Acheter un terrain agricole en Hongrie : guide juridique

Publié le 18 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un terrain agricole en Hongrie : ce qu’il faut savoir

Acheter un terrain agricole peut être une excellente opportunité d’investissement, mais cela nécessite une compréhension approfondie des spécificités locales. En Hongrie, cette démarche revêt des particularités juridiques propres qui méritent attention.

Avec un paysage rural attrayant et fertile, le pays attire de plus en plus d’investisseurs étrangers. Cependant, il est crucial de connaître les réglementations spécifiques qui régissent ce processus en Hongrie, notamment en ce qui concerne les restrictions d’acquisition pour les non-résidents.

Aperçu des lois sur l’acquisition de terrains agricoles en Hongrie

Principales réglementations encadrant l’acquisition de terrains agricoles en Hongrie :

• Seuls les citoyens hongrois et les ressortissants de l’Union européenne résidant en Hongrie, disposant d’au moins trois ans d’expérience agricole ou d’un diplôme universitaire agraire, peuvent acquérir des terres agricoles.
• Les étrangers hors UE et les personnes morales ne peuvent pas acheter de terres agricoles, mais ils peuvent louer jusqu’à 1200 hectares pour une durée maximale de 20 ans.
• Pour les étrangers autorisés (principalement citoyens UE), la limite d’acquisition est généralement fixée à 1 hectare, avec obligation d’obtenir une autorisation spéciale.

Restrictions et exigences légales :

• La superficie totale détenue par un individu ne peut excéder 300 hectares pour ceux éligibles à l’achat.
• L’acheteur doit prouver sa qualité d’agriculteur via un diplôme ou trois années minimum d’activité agricole sur le territoire hongrois.
• Les acquisitions sont soumises à l’approbation du comité foncier local ainsi que des autorités administratives compétentes.
• Priorité est donnée aux agriculteurs locaux et jeunes agriculteurs lors des demandes concurrentes.

Étapes nécessaires pour obtenir une autorisation :

1. Présentation du dossier prouvant la qualité d’agriculteur (diplôme ou expérience).
2. Dépôt de la demande auprès du comité foncier local.
3. Vérification par les autorités hongroises compétentes.
4. Obtention éventuelle de l’autorisation spéciale si acheteur étranger UE.
5. Signature chez notaire après validation administrative.

Liste des organismes gouvernementaux impliqués :

• Comité foncier local
• Autorités administratives départementales (bureau administratif du comté)
• Ministère du Développement rural

Catégorie	Acquisition possible	Restrictions principales
Citoyen hongrois	Oui	Max 300 ha
Citoyen UE résident	Oui	Expérience/diplôme requis
Étranger hors UE	Non (achat)	Location max 1200 ha/20 ans

Réformes récentes / modifications législatives :

• Loi n° CXXII entrée en vigueur le 1er mai 2014 : ouverture partielle aux citoyens européens tout en maintenant restrictions strictes sur la qualification professionnelle et la superficie achetable.
• Annulation par le gouvernement des options prioritaires dans certains contrats antérieurs, conduisant à plusieurs procédures européennes contre la Hongrie depuis 2014 concernant ces restrictions jugées excessives au regard du droit communautaire.

Droits de propriété et régulations environnementales influentes :

La Constitution hongroise protège explicitement la terre comme patrimoine national contre spéculation, favorisant petits producteurs plutôt que grands groupes financiers ou investisseurs étrangers.

Points importants relatifs aux droits environnementaux :

• Les transactions doivent respecter les réglementations nationales relatives à la préservation forestière et hydraulique.
• Toute acquisition pouvant impacter ces ressources fait l’objet de contrôles renforcés.

L’accès au marché foncier agricole reste donc fortement encadré en Hongrie, privilégiant protection patrimoniale nationale, contrôle professionnel strict et respect des normes environnementales.

Comprendre le zonage rural en Hongrie

Les zones rurales en Hongrie couvrent environ 87 % du territoire national et 95 % des communes. Elles se caractérisent par une faible densité de population, une forte dépendance à l’agriculture et une structure de peuplement non urbanisée, avec des villages, petites villes et fermes isolées.

Principaux types de zones rurales et leur classification :

Type de zone	Description	Usage principal
Zones de protection	Espaces naturels protégés, parcs nationaux, réserves écologiques, sites patrimoniaux	Conservation, tourisme limité
Zones agricoles	Territoires majoritairement dédiés à l’agriculture, cultures, élevage	Exploitation agricole
Zones mixtes	Territoires combinant activités agricoles, résidentielles et parfois artisanales ou touristiques	Usage polyvalent
Zones d’habitat rural	Villages, petites villes, hameaux	Résidentiel, services locaux

Règlements régissant chaque type de zone :

• Les zones de protection sont soumises à des restrictions strictes en matière de construction, d’exploitation agricole ou forestière, et nécessitent des autorisations spécifiques pour toute activité susceptible d’impacter l’environnement.
• Les zones agricoles imposent des règles sur le type de culture, l’utilisation des pesticides, la taille minimale des parcelles pour l’exploitation et la préservation des terres arables.
• Les zones mixtes sont encadrées par des plans d’urbanisme locaux, qui précisent les usages autorisés et les limites d’extension des constructions non agricoles.

Autorités compétentes et leur rôle :

• Collectivités locales (település, község, város) : délivrent les permis de construire, gèrent les services de proximité et élaborent les plans locaux d’urbanisme.
• Comitats (vármegye) : assurent la coordination de l’aménagement du territoire à l’échelle régionale et veillent à la conformité avec les politiques nationales.
• Autorités nationales (ex. Ministère de l’Agriculture, Ministère de l’Environnement) : fixent les grandes lignes du zonage, de la politique agricole, et gèrent les espaces protégés d’intérêt national.

