Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir en Hongrie via une Société Civile Immobilière (SCI)
Investir en Hongrie via une Société Civile Immobilière (SCI) présente des opportunités uniques pour les investisseurs attirés par le développement économique dynamique de ce pays d’Europe centrale. Avec une fiscalité avantageuse, des coûts immobiliers relativement bas et une demande croissante en logements et bâtiments commerciaux, la Hongrie s’impose comme une destination prometteuse pour les investissements.
Cependant, gérer une SCI à l’étranger et s’adapter à la réglementation hongroise peut représenter un défi de taille. Ainsi, il est crucial d’explorer les avantages fiscaux et économiques, tout en restant vigilant face aux pièges potentiels pour maximiser le rendement de son investissement en toute sécurité.
Bon à savoir :
La Hongrie offre un cadre fiscal attractif avec un taux d’imposition sur les sociétés parmi les plus bas d’Europe (9%).
Optimiser la structure juridique pour un investissement en Hongrie
Types de structures juridiques disponibles pour les investisseurs en Hongrie
En Hongrie, les principales structures juridiques accessibles aux investisseurs immobiliers sont :
- Kft (Korlátolt Felelősségű Társaság) : équivalent de la SARL française, société à responsabilité limitée.
- Zrt (Zártkörűen Működő Részvénytársaság) : société par actions à responsabilité limitée, adaptée aux investissements de plus grande envergure.
- Société Civile Immobilière (SCI) : cette structure, très courante en France pour la gestion collective d’actifs immobiliers, n’existe pas en droit hongrois et ne peut donc pas être directement constituée en Hongrie. Les investisseurs étrangers doivent donc se tourner vers l’équivalent local, à savoir la Kft, pour structurer leurs investissements immobiliers.
| Structure | Existence en Hongrie | Responsabilité | Nombre minimum d’associés | Capital social minimum |
|---|---|---|---|---|
| SCI | Non | Illimitée | 2 | Libre |
| Kft | Oui | Limitée au capital | 1 | 3 millions HUF (~8 000 €) |
| Zrt | Oui | Limitée au capital | 1 | 5 millions HUF (~13 000 €) |
Particularités de la SCI dans le contexte hongrois
- La SCI, en tant que structure de gestion patrimoniale, n’a pas d’existence légale en Hongrie. Les investisseurs français ne peuvent pas reproduire ce schéma localement et doivent passer par une Kft pour obtenir une structure à responsabilité limitée.
- Les statuts, la flexibilité de gestion et la fiscalité de la SCI française ne s’appliquent donc pas directement.
Avantages fiscaux et juridiques : SCI (en France) vs Kft/Zrt (en Hongrie)
| Critère | SCI (France) | Kft (Hongrie) | Zrt (Hongrie) |
|---|---|---|---|
| Fiscalité | IR ou IS selon option | IS hongrois (9%, un des plus bas d’Europe) | IS hongrois (9%) |
| Transmission | Facilité de cession de parts | Facilité de cession de parts | Plus adaptée aux grandes structures |
| Gestion | Flexible, statuts sur mesure | Formalisme plus marqué, gestion obligatoire | Gouvernance formalisée |
| Responsabilité | Illimitée et proportionnelle | Limitée au montant du capital social | Limitée au capital |
| Obligations comptables | Moins lourdes qu’une société commerciale | Comptabilité stricte, dépôt annuel des comptes obligatoires | Comptabilité stricte |
Avantages de la Kft pour investir en Hongrie
- Imposition à 9% sur les bénéfices, ce qui est très attractif.
- Responsabilité limitée au montant du capital social.
- Souplesse pour l’acquisition et la gestion de plusieurs biens immobiliers, et possibilité d’avoir un associé unique.
- Procédures d’enregistrement et de gestion relativement simples et bien encadrées.
Aspects pratiques pour optimiser la structure juridique
- Procédure d’enregistrement : création d’une Kft nécessite un acte constitutif, l’ouverture d’un compte bancaire, le dépôt du capital social (minimum 3 millions HUF), et l’enregistrement auprès du tribunal du commerce.
- Capital social : le montant minimum est faible (environ 8 000 €), ce qui facilite l’accès à la structure pour les investisseurs individuels ou en groupe.
- Obligations fiscales : tenue d’une comptabilité selon les normes hongroises, déclaration et paiement de l’impôt sur les sociétés, TVA si applicable, et respect des obligations annuelles de dépôt des comptes.
