Notaires et frais de notaire au Brésil : Guide complet

Publié le 14 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans le contexte économique dynamique du Brésil, le rôle des notaires s’avère crucial pour garantir la légitimité des transactions immobilières et des actes juridiques. Comprendre les spécificités des frais de notaire devient ainsi indispensable pour quiconque envisage d’acquérir un bien immobilier ou de formaliser un contrat important dans ce pays.

En effet, ces frais peuvent représenter une part significative de la transaction, et varient grandement selon la nature de l’acte et la région où il est réalisé. Cet article se propose d’éclairer le lecteur sur les différentes composantes des frais de notaire au Brésil, tout en offrant un guide pratique pour naviguer efficacement dans cette partie essentielle des procédures légales brésiliennes.

Comprendre le rôle du notaire lors de l’achat immobilier au Brésil

Le notaire au Brésil a pour fonctions principales de donner forme authentique aux actes, d’assurer la publicité et la validité formelle de la transaction, et de permettre le transfert de propriété par la rédaction et l’enregistrement de l’acte public, l’enregistrement au registre foncier étant seul constitutif du droit de propriété. Contrairement à certains pays d’Europe, son rôle économique est plus limité: il ne séquestre pas les fonds ni ne répartit le prix entre les parties, ce qui réduit les coûts mais impose des précautions supplémentaires pour sécuriser les paiements.

Responsabilités clés du notaire lors d’un achat immobilier au Brésil:

• Rédiger l’acte public de vente conforme aux exigences de forme et de fond, condition préalable au transfert de propriété.
• Vérifier la capacité et l’identité des parties et la régularité formelle des documents présentés, assurant l’authenticité et la sécurité juridique de l’acte.
• Procéder ou veiller à la publication au Registro de Imóveis: seul l’enregistrement au bureau du registre foncier crée et transfère le droit réel de propriété au Brésil.
• Assurer le respect des règles issues de la Lei dos Registros Públicos et du Code civil (art. 1.227–1.245), qui fondent la nécessité d’enregistrer les droits réels immobiliers.
• Formaliser, lorsque c’est prévu, les avant-contrats et garantir leur adéquation aux exigences d’enregistrement lorsque ceux-ci doivent être publicisés.

Étapes de l’achat où le notaire intervient:

• Avant-contrat/compromis: formalisation et, le cas échéant, enregistrement du compromis et des clauses (conditions suspensives, pénalités, dépôt de garantie).
• Acte définitif: préparation et signature de l’acte public de vente chez notaire, dernière étape d’officialisation de l’achat.
• Enregistrement: dépôt et enregistrement de l’acte au Registro de Imóveis, étape constitutive du transfert de propriété au profit de l’acheteur.

Vérification des documents et sécurisation:

Le notaire contrôle les exigences de pure forme et l’authenticité des documents soumis, établissant une présomption de véracité et contribuant à la sécurité et l’efficacité de la transaction.

Les pièces usuelles côté acheteur incluent CPF et passeport; le CPF est indispensable pour signer tout document officiel au Brésil.

En pratique, des vérifications matérielles (propriété, charges, urbanisme) sont souvent conduites par des avocats ou conseillers privés, le notaire s’assurant de la régularité formelle et de la publicité adéquate.

Obligations légales du notaire pour protéger les parties:

• Respecter la Lei dos Registros Públicos et les prescriptions du Code civil quant à la constitution et au transfert des droits réels par inscription au registre foncier.
• Assurer l’authenticité de l’acte et la conformité formelle des pièces, garantissant la sécurité juridique, la publicité et l’opposabilité des droits.
• Refuser l’instrumentation en cas de manquements formels évidents ou d’absence des éléments requis (identification, capacité, objet et prix), afin d’éviter des actes nuls ou inopposables.

