Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre en Tunisie attire de plus en plus de Tunisiens résidant à l’étranger, mais aussi des étrangers séduits par un marché encore abordable, un fort potentiel locatif et un cadre de vie méditerranéen. Derrière les belles photos de villas à Hammamet ou d’appartements aux Berges du Lac, il y a pourtant un vrai parcours administratif, fiscal et stratégique à maîtriser, surtout lorsqu’on achète ou qu’on loue à distance.
Cet article détaille les aspects clés pour investir dans l’immobilier tunisien en tant qu’expatrié. Il couvre le choix du lieu d’achat, les options de financement, les rendements attendus et les pièges juridiques à éviter. Il explique également comment exploiter le bien, que ce soit en location saisonnière ou longue durée, notamment dans l’optique de générer un complément de revenu sécurisé. Les informations sont basées sur les données les plus récentes.
Comprendre le marché immobilier tunisien avant d’acheter
Avant de signer un compromis, il est indispensable de situer la Tunisie par rapport aux autres marchés méditerranéens et de décrypter les grandes tendances actuelles.
Le secteur immobilier représente environ 6,6 % du PIB tunisien. Le pays compte plus de 4,2 millions de logements, dont près de 800 000 seraient inoccupés. Depuis 1975, le parc a quadruplé, avec une urbanisation galopante : 75 % de la population devrait vivre en ville à l’horizon 2030.
Les prix restent néanmoins relativement abordables comparés aux autres rivages de la Méditerranée. En 2025, dans les zones urbaines, le prix moyen du mètre carré pour un appartement neuf se situe généralement entre 2 500 et 4 500 dinars tunisiens (TND), avec bien sûr de fortes disparités selon les quartiers.
Les rapports de marché recensent une hausse annuelle de l’ordre de 4 à 5 % par mètre carré pour les appartements, et une augmentation de 5 % du prix moyen national en 2024. Le prix des terrains résidentiels aurait progressé de près de 9,3 % la même année. Côté location, les loyers ont grimpé de plus de 7 % en un an pour les appartements.
La rentabilité locative moyenne dans les grandes métropoles tunisiennes comme Tunis, Sousse ou Sfax est d’environ 7 % par an.
Où se concentre la demande des acheteurs et des locataires ?
Les données publiées par les plateformes spécialisées montrent que 53 % de la demande concerne l’achat, contre 47 % pour la location, avec un intérêt marqué pour les appartements (environ 52 % des recherches à l’achat) et les villas (près de 30 %). Les terrains résidentiels attirent à peu près 16 % des acheteurs.
Côté location, les baux de longue durée dominent largement (44 % de la demande), tandis que la location saisonnière ne représente encore qu’environ 3 % des recherches, même si ce segment se développe rapidement dans les zones touristiques.
La configuration préférée reste l’appartement S+2 (deux chambres + salon), qui représente plus de 40 % de la demande et près de 39 % de l’offre. Les surfaces plébiscitées se situent entre 100 et 130 m², un format adapté à la fois aux familles et aux cadres expatriés.
Les villes et quartiers les plus porteurs
Le marché tunisien est très segmenté. Investir dans un S+2 à La Marsa n’a rien à voir avec l’achat d’une maison traditionnelle à Djerba ou d’un appartement ancien en centre-ville de Sfax. Voici un aperçu des principaux pôles, avec quelques ordres de grandeur.
Grand Tunis et banlieue nord
La capitale concentre une grande partie de la demande, notamment dans les quartiers prisés par les expatriés, les cadres et la classe moyenne supérieure.
| Quartier / zone | Prix moyen appartement (DT/m²) | Profil et potentiel |
|---|---|---|
| Les Berges du Lac | ~5 700 à 6 000 | Quartier d’affaires et résidentiel haut de gamme, forte demande locative, +12 % de hausse des prix en 2024 |
| Les Jardins de Carthage | ~5 100 à 5 200 | Résidentiel haut de gamme, très recherché, rendement estimé 7–8 %/an |
| La Marsa | ~4 500 à 6 000 | Quartier côtier chic, villas et appartements, rendement 6–7 %/an |
| Ain Zaghouan | ~2 500 à 4 200 | Zone en essor, bon rapport qualité/prix, forte demande locative |
| La Soukra | ~3 600 | Banlieue en développement, projets récents, clientèle familiale |
| Ennasr 2 | ~3 200 à 3 600 | Quartier moderne, commerçant, très demandé par les familles |
Les Berges du Lac (1 et 2), La Marsa, Gammarth et Les Jardins de Carthage constituent le cœur du segment premium : prix élevés mais demande locative soutenue, notamment de la part d’expatriés, d’entreprises et de Tunisiens résidant à l’étranger.
