Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier en Europe centrale
Investir dans l’immobilier en Europe centrale peut se révéler une aventure passionnante, mais il est crucial de bien comprendre les différentes dynamiques du marché. Que ce soit pour profiter des sympathiques villages hongrois ou explorer les opportunités en Pologne et en Slovaquie, chaque pays présente des avantages distincts.
Ce comparatif propose un tour d’horizon des atouts économiques et financiers de la Hongrie en matière d’investissement immobilier par rapport à ses pays voisins, explorant les tendances du marché local, les régulations gouvernementales et les perspectives de croissance.
À travers cette analyse, les investisseurs pourront mieux discerner les occasions qui leur offriront non seulement un rendement stable mais aussi une plus-value à long terme.
Bon à savoir :
L’Europe centrale offre des opportunités variées en immobilier, avec des marchés en croissance comme la Hongrie, la Pologne et la Slovaquie.
Positionner la Hongrie face à ses voisins dans le marché immobilier
| Pays | Prix moyen m² en ville (2025) | Dynamique du marché | Rendement locatif moyen | Taux de propriété | Facteurs économiques/politiques |
|---|---|---|---|---|---|
| Hongrie | Environ 3 000–3 500 € (Budapest) | Reprise après stagnation, volatilité historique | Élevé (4–6 %) | 91,6 % | Politiques favorables aux investisseurs, crédit accessible, taux d’intérêt modérés |
| Autriche | 5 000–8 000 € (Vienne) | Croissance modérée, stabilité | 3–4 % | 54,5 % | Marché mature, accès au crédit stable, réglementation stricte |
| Slovaquie | 3 690 € | Croissance soutenue, demande urbaine | 4–5 % | ~90 % | Taux d’intérêt en hausse, accès au crédit variable |
| Roumanie | 2 500–3 000 € | Croissance rapide, forte demande | 5–6 % | ~95 % | Marché dynamique, politiques incitatives, crédit abordable |
| Croatie | 3 000–3 500 € (Zagreb) | Forte demande sur le littoral, stabilité urbaine | 4–5 % | ~91 % | Influence du tourisme, fluctuation saisonnière, accès au crédit |
| Serbie | 2 000–2 500 € (Belgrade) | Croissance rapide, marché émergent | 5–7 % | ~95 % | Politique d’ouverture aux investisseurs, crédit en développement |
Différences significatives :
- Les prix à Budapest restent nettement inférieurs à ceux de Vienne, capitale autrichienne, où le marché est plus mature et coûteux.
- La Hongrie et la Roumanie proposent des prix similaires en dehors des capitales, mais la stabilité institutionnelle hongroise attire davantage d’investisseurs étrangers.
- La Slovaquie affiche des prix proches de Budapest, mais une croissance plus régulière.
- En Croatie, la demande est très localisée sur la côte, tandis que la Hongrie attire surtout à Budapest.
- La Serbie demeure la plus abordable, mais avec une dynamique de marché moins sécurisée pour les investisseurs étrangers.
Croissance et dynamisme du marché :
- Hongrie : Après plusieurs années de stagnation, le marché repart à la hausse, notamment à Budapest, qui redevient attractive grâce à ses prix compétitifs et son potentiel locatif élevé.
- Autriche : Croissance faible mais constante, marché stable, faible volatilité.
- Slovaquie & Roumanie : Croissance plus marquée, forte demande dans les grandes villes, particulièrement à Bratislava et Bucarest.
- Croatie : Stabilité à Zagreb, croissance rapide sur la côte adriatique liée au tourisme.
- Serbie : Forte croissance récente, mais marché encore jeune et parfois risqué.
Facteurs économiques et politiques :
- Taux d’intérêt : Plus bas en Hongrie et Roumanie qu’en Autriche, ce qui favorise l’accessibilité au crédit.
- Politiques gouvernementales : La Hongrie offre des conditions favorables aux investisseurs étrangers, notamment à Budapest ; l’Autriche impose davantage de restrictions et de fiscalité.
- Accessibilité du crédit : Plus facile d’accès en Hongrie, Roumanie et Croatie qu’en Serbie, où le marché financier est moins mature.
