Les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers en Allemagne

Publié le 24 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

L’investissement immobilier en Allemagne attire de plus en plus d’épargnants européens et internationaux. Derrière la stabilité réputée du marché, la fiscalité joue un rôle clé : le système allemand, complexe mais très structuré, offre une panoplie d’avantages qui peuvent transformer un simple achat de logement en véritable stratégie patrimoniale optimisée.

Comprendre le cadre fiscal général de l’investissement immobilier

Le point de départ, pour tout investisseur, est de comprendre comment l’Allemagne classe et impose les revenus immobiliers.

Les loyers perçus entrent dans la catégorie des « revenus de location et de leasing » (article 21 de la loi sur l’impôt sur le revenu – EStG). Il s’agit d’un revenu de type « excédentaire » : on impose le résultat après déduction de toutes les dépenses engagées pour obtenir ce revenu.

L’impôt est progressif pour les personnes physiques, avec un taux qui varie, selon le niveau de revenu imposable, d’environ 14 % à 42 %, puis 45 % au-delà d’un seuil très élevé. Des surtaxes peuvent s’ajouter, notamment la contribution de solidarité (5,5 % de l’impôt) et éventuellement l’impôt d’Église (8 ou 9 %).

Le système allemand se caractérise par trois grands leviers d’optimisation pour un investisseur immobilier :

1. La déduction très large des charges et des frais liés à l’investissement. 2. L’amortissement (dépréciation fiscale) des bâtiments. 3. Des régimes de faveur pour certaines opérations (rénovations énergétiques, constructions neuves, monuments, transmissions familiales).

Chacun de ces axes peut faire baisser sensiblement l’impôt à payer, parfois jusqu’à transformer un flux de trésorerie négatif en gain net après impôt.

Les déductions de charges : un avantage immédiat sur les loyers

L’un des atouts majeurs de l’immobilier locatif en Allemagne est l’éventail très large de charges déductibles. Toutes les dépenses engagées dans le but de percevoir des loyers peuvent, en principe, venir réduire l’assiette imposable.

Charges financières et coûts d’acquisition

Les intérêts d’emprunt constituent souvent le poste déductible le plus important. L’Allemagne autorise la déduction des intérêts sur les prêts utilisés pour :

– acheter un bien locatif,

– construire ou agrandir un bâtiment,

– rénover et moderniser un logement destiné à la location.

Ces intérêts sont déductibles même pendant la phase de construction, avant l’arrivée du premier locataire, dès lors que l’intention locative est clairement démontrable. On parle alors de « frais préalables » (vorweggenommene Werbungskosten).

S’ajoutent d’autres coûts de financement, également déductibles :

– frais bancaires,

– frais de dossier,

– intérêts d’intérim,

– pénalités de remboursement anticipé,

– commission d’évaluation du bien dès lors qu’elle sert à garantir le crédit ou à fixer la base d’amortissement.

Gestion, administration et déplacements

L’investisseur peut également déduire les frais de gestion et d’administration :

– honoraires d’agence pour trouver un locataire ou encaisser les loyers,

– frais de gestion de propriété,

– honoraires comptables,

– frais de préparation de la déclaration fiscale,

– frais juridiques liés à des litiges locatifs ou à la rédaction de baux.

Les déplacements effectués pour visiter l’immeuble, rencontrer des locataires, consulter une banque ou un maître d’œuvre sont aussi déductibles. Il est toutefois recommandé de tenir un carnet de route (kilométrage, dates, motifs) pour justifier ces trajets en cas de contrôle.

Les coûts de publicité (annonces en ligne, presse locale) pour trouver des locataires entrent également dans les charges déductibles.

Entretien, réparations et charges d’exploitation

Les dépenses d’entretien courant et de réparation (toiture, plomberie, électricité, peinture, remplacement de fenêtres, rénovation de cuisine ou de salle de bain, pose de sols et de carrelages) sont en principe déductibles l’année de leur paiement.

– chauffage, eau chaude, électricité des parties communes,

– nettoyage, jardinage, gardiennage,

– enlèvement des déchets, taxes de voirie,

– assurances (bâtiment, responsabilité civile propriétaire, etc.),

– taxe foncière (Grundsteuer).