Sousse, Hammamet, Djerba et zones touristiques
Les régions balnéaires sont, sans surprise, au centre des stratégies de location saisonnière.
| Ville / zone | Prix typique appartement (DT/m²) | Atouts pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Hammamet | ~3 000 à 4 500 | Station balnéaire, taux d’occupation de 85 % en haute saison, bon potentiel saisonnier |
| Sousse / Kantaoui | ~2 500 et + | Forte fréquentation touristique, projets type Folla Resort, Chott Meriem |
| Djerba | ~2 000 à 3 000 | Île touristique, villas avec piscine entre 150 000 et 300 € et rendements saisonniers pouvant atteindre 8–10 % |
Pour les locations estivales, les chiffres relevés donnent des ordres de grandeur parlants : à El Kantaoui, une villa avec piscine se loue entre 600 et 1 250 TND la nuit ; à Kélibia, une villa avec piscine se négocie entre 470 et 1 000 TND la nuit ; à Djerba, une villa avec piscine peut se louer entre 350 et 750 TND par nuit.
Sfax et autres villes
Sfax, deuxième pôle économique du pays, présente des prix plus contenus (2 000 à 3 200 TND/m²) mais une demande locative solide, tirée par l’activité industrielle. Des quartiers comme le centre-ville ou la zone industrielle offrent de bonnes perspectives en location longue durée pour loger employés et cadres.
Prix, loyers et rendements : quelques repères
Les rapports de marché fournissent plusieurs exemples concrets :
| Exemple de bien | Contexte / quartier | Loyer mensuel estimé | Rendement brut illustratif |
|---|---|---|---|
| S+2 aux Berges du Lac | Quartier premium | Jusqu’à 2 600 TND | Jusqu’à ~12 %/an sur certains cas extrêmes cités |
| S+2 à Les Jardins de Carthage | Zone haut de gamme | ~1 900 TND | 7–8 %/an en moyenne |
| S+2 à La Marsa | Quartier côtier résidentiel | 1 500–2 000 TND | 6–7 %/an en moyenne |
| S+2 à El Mourouj 6 (Grand Tunis) | Secteur plus abordable | ~900 TND | Rendement intéressant via prix plus bas |
Pour un investisseur expatrié, la question clé devient alors : privilégier un bien “prime” avec forte liquidité et une rentabilité correcte, ou viser des zones en plein essor où le rendement locatif et le potentiel de plus-value sont plus élevés mais avec un risque plus important.
Le statut d’expatrié et ses avantages spécifiques en Tunisie
Investir en Tunisie depuis l’étranger ne se résume pas à un simple achat à distance. Le statut juridique du propriétaire – étranger, non-résident, ou Tunisien résidant à l’étranger – modifie profondément le cadre fiscal et administratif.
Tunisien résidant à l’étranger : un statut à bien comprendre
La notion de “Tunisien Résident à l’Étranger” (TRE) est centrale. Il s’agit d’une personne de nationalité tunisienne qui :
– réside hors de Tunisie de manière habituelle depuis au moins deux ans,
– et ne dépasse pas un certain seuil de jours de présence en Tunisie (en pratique, les textes retiennent des plafonds de 180 ou 183 jours par période de 365 jours selon les dispositifs).
Ce statut, qui s’apparente à celui de “non-résident” au sens du droit des changes, ouvre droit à des avantages fiscaux substantiels sur l’immobilier, à condition de respecter des critères stricts :
Pour investir en Tunisie en tant que non-résident et pouvoir ultérieurement rapatrier le capital et la plus-value, trois conditions sont impératives : résider effectivement à l’étranger, financer l’investissement en devises convertibles, et déclarer l’opération à la BCT pour obtenir le formulaire d’investissement requis.
Avantages fiscaux pour l’achat d’un bien par un Tunisien résidant à l’étranger
Le régime de faveur pour l’acquisition de biens immobiliers par les TRE est particulièrement intéressant lorsqu’on le compare à la fiscalité applicable aux résidents.
Pour un TRE qui achète un bien bâti destiné à l’habitation ou à une activité économique (hors terrains agricoles), entièrement payé en devises convertibles, les avantages principaux sont les suivants :
| Poste de coût | Résident en Tunisie | Tunisien résidant à l’étranger (TRE) |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement | 5–7 % selon les cas | 1 % de la valeur + 30 DT par page d’acte |
| Complément de droit (≥ 500 000 DT) | 2 % ou 4 % | Exonération de ce complément |
| Conservation foncière | Environ 1 % | En pratique, 1 % reste dû, mais le régime est globalement allégé |
| Conditions de paiement | Dinars tunisiens, souvent crédit local | 100 % en devises, sans recours au crédit local |
En pratique, cela signifie qu’un TRE qui finance son achat entièrement en devises peut réduire nettement le coût total des frais annexes à l’acquisition. On conseille d’ailleurs de majorer le prix du bien de 10 à 15 % pour couvrir l’ensemble des frais (notaire, droits d’enregistrement, conservation foncière, éventuels honoraires d’agence, etc.), mais ce pourcentage est considérablement allégé pour les TRE par rapport à un acheteur résident.
