Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier au Pays-Bas est paradoxal : les prix ont flambé, les rendements restent attractifs, l’État durcit les règles pour les bailleurs tout en appelant les capitaux privés à la rescousse pour financer des centaines de milliers de nouveaux logements. Pour un investisseur, c’est à la fois un défi réglementaire et une opportunité rare sur un marché européen noté AAA, politiquement stable, hautement transparent et en pénurie chronique de logements.
Cet article analyse le marché locatif en France avec les dernières données sur les prix, les rendements, les villes prometteuses, la fiscalité, les options de financement, les nouvelles lois sur les loyers et les évolutions législatives prévues jusqu’en 2026.
Un marché robuste dans une économie très solide
Le point de départ, c’est l’environnement macroéconomique. Le produit intérieur brut du pays dépasse 1 100 milliards de dollars, avec une croissance moyenne d’environ 1,9 % sur les dix dernières années et des prévisions de 1,0 à 1,6 % par an jusqu’en 2028. L’inflation, après les pics de 2022–2023, se normalise autour de 2–3 %, avec un objectif de 2 % en 2026. Le pays est noté AAA par les grandes agences, avec une dette publique contenue.
Le marché immobilier aux Pays-Bas est mature, liquide et transparent. Le droit de propriété est fortement protégé par la loi. Les données de marché sont facilement accessibles via des registres publics et des portails comme Funda ou Pararius. Les banques proposent des financements aux étrangers, y compris non-résidents, sous certaines conditions.
Le principal moteur structurel reste la démographie urbaine. Sur 17,7 millions d’habitants, plus de 92 % vivent en zone urbaine. La congestion se concentre dans la Randstad (Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht), cœur économique du pays, mais la pression s’étend maintenant vers des provinces comme Utrecht, Groningen, Overijssel ou Flevoland.
Pénurie massive de logements et envolée des prix
Le fait le plus important pour un investisseur est la pénurie de logements. Selon les sources, le déficit se situe entre 300 000 et près de 400 000 logements, soit autour de 4,8 % du parc. Certaines projections montent même à plus de 400 000 logements manquants, et le gouvernement estime qu’il faudra construire environ 900 000 logements « ordinaires ou adaptés au vieillissement » et 100 000 places de soins supplémentaires sur les quinze prochaines années.
Nombre de logements produits annuellement aux Pays-Bas, loin de l’objectif officiel de 100 000.
Dans ce contexte de pénurie, les prix ont logiquement explosé. Depuis le point bas de 2013, les logements néerlandais ont pris environ 114 % en dix ans, dont environ 65 % sur les cinq dernières années. Après un mini recul de l’ordre de -3 % en 2023, le marché est reparti de plus belle : +8,7 % en 2024, entre +6,5 % et +8,7 % en 2025, avec une hausse annuelle de l’indice des prix proche de 7 % à l’automne 2025.
Au troisième trimestre 2025, le prix moyen des logements anciens s’établissait à environ 487 000 €, en hausse de plus de 5 % sur un an.
Les principaux établissements financiers restent alignés sur un scénario de hausse, mais plus modérée. Pour 2026, les prévisions convergent vers une progression de 3 à 5 %, la plupart des banques anticipant plutôt 4–5 %.
Évolution récente et prévisions de prix
| Année / période | Variation des prix résidentiels (approx.) |
|---|---|
| 2020 | +10,8 % |
| 2021 | +20,2 % |
| 2023 | -2,9 % |
| 2024 | +8,7 % |
| 2025 (fourchette banques) | +6,5 % à +8,7 % |
| 2026 (consensus) | +3 % à +5,5 % |
Pour un bien de 400 000 €, une hausse de 4 % en 2026 représente 16 000 € de valorisation attendue en un an, et 20 000 € à 5 %. On parle donc davantage de « normalisation » que de retournement.
Des dynamiques régionales contrastées : au-delà d’Amsterdam
Il serait trompeur de résumer le marché à Amsterdam. Les plus fortes hausses récentes se concentrent désormais en dehors de la capitale. Le cas de la région d’Utrecht est emblématique : la ville a vu ses prix bondir d’environ 18,4 % en 2025, et la province d’Utrecht d’environ 14,4 %. Les provinces de Groningen, Overijssel et Drenthe ont connu une croissance des prix de l’ordre de 20–23 % sur la période 2023–2025. Les banques anticipent pour 2026 des hausses particulièrement marquées dans le nord et en Flevoland.