Lorsque ces charges sont refacturées au locataire, elles doivent simultanément être déclarées comme recettes de loyers, de sorte qu’elles restent neutres. Pendant une vacance locative temporaire, tant que le propriétaire démontre une réelle intention de relouer (annonces, échanges avec des agences), les dépenses courantes restent déductibles.

Le tableau ci-dessous résume quelques-unes des principales charges admises en déduction.

À noter que deux catégories de dépenses restent exclues : le remboursement du capital (amortissement de l’emprunt) et la valeur du travail personnel (heures que l’investisseur consacre lui-même aux travaux).

L’amortissement (AfA) : cœur de l’avantage fiscal pour les investisseurs

L’amortissement – Absetzung für Abnutzung ou AfA – est l’outil majeur de réduction de l’impôt sur les revenus locatifs en Allemagne. Il permet de déduire chaque année une fraction du coût du bâtiment, en reconnaissant que celui-ci se déprécie avec le temps.

Principes généraux de l’amortissement immobilier

Quelques règles structurent ce dispositif :

– seul le bâtiment est amortissable, jamais le terrain, considéré comme non dépréciable ;

– pour calculer la base amortissable, il faut donc isoler la valeur du terrain, en s’appuyant notamment sur les valeurs foncières de référence (Bodenrichtwert) ;

– l’amortissement démarre à partir du moment où le bâtiment est achevé et prêt à être loué ;

– les coûts d’acquisition annexes (notaire, taxe de mutation, commission d’achat) sont intégrés dans la base amortissable du bâtiment ;

– l’amortissement vient réduire le résultat locatif, et un excédent de charges (perte foncière) peut s’imputer sur d’autres revenus imposables.

Les taux standard dépendent de l’âge du bâtiment et de sa date d’achèvement.

Sur les constructions neuves récentes, cette hausse du taux (de 2 à 3 %) représente un avantage considérable : l’investisseur récupère plus vite fiscalement son coût d’acquisition.

Amortissement accéléré et dégressif pour stimuler la construction

Pour encourager la création de nouveaux logements, l’Allemagne a mis en place plusieurs régimes d’amortissement renforcés.

Concrètement :

– jusqu’à 4 000 € par m² de coûts de construction peuvent bénéficier de l’amortissement spécial ;

– le coût de construction global ne doit pas dépasser un plafond par m² (5 200 € dans la version la plus récente) ;

– le logement doit respecter un standard d’efficacité énergétique élevé (par exemple EH40 avec label de durabilité QNG) ;

– il doit être destiné à la location pendant au moins 10 ans.

Par ailleurs, une dépréciation dégressive de 5 % du montant résiduel est possible pour les résidences dont la construction commence ou dont le contrat d’achat est signé entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2029. L’investisseur peut, à tout moment, passer du mode dégressif au mode linéaire si cela devient plus avantageux.

Monuments historiques et bâtiments protégés : un traitement de luxe

Les immeubles classés ou protégés au titre du patrimoine (« Denkmal ») bénéficient d’un traitement fiscal particulièrement favorable, valable même pour les propriétaires occupants.

Au-delà de l’amortissement classique du bâtiment, les dépenses de rénovation et de modernisation réalisées dans le respect des règles de conservation peuvent être déduites de manière accélérée :

– 9 % par an pendant 8 ans,

– puis 7 % par an pendant 4 ans.

Au total, jusqu’à 90 % des coûts de rénovation peuvent être amortis sur 12 ans. Pour un investisseur bailleur, cela signifie une capacité très importante à gommer des revenus locatifs – voire d’autres revenus – en s’appuyant sur ces charges amortissables.

Ce régime s’ajoute à la logique générale de déduction des travaux, mais il suppose une validation par les autorités patrimoniales et le respect d’un cahier des charges strict.

Rénovation énergétique : un crédit d’impôt puissant sur les logements

L’immobilier est au cœur des objectifs climatiques allemands. Le secteur du bâtiment représente encore près de 14 % des émissions de CO₂, et une large part du parc résidentiel a été construite avant 1977, avec un fort potentiel d’économie d’énergie. Pour accélérer les rénovations, l’Allemagne a créé un dispositif fiscal spécifique pour les propriétaires occupants, intégré au vaste programme de protection du climat.

