Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier en Hongrie face à la guerre en Ukraine
L’immobilier en Hongrie, historiquement reconnu pour sa stabilité et son potentiel attractif, est aujourd’hui en pleine mutation sous l’influence de la guerre en Ukraine. Ce conflit, aux portes de l’Union européenne, bouleverse non seulement les équilibres géopolitiques mais aussi les dynamismes économiques régionaux, créant un climat d’incertitude qui se reflète dans le marché immobilier hongrois.
Alors que certains investisseurs fuient vers des havres de paix, d’autres voient émerger de nouvelles opportunités au cœur de l’Europe centrale, accentuées par une augmentation des flux migratoires et une redéfinition des priorités géostratégiques.
Impacts sur le marché immobilier hongrois
L’article explore les impacts directs et indirects de cette crise sur :
- Les prix de l’immobilier
- Les réglementations du secteur
- Les tendances du marché
Cette analyse offre un éclairage précieux pour comprendre comment la Hongrie s’adapte à cette nouvelle donne européenne.
Les répercussions géopolitiques de la crise ukrainienne sur le marché immobilier hongrois
Rôle de la proximité géographique de la Hongrie avec l’Ukraine et influence sur l’investissement immobilier
La proximité immédiate de la Hongrie avec l’Ukraine accroît les incertitudes pour les investisseurs immobiliers, notamment en raison du risque perçu lié à une possible extension du conflit ou à des flux migratoires massifs.
Cette proximité géographique a pu renforcer le statut de valeur refuge pour certains actifs immobiliers hongrois, tout en générant une prudence accrue chez d’autres investisseurs, notamment étrangers, soucieux d’éviter une exposition directe aux zones frontalières.
Changements dans la législation hongroise en matière d’immobilier motivés par la crise
L’environnement réglementaire reste généralement favorable aux investisseurs étrangers, sans mise en place récente de barrières majeures : procédures d’achat simplifiées et fiscalité attractive (taux d’imposition sur les sociétés à 9%).
Toutefois, dans le contexte post-crise sanitaire et guerre ukrainienne, on observe un renforcement du contrôle des frontières et une surveillance accrue des transactions étrangères pour prévenir toute instabilité ou spéculation excessive.
Flux migratoires Ukraine-Hongrie et impact sur le marché résidentiel/commercial
La Hongrie a accueilli un flux important mais transitoire de réfugiés ukrainiens ; beaucoup ne restent que temporairement avant de poursuivre vers l’ouest. Cela se traduit par :
- Une demande accrue mais localisée pour des logements abordables ou temporaires (notamment autour des grands axes logistiques et Budapest).
- Un impact limité sur le parc résidentiel classique ; peu d’effet structurel durable constaté jusqu’à présent.
Pour les surfaces commerciales : faible effet direct mesuré car peu d’entrepreneurs ukrainiens s’installent durablement.
| Secteur | Impact observé |
|---|---|
| Résidentiel | Hausse ponctuelle demande locative |
| Commercial | Effet marginal |
Effets sur les prix (achat/location) liés aux tensions régionales
Malgré un contexte incertain depuis 2022–2023, les prix résidentiels ont continué leur progression, affichant +9.4% en glissement annuel début 2025.
On constate néanmoins :
- Un ralentissement relatif au centre-ville (saturation Airbnb/tourisme international réduit)
- Une hausse accentuée dans la périphérie urbaine où nombre de résidents cherchent plus grand/plus vert.
Les loyers suivent cette tendance : stabilité voire légère hausse hors centre urbain ; pressions baissières ponctuelles dans certains quartiers traditionnellement touristiques.
| Année | Variation prix achat (%) | Variation loyers (%) |
|---|---|---|
| 2022 | +7 | +4 |
| 2023 | +8 | +5 |
| Début25* | +9.4 | ~+6 |
*Données indicatives basées sur tendances récentes
Impact éventuel sur les investisseurs étrangers/fonds ciblant l’immobilier hongrois
La Hongrie demeure attractive grâce à ses prix compétitifs, sa croissance économique soutenue et sa stabilité fiscale.