Les quatre grandes villes néerlandaises (Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht) connaissent une croissance plus lente. Amsterdam a encore enregistré une hausse des prix de plus de 10 % en 2025, mais les données du dernier trimestre indiquent un essoufflement, voire une légère baisse sur certains segments. Rotterdam et La Haye montrent également des signes de modération.
Quelques chiffres illustrent ces écarts de prix entre grands centres :
| Ville (Q3 2025) | Prix moyen d’un logement (approx.) |
|---|---|
| Amsterdam | ~640 000 € |
| Utrecht | ~567 000 € |
| La Haye | ~484 000 € |
| Rotterdam | ~422 000 € |
Pour un investisseur, l’enjeu est de choisir entre la sécurité d’un marché très international comme Amsterdam (liquidité, demande locative soutenue, image mondiale) et le potentiel de croissance plus élevé, souvent avec de meilleurs rendements, des villes secondaires et des régions montantes.
Où investir au Pays-Bas : focus villes et quartiers
Les investissements se concentrent dans quelques villes majeures, chacune avec un profil distinct. Les données de prix et de rendement donnent une image assez précise des opportunités.
Amsterdam : liquidité maximale, prix extrêmes, rendement comprimé
Capitale et vitrine du pays, Amsterdam combine position économique centrale, forte présence d’expatriés, de sièges internationaux et de tourisme. C’est aussi le marché le plus cher.
Les prix au mètre carré dépassent aisément 8 000 € en moyenne, avec une fourchette de l’ordre de 8 000 à 11 000 €/m², et plus de 12 000 €/m² dans les secteurs très prisés (Grachtengordel, Jordaan, Oud-Zuid). Une simple anecdote illustre cette inflation : un appartement de 100 m² acheté autour de 293 000 € il y a sept ans peut aujourd’hui se vendre environ 560 000 €.
Côté rendement, Amsterdam reste en dessous d’autres villes néerlandaises. Les données récentes font état d’un rendement locatif brut d’environ 5 % sur l’ensemble du marché, avec des fourchettes de 2,5–3,5 % pour le très prime et jusqu’à 5–6 % sur des segments plus périphériques ou plus petits. Le rendement net, après charges, tourne plutôt autour de 3–3,5 %.
Les loyers sont à la hauteur des prix. Pour un appartement d’une chambre, le loyer mensuel se situe autour de 1 870–2 200 € selon la localisation, avec des loyers au mètre carré de l’ordre de 30 à plus de 40 €/m² dans les quartiers centraux. Les studios s’affichent souvent autour de 1 600 €/mois.
Le marché locatif est caractérisé par une forte tension : les biens se louent très rapidement, souvent en quelques semaines seulement. Les taux de vacance effectifs y sont extrêmement bas. Cette demande soutenue est principalement alimentée par trois types de populations : les étudiants internationaux, les travailleurs hautement qualifiés et les expatriés issus des secteurs technologiques ou financiers.
Pour l’investisseur, Amsterdam offre donc :
– une très forte liquidité à la revente ;
– un potentiel de valorisation encore significatif (les projections évoquent 4–6 % par an) ;
– mais des rendements bruts plus faibles et une réglementation locative de plus en plus restrictive (particulièrement sur la location courte durée).
Rotterdam : rendements leaders, marché en rattrapage
Deuxième ville du pays, port majeur de l’Europe, Rotterdam affiche un profil différent : plus industrielle et logistique, architecture très moderne, prix plus accessibles et rendements supérieurs.
Les prix au mètre carré, autour de 5 000–7 000 €, restent sensiblement inférieurs à ceux d’Amsterdam. Le prix moyen des appartements est proche de 400 000 €. Les loyers restent élevés (autour de 1 850 €/mois pour un 1 chambre bien situé), mais moins extrêmes qu’à Amsterdam, ce qui explique des rendements bruts supérieurs.
