Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée au carrefour de l’Europe centrale et de la Méditerranée, la Croatie se présente comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers à la recherche de nouvelles opportunités et de diversifications attrayantes.
Avec ses paysages à couper le souffle, ses plages immaculées et un patrimoine culturel riche, ce pays ne séduit pas seulement les touristes, mais attire de plus en plus ceux qui souhaitent capitaliser sur un marché en plein essor.
Les récentes réformes économiques et une croissance constante du tourisme ont transformé le secteur immobilier croate en un terrain fertile pour des investissements potentiellement lucratifs.
Loin d’être un simple passage pour les vacanciers, la Croatie offre aux investisseurs des incitations fiscales intéressantes et des prix encore compétitifs comparés à d’autres destinations européennes prisées.
Pourquoi choisir la Croatie pour vos investissements immobiliers ?
La Croatie se distingue par une stabilité économique solide et une croissance constante, soutenues par des fondamentaux robustes et des politiques macroéconomiques prudentes. Avec une croissance du PIB de +3,8 % en 2024, supérieure à la moyenne de la zone euro, et un taux de chômage tombé à 5,6 %, le pays confirme son attractivité pour les investisseurs. La dette publique est en baisse continue, l’inflation est maîtrisée (3,0 % en 2024) et la convergence vers la moyenne de l’Union européenne s’accélère.
Le potentiel touristique de la Croatie est exceptionnel, avec des destinations phares telles que Dubrovnik et Split, qui attirent chaque année des millions de visiteurs internationaux. Le tourisme représente 20 à 25 % du PIB national et assure une demande locative saisonnière et permanente très forte, notamment dans les zones côtières et les grandes villes.
Le marché immobilier croate demeure abordable par rapport à d’autres destinations européennes comparables. Cela offre aux investisseurs :
- Des prix d’acquisition encore accessibles.
- Un potentiel de rentabilité locative élevé grâce à la forte demande saisonnière.
- Des perspectives d’appréciation du capital sur le moyen et long terme, portées par la croissance du tourisme et le développement des infrastructures.
Comparatif des prix de l’immobilier (2025) :
| Ville | Prix moyen au m² (€) | Comparatif avec grandes villes européennes |
|---|---|---|
| Zagreb | 2 500 | 40-60 % inférieur à Berlin ou Paris |
| Split | 3 200 | 30-50 % inférieur à Barcelone ou Rome |
| Dubrovnik | 4 000 | 20-40 % inférieur à Nice ou Lisbonne |
La législation croate propose un cadre juridique et fiscal favorable aux investisseurs étrangers, avec :
- Une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs.
- Des droits de propriété garantis pour les non-résidents.
- Des démarches d’acquisition simplifiées, facilitées par l’adoption de l’euro et l’intégration à l’espace Schengen.
La Croatie a récemment modernisé ses infrastructures (réseaux routiers, ports, aéroports), et l’accessibilité internationale s’est renforcée grâce à de nouvelles liaisons aériennes depuis de nombreuses villes européennes. Cette modernisation stimule la demande touristique et facilite la gestion des biens à distance.
Témoignages d’investisseurs :
« Investir à Split a été un tournant : le rendement locatif est supérieur à 7 %, et la demande ne faiblit pas, même hors saison. »
Éric M., investisseur français
« La simplicité des démarches et la sécurité juridique m’ont convaincu de diversifier mon patrimoine à Dubrovnik. Les perspectives d’appréciation sont réelles. »
Anna S., investisseuse allemande
« Les nouvelles infrastructures et la stabilité économique offrent un cadre rassurant pour investir à long terme. »
Marek T., investisseur polonais
À retenir :
La Croatie combine croissance économique, potentiel touristique, prix immobiliers attractifs, cadre légal sécurisé et accessibilité accrue — autant d’atouts qui encouragent un investissement stratégique et durable.