- Contexte politique : La stabilité hongroise rassure les investisseurs, malgré quelques inquiétudes sur l’indépendance de la justice et la prévisibilité réglementaire.
Préférences des investisseurs étrangers :
- Budapest est la zone la plus recherchée en Hongrie, devant le lac Balaton (résidences secondaires et locations saisonnières).
- À Vienne, la stabilité et le prestige attirent les investisseurs fortunés, mais la rentabilité locative est plus faible.
- Bratislava et Bucarest séduisent par leur dynamisme économique et des rendements attractifs.
- Sur la côte croate, les investisseurs étrangers sont très présents pour la location touristique.
- Belgrade attire un nombre croissant d’investisseurs cherchant des prix bas et un fort potentiel de plus-value.
À retenir :
Les prix de l’immobilier hongrois sont nettement inférieurs à ceux de l’Autriche, proches de la Slovaquie et de la Croatie, mais restent très attractifs au regard de la stabilité et du dynamisme retrouvés du marché, en particulier à Budapest. L’accessibilité du crédit, des politiques favorables et des rendements locatifs élevés expliquent l’intérêt des investisseurs étrangers pour la Hongrie, notamment dans la capitale et les zones touristiques majeures.
Bon à savoir :
En Hongrie, les prix immobiliers sont généralement plus abordables que chez ses voisins, à l’exception de la Roumanie et de la Serbie, où ils sont comparables, tandis qu’en Autriche et en Slovaquie, les prix sont nettement plus élevés. Le marché hongrois connaît une croissance modérée, marquée par des politiques gouvernementales de soutien à la propriété, des taux d’intérêt historiquement bas et une accessibilité accrue au crédit immobilier, contribuant à une demande plus stable par rapport à la fonctionnalité croissante du marché croate et roumain. Les investisseurs étrangers privilégient notamment Budapest et le lac Balaton pour leur forte attractivité et potentiel de retour sur investissement, alors que dans des pays comme la Croatie, la côte Adriatique reste très prisée. En outre, les facteurs politiques, comme la stabilité gouvernementale hongroise, et une économie ouverte facilitent les transactions, contrairement à certaines restrictions à l’investissement étranger observées en Autriche.
Attractivité des prix en Hongrie vs les pays limitrophes
Comparatif des prix immobiliers résidentiels et commerciaux (2025)
| Pays | Capitale / grande ville | Prix résidentiel moyen €/m² | Zone rurale €/m² | Prix commercial €/m² (indicatif) | Tendance 2024-2025 |
| Hongrie | Budapest | 2 900 – 5 000 | 1 000 – 1 500 | 2 000 – 4 000 | +4 à +8% |
| Debrecen, Győr, Szeged | 1 900 – 2 200 | 900 – 1 300 | 1 500 – 2 500 | +3 à +5% |
Les taux d’intérêt hongrois (10%), ils pèsent sur la demande locale, mais restent attractifs pour investisseurs étrangers disposant d’un financement externe.
Dynamique du marché : Après une croissance explosive (prix multipliés par 2,5 à Budapest depuis 2015), la hausse ralentit (autour de +4% en 2024), surtout sur le neuf et les biens centraux.
Politiques immobilières et facteurs spécifiques à la Hongrie
- TVA réduite sur le neuf : 5% sur les logements neufs (contre 27% standard), mesure incitative renouvelée jusqu’en 2026.
- Subventions d’État : “CSOK” (aides à l’achat pour familles), crédit d’impôt pour primo-accédants, soutien à la rénovation énergétique.
- Fiscalité : Pas de taxe foncière nationale, mais taxes locales faibles ; impôt sur la plus-value après 5 ans dégressif.
- Contrôle des locations touristiques : Réglementation accrue à Budapest sur les locations type Airbnb pour limiter la spéculation.
Perspectives d’investissement et attentes du marché
- Résidentiel : Intérêt fort des expatriés et investisseurs européens pour Budapest (valorisation, demande locative élevée). En province, le marché est soutenu par la demande locale, mais la liquidité reste inférieure.