Les chiffres de rendement sont particulièrement parlants : Rotterdam offre les meilleurs rendements bruts parmi les grandes villes, autour de 6,4–7 % sur le résidentiel, avec certaines analyses mentionnant même des moyennes au-delà de 7 %. En net, après charges et fiscalité, un investisseur peut viser 5–5,5 % sur un bien correctement positionné.
En 2024–2025, les valeurs ont progressé d’environ 8–9 % sur certaines périodes. Les projections évoquent une valorisation future autour de 5–7 % par an, ce qui, combiné à un rendement locatif élevé, donne un profil de « total return » particulièrement attractif pour des investisseurs cherchant un compromis entre revenu et plus-value.
La Haye : rendements élevés, stabilité institutionnelle
Siège du gouvernement, de la Cour internationale de justice et de nombreuses organisations internationales, La Haye bénéficie d’un socle de demande extrêmement stable, porté par les fonctionnaires, diplomates, ONG et institutions.
Le loyer mensuel moyen pour un appartement d’une chambre à La Haye, illustrant l’accessibilité relative du marché immobilier de la ville.
Côté rendement, La Haye rivalise avec Rotterdam : les rendements bruts résidentiels se situent autour de 6,3–7,1 %, et les rendements nets proches de 5–5,6 %. Fait notable, environ un acheteur sur vingt vient de l’étranger, une proportion supérieure à la moyenne nationale, ce qui souligne l’attractivité internationale de la ville.
Les quartiers comme Statenkwartier, Benoordenhout ou Scheveningen (quartier côtier) combinent forte demande, cadre de vie agréable et bonnes perspectives de valorisation.
Utrecht : championne de la croissance, tensions extrêmes
Utrecht occupe une position centrale dans le pays et abrite une grande université. La croissance démographique y est forte (plus de 13 % en une décennie) et le déficit de logements particulièrement aigu.
Les prix y ont flambé : la ville a enregistré une hausse de près de 18–19 % sur 2025, et la province dépasse 14 % de croissance annuelle. Les prix au mètre carré oscillent entre 7 000 et 9 500 €/m², avec un prix moyen d’appartement autour de 550 000–560 000 €. Dans certains modèles, Utrecht est considérée comme l’une des régions où la croissance restera la plus élevée en 2026, avec potentiellement plus de 7 % de hausse des prix.
Les rendements bruts résidentiels se situent généralement entre 5,5 et 6,5 %, pour des rendements nets autour de 3,5–4,5 %. C’est un marché particulièrement intéressant pour des stratégies d’appréciation du capital à moyen terme, notamment sur du logement étudiant ou des petits appartements pour jeunes actifs.
Eindhoven, Groningen, Maastricht : techno, étudiants, internationaux
D’autres villes offrent des niches très attractives.
Eindhoven, capitale de la région Brainport, héberge des géants technologiques comme Philips et ASML. Caractérisée par un prix immobilier moyen d’environ 400 000 €, la présence d’un aéroport et une population très internationale (165 nationalités), la ville offre un profil d’investissement solide. Des quartiers en plein développement, tels que Strijp-S ou Meerhoven, sont particulièrement portés par ce dynamisme économique et technologique.
Groningen, grande ville étudiante du nord, affiche un profil d’investissement très particulier : les étudiants représentent un quart de la population, la tension locative est extrême (chaque chambre disponible attire en moyenne plus de 80 candidats et près de 43 % des étudiants vivent encore chez leurs parents faute de logement). Les rendements bruts y tournent autour de 5,8 %, les prix moyens de transaction avoisinent 320 000–330 000 €. Pour du résidentiel étudiant, c’est l’un des marchés les plus dynamiques du pays.
Maastricht, enfin, attire une majorité d’étudiants étrangers (plus de 70 % des primo-entrants en bachelor à l’université locale viennent de l’étranger) et un nombre important d’expatriés. Les prix moyens autour de 375 000 € restent raisonnables au regard de la demande internationale et des perspectives de hausse dans la région de Limburg.
Villes et quartiers « calmes » : rendement solide et plus-values régulières
Au-delà des grandes métropoles, certains secteurs périurbains ou villes moyennes offrent un excellent compromis entre rendement et valorisation : Haarlem, Leiden, Amersfoort, Almere ou encore des quartiers bien connectés mais résidentiels comme Amstelveen, Hilversum ou Zaandam.