Bon à savoir :
La Croatie est une destination de choix pour l’investissement immobilier en raison de sa stabilité économique et de sa croissance stable, qui attirent de nombreux investisseurs. Grâce à des lieux touristiques prisés comme Dubrovnik et Split, le potentiel locatif saisonnier et permanent est considérable, répondant à une forte demande. Comparé à d’autres destinations européennes, le marché immobilier croate reste abordable, offrant des opportunités intéressantes de rentabilité et de plus-value. Le cadre juridique et fiscal est favorable aux investisseurs étrangers, complété par des infrastructures modernisées et une accessibilité accrue depuis diverses villes européennes. De nombreux investisseurs ont partagé des témoignages positifs, soulignant la réussite de leur choix stratégique en Croatie, renforçant ainsi l’attrait de ce marché dynamique.
Aperçu des prix et types de logements en Croatie
Types de logements disponibles en Croatie
- Appartements : Très répandus dans les centres urbains (Zagreb, Split, Dubrovnik) et en bord de mer. Disponibles en location annuelle ou saisonnière.
- Maisons individuelles : Présentes en périphérie des villes et à la campagne, souvent recherchées par les familles ou expatriés.
- Villas : Principalement situées sur le littoral, souvent avec piscine, grand jardin et vue mer, ciblant une clientèle touristique ou haut de gamme.
- Propriétés en bord de mer : Très demandées, notamment pour la location saisonnière ou comme résidence secondaire ; la proximité directe à la mer augmente significativement le prix au mètre carré.
Comparaison des prix moyens selon les régions (2025)
| Région | Prix moyen au m² (achat) | Prix location appart. 2 pièces/mois |
|---|---|---|
| Istrie | 3 517 € | 800 – 1 000 € (côtier) |
| Kvarner (Rijeka) | 3 500 € | 600 – 900 € |
| Split-Dalmatie | 3 490 € | 800 – 1 000 € (bord de mer) |
| Zadar | 3 390 € | 700 – 950 € |
| Zagreb | 3 071 € | 400 – 600 € (centre-ville) |
- À noter : Les prix au mètre carré sont en hausse, avec une croissance de 7 à 12 % sur l’année précédente selon les régions côtières.
- Les zones côtières (Istrie, Dalmatie) affichent les prix les plus élevés, tandis que l’intérieur des terres et certaines grandes villes comme Zagreb sont légèrement plus abordables.
Tendances récentes du marché immobilier croate
- Tourisme et hausse des prix : La demande étrangère et le tourisme saisonnier soutiennent la hausse des prix, surtout pour les appartements et villas en bord de mer. Les locations courtes durées sont très lucratives pendant la saison estivale.
- Propriétés à rénover : La demande pour les biens anciens à rénover progresse, motivée par le potentiel de plus-value ou la transformation en location touristique.
- Nouvelles constructions : Les programmes neufs attirent les investisseurs, offrant de meilleures performances énergétiques et une rentabilité stable, notamment dans les villes dynamiques et les stations balnéaires.
Influences saisonnières sur les prix et la disponibilité
- En haute saison (juillet-août), les prix à la location grimpent de 20 à 40 % par rapport à la basse saison.
- La disponibilité des appartements et maisons en location longue durée diminue sur la côte en été, beaucoup de propriétaires préférant la location saisonnière.
- Les prix d’achat varient peu selon la saison, mais les transactions sont plus nombreuses au printemps et à l’automne.
Prévisions pour le marché immobilier en 2024
- Poursuite de la hausse des prix, mais à un rythme ralenti, en raison d’une accessibilité réduite pour les primo-accédants et d’une fiscalité immobilière en augmentation prévue pour 2025.
- Les investissements étrangers devraient rester soutenus, mais l’introduction de taxes plus élevées pourrait stabiliser ou légèrement faire baisser les prix dans certaines zones.
- Les opportunités d’investissement restent fortes dans le neuf et la rénovation, particulièrement dans les régions touristiques et les grandes villes.
- L’indice des prix des logements a atteint 214,18 points au 1er trimestre 2025, soit un nouveau record.
