Guide d’achat terrain agricole au Brésil

Publié le 13 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acquérir un terrain agricole au Brésil

Acquérir un terrain agricole au Brésil est un investissement alléchant grâce à son vaste potentiel agricole et des opportunités économiques diversifiées, mais ce processus peut se révéler complexe en raison d’un cadre juridique spécifique.

Il est crucial de comprendre les règles locales qui régissent la propriété foncière, les restrictions imposées aux étrangers et les étapes nécessaires pour sécuriser un achat en toute légalité.

Cet article vous offrira un guide détaillé pour naviguer dans le système juridique brésilien et garantir que votre transaction soit non seulement conforme aux lois mais aussi fructueuse à long terme.

Apprenez à anticiper les défis, à éviter les écueils fréquents et à tirer parti des meilleures pratiques pour optimiser votre investissement dans ce pays d’Amérique du Sud aux richesses naturelles incomparables.

Aperçu du cadre juridique pour l’achat d’un terrain agricole au Brésil

Les étrangers sont soumis à des restrictions spécifiques pour l’achat de terres agricoles au Brésil, principalement fixées par les lois n° 5.709/1971 et n° 8.629/1993, ainsi que par la Constitution (art. 190) et des interprétations administratives réaffirmées depuis 2010. Des limites existent quant à la superficie, à la localisation (zones sensibles) et à la concentration par municipalité et nationalité, ainsi que des exigences d’autorisations préalables et d’enregistrements spécifiques.

Principales sources de droit et portée

• Constitution fédérale, art. 190: habilite la loi à limiter l’acquisition/fermage de propriétés rurales par des étrangers et à définir les cas soumis à autorisation du Congrès.
• Loi n° 5.709/1971: cadre central limitant l’achat et la location de terres rurales par personnes physiques étrangères, personnes morales étrangères et sociétés brésiliennes contrôlées par des étrangers.
• Loi n° 8.629/1993: dispositions sur la réforme agraire et la définition des propriétés rurales, complétant le cadre applicable.
• Réinterprétation de 2010: rétablit l’application stricte des limites de la loi des années 1970 aux sociétés brésiliennes contrôlées par des étrangers.

Restrictions de taille, d’emplacement et de concentration

• Limites de superficie: par acquéreur étranger, mesurées selon les paramètres de l’INCRA (MEI/Modulo), avec plafonds légaux par transaction et par total détenu, s’appliquant aussi aux sociétés brésiliennes sous contrôle étranger.
• Plafond municipal: les étrangers ne peuvent pas détenir plus de 25% de la surface des terres rurales d’une même municipalité; au sein de ce quota, une même nationalité est limitée à 40%.
• Zones sensibles: acquisitions dans des zones de sécurité nationale (frontières, abords d’installations militaires, etc.) soumises à l’accord du Conseil de sécurité nationale et à des contrôles additionnels.
• Pratique notariale: refus fréquent d’autoriser l’achat direct par des personnes physiques domiciliées à l’étranger sans résidence/identité brésilienne (RNE), impliquant des contraintes pratiques d’éligibilité.
• Réaffirmation 2010: plafond historique d’environ 5.000 hectares pour les acquisitions par non-Brésiliens, remis en vigueur pour les entités contrôlées par des étrangers.

Processus d’acquisition et procédures clés

• Vérification d’éligibilité: de l’acquéreur (statut étranger, contrôle de la société, nationalité) et du respect des quotas municipaux et plafonds de superficie.
• Autorisations préalables: selon la taille, la localisation et le profil de l’acquéreur, obtention d’approbations (p. ex., INCRA) et, le cas échéant, avis/accords liés à la sécurité nationale.
• Acte et enregistrement: formalisation par acte notarié et enregistrement au registre foncier compétent, avec mention des restrictions légales applicables aux étrangers.
• Obligations fiscales: paiement des taxes transactionnelles (p. ex., ITBI municipal selon la structure) et régularité du CPF/CNPJ, en plus des obligations fiscales courantes post-acquisition.
• Traçabilité sociétaire: pour les sociétés brésiliennes sous contrôle étranger, documentation du contrôle et conformité aux seuils et autorisations exigés.

