance rapide du tourisme : Des villes comme Cracovie, Zakopane ou Gdańsk enregistrent une hausse constante du nombre de visiteurs nationaux et internationaux, ce qui accroît significativement la demande locative saisonnière et permanente.
• Patrimoine culturel et naturel riche : La préservation d’un patrimoine architectural unique (par exemple à Cracovie) ou la proximité avec des sites naturels majeurs (Montagnes Tatras autour de Zakopane) constituent un puissant moteur d’attraction pour les touristes — donc pour les investisseurs immobiliers.
• Dynamisme économique local : L’afflux touristique stimule le développement économique régional, favorisant ainsi l’essor d’infrastructures modernes, le commerce local et l’emploi.

Influence du tourisme sur la demande immobilière dans ces régions :

• Le développement touristique augmente la rentabilité potentielle des biens loués à court terme (location saisonnière type Airbnb) ou long terme.
• Certains quartiers centraux voient leurs prix augmenter plus vite que dans le reste du pays grâce à cette pression locative accrue.

Ville/Région	Nombre annuel moyen de touristes	Évolution récente (%)	Rendement locatif brut estimé
Cracovie	14 millions	+34%	>7%
Zakopane	3 millions	+10%	6–8%
Gdańsk/Sopot/Gdynia	5 millions	+12%	~6%

Types de propriétés particulièrement prisés par les investisseurs :

• Appartements en centre-ville historique
• Studios ou petits appartements destinés à la location courte durée
• Résidences secondaires proches des attractions naturelles (lacs Mazurie, Montagnes Tatras)
• Immeubles anciens rénovés offrant un fort potentiel patrimonial

Liste synthétique :

• Biens résidentiels neufs adaptés au standing international
• Logements touristiques meublés prêts-à-louer
• Maisons traditionnelles transformées en chambres d’hôtes

Avantages économiques et fiscaux associés :

• Fiscalité avantageuse pour les non-résidents grâce aux conventions contre la double imposition
• Régime fiscal sur les plus-values attractif
• Cadre juridique protecteur vis-à-vis des bailleurs
• Stabilité macroéconomique polonaise avec une croissance soutenue supérieure à celle moyenne européenne

Exemple concret :

Cracovie bénéficie depuis plusieurs années d’un afflux croissant d’investisseurs étrangers. En 2024–2025, le rendement brut dépasse régulièrement 7%, ce qui place cette ville parmi les meilleures destinations européennes selon plusieurs classements spécialisés. À titre illustratif :

• Hausse annuelle moyenne des prix dans certains quartiers historiques : +34%
• Plus de 14 millions de visiteurs annuels générant une forte occupation hôtelière toute l’année

Dans le nord, Gdańsk attire également par sa position stratégique sur la mer Baltique ; son littoral très fréquenté dynamise aussi bien l’investissement hôtelier que résidentiel haut-de-gamme.

À retenir

Les zones touristiques polonaises offrent aux investisseurs un couple risque/rendement attractif grâce au dynamisme du secteur touristique local, une réglementation favorable ainsi qu’une forte liquidité liée à l’intérêt international croissant pour ces marchés.

Prix immobiliers en hausse : l’influence touristique

L’essor du tourisme en Pologne exerce une pression significative sur les prix immobiliers dans les principales destinations touristiques telles que Varsovie, Cracovie et la région des Tatras, qui concentrent une grande partie de la demande, tant pour l’achat que pour la location de courte durée.

Ville/Région	Prix moyen du m² (2025)	Hausse récente	Nombre de touristes annuels (estimation)	Particularités du marché local
Varsovie	15 000 PLN (~3 500 €) à 23 389 PLN (~5 434 €)	+12 à +18% sur 3 ans	>10 millions	Forte demande locative, afflux d’investisseurs étrangers, développement du haut de gamme
Cracovie	10 214 PLN (~2 370 €) à 14 000 PLN (~3 250 €)	+15% sur 3 ans	>14 millions	Tourisme international, marché dynamique des locations Airbnb, pression sur le résidentiel
Tatras (Zakopane)	12 000 PLN (~2 800 €) à 18 000 PLN (~4 200 €)	+20% sur 4 ans	>3 millions	Location saisonnière très lucrative, rareté des biens, spéculation immobilière

Facteurs d’influence touristique sur les prix immobiliers :

• Demande accrue pour la location de courte durée :
  L’essor d’Airbnb et de plateformes similaires a transformé de nombreux appartements du centre-ville (surtout à Cracovie et Varsovie) en locations touristiques, réduisant l’offre pour les résidents et contribuant à la hausse des loyers et des prix à l’achat.
• Investissements étrangers :
  L’attractivité croissante de la Pologne auprès des investisseurs étrangers, notamment européens, a dynamisé le marché. À Varsovie, la demande pour les biens de prestige et le rendement locatif attire une clientèle internationale, poussant les prix à des niveaux record.
• Popularité grandissante de la destination :
  Le nombre de touristes annuels ne cesse d’augmenter : Cracovie et Varsovie figurent désormais parmi les villes les plus visitées d’Europe centrale, ce qui génère une demande constante pour l’hébergement et justifie l’augmentation des prix immobiliers et des loyers.