Le dispositif de l’article 35c EStG

Ce régime, en vigueur jusqu’à fin 2029, vise à encourager les travaux d’amélioration énergétique dans les logements occupés par leur propriétaire. Il est régi par l’article 35c de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG) et administré par le ministère fédéral des Finances (BMF).

Conditions principales :

Les mesures éligibles couvrent un large éventail de travaux énergétiques :

– isolation des murs, du toit, des planchers,

– remplacement de fenêtres et portes extérieures,

– installation ou rénovation d’un système de ventilation,

– renouvellement ou optimisation du système de chauffage,

– installation de systèmes numériques de pilotage de la consommation,

– supervision énergétique et planification spécialisée,

– depuis 2021, dispositifs de protection contre la chaleur estivale (stores extérieurs, etc.), conformes à la norme DIN 4108-2.

Des exigences techniques minimales s’appliquent pour que les travaux soient reconnus, ce qui impose le recours à des entreprises qualifiées.

Montant de l’avantage et étalement dans le temps

Le dispositif fonctionne comme une réduction d’impôt directe (crédit d’impôt) calculée sur le coût des travaux.

Pour les travaux de rénovation énergétique proprement dits :

– 20 % des dépenses sont éligibles à la réduction d’impôt ;

– le plafond de dépense pris en compte est de 200 000 € par logement, ce qui correspond à un avantage maximal de 40 000 € ;

– la réduction est étalée sur 3 années fiscales consécutives :

– année d’achèvement des travaux : 7 % des coûts (plafond 14 000 €),

– année suivante : à nouveau 7 % (plafond 14 000 €),

– troisième année : 6 % (plafond 12 000 €).

Le schéma suivant illustre l’étalement d’un avantage maximum.

La réduction vient en déduction de l’impôt dû. Si elle dépasse l’impôt d’une année donnée, l’excédent n’est ni remboursé, ni reportable : il est perdu. D’où l’intérêt de planifier le calendrier des travaux pour coïncider avec des années de revenu suffisant.

Certification, facturation et incompatibilités

Pour bénéficier de ce régime, le propriétaire doit joindre à sa déclaration de revenus un certificat délivré par une entreprise spécialisée ou un conseiller en énergie habilité (conformément au droit de l’ordonnance sur l’économie d’énergie puis de la loi sur l’énergie des bâtiments – GEG). À partir de 2025, un modèle de certificat uniforme, conçu par le ministère des Finances, est utilisé.

Quelques exigences formelles sont essentielles :

Le régime de l’article 35c ne se cumule pas avec d’autres aides publiques pour la même opération :

– impossible d’y ajouter les subventions de type KfW ou BAFA (prêts bonifiés, subventions à taux zéro) pour les mêmes travaux ;

– impossible également de le combiner avec d’autres réductions fiscales spécifiques (article 10f EStG pour les monuments et zones de réhabilitation, article 35a EStG pour les services artisanaux).

En revanche, si des subventions publiques n’ont financé que le conseil énergétique, la réduction d’impôt reste possible pour les travaux eux-mêmes, à l’exclusion des honoraires déjà aidés.

Pour l’investisseur, ce dispositif concerne d’abord la résidence principale. Mais il s’inscrit dans un environnement plus large d’aides aux bâtiments performants, auxquelles les bailleurs peuvent aussi accéder via d’autres canaux (KfW, BEG, etc.), souvent sous forme de prêts à taux préférentiels et de subventions non imposables.

Programmes publics complémentaires : prêts bonifiés et subventions

En parallèle à la voie fiscale, l’Allemagne propose des programmes d’aide directe, dont certains sont particulièrement attractifs pour les investisseurs locatifs qui rénovent ou construisent des immeubles performants.