Vérification diligente indispensable

• Historique juridique: chaînes de titres, vérification d’éventuelles nullités, charges, litiges, droits réels, usufruits, servitudes, ou occupations/possessions de tiers.
• Situation cadastrale et géoréférencement: cohérence entre description légale, limites de fait et bases INCRA; conformité des aires mesurées aux plafonds applicables.
• Conformité aux quotas municipaux: et aux plafonds par nationalité et par acquéreur, avant toute promesse ou dépôt de fonds.
• Vérification de la nécessité d’autorisations (INCRA, sécurité nationale) selon l’emplacement et la taille, pour éviter l’annulation de la transaction.

Usage des terres et conformité environnementale

• Respect de l’affectation agricole: et des restrictions d’usage prévues par la réglementation agraire; non-conformité pouvant entraîner sanctions et annulation d’actes.
• Exigences environnementales: respect des obligations de réserve légale et d’aires de protection permanente, licenciements environnementaux le cas échéant, et contrôles renforcés pour zones sensibles.
• Risques en cas de non-conformité: nullité de l’acquisition, amendes et contraintes d’exploitation, particulièrement pour des projets nécessitant défrichement ou modification d’usage.

Conseils pour travailler avec des professionnels locaux

• Recourir à des avocats spécialisés: en droit foncier et en investissements étrangers pour structurer l’opération, qualifier le contrôle étranger et cartographier les autorisations requises.
• Collaborer avec un notaire local: expérimenté en opérations impliquant des étrangers et anticiper les exigences d’identité (CPF, RNE) et de documentation traduite/légalisée.
• Impliquer des géomètres et consultants INCRA: pour sécuriser le cadastre, le géoréférencement et la conformité des superficies et limites foncières.
• Mettre en place un calendrier d’autorisations: et de conditions suspensives, avec audit environnemental et foncier complet avant signature et paiement.

Les acquisitions rurales par des étrangers au Brésil sont régies par un régime restrictif fondé sur la loi n° 5.709/1971, complété par la loi n° 8.629/1993 et l’art. 190 de la Constitution, avec quotas municipaux (25% et 40% par nationalité), zones sensibles soumises à autorisation, et un besoin fréquent d’approbations INCRA; la non-conformité expose à la nullité de l’opération, d’où l’importance d’une due diligence foncière et environnementale et d’un accompagnement par des praticiens locaux.

Comprendre le zonage rural et ses implications juridiques

Le zonage rural au Brésil se décline en plusieurs catégories clés et encadre directement les transactions foncières agricoles en déterminant ce qui peut être fait sur une parcelle, ce qui doit y être conservé, et dans quelles conditions des usages non agricoles sont permis.

Principales catégories de zonage rural et leur portée

• Zonage agro‑pastoral: zones destinées aux cultures commerciales et à l’élevage (soja, maïs, canne, café, bovins), souvent au sein de biomes comme le Cerrado et la Pampa, où l’expansion agricole a été historiquement soutenue par des politiques publiques et l’aménagement territorial.
• Zonage de préservation environnementale: obligations de maintenir des aires de conservation privées telles que la « réserve légale » et des zones de protection permanente (APP), qui conditionnent l’usage agricole et limitent les défrichements.
• Zonage des biomes sensibles: Amazonie, Mata Atlântica, Caatinga, Cerrado, Pampa, avec des degrés de protection différenciés et des restrictions spécifiques de conversion des terres, particulièrement en Amazonie.
• Zonage des périmètres irrigués et de réforme agraire: espaces structurés par des politiques publiques et des projets territoriaux, soumis à règles d’usage spécifiques et à des cadres collectifs d’organisation foncière.
• Zonage d’expansion urbaine et de transition rurale‑urbaine: secteurs ruraux soumis à des règles municipales d’urbanisation, lotissement et changement d’usage, compte tenu d’une urbanisation très majoritaire et en expansion.

Influence du zonage sur les droits d’utilisation de la terre

• Activités agricoles autorisées: les cultures et systèmes d’élevage doivent être compatibles avec l’affectation de la zone et le biome de rattachement; l’orientation productive varie selon les territoires (ex. canne et agrumes dans le Sudeste, soja et élevage dans le Cerrado), ce qui conditionne les investissements et la valeur foncière.
• Restrictions environnementales: chaque propriété doit conserver un pourcentage minimal de réserve légale et respecter les APP (cours d’eau, pentes, sources), ce qui réduit la surface cultivable et impose des plans de recomposition en cas de déficit.
• Réglementations d’urbanisation: les municipalités délimitent les zones urbaines, d’expansion ou rurales, et contrôlent la création de quartiers, lotissements et changements d’usage, ce qui affecte la possibilité de morceler ou de convertir une terre agricole.

