Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Tunisie rime de plus en plus avec expatriation. En dix ans, la population étrangère installée dans le pays a bondi de plus de 20 %. Entre charme méditerranéen, coût de la vie modéré et proximité avec l’Europe, le pays attire diplomates, retraités, familles et digital nomads. Mais tous ne s’installent pas au hasard : une poignée de quartiers concentrent l’essentiel des demandes, surtout autour de la capitale et des grandes villes côtières.
Derrière l’image moderne des façades blanches et des villas avec vue mer, Dubaï possède une répartition géographique spécifique pour les expatriés. Comprendre cette organisation est une étape clé pour réussir son installation.
Tunis et sa banlieue nord : le cœur battant de la vie expat
La capitale reste le premier pôle d’attraction des étrangers en Tunisie. On y retrouve des communautés venues de France, d’Italie, d’Allemagne, mais aussi du Canada, des États-Unis, du Liban, de Suède, d’Afrique subsaharienne ou encore d’Asie. Tunis concentre les sièges d’entreprises internationales, les ambassades, les ONG, les écoles étrangères et la plupart des grandes cliniques privées.
Autour de Tunis, plusieurs quartiers se démarquent clairement comme favoris des expatriés, chacun avec son ambiance, son niveau de standing et son rapport au « vrai » quotidien tunisien.
La Marsa : le village chic au bord de la mer
La Marsa est probablement le nom qui revient le plus souvent lorsqu’on interroge les expatriés sur leurs quartiers de prédilection. Ancienne station balnéaire aristocratique, c’est aujourd’hui un vaste quartier côtier où se mêlent familles tunisiennes aisées et étrangers.
L’ambiance y est résolument méditerranéenne : cafés sur la corniche, plage de sable, promenade en bord de mer, atmosphère détendue le week-end. On est loin de l’agitation de l’hypercentre, tout en restant à une petite demi-heure de voiture du centre de Tunis et à quelques minutes de Carthage et Sidi Bou Said.
La Marsa combine plusieurs atouts très recherchés par les expatriés : proximité de la mer, sentiment de sécurité, présence d’écoles internationales à distance raisonnable, cafés avec wifi fréquentables par les télétravailleurs, ainsi qu’une offre de logements variée, du petit appartement moderne au triplex avec jardin.
Du point de vue de l’immobilier, le quartier fait partie des plus chers du pays, mais aussi des plus dynamiques. Les chiffres disponibles montrent que La Marsa représente à elle seule environ 20 % des demandes immobilières dans les zones haut de gamme, avec un rendement locatif annuel estimé entre 6 et 7 % pour les investisseurs. Le prix moyen au mètre carré tourne autour de 4 560 dinars pour des biens récents, légèrement en dessous des Berges du Lac mais nettement au-dessus de la moyenne nationale.
Voici une synthèse des niveaux de prix dans quelques quartiers très prisés, La Marsa incluse :
| Quartier (Grand Tunis) | Prix moyen neuf (TND/m²) | Profil dominant |
|---|---|---|
| Les Berges du Lac | 5 700 | Business, diplomates, cadres supérieurs |
| Les Jardins de Carthage | 5 100 | Haut de gamme résidentiel, investisseurs |
| La Marsa | 4 560 | Familles expats, cadres, retraités |
| Ennasr 2 | 3 200 | Classes moyennes supérieures, familles |
S’installer à La Marsa signifie accepter des loyers sensiblement plus élevés que dans d’autres quartiers de la capitale. Pour un appartement d’une chambre bien situé, les loyers typiques tournent autour de 700 à 1 000 dinars, et pour un trois pièces spacieux, les loyers peuvent facilement grimper à plus de 2 000 dinars selon la vue et la proximité de la mer. En contrepartie, le quartier bénéficie d’un environnement très vivant, de nombreux cafés, de restaurants tendance et d’un accès rapide à la route touristique menant vers Gammarth.
Les Berges du Lac : le « downtown » moderne des expatriés
Si La Marsa est le « village chic » de la banlieue nord, Les Berges du Lac représentent le visage le plus moderne et international de Tunis. Aménagé sur les rives du lac de Tunis, ce quartier ultra-planifié se décline en deux parties, Lac 1 et Lac 2, et concentre ambassades, sièges de multinationales, banques, startups, centres commerciaux haut de gamme et une offre résidentielle tournée vers une clientèle aisée.