Différences par rapport à d’autres pays:

• Paiements et séquestre: au Brésil, le notaire n’administre pas les fonds, ne répartit pas le prix et n’offre pas un service de séquestre, contrairement à de nombreux systèmes notariaux européens; les parties doivent sécuriser le flux financier par des mécanismes privés.
• Caractère constitutif de l’enregistrement: au Brésil, seul l’enregistrement au Registro de Imóveis transfère la propriété, même après signature de l’acte; dans d’autres pays, la signature de l’acte notarié peut suffire à opérer le transfert, l’enregistrement n’ayant qu’une valeur déclarative.
• Étendue des diligences: la due diligence matérielle (litiges, hypothèques, conformité urbanistique) est davantage externalisée à des avocats/conseillers, tandis que le notaire concentre son rôle sur l’authenticité et la publicité.

Exemples concrets où l’intervention du notaire est cruciale:

• Transfert d’un appartement à Rio: sans l’acte public notarié puis l’enregistrement au Registro de Imóveis, l’acheteur ne devient pas juridiquement propriétaire; le notaire établit l’acte et veille à sa conformité pour permettre l’inscription constitutive.
• Compromis avec condition suspensive de financement: le notaire formalise l’avant-contrat avec conditions, pénalités et dépôt de garantie, afin d’assurer la sécurité juridique de la période pré-closing et la possibilité d’enregistrement si requis.
• Achat par un étranger: le notaire vérifie l’identité et la capacité (CPF et passeport), donne forme authentique à l’acte et prépare la publicité foncière pour rendre le droit opposable; l’acheteur doit parallèlement sécuriser les paiements hors office notarial.

Élément clé	Brésil – rôle du notaire	Pratiques fréquentes en Europe continentale
Transfert de propriété	Constitutif par enregistrement au Registro de Imóveis après acte notarié	Souvent opéré à la signature, enregistrement à valeur déclarative
Sécurisation des fonds	Pas de séquestre ni répartition des paiements par le notaire	Séquestre et ventilation des fonds par le notaire
Due diligence	Vérification formelle et authenticité; vérifs matérielles souvent par avocats	Vérifs juridiques approfondies intégrées chez le notaire
Coûts notariaux	Coûts plus faibles, rôle plus circonscrit	Coûts plus élevés, rôle étendu
Publicité foncière	Pivot central: inscription constitutive et opposabilité	Publicité importante mais non toujours constitutive

Bonnes pratiques pour les acheteurs (complément opérationnel):

• Obtenir le CPF avant toute signature et préparer les pièces d’identité.
• Mandater un avocat pour la due diligence matérielle (titres, hypothèques, litiges, urbanisme) et coordonner avec le notaire pour la parfaite conformité de l’acte et son enregistrement.
• Organiser un mécanisme de paiement sécurisé (compte séquestre bancaire, conditions de virement liées à l’inscription) puisque le notaire n’administre pas les fonds.

Les principaux frais de notaire à anticiper au Brésil

Les transactions concernées par des frais de notaire au Brésil incluent principalement l’achat immobilier (maisons, appartements, terrains), la vente de biens immobiliers et diverses transactions commerciales nécessitant un acte public (cession de parts, constitution de garanties, procurations, contrats commerciaux) devant un Tabelião de Notas, l’acte de vente immobilière étant formalisé par l’ »Escritura de Compra e Venda ».

Les composantes des frais notariaux à anticiper

• Taxes gouvernementales
  • ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) : taxe municipale due lors d’un achat immobilier, calculée sur la valeur du bien, généralement autour de 2% et variant selon la ville entre environ 2% et 4%.
  • Taxes spécifiques selon la localisation : par exemple le Laudêmio pour certains biens proches de la mer ou sur des terrains de marinha, pouvant atteindre 5% dans les cas applicables.
• Coûts d’enregistrement
  • Droit et frais pour l’enregistrement de l’acte et du transfert au Registre immobilier (Cartório de Registro de Imóveis), souvent mentionnés dans une enveloppe globale de 2% à 3% incluant les émoluments de notaire et d’enregistrement.
• Honoraires du notaire (Tabelião)
  • Frais pour la rédaction et l’acte notarié final, de l’ordre d’environ 1% (parfois un peu moins ou plus) selon la pratique locale et la valeur, distincts des taxes.
• Frais connexes
  • Certificats et vérifications (certidões, certificats négatifs) exigés pour la sécurité juridique.
  • Honoraires d’avocat éventuels, selon la complexité et l’assistance requise.

