Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un hôtel en Hongrie : une opportunité d’investissement
Acheter un hôtel en Hongrie peut être une entreprise fascinante et lucrative, à condition d’aborder le projet avec la bonne préparation et une compréhension approfondie du marché local.
Dotée d’un riche patrimoine culturel, de paysages à couper le souffle et d’une économie en pleine croissance, la Hongrie représente une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs avisés.
Cet article vous propose une checklist complète pour naviguer à travers les étapes cruciales de l’achat d’un hôtel dans ce pays, en mettant en lumière les aspects juridiques, financiers et opérationnels à ne pas négliger.
Que vous soyez un investisseur chevronné ou un novice dans l’industrie hôtelière, disposer d’une stratégie bien définie vous aidera à faire de votre projet une réussite.
Aperçu du marché hôtelier en Hongrie
Le marché hôtelier hongrois affiche une croissance dynamique, soutenue par un essor du tourisme et des investissements constants dans l’offre d’hébergement. Budapest reste le moteur principal, avec neuf nouveaux hôtels prévus pour 2025 et près de 3 700 chambres supplémentaires en construction. Cette expansion s’étend également à la périphérie de la capitale et aux zones proches de l’aéroport, comme le nouvel hôtel TRIBE Budapest Airport qui cible les voyageurs d’affaires et les nomades numériques.
Tendances sectorielles marquantes :
- Les voyageurs privilégient désormais des expériences authentiques et locales, ce qui stimule la demande pour les boutique-hôtels et les établissements écoresponsables.
- La personnalisation des services (conciergerie digitale, réservation en ligne facilitée) devient incontournable.
- Les prestations axées sur le bien-être (spas, fitness) sont particulièrement recherchées dans le segment haut de gamme.
Zones à forte croissance & régions émergentes :
- Budapest demeure la destination phare grâce à son patrimoine culturel et sa vie nocturne.
- Des villes comme Debrecen ou Pécs enregistrent une augmentation notable du flux touristique grâce à leurs festivals culturels et leur proximité avec des sites naturels attractifs.
- Le lac Balaton voit croître son offre hôtelière saisonnière via l’apparition d’établissements innovants adaptés au tourisme estival.
| Région | Croissance touristique | Typologie dominante |
|---|---|---|
| Budapest | Très élevée | Hôtels internationaux |
| Lac Balaton | Saisonnière | Resorts & boutiques |
| Debrecen/Pécs | Émergente | Boutique-hôtels |
Facteurs économiques influents :
Le secteur hôtelier devrait générer 805 millions USD en revenus en 2025, avec une croissance annuelle estimée à 6,11 % jusqu’en 2030.
La Hongrie a franchi récemment le cap symbolique des cinq millions d’hôtes annuels ; cette fréquentation accrue encourage la modernisation constante du parc hôtelier.
Les politiques gouvernementales visent à renforcer l’attractivité internationale via des investissements dans les infrastructures touristiques (transports, promotion digitale).