Certains fonds/investisseurs internationaux manifestent davantage de prudence voire reportent leurs investissements directs proches des frontières orientales ; cependant Budapest conserve son attrait grâce à son dynamisme locatif étudiant/touristique/exécutif international.
Points clés recherchés par ces acteurs :
- Sécurité juridique
- Fiscalité stable
- Potentiel locatif élevé
Réactions des acteurs locaux face aux perturbations géopolitiques
- Réorientation partielle du portefeuille vers la périphérie urbaine jugée plus sûre/stable
- Adaptation rapide au marché locatif longue durée suite au repli momentané du tourisme international
- Surveillance active des évolutions législatives/réglementaires susceptibles d’affecter droits/protection propriétaires bailleurs
L’évolution actuelle met donc en évidence une capacité notable du marché immobilier hongrois à absorber – voire détourner – les effets indirects majeurs induits par la crise ukrainienne tout en maintenant attractivité et croissance soutenue malgré un environnement régional instable.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a eu une influence significative sur le marché immobilier hongrois du fait de la proximité des deux pays, incitant de nombreux investisseurs à reconsidérer leurs stratégies à la lumière des incertitudes régionales. L’afflux de réfugiés ukrainiens a exacerbé la demande en logement, poussant à la hausse les prix de l’immobilier résidentiel, tandis que les locaux commerciaux voient une forte activité en raison du besoin accru d’espace pour de nouvelles entreprises. En réponse, la législation hongroise a été ajustée pour faciliter certaines procédures d’acquisition, attirant ainsi des investissements étrangers. Toutefois, cette situation instable rend prudemment optimistes des fonds d’investissement en quête d’opportunités, tout en encourageant les acteurs locaux à adopter une approche plus résiliente et adaptable. Les prix de location augmentent dans les zones proches de la frontière ukrainienne, établissant de nouvelles dynamiques sur le marché locatif local.
L’impact de l’afflux des réfugiés ukrainiens sur le secteur du logement en Hongrie
Nombre estimé de réfugiés ukrainiens en Hongrie
Depuis le début du conflit en Ukraine, la Hongrie a accueilli environ 59 000 réfugiés ukrainiens recensés en novembre 2023. Ce chiffre reste faible comparé aux pays voisins, mais il tend à augmenter au fil du temps. La majorité des réfugiés indiquent vouloir rester dans le pays à court terme.
| Pays | Nombre de réfugiés |
| Allemagne | >1 100 000 |
| France | ~69 500 |
| Hongrie | ~59 000 |
Impact sur la demande de logements
L’arrivée massive et rapide des Ukrainiens a accentué la pression sur le secteur du logement hongrois, particulièrement dans les zones urbaines proches des infrastructures et opportunités d’emploi. La forte demande pour des logements temporaires ou abordables a contribué à une tension accrue sur le marché locatif.
- Hausse notable de la demande pour les appartements bon marché et les logements collectifs
- Saturation rapide des capacités d’accueil municipales ou associatives
- Difficulté d’accès au logement social, aggravée par un durcissement récent des critères d’attribution
Tendances du marché immobilier hongrois
La hausse soudaine de la demande liée à l’afflux ukrainien s’ajoute à une tendance préexistante d’augmentation modérée des prix immobiliers et loyers :
- Augmentation moyenne des loyers dans Budapest et grandes villes (+5% à +12% selon quartiers)
- Tension accrue sur les petits appartements (studios, deux-pièces)
- Ralentissement temporaire des transactions immobilières classiques dû aux incertitudes économiques
| Année | Variation (%) |
| 2022 | +8 % |
| 2023 | +5 % |
| Début 2024 | +6–12 % |
Initiatives gouvernementales et mesures prises
Face aux défis posés par l’afflux :
- Mise en place initiale de centres temporaires d’hébergement (gymnases, hôtels réquisitionnés)
- Distribution ponctuelle de subventions pour location privée destinées aux familles vulnérables
- Renforcement limité du parc social via partenariats avec ONG locales
À partir d’août 2024 :
Modification restrictive du décret concernant l’accès au logement social : seuls les personnes originaires de régions fortement touchées ont encore droit au relogement.