Ces marchés, parfois moins médiatisés, ont pourtant vu leurs valeurs augmenter de 55 à 70 % entre 2015 et 2025 selon les localités. Dans certains quartiers (comme Vathorst à Amersfoort), la hausse de 65–70 % en une décennie s’est accompagnée de rendements locatifs bruts de 5–7 %. Les projections pour 2025 évoquent encore 6–8 % de croissance annuelle pour la plupart de ces quartiers calmes.
Rendements locatifs : des niveaux élevés pour l’Europe de l’Ouest
Les données récentes situent le rendement locatif brut moyen aux alentours de 6 à 6,4 % au niveau national, avec des pics à plus de 7 % dans certaines villes ou segments (petits appartements à Rotterdam ou La Haye, par exemple). Après prise en compte des charges, taxes, gestion et entretien, les rendements nets se situent plutôt 1,5 à 2 points en dessous des bruts.
La table suivante permet de comparer quelques grandes villes :
| Ville | Rendement brut moyen (approx.) | Rendement net typique (approx.) |
|---|---|---|
| Amsterdam | ~5,0 % | ~3,0–3,5 % |
| Rotterdam | ~7,0 % | ~5,0–5,5 % |
| La Haye | ~7,1 % | ~5,1–5,6 % |
| Utrecht | ~5,5–6,5 % | ~3,5–4,5 % |
| Groningen | ~5,8 % | ~3,8–4,3 % |
| Villes calmes | ~5,0–7,0 % | ~3,5–5,0 % |
Les investisseurs recourant à l’effet de levier via un emprunt, avec des taux d’intérêt autour de 3,6–4,5 % sur du locatif, peuvent viser des « cash-on-cash » de 4 à 8 % après charges, selon le niveau d’endettement, la ville et le mode de gestion.
La réglementation locale (système WWS et loi sur les loyers abordables) comprime légèrement les rendements bruts, notamment à Amsterdam et Utrecht où de nombreux biens entrent dans le segment régulé. À l’inverse, des villes comme Rotterdam et La Haye ont maintenu, voire légèrement augmenté, leurs rendements sur la période 2024–2025.
Location longue durée, courte durée, colocation : quels segments privilégier ?
Le marché locatif néerlandais est très encadré. Les loyers de la plupart des logements sont déterminés par un système de points (WWS) qui prend en compte la surface, les équipements, l’emplacement et, de plus en plus, la performance énergétique. La mise en place de la loi sur les loyers abordables à partir de 2024 a étendu la régulation aux segments de milieu de gamme, avec un plafond de loyer pour les logements jusqu’à environ 186 points, autour de 1 180–1 185 €/mois.
Les logements très haut de gamme, situés au-dessus du seuil dit « libéralisé », restent laissés aux loyers de marché, mais représentent une petite partie du parc.
À côté du bail classique de longue durée, la location de courte durée (type Airbnb) peut offrir des rendements bruts largement supérieurs, parfois 40 à 60 % plus élevés que la location longue, notamment dans les zones touristiques. Des estimations indiquent des rendements bruts de 15 à près de 20 % sur certains biens de courte durée à Amsterdam, La Haye, Utrecht ou Haarlem.
À Amsterdam, la location de courte durée dans une résidence principale est limitée à 30 nuits par an (15 nuits dans les quartiers centraux). Un enregistrement, souvent avec permis, est obligatoire. Les infractions peuvent entraîner des amendes de plusieurs dizaines de milliers d’euros, rendant cette activité difficilement comparable à l’hôtellerie dans de nombreuses communes.
Pour un investisseur étranger, la stratégie la plus réaliste reste donc la location longue durée, éventuellement meublée (avec une prime de 10–20 % sur le loyer) ou des montages de colocation respectant le cadre légal, plutôt que le pari sur la courte durée très exposée au risque réglementaire.
Fiscalité : un environnement à la fois compétitif et en mutation
La fiscalité immobilière néerlandaise repose sur plusieurs piliers : droits de mutation, taxation patrimoniale (Box 3), impôt sur les sociétés pour les structures professionnelles, et taxes locales. Elle est globalement compétitive à l’échelle européenne, mais a connu des durcissements notables ces dernières années pour les investisseurs.