Évolution des préférences voyageurs :
- Recherche d’expériences uniques
- Préférence pour hébergements durables
- Usage intensif de plateformes numériques pour réserver
Opportunités & défis pour investisseurs étrangers :
Opportunités :
- Marché porteur soutenu par un bon rapport qualité-prix comparé aux capitales voisines
- Politique favorable aux investissements touristiques
Défis :
Hausse progressive des coûts opérationnels (main-d’œuvre qualifiée)
Réglementation stricte concernant l’acquisition immobilière : il est nécessaire d’obtenir une autorisation spéciale du gouvernement hongrois lors de l’achat foncier ou immobilier par un étranger ; toutefois ces démarches sont généralement facilitées dans le secteur touristique
Liste synthétique :
- Opportunités : Croissance stable / Attractivité renforcée / Soutien institutionnel
- Défis : Processus administratifs / Concurrence accrue / Coûts opérationnels
Chaînes hôtelières dominantes :
Internationales :
- AccorHotels
- Marriott International
- Hilton Hotels & Resorts
Nationales :
- Danubius Hotels Group
- Mamaison Hotels
Les perspectives restent favorables grâce au dynamisme local combiné au soutien politique. Le marché hongrois continue ainsi d’attirer tant les grandes chaînes que les investisseurs indépendants désireux de profiter d’un environnement propice au développement hôtelier.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier en Hongrie connaît une croissance remarquable, notamment dans la capitale Budapest, qui reste la destination touristique la plus prisée, ainsi que dans des régions émergentes comme le lac Balaton et les villages thermaux. Ces zones bénéficient d’un taux de fréquentation touristique en hausse, soutenu par les politiques gouvernementales favorables au développement du secteur. Les préférences des voyageurs évoluent vers des séjours axés sur le bien-être et l’expérience culturelle, créant ainsi des opportunités dans le secteur des hôtels boutique et des hébergements éco-responsables. L’environnement économique est influencé par des réglementations sur la propriété foncière qui obligent les investisseurs étrangers à naviguer des formalités rigoureuses, bien qu’elles offrent des perspectives attractives. Alors que des enseignes internationales comme Marriott et Accor jouent un rôle dominant, plusieurs chaînes hongroises telles que Danubius et Hunguest gagnent en popularité. En 2022, le taux d’occupation moyen des hôtels était d’environ 65%, un chiffre en progression par rapport aux années précédentes, soulignant une reprise encourageante post-pandémique.
Étapes essentielles pour reprendre un hôtel en Hongrie
Recherche de marché
Analyser le marché hôtelier hongrois est une étape cruciale pour identifier les opportunités et anticiper les défis. La Hongrie attire un nombre croissant de visiteurs, avec plus de cinq millions de touristes accueillis en 2025, notamment grâce à Budapest, centre névralgique du tourisme urbain et d’affaires, ainsi que les régions thermales, réputées pour leur attractivité en matière de bien-être. La concurrence reste modérée, avec environ 4 800 établissements hôteliers, tandis que la demande est soutenue par une croissance régulière du tourisme et un intérêt marqué pour les expériences authentiques et les hôtels de niche. Les tendances actuelles privilégient les hébergements écologiques, les services personnalisés et les plateformes de réservation numériques.
Due diligence
La due diligence s’articule autour de plusieurs volets essentiels :
- Audit financier : Analyse des bilans, dettes, contrats de financement, rentabilité, historique des flux de trésorerie.
- Vérification légale : Contrôle des titres de propriété, conformité des permis d’exploitation, absence de litiges en cours, respect des normes locales.
- Examen opérationnel : Évaluation des contrats en cours (fournisseurs, personnel, maintenance), inventaire des actifs, vérification des licences (hôtelières, restauration, sécurité, hygiène).
- Risques potentiels : Analyse des réclamations clients, réputation en ligne, conformité aux obligations environnementales et sanitaires.
Financement
Plusieurs options de financement sont disponibles pour l’acquisition d’un hôtel en Hongrie :
| Option de financement | Caractéristiques principales |
|---|---|
| Prêt bancaire local | Solutions classiques pour investisseurs avec apport solide. |
| Investisseurs privés | Partenariats, family offices, fonds spécialisés. |
| Subventions et aides publiques | Programmes gouvernementaux ou européens pour le tourisme, rénovation, digitalisation ou développement durable. |
| Crédit-bail immobilier | Alternative pour limiter l’apport initial et répartir les charges. |
Négociation et offres
- Préparer un dossier d’offre solide, incluant analyse de marché, plan d’exploitation et justification de la valorisation.
- S’appuyer sur une évaluation indépendante pour fixer un prix juste.
- Anticiper les marges de négociation, tout en restant ferme sur les points critiques (état des installations, passif caché, garanties).
- Proposer des conditions suspensives (obtention de financement, résultats satisfaisants de la due diligence).
- Maintenir une communication professionnelle et transparente avec le vendeur pour instaurer la confiance.