- Création ponctuelle d’abris collectifs municipaux
- Aides financières conditionnées pour location courte durée
- Restrictions croissantes depuis mi–2024 quant à l’accès au logement social pour certains profils régionaux
Défis rencontrés
Pour les promoteurs immobiliers :
- Pression accrue sur le segment locatif abordable
- Complexité administrative due aux politiques fluctuantes
- Risque accru lié au non-paiement ou départ anticipé
Pour les investisseurs :
- Opportunité potentielle dans la construction ou rénovation rapide
- Volatilité accrue liée à une politique migratoire instable
Pour propriétaires hongrois :
- Tensions autour de la colocation forcée ou sous-location
- Risques sociaux accrus dans certains quartiers où se concentrent plusieurs familles déplacées
Opportunités générées
- Stimulation temporaire du secteur locatif privé
- Développement accéléré du partenariat public/privé avec associations caritatives
- Emergence possible de nouveaux modèles hybrides (coliving solidaire)
Points de vue sectoriels & témoignages locaux
Des experts soulignent que « la pression exercée par l’arrivée soudaine oblige tout le secteur immobilier hongrois — public comme privé — à repenser ses modalités traditionnelles ». Selon un gestionnaire local : « Nous avons dû convertir nos hébergements touristiques en logements familiaux quasi instantanément ». Un agent immobilier constate que « les petits appartements sont loués avant même publication; cela n’était jamais arrivé auparavant ».
D’après certaines ONG intervenant auprès des populations déplacées : « Les familles roms venues récemment peinent doublement : discrimination persistante plus difficulté accrue face aux nouvelles règles ». Enfin, plusieurs propriétaires évoquent une « montée sensible mais ponctuelle » de leurs revenus locatifs tout en déplorant parfois « des situations sociales complexes qui demanderaient davantage qu’une simple réponse immobilière ».
Bon à savoir :
Depuis le début du conflit en Ukraine, environ 200 000 réfugiés auraient cherché refuge en Hongrie, augmentant considérablement la pression sur le marché immobilier local. Cette situation a entraîné une hausse notable des prix de l’immobilier et des loyers, en raison d’une demande accrue pour des logements abordables et accessibles. En réponse, le gouvernement hongrois a initié divers programmes, tels que l’octroi de logements temporaires et des subventions pour les familles d’accueil. Toutefois, ces mesures n’ont pas suffi à endiguer la flambée des prix, dont bénéficient néanmoins certains promoteurs immobiliers et investisseurs. Les experts soulignent cependant que l’occupation de logements vacants et la construction de nouvelles structures pourraient atténuer cette tension. Les propriétaires hongrois, bien que profitant des loyers élevés, sont également confrontés à des défis concernant l’intégration des réfugiés et la mise en conformité des logements aux normes d’accueil. Acteurs locaux et experts du secteur expriment un besoin urgent d’initiatives plus durables pour équilibrer ce marché en pleine mutation, tout en soulignant les tensions sociales émergentes et l’importance d’une intégration réussie des réfugiés au sein des communautés locales.
Les conséquences pour l’investissement immobilier en Hongrie face à l’instabilité régionale
L’instabilité régionale provoquée par la guerre en Ukraine a généré des effets directs et indirects sur le marché de l’investissement immobilier en Hongrie, touchant la demande, les prix, les régulations et les comportements des investisseurs.
Impacts économiques directs :
- Augmentation notable de la demande locative, due à l’arrivée de dizaines de milliers de réfugiés ukrainiens. Ce flux démographique a dynamisé le marché locatif hongrois, surtout à Budapest.
- Fluctuation des prix immobiliers : alors que le centre-ville (notamment Pest) a vu une baisse du rendement locatif avec la vacance des appartements Airbnb traditionnellement occupés par touristes et étudiants internationaux, la périphérie de Budapest a enregistré une hausse marquée des prix pour les maisons individuelles avec jardin. Les ménages hongrois recherchent davantage d’espaces extérieurs dans un contexte d’incertitude.