Implications juridiques du non‑respect

• Sanctions administratives et obligations de réparation: défrichement illégal de réserve légale ou d’APP entraînant amendes, embargos d’aires productives et obligation de restauration écologique.
• Insécurité des transactions: non‑conformités environnementales peuvent bloquer financements, assurances et enregistrements, et réduire la valeur de la terre lors de la due diligence.
• Conflits d’usage et contentieux municipal: usage non conforme au zonage ou urbanisation illégale exposent à l’annulation d’autorisations locales et à des litiges avec la municipalité.

Procédures pour dérogations ou modifications de zonage

• Dérogations environnementales: demandes de licences et autorisations auprès des autorités environnementales pour activités en zones sensibles, avec études techniques et compensations; régularisation de réserve légale via plans de recomposition.
• Changements d’usage/zonage municipal: procédures locales (révision du plan directeur, création/modification de quartiers, approbation de lotissements), avec instruction administrative et publication officielle.
• Projets territoriaux spécifiques: intégration à des périmètres irrigués ou de réforme agraire via cadres programmatiques et accords collectifs définissant les règles d’usage.

Lois et niveaux de gouvernance applicables

• Fédéral: cadre environnemental imposant réserve légale et APP à toutes les propriétés rurales; régimes particuliers par biome et politiques agricoles différenciées par région productive.
• États et municipalités: normes complémentaires d’utilisation des sols, délimitation des zones urbaines/rurales et des quartiers, et procédures de lotissement et d’urbanisation.
• Politiques territoriales: instruments de développement territorial et de gestion collective dans les périmètres irrigués et initiatives de réforme agraire, encadrant l’usage des terres et l’accès aux infrastructures.

Exemples concrets d’impact sur l’achat de terres agricoles

• Cerrado (Centre‑Ouest): acquisitions orientées vers soja/maïs/élevage, mais conditionnées par la disponibilité de surfaces hors réserve légale/APP et par la conformité environnementale exigée par les financeurs.
• Amazonie: transactions freinées lorsque la part de réserve légale élevée et les restrictions de déforestation limitent l’expansion agricole, imposant des coûts de conformité et de reconstitution.
• Zones d’expansion urbaine: parcelles rurales proches des villes soumises à règles municipales de création de quartiers et de lotissement; absence de régularisation formelle pouvant invalider ou retarder des projets et affecter la valorisation du foncier.
• Périmètres irrigués/réforme agraire: achats ou affectations assujettis aux règles du projet territorial, influençant les cultures autorisées, l’accès à l’eau et les obligations collectives.

Points de vigilance pour les transactions foncières agricoles

• Vérifier la conformité de la réserve légale et des APP sur les titres et registres techniques de la propriété.
• Confirmer le zonage municipal et l’existence de délimitations officielles de quartiers/lotissements et leur statut juridique.
• Évaluer l’adéquation de l’usage agricole prévu avec le biome et les politiques régionales, ainsi que les éventuels plafonds de conversion ou restrictions spécifiques.
• Anticiper les coûts et délais des licences et des plans de recomposition environnementale en cas de déficit ou de changement d’usage.
• Examiner l’insertion dans des projets territoriaux (périmètres irrigués, réforme agraire) et leurs règlements internes.

Catégorie de zonage	Objet principal	Effet sur la transaction
Agro‑pastoral	Production de cultures et élevage adaptés au biome	Cadre d’activités autorisées et valorisation selon potentialités régionales
Préservation (réserve légale/APP)	Conservation et restauration	Réduction de surface exploitable; obligations de conformité et de restauration
Biomes sensibles (ex. Amazonie)	Restrictions de conversion	Limitation de défrichement; due diligence renforcée
Périmètres irrigués/réforme agraire	Gestion collective et règles propres	Conditions d’usage spécifiques et engagements collectifs
Expansion urbaine	Transition rural‑urbain	Procédures municipales de changement d’usage et de lotissement

Permis de construire et autres autorisations nécessaires

Les principaux types de permis pour intervenir sur un terrain agricole au Brésil dépendent de la localisation en zone rurale ou zone urbaine. En zone urbaine, les travaux de construction, agrandissement ou changement d’usage nécessitent un alvará de construção et l’approbation du projet par la municipalité selon le Plano Diretor et le code d’urbanisme local; en zone rurale, la logique est agro-environnementale, avec priorité aux enregistrements et autorisations auprès de l’INCRA (cadastre rural, conformité d’usage) et des organes environnementaux, les constructions étant évaluées au regard de la vocation agricole et des restrictions d’usage rural.

