Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Allemagne traverse une phase charnière. Après plusieurs années de correction provoquée par la hausse des taux, le télétravail et le ralentissement économique, les signaux de stabilisation se multiplient. Les volumes d’investissement repartent progressivement, les rendements se réajustent à des niveaux plus attractifs et les capitaux internationaux reviennent en force. Pour un investisseur, la question n’est plus de savoir si le marché allemand restera un pilier européen, mais où et comment se positionner pour profiter du nouveau cycle.
Cette analyse s’appuie sur des études récentes de cabinets spécialisés (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate, Colliers) et sur les indicateurs d’institutions (Bundesbank, FMI, Ifo) pour identifier les véritables opportunités dans l’immobilier commercial allemand.
Un marché en sortie de correction, avec un retour graduel des volumes
L’investissement immobilier en Allemagne est en train de basculer d’une phase de correction à une phase de croissance plus soutenable. Les projections pour 2025 situent le volume d’investissement annuel entre 35 et 40 milliards d’euros, avec des scénarios plus prudents évoquant encore 24 milliards, mais une nette amélioration attendue en 2026 autour de 30 à 40 milliards d’euros. Le mouvement de reprise est déjà visible : sur les trois premiers trimestres de 2025, le volume global a atteint environ 23,9 milliards d’euros, en hausse de 2 % sur un an, dont 17,2 milliards pour l’immobilier commercial stricto sensu.
L’économie allemande a reculé de 0,3 % au deuxième trimestre 2025.
Les prévisions des grands intermédiaires convergent : 2025 devrait marquer la stabilisation des rendements et une reprise plus franche de la demande, avec un marché qui pourrait se normaliser autour de 30 à 40 milliards d’euros de transactions annuelles à partir de 2026.
Un environnement de rendement redevenu compétitif
L’un des atouts majeurs actuels de l’immobilier commercial en Allemagne tient au niveau des rendements, nettement plus attractifs qu’au creux de la période de taux zéro. Les taux directeurs de la BCE ont été relevés jusqu’à 4,5 % avant une première baisse de 25 points de base en juin 2025, faisant redescendre le coût du financement tout en laissant des primes de risque substantielles sur l’immobilier.
Comparaison des rendements prime par type d’actif
Les rendements prime se situent aujourd’hui dans une fourchette qui redonne de l’oxygène aux stratégies core et core-plus :
| Segment | Rendement prime indicatif (Allemagne) |
|---|---|
| Résidentiel core (Top-7) | ~3,4 % – 3,5 % |
| Bureaux prime Top-7 | 4,5 % – 5,0 % selon la ville |
| Logistique / industriel | 4,4 % – 4,75 % |
| Commerce de centre-ville | ~5,0 % (4,25 % à Munich) |
| Hôtels | 5,25 % – 5,5 % |
Dans le détail des grandes villes de bureaux, la hiérarchie reste marquée par la qualité et la rareté :
| Ville | Rendement prime bureaux (approx.) |
|---|---|
| Munich | 4,4 % – 4,5 % |
| Berlin | ~4,6 % |
| Francfort | ~4,95 % |
| Düsseldorf | ~5,0 % |
| Cologne | ~5,0 % |
Les analystes anticipent une poursuite de la compression des rendements de l’ordre de 30 à 40 points de base en moyenne d’ici 2026, portée par le retour des capitaux, la perspective de baisses supplémentaires de taux et la rareté des produits prime vraiment liquides. Pour un investisseur qui entre aujourd’hui sur le segment core ou core-plus, le couple rendement / potentiel de revalorisation redevient donc attractif, à condition de cibler les bons sous-marchés.
Capitaux internationaux, fonds paneuropéens et montée de la dette privée
L’Allemagne reste un aimant pour les capitaux internationaux. En 2025, les investisseurs étrangers ont représenté plus de 44 % des transactions sur l’immobilier commercial et 34 % des investissements résidentiels institutionnels. Surtout, ils se sont positionnés comme acheteurs nets sur les trois premiers trimestres, augmentant leurs expositions d’environ 3,6 milliards d’euros.