Variations selon les régions et facteurs d’influence

• Variation par municipalité/État : l’ITBI est fixé au niveau municipal ; des capitales pratiquent parfois 3% ou plus, d’autres 2% environ.
• Valeur de la transaction : plusieurs postes (ITBI, émoluments proportionnels) sont calculés sur la valeur vénale/transactionnelle, ce qui fait mécaniquement varier le total.
• Complexité des documents : dossiers avec antécédents complexes, régularisations, servitudes, usufruits, financements, ou plusieurs vendeurs/acheteurs augmentent les certificats et le temps de traitement, donc les coûts.
• Localisation spécifique : zones littorales soumises au Laudêmio et régimes particuliers peuvent ajouter des frais notables.
• Type d’acte commercial : certaines opérations (garanties réelles, cessions complexes) exigent davantage d’actes/notariations, impactant le coût total.

Estimations et exemples chiffrés

• Achat d’un appartement à 1 000 000 BRL dans une ville à ITBI 2% :
  • ITBI : ~20 000 BRL.
  • Notaire + enregistrement : ~2% à 3% = 20 000 à 30 000 BRL (selon barèmes locaux).
  • Honoraires du notaire pour l’acte : ~1% = 10 000 BRL (peut varier).
  • Certificats/avocat : budgeter quelques milliers de BRL selon la complexité.
  • Total estimatif frais de transaction (hors commission d’agence) : ~5% à 6% de la valeur, soit 50 000 à 60 000 BRL, avec possible hausse si enregistrement plus élevé localement.
• Achat similaire en municipalité à ITBI 3% :
  • ITBI : ~30 000 BRL.
  • En conservant les autres postes, le total peut approcher ~6% à 7% du prix.
• Bien en zone soumise au Laudêmio (si applicable) :
  • Ajouter jusqu’à 5% sur la base pertinente, ce qui peut porter le total significativement au‑delà des fourchettes usuelles.

Autres coûts liés à la détention/cession à garder en tête

• IPTU (impôt foncier urbain) annuel : 0,5% à 1,5% de la valeur d’évaluation selon ville et usage.
• Revenus locatifs : imposés au Brésil (taux usuels mentionnés pour non‑résidents 15% à 25%).
• Plus‑values à la revente : barème progressif 15% à 25% selon le gain, avec dispositions particulières en cas de réinvestissement.

Liste de contrôle pour anticiper les frais

• Obtenir un devis du Cartório local pour : émoluments d’acte, enregistrement, certificats.
• Vérifier le taux d’ITBI de la municipalité ciblée.
• Confirmer l’éventuelle application du Laudêmio.
• Budgéter des honoraires d’avocat selon la complexité.
• Prévoir une marge de sécurité de +1 à 2 points du prix pour variations locales.

Intégrer dès le départ ces frais au budget global évite les décalages de trésorerie au moment de la signature chez le notaire et de l’enregistrement.

Les postes proportionnels (ITBI, émoluments) peuvent représenter plusieurs points de pourcentage du prix, et des spécificités locales (Laudêmio) peuvent ajouter un surcoût imprévu.

Une provision réaliste de 5% à 7% du prix d’achat pour les frais de transaction immobilière au Brésil est souvent prudente, à affiner selon la ville et le dossier.

Identifiez les coûts cachés dans l’achat immobilier brésilien

Les taxes locales au Brésil varient fortement selon la ville et la municipalité, en particulier l’ITBI (impôt sur la transmission de biens immobiliers) dont le taux est généralement compris entre 2% et 4% de la valeur du bien, fixé localement et dû lors du transfert de propriété.

L’IPTU (taxe foncière annuelle) dépend de la valeur cadastrale et de l’emplacement du bien, avec des niveaux très différents d’une ville à l’autre; certaines municipalités figurent parmi les plus chères du pays, illustrant la disparité des charges récurrentes supportées par les propriétaires.

Principales taxes locales à l’achat et à la détention

• ITBI (2–4%): perçu par la municipalité au moment de l’enregistrement du transfert, assiette et taux définis localement.
• IPTU: taxe foncière annuelle basée sur la valeur vénale/ cadastrale, montant variable selon la ville et le quartier.
• Autres impacts fiscaux potentiels: imposition des revenus locatifs (barème progressif jusqu’à 27,5%) et des plus-values à la revente (souvent 15%), à intégrer dans le coût total de possession pour les investisseurs.