Le quartier offre un cadre très familier aux expatriés venant d’Europe ou du Golfe, avec ses grands boulevards, immeubles de verre, centres commerciaux climatisés, cafés de chaînes internationales (wifi rapide inclus), restaurants branchés et salles de sport modernes. La sécurité y est très visible. La présence de l’American Cooperative School of Tunis à quelques minutes renforce considérablement l’attrait de la zone pour les familles étrangères.
La contrepartie, souvent pointée du doigt, est une ambiance jugée parfois « stérile », très peu représentative de l’âme tunisienne traditionnelle. On vit dans une bulle ultramoderne, avec peu de contact quotidien avec la médina ou les souks, sauf à se déplacer spécifiquement.
Sur le plan immobilier, Les Berges du Lac affichent les prix les plus élevés du Grand Tunis, avec environ 5 700 dinars le mètre carré pour du neuf. Le quartier profite également d’une demande locative constante, alimentée par les diplomates, les cadres internationaux et les entreprises qui logent leurs expatriés. La qualité des immeubles, la présence de parkings souterrains, de générateurs, d’ascenseurs récents et de gardiennage 24h/24 justifient en bonne partie ce surcoût.
Les Jardins de Carthage : le compromis haut de gamme entre mer et histoire
Entre Les Berges du Lac, Carthage et La Marsa, Les Jardins de Carthage se sont imposés comme l’un des nouveaux terrains de jeu des promoteurs et des expatriés. Ce quartier récent a été conçu comme un ensemble résidentiel haut de gamme, avec de larges avenues, des immeubles modernes, des résidences sécurisées et une végétation abondante.
Le quartier des Jardins de Carthage illustre l’attrait résidentiel pour les étrangers en Tunisie. Il combine proximité avec des sites historiques comme les ruines de Carthage et des plages populaires (Gammarth, La Marsa), tout en offrant un cadre de vie moderne. Il cible particulièrement les jeunes couples et familles grâce à des logements neufs dotés d’équipements contemporains : parkings, ascenseurs, terrasses et parfois une vue mer lointaine.
Les rendements locatifs y sont jugés attractifs, avec des estimations autour de 7 à 8 % par an, ce qui attire également des expatriés-investisseurs. La proximité d’axes routiers importants et d’écoles privées renforce encore le positionnement résidentiel du quartier.
Carthage et Sidi Bou Said : prestige historique et vues à couper le souffle
Pour ceux qui rêvent de vivre au milieu des vestiges antiques et des cartes postales bleues et blanches, deux noms reviennent en boucle : Carthage et Sidi Bou Said.
Carthage, d’abord, marie villas contemporaines, ambassades et ruines romaines. Le quartier est recherché par une clientèle internationale qui souhaite un cadre résidentiel calme, verdoyant et extrêmement sûr, tout en vivant littéralement au milieu de sites archéologiques mondialement connus. Les logements y sont souvent de grande taille, avec jardins et parfois accès direct à la mer. L’offre locative est plus restreinte que dans d’autres quartiers, ce qui se traduit par des loyers élevés.
Sidi Bou Said, ensuite, est sans doute le village le plus photographié du pays, avec ses ruelles pavées, ses maisons blanches aux portes bleues et ses vues plongeantes sur le golfe de Tunis. Beaucoup d’expatriés fantasment sur l’idée d’y vivre à long terme, mais la réalité quotidienne n’est pas aussi simple : ruelles très pentues, afflux massif de touristes en haute saison, et un parc immobilier souvent composé de maisons anciennes parfois peu adaptées à une vie de famille moderne.
En pratique, Sidi Bou Said est davantage un lieu de balade et de week-end pour de nombreux expatriés basés à La Marsa, Carthage ou Lac, qu’une base permanente. En revanche, le village concentre une offre très dense de locations de courte et moyenne durée, idéales pour une phase de repérage ou quelques mois d’installation « test ».
Le coût mensuel moyen d’un séjour à Sidi Bou Saïd, en dollars, selon les plateformes de location.