Les flux les plus importants proviennent d’Amérique du Nord, particulièrement friande d’actifs résidentiels et logistiques, tandis que les investisseurs européens transfrontaliers pèsent environ 7 % de l’activité et les capitaux asiatiques un peu plus de 1,5 %. Les acteurs domestiques restent néanmoins majoritaires avec 53 % des volumes.
Dans ce contexte, les sociétés de gestion et mandats spécialisés sont devenus les principaux groupes acheteurs, avec une nette préférence pour les produits core et core-plus qui absorbent environ la moitié des allocations institutionnelles. Les stratégies value-add gagnent aussi du terrain, portées par des opportunités de repositionnement (bureaux obsolètes, actifs à verdir, retail à restructurer).
La levée de fonds pour les fonds européens d’immobilier commercial a atteint 20 milliards d’euros à fin août 2025.
Financement : retour des banques et percée du private credit
Le financement s’est assoupli, sans revenir aux excès d’avant la remontée des taux. Selon l’enquête européenne de CBRE sur les intentions des prêteurs, 80 % des institutions interrogées prévoient d’augmenter leur activité de crédit en Europe, avec l’Allemagne en priorité. Le besoin de financement additionnel est estimé à 70 milliards d’euros à l’échelle européenne, dont 69 % en Allemagne pour des opérations de refinancement.
La compression des marges sur la dette senior peut atteindre jusqu’à 50 points de base dans le secteur de l’hôtellerie.
La production de crédit hypothécaire a bondi de près de 32 % au début de 2025 pour atteindre 24,4 milliards d’euros, tandis que l’association des banques de Pfandbrief (vdp) a signalé une hausse annuelle de 24,5 % des encours de prêts immobiliers. Dans le résidentiel, la décision de BaFin d’abaisser le coussin de fonds propres de 2 % à 1 % sur les crédits hypothécaires a libéré 2 à 2,5 milliards d’euros de capacité de prêt additionnelle.
Pour un investisseur opportuniste, cette configuration crée une fenêtre pour structurer des financements hybrides, profiter de spreads encore généreux sur le value-add et, côté dette privée, se positionner sur le fameux « refinancing gap » attendu à 8,5 milliards d’euros en 2026, dont plus de 5 milliards sur les bureaux.
Bureaux : marché en stress, sélectif, mais riche en opportunités de transformation
Le segment des bureaux est sans doute le plus complexe… et le plus riche en opportunités pour les investisseurs capables de gérer activement leurs actifs. L’essor du télétravail a profondément modifié les fondamentaux.
Télétravail, vacance en hausse et « flight to quality »
Depuis 2022, environ un quart des salariés allemands travaillent régulièrement à distance, avec une prédominance de modèles hybrides. Près de 69 % des entreprises offrent désormais une forme de télétravail, un chiffre qui grimpe à 87 % pour les grandes sociétés, principales consommatrices de surfaces tertiaires. Résultat : les offices sont moins occupés physiquement, avec trois fois plus de bureaux vides qu’avant la pandémie.
Les données compilées par l’Ifo et Colliers sur les sept principaux marchés de bureaux (Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart, Düsseldorf) montrent un doublement de la vacance entre 2019 et fin 2023 : de moins de 3 % à environ 6,1 %, soit un stock de surfaces vides passé de 2,7 à plus de 5,8 millions de m². À l’automne 2025, le taux de vacance moyen des cinq premières métropoles avoisine 9,1 %, avec des pointes autour de 11,5 % à Francfort.
Dans les secteurs à fort taux de télétravail (IT, conseil, publicité, pharma), la demande de surfaces de bureau diminue, mais les loyers au m² dans les CBD et les immeubles modernes continuent d’augmenter. Les locataires privilégient désormais des espaces plus petits, mieux situés et de meilleure qualité, concentrant la demande sur la performance plutôt que sur la quantité.
Le phénomène de « flight to quality » est flagrant : les immeubles neufs ou rénovés, capables de supporter les « new work » (espaces collaboratifs, flexibilité, zones créatives) et les exigences ESG, se louent vite et cher. À l’inverse, le stock tertiaire plus ancien ou mal localisé voit ses taux de vacance grimper, et les renégociations à la baisse se multiplient.