Le programme fédéral pour les bâtiments efficaces (BEG), mis en place en 2021, a rationalisé et remplacé de nombreuses anciennes lignes de crédit KfW et BAFA. Il combine désormais :

– des prêts à taux réduit avec subventions de remboursement pouvant aller jusqu’à 40 % du capital pour la construction ou la rénovation énergétique,

– des subventions directes pour le remplacement de systèmes de chauffage obsolètes par des solutions performantes.

L’investisseur doit arbitrer : il n’est pas autorisé, pour une même mesure, à cumuler la réduction d’impôt de l’article 35c et ces aides publiques. En pratique, pour un bailleur, les solutions KfW/BEG sont souvent privilégiées, car elles agissent sur le financement (baisse de la charge de dette et de trésorerie) et les subventions reçues sont exonérées d’impôt.

Traitement des plus-values immobilières : le levier du délai de détention

Un autre avantage massif du système allemand pour l’investisseur privé concerne la taxation des plus-values lors de la revente du bien.

La règle des 10 ans : un « horizon de neutralisation fiscale »

La loi allemande assimile la vente d’un immeuble détenu dans le patrimoine privé à une « opération de cession privée » (privates Veräußerungsgeschäft), régie par les articles 22 et 23 EStG. La clé est la durée de détention.

– Si la vente intervient moins de 10 ans après l’achat, la plus-value est imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

– Si la vente intervient plus de 10 ans après l’achat, la plus-value est totalement exonérée d’impôt pour un investisseur privé (hors cas d’activité commerciale de marchand de biens).

La période de 10 ans se calcule à partir de la date de signature notariée de l’acte d’achat jusqu’à la date de signature de l’acte de vente, au jour près. La plus-value brute correspond à :

Prix de vente – (prix d’acquisition + frais d’acquisition + frais de vente – amortissement pratiqué)

Exonération liée à la résidence principale

Même en cas de revente avant 10 ans, une exonération est possible si le bien a été utilisé à des fins de résidence principale. Deux scénarios mènent à l’exemption :

1. Le bien a été occupé exclusivement par le propriétaire à titre de résidence principale pendant toute la période de détention. 2. Le bien a été occupé par le propriétaire au moins une partie de l’année de vente et pendant les deux années civiles précédentes.

La jurisprudence a précisé qu’une « occupation continue d’un an et deux jours » suffit, pour autant qu’elle couvre au moins un jour dans l’année de la vente, toute l’année précédente et un jour dans l’année encore antérieure. On parle parfois de « règle des deux réveillons » (deux Nouvel An).

Cette notion d’usage propre est étendue lorsque le bien est mis gratuitement à disposition d’un enfant pour lequel le parent perçoit encore des allocations familiales (en général jusqu’à 25–26 ans en cas d’études). Dans ce cas, l’utilisation par l’enfant est assimilée à une occupation par le propriétaire.

Cas particuliers : héritage, donation et activité commerciale

En cas d’héritage, c’est la date d’acquisition initiale par le défunt qui compte pour le calcul du délai de 10 ans. L’héritier ne redémarre pas à zéro, il reprend la période de détention de l’ascendant. Cela permet parfois une revente immédiate sans impôt sur la plus-value si le défunt détenait le bien depuis suffisamment longtemps.

En cas de donation de la pleine propriété, la logique est similaire : quand la donation est purement gratuite, le donataire reprend la date et le prix d’acquisition du donateur pour le futur calcul de plus-value. Toutefois, si la donation s’accompagne d’une contrepartie (remboursement de dette, versement, etc.), cette part est assimilée à une vente, avec possibilité de taxation immédiate chez le donateur.

À l’inverse, un investisseur qui réalise plus de trois ventes immobilières en l’espace de cinq ans risque d’être requalifié en « marchand de biens ». Dans ce cas, la plus-value est considérée comme un revenu d’activité commerciale, toujours imposable, sans bénéficier ni de la règle des 10 ans ni des exonérations de résidence principale, et susceptible de déclencher l’impôt sur les sociétés et la taxe professionnelle (Gewerbesteuer).

Transmission, succession et donations : des exonérations ciblées sur l’immobilier

L’investissement immobilier est souvent au cœur des stratégies de transmission patrimoniale. Le droit allemand de l’héritage et des donations (ErbStG) prévoit plusieurs exonérations spécifiques pour les biens immobiliers, qui peuvent représenter un avantage fiscal majeur dans la planification.