Droits de mutation : l’avantage pour les occupants, l’ajustement pour les investisseurs
Lors de l’acquisition, l’acheteur acquitte un droit de mutation (overdrachtsbelasting), calculé sur le prix d’achat. Pour une résidence principale, le taux est de 2 %. Pour un investisseur qui n’occupe pas le bien (location, résidence secondaire, logement de vacances), le taux est aujourd’hui de 10,4 %, mais il doit être abaissé à 8 % pour les biens résidentiels d’investissement à partir de 2026.
Un mécanisme pensé pour les primo-accédants de 18 à 35 ans permet d’être exonéré de droits de mutation (0 %), à condition d’acheter une résidence principale et que le prix d’achat ne dépasse pas un seuil. Ce plafond, fixé à 525 000 € en 2025, doit passer à 555 000 € en 2026.
Les frais annexes (notaire, enregistrement, agent, expert, conseil) représentent généralement 4 à 6 % du prix pour un occupant et 10 à 12 % pour un investisseur soumis au plein taux de droits de mutation. Ces frais, qui ne sont pas finançables par le prêt, doivent être réglés sur fonds propres.
Box 3 : la taxation du patrimoine des bailleurs
Pour un particulier qui loue un bien (non-occupé), le revenu locatif n’est pas imposé directement comme un revenu, mais via le régime de la « boîte 3 », qui taxe un rendement forfaitaire sur le patrimoine net. Le principe est le suivant : l’administration calcule un rendement théorique (un pourcentage qui dépend de la composition du patrimoine), puis applique un impôt forfaitaire autour de 36 % sur ce rendement présumé. Cela revient, pour un bien immobilier, à supporter une charge fiscale effective d’environ 2,5 à 3 % par an sur la valeur nette du bien (valeur moins dettes).
Ce système est en cours de contestation et de réforme. Une décision de la Cour suprême a déjà ouvert la possibilité, dans certains cas, de choisir une taxation basée sur le rendement réel. À plus long terme (échéance envisagée 2028), un nouveau régime doit taxer les revenus locatifs et les plus-values réelles au même taux d’environ 36 %. Les contours exacts restent à préciser, mais la tendance est claire : le fisc vise à réduire l’écart entre rendement réel et impôt payé pour les gros patrimoines.
Fiscalité des structures et des grandes opérations
Pour les investisseurs exploitant via une société néerlandaise (B.V.), les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés, avec un taux de 19 % jusqu’à 200 000 € de bénéfice, puis 25,8 % au-delà. Le régime fiscal favorable dont bénéficiaient certains véhicules de type REIT (FBI) a été supprimé, avec à la clé une hausse d’impôt conséquente sur les flux de revenus immobiliers au sein de ces structures.
Les acquisitions de sociétés détenant des actifs immobiliers sont soumises à un taux de droits de mutation de 4 % sur les actions. Cette règle fiscale spécifique aux sociétés dites « immobilières » peut influencer négativement la décision de certains investisseurs institutionnels internationaux.
Taxes locales et coûts récurrents
Chaque propriétaire paie une taxe foncière municipale (onroerendezaakbelasting – OZB), calculée sur la valeur officielle du bien (valeur WOZ). Les taux varient selon les communes, généralement entre 0,1 et 0,3 % de la valeur. À cela s’ajoutent des taxes d’eau, de déchets et de services municipaux, qui amènent la facture totale annuelle autour de 1 500–2 000 € pour une maison moyenne.
Les copropriétaires d’appartements paient en outre une contribution mensuelle à l’association de copropriétaires (VvE), qui couvre l’entretien des parties communes et la constitution d’un fonds de réserve. Ces charges peuvent varier fortement, typiquement entre 50 et 250 € par mois selon la taille de l’immeuble et le niveau de services.
Financement : un marché hypothécaire stable et prévisible
Le marché du crédit immobilier néerlandais est l’un des plus développés d’Europe, avec un encours de plus de 800 milliards d’euros (en incluant les prêteurs non bancaires). La part des prêts par rapport au PIB a reculé ces dernières années, passant d’un peu plus de 90 % à environ 75 %, signe d’un désendettement relatif.