Résumé visuel des tendances 2025
| Facteur | Impact sur le marché | Opportunités |
|---|---|---|
| Tourisme | Hausse des prix sur le littoral | Location saisonnière, achat villa |
| Fiscalité | Hausse prévue en 2025 | Investir avant l’augmentation |
| Rénovation | Forte demande | Plus-value sur biens anciens |
| Nouvelles constructions | Attrait investisseurs | Rentabilité, normes énergétiques |
| Saison | Prix locatifs volatils | Optimiser location estivale |
En Croatie, la diversité de l’offre immobilière et la dynamique du marché offrent des options adaptées à chaque profil d’acheteur ou d’investisseur, avec des écarts de prix marqués entre les régions touristiques et l’intérieur du pays.
Bon à savoir :
En Croatie, le marché immobilier propose une diversité de logements, allant des appartements en ville aux maisons individuelles et villas en bord de mer, surtout en Dalmatie et en Istrie, où les prix sont nettement plus élevés que dans des villes comme Zagreb. Par exemple, un appartement en bord de mer peut dépasser largement les 3 000 euros par mètre carré, comparé à environ 2 000 euros à Zagreb. Le tourisme intensifie la demande sur la côte, particulièrement pour les propriétés à rénover, alors que de nouvelles constructions émergent constamment pour répondre à cet intérêt croissant. Les tendances récentes montrent une augmentation des prix liée à la popularité touristique, mais aussi une certaine saisonnalité avec des prix plus élevés pendant les mois estivaux. Les prévisions pour 2024 indiquent une stabilisation des prix, avec un potentiel d’appréciation modérée, notamment grâce aux investissements dans les infrastructures et au maintien d’une forte demande internationale.
Zones attractives et potentiel de rentabilité en Croatie
Dubrovnik, Split, Zagreb et l’Istrie figurent parmi les régions les plus attractives pour les investisseurs immobiliers en Croatie, chacune se distinguant par des caractéristiques spécifiques qui renforcent leur potentiel d’investissement.
| Région | Points forts pour l’investissement | Types d’immobilier recherchés | Évolution des prix et rentabilité |
| Dubrovnik | – Forte notoriété internationale – Attractivité touristique exceptionnelle (UNESCO) – Offre limitée en centre historique | – Appartements de vacances – Villas de luxe – Résidences secondaires | – Prix parmi les plus élevés du pays – Forte demande locative saisonnière – Rentabilité élevée sur la location courte durée |
| Split | – Deuxième ville du pays – Pôle économique et universitaire – Port de croisière majeur | – Appartements urbains – Immeubles de bureaux – Maisons de vacances | – Hausse continue du prix du m² – Demande croissante, notamment pour la location touristique – Potentiel de rendement stable |
| Zagreb | – Capitale administrative et économique – Infrastructure moderne – Développement des quartiers d’affaires | – Immeubles de bureaux – Appartements urbains – Investissements résidentiels classiques | – Prix plus modérés que sur la côte – Croissance régulière de la valeur – Bonne stabilité des revenus locatifs |
| Istrie | – Région très touristique (Pula, Rovinj) – Beauté naturelle et attractivité pour les étrangers – Favorable à l’investissement vert | – Villas en bord de mer – Résidences secondaires – Biens écologiques et durables | – Demande soutenue, notamment de la part d’acheteurs étrangers – Valorisation attendue à long terme – Intérêt croissant pour les propriétés écologiques |
Caractéristiques distinctives de chaque région :
- Développement économique et infrastructure :
- Zagreb se distingue par ses infrastructures modernes, ses universités et son rôle de centre décisionnel.
- Split bénéficie d’un dynamisme portuaire et économique, attirant également des investissements dans le secteur tertiaire et les bureaux.
- Dubrovnik et l’Istrie s’appuient sur un tourisme de haut niveau, avec une demande soutenue pour des résidences secondaires et des biens de luxe.