Liste des pièces justificatives nécessaires pour bénéficier du régime spécifique d’investissement.
Copie intégrale du passeport, carte de séjour étrangère et attestation d’inscription consulaire.
Fiche de mouvements migratoires et preuves de transfert en devises (SWIFT, attestations bancaires).
Justificatifs de la provenance des fonds à investir.
Pour les projets d’investissement : copie de la déclaration d’investissement.
Investissement en devises et droit de rapatrier son argent
Les règles de change tunisiennes imposent que les investissements des non-résidents financés en devises soient déclarés à la Banque Centrale via un “formulaire d’investissement”. Les fonds doivent être transférés depuis l’étranger sur un compte en devises ou en dinars convertibles ouvert dans une banque tunisienne, ou bien importés en billets et dûment déclarés en douane.
Ce formulaire a deux rôles essentiels :
– il prouve que l’investissement a bien été réalisé en devises,
– il garantit, à la revente, le droit de transférer le produit de la vente (capital + plus-value) vers l’étranger, sous réserve de conserver en Tunisie une petite fraction de la plus-value (en pratique, 10 % sont souvent mentionnés comme devant rester sur un compte tunisien).
Sans ce document, le rapatriement des fonds peut se transformer en casse-tête, voire être impossible.
Étrangers non tunisiens : un cadre plus strict, mais des opportunités réelles
Les investisseurs étrangers non tunisiens peuvent, eux aussi, acheter de l’immobilier en Tunisie, mais le parcours est plus balisé, avec deux grands verrous : l’interdiction d’acquérir des terrains agricoles, et l’obligation d’obtenir une autorisation du gouverneur de la région.
Ce qu’un étranger a le droit d’acheter (et ce qui est interdit)
La règle est claire : les étrangers n’ont pas le droit de devenir propriétaires de terres agricoles. La propriété foncière agricole est réservée aux personnes physiques tunisiennes, aux coopératives, à certains organismes publics ou sociétés intégralement détenues par des Tunisiens.
En revanche, un étranger peut acquérir :
– un appartement ou une maison dans une zone urbaine ou touristique autorisée,
– un local à usage professionnel ou des bureaux,
– un terrain non agricole dans un périmètre urbain ou touristique constructible.
Pour les projets industriels ou touristiques situés dans des zones spécialement aménagées (zones industrielles ou touristiques), la loi sur l’investissement prévoit un régime simplifié. Il permet d’acquérir librement des terrains non agricoles sans avoir à obtenir l’autorisation préalable du gouverneur.
L’autorisation du gouverneur : un passage obligé
Dans la plupart des cas pour l’habitation, l’étranger doit déposer un dossier complet auprès du gouvernorat compétent. Ce dossier comprend notamment :
– un formulaire de demande en plusieurs exemplaires,
– un rapport d’huissier sur l’état du bien,
– un certificat récent de propriété du vendeur,
– les attestations de régularité fiscale,
– le compromis de vente,
– les plans cadastraux et architecturaux,
– un certificat de vocation non agricole du terrain,
– diverses pièces d’identité, et parfois un extrait de casier judiciaire.
Le délai de traitement d’une demande d’autorisation d’investissement en Tunisie varie considérablement selon le gouvernorat, avec une moyenne souvent citée d’un an. Des témoignages spécifiques évoquent des délais allant jusqu’à 14 mois, ou une fourchette de 3 à 6 mois pour un dossier bien constitué. Il est donc crucial d’intégrer cette durée imprévisible dans son calendrier et d’inclure une clause de protection dans le compromis de vente, prévoyant la restitution de l’acompte en cas de refus de l’autorisation.
Cas particuliers : Algériens, Libyens, Français, Italiens
Certains ressortissants bénéficient de régimes spécifiques fondés sur des accords bilatéraux.
– Les Algériens et les Libyens peuvent, sous conditions, acheter des biens non agricoles sans autorisation préalable du gouverneur, à condition de payer en devises et que la valeur du bien dépasse un certain seuil (par exemple 200 000 à 300 000 TND selon les textes et les nationalités).