Différences clés zone rurale vs zone urbaine

• Zone urbaine: règles municipales de zonage, gabarits, recul, code des constructions, réseau d’infrastructures, taxes urbaines; permis délivré par la mairie après examen technique.
• Zone rurale: exigences de fonction sociale, productivité, respect du droit du travail et de l’environnement; contrôle par l’INCRA et par les autorités environnementales pour toute suppression de végétation native, intervention hydrique et ouverture de nouvelles aires de production.

Démarches municipales et fédérales (ordre typique et points d’attention)

• Municipal:
  • Demande d’information préalable de zonage et d’alignement auprès de la mairie.
  • Dépôt du projet architectural et technique pour obtenir l’alvará de construção (plans, ART/RRT, conformité au Plano Diretor).
  • Délais usuels: quelques semaines à plusieurs mois selon la complexité et les consultations obligatoires; des délais supplémentaires s’appliquent si une commission consultative ou un avis environnemental municipal est requis.
• Fédéral/agro-foncier:
  • Enregistrement ou mise à jour du bien au cadastre rural (INCRA) et respect des limitations légales pour les étrangers; l’INCRA est compétent pour analyser et octroyer les autorisations liées à l’acquisition/usage de terrains agricoles par des étrangers.
  • Le respect de la fonction sociale et environnementale de la propriété est un critère constitutionnel, conditionnant la sécurité juridique des investissements.
• Environnemental (coordination souvent au niveau des États mais avec bases fédérales):
  • Définition du statut du biome, des aires de réserve légale et APP (aires de protection permanente).
  • Le cas échéant, obtention de licences environnementales (phase préalable, d’installation, d’exploitation) avant toute installation productive à impact.
• Délais: les procédures environnementales et foncières peuvent prendre de quelques mois à plus d’un an selon l’état, la présence de végétation native et d’eaux, et la nécessité d’études.

Autres autorisations nécessaires

• Déforestation et végétation native: autorisation spécifique requise de l’autorité environnementale compétente avant tout défrichement en zone rurale, avec respect des quotas de réserve et d’APP.
• Ressources hydriques: autorisation d’usage de l’eau (captation, irrigation) et d’implantation d’ouvrages hydrauliques auprès de l’autorité de l’eau compétente; étude d’impact possible si modification substantielle du régime hydrique.
• Modifications du paysage: toute intervention affectant sols, pentes, cours d’eau ou habitat naturel peut nécessiter licence environnementale progressive (LP/LI/LO) et mesures de compensation, sous contrôle des organes environnementaux.
• Changement d’usage/affectation: en zone urbaine, procédure municipale de changement d’usage; en zone rurale, contrôle par l’INCRA et conformité à la fonction sociale et aux normes environnementales.

Restrictions légales spécifiques sur l’utilisation des terrains agricoles

• Exigence constitutionnelle de fonction sociale: la propriété rurale doit être productive, respecter les droits du travail et l’environnement; à défaut, elle peut être soumise à expropriation avec indemnisation.
• Limitations pour les étrangers: la loi 5.709/71 et son décret d’application encadrent l’achat/location de terrains agricoles par des étrangers; l’INCRA contrôle l’application et octroie les autorisations, avec des plafonds de surface liés aux mesures cadastrales (MEI), et des contraintes accrues pour les personnes morales contrôlées par des étrangers.
• Restrictions d’usage: obligations de préserver des pourcentages de couverture native (réserve légale) et les zones de protection permanente; limitations sur la conversion de milieux sensibles et sur l’utilisation d’intrants selon la réglementation environnementale et sanitaire.
• Risques de spéculation et de non-productivité: les grandes propriétés non productives sont ciblées par la politique agraire et les mouvements sociaux, renforçant l’attention sur la conformité sociale et environnementale.