Un recul structurel de la demande… étalé dans le temps
Les travaux conjoints de l’Ifo et de Colliers estiment que la demande de bureaux dans les sept grandes villes pourrait reculer d’environ 12 % d’ici 2030, soit près de 11,5 millions de m² sur un stock total de 96 millions de m². Ce recul est progressif (environ –1,8 % par an), lié au rythme de renouvellement des baux (en moyenne 7 ans, seulement 15 % de contrats renégociés chaque année).
Le choc de demande s’étale sur plusieurs années, offrant du temps pour restructurer les actifs. Parallèlement, la construction neuve ralentit fortement : à fin septembre 2025, seuls 2,77 millions de m² de bureaux sont en chantier dans les cinq grandes villes françaises, niveau le plus bas depuis huit ans, avec plus de la moitié encore disponible.
Pour un investisseur, le créneau est double :
– acheter à décote des actifs de bureaux secondaires dans les Big 7, les transformer en produits ESG-ready, flexibles et adaptés au travail hybride ;
– ou, lorsque les fondamentaux ne suivent plus (localisation, profondeur de marché), envisager des conversions (logements, hôtels, résidences gérées, micro-logements), comme le montrent déjà certains deals emblématiques (bureau converti en 300 micro-logements par PGIM, par exemple).
Rendements et stratégie sur les bureaux
Avec des rendements prime autour de 4,5 % à 5 % dans les grandes villes et des primes supplémentaires de 80 à 120 points de base dans les villes B, le bureau allemand offre une échelle de rendement large :
| Type de marché | Rendement bureaux prime (approx.) |
|---|---|
| Munich (top) | ~4,4 % |
| Francfort CBD | ~4,9 % |
| Ville B bien positionnée | 5,2 % – 5,5 % |
| Ville C périphérique | 6,5 % – 7,5 % |
Les grandes enquêtes (PwC, CBRE) montrent une forte concurrence pour les bureaux prime des métropoles, tandis que les marchés secondaires, plus risqués individuellement, attirent les investisseurs à la recherche de rendement. Les stratégies les plus pertinentes aujourd’hui combinent :
– core / core-plus sur des bureaux certifiés, en CBD ou dans des sous-marchés établis, avec des locataires solides et des baux longs ;
– value-add sur des immeubles de génération 1990–2010, techniquement sains mais non conformes aux nouveaux standards ESG et de flexibilité, à reconfigurer en profondeur.
Logistique : un pilier structurel, soutenu par l’e‑commerce et le nearshoring
Le segment logistique et industriel est sans doute le plus résilient de l’immobilier commercial en Allemagne. Porté par l’e‑commerce, la réorganisation des chaînes d’approvisionnement et les stratégies de nearshoring, il affiche des fondamentaux robustes.
Demande, vacance et loyers en hausse
En 2024, le marché logistique allemand a enregistré une demande placée d’environ 5,3 à 5,37 millions de m², en retrait par rapport aux années records, mais toujours à un niveau élevé. Au premier trimestre 2025, le take-up a rebondi à 1,2 million de m², soit +16 % sur un an, et les trois premiers trimestres totalisent près de 3,94 millions de m², en hausse de 10 % sur un an.
La vacance reste faible : autour de 3,3 % à mi‑2025 à l’échelle nationale, avec même des tensions dans certaines régions (vacance autour de 3,4 % en Saxe le long de l’A4). La production neuve se tasse, le pipeline de projets étant en recul par rapport à 2022, ce qui limite le risque de sur-offre.
Entre 2024 et mi‑2025, les loyers prime ont augmenté de 2 à 3 % dans les cinq principaux hubs logistiques allemands. Les niveaux les plus élevés sont observés à Munich (plus de 10,80–10,90 €/m²/mois), tandis que Düsseldorf, Hambourg et Stuttgart se situent autour de 8,50 €/m²/mois. Sur un an, les loyers moyens sur ces marchés ont progressé d’environ 5 %.
Profil des utilisateurs et répartition géographique
La demande est bien diversifiée :
– industrie et production : 32 % à 39 % du take-up selon les sources, premier contributeur en 2024 ;
– prestataires logistiques : jusqu’à 40 % du take-up au premier semestre 2025 ;
– distribution / retail (y compris e‑commerce) : environ 26 %.