Gammarth : luxe balnéaire et villas avec vue mer
Plus au nord, Gammarth prolonge la côte en version très haut de gamme. Ici, le décor est celui des resorts de luxe, des villas contemporaines avec piscines à débordement, des hôtels cinq étoiles, des beach clubs et d’un golf réputé. C’est l’un des territoires de prédilection des expatriés les plus fortunés, qu’ils soient diplomates, dirigeants d’entreprises ou retraités disposant d’un capital conséquent.
Le quartier, très étendu, alterne zones de forêts de pins, baies sableuses et falaises. Le sentiment de déconnexion par rapport à la ville y est très fort, tout en restant à 20 ou 30 minutes de Tunis en voiture. Pour les familles qui recherchent intimité, jardins, piscine et sécurité maximale, Gammarth s’impose naturellement, à condition d’accepter un budget logement largement supérieur à la moyenne tunisienne.
Les quartiers résidentiels « intérieurs » : El Menzah, Ennasr, La Soukra, Ariana…
Si la bande côtière monopolise l’imaginaire, une partie non négligeable des expatriés optent pour des quartiers plus « intérieurs », souvent pour des raisons de budget, de proximité avec le travail ou des écoles.
El Menzah et Ennasr sont deux exemples typiques de ces quartiers de classes moyennes supérieures, très appréciés des familles tunisiennes et de certains expatriés. On y trouve des immeubles récents ou des villas transformées en logements plurifamiliaux, des écoles privées, des cliniques, des commerces de proximité et quelques grands centres commerciaux. Ennasr, en particulier, a connu une forte poussée des prix, avec un mètre carré neuf autour de 3 200 dinars.
La Soukra et Ariana, plus excentrés mais bien connectés, attirent aussi une partie de la communauté étrangère. On y trouve plusieurs écoles internationales ou bilingues, des maisons avec jardins à des prix plus abordables qu’à La Marsa, ainsi que des surfaces plus généreuses. Pour un budget donné, on obtient souvent une maison plus grande ou un appartement plus spacieux qu’en bord de mer, au prix d’un environnement un peu plus urbain et moins balnéaire.
Voici un aperçu comparatif des profils des principaux quartiers recherchés dans le Grand Tunis :
| Quartier / Zone | Atouts majeurs | Public expatrié typique |
|---|---|---|
| La Marsa | Plage, vie de quartier, cafés, écoles proches | Familles, digital nomads, cadres supérieurs |
| Les Berges du Lac | Business, malls, sécurité, modernité | Diplomates, cadres, consultants |
| Jardins de Carthage | Neuf, sécurisé, proche mer et Carthage | Couples, investisseurs, familles aisées |
| Carthage | Histoire, calme, villas, vue mer | Diplomates, retraités, hauts revenus |
| Sidi Bou Said | Village carte postale, vue mer | Artistes, séjours temporaires, télétravail |
| Gammarth | Resorts, villas de luxe, golf, plage privée | Ultra-riches, expatriés d’entreprise |
| El Menzah / Ennasr | Quartiers résidentiels, commerces, écoles | Familles de cadres, expats francophones |
| La Soukra / Ariana | Maisons plus grandes, écoles internationales | Familles avec enfants, budget intermédiaire |
Coût de la vie et loyers : Tunis vs Sousse et le reste du pays
L’une des grandes forces de la Tunisie pour les expatriés reste son coût de la vie, sensiblement inférieur à celui de l’Europe occidentale. Les estimations convergent : le niveau général de prix serait autour de 40 à 50 % de celui d’un pays comme la France, avec des loyers jusqu’à 70 % moins chers en moyenne.
Pour un expatrié seul, un budget mensuel courant oscille entre 1 800 et 3 350 dinars (environ 590 à 1 100 euros), tout compris. Pour un couple, certaines estimations parlent de 1 200 dollars par mois hors extras, et autour de 2 000 dollars en incluant plus de sorties, loisirs et imprévus.
En parallèle, les salaires locaux restent faibles : autour de 281 euros en moyenne, ce qui explique que le pays soit perçu comme économique pour un expatrié venu avec un revenu étranger (salaire d’entreprise, pension, télétravail pour l’étranger).