Pièges potentiels à éviter
- Confusion entre SCI française et structures hongroises : la SCI n’existe pas en Hongrie ; il faut impérativement utiliser la Kft pour bénéficier d’une responsabilité limitée et d’une fiscalité avantageuse.
- Obligations comptables : négliger la rigueur de la comptabilité hongroise peut entraîner des sanctions ou des coûts inattendus.
- Erreurs lors de la rédaction des statuts : les statuts de la Kft doivent être adaptés aux objectifs de l’investisseur et rédigés avec le concours d’un avocat local spécialisé.
- Sous-estimation des coûts de gestion : frais bancaires, honoraires de comptabilité, et taxes locales doivent être anticipés.
- Respect des règles de propriété pour les étrangers : certaines restrictions existent pour l’acquisition directe de terrains agricoles ou de certains types de biens par des non-résidents.
Conseils d’experts locaux et études de cas
- Les professionnels recommandent de s’entourer d’un avocat et d’un expert-comptable hongrois dès la phase de montage.
- Étude de cas de réussite : un investisseur français a structuré un portefeuille de plusieurs appartements à Budapest via une Kft, bénéficiant d’une fiscalité réduite et d’une gestion centralisée. Le recours à un gestionnaire local a permis de limiter les risques administratifs.
- Étude de cas d’échec : une tentative de gestion immobilière via une SCI française, sans adaptation à la législation hongroise, a conduit à des blocages lors de l’enregistrement foncier et à une double imposition.
Recommandations spécifiques pour les investisseurs étrangers
- Toujours privilégier la Kft comme structure d’investissement immobilier en Hongrie, en veillant à la rédaction précise des statuts.
- S’entourer de professionnels locaux (avocat, notaire, expert-comptable) pour sécuriser chaque étape.
- Anticiper les coûts récurrents de gestion et de conformité.
- Vérifier systématiquement le statut juridique du bien via le registre foncier électronique hongrois avant tout achat.
- Adapter la structure en fonction de la taille et des objectifs du projet (Kft pour un ou plusieurs biens, Zrt pour des opérations de plus grande envergure).
Investir en Hongrie nécessite une adaptation des pratiques françaises à la réalité juridique et fiscale locale. La réussite passe par la maîtrise des structures adaptées (Kft), une préparation rigoureuse et un accompagnement professionnel local.
Bon à savoir :
En Hongrie, les investisseurs ont le choix entre plusieurs structures juridiques, dont la Société Civile Immobilière (SCI), la Kft (société à responsabilité limitée) et la Zrt (société par actions). La SCI, bien que moins courante que les autres structures, peut offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment en matière de transmission des biens et de fiscalité allégée sur les revenus immobiliers. Cependant, la mise en place d’une SCI nécessite de respecter les procédures d’enregistrement strictes, de déterminer un capital social approprié et de gérer avec soin les obligations fiscales afin d’éviter les erreurs coûteuses ou les litiges potentiels. Il est crucial de se méfier des pièges réglementaires, comme les exigences changeantes en matière de déclaration fiscale. Des études de cas révèlent que le succès des investissements via une SCI dépend souvent de conseils experts et d’une compréhension approfondie des lois locales. Les investisseurs étrangers sont encouragés à se faire conseiller par des experts locaux pour optimiser leur structure juridique et maximiser leurs bénéfices sur le marché immobilier hongrois.
Avantages d’une SCI pour l’achat immobilier en Hongrie
Important
En Hongrie, la structure de Société Civile Immobilière (SCI), telle qu’elle existe en France, n’existe pas légalement. Il n’est donc pas possible de créer une SCI classique pour l’achat immobilier dans ce pays. L’équivalent le plus proche est la SARL hongroise (KFT), mais son utilisation présente des spécificités distinctes. Les avantages suivants sont à considérer dans ce contexte.
| Critère | SCI (France) | KFT (SARL Hongrie) | Achat direct en nom propre |
| Gestion collective | Oui | Oui | Non |
| Transmission facilitée | Oui | Possible | Non |
| Avantages fiscaux | Selon montage | Oui, fiscalité locale | Oui, fiscalité locale |
| Transparence administrative | Moyenne | Bonne | Bonne |
| Coût de création/gestion | Faible à modéré | Modéré à élevé | Faible |
Principaux avantages d’utiliser une structure sociétaire pour l’achat immobilier en Hongrie
- Gestion facilitée du patrimoine
- La détention via une KFT permet la gestion collective et structurée des biens immobiliers.