– Des conventions conclues avec la France et l’Italie prévoient, pour certains biens acquis ou construits avant 1956, des assouplissements, voire une dispense d’autorisation pour les propriétaires ou leurs héritiers, dans un cadre très technique lié aux accords de règlement des contentieux immobiliers post-indépendance.
Là encore, l’appui d’un avocat spécialisé en droit immobilier tunisien est quasiment indispensable pour éclairer le régime applicable à sa situation.
Combien coûte réellement un achat immobilier en Tunisie ?
Au-delà du prix affiché de l’appartement ou de la villa, un achat immobilier implique toute une série de frais annexes : droits d’enregistrement, honoraires de notaire, conservation foncière, TVA sur le neuf, éventuelle commission d’agence, etc.
Panorama des principaux frais
D’après les notes communes du ministère des Finances et le Code des droits d’enregistrement et de timbre, les coûts peuvent représenter entre 7 et 15 % du prix de vente pour un résident tunisien, tous postes confondus. Pour un expatrié tunisien bénéficiant du régime TRE, cette charge est allégée grâce au taux réduit de 1 % pour l’enregistrement et à l’exonération de certains compléments.
Les principaux postes à anticiper sont :
Taux de base des droits d’enregistrement pour un résident achetant un logement ancien jusqu’à 499 999 TND.
– TVA immobilière : Sur le neuf, la TVA est de 13 % (pour 2025, la hausse à 19 % a été reportée), intégrée dans le prix TTC affiché par le promoteur.
– Honoraires de notaire : En règle générale, environ 1 à 2 % du prix du bien, en fonction de la complexité du dossier.
– Conservation foncière : Environ 1 % pour l’inscription au registre foncier (mutation, frais de dossier, timbres, etc.).
– Commission d’agence : Entre 2 et 5 % du montant de la transaction, parfois partagés entre vendeur et acheteur.
– Frais bancaires (en cas de crédit local) : Frais de dossier (0,5 à 1 % du montant), assurance emprunteur, frais d’hypothèque.
Pour l’achat d’un bien d’une valeur de 250 000 TND, un résident peut devoir s’acquitter d’environ 15 000 TND de droits d’enregistrement. En revanche, pour un Tunisien Résident à l’Étranger (TRE) effectuant l’acquisition en devises, la facture fiscale à l’achat est significativement plus modérée.
Exemple synthétique de structure de coûts
| Type de frais | Ordre de grandeur (résident) | Spécificités TRE (achat en devises) |
|---|---|---|
| Enregistrement | 6–10 % selon tranche | 1 % + droit fixe par page |
| Conservation foncière | ~1 % | Identique en principe |
| Notaire | 1–2 % | Identique |
| TVA sur le neuf | 13 % (incluse dans prix TTC) | Idem |
| Agence immobilière | 2–5 % | Idem |
L’important pour un expatrié est de demander très tôt à son notaire un devis détaillé de l’ensemble de ces frais et de vérifier qu’il bénéficie bien des régimes de faveur liés à son statut.
Financer son projet depuis l’étranger : les solutions bancaires pour la diaspora
Le financement est un autre volet crucial pour les expatriés. Plusieurs banques tunisiennes proposent des produits spécifiquement dédiés aux Tunisiens résidant à l’étranger.
Crédits immobiliers dédiés aux Tunisiens à l’étranger
Plusieurs établissements se positionnent sur ce segment, avec des conditions adaptées (durée longue, traitement à distance, prise en compte de revenus en devise).
Parmi les offres recensées :
– Banque de Tunisie avec le produit « MELEK FI BLEDI » :
– Financement jusqu’à 80 % du coût du projet,
– Apport personnel minimum de 20 %,
– Durée pouvant aller jusqu’à 25 ans,
– Taux préférentiels, surtout pour les durées ≤ 15 ans,
– Dossier pouvant être soumis en ligne et transmissions par email.
BH Bank propose un Plan Épargne Logement (PEL) sur 4, 5 ou 6 ans, qui ouvre droit à un prêt direct immobilier. Pour un couple détenant deux PEL, le montant de financement peut atteindre 500 000 TND. Le crédit est accordé à un taux fixe d’environ 5 %, avec une durée de remboursement pouvant s’étendre jusqu’à 25 ans. La banque accompagne cette offre de produits complémentaires, comme l’assurance « BLEDNA SÉRÉNITÉ ».
– STB – Crédit Immo 48h Chrono :
– Financement jusqu’à 80 % du projet,
– Durée jusqu’à 20 ans,
– Délai de réponse annoncé de 48 h pour un dossier complet,
– Périodes de grâce possibles (jusqu’à 6 mois pour la construction, 3 mois pour l’acquisition/extension),
– Produit ciblant spécifiquement les Tunisiens résidant à l’étranger disposant d’un CDI ou exerçant une profession libérale ou commerciale.
