Impact de la guerre en Ukraine sur l’immobilier au Brésil

Publié le 13 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’impact de la guerre en Ukraine sur l’immobilier brésilien

L’impact de la guerre en Ukraine s’étend bien au-delà des frontières européennes, redessinant les contours de nombreux secteurs économiques à travers le monde, y compris le marché de l’immobilier au Brésil. Alors que le conflit continue de perturber les chaînes d’approvisionnement mondiales et de provoquer des fluctuations sur le marché des matières premières, les investisseurs brésiliens se trouvent à réévaluer leurs stratégies d’investissement face à ces nouvelles réalités économiques.

De l’augmentation des coûts des matériaux de construction au ralentissement des projets de développement, l’impact est palpable, poussant les acteurs locaux à naviguer dans un paysage incertain et à adapter leur approche pour sauvegarder leurs portefeuilles immobiliers tout en cherchant de nouvelles opportunités de croissance dans un contexte imprévisible.

Crise ukrainienne : une répercussion sur le marché immobilier brésilien

Les répercussions de la crise ukrainienne sur le marché immobilier brésilien se manifestent par des canaux économiques interdépendants—taux de change, matières premières et politiques économiques—qui modulent le coût du capital, la demande et la perception du risque par les investisseurs. L’essentiel: hausse de l’incertitude géopolitique, pression inflationniste importée, resserrement monétaire plus long, et réallocation de capitaux, avec des effets hétérogènes selon segments (logistique, résidentiel locatif, haut de gamme).

Fluctuations des taux de change

• Dépréciation ponctuelle du real lors des pics de risque géopolitique, alimentée par l’aversion au risque globale, renchérit les intrants importés de la construction (acier, équipements, technologies de chantier), comprimant les marges des promoteurs et augmentant le coût de remplacement des actifs.
• Volatilité du change accroît la prime de risque exigée par les investisseurs étrangers et locaux, surtout sur les projets à cash-flows longs et sensibles au financement, ce qui peut reporter des lancements et réduire l’appétit pour les segments Core-Plus et Value-Add.
• Appréciations temporaires liées aux termes de l’échange (commodities élevées) soutiennent le real et atténuent les coûts importés, mais renforcent la cyclicité: les capex et la planification des chantiers doivent intégrer des buffers de change et des clauses d’indexation.

Impact sur les matières premières

• Chocs sur l’énergie et les intrants mondiaux (acier, aluminium, fertilisants, diesel) élèvent les coûts de construction, prolongent les délais d’exécution et intensifient les renégociations contractuelles entre promoteurs et constructeurs.
• Le Brésil, exportateur net de certaines commodities (soja, pétrole, minerai de fer), bénéficie d’un effet revenus qui soutient certaines régions (logistique portuaire, galpões, hubs agro-industriels), mais la transmission au résidentiel est inégale: hausse de revenus sectoriels vs coût de construction plus élevé.
• La hausse des prix des matériaux pousse les promoteurs à reconfigurer les produits: unités plus compactes, phases de chantier plus modulaires, recours accru aux matériaux de substitution et à la préfabrication.

Modifications des politiques économiques

• Politique monétaire plus restrictive et prolongée pour ancrer les anticipations d’inflation importée, maintenant des taux réels élevés qui pèsent sur l’accessibilité au crédit immobilier et augmentent les cap rates exigés.
• Politiques budgétaires et parafiscales ciblées pour amortir le choc (subventions au logement social, lignes de crédit à la construction, garanties de crédit), soutenant les segments d’entrée de gamme, mais avec contraintes d’exécution et de ciblage.
• Ajustements réglementaires dans le financement immobilier (securitisation, CRI/CRI indexés, couvertures de taux et de change) pour diversifier les sources de capital et réduire la dépendance au crédit bancaire traditionnel.

Transmission au secteur immobilier

Coût du capital et valorisations

• Hausse des taux d’actualisation et élargissement des spreads de crédit, surtout pour développeurs très endettés.
• Repricing des actifs Core avec cap rates en hausse modérée; plus forte sélectivité sur Value-Add nécessitant capex élevés.

Demande et volumes

• Ralentissement des ventes en segments sensibles au financement, montée des annulations lorsque le pouvoir d’achat est érodé par l’inflation et le coût du crédit.
• Résilience relative du locatif institutionnel (multifamily build-to-rent, self-storage, logistique urbaine) tiré par revenus indexés et demande structurelle.