- Idéal pour plusieurs investisseurs ou membres d’une même famille souhaitant définir précisément les droits et obligations de chacun.
- Possibilité d’intégrer ou d’exclure facilement un nouvel associé par cession de parts sociales.
- Transmission patrimoniale simplifiée
- Le transfert des parts sociales est plus simple que la mutation directe du bien ; il permet notamment d’éviter certaines lourdeurs administratives lors des successions.
- Exemple : transmettre ses parts à ses enfants revient à leur transmettre indirectement la propriété du bien sans repasser devant le notaire local.
- Avantages fiscaux potentiels
- Fiscalité hongroise très avantageuse : impôt sur les revenus locatifs limité à 15 %, exonération totale sur les plus-values après cinq ans de détention.
- Déduction large des charges réelles liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt…).
- Flexibilité dans la gestion des associés
- Répartition libre du capital et des pouvoirs selon l’accord entre associés.
- Facilité pour organiser une indivision stable entre héritiers ou partenaires commerciaux.
- Transparence administrative accrue
- Les statuts régissent clairement les modalités de décision, évitant ainsi les conflits fréquents lors d’une indivision classique.
- Tenue obligatoire mais simplifiée des registres et comptes annuels par rapport aux sociétés commerciales classiques françaises.
- Comparaison avec l’investissement en nom propre
- En nom propre :
- Simplicité initiale mais absence totale de souplesse en cas d’entrée/sortie associée ou transmission patrimoniale.
- Moins adapté aux projets collectifs ; chaque co-indivisaire doit valider toute décision majeure (vente/location).
- Via société :
- Adapté aux stratégies patrimoniales complexes et/ou familiales sur le long terme
- Optimisation fiscale supérieure si plusieurs biens sont détenus.
- En nom propre :
- Coûts liés à la création/gestion
- Constitution :
- Frais juridiques/modèles statutaires obligatoires
- Capital social minimum requis
- Gestion annuelle :
- Comptabilité obligatoire
- Honoraires éventuels si recours à un expert-comptable local
- Constitution :
Exemple concret :
Un couple souhaite investir ensemble puis céder progressivement le patrimoine immobilier hongrois à leurs enfants majeurs. Avec une société type KFT :
- Ils peuvent répartir librement les parts sociales,
- Organiser leur transmission sous forme de donation progressive,
- Réduire considérablement le coût administratif lié au changement effectif propriétaire par rapport à un achat direct où chaque mutation nécessite intervention notariale complète.
À retenir :
La structuration via société offre flexibilité, optimisation fiscale et facilité successorale nettement supérieures comparées au schéma classique « en nom propre », surtout dès lors que l’on vise plusieurs acquisitions immobilières ou une gestion familiale/patrimoniale évolutive.
Bon à savoir :
Utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) pour l’achat immobilier en Hongrie présente plusieurs atouts remarquables. En premier lieu, elle simplifie la gestion des biens grâce à une structure flexible permettant aux associés de diviser clairement les parts et responsabilités. Sur le plan fiscal, la SCI peut offrir des avantages tels que l’optimisation de l’imposition des revenus locatifs. Elle favorise également une transmission patrimoniale simplifiée grâce à la cession de parts, évitant certains frais de succession. Comparativement aux investissements en nom propre, la SCI assure une transparence administrative supérieure et une gestion collective plus efficace. Pouvant accueillir divers types d’associés, elle facilite un partage flexible des bénéfices et des tâches, écrasant ainsi les barrières que d’autres formes d’investissement immobilier pourraient poser. Cependant, il est essentiel de considérer les coûts liés à sa constitution et sa gestion, habituellement plus élevés que pour un achat individuel, mais souvent compensés par les bénéfices générés à long terme.
Pièges à éviter lors de l’investissement via une SCI en Hongrie
Complexités et coûts administratifs
La création d’une SCI ou d’une société immobilière en Hongrie implique des démarches administratives spécifiques : rédaction et authentification des statuts par un notaire, réservation du nom, enregistrement auprès du tribunal de commerce, publication au Journal Officiel, obtention d’un numéro fiscal.