– Wifak Bank (finance islamique) via « Tamouil Masken » basé sur la Mourabaha, précédé éventuellement d’un compte d’épargne logement « Hissab Iddikhar Masken ».
– Autres banques (Attijari, UBCI, TFBank, etc.) proposant des crédits en dinars adossés à des transferts en devises, avec parfois des taux bonifiés et des services à distance.
Pour un expatrié, la première étape consiste à clarifier s’il financera en cash depuis l’étranger (avec à la clé les avantages fiscaux maximaux pour un TRE) ou via un crédit tunisien, ce qui limite certains régimes de faveur mais permet de lisser l’effort financier.
Conditions classiques de financement
Les grandes lignes des politiques de crédit sont relativement homogènes :
– taux d’effort maximal autour de 30–35 % des revenus,
– apport personnel minimum de 20 à 30 %,
– durée entre 7 et 25 ans selon les banques et les produits,
– obligation de souscrire une assurance décès-invalidité,
– étude de solvabilité sur la base de bulletins de salaire, avis d’imposition étranger, relevés bancaires des derniers mois.
Certaines banques, comme TFBank pour son offre « DARI FI TOUNES », illustrent aussi la possibilité de monter un financement entièrement en devise (par exemple un prêt de 200 000 € sur 15 ans, avec échéances exprimées en euros et TAEG fixe).
Louer son bien depuis l’étranger : saisonnier ou longue durée ?
Une fois le bien acheté, la question de son exploitation devient centrale. Faut-il se concentrer sur la location saisonnière à destination des touristes ou opter pour un bail classique de longue durée ? Les deux stratégies ont leurs avantages et leurs limites.
Location saisonnière en Tunisie : un marché en plein essor
La location de courte durée attire de plus en plus de propriétaires tunisiens, en particulier dans les zones touristiques et les quartiers emblématiques. L’Office national du tourisme (ONTT) a enregistré en 2024 une hausse de 20 % des réservations internationales, signe d’un rebond après la forte chute liée à la pandémie (en 2020, les arrivées avaient baissé de près de 79 %).
La clientèle type des locations de courte durée se compose de : touristes cherchant un hébergement temporaire, voyageurs d’affaires, personnes en déplacement pour des raisons personnelles ou familiales, et étudiants en échange.
– Européens (France, Italie, Allemagne) : environ 50 % des locataires,
– Maghrébins (Algérie, Maroc) : 30 %, souvent pour des séjours familiaux,
– Locaux : 20 % pour les mariages, événements, etc.
La demande est très saisonnière :
– haute saison en avril-juin puis septembre-octobre,
– creux en juillet-août (canicule) et de novembre à mars, sauf pour les retraités ou certaines clientèles spécifiques.
Niveaux de prix et revenus possibles en saisonnier
Les estimations pour 2025 donnent des plages de prix et des revenus mensuels potentiels intéressants dans plusieurs villes phares.
| Ville / quartier (saisonnier) | Prix par nuit (TND) | Taux d’occupation en haute saison | Revenu mensuel estimé (TND) |
|---|---|---|---|
| Médina de Tunis | 150–300 | 80–90 % | 3 000–6 000 |
| Sidi Bou Saïd | 200–400 | 85–95 % | 4 000–8 000 |
| Bizerte | 100–200 | 70–80 % | 2 000–4 000 |
| Hammamet | 120–250 | 75–85 % | 2 500–5 000 |
| Djerba | 180–350 | 89–90 % | 3 500–7 000 |
Un simple calcul montre qu’un appartement à 150 TND la nuit loué 20 nuits par mois génère 3 000 TND de recettes brutes. Après déduction de la commission de plateforme (environ 15 %), du ménage, de la maintenance et de l’assurance, il reste généralement entre 2 000 et 4 000 TND de revenu net, selon les cas.
Ce montant représente les dépenses typiques pour gérer un bien en location saisonnière chaque mois.
| Poste de dépense mensuelle | Fourchette indicative (TND) |
|---|---|
| Ménage (2 passages/mois) | 300–500 |
| Petites réparations / maintenance | 100–200 |
| Commission plateforme (Airbnb…) | 500–800 (≈15 % du CA) |
| Assurance responsabilité civile | 50–100 |
Plateformes et stratégies tarifaires
Les principaux canaux de commercialisation sont bien connus :
– Airbnb, avec une forte visibilité internationale mais une commission autour de 14–16 %,
– Booking.com, très fréquenté par une clientèle “organisée” mais avec 15 % de commission,
– Groupes Facebook et réseaux locaux, sans commission mais plus chronophages,
– Site web personnel, rentable à long terme mais exigeant en référencement.