Restrictions et autorisations pour l’achat et l’utilisation des terrains :

• Pour acheter un terrain agricole, il faut généralement l’accord des autorités locales et parfois une autorisation du ministère compétent, surtout pour des parcelles dépassant certains seuils de superficie.
• Des restrictions spécifiques s’appliquent aux étrangers : ils doivent souvent justifier d’une résidence en Hongrie et/ou d’une activité agricole effective pour pouvoir acquérir des terres agricoles.
• L’utilisation des terrains doit être conforme au plan de zonage local (ex. impossibilité de construire une résidence sur une parcelle strictement agricole).

Implications légales pour étrangers et résidents :

• Résidents hongrois : peuvent acheter librement des terrains agricoles sous réserve du respect des règles locales et de la taille maximale autorisée.
• Étrangers : soumis à un régime restrictif ; l’acquisition directe de terres agricoles par des non-résidents ou sociétés étrangères est en général interdite ou très encadrée, sauf exceptions (statut de résident, accord bilatéral, etc.).

Exemples concrets et études de cas :

• Cas 1 : Un investisseur hongrois souhaite transformer un terrain agricole en lotissement résidentiel. Il doit demander un changement de zonage auprès de la municipalité et obtenir l’approbation des autorités régionales.
• Cas 2 : Un ressortissant étranger installé en Hongrie souhaite acquérir une ferme. Il doit prouver sa résidence, obtenir un permis d’achat auprès des autorités agricoles, et s’engager à maintenir une activité agricole sur le terrain.
• Cas 3 : Une société souhaite exploiter un terrain en zone protégée pour l’agrotourisme. Elle doit respecter des normes environnementales strictes et obtenir une autorisation spéciale du ministère compétent.

Remarque importante
Toute opération d’achat ou de changement d’usage d’un terrain rural en Hongrie doit être précédée d’une vérification minutieuse du zonage et des règlements locaux, sous peine de nullité de la transaction ou de sanctions administratives.

Considérations sur les permis de construire à la campagne hongroise

Obtention d’un permis de construire en zones rurales en Hongrie : exigences, processus et particularités

Législation et cadre général

• Les règles de construction en Hongrie sont principalement encadrées par la loi sur la formation et la protection de l’environnement bâti (1997), complétée par des réglementations locales qui intègrent des considérations environnementales et paysagères.
• La loi LIII/1995 impose également le respect de normes strictes concernant la préservation de l’environnement lors du développement ou du changement d’affectation des terrains.

Différences entre terrains agricoles et résidentiels

Critère	Terrain agricole	Terrain résidentiel
Usage autorisé	Activités agricoles, bâtiments liés	Habitations, annexes résidentielles
Conversion	Nécessite une procédure spécifique	Non requise si déjà classé résidentiel
Restrictions	Construction très limitée	Soumise au plan local d’urbanisme
Priorité légale	Préservation des terres cultivables	Développement urbain contrôlé

Pour construire une habitation sur un terrain agricole, il faut souvent engager une démarche de déclassement (“changement d’affectation”), soumise à autorisation supplémentaire.

Processus général pour obtenir un permis

1. Vérification du zonage local (plan d’urbanisme)
   • Confirmer que le projet est compatible avec le statut foncier.
2. Préparation du dossier technique :
   • Plan détaillé du projet
   • Justificatif de propriété ou bail
   • Étude environnementale si requis
3. Dépôt auprès des autorités municipales compétentes :
   • La mairie rurale traite les demandes selon les règles locales dérivées des lois nationales.
4. Examen administratif :
   • Contrôle formel (documents)
   • Évaluation urbanistique/environnementale
5. Publication éventuelle pour consultation publique

Documents généralement requis

• Titre foncier ou acte notarié attestant la propriété/le droit à construire
• Plans architecturaux certifiés par un professionnel agréé hongrois
• Rapport technique sur l’impact environnemental (si applicable)
• Attestation conformité au plan local d’urbanisme

Délais moyens constatés pour l’obtention du permis

Délai standard : environ 30 à 60 jours ouvrés après dépôt complet*

Ce délai peut s’allonger en cas :

• De nécessité d’étude environnementale approfondie,
• De changement d’usage agricole > résidentiel,
• D’oppositions administratives ou publiques.

Particularités locales pouvant influencer l’autorisation :

Restrictions fréquentes dans les zones rurales :

• Protection stricte contre l’étalement urbain non maîtrisé afin de préserver les terres arables.
• Réglementation spécifique sur :
  • Hauteur maximale des bâtiments,
  • Matériaux extérieurs compatibles avec le paysage rural,
  • Respect des vues panoramiques protégées dans certains secteurs sensibles,
  • Interdiction/difficulté accrue pour transformer un terrain purement agricole sans motif valable lié à l’activité rurale locale.

Réglementations environnementales spécifiques :

• Obligation éventuelle de réaliser une étude préalable si proximité avec zone naturelle protégée ou monument naturel/patrimoine historique.

À noter
Pour tout acheteur étranger non-européen souhaitant acquérir puis développer un bien immobilier rural, une licence administrative préalable est obligatoire avant toute procédure urbanistique ; ce processus prend généralement entre 15 et 30 jours ouvrés supplémentaires.

Liste récapitulative – points clés à vérifier avant dépôt

• Classification exacte du terrain vis-à-vis du plan local ;
• Existence éventuelle de servitudes/restreintes liées au voisinage ;
• Obligations particulières en matière paysagère/environnementale ;
• Anticiper délais additionnels si achat par étranger hors UE.