Les coûts d’enregistrement et de documentation juridique sont souvent sous-estimés: ils incluent les émoluments du registre immobilier (Cartório de Registro de Imóveis) pour l’inscription de l’acte, les certificats obligatoires, et la préparation/validation des contrats, s’ajoutant aux taxes municipales; selon les pratiques de marché, l’ensemble de ces frais peut représenter plusieurs points de pourcentage du prix d’acquisition en plus de l’ITBI.

À noter que ces frais administratifs sont distincts des impôts et qu’ils dépendent du barème de chaque cartório et de la complexité du dossier (nombre de certificats, diligence, traductions assermentées), éléments rarement intégrés au budget initial des acheteurs étrangers.

Frais d’agence et intermédiation

• Commission immobilière (courtage): couramment autour de 5–6% du prix, avec pratiques de marché indiquant 5% dans de nombreux exemples urbains et jusqu’à 6% mentionnés par certains professionnels; la prise en charge (vendeur vs acheteur) peut varier selon la négociation et le type d’opération.
• Dans les marchés tendus (São Paulo, Rio, zones balnéaires), la commission et les services annexes (marketing, exclusivité) peuvent influencer le net vendeur et, in fine, le coût total pour l’acheteur via le prix de transaction.

Les frais bancaires liés aux prêts hypothécaires s’additionnent de manière significative: frais de dossier, évaluation du bien (appraisal), assurance obligatoire (par ex. MIP/DFI), et parfois frais de déboursement; ils s’ajoutent aux intérêts et doivent être cumulés avec l’ITBI et l’enregistrement pour estimer un coût d’acquisition “clé en main” réaliste.

Pour un acheteur étranger, l’obtention d’un financement local implique en amont un CPF et une structuration bancaire, ce qui peut accroître les coûts de conformité et de traitement.

Notaires, cartórios et réglementation locale

• Au Brésil, les actes passent par des cartórios avec des barèmes réglementés par État/municipalité: émoluments de rédaction (Tabelionato de Notas) et d’enregistrement foncier (Registro de Imóveis) sont fixés par des tables officielles locales, générant des coûts variables d’une juridiction à l’autre.
• Ces frais s’ajoutent à l’ITBI et sont exigibles pour la publicité foncière, sans laquelle la mutation n’est pas opposable; prévoir des coûts additionnels pour certificats négatifs, copies certifiées, et traductions juridiques si documents étrangers.

Charges récurrentes après acquisition

• IPTU annuel: à budgéter dès la première année; son poids varie fortement selon la ville et le quartier, avec des niveaux plus élevés dans les grandes agglomérations et stations balnéaires.
• Charges de copropriété (condomínio): dépenses de syndic, sécurité, entretien des parties communes, eau/énergie communes; des exemples de marché indiquent des charges annuelles significatives dans les grandes villes.
• Entretien courant et fonds de réserve: provisions pour travaux (façades, ascenseurs, équipements), pouvant surprendre les propriétaires étrangers lorsque des appels de fonds exceptionnels surviennent.

Exemples indicatifs de postes de coût à l’achat (hors prix du bien)

• ITBI: 2–4% de la valeur du bien, selon la municipalité.
• Cartório (acte + enregistrement) et documents: pourcentage variable selon barèmes locaux, souvent agrégés avec l’ITBI et autres taxes pour atteindre plusieurs points du prix.
• Commission d’agence: environ 5–6% selon le marché et la négociation.
• Frais bancaires (si crédit): dossier, évaluation, assurances obligatoires, frais divers.

Pour les investisseurs locatifs, intégrer en exploitation l’IPTU, les charges de copropriété et l’impôt sur le revenu locatif; des cas pratiques urbains montrent des IPTU et charges annuelles non négligeables impactant la rentabilité nette.

Enfin, les plus-values à la revente sont en principe imposées, ce qui influence le coût total de détention et doit être intégré dès la modélisation d’investissement.