Une stratégie tarifaire dynamique est fortement recommandée :
– tarifs majorés de 30 % en haute saison,
– surcotes ponctuelles de 20 % lors d’événements (festival de Carthage, etc.),
– remises “last minute” de 10 à 20 % pour combler les trous d’occupation.
Pour maximiser les avis positifs, de petits gestes comme un panier de bienvenue (huile d’olive, pâtisseries tunisiennes) et une réactivité rapide aux messages (moins de 24 h) font une vraie différence.
Cadre légal de la location saisonnière
La Tunisie encadre la location de courte durée. Les principales obligations pour le propriétaire sont : obtenir un enregistrement auprès des autorités compétentes, respecter les normes de sécurité et d’hygiène, et fournir des informations claires sur les conditions de location.
Pour louer légalement votre résidence secondaire en saisonnier, vous devez : déclarer l’activité en mairie (Décret n°2009-2162), souscrire une assurance risques locatifs, vérifier et respecter le règlement de copropriété (qui peut interdire la location saisonnière), et signer un contrat de location conforme précisant dates, loyer, dépôt de garantie et conditions d’annulation.
La durée maximale de séjour pour un touriste en location saisonnière est généralement de trois mois consécutifs (loi n°68-7). Les revenus tirés de cette activité doivent être déclarés au fisc tunisien et sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ou assimilés, avec application éventuelle de la TVA sur les services additionnels (petit-déjeuner, ménage, transferts).
Le marché se redresse fortement après la crise sanitaire, avec une croissance attendue autour de 7 % par an jusqu’en 2029. Pour un expatrié, la location saisonnière est donc une piste sérieuse, surtout dans les villes costales et les quartiers de charme comme la médina de Tunis ou Sidi Bou Saïd.
Location longue durée : stabilité et gestion simplifiée
La location classique, sur des baux d’un an ou plus, reste la formule majoritaire en Tunisie. Elle offre :
L’option de la location longue durée pour votre logement présente plusieurs avantages : elle génère des revenus réguliers et prévisibles, réduit la gestion quotidienne (pas de check-in/check-out permanent et moins de ménage), limite les coûts annexes (ménage, consommables, annonces régulières) et bénéficie d’un cadre réglementaire généralement plus stable et moins contraignant.
Les rendements bruts tournent autour de 4 à 6 % dans les segments classiques, mais peuvent atteindre 6 à 8 % dans les quartiers dynamiques ou bien ciblés. La contrepartie : des loyers mensuels souvent inférieurs à ce que pourrait générer une location saisonnière bien optimisée, mais avec moins de risque de vacance et de fluctuations.
Les inconvénients principaux :
– risque de loyers impayés, même s’il reste modéré avec une bonne sélection de locataires et une assurance loyers impayés,
– moindre flexibilité : récupérer le logement pour usage personnel impose de respecter des délais de préavis,
– contrôle plus espacé de l’état du bien.
Pour un expatrié vivant loin, cette formule est souvent la plus confortable, surtout s’il s’appuie sur une agence locale pour la gestion (sélection des locataires, encaissement des loyers, suivi des réparations).
Comparer objectivement les deux stratégies
On peut résumer les principaux arbitrages dans ce tableau :
| Critère | Location saisonnière | Location longue durée |
|---|---|---|
| Niveau de revenu | Potentiellement plus élevé (8–10 % et +) | Plus modéré (4–6 %) mais stable |
| Régularité des flux | Très variable, dépend de la saison | Revenus mensuels prévisibles |
| Temps de gestion | Important (accueil, ménages, messages) | Faible une fois le bail signé |
| Régime juridique | Plus encadré, formalités de déclaration | Moins de contraintes spécifiques |
| Risque d’impayés | Faible (paiement avant séjour) | Présent mais gérable |
| Vacance locative | Forte en basse saison | Faible si bien bien situé |
| Souplesse d’usage perso | Élevée | Faible (bail en cours) |
| Coûts annexes | Élevés (ménage, plateformes, accueil) | Limités (entretien courant) |
Rien n’empêche d’adopter une stratégie hybride : occupation saisonnière en haute saison, puis bail meublé au mois ou à l’année pour des étudiants, jeunes actifs ou retraités hors saison, ou encore mixer location longue durée sur un bien et saisonnière sur un autre.
Gestion à distance : agences, conciergeries et outils numériques
Investir à distance oblige à s’organiser pour la gestion quotidienne. La bonne nouvelle, c’est que l’écosystème tunisien s’est fortement professionnalisé.