Pour mieux situer Tunis, il est éclairant de la comparer à d’autres grandes villes. Par exemple, Sousse est en moyenne 28 à 37 % moins chère que la capitale, selon les données disponibles.
| Indicateur comparatif Tunis / Sousse | Tunis (référence) | Écart Sousse |
|---|---|---|
| Coût de la vie global | 100 | – 28 % à – 37 % |
| Alimentation | + 40 % vs Sousse | Sousse – 28 % |
| Logement | + 58 % vs Sousse | Sousse – 39 % |
| Transport | + 26 % vs Sousse | Sousse – 24 % |
| Loisirs | + 53 % vs Sousse | Sousse – 35 % |
| Soins personnels | – 12 % vs Sousse | Sousse + 13 % |
En pratique, cela signifie qu’un expat qui s’installe à Sousse peut conserver un niveau de vie confortable avec un budget inférieur, tant pour le loyer que pour les sorties. Pour un digital nomad, certains comparatifs chiffrent d’ailleurs le budget mensuel à environ 2 020 dollars à Tunis contre 1 770 dollars à Sousse, soit une différence d’un peu plus de 14 %.
Fourchettes de loyer : Tunis, Sousse, Monastir et La Marsa
Les loyers varient fortement selon la ville et le quartier, mais quelques grandes lignes se dégagent.
Aperçu des fourchettes de loyer mensuel pour un appartement d’une chambre dans la capitale tunisienne.
Loyer moyen entre 800 et 1 200 dinars tunisiens par mois (soit environ 250 à 400 euros).
Loyer moyen entre 500 et 700 dinars tunisiens par mois.
Petites surfaces modernes disponibles autour de 300 à 400 dollars par mois.
À Sousse, les loyers sont nettement plus doux. Un une-pièce au centre se loue souvent entre 600 et 1 000 dinars (200 à 330 euros), et entre 400 et 600 dinars en périphérie. Pour une maison familiale, les chiffres moyens donnent 1 200 à 2 000 dinars à Sousse, contre 1 500 à 2 500 dinars à Tunis.
Monastir et Djerba affichent des loyers encore plus bas : un appartement d’une chambre en centre-ville à Monastir se situe entre 500 et 900 dinars, avec des studios en banlieue qui peuvent descendre en dessous de 200 euros par mois.
Dans un quartier très demandé comme La Marsa ou Les Berges du Lac, ces fourchettes sont souvent dépassées pour les biens haut de gamme ou bénéficiant d’une vue mer ou lac. À La Marsa, un 3 chambres avec jardin ou grande terrasse dans un secteur bien coté peut allègrement franchir la barre des 2 500 dinars, surtout si le bien est récent et meublé.
Villes côtières hors de la capitale : Sousse, Hammamet, Djerba, Mahdia…
La Tunisie n’est pas qu’une histoire de banlieue nord de Tunis. De nombreux expatriés font le choix d’une ville côtière plus calme, à l’image de Sousse, Hammamet ou l’île de Djerba. Ces destinations séduisent en particulier les retraités, les télétravailleurs à la recherche de calme et les familles attirées par un rythme de vie plus lent.
Sousse : la « Perle du Sahel » entre médina UNESCO et marina de Port El Kantaoui
Sousse est l’une des grandes gagnantes de la nouvelle cartographie expat. Sa médina est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, la ville dispose d’hôpitaux, d’écoles internationales, de centres commerciaux modernes, le tout sur une côte jalonnée de longues plages de sable.
Deux zones se détachent en particulier pour les étrangers : Hammam Sousse, quartier résidentiel calme à proximité de la mer, et surtout Port El Kantaoui, vaste complexe touristique autour d’une marina. Ce dernier est célèbre pour ses résidences de standing, ses terrains de golf, ses restaurants et sa vie nocturne animée. Beaucoup d’expatriés, notamment européens, y investissent dans un appartement pour le louer une partie de l’année et y séjourner le reste du temps.