Construction et pipeline

• Allongement des délais, renégociations d’EPC, priorisation de projets à cycles plus courts et cash conversion rapide.
• Plus d’attention à l’efficacité énergétique des actifs pour réduire l’exposition aux coûts d’énergie et capter primes “green”.

Confiance des investisseurs et tendances d’achat/vente

• Les incertitudes géopolitiques accroissent la demande pour des actifs perçus comme défensifs: baux longs indexés, locataires investment-grade, actifs prime dans les capitales régionales.
• Les investisseurs étrangers réallouent vers marchés jugés plus prévisibles ou vers classes d’actifs liquides; au Brésil, cela se traduit par des due diligences plus longues, des covenants plus stricts et des discounts à l’entrée.
• Côté ménages, le logement conserve une fonction de couverture contre l’inflation, mais la solvabilité est contrainte par le coût du crédit; les achats se déplacent vers des tickets plus bas, périphéries bien connectées et projets avec facilités de paiement.

Réactions du marché brésilien aux incertitudes géopolitiques

• Rééchelonnement des lancements, phasage des projets, et arbitrages de portefeuille vers segments résilients (logistique liée à e-commerce et agro, residential rental, lajes corporativas classe A bien situées avec ESG fort).
• Renforcement de l’indexation des loyers et des clauses d’ajustement de coûts dans les contrats de construction.
• Augmentation de l’usage de couvertures de taux (swaps, caps) et de change, et diversification des financements via CRIs/LCIs, joint-ventures club deals et partenariats avec assureurs et fonds de pension.

Stratégies d’atténuation employées par les acteurs locaux

Financement

• Mix de dettes à taux fixe/variable avec duration ladder et triggers de refinancement prudents.
• Securitisation de revenus futurs et véhicules off-balance pour réduire l’effet de levier consolidé.

Achat et construction

• Contrats d’approvisionnement à prix plafond, hedging matières (acier, fuel) quand disponible, et calendriers d’achats groupés.
• Standardisation, préfabrication, BIM pour réduire déchets et délais; conception “value engineering” pour préserver marges.

Produit et commercialisation

• Portefeuilles orientés vers actifs à cash-flows indexés, flexibilité d’usage (logistique urbaine, actifs mixed-use).
• Offres commerciales avec indexation transparente, échelonnement des paiements, et services additionnels qui améliorent la rétention locative.

Gouvernance et risque

• Scénarios géopolitiques intégrés au risk management (stress tests taux/FX, hypothèses matières).
• ESG et efficacité énergétique pour réduire opex et capter la demande des investisseurs institutionnels.

Tableau – effets macro-financiers et implications immobilières au Brésil

Canal	Mécanisme influencé par la crise	Effet macro au Brésil	Impact immobilier direct	Réponse typique du marché
Taux de change	Aversion au risque, flux vers refuges	Volatilité du real, primes de risque	Coûts importés et WACC plus élevés	Hedging FX, clauses d’indexation
Matières premières	Énergie, acier, logistique	Inflation des intrants, délais	Capex en hausse, marges sous pression	Achats groupés, substitution matériaux
Politique monétaire	Lutte contre inflation importée	Taux élevés plus longtemps	Cap rates en hausse, demande bridée	Dette mixte, financements CRI/LCI
Politique budgétaire	Mesures ciblées logement	Soutien partiel segments sociaux	Stabilise volumes entrée de gamme	Subventions, garanties de crédit
Confiance/investisseurs	Incertitude géopolitique	Réallocation de capitaux	Due diligence plus stricte, discounts	Focus sur actifs défensifs indexés

Points d’attention pour la suite

• Sensibilité des cap rates à un pivot monétaire: compression possible si désinflation durable, mais dépendante de l’appétit global pour le risque.
• Trajectoire des coûts d’énergie et logistique: déterminante pour la viabilité des chantiers et l’attrait des actifs green.
• Politique de logement et instruments de crédit: capacité à préserver l’accessibilité conditionnera les volumes résidentiels.

Les chocs de la crise ukrainienne se transmettent au Brésil via le change, les intrants et la politique monétaire, renchérissant le coût du capital et reconfigurant la demande; les acteurs qui sécurisent leurs coûts, diversifient leurs financements et privilégient des actifs indexés et efficaces énergétiquement atténuent le mieux ces effets.