- Popularité touristique :
- Dubrovnik attire plus d’un million de visiteurs par an, créant une forte pression sur l’offre locative saisonnière.
- Split et l’Istrie voient affluer touristes et investisseurs étrangers, séduits par le patrimoine, la mer, et la douceur de vivre.
- Types de biens recherchés :
- Les villas de bord de mer, appartements de vacances et résidences secondaires sont particulièrement convoités sur la côte et en Istrie.
- À Zagreb, les immeubles de bureaux et les appartements urbains dominent la demande.
Évolution des prix et perspectives de croissance :
- Le prix moyen au m² a atteint environ 3 090 € en 2022/2023, soit une augmentation de plus de 30 % depuis 2020 dans les zones les plus demandées (Dubrovnik, Split, Opatija). La hausse est plus modérée à Zagreb.
- Les spécialistes estiment que la croissance des prix devrait se poursuivre, portée par la stabilité économique, l’afflux d’acheteurs étrangers et la vitalité du secteur touristique.
- Les rendements locatifs, notamment pour les locations saisonnières en bord de mer, restent parmi les plus élevés d’Europe centrale.
Tendances et avis d’experts :
- Les investisseurs privilégient désormais les propriétés durables et intelligentes, intégrant des solutions écologiques et des technologies vertes, surtout en Istrie et sur la côte.
- Un expert du secteur note :
« La demande pour les propriétés écologiques et économes en énergie ne cesse de croître, offrant aux investisseurs un avantage concurrentiel et un potentiel de plus-value à long terme. »
- Un investisseur étranger témoigne :
« Nous avons choisi l’Istrie pour la stabilité du marché, la beauté du cadre et la possibilité de générer des revenus locatifs attractifs tout en profitant d’un bien à usage personnel. »
À retenir :
- Les régions côtières et Zagreb offrent une combinaison de croissance du capital, de stabilité, et de rendement locatif, surtout pour les biens bien situés ou à fort attrait touristique.
- L’intégration de critères de durabilité et d’innovation technologique dans l’immobilier croate renforce la compétitivité des biens et leur potentiel de valorisation future.
L’immobilier croate, en particulier dans ces régions, reste l’une des options d’investissement les plus dynamiques d’Europe du Sud-Est, soutenue par une demande internationale, des prix encore compétitifs, et un secteur touristique en plein essor.
Bon à savoir :
La Croatie attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers grâce à des zones prometteuses comme Dubrovnik, Split, Zagreb et l’Istrie. Dubrovnik et Split, populaires pour leur afflux touristique, offrent des opportunités lucratives dans les appartements de vacances, tandis que Zagreb, en plein essor économique, voit une demande croissante pour les immeubles de bureaux. L’Istrie se distingue par ses résidences secondaires, avec des prix encore abordables et une infrastructure en développement. Les prix de l’immobilier ont connu une hausse notable ces dernières années, particulièrement à Dubrovnik et Split, où la croissance du tourisme a été un moteur. Un rapport récent montre une augmentation de 6% des prix à Dubrovnik en 2022. Selon des experts, ces tendances se poursuivront, soutenues par une économie solide et des initiatives gouvernementales favorables à l’investissement étranger. Des investisseurs témoignent de rendements intéressants de 5 à 7% annuels, soulignant l’importance d’analyser soigneusement le marché local pour maximiser le retour sur investissement.
Investissement étranger : démarches et comparaisons
Démarches administratives pour un investisseur étranger en Croatie
- Demande d’un numéro fiscal croate (OIB) obligatoire.
- Vérification du titre de propriété et de la situation cadastrale par un avocat ou notaire.
- Signature d’un compromis de vente (« avant-contrat ») avec versement d’un acompte (généralement 10 % du prix).
- Obtention de l’autorisation d’achat auprès du Ministère de la Justice pour les investisseurs non ressortissants UE/EEE (vérification des accords de réciprocité et vérifications judiciaires).