Conseil pour les expatriés en Tunisie
Le rapport qualité-prix joue clairement en faveur de Sousse : on y retrouve un niveau de confort et des infrastructures proches de Tunis, pour un coût de la vie inférieur d’environ un tiers. Les loyers, les sorties et même certains services y sont plus abordables, ce qui explique l’attrait croissant de la ville, notamment pour ceux qui n’ont pas besoin d’être au quotidien dans la capitale.
Hammamet et Yasmine Hammamet : le choix balnéaire décontracté
Hammamet, longtemps considérée comme une destination purement touristique, s’est peu à peu dotée d’une petite communauté expatriée, attirée par ses plages réputées propres, ses eaux claires et son climat très doux.
Le secteur de Yasmine Hammamet concentre les resorts modernes, les grands hôtels, une marina, un front de mer aménagé et deux grands golfs (Yasmine Golf et Citrus Golf). Pour un retraité européen ou un digital nomad, la perspective de vivre à quelques minutes de la plage, avec des loyers nettement inférieurs à ceux de la Méditerranée occidentale, a de quoi séduire.
La contrepartie est une vie parfois très dépendante de la saison touristique, avec des périodes creuses où l’activité retombe. Pour ceux qui recherchent avant tout le calme, c’est plutôt un avantage ; pour les expatriés plus jeunes à la recherche d’une vie culturelle dense, Tunis ou Sousse restent plus adaptées.
Djerba : l’île aux trois cultures devenue refuge de retraités
Plus au sud, Djerba, plus grande île d’Afrique du Nord, a ses inconditionnels. Entre plages, palmeraies, villages blancs et héritage à la fois berbère, arabe et juif, l’île offre un dépayssement total, y compris pour les Tunisiens de l’intérieur.
Certains scénarios anticipent un doublement de la valeur immobilière dans les secteurs les plus prisés de Djerba, comme Shbabia, d’ici six ans.
L’île attire surtout des retraités à la recherche d’une vie simple, bon marché, ponctuée de marchés de poissons, de cafés en bord de mer et de longues promenades sur la plage. Le rythme y est sensiblement plus lent que dans le nord du pays, ce qui ne convient pas à tous les profils, mais séduit fortement ceux qui veulent s’éloigner du stress des grandes villes européennes.
Mahdia : le compromis discret entre authenticité et confort
Moins connue, Mahdia, petite ville située entre Sousse et Sfax, apparaît dans les radars des expats en quête d’authenticité. Sa médina, son port de pêche, ses plages et son artisanat textile lui donnent un charme très particulier.
Avec environ 45 000 habitants, Mahdia reste une ville à taille humaine, dotée de services essentiels (hôpital, écoles, supermarchés) mais sans la pression immobilière de la bande Tunis–Sousse. Pour qui privilégie le calme, une immersion culturelle plus profonde et un coût du logement très modéré, c’est une option à considérer sérieusement.
Sfax, ville industrielle qui séduit une niche d’expatriés
Sfax n’a pas l’aura touristique de Tunis ou Sousse, mais elle joue un rôle clé dans l’économie du pays. Port industriel majeur, capitale d’une région agricole et industrielle importante, elle attire une autre catégorie d’expatriés : ingénieurs, cadres de l’industrie, spécialistes du pétrole, du transport maritime ou de la transformation agroalimentaire.
Pour les étrangers, les quartiers de Sakiet Ezzit (familial et calme) et de la Corniche (animé, avec cafés et restaurants) sont les plus adaptés. L’offre culturelle y est moins internationale qu’à la capitale, mais le coût de la vie est plus bas.
Pour les entreprises, Sfax représente un compromis intéressant entre proximité de main-d’œuvre qualifiée, coûts réduits et accès direct au port. Pour un expat, c’est avant tout une destination professionnelle, moins un choix de vie balnéaire.
Coût du quotidien : ce que dépensent vraiment les expatriés
Quel que soit le quartier choisi, les mêmes questions reviennent : combien coûtent un panier de courses, un plein d’essence, une soirée au restaurant ou une consultation médicale ?
C’est le budget mensuel moyen pour les courses d’une personne seule en Tunisie.
Les transports sont également bon marché : un ticket de bus urbain coûte environ 0,20 euro, un abonnement mensuel entre 30 et 60 dinars. La course de taxi en ville dépasse rarement 2 ou 3 euros pour des distances courtes. L’essence tourne autour de 0,7 à 0,8 euro le litre.