- Commercial : Croissance des segments logistique et bureau, dynamisme du secteur industriel (notamment à Győr, Székesfehérvár).
- Segments d’acheteurs :
- Investisseurs étrangers : Recherche de rendement, arbitrage fiscal, diversification.
- Locaux : Sensibles aux taux de crédit, préférence pour l’accession à la propriété.
- Diaspora hongroise : Achat de pied-à-terre ou de biens familiaux en province.
Spécificités juridiques et culturelles influant sur l’attractivité
- Propriété étrangère : Possible pour les ressortissants de l’UE sans restriction, démarches administratives simplifiées depuis 2023.
- Marché peu transparent : Importance du réseau local, variation forte selon la qualité du bien et l’emplacement.
- Culture de la propriété : Taux de propriétaires très élevé (91%), faible marché locatif institutionnel hors Budapest.
- Stabilité politique et cadre légal : Sécurité juridique pour l’investissement, régime de propriété bien protégé.
La Hongrie conserve une forte attractivité grâce à ses prix compétitifs, ses incitations fiscales et une demande locative stable, mais la sélectivité et la connaissance locale deviennent essentielles pour maximiser le potentiel d’investissement dans un marché en pleine mutation.
Bon à savoir :
Les prix de l’immobilier en Hongrie sont souvent plus attractifs que dans les pays limitrophes, avec un coût moyen au mètre carré significativement inférieur, surtout visible à Budapest par rapport à Vienne ou Bratislava. En 2023, le prix moyen au mètre carré à Budapest était d’environ 2 500 euros, contre près de 4 800 euros à Vienne. Les zones rurales hongroises offrent encore plus d’opportunités, avec des prix bien en dessous de ceux observés dans les campagnes tchèque ou autrichienne. La politique hongroise de subventions pour les primo-accédants et la fiscalité plus favorable expliquent partiellement cet écart. De plus, l’inflation contrôlée et des taux d’intérêt hypothécaires compétitifs rendent l’investissement attrayant. Cependant, les acheteurs doivent tenir compte des spécificités juridiques hongroises, comme les restrictions sur l’achat pour les non-résidents. Le marché hongrois présente de bonnes perspectives de rentabilité, en particulier pour l’immobilier commercial qui profite d’une demande croissante dans ce secteur.
Fiscalité immobilière hongroise comparée aux pays voisins
L’environnement fiscal joue un rôle central dans la décision d’achat immobilier à l’international. Un régime fiscal avantageux peut significativement améliorer la rentabilité d’un investissement, alors que des charges lourdes ou complexes peuvent détourner les investisseurs vers d’autres marchés. Les coûts liés à l’achat, la détention et la cession d’un bien immobilier influencent donc directement l’attractivité d’un pays.
Panorama de la fiscalité immobilière en Hongrie :
| Taxe / Impôt | Taux / Modalité principale | Particularité |
| Impôt sur les revenus locatifs | 15 % | Déductions de la plupart des charges, y compris certains frais de déplacement |
| Impôt sur la plus-value | 15 % | Exonération totale après 5 ans de détention |
| Taxe foncière | Variable, décidée par les municipalités (modérée) | Calculée en général au m², non sur la valeur du bien |
| Taxe d’habitation | Aucune | |
| Frais d’acquisition | Enregistrement : 4 % ; Avocat : 1,5 % ; TVA neuf : 5 % | |
| Précompte immobilier | 5,6 €/m² |
À retenir : l’absence de taxe d’habitation et la faiblesse des taxes foncières réduisent les coûts de détention. La fiscalité sur les revenus et plus-values reste plate et attractive, d’autant plus qu’il existe une exonération totale sur les plus-values après 5 ans.