Impacts économiques indirects :
- La perception du risque géopolitique entraîne une prudence accrue chez certains investisseurs ; l’immobilier perd momentanément son statut universel de valeur refuge face à l’accumulation des crises récentes (pandémie puis guerre).
- Des tensions inflationnistes et une volatilité accrue sur les marchés financiers mondiaux influencent négativement le moral des ménages et leur volonté d’investir dans la pierre.
Évolution des régulations gouvernementales :
Face au contexte régional instable, plusieurs pays européens ont renforcé leurs contrôles ou instauré temporairement certaines restrictions pour protéger leur parc immobilier contre une spéculation étrangère excessive. En Hongrie spécifiquement, bien que peu documentée récemment, cette tendance pourrait se traduire par un durcissement progressif du cadre réglementaire concernant l’accès étranger au foncier résidentiel.
Comportement des investisseurs étrangers et locaux :
| Type d’investisseur | Comportement observé | Facteurs motivants |
|---|---|---|
| Investisseurs étrangers | Pragmatisme accru ; recherche ponctuelle d’actifs perçus comme stables mais aussi hésitations devant le risque régional | Réfugiés ukrainiens dynamisent certains segments ; prudence vis-à-vis du long terme |
| Investisseurs locaux | Déplacement vers périphérie urbaine ; préférence pour maisons individuelles | Volatilité du centre-ville (Pest), recherche sécurité/famille |
Influence sur le développement de nouveaux projets immobiliers :
L’incertitude liée au conflit retarde ou freine certains projets immobiliers neufs. Les promoteurs adaptent leurs stratégies en privilégiant souvent les logements familiaux en zone périurbaine plutôt que les résidences étudiantes ou touristiques traditionnelles.
Perspectives à court terme :
- Maintien probable d’une forte demande locative sous l’effet migratoire.
- Poursuite possible d’une hausse modérée dans certaines zones résidentielles périphériques.
Perspectives à moyen terme :
- Ralentissement potentiel si la crise s’installe durablement ou s’intensifie.
- Renforcement graduel du cadre réglementaire pour limiter volatilité et préserver stabilité sectorielle.
Liste synthétique – éléments clés :
- Hausse massive du marché locatif liée aux migrations forcées
- Baisse temporaire du rendement Airbnb/tourisme
- Hausse sélective des prix en périphérie urbaine
- Prudence accrue chez tous types d’investisseurs
- Adaptation progressive mais lente côté réglementation nationale
À retenir : Le secteur immobilier hongrois demeure attractif mais subit une transformation rapide sous pression géopolitique régionale ; sa résilience dépendra largement de sa capacité à absorber chocs migratoires tout en maîtrisant risques structurels liés au contexte international actuel.
Bon à savoir :
L’instabilité régionale causée par la guerre en Ukraine a une influence notable sur l’investissement immobilier en Hongrie. Les incertitudes économiques entraînent une fluctuation des prix immobiliers, certains secteurs connaissant une baisse due à la prudence des investisseurs, tandis que d’autres, comme Budapest, peuvent observer une demande accrue liée à la quête de refuges sécurisés. Le marché hongrois pourrait subir des tensions en raison de l’évolution des régulations gouvernementales, destinées à stabiliser l’économie face aux chocs géopolitiques. Les investisseurs étrangers montrent une approche plus sécuritaire, préférant les actifs déjà existants plutôt que de nouveaux projets, tandis que les investisseurs locaux se montrent plus réactifs. Cette situation incite à la prudence quant aux nouveaux développements immobiliers, avec une possible révision à la baisse des projets initialement ambitieux. À court terme, une volatilité du marché est à prévoir, mais à moyen terme, si la situation sécuritaire régionale s’améliore, le secteur pourrait bénéficier d’une reprise progressive stimulée par une stabilisation politique et économique.
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