Transition opérationnelle
Pour garantir une prise de contrôle fluide :
- Rencontrer et évaluer le personnel en place, clarifier les contrats et préparer un plan RH (recrutement, formation, gestion du changement).
- Auditer et mettre à niveau les systèmes informatiques (PMS, outils de réservation, gestion des avis clients).
- Maintenir les stratégies marketing efficaces ou les refondre pour mieux cibler les clientèles (digital, réseaux sociaux, OTA).
- Assurer la continuité du service auprès des clients actuels pour préserver la réputation de l’établissement.
Aspects légaux et réglementaires
- Respecter les lois hongroises sur l’hôtellerie : obligations d’enregistrement, normes de sécurité, accessibilité, hygiène.
- Comprendre la fiscalité locale : taxes foncières, TVA sur l’hébergement, impôts sur les sociétés, prélèvements touristiques.
- Veiller à la conformité environnementale (gestion des déchets, économie d’énergie, obligations liées aux installations thermales le cas échéant).
- Anticiper les inspections régulières des autorités sanitaires et touristiques.
Conseils pratiques pour surmonter les obstacles
- S’entourer de conseillers locaux (avocats, experts-comptables, consultants spécialisés).
- Prendre en compte les différences culturelles : styles de management, attentes des clients hongrois et internationaux.
- Se former aux pratiques commerciales locales et établir un réseau dans le secteur touristique pour faciliter l’intégration et la résolution rapide des problématiques réglementaires ou opérationnelles.
Bon à savoir :
Pour reprendre un hôtel en Hongrie, la recherche de marché est essentielle. Analyser la concurrence dans des lieux stratégiques comme Budapest ou les régions thermales, et évaluer la demande touristique vous permettent d’identifier les opportunités. La due diligence doit ensuite être rigoureuse, incluant des investigations financières et légales sur l’hôtel, vérifications des permis opérationnels, et soyez attentif aux litiges potentiels. Côté financement, explorez les options telles que les prêts bancaires, les apports d’investisseurs privés ou les subventions disponibles. Lors de la négociation et de la formulation des offres, proposez une offre compétitive en vous basant sur une évaluation solide et préparez un plan de transition opérationnelle qui englobe la gestion des ressources humaines, la modernisation technologique, et une stratégie marketing robustes. Enfin, soyez vigilant sur les aspects légaux et réglementaires en Hongrie, en vous informant sur les taxes immobilières et les obligations environnementales, et préparez-vous à surmonter les défis culturels et réglementaires pour réussir l’acquisition.
Encadré important
Une préparation rigoureuse, une compréhension fine du marché local et une gestion proactive des aspects juridiques et humains sont les clés pour réussir la reprise d’un hôtel en Hongrie.
Due diligence et réglementations à connaître
Étapes essentielles de la due diligence lors de l’achat d’un hôtel en Hongrie :
- Examen des titres de propriété
Vérification de la validité et de la régularité des titres de propriété auprès du registre foncier hongrois (Ingatlan-nyilvántartás). Il s’agit de s’assurer qu’il n’existe ni hypothèque non déclarée, ni servitude, ni litige en cours sur le bien. - Enquêtes environnementales
Analyse de la conformité environnementale du site : identification d’éventuelles pollutions, respect des normes locales sur la gestion des déchets, présence d’autorisations liées à l’environnement si des installations techniques ou énergétiques sont concernées. - Audits financiers
Examen des comptes annuels et des états financiers des trois à cinq dernières années, contrôle des dettes, des engagements hors bilan, analyse des ratios d’exploitation (taux d’occupation, marges, charges fixes/variables), et vérification de l’absence de litiges fiscaux ou sociaux. - Vérification des licences opérationnelles
Contrôle de la validité et du caractère transférable des licences d’exploitation (hébergement, restauration, boissons alcoolisées, piscines, activités annexes). Vérification des permis spécifiques nécessaires pour les installations spéciales (spa, salles de sport, événements, etc.). - Analyse des contrats en cours
Revue des contrats de travail, des baux, des partenariats commerciaux, et des contrats fournisseurs afin d’identifier les engagements transférables ou à renégocier.