Confier la gestion à des professionnels
Des agences comme Arcane Immobilière ou d’autres acteurs présents dans les quartiers prisés (La Marsa, Ain Zaghouan, Les Berges du Lac) proposent des prestations complètes :
– recherche et sélection de locataires,
– signature de bail (éventuellement avec signature électronique),
– états des lieux d’entrée et de sortie,
– encaissement des loyers et relances,
– suivi des charges et des petites réparations,
– assistance en cas de litige.
Certains gestionnaires proposent une garantie loyers impayés activée dès le premier mois de retard. Ils mettent également à disposition un espace en ligne pour un suivi en temps réel de chaque bien : loyers perçus, travaux en cours et documents.
Pour la location saisonnière, des services de conciergerie spécialisés gèrent :
– création et optimisation des annonces multilingues,
– tarification dynamique,
– échanges avec les voyageurs 7j/7,
– check-in et check-out,
– ménage et linge,
– coordination des interventions de maintenance.
Les honoraires tournent souvent autour de 20 % des revenus de location (hors frais de ménage refacturés aux invités), ce qui peut réduire la rentabilité brute mais sécurise l’exploitation, surtout pour un propriétaire vivant loin.
Outils numériques et visite à distance
Pour les expatriés qui cherchent à acheter ou louer sans pouvoir se déplacer facilement, le numérique est devenu un allié précieux :
Découvrez notre gamme complète d’outils et services digitaux conçus pour simplifier et sécuriser chaque étape de votre projet immobilier, de la visite à la gestion.
Explorez les biens en détail grâce à nos visites virtuelles interactives en 3D, accessibles depuis chez vous.
Visitez l’appartement en temps réel via des vidéos en direct avec un agent, pour poser vos questions immédiatement.
Signez vos offres, compromis de vente et baux de manière légale et sécurisée en ligne, sans déplacement.
Effectuez vos règlements et dépôts de garantie en toute sérénité via notre plateforme de paiements sécurisés.
Suivez loyers, charges, revenus et obligations fiscales avec nos logiciels dédiés (Odoo Real Estate, Rentila, etc.).
La prudence reste de mise : demander systématiquement un titre foncier à jour, des certificats de non-hypothèque, de non-expropriation, des justificatifs de conformité urbanistique, et faire vérifier l’ensemble par un notaire ou un avocat de confiance. Une visite physique de contrôle avant signature définitive est toujours souhaitable, même si elle n’est pas toujours possible pour un expatrié.
Fiscalité des loyers, plus-values et taxes locales
Investir en Tunisie implique, pour un expatrié, de composer avec deux fiscalités : celle du pays de résidence et celle de la Tunisie. Les conventions de non double imposition signées avec de nombreux pays (France, Belgique, Italie, Canada, Suisse, etc.) évitent toutefois d’être imposé deux fois sur le même revenu.
Impôt sur les revenus locatifs
En Tunisie, les revenus locatifs sont taxés comme des revenus fonciers, avec :
– un barème progressif allant historiquement de 0 à 35 %,
– mais un mouvement de simplification récent prévoit l’application d’un taux unique de 15 % sur les revenus locatifs, avec une franchise portée à 15 000 TND annuels pour encourager les petits bailleurs.
Les charges d’entretien sont déductibles forfaitairement jusqu’à 30 % du loyer, ce qui permet de réduire la base imposable. La déclaration annuelle est obligatoire même en dessous du seuil d’exonération, sous peine de pénalités.
Pour les non-résidents, un prélèvement forfaitaire de 15 % sur le revenu brut locatif peut s’appliquer. Il est essentiel de vérifier, au cas par cas, comment cette fiscalité interagit avec celle du pays de résidence via les conventions fiscales bilatérales.
Taxe foncière et taxes récurrentes
Comme tout propriétaire, l’expatrié est redevable de la taxe sur les propriétés bâties, calculée sur la valeur cadastrale, avec un taux généralement compris entre 0,2 % et 0,5 % selon les communes.
Une nouvelle mesure importante est l’instauration d’une taxe annuelle de 1 % de la valeur de marché pour les biens laissés vacants plus de deux ans, avec des exemptions possibles pour les résidences secondaires effectivement occupées au moins trois mois par an. L’objectif affiché est de limiter la spéculation et de remettre sur le marché une partie des 800 000 logements vides recensés.
En plus du loyer ou du crédit, il faut budgétiser les charges de copropriété, l’assurance habitation et un fonds pour l’entretien annuel. Ces postes sont essentiels pour maintenir la valeur du bien, particulièrement dans le cadre d’une location saisonnière où la rotation des locataires est élevée.