Les réfugiés ukrainiens et le défi du logement au Brésil

Les réfugiés ukrainiens ont choisi le Brésil en raison d’une combinaison de facteurs: des politiques d’accueil assouplies offrant des voies de séjour humanitaire, une tradition récente d’asile et de réinstallation, et la présence d’un écosystème d’ONG/ONU déjà mobilisé pour d’autres nationalités, ce qui a facilité l’orientation, l’enregistrement et l’accès aux services de base. Le Brésil héberge plus de 731 000 personnes ayant besoin de protection (principalement vénézuéliennes), et inclut explicitement les Ukrainiens dans ses dispositifs de séjour légal et d’intégration, ce qui a contribué à attirer une partie des déplacés hors d’Europe. Parallèlement, la crise ukrainienne demeure mondiale (plus de 6,8 millions de réfugiés enregistrés dans le monde début 2025), ce qui a multiplié les itinéraires extra-européens pour une fraction des familles cherchant des alternatives durables.

• Raison d’attractivité:
  • Procédures de séjour spécial pour les nationalités affectées par des crises humanitaires, incluant les Ukrainiens, avec appui opérationnel de l’UNHCR pour l’accès à la protection et à l’intégration.
  • Capacité institutionnelle brésilienne renforcée depuis 2018-2023 par la gestion d’autres flux (Venezuela, Haïti, Afghanistan), créant des guichets et réseaux d’accueil réplicables pour les Ukrainiens.
  • Contexte global de déplacement massif, poussant certains ménages à chercher des destinations hors de l’Europe saturée en hébergement.

Les défis de logement des réfugiés ukrainiens au Brésil

Les défis de logement des réfugiés ukrainiens au Brésil se concentrent dans les grandes métropoles (São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, Rio de Janeiro), où l’offre abordable est insuffisante et la concurrence élevée:

• Disponibilité et accessibilité:
  • Tension structurelle du parc locatif urbain populaire, avec files d’attente et barrière d’entrée (caution, garant) pour les ménages sans antécédents de crédit ni revenus formalisés récents.
  • Inégalités d’accès à l’information, à la documentation et au travail formel retardant la stabilisation résidentielle, malgré des taux d’emploi souvent élevés mais à bas salaires observés parmi les réfugiés en contexte régional.
  • Concentration de la demande dans les quartiers proches de l’emploi informel et des services, saturant les segments de studios et 1-2 pièces.

Impact sur le marché immobilier local

• Pression accrue sur les loyers dans les segments bas et moyen-bas prix des grandes villes à forte arrivée de personnes protégées, renforçant la compétition avec d’autres ménages à bas revenus.
• Tensions communautaires ponctuelles autour de l’accès à l’aide au loyer et aux abris temporaires, surtout là où les capacités municipales sont déjà sollicitées par d’autres flux (notamment vénézuéliens).
• Hausse rapide du nombre total de personnes sous protection sur 2023-2024, intensifiant les besoins de solutions locatives et de relais vers le marché privé.

Initiatives de soutien au logement

Dispositifs et acteurs

• UNHCR/ACNUR et partenaires municipaux/étatiques: orientation, information juridique, médiation locative, aide à l’intégration et aux transferts intranationaux vers des villes avec meilleure capacité d’accueil.
• Réseaux locaux et confessionnels: hébergement d’urgence, parrainage communautaire et appui à la recherche de bail (garants, négociation de dépôt).
• Coordination interagences Ukraine: suivi des vulnérabilités économiques et promotion d’accès à l’emploi comme levier de solvabilisation du logement.

Types d’appui

• Abris temporaires et solutions de transition pour nouveaux arrivants.
• Aide ponctuelle au loyer, bons logement, et accompagnement administratif pour documents et ouverture de compte bancaire, facilitant la signature de baux.
• Programmes de réinstallation intra-pays pour rapprocher emploi et logement disponible.

Perspectives et solutions possibles

Accroître l’offre locative abordable

• Mobiliser le parc vacant via incitations fiscales aux propriétaires et garanties locatives publiques/ONG pour ménages sans historique de crédit.
• Partenariats public-privé pour coliving social et reconversion de bâtiments sous-utilisés en logements transitoires, avec durée et loyers plafonnés.