Les grandes régions logistiques (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Leipzig, Munich, Ruhr, Allemagne centrale) captent une part significative des volumes, avec une montée en puissance particulièrement marquée de l’Allemagne centrale (Leipzig/Halle, Magdebourg, axe de l’A4), où le take-up a bondi de plus de 50 % au premier semestre 2025.
Les transactions emblématiques (nouvelles usines de batteries de BMW, plateformes de Mercedes-Benz, portefeuilles logistiques cédés à Brookfield, Segro, GLP, CTP) illustrent la profondeur et l’internationalisation du marché.
Logistique : un rendement compétitif et un produit très recherché
Sur le plan investissement, la logistique est devenue, ces dernières années, le premier segment du marché allemand. En 2023, elle a concentré près de 6,95 milliards d’euros de transactions, suivis de 6,02 milliards en 2024 (–21 % sur cinq ans, mais +3 % sur un an). Au premier semestre 2025, les volumes logistiques atteignent autour de 2,3 à 2,4 milliards, ce qui positionne le secteur au quatrième rang des classes d’actifs (16 % du total), derrière le résidentiel, le commerce et les bureaux.
Les rendements prime dans les grands hubs logistiques se maintiennent autour de 4,5% depuis fin 2024, avec de légères hausses ponctuelles de l’ordre de 10 points de base. Le marché bénéficie d’une dynamique favorable : une compression générale des rendements immobiliers est anticipée, ce qui profiterait au segment logistique. Parallèlement, la demande pour des actifs conformes aux critères ESG est en forte croissance, rendant les entrepôts de dernière génération particulièrement attractifs et recherchés.
Pour un investisseur, la logistique allemande offre donc :
– des fondamentaux locatifs robustes (vacance faible, loyers en hausse, demande portée par l’e‑commerce et le nearshoring) ;
– un rendement prime compétitif dans le contexte de taux actuels ;
– et un potentiel de valorisation supplémentaire via la mise aux normes ESG et la captation de la demande des grands distributeurs et industriels internationaux.
Retail : un secteur en recomposition, mais des formats gagnants
Le commerce de détail allemand, évalué à environ 845,6 milliards d’euros, reste l’un des plus puissants d’Europe. Il a traversé un épisode de forte pression avec la montée de l’e‑commerce, la fermeture de milliers de boutiques et la consolidation du secteur, mais certains formats de retail immobilier s’imposent comme des gagnants structurels.
Un consommateur connecté, exigeant et sensible au prix
Plus de 95 % des Allemands de 16 à 74 ans utilisent Internet, et près de 78 % achètent en ligne au moins une fois par an. L’e‑commerce a renoué avec la croissance (+3 % environ sur les deux premiers trimestres de 2025), tandis que les marketplaces gagnent des parts de marché plus rapidement que l’ensemble du segment. Pour autant, le magasin physique reste central : plus de la moitié des consommateurs combinent online et offline pour leurs achats non alimentaires, et plus d’un quart privilégient la visite en magasin pour « voir et toucher » les produits.
Les arbitrages des consommateurs en faveur des dépenses de voyage, santé et alimentation, ainsi que la recherche active de promotions (par plus de 60 % d’entre eux) et l’adhésion massive aux programmes de fidélité, influencent directement les performances des différents formats commerciaux.
Formats immobiliers les plus résilients
Deux segments ressortent comme particulièrement robustes :
– les retail parks orientés besoins quotidiens (alimentation, droguerie, bricolage, santé), souvent en périphérie, avec des enseignes de type discounters, supermarchés et chaînes spécialisées ;
– les emplacements prime de centre-ville dans les grandes métropoles, capables d’accueillir une offre premium, des flagships, de la restauration et des concepts expérientiels.
Les études prévoient une croissance annuelle des loyers d’environ 1,9% sur les grandes artères pour les deux prochaines années, avec une stabilisation ou une baisse des taux de vacance dans les meilleurs emplacements. Les investisseurs ciblent des actifs dominants, comme en témoignent les récentes transactions sur des centres commerciaux (ex: Gropius Passagen à Berlin) ou des ensembles de magasins (ex: plus de 100 magasins Porta), que ce soit en centre-ville ou en retail park.