Conseils pratiques pour acheteurs étrangers

• Engager dès le début un avocat brésilien spécialisé en droit foncier/rural et un ingénieur agronome/forestier pour cartographier les contraintes (INCRA, réserves légales, APP, eau, accès).
• Vérifier la situation foncière et réglementaire: titre, cadastre INCRA, antécédents d’autorisations, conformité à la fonction sociale et aux obligations environnementales; anticiper la nécessité d’autorisation spécifique de l’INCRA pour l’acquisition par un étranger et les plafonds de surface.
• Planifier le calendrier en intégrant les délais des licences environnementales et des avis municipaux; éviter tout défrichement ou terrassement avant obtention des autorisations.
• Prévoir des études préalables: topographie, géotechnique, disponibilité hydrique, inventaire de végétation et diagnostic environnemental pour calibrer le périmètre des permis.
• Établir un dialogue avec la mairie et les organes environnementaux pour clarifier les exigences locales; documenter toutes les interactions et tenir un registre de conformité.
• Intégrer des clauses suspensives dans le contrat d’acquisition conditionnant la vente à l’obtention des autorisations clés (INCRA, licences environnementales, alvará municipal), afin de sécuriser l’investissement.

Thème	Zone urbaine (principaux points)	Zone rurale (principaux points)
Permis de construire	Alvará de construção délivré par la mairie; conformité au Plano Diretor et au code des constructions	Focalisé sur l’usage agricole; conformité cadastrale INCRA; autorisations environnementales préalables
Autorités clés	Municipalité (urbanisme, code des constructions)	INCRA, organes environnementaux; municipalité pour constructions et services locaux
Environnement	Avis/licence municipale possible selon l’impact	Licences de déforestation, eau, sols; respect Réserve légale et APP
Délais	Semaines à mois selon complexité et consultations	Mois à >1 an selon études, biomes et portée du projet
Restrictions	Zonage urbain, gabarits, reculs	Fonction sociale, productivité, préservation, limites pour étrangers

Les étrangers sont soumis à des limites légales pour l’acquisition et l’usage de terrains agricoles, et l’INCRA est l’autorité centrale pour l’analyse et l’agrément de ces opérations. Anticipez des autorisations environnementales spécifiques pour toute déforestation, captation d’eau ou modification significative du milieu naturel.

Conseils pour éviter les risques liés aux terrains non constructibles

Pour éviter les risques liés aux terrains non constructibles au Brésil, commencez par vérifier la constructibilité via le zonage municipal et les servitudes: consultez le Plano Diretor/Lei de Uso e Ocupação do Solo à la mairie (Prefeitura) et confirmez les restrictions auprès du service d’urbanisme local, car la constructibilité dépend des zones définies et des conditions techniques d’accès et de viabilisation, même si ces critères sont décrits ici dans un contexte français et doivent être transposés au cadre municipal brésilien avec prudence.

Démarches administratives essentielles

• Demander un certificat d’urbanisme local (équivalent: informações urbanísticas) auprès de la Prefeitura pour connaître le zonage, l’indice d’occupation, la hauteur maximale, les retraits, et l’existence de lotissements approuvés ou de servitudes publiques.
• Interroger les registres fonciers (Cartório de Registro de Imóveis) pour la chaîne de titres, les charges, les servitudes, les indisponibilités, et la description exacte de la parcelle (matrícula).
• Vérifier auprès de l’Incra si le bien est classé rural/agricole et si des restrictions s’appliquent (notamment si l’acquéreur est étranger), car l’Incra analyse et autorise les opérations sur les terres rurales et applique la Loi 5.709/71 et son décret.
• Consulter les autorités de l’environnement (état et fédéral) pour savoir si des autorisations environnementales sont requises (licences préalables, d’installation, d’opération) en fonction du type de projet et de la zone.

Lois brésiliennes clés sur le zonage et les terres agricoles

• Pour les terres rurales et à usage agricole, la Loi 5.709/71 fixe des restrictions aux étrangers (personnes physiques et morales) pour l’achat ou la location de terres rurales, avec contrôle par l’Incra et, au-delà de certains seuils de surface, autorisation du Congrès national; toute opération non autorisée est nulle et engage la responsabilité des intervenants.
• Les terres indigènes sont juridiquement inaliénables et indisponibles: elles ne peuvent pas être négociées ni utilisées à des fins d’exploitation économique, ce qui exclut l’achat/occupation par des particuliers et impose d’identifier toute superposition avec des terres indigènes démarquées ou en cours de démarcation.
• Les aires de préservation permanente (APP) et autres zones protégées environnementales imposent des restrictions fortes d’usage et de construction, nécessitant des autorisations spécifiques et pouvant rendre un terrain inconstructible de facto.