Fourchette vers laquelle les taux hypothécaires ont reculé en 2025 après la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne.
Pour les non-résidents ou investisseurs étrangers, les banques appliquent généralement une marge supplémentaire de l’ordre de 0,5 à 1 point par rapport aux clients résidents. Les ratios prêt/valeur (LTV) sont aussi plus prudents : 60 à 80 % pour les non-résidents, contre jusqu’à 100 % pour un résident achetant sa résidence principale éligible à certaines garanties.
La garantie publique NHG, réservée aux ménages occupants, permet d’obtenir des taux d’intérêt plus bas (décote de 0,3 à 0,5 %). Son plafond est de 450 000 € en 2025 et passera à 470 000 € en 2026 (près de 500 000 € si des travaux d’efficacité énergétique sont inclus). Elle protège la banque en cas de défaut de paiement, mais n’est pas accessible pour les investissements locatifs classiques.
Un élément clé pour l’investisseur : dans la plupart des cas, la réglementation limite la capacité d’emprunt à environ 4,5–5 fois le revenu annuel brut, et interdit de financer plus de 100 % de la valeur du bien (les frais annexes doivent être payés cash). Pour le locatif, l’obtention de crédit est plus délicate – certaines banques refusent purement et simplement de financer du buy-to-let à des non-résidents.
Règlementation locative : un cadre de plus en plus pro-locataire
Le droit néerlandais est traditionnellement protecteur pour les locataires. Les expulsions sont difficiles, les hausses de loyers plafonnées et la résiliation unilatérale par le propriétaire très encadrée. Plusieurs réformes récentes renforcent cette tendance.
Depuis le 1er juillet 2024, le système de points (WWS) a été étendu au « segment intermédiaire » des loyers. La nouvelle loi sur les loyers abordables impose un plafond de loyer à de nombreux logements précédemment non régulés. Cela concerne notamment de nombreux appartements de taille moyenne dans les grandes villes, dont les loyers maximums sont désormais fixés par un barème officiel.
Parallèlement, la loi sur les baux rend le contrat à durée indéterminée à nouveau la norme, en limitant strictement les motifs autorisant les contrats temporaires. Les hausses annuelles dans le secteur libéralisé sont plafonnées au moins jusqu’en 2029, souvent indexées sur l’évolution des salaires conventionnels.
En 2025, plus de 200 000 logements locatifs ont été mis en vente par des bailleurs individuels, alimentant un volume de transactions proche des records.
Pour un investisseur qui entre aujourd’hui sur le marché, le risque principal n’est pas une chute brutale des prix – les fondamentaux de pénurie et la stabilité macroéconomique plaident contre –, mais plutôt une baisse de la rentabilité nette si de nouvelles restrictions (par exemple un durcissement supplémentaire des plafonds de loyers) venaient encore s’ajouter au cadre actuel.
Durabilité et transition énergétique : contrainte, mais aussi opportunité de valeur
Comme dans le reste de l’Europe, la pression réglementaire en matière de performance énergétique monte en puissance. Le pays s’est fixé un objectif « Paris Proof » pour 2040, avec une intensité énergétique inférieure à 70 kWh/m²/an sur le parc immobilier. Des dizaines de milliers de logements loués affichent encore un label D ou inférieur.
Mettre ces biens au niveau exigé représente un investissement colossal, estimé à 65 milliards d’euros pour le seul parc locatif détenu par des acteurs privés. Parallèlement, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments impose une baisse à l’échelle européenne d’au moins 16 % de la consommation d’ici 2030 par rapport à 2020, et les labels énergétiques devront être revus d’ici 2029.
À court terme, les travaux de rénovation pour améliorer le DPE entraînent des coûts supplémentaires pour les propriétaires. Cependant, sur un marché tendu, les logements bien classés (A, A+) bénéficient d’une demande plus forte, de loyers potentiellement plus élevés avec le système de points, et d’un accès facilité au financement (rabais de taux bancaires). Les projections des investisseurs indiquent que les actifs ‘verts’ et bien situés concentreront la demande et la valorisation future, tandis que les immeubles énergivores en zones secondaires subiront une décote croissante.