Le prix moyen d’une place de cinéma en Tunisie, illustrant l’accessibilité des loisirs.
Voici un tableau récapitulatif de quelques postes courants :
| Poste de dépense | Prix moyen indiqué (approx.) |
|---|---|
| Repas simple au restaurant | 10 TND |
| Dîner pour deux (restaurant moyen) | 60 TND (~19 €) |
| Pain (500 g) | 0,2 € |
| Lait (1 L) | 0,4 € |
| Courses mensuelles (1 personne) | 110 € |
| Ticket de bus urbain | 0,20 € |
| Pass transport mensuel | 30–60 TND |
| Taxi en ville (course moyenne) | 2–3 € |
| Essence (1 L) | 0,7–0,8 € |
| Consultation médecin généraliste | 40–60 TND |
| Abonnement salle de sport (mois) | 20 € et plus |
| Facture eau/électricité/internet | 150–250 TND par mois |
Pour un expatrié venant de France, les comparaisons sont parlantes : le coût de la vie est en moyenne 52 % plus bas, les loyers 70 % moins chers, la nourriture 56 % moins chère et les loisirs près de 50 % moins coûteux. Face à l’Espagne, la Tunisie reste sensiblement meilleure marché, notamment pour le logement et la restauration.
Infrastructures, écoles internationales et santé : un critère clé dans le choix du quartier
Un point revient systématiquement lorsqu’on analyse les choix résidentiels des expatriés : la proximité des services de qualité, en particulier les écoles internationales pour les familles et les cliniques privées pour tous.
Écoles internationales : un réseau dense autour de Tunis et Sousse
L’offre scolaire internationale s’est nettement étoffée depuis la révolution, avec une multiplication d’établissements anglophones, francophones ou bilingues.
Dans la région de Tunis, on retrouve notamment :
Présentation d’établissements scolaires internationaux proposant des programmes variés (britannique, américain, IB) à Tunis, reconnus pour leur diversité et leur excellence académique.
Basée à La Soukra, suit le curriculum britannique. Accueille plus de 2 500 élèves de plus de 19 nationalités. Reconnue par le ministère tunisien de l’Éducation et accréditée BSO et COBIS.
Située aux Berges du Lac, propose un programme américain enrichi par le Baccalauréat International (IB) au niveau du lycée.
Établissement à Mutuelleville dispensant un enseignement complet de la maternelle à la terminale.
Située au centre de la capitale, l’école est organisée en cycles allant de la petite enfance au lycée.
École qui combine les standards éducatifs britanniques avec le programme américain pour une offre pédagogique unique.
Hors de Tunis, Sousse abrite aussi une école internationale, Sousse International School, installée à Sahloul 4, ce qui renforce l’attractivité de la ville pour les familles expatriées.
Les frais de scolarité restent conséquents à l’échelle tunisienne, mais compétitifs par rapport à d’autres capitales : pour une école internationale primaire, un budget annuel autour de 7 000 dinars (environ 2 300 à 4 600 dollars selon l’établissement et le niveau) est fréquemment cité.
Santé et cliniques privées : un maillage satisfaisant dans les principales villes
Le système de santé tunisien repose sur un mix public–privé. Si les hôpitaux publics souffrent de sous-financement et de surpopulation, le secteur privé affiche un très bon niveau, en particulier à Tunis et dans les grandes villes.
La Clinique de la Soukra, située au nord de Tunis, illustre l’attrait des cliniques privées pour les patients étrangers. Elle dispose d’un service international patients spécifique, met en avant des standards d’hygiène élevés et prend en charge l’ensemble du parcours de soins, incluant la logistique comme les transferts depuis l’aéroport, l’hébergement et les services de traduction.
Dans les quartiers très prisés par les expats (La Marsa, Les Berges du Lac, Sousse, Hammamet), l’accès à un médecin parlant français, voire anglais, reste généralement aisé. La recommandation principale reste de souscrire une assurance privée solide pour couvrir hospitalisations et interventions.
Avantages et défis de la vie expat en Tunisie, selon le quartier
Choisir un quartier ne se résume pas à la vue mer ou au prix du mètre carré. Derrière chaque destination se profilent des avantages concrets, mais aussi des limites qu’il faut accepter.