Abattements personnels et exonération du logement familial

Les droits de succession et de donation sont calculés sur la part reçue par chaque bénéficiaire, avec un système d’abattements dépendant du lien de parenté. Pour les résidents fiscalement illimités, les principaux abattements sont :

– conjoint ou partenaire enregistré : 500 000 €,

– enfant (y compris enfant du conjoint) : 400 000 €,

– petit-enfant (si son parent est encore en vie) : 200 000 €,

– parents et grands-parents (en cas de succession) : 100 000 €,

– frères, sœurs, neveux, nièces, beaux-parents, ex-conjoint et personnes sans lien proche : 20 000 €.

Ces abattements se renouvellent tous les 10 ans pour les donations.

Pour la résidence principale (Familienheim), un régime d’exonération totale est prévu lorsque :

Si le bénéficiaire cesse d’occuper le logement comme résidence principale dans les 10 ans, l’exonération est annulée rétroactivement, sauf motif impérieux (handicap, santé, etc.). Une astuce fréquemment utilisée dans la planification successorale consiste à transmettre le logement familial par donation de son vivant au conjoint présumé survivant, afin d’éviter la contrainte des 10 ans d’occupation post-décès.

Exonérations et différés pour l’immobilier locatif

Certains biens immobiliers sont totalement exonérés lorsqu’ils présentent un intérêt public et sont ouverts au public (châteaux, sites classés, etc.).

En cas de succession d’un immeuble locatif, il est possible de bénéficier d’un report de paiement des droits jusqu’à 10 ans si l’héritier ne peut s’acquitter des droits autrement qu’en vendant le bien. Ce différé est étendu aux logements qui étaient occupés par le défunt mais que l’héritier met ensuite en location, ou aux appartements en copropriété.

Ces mécanismes combinés (abattements, exonérations spécifiques, facilités de paiement) permettent d’intégrer l’immobilier dans une stratégie de transmission progressive, par exemple via des donations espacées de 10 ans, l’utilisation de droits d’usufruit (Nießbrauch) pour réduire la base taxable tout en préservant un revenu au donateur, ou encore la création de sociétés familiales.

Structurer son investissement : personne physique, société, REIT, fonds

L’Allemagne offre une grande flexibilité sur la forme juridique de détention des biens immobiliers. Le choix entre détention directe et détention via une structure (société, partenariat, fonds, REIT) a un impact fiscal important.

Détention en nom propre : simplicité et levier des plus-values exonérées

Pour un investisseur privé qui détient un ou quelques biens résidentiels dans son patrimoine privé, la détention directe est souvent la plus simple. Elle permet :

– de bénéficier pleinement de l’amortissement AfA sur le bâtiment,

– de déduire l’ensemble des charges,

– d’accéder à l’exonération totale de la plus-value après 10 ans de détention,

– de profiter éventuellement de l’exonération en cas de revente d’une résidence principale.

Les loyers restent toutefois imposés au barème progressif, qui peut monter jusqu’à 45 % pour les plus hauts revenus.

Société de capitaux (GmbH) : taux d’imposition plus faible mais plus de complexité

Investir via une GmbH (société à responsabilité limitée) permet de soumettre les bénéfices locatifs et les plus-values à l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 15 %, auquel s’ajoute la contribution de solidarité (5,5 % de cet impôt). Le taux effectif d’impôt sur les sociétés est donc de 15,825 %.

Ce niveau est inférieur au taux marginal maximal pour une personne physique (45 % + surtaxes). Sur un bénéfice de 200 000 €, une structure de type « Project-GmbH » conservant environ 34 % d’impôt économise sensiblement par rapport à une imposition personnelle au taux maximal.

En contrepartie :

– la gestion comptable et juridique est plus lourde,

– les distributions aux associés (dividendes) sont à leur tour imposées, même si des dispositifs d’exonération partielle existent (95 % d’exonération pour une GmbH actionnaire, 40 % pour certains particuliers).