Réduire les barrières d’accès

• Déployer des fonds de garantie locative et des assurances loyers impayés dédiés aux réfugiés, conditionnés à l’accompagnement emploi-formation.
• Simplifier et accélérer la documentation et l’homologation des diplômes pour accroître l’accès à l’emploi formel, améliorant la capacité de paiement du loyer.

Améliorer la répartition territoriale

• Mécanismes de “matching” entre villes à faible vacance/loyers élevés et villes moyennes ayant capacité d’accueil, en s’appuyant sur les programmes de transferts déjà pratiqués avec d’autres nationalités.
• Incitations à l’installation hors hyper-centres, avec subventions transport/installation et information ciblée sur marchés locaux.

Renforcer la coordination et le suivi

• Tableaux de bord logement-emploi pour anticiper les pics de demande et ajuster les aides.
• Cadres de concertation entre municipalités, UNHCR et société civile pour standardiser la médiation locative et partager les bonnes pratiques.

Financement et soutenabilité

• Canaliser des fonds internationaux dédiés à l’intégration des déplacés d’Ukraine vers des solutions logement evidence-based, adossées à des indicateurs d’insertion économique et de maintien dans le logement.
• Intégrer les ménages ukrainiens dans les politiques brésiliennes de logement social et d’urbanisme inclusif, afin d’éviter la création de poches d’habitat précaire.

Points de repère quantitatifs utiles

• Nombre total de personnes sous protection au Brésil: plus de 731 000 (2024), avec dispositifs couvrant aussi les Ukrainiens.
• Forte hausse récente du stock de personnes reconnues réfugiées/ayant besoin de protection, augmentant les besoins de logements urbains abordables.
• Vulnérabilité économique persistante des réfugiés en contexte régional, malgré une insertion progressive sur le marché du travail, impliquant un risque de précarité résidentielle sans soutien ciblé.

Géopolitique et stratégies d’investissement immobilier au Brésil

Les tensions géopolitiques internationales, en particulier la guerre en Ukraine, ont réorienté les flux d’investissement mondiaux vers des actifs et des juridictions perçus comme plus résilients, tout en durcissant la conformité et les contrôles sur les capitaux liés à la Russie. Cette recomposition, conjuguée à la volatilité énergétique importée en Europe, a renforcé l’attrait relatif des marchés émergents offrant rendement et stabilité macro-fiscale, dont le Brésil bénéficie via sa profondeur de marché, sa base énergétique diversifiée et une fiscalité immobilière compétitive pour les non-résidents.

Principaux mécanismes d’impact

• Recanalisation des capitaux: retrait ou gel d’investisseurs russes en Europe, ouverture d’espace pour d’autres nationalités et redéploiement sectoriel vers marchés non exposés aux sanctions.
• Prime de risque régionale en Europe: hausse des coûts de financement et prudence accrue, incitant une diversification géographique vers l’Amérique latine, dont le Brésil.
• Avantage comparatif fiscal brésilien: imposition des plus-values non-résidents à taux fixe et coûts de transaction modérés soutenant la rentabilité nette après impôt.

Relations économiques et diplomatiques du Brésil avec l’Europe et la Russie: implications pour l’allocation

• Avec l’Europe: les sanctions contre des ressortissants russes et la conformité renforcée ont reconfiguré la demande sur certains segments européens, favorisant une diversification hors UE; le Brésil capte une partie de cette réallocation grâce à sa taille, sa liquidité urbaine (São Paulo, Rio, Belo Horizonte) et son cadre fiscal.
• Avec la Russie: posture diplomatique de non-alignement strict et maintien de liens commerciaux (engrais, énergie) réduisent l’exposition directe aux sanctions, tout en gardant l’accès aux capitaux internationaux grâce à la profondeur des marchés locaux et aux ancrages européens et américains via multinationales opérant au Brésil.
• Conséquence stratégique: arbitrage rendement/risque perçu en faveur du Brésil pour investisseurs recherchant décorrélation partielle du risque européen et régime fiscal lisible.

Marchés énergétiques et immobilier: transmission aux coûts et à la rentabilité

Le choc gazier et pétrolier lié au conflit a renchéri l’énergie en Europe, affectant indirectement les chaînes mondiales de matériaux (acier, ciment, verre), ce qui se traduit par des coûts de construction plus élevés et des marges sous pression sur projets CAPEX-intensifs. Les investisseurs arbitrent en faveur de marchés où l’énergie et les intrants sont moins indexés aux importations européennes, avantage relatif pour le Brésil.