Organismes et autorités à consulter

• Prefeitura (Secrétariat d’Urbanisme): zonage municipal, paramètres de construction, alignements, approbation de lotissements.
• Cartório de Registro de Imóveis: titres, servitudes, indisponibilités, exactitude cadastrale.
• Incra: classification rurale, limites et autorisations pour terres agricoles, application des restrictions aux étrangers.
• Organes environnementaux (état/fédéral) pour les APP, réserves, licences et autorisations.
• Fondation/Institut du patrimoine local et IPHAN s’il existe un intérêt patrimonial ou archéologique, en complément de la mairie.
• Organes compétents pour les terres indigènes pour vérifier toute superposition et l’impossibilité d’acquérir ou d’exploiter ces zones.

Impact des règlements environnementaux et patrimoniaux

• Les APP, réserves légales, unités de conservation et zones riveraines peuvent interdire ou limiter fortement la construction, exiger des retraits, des compensations, ou des études d’impact; l’absence d’autorisation peut entraîner l’embargo des travaux et des sanctions.
• La présence de terres indigènes ou de zones patrimoniales peut rendre impossible l’achat, la construction ou l’exploitation, indépendamment du zonage municipal, car ces protections priment et sont non négociables.

Importance d’un avocat spécialisé en droit immobilier au Brésil

L’interprétation combinée du droit fédéral (ex. Loi 5.709/71), des normes d’urbanisme municipales et des règles environnementales nécessite un avocat local expérimenté pour auditer les risques, structurer la transaction (notamment pour les étrangers) et obtenir les autorisations nécessaires; il peut aussi sécuriser les contrats, conditions suspensives et garanties.

Recommandations de due diligence

• Chaîne de titres et conformité: examiner la matrícula, les actes antérieurs, les servitudes, les litiges, les indisponibilités, et l’exacte localisation géoréférencée (notamment en zone rurale).
• Vérification réglementaire: confronter les paramètres du zonage municipal avec les couches environnementales (APP, unités de conservation) et patrimoniales, et confirmer l’absence de superposition avec terres indigènes.
• Conformité à la Loi 5.709/71: si l’acquéreur est étranger, mesurer la surface, la nature rurale/urbaine et obtenir les autorisations Incra et, le cas échéant, du Congrès national avant toute signature.
• Licences environnementales: identifier si le projet exige des licences successives et planifier les études techniques (EIA/RIMA, rapports hydrologiques/sols) avant l’acquisition.
• Analyse technique du site: accès, viabilités, stabilité des sols, risques d’inondation/érosion; même si l’exemple cité provient d’un cadre français, ces critères techniques restent déterminants et doivent être validés localement avec la mairie et les concessionnaires.

Consultation de cartes et documents de planification

• Utiliser les cartes de planification urbaine municipales (Plano Diretor, macrozonage, cartes d’uso e ocupação) pour repérer les zones non aedificandi, les couloirs écologiques, les retraits obligatoires et les densités autorisées.
• Croiser avec des cartes environnementales officielles indiquant les APP, unités de conservation et autres aires protégées pour éviter les superpositions contraignantes.
• Vérifier, via les sources publiques, l’existence de terres indigènes démarquées/projetées dans le secteur, toute superposition rendant le projet juridiquement infaisable.

Conseils pratiques pour limiter le risque

• Intégrer des conditions suspensives relatives aux autorisations Incra, licences environnementales et confirmation du zonage dans la promesse d’achat.
• Obtenir par écrit des informations urbanistiques de la mairie et des organes environnementaux; éviter de se fier uniquement à des informations orales.
• Mandater un géomètre et un avocat pour le bornage, le géoréférencement, la vérification des limites, l’analyse des titres et la rédaction des clauses protectrices.
• Prévoir un calendrier réaliste incluant les délais d’autorisations et de licences, avec jalons de due diligence avant tout engagement ferme.

Étape	Objectif	Autorité principale
1	Consultation du zonage et des paramètres	Identifier la constructibilité et les limites locales
2	Analyse foncière et titres	Sécuriser la propriété et détecter les charges
3	Vérification rurale/agricole et statut étranger	Conformité Loi 5.709/71 et autorisations
4	Criblage environnemental et patrimonial	APP, unités de conservation, patrimoine, terres indigènes
5	Licences et autorisations	Licences préalables/installation/opération
6	Clauses contractuelles et clôture	Conditions suspensives, garanties, conformité