Pour les groupes, l’Allemagne applique par ailleurs des règles de limitation de la déductibilité des intérêts (plafon général à 30 % de l’EBITDA au-delà de 3 M€ de charges nettes), ainsi que les règles du « minimum tax » international (Pillar 2) pour les grandes entreprises.

Partenariats et fonds, REITs : des régimes spécialisés

Les investisseurs institutionnels ou fortunés recourent fréquemment à des structures plus élaborées :

– partenariats de type GmbH & Co. KG ou GbR,

– fonds immobiliers ouverts ou fermés,

– Real Estate Investment Trusts (REIT).

Les REITs allemands, qui doivent être des sociétés anonymes (AG) avec au moins 15 M€ de capital, bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés et de Gewerbesteuer, à condition notamment :

– de distribuer au moins 90 % de leurs bénéfices,

– de tirer au moins 75 % de ces bénéfices de l’immobilier.

La fiscalité se reporte alors au niveau des investisseurs, qui subissent une retenue à la source de 25 % (plus solidarité) sur les distributions, avec réduction possible grâce aux conventions fiscales.

Ces véhicules offrent un accès indirect au marché immobilier allemand, avec un traitement fiscal spécifique, mais ils dépassent généralement le cadre d’un investisseur particulier standard.

Taxes à l’acquisition et à la détention : coûts inévitables mais parfois déductibles

Si la plupart des dispositifs évoqués jusqu’ici constituent des avantages, certains coûts fiscaux sont incompressibles et doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité, même s’ils peuvent, pour partie, être amortis ou déduits.

Taxe de mutation (Grunderwerbsteuer) : 3,5 à 6,5 % selon les Länder

À l’achat d’un bien en Allemagne, l’acquéreur paye une taxe de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer) dont le taux varie selon le Land, généralement entre 3,5 % et 6,5 % du prix de vente. À titre indicatif :

Pour un bien de 400 000 €, cette taxe représente, selon le Land, entre 14 000 € et 26 000 €. S’y ajoutent :

– les frais de notaire et de registre foncier (environ 1,5–2 %),

– les commissions d’agent (partagées entre vendeur et acheteur depuis 2020, souvent 3,5–7 % + TVA).

Taxe foncière (Grundsteuer) : une charge annuelle déductible

Tous les propriétaires en Allemagne acquittent une taxe foncière annuelle (Grundsteuer), perçue par les communes. Une réforme profonde, entrée en vigueur en 2025, a actualisé les valeurs de référence (parfois figées depuis 1935 ou 1964) et modifié la méthode de calcul, avec l’objectif d’être globalement neutre en recettes mais de redistribuer la charge.

La taxe est calculée en multipliant :

– une valeur fiscale du bien (Grundsteuerwert),

– par un taux de base fédéral,

– puis par un coefficient propre à chaque commune (Hebesatz).

La charge effective représente en général entre 0,26 % et 1 % de la valeur fiscale. Elle est payée trimestriellement. Dans le cas d’un bien locatif, la taxe foncière est :

– refacturable au locataire comme charge récupérable (selon le bail),

– et de toute façon déductible du revenu foncier pour l’investisseur.

Là encore, un coût qui, dans un cadre d’investissement, se transforme en charge fiscalement efficace.

Pourquoi ces avantages peuvent transformer la rentabilité nette

En combinant les différents leviers allemands – déduction des charges, amortissement standard et spécial, incitations à la rénovation énergétique, exonération de plus-value après 10 ans, régimes favorables de transmission – un investisseur méthodique peut fortement réduire son taux d’imposition effectif.

Sur un immeuble neuf loué à long terme, construit avec un standard énergétique élevé et financé en partie à crédit, le scénario typique est le suivant :

Dans un autre registre, un investisseur plus institutionnel, via une GmbH ou un fonds, bénéficiera :

Dans tous les cas, la clé est l’anticipation : la fiscalité immobilière allemande récompense les stratégies de long terme, la qualité énergétique des bâtiments et la détention structurée des actifs. Une bonne maîtrise des règles – souvent avec l’appui d’un conseiller fiscal local – permet de transformer ces règles complexes en avantage compétitif durable pour l’investisseur.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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