- Soumission au ministère des Affaires étrangères avec dossier complet : contrat signé, copie du passeport, preuve de paiement, etc.
- Finalisation chez le notaire puis enregistrement au cadastre municipal et au registre foncier local.
- Paiement des taxes applicables.
Documents requis généralement :
- Passeport valide
- Numéro fiscal croate (OIB)
- Contrat signé
- Preuve d’origine des fonds
- Accord préalable ou compromis notarié
- Autorisation ministérielle pour certains pays hors UE
Délais administratifs potentiels :
| Étape | Délai estimé |
|---|---|
| Obtenir OIB | Quelques jours |
| Autorisation Ministère Justice (hors UE) | De quelques semaines à plusieurs mois |
| Enregistrement cadastral | Quelques jours à semaines |
Taxes applicables :
– Taxe sur l’acquisition immobilière : généralement 3% du prix, payée après inscription au registre foncier.
Comparaison avec Espagne, Portugal, France
| Pays | Démarches spécifiques | Documents clés | Délais moyens | Taxes principales |
|---|---|---|---|---|
| Croatie | Autorisation ministère si hors UE/EEE; OIB; Cadastre obligatoire | Passeport, OIB, contrat notarié | Quelques semaines à mois | Acquisition: ~3% |
| Espagne | NIE obligatoire; vérification juridique stricte | Passeport/NIE, acte authentique | Généralement rapide (~1 mois) | Acquisition: ~6–11%, frais divers |
| Portugal | NIF obligatoire; pas d’autorisation spéciale | Passeport/NIF, acte authentique | Rapide | Acquisition: ~6–8% |
| France | Notaire obligatoire; vérification urbanisme stricte | Passeport, acte authentique | 1–2 mois | Acquisition: ~7–8% (frais notaire) |
Les investissements étrangers dans l’immobilier croate ont progressé depuis l’adhésion à l’UE. En 2024 :
- Plus de 20 % des transactions immobilières côtières impliquent un acquéreur étranger
- Les acheteurs allemands, autrichiens et scandinaves représentent une part croissante (>35 % parmi les non-résidents)
- Zagreb et Split affichent une hausse annuelle >12 % du volume investi par internationaux
Témoignages investisseurs internationaux
« J’ai choisi la Croatie principalement pour le dynamisme touristique. La procédure a été plutôt fluide grâce à mon statut européen – j’ai obtenu mon numéro fiscal rapidement et finalisé l’achat en moins d’un mois. L’accompagnement juridique est essentiel.»
— Acheteur allemand résident secondaire
« Comme citoyen canadien j’ai attendu près de trois mois pour obtenir l’autorisation ministérielle mais tout était bien encadré par mon agent immobilier local.»
— Investisseur locatif Canada
Liste synthétique des points-clés :
- Numéro fiscal OIB requis dès le début
- Délai administratif parfois long hors EU/EEE
- Taxe unique relativement faible comparée aux autres pays méditerranéens
- Avantage notable si citoyen EU/EEE – procédure accélérée sans agrément spécial
Bon à savoir :
Pour investir en immobilier en Croatie, un étranger doit obtenir un OIB (numéro d’identification fiscal) et ouvrir un compte bancaire local; les documents requis incluent un passeport valide, une preuve d’achat et le contrat de vente signé. Les frais d’enregistrement de propriété sont de 5% de la valeur du bien, tandis que l’achèvement des formalités peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois selon la complexité. Comparativement, l’Espagne et le Portugal offrent des démarches simplifiées pour les acheteurs étrangers, avec des délais légèrement plus courts et souvent des incitations fiscales. En France, le processus est plus formalisé, avec des frais de notaire généralement plus élevés, mais la stabilité du marché est un atout. En 2022, la Croatie a enregistré un flux d’investissements étrangers en hausse de 10%, illustrant sa popularité croissante, tandis que des témoignages d’investisseurs mettent en avant la compétitivité des prix et le potentiel touristique élevé comme des avantages distincts comparés à ces autres marchés européens.
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