Les rendements prime pour les high streets allemandes se situent aujourd’hui autour de 5 %, avec des écarts marqués entre Munich (environ 4,25 %) et Berlin (environ 5 %). Les retail parks, considérés comme légèrement plus risqués mais très résilients lorsqu’ils sont axés sur les dépenses du quotidien, offrent souvent des niveaux légèrement supérieurs.
Hôtellerie et santé : segments spécialisés à fort rendement
Deux segments de niche méritent l’attention pour leur profil rendement / risque : l’hôtellerie et l’immobilier de santé/seniors.
Hôtels : retour des flux et rendement élevé
Après la crise sanitaire, le marché hôtelier allemand a connu un redémarrage progressif. Au premier semestre 2025, le volume transactionnel a atteint 906 millions d’euros, en hausse de 87 % sur un an, pour culminer autour de 1,3 milliard sur les neuf premiers mois. Les rendements prime pour les hôtels se situent généralement entre 5,25 % et 5,5 %, avec certaines transactions core signalant des rendements bruts autour de 4,7 % pour des produits très sécurisés.
Le portefeuille Keystone, composé de 17 hôtels des chaînes ibis et Mercure cédés pour plus de 100 millions d’euros, illustre l’appétit des investisseurs pour des plateformes diversifiées et gérées par des opérateurs reconnus. Cet exemple montre comment cette classe d’actifs attire ceux qui recherchent un rendement supérieur à celui des bureaux ou du résidentiel, tout en acceptant de gérer un risque opérationnel plus élevé.
Santé, seniors, résidences gérées : une demande structurelle
L’Allemagne fait face à un vieillissement rapide de sa population : d’ici 2030, environ un quart des habitants aura plus de 65 ans. Ce mouvement entraîne une demande soutenue pour les Ehpad, résidences seniors, cliniques de soins et actifs de santé. Sur le premier semestre 2025, plus de 566 millions d’euros ont été investis dans ce secteur, principalement dans des maisons de retraite.
Les rendements nets sur ces actifs sociaux tournent généralement autour de 4,5 % à 6 %, avec des baux longs, souvent triple net, et un profil de cash-flow relativement défensif. La reprise par des investisseurs de lots entiers issus de faillites, comme l’acquisition de 22 établissements du groupe de soins Argentum en difficulté, montre aussi qu’il existe un champ d’intervention value-add pour des acteurs capables de restructurer l’exploitation.
Résidentiel institutionnel : un socle défensif pour une stratégie mixte
Même si l’objet principal ici est l’immobilier commercial, le résidentiel institutionnel reste un pilier de nombreuses stratégies en Allemagne, que ce soit en pur logement, en étudiants ou en coliving. Entre janvier et septembre 2025, environ 7,7 milliards d’euros ont été investis dans le résidentiel, les résidences de soins et le logement étudiant, pour une projection annuelle de 8 à 10 milliards.
L’Institut Ifo anticipe environ 205 000 logements livrés en 2025, un chiffre bien inférieur à l’objectif politique de 400 000 unités par an.
Les rendements prime du résidentiel dans les Top 7 restent bas (autour de 3,4 %–3,5 %), mais l’adossement de résidences gérées (étudiants, coliving, seniors) à des programmes mixtes (bureaux, commerces en pied d’immeuble, santé) permet d’améliorer le profil rendement / risque d’un portefeuille. Les grandes opérations, comme la cession de portefeuilles résidentiels de 750 millions d’euros (ZBI/UniImmo), montrent que le résidentiel reste une classe d’actifs massive et liquide.
ESG, certifications et fiscalité : des leviers de création de valeur
Les dimensions réglementaires et ESG sont devenues centrales dans l’évaluation des opportunités en Allemagne. Elles ne sont plus un simple « nice to have », mais conditionnent la valorisation, les conditions de financement, l’appétit des locataires et le taux de sortie à terme.