Évolution des prix et tension sur le marché locatif :

• À Varsovie, le prix moyen d’un appartement existant a dépassé 15 000 PLN/m² en 2025, soit une hausse de plus de 15% sur trois ans. Le marché du centre-ville, très prisé par les investisseurs locatifs, affiche même des prix pouvant atteindre 23 389 PLN/m².
• À Cracovie, les prix suivent la même tendance avec une forte demande sur les biens situés près des principales attractions touristiques et du centre historique.
• Dans la région des Tatras, la spéculation immobilière est alimentée par la rentabilité élevée des locations saisonnières, avec des prix au m² ayant progressé de 20% en quatre ans.

Conséquences pour le secteur résidentiel :

• Hausse des loyers pour les locaux :
  Les étudiants et jeunes actifs, notamment à Cracovie et Varsovie, peinent à se loger face à la concurrence des locations de courte durée.
• Rareté de l’offre :
  À Zakopane, dans les Tatras, la majorité des appartements récents sont immédiatement orientés vers la location touristique, raréfiant l’offre pour les résidents permanents.
• Risque de dépeuplement du centre-ville :
  La transformation des logements en hébergements touristiques favorise un phénomène de gentrification et modifie la structure sociale des quartiers historiques.

Exemple de loyers mensuels moyens (2025) :

Type de logement	Varsovie	Cracovie	Zakopane/Tatras
Studio	3 000 – 4 000 PLN	2 300 – 3 500 PLN	3 500 – 5 000 PLN
Appartement 2 pièces	3 500 – 5 000 PLN	3 700 – 4 600 PLN	5 000 – 7 500 PLN
Appartement 3 pièces	5 000 – 7 000 PLN	4 600 – 6 000 PLN	7 000 – 10 000 PLN

À retenir :
Le dynamisme touristique de la Pologne, conjugué à la rentabilité des locations de courte durée et à l’afflux d’investissements étrangers, alimente une hausse soutenue des prix immobiliers dans les régions les plus attractives, au risque de creuser les inégalités d’accès au logement pour la population locale.

Important :
L’évolution des prix peut varier selon la fluctuation du zloty polonais face à l’euro, et les statistiques sont susceptibles d’évoluer rapidement dans un marché en tension.

L’investissement locatif en Pologne : opportunités et défis

L’investissement locatif en Pologne présente des opportunités attractives, notamment dans les villes à forte fréquentation touristique, mais il comporte également des défis liés à la réglementation, à la saisonnalité et à l’évolution rapide du marché.

Zones géographiques les plus porteuses grâce au tourisme :

Ville	Prix moyen revente Q1 2025 (PLN/m²)	Évolution annuelle	Atouts touristiques principaux
Varsovie	16 459 (~4 250 $)	+8,1 %	Capitale, hub économique et culturel
Cracovie	15 099 (~3 900 $)	+10,6 %	Patrimoine UNESCO, tourisme international
Gdańsk	12 279 (~3 170 $)	+0,3 %	Mer Baltique, station balnéaire populaire
Wrocław	12 675 (~3 275 $)	+9.3 %	Ville universitaire dynamique

Ces villes bénéficient d’un afflux important de touristes nationaux et internationaux qui stimulent la demande de locations de courte durée.

Tendances actuelles du marché immobilier polonais :

• Les prix immobiliers ont atteint un record historique début 2025 avec un indice de logement à 213.20 points, soit presque le double du niveau observé dix ans plus tôt.
• Le rendement locatif dans les grandes villes reste attractif malgré une légère baisse du rythme d’augmentation des loyers (+4.2% sur un an en avril 2025).
• La demande se concentre sur :
  • Studios/appartements une ou deux pièces destinés aux courts séjours.
  • Appartements familiaux pour le tourisme estival (notamment sur la côte baltique).
  • Biens rénovés ou neufs, offrant confort moderne recherché par les voyageurs internationaux.

Exemple concret :
À Cracovie – destination phare pour le city break – l’offre locative courte durée continue d’attirer investisseurs étrangers séduits par des taux d’occupation élevés durant toute l’année culturelle et universitaire.

Opportunités clés pour les investisseurs :

• Hausse structurelle des prix (+6–10% selon la ville entre Q1 2024 et Q1 2025).
• Forte attractivité touristique garantissant une demande régulière.
• Dynamisme économique général (PIB en croissance estimée autour de +3.2% au T1 2025) favorisant l’emploi local et donc la solvabilité locative.

Points forts

• Croissance continue du secteur touristique
• Diversification régionale possible (côte Baltique vs centres historiques)
• Potentiel haussier encore significatif hors Varsovie

Défis majeurs rencontrés par les investisseurs :

Réglementation

Encadrement croissant des locations courte durée dans certaines municipalités (quotas annuels/normes techniques/obligation d’enregistrement).

Saisonnalité

Fluctuations marquées dans certaines zones balnéaires ou montagnardes où le taux d’occupation peut baisser hors saison estivale/hivernale.

Compétitivité accrue

Arrivée massive de nouveaux acteurs ces dernières années ; stock élevé d’appartements non vendus début 2025 (environ 16 070 unités neuves disponibles, soit environ 10% de la production annuelle).

Liste synthétique des risques :

• Baisse potentielle temporaire de rentabilité lors des périodes creuses
• Adaptation nécessaire aux nouvelles normes locales
• Pression concurrentielle sur certains segments urbains saturés

En résumé : investir dans l’immobilier locatif polonais reste prometteur si on cible judicieusement les zones touristiques dynamiques tout en anticipant une gestion professionnelle face aux contraintes réglementaires et aux cycles saisonniers.