Les coûts varient selon la forme juridique et le niveau d’accompagnement :
| Formalité | Montant approximatif (HUF) | Montant approximatif (EUR) |
|---|---|---|
| Réservation du nom | 5 000 | 15 |
| Rédaction/authentification des statuts | 100 000 à 300 000 | 300-900 |
| Enregistrement tribunal de commerce | 50 000 | 150 |
| Publication au Journal Officiel | 20 000 | 60 |
| Frais de publication simplifiée | 0 à 5 000 | 0-17 |
À ces coûts s’ajoutent les frais de fonctionnement récurrents : ouverture de compte bancaire, honoraires d’expert-comptable, obligations déclaratives locales.
Risques fiscaux et variations de la législation
La législation fiscale hongroise peut évoluer rapidement, avec des modifications fréquentes sur les taux d’imposition, les régimes de TVA, et les obligations déclaratives.
Les investisseurs étrangers s’exposent à des risques de double imposition ou à des problématiques d’optimisation fiscale non conformes.
Il est essentiel de se tenir informé des évolutions légales et de s’assurer que la structure choisie reste adaptée à la stratégie patrimoniale.
Obligations légales locales méconnues
La Hongrie impose des obligations spécifiques : inscription à la sécurité sociale locale en cas d’emploi, affiliation à la chambre de commerce, respect des normes de transparence du registre des entreprises.
La non-maîtrise du hongrois, la méconnaissance des délais et des procédures administratives peuvent entraîner des retards ou des sanctions.
Nécessité de consulter un expert local
Il est vivement recommandé de faire appel à un expert juridique ou fiscal local pour :
- Comprendre les spécificités de la fiscalité hongroise.
- Rédiger des statuts adaptés et conformes.
- Gérer les déclarations fiscales et sociales.
- Anticiper les évolutions réglementaires.
Problèmes liés à la copropriété et à la gestion partagée
En SCI, la gestion partagée des biens peut générer des conflits entre associés, notamment en cas de divergences sur la gestion locative, la revente ou les investissements complémentaires.
Le droit hongrois peut prévoir des règles différentes sur la prise de décision, la répartition des bénéfices ou la sortie d’un associé.
Il convient de détailler dans les statuts les modalités de gestion, de cession de parts et de résolution des litiges.
Compréhension du marché immobilier local
Un manque de connaissance du marché immobilier hongrois peut conduire à des investissements peu rentables (localisation, attractivité locative, valorisation à terme).
Les spécificités locales (réglementations d’urbanisme, fiscalité sur les plus-values, droits de préemption) doivent être maîtrisées avant tout achat.
Conseils pratiques pour anticiper et gérer ces pièges
- Établir un budget réaliste intégrant tous les frais administratifs et de fonctionnement.
- Faire réaliser un audit fiscal par un expert local avant toute acquisition.
- Rédiger des statuts sur-mesure, adaptés aux besoins des associés et aux exigences du droit hongrois.
- Mettre en place une gouvernance claire pour la gestion de la SCI et anticiper les conflits potentiels.
- Se former au marché immobilier hongrois ou s’entourer de professionnels locaux pour évaluer la rentabilité des biens.
- Suivre régulièrement l’évolution de la législation et ajuster la structure si nécessaire.
À retenir :
L’investissement via une SCI en Hongrie offre des opportunités, mais impose une vigilance accrue sur les aspects administratifs, fiscaux et juridiques locaux. L’accompagnement par des professionnels est un gage de sécurité pour éviter les pièges les plus courants.
Bon à savoir :
Investir en Hongrie via une SCI peut s’avérer complexe en raison des coûts administratifs élevés et des démarches fastidieuses liées à sa création et à sa gestion. De plus, les législations fiscales locales étant sujettes à des changements fréquents, il est crucial de se tenir informé et de planifier fiscalement pour éviter des pénalités inattendues. Les investisseurs étrangers peuvent également se heurter à des obligations légales méconnues; par conséquent, faire appel à un expert juridique ou fiscal local est fortement recommandé. Ajoutez à cela les défis liés à la gestion partagée des biens en copropriété, où des désaccords peuvent facilement surgir, et la nécessité de développer une solide compréhension du marché immobilier hongrois afin d’éviter des investissements non rentables. Un conseil pratique est de considérer une analyse minutieuse du marché local en concertation avec des professionnels pour anticiper ces pièges courants.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