Certifications environnementales : filtre-clé pour les capitaux institutionnels
Le système de certification le plus utilisé en Allemagne est celui de la DGNB, qui revendique plus de 80 % de part de marché sur le neuf et plus de 60 % sur l’ensemble des actifs commerciaux. En 2021, plus d’un quart de l’investissement single-asset en Allemagne visait des bâtiments certifiés, et dans les bureaux, plus d’un euro sur trois était dirigé vers des actifs DGNB, LEED ou BREEAM.
La certification DGNB évalue les bâtiments sur une quarantaine de critères, organisés en six thèmes principaux : environnemental, économique, sociofonctionnel, technique, process et site. Elle attribue quatre niveaux de performance : Bronze, Argent, Or et Platine. La certification peut être obtenue en cours de construction (pré-certification) ou jusqu’à trois ans après la livraison. Elle sert de preuve pour accéder à des aides publiques, notamment le label QNG ou les financements KfW pour les bâtiments respectueux du climat.
Pour l’investisseur, un actif certifié :
– séduit davantage les locataires corporate soumis à la CSRD et à l’EPBD ;
– bénficie souvent de meilleures conditions de financement (certaines banques conditionnent des marges bonifiées à la présence d’un certificat) ;
– offre un avantage compétitif à la revente, en particulier auprès de fonds Article 8 ou 9.
Incitations fiscales et aides à la transition énergétique
La politique publique allemande renforce cette dynamique. La banque publique KfW a fortement développé son soutien à la rénovation énergétique avec 14,4 milliards d’euros de subventions et de prêts, pouvant financer jusqu’à 150 000 euros par logement pour des projets certifiés « climat-friendly ». Des règles d’amortissement accéléré (5 % linéaire annuel + 5 % dégressif pour certains projets conformes à §7b EStG) rendent la construction et la rénovation vertes plus attractives.
Il s’agit du taux de base fédéral de la taxe foncière sur les biens commerciaux, entré en vigueur en 2025.
Pour structurer une stratégie en Allemagne, il est donc essentiel de maîtriser :
– la fiscalité de la détention (impôt sur les sociétés autour de 15,825 %, plus impôt commercial local portant le taux effectif global à 30–33 % pour les sociétés) ;
– la taxe de mutation, variable de 3,5 % (Bavière) à 6,5 % (Brandebourg, Rhénanie du Nord‑Westphalie, etc.), avec Berlin à 6 % et un projet de hausse à 6,5 % ;
– la possibilité d’utiliser des véhicules comme les G‑REITs (exonérés d’IS et d’impôt commercial en contrepartie d’une distribution minimale de 90 %) ou des sociétés de capitaux classiques (GmbH, AG) avec exonération de 95 % des plus-values sur cessions de titres sous condition de participation minimale de 10 %.
Risques clés : refinancement, construction, fiscalité et macro
Le tableau ne serait pas complet sans les principaux risques que les investisseurs doivent intégrer :
Plusieurs éléments structurels et conjoncturels façonnent le marché. Le risque de refinancement, avec un ‘gap’ estimé à 8,5 milliards d’euros d’ici 2026 concentré sur les bureaux, peut générer des ventes forcées et de la volatilité, mais aussi des opportunités pour le capital et la dette privée. Les coûts de construction, en hausse de 3,2% sur un an et de 64% depuis 2010, pénalisent les nouveaux projets et valorisent les actifs existants bien situés. Le contexte budgétaire (déficit public autour de 3,1% du PIB) et géopolitique ajoute de l’incertitude. La réglementation locative résidentielle reste stricte (gel des loyers jusqu’à fin 2029), tandis que le risque pour le commercial provient surtout des normes ESG et de la fiscalité. Enfin, une croissance économique molle et la hausse des faillites d’entreprises pourraient accentuer la vacance dans certains segments vulnérables.
Toutefois, ces risques sont équilibrés par un ensemble de soutiens : fonds d’infrastructure et de climat de 500 milliards d’euros annoncé par le gouvernement, baisse progressive de l’inflation et des taux, stabilité institutionnelle et profondeur du marché, qui continuent de faire de l’Allemagne une place de choix à l’échelle européenne.
Comment se positionner : pistes stratégiques pour les investisseurs
Face à ce paysage contrasté, plusieurs approches d’investissement se dégagent.