Le différentiel fiscal brésilien amortit partiellement l’inflation de coûts en améliorant l’after-tax IRR, notamment via la fiscalité des plus-values des non-résidents et une charge globale compétitive.

Données récentes et dynamique des IED immobiliers au Brésil

• Le cadre fiscal attractif pour les non-résidents (taux fixe sur plus-values, charges globales inférieures à de nombreux pays européens) soutient l’afflux d’IED orientés vers résidentiel locatif institutionnel, logistique urbaine et bureaux prime dans les grandes métropoles.
• À la marge, le retrait de certaines clientèles russes en Europe a redéployé des flux vers d’autres juridictions, renforçant la compétition pour les actifs core dans les marchés émergents de grande taille, dont le Brésil.
• Les gestionnaires intensifient la due diligence de conformité et les structures d’acquisition locales pour sécuriser la bancabilité et l’accès au financement en real.

Stratégies d’atténuation des risques politiques et économiques

• Diversification géographique intra-Brésil: panachage entre Sudeste (São Paulo, Rio), Nordeste touristique et capitales secondaires pour lisser les cycles locaux.
• Indexation contractuelle: loyers indexés sur indices locaux d’inflation et clauses d’ajustement matières premières pour EPC lorsque possible.
• Couverture de change: hedging BRL via NDF ou dettes locales naturelles pour limiter l’érosion des rendements en devise forte.
• Séquencement des décaissements: phasage des projets, clauses d’escalade de coûts et buffers de contingence CAPEX pour absorber la volatilité des intrants.
• Gouvernance et conformité: KYC renforcé, filtrage des contreparties exposées aux sanctions, structuration via véhicules locaux conformes.
• Fiscalité et structuration: optimisation via régimes brésiliens favorables aux non-résidents pour maximiser l’after-tax yield.
• Orientation sectorielle: priorisation d’actifs logistiques, résidentiel multifamilial institutionnel et data centers moins sensibles à cycles touristiques, avec baux long-terme.

Tableau — Effets géopolitiques et implications pour l’investissement immobilier au Brésil

Facteur géopolitique	Chaîne de transmission	Effet au Brésil	Réponse d’investissement
Guerre en Ukraine	Sanctions, retrait d’acheteurs russes en Europe	Diversification des flux vers marchés émergents	Rebalancer allocation vers Brésil core et value-add
Choc énergétique	Hausse coûts matériaux/transport	Pression sur CAPEX, délais	Buffers CAPEX, clauses d’escalade, sourcing local
Durcissement conformité	KYC, gel d’actifs ciblés	Processus plus lents mais plus sûrs	Renforcer due diligence et structuration locale
Avantage fiscal brésilien	Taux de plus-value fixe non-résident	Amélioration after-tax IRR	Prioriser sorties via cession d’actifs

Points d’attention pour 2025

• Sensibilité des spreads de financement aux nouvelles vagues de volatilité géopolitique en Europe.
• Suivi des coûts des intrants (acier, ciment) et disponibilité logistique; privilégier contrats à prix maximum garanti lorsque possible.
• Arbitrages Europe vs Amérique latine influencés par la persistance des sanctions et la trajectoire énergétique; le Brésil reste compétitif fiscalement.

Checklist opérationnelle

• Calibrer le pipeline avec scénarios de coûts +10/+20% et tests de sensibilité IRR.
• Couvrir 50–80% de l’exposition BRL sur 12–24 mois pour actifs core.
• Pré-négocier clauses de pass-through énergétique sur baux logistiques.
• Mettre en place un comité risques géopolitiques et conformité des contreparties.
• Utiliser dette locale pour couverture naturelle et accès plus rapide aux décaissements.
• Prioriser villes à profondeur locative (São Paulo, Rio) et projets à livraison phasée.

À retenir: le repositionnement des capitaux post-Ukraine, la volatilité énergétique européenne et la compliance renforcée rehaussent la prime relative du Brésil, où la combinaison profondeur de marché + fiscalité compétitive permet de préserver la rentabilité immobilière, sous réserve d’une gestion active des coûts et du risque de change.