Comparaison avec les pays voisins :
| Pays | Impôt sur les revenus locatifs | Impôt sur la plus-value | Taxe foncière | Taxe d’habitation | Remarques principales |
| Hongrie | 15 % | 15 % (0 % après 5 ans) | Faible, locale | Aucune | Déductions larges, fiscalité plate |
| Autriche | 25 % (après abattement) | 30 % | Variable, parfois élevée | Existe | Système progressif, charges plus lourdes |
| Slovaquie | 19 % | 19 % | Faible à modérée | Parfois, selon la commune | Régime simple, moins d’exonérations |
| Roumanie | 10 % (après abattement) | 10 % (après abattement) | Faible | Parfois, selon la commune | Charges faibles, mais moins de déductions |
Statistiques récentes (2023) sur la fiscalité moyenne :
| Pays | Charge fiscale annuelle moyenne sur un investissement locatif (pour un bien de 100 000 €) | Rendement locatif net moyen |
| Hongrie | 4–5 % du prix d’achat (acquisition) ; 15 % sur revenus, 0 % sur plus-value après 5 ans | Jusqu’à 8 % |
| Autriche | 8–10 % du prix d’achat (acquisition) ; 25 % sur revenus | 3–5 % |
| Slovaquie | 5–7 % du prix d’achat (acquisition) ; 19 % sur revenus | 4–6 % |
| Roumanie | 3–4 % du prix d’achat (acquisition) ; 10 % sur revenus | 5–7 % |
Impact sur le marché immobilier :
- Rentabilité : La Hongrie offre une rentabilité nette supérieure grâce à une fiscalité faible et des prix attractifs, surtout à Budapest où la croissance du marché a atteint 31 % depuis 2015.
- Développement régional : Les faibles taxes favorisent l’investissement dans des villes secondaires, stimulant le développement hors de la capitale.
- Avantages pour l’investisseur :
- Moins de charges locales.
- Possibilité de déduire la plupart des frais réels.
- Exonération totale sur la plus-value après 5 ans, permettant des stratégies de moyen terme très avantageuses.
- Inconvénients potentiels :
- Variabilité des taxes foncières selon les municipalités.
- Le marché étant très attractif, la concurrence s’accroît, notamment à Budapest.
Encadré important :
L’optimisation fiscale en Hongrie repose sur :
- La détention du bien au moins 5 ans pour bénéficier de l’exonération totale sur la plus-value.
- La déclaration et la déduction systématique des charges réelles pour abaisser l’assiette imposable.
- Le choix de zones à faible fiscalité locale (hors centre de Budapest).
Meilleures pratiques pour optimiser la fiscalité immobilière en Hongrie :
- Privilégier la détention longue pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value.
- Effectuer une comptabilité détaillée des charges pour maximiser les déductions sur revenus locatifs.
- Se renseigner sur la fiscalité locale avant l’achat, car les taxes foncières varient selon les municipalités.
- Comparer régulièrement la fiscalité effective avec celle des pays voisins pour adapter sa stratégie patrimoniale.
- Solliciter un expert fiscal local pour éviter toute erreur déclarative et profiter des conventions fiscales bilatérales (notamment pour les non-résidents).
La Hongrie se distingue ainsi par une fiscalité immobilière simple, transparente et peu coûteuse, offrant un cadre favorable à l’investissement locatif, surtout face à ses voisins plus taxés et administrativement complexes.
Bon à savoir :
La fiscalité immobilière est cruciale pour les investisseurs, influençant considérablement leur décision lors de l’achat dans un pays spécifique. En Hongrie, l’impôt sur les gains en capital est de 15 %, tandis que la taxe foncière varie en fonction des municipalités, souvent bien inférieure aux taux de l’Autriche et de la Slovaquie, qui peuvent atteindre respectivement 30 % et 20 %. En Roumanie, l’impôt sur les gains en capital est de 3 % pour les résidents. Selon les données de 2023, le niveau moyen de fiscalité pour un investisseur en Hongrie est environ de 6 % du prix de vente contre 12 % en Autriche et 8 % en Slovaquie. Ces écarts fiscaux peuvent rendre le marché hongrois plus attrayant pour les projets à long terme, même s’il est parfois moins développé que ceux de ses voisins. Un investisseur potentiel peut bénéficier de la relative faiblesse des charges fiscales en Hongrie pour optimiser sa rentabilité, les recommandations des experts suggérant de bien structurer les patrimoines pour maximiser les avantages fiscaux sous ces régimes divers.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