| Étape | Points de contrôle essentiels |
|---|---|
| Titres de propriété | Registre foncier, hypothèques, litiges |
| Enquêtes environnementales | Pollutions, conformité déchets, autorisations |
| Audits financiers | Comptes, dettes, ratios, litiges fiscaux |
| Licences opérationnelles | Validité, transférabilité, permis spécifiques |
| Contrats en cours | Revue et analyse de la transférabilité |
Principales réglementations hongroises à respecter :
- Loi sur les investissements immobiliers
Respect de la Loi sur l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers (1996. évi LXXVIII. törvény), nécessitant l’approbation préalable des autorités locales pour les non-résidents, avec un dossier administratif à déposer auprès de la mairie compétente ou du département du territoire. - Réglementations fiscales spécifiques au secteur hôtelier
Application de la TVA (ÁFA, taux standard 27 %), taxe touristique locale (IFA), impôt sur les sociétés (TAO), et respect des obligations de déclaration auprès de l’Office national des impôts et douanes (NAV). - Normes sanitaires et de sécurité
Respect des prescriptions du Code du travail hongrois, des normes de sécurité incendie (Országos Tűzvédelmi Szabályzat), des règles sanitaires pour l’hôtellerie-restauration (Népegészségügyi Hivatal), et des normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
Instances administratives hongroises pertinentes :
- Ingatlan-nyilvántartás (Registre foncier)
- NAV (Nemzeti Adó- és Vámhivatal) : administration fiscale et douanière
- Önkormányzat (mairie locale) : délivrance de certaines autorisations
- Népegészségügyi Hivatal (Autorité nationale de santé publique)
- Katasztrófavédelem (Autorité nationale de gestion des catastrophes) : sécurité incendie
Processus d’enregistrement et de conformité légale :
- Signature d’un compromis de vente devant notaire.
- Vérification des titres et obtention des autorisations administratives nécessaires.
- Dépôt du dossier d’acquisition auprès du registre foncier.
- Obtention ou transfert des licences d’exploitation hôtelière.
- Déclaration de l’opération auprès de la NAV pour l’enregistrement fiscal.
- Mise en conformité des installations avec les normes sanitaires et de sécurité.
À retenir :
L’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier hongrois est vivement recommandé à chaque étape pour sécuriser la transaction, garantir la conformité réglementaire et éviter tout risque juridique ou financier.
Bon à savoir :
Lorsque vous achetez un hôtel en Hongrie, il est crucial de suivre un processus de due diligence rigoureux pour garantir la réussite de l’opération. Examinez attentivement les titres de propriété pour vous assurer qu’il n’existe pas de litiges ou de charges non dévoilées. Réalisez des enquêtes environnementales pour déterminer la conformité aux normes locales, et procédez à des audits financiers pour évaluer la rentabilité et les dettes éventuelles. Vérifiez que l’hôtel possède bien toutes les licences opérationnelles requises. Respectez les réglementations hongroises, notamment les lois sur les investissements immobiliers, les obligations fiscales spécifiques au secteur hôtelier, ainsi que les normes sanitaires et de sécurité imposées par les autorités. Les instances administratives telles que le Bureau National des Impôts et Douanes et les agences locales de santé sont essentielles pour l’enregistrement et la validation des projets immobiliers. Assurez-vous de respecter les processus d’enregistrement requis pour garantir la conformité légale de l’achat, en vous appuyant sur des experts locaux pour naviguer dans la complexité des règlements.