Pour un investisseur particulier, intégrer d’emblée un plan de rénovation énergétique – isolation, systèmes de chauffage performants, panneaux solaires tant que les incitations existent – peut donc être une façon de sécuriser le rendement sur le long terme et de se positionner dans le bon segment du marché.
Pourquoi, malgré tout, le marché reste attractif pour un investisseur étranger
Malgré la hausse des prix, un cadre fiscal qui se resserre et une réglementation locative de plus en plus stricte, plusieurs facteurs continuent de rendre l’investissement immobilier au Pays-Bas attractif à l’échelle européenne.
D’abord, la sécurité juridique et macroéconomique. Il s’agit d’un pays avec une notation souveraine au plus haut niveau, une économie diversifiée (logistique, technologie, agriculture, finance, industries créatives) et un État de droit solide. Le risque politique de mesures extrêmes (confiscation, contrôle des capitaux) est extrêmement limité.
Le déficit structurel de logements en France devrait encore représenter environ 2 % du parc total à l’horizon 2040.
Troisième élément, la stabilité des rendements. Les données montrent que les rendements locatifs bruts se maintiennent dans une bande assez étroite autour de 6 %, avec une volatilité annuelle de quelques dixièmes de point seulement depuis plusieurs années. Pour un investisseur qui recherche des revenus relativement prévisibles dans une monnaie forte (euro), c’est un atout important.
Aux Pays-Bas, les non-résidents peuvent acheter, posséder et louer un bien immobilier sans restriction spécifique, sans visa ni titre de séjour. L’achat ne confère aucun droit automatique à un titre de séjour et le dispositif « golden visa » lié à l’immobilier n’existe plus. Les capitaux étrangers sont toutefois considérés comme nécessaires pour financer la construction de logements et la rénovation énergétique.
Ce que doit surveiller concrètement un investisseur
Investir au Pays-Bas n’est pas un pari spéculatif sur un rebond rapide après un crash, mais davantage un positionnement sur un marché cher, très tendu et très réglementé, avec une forte probabilité de hausse graduelle des valeurs et de stabilité des revenus.
Les clés pour un investisseur prudent sont les suivantes :
– S’orienter vers des villes ou quartiers où le rendement brut reste suffisant pour absorber les coûts et la fiscalité Box 3, en privilégiant, par exemple, Rotterdam, La Haye, certaines villes étudiantes ou des zones résidentielles calmes bien connectées.
Pour des prévisions financières prudentes, il est recommandé d’intégrer dans les calculs un scénario de croissance de loyer limité, typiquement de 4 à 6 % par an selon la plupart des prévisions récentes. Une alternative encore plus conservative consiste à prévoir une stricte indexation des loyers aux plafonds réglementaires en vigueur, plutôt que de tabler sur des hausses agressives qui pourraient s’avérer irréalistes.
– Tenir compte des coûts de mise à niveau énergétique et anticipez l’effet des labels dans le système de points et dans l’accès au financement.
– Prendre au sérieux les frais d’entrée (droits de mutation, notaire, conseil, etc.) qui peuvent représenter jusqu’à 10–12 % du prix pour un investissement locatif classique, et calculer un horizon d’investissement suffisamment long pour les amortir (8 à 10 ans au minimum).
Il est crucial de suivre en continu l’évolution de la réforme fiscale de la Box 3, les éventuelles adaptations de la loi sur les loyers abordables, ainsi que les initiatives locales telles que les interdictions du buy-to-let dans certaines zones et les exigences d’occupation propre.
Dans ce cadre, l’immobilier néerlandais apparaît comme un actif de portefeuille de long terme plutôt que comme un terrain de jeu pour « flipper » des appartements à court terme. Les chiffres illustrent pourtant que cette patience a payé : un appartement de 100 m² acheté moins de 300 000 € il y a quelques années se revend aujourd’hui autour de 560 000 €. Rien ne garantit que le rythme restera aussi spectaculaire, mais même dans un scénario de ralentissement, les fondamentaux de pénurie, de stabilité macroéconomique et de demande urbaine structurent un marché qui reste l’un des plus solides d’Europe pour un investisseur capable de composer avec un environnement réglementaire exigeant.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour chercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un marché très stable. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en forte demande locative, combinant rendement locatif brut cible de 4 à 5 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, notaris, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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