Plus-values immobilières
En cas de revente, la Tunisie taxe la plus-value immobilière réalisée par un non-résident. Les textes récents prévoient :
– un taux de 15 % si la vente intervient dans les cinq ans suivant l’acquisition,
– un taux réduit de 10 % après cinq ans dans le cadre d’une réforme destinée à fluidifier le marché,
– une exonération totale après sept ans de détention dans certains régimes (là où auparavant le délai était de dix ans).
Le calcul de la plus-value se fait sur la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, justifiés par des documents officiels. Là encore, les conventions de non double imposition déterminent si et comment cette plus-value sera prise en compte dans le pays de résidence de l’expatrié.
Acheter en Tunisie depuis l’étranger : le parcours type
Pour un expatrié, investir en Tunisie suit généralement un fil conducteur relativement standard, avec quelques variations selon le statut (TRE ou étranger non tunisien) et le type de bien.
Les grandes étapes sont les suivantes :
Pour un investissement immobilier réussi en Tunisie, suivez ces étapes essentielles : 1. Définissez précisément votre projet (résidence secondaire, location saisonnière, etc.). 2. Choisissez la zone en fonction de votre budget, de la demande locative et des infrastructures. 3. Analysez la rentabilité en comparant loyers, charges et fiscalité. 4. Vérifiez votre statut fiscal (non-résident/TRE) et les documents requis. 5. Trouvez le bien via des agences reconnues et effectuez des visites. 6. Faites auditer le dossier par un notaire et un avocat spécialisé. 7. Signez un compromis de vente avec des clauses suspensives protectrices. 8. Transférez les fonds en devises et obtenez le formulaire d’investissement bancaire. 9. Déposez le dossier d’autorisation auprès des autorités compétentes. 10. Signez l’acte définitif chez le notaire pour l’enregistrement. 11. Organisez la gestion locative et respectez les obligations fiscales tunisiennes et celles de votre pays de résidence.
Le délai global, du compromis à l’acte définitif, tourne souvent autour de deux à trois mois pour un TRE sans contrainte d’autorisation du gouverneur, et peut grimper au-delà de un an pour un étranger non tunisien soumis à ce filtre administratif.
Tunisie : un marché porteur pour les expatriés, à condition de bien s’entourer
Avec une croissance attendue du marché immobilier d’environ 4 % par an jusqu’en 2030, une urbanisation rapide et une attractivité touristique renforcée (le gouvernement vise 12 millions de touristes à l’horizon 2030), la Tunisie se positionne comme un terrain de jeu intéressant pour les investisseurs expatriés.
Les atouts sont clairs :
Le marché immobilier tunisien présente des prix au mètre carré encore modérés par rapport à la Méditerranée. La demande locative est soutenue dans les grandes villes et les stations balnéaires, avec un rendement locatif moyen de 6 à 8 %, pouvant être plus élevé en location saisonnière. Le cadre fiscal est très favorable pour les Tunisiens résidant à l’étranger qui financent en devises. Il est possible de rapatrier le capital et les plus-values en respectant les procédures de la Banque Centrale.
Les défis ne manquent pas pour autant : complexité administrative, délais d’autorisation pour les étrangers non tunisiens, fluctuations du taux de change dinar/euro, encadrement croissant des locations saisonnières et risque de vacance en basse saison.
La clé du succès, pour un expatrié, tient à trois éléments :
Pour réussir un investissement locatif à l’étranger, trois éléments sont essentiels : un choix de localisation rigoureux, fondé sur des données de marché (prix, loyers, taux d’occupation, projets d’infrastructures) ; un montage juridique et fiscal sécurisé, avec l’appui d’un notaire, d’un avocat et, si possible, d’un expert-comptable familier des questions de non-résidents ; et enfin, une gestion déléguée à des professionnels sérieux, capables d’assurer visites, sélection des locataires, encaissement des loyers, suivi des travaux et conformité légale, tout en offrant des outils de pilotage à distance.
Investir dans la pierre en Tunisie quand on vit à l’étranger n’est pas un “coup” à réaliser à la légère, mais une stratégie patrimoniale de long terme. Bien préparée, elle permet de conjuguer ancrage dans le pays, diversification d’actifs, revenus complémentaires et, pour les Tunisiens de la diaspora, un moyen concret de garder un pied dans leur pays d’origine tout en profitant d’avantages fiscaux rarement égalés dans la région.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar, tout en profitant d’un coût d’entrée attractif. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Grand Tunis, Sousse, Sfax), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un quartier résidentiel en développement, comme La Soukra ou La Marsa, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseil fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification à long terme.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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