Statistiques et tendances du tourisme en Hongrie
Statistiques récentes sur le tourisme en Hongrie
En mai 2025, la Hongrie a franchi le cap des cinq millions de visiteurs, atteignant ce chiffre onze jours plus tôt que l’année précédente. Cette performance représente une croissance globale de 18 % par rapport à l’an passé, avec 2,4 millions de touristes nationaux et 2,6 millions d’internationaux sur la période récente. La croissance est principalement tirée par les visiteurs étrangers, dont le nombre a progressé de 29 % début 2025, générant une augmentation de 16 % des nuitées internationales.
Principales nationalités des visiteurs
Les principales nationalités des touristes en Hongrie sont :
- Allemagne
- Roumanie
- Italie
- Royaume-Uni
- Autriche
La majorité de ces visiteurs privilégient Budapest comme destination, mais des croissances marquées sont aussi observées autour du lac Balaton, à Gyula et dans la région Bük-Sárvár.
Attractions touristiques les plus populaires
- Budapest : patrimoine architectural, bains thermaux, vie culturelle dynamique
- Lac Balaton : plus grand lac d’Europe centrale, activités nautiques et balnéaires
- Montagnes Mátra–Bükk : randonnées, stations thermales, nature
- Debrecen et Nyíregyháza : centres culturels et événements
- Sites historiques : châteaux, églises et villages traditionnels
Tendances saisonnières et impact sur l’hôtellerie
Les pics de fréquentation correspondent à :
- Vacances de Pâques et de printemps : hausse de 20 à 36 % du tourisme national selon les périodes
- Longs week-ends de mai : hausse de l’occupation et des recettes
- Saison estivale : afflux international, notamment autour du lac Balaton
Le marché hôtelier profite particulièrement de ces périodes, avec une prédominance des hôtels dans le choix d’hébergement des étrangers (86 % des nuitées internationales début 2025).
Taux d’occupation et recettes du secteur hôtelier
| Indicateur | Valeur début 2025 |
|---|---|
| Nombre d’établissements touristiques | 20 565 |
| Nombre d’hôtels commerciaux | 918 |
| Nuitées internationales | +16 % (janvier 2025 vs 2024) |
| Recettes générées (janvier) | 61,5 milliards HUF (+21 %) |
| Recettes long week-end de mai | 16 milliards HUF (+31 %) |
Projections et attractivité pour l’investissement hôtelier
- Croissance soutenue : Les experts anticipent une demande toujours forte, portée par l’intérêt pour les destinations culturelles et naturelles.
- Régionalisation de la croissance : Certaines régions comme Budapest ou le lac Balaton connaissent une expansion rapide, tandis que d’autres progressent plus lentement.
- Hausse des recettes et de la fréquentation : Le secteur hôtelier bénéficie directement de l’augmentation des flux, ce qui renforce l’attrait pour les investissements dans l’hôtellerie, notamment dans les zones à forte croissance.
À retenir
La dynamique de croissance du tourisme hongrois, la diversité des nationalités de visiteurs, la saisonnalité marquée et la progression des taux d’occupation et des recettes font de la Hongrie un marché très attractif pour l’achat d’hôtels, en particulier dans les régions les plus visitées et en pleine expansion.
Bon à savoir :
En 2023, la Hongrie a accueilli environ 16 millions de touristes, majoritairement en provenance d’Allemagne, d’Autriche et du Royaume-Uni. Budapest, avec son légendaire Parlement et ses bains thermaux, ainsi que le lac Balaton, sont parmi les attractions les plus prisées. Le tourisme en Hongrie connaît une croissance constante, avec une augmentation annuelle d’environ 4% des recettes, influençant favorablement le marché hôtelier. Le taux d’occupation hôtelière atteint souvent 80% durant l’été, tandis que le pic hivernal est axé sur les marchés de Noël. Investir dans un hôtel devient attrayant, car les projections indiquent une augmentation continue des visites, avec des recettes touristiques dépassant les 10 milliards d’euros d’ici 2025. Les saisons influencent fortement les flux touristiques, incitant les investisseurs à cibler des stratégies adaptées pour maximiser les taux d’occupation et les profits.
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