Miser sur les gagnants structurels
Certains segments bénéficient de tendances de fond positives :
– logistique et actifs industriels modernes : bénéficier du e‑commerce, du nearshoring, de la demande des 3PL et des industriels ;
– retail parks alimentaires et prime high-street : capter des flux de consommation résilients et une polarisation sur les meilleurs emplacements ;
– santé, seniors, résidences gérées : s’adosser à la dynamique démographique et à des baux longs, tout en restant sélectif sur les opérateurs.
Ces segments peuvent constituer le noyau dur d’un portefeuille core / core-plus, avec des rendements nets généralement compris entre 4,5 % et 6 %.
Exploiter le repositionnement des bureaux
Sur les bureaux, les opportunités se situent essentiellement sur deux axes :
Pour les bureaux, privilégiez les produits déjà certifiés ou facilement certifiables ESG, situés en CBD des grandes villes, avec des locataires bien notés, en anticipant une compression des rendements. En parallèle, identifiez des immeubles obsolètes mais bien localisés (années 90-2000) pour des opérations value-add. La création de valeur repose sur leur conversion en bureaux nouvelle génération (espaces flexibles, haute qualité environnementale, numériques) ou en actifs alternatifs (résidentiel, hôtellerie, coliving, santé), en activant des leviers ESG (rénovation énergétique, certifications) et de reconfiguration du produit.
S’adosser aux mégatendances ESG
Les actifs verts, certifiés ou certifiables, sont au croisement de plusieurs forces :
– demande accrue des locataires corporate soumis aux obligations de reporting extra-financier ;
– accès à des financements plus avantageux, via les programmes KfW, les prêts verts bancaires, la titrisation de créances hypothécaires durables ;
– appétit des fonds article 8/9 et des REITs thématiques (bureaux verts, logistique durable, etc.).
Milliards d’euros de financements et subventions distribués par la KfW pour la mise à niveau énergétique.
Profiter du retour du financement et de la dette privée
Dans une phase de normalisation des taux, les investisseurs peuvent :
– verrouiller des financements à taux encore attractifs par rapport aux niveaux historiques (les taux hypothécaires restent proches de la moyenne de long terme, autour de 3–4 %) ;
– se positionner sur la dette privée immobilière, en particulier sur les dossiers de refinancement de bureaux, logistique ou retail bien situés, avec des spreads attractifs et une meilleure protection covenant que durant la décennie écoulée.
Pour des family offices ou des investisseurs institutionnels flexibles, combiner equity et dette privée sur des deals sélectionnés permet de diversifier la source de rendement tout en maîtrisant le risque.
Conclusion : un marché redevenu « investissable » pour les investisseurs sélectifs
L’immobilier commercial en Allemagne ne se trouve plus dans la phase d’euphorie de la décennie de taux zéro, mais dans une configuration plus saine. Les prix ont été réajustés, les rendements sont redevenus attrayants, les capitaux internationaux reviennent, les financements se rouvrent, et les différentes classes d’actifs offrent des opportunités distinctes :
Les principaux axes stratégiques pour structurer un portefeuille immobilier résilient et performant.
La logistique et les formats retail résilients comme piliers structurels du portefeuille.
Les bureaux comme terrain de jeu privilégié pour les stratégies value-add et l’intégration des critères ESG.
Les hôtels et les actifs de santé représentent des segments de niche à rendement élevé.
Le résidentiel institutionnel et les résidences gérées constituent un socle défensif au sein des portefeuilles mixtes.
Dans ce contexte, l’avantage compétitif ne viendra pas d’un simple pari macro sur la remontée des prix, mais de la capacité à lire finement les dynamiques locales, à intégrer les exigences environnementales et réglementaires, à structurer des financements intelligents et à gérer activement les actifs. Pour des investisseurs capables de combiner ces compétences, l’Allemagne offre, à l’aube de ce nouveau cycle, un terrain d’investissement particulièrement riche dans l’immobilier commercial.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Allemagne pour rechercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans une autre juridiction. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Berlin, Leipzig, Hambourg), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel de petite taille ou un ensemble d’appartements dans un quartier en croissance, combinant un rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, Notar, conseiller fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via GmbH) et définition d’un plan de diversification progressive.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché allemand tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs, et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale cohérente.
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