Dans l’ensemble, les points forts relevés par les expatriés installés en Tunisie incluent :
Le coût de la vie est très abordable, notamment pour les revenus perçus de l’étranger. Le climat est agréable, avec des hivers doux sur la côte et un long été ensoleillé. Le mode de vie est méditerranéen, rythmé par les marchés, les cafés, les repas en terrasse et un rythme plus lent. Les paysages sont variés, du littoral aux oasis du sud. La population est réputée chaleureuse, avec un fort sens de la famille et de l’hospitalité.
Mais des défis existent, et ils se manifestent différemment selon le quartier choisi :
La vie au Maroc peut présenter des difficultés administratives (lenteur et complexité pour les titres de séjour), une bureaucratie déroutante pour les nouveaux arrivants, et une barrière linguistique pour les non-francophones/arabophones. S’ajoutent des problèmes de propreté et de gestion des déchets dans certains secteurs, une qualité inégale des infrastructures selon les zones, et des questions de sécurité ponctuelles comme le pickpocketing, malgré un sentiment général de sécurité rapporté par la plupart des expatriés.
Les quartiers les plus haut de gamme comme Les Berges du Lac, La Marsa ou Gammarth protègent en grande partie de ces aléas, mais au prix d’un certain entre-soi et d’un coût plus élevé. À l’inverse, choisir un quartier plus « local » comme Ariana, La Soukra ou un centre de ville côtière comme Mahdia permet une immersion plus profonde dans la société tunisienne, au prix parfois d’un confort moindre.
Comment choisir son quartier quand on s’expatrie en Tunisie ?
Au final, les quartiers les plus prisés par les expatriés en Tunisie correspondent à des profils bien distincts. Avant de poser ses valises, il est utile de clarifier ses priorités : proximité de la mer, budget, accès aux écoles, vie culturelle, degré d’authenticité souhaité, niveau de sécurité perçu, télétravail ou emploi local, etc.
Un télétravailleur sans enfant, privilégiant la vie balnéaire et les cafés avec wifi, pourrait opter pour La Marsa, La Goulette ou un quartier de Sousse proche de Port El Kantaoui. Une famille avec enfants scolarisés à l’international ciblerait plutôt la couronne nord de Tunis, comme La Soukra, les Jardins de Carthage, La Marsa ou Ennasr, pour être à proximité des écoles. Un retraité en quête de tranquillité et de dépenses limitées pourrait se tourner vers Mahdia, Djerba ou les quartiers périphériques de Sousse.
L’une des stratégies les plus fréquentes consiste d’ailleurs à débuter son expatriation dans un quartier très international – La Marsa, Les Berges du Lac, Jardins de Carthage – via une location meublée ou un Airbnb de plusieurs mois, puis à explorer progressivement des options plus locales et abordables une fois la phase d’adaptation passée.
La Tunisie propose une large gamme de logements pour les étrangers, allant des villas luxueuses à Gammarth aux appartements simples près des médinas, en passant par les résidences neuves en banlieue nord de Tunis. Il est essentiel de bien connaître les spécificités de chaque quartier et d’accepter les contrastes du pays pour y dessiner son projet d’expatriation.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros, bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale pour optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en maintenant un lien avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour l’accompagnement complet (conseil fiscal, formalités administratives, délocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Tunisie, Grèce, Chypre, Maurice), la stratégie retenue a consisté à cibler la Tunisie pour son régime avantageux des pensions étrangères partiellement exonérées sous conditions de rapatriement, l’absence d’impôt sur la fortune, un coût de vie nettement inférieur à la France (Tunis ~40 % moins cher que Paris) et une forte proximité culturelle et linguistique avec les francophones. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax ou non, report d’imposition), obtention du statut de résident en Tunisie, détachement CNAS/CPAM, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours/an hors France, centre d’intérêts économiques), mise en relation avec un réseau local (avocat, immigration, notaire) et intégration patrimoniale. Ce dispositif permet des économies fiscales significatives tout en maîtrisant les risques de double imposition et de contrôles fiscaux.
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