Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en République Tchèque attire de plus en plus d’expatriés, autant pour la qualité de vie que pour un environnement fiscal souvent perçu comme plus léger que dans d’autres pays européens. Mais derrière cette image plutôt favorable, il existe un ensemble de règles précises sur l’impôt sur le revenu et la taxe foncière qu’il vaut mieux maîtriser avant d’empocher son premier salaire ou d’acheter un appartement à Prague ou Brno.
Cet article fournit un guide complet en français sur le système fiscal tchèque, incluant l’impôt sur le revenu et la taxe foncière, spécifiquement destiné aux expatriés. Il s’appuie sur les dernières données officielles et analyses spécialisées disponibles.
Résidence fiscale : le point de départ de toute stratégie
Avant de parler de barème, de déductions ou de taxe foncière, tout commence par une question : êtes-vous résident fiscal en République Tchèque ou non-résident? De cette réponse dépendra la base imposable, l’accès aux crédits d’impôt et, dans certains cas, l’obligation même de déposer une déclaration.
Une personne est considérée comme résidente fiscale si elle possède un « foyer permanent » sur le territoire avec l’intention d’y vivre durablement, ou si elle y séjourne au moins 183 jours dans l’année civile. Le changement de résidence peut être effectif dès l’installation, la règle des 183 jours n’étant pas un prérequis strict si le centre de vie bascule clairement dans le pays.
Les résidents fiscaux tchèques sont imposés sur leur revenu mondial. Concrètement, cela signifie que les salaires, revenus indépendants, intérêts, dividendes, plus-values immobilières ou mobilières, qu’ils soient de source tchèque ou étrangère, entrent en principe dans la base de l’impôt sur le revenu en République Tchèque, avec des mécanismes pour éviter les doubles impositions grâce aux conventions fiscales.
Les contribuables non-résidents ne sont imposables que sur leurs revenus de source tchèque. Ces revenus comprennent notamment : la rémunération pour un travail effectué sur le territoire, les loyers perçus d’un bien immobilier situé dans le pays, certains dividendes ou intérêts versés par des entités tchèques, ainsi que les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers locaux.
Les conventions de non double imposition jouent un rôle central. La République Tchèque a signé près d’une centaine de conventions, généralement calquées sur le modèle de l’OCDE. En cas de double résidence potentielle, ces textes prévoient des « règles de départage » successives (logement permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord entre administrations) pour déterminer un seul État de résidence aux fins fiscales.
Barème et structure de l’impôt sur le revenu
L’impôt sur le revenu des personnes physiques en République Tchèque est présenté comme relativement simple : deux tranches et un taux de base largement majoritaire.
Depuis plusieurs années, le système repose sur une imposition progressive à 15 % puis 23 %. Le taux de 15 % s’applique jusqu’à un seuil défini comme un multiple du salaire moyen national annuel, tandis que tout ce qui dépasse ce seuil est imposé à 23 %. Ce seuil bouge au fil des années, mais l’idée reste la même : la grande majorité des contribuables restent dans la première tranche, seule la portion des hauts revenus franchissant la barre supérieure.
Il s’agit du taux de la tranche d’imposition dont les seuils en couronnes tchèques sont résumés pour les dernières années connues.
| Année fiscale | Seuil de la tranche à 23 % (an) | Base de calcul (multiples du salaire moyen) |
|---|---|---|
| 2024 | 1 582 812 CZK | 36 × salaire mensuel moyen |
| 2025 | 1 676 052 CZK | 36 × salaire mensuel moyen |
| 2026 | 1 762 812 CZK (prévu) | 36 × salaire mensuel moyen |
Dans la pratique, cela signifie que l’impôt est calculé au taux de 15 % sur la part de revenu inférieure au seuil, puis au taux de 23 % pour la fraction qui le dépasse. Ce principe concerne le revenu global soumis à l’impôt progressif : salaires, revenus indépendants, certains revenus de capitaux, loyers, etc.
Les expatriés doivent donc prendre en compte ce mécanisme lorsqu’ils négocient leur rémunération en République Tchèque, surtout pour les postes de direction, les missions très rémunératrices ou les cumuls de sources de revenus.
Crédit d’impôt de base et autres avantages fiscaux
Au-delà du barème, la République Tchèque accorde un crédit d’impôt personnel à chaque contribuable, ce qui réduit directement le montant de l’impôt calculé. Pour l’année fiscale 2025, ce crédit de base s’élève à 30 840 CZK par personne. C’est un crédit d’impôt, pas une simple déduction : il vient en déduction du montant d’impôt dû, et non de la base taxable.
À côté de ce crédit de base, il existe une série d’autres crédits et déductions, soumis à conditions, parmi lesquels :
Le système fiscal tchèque prévoit plusieurs crédits et déductions pour réduire la base imposable. On trouve notamment : des crédits pour enfant à charge, dont le montant augmente pour le deuxième puis le troisième enfant et suivants ; un crédit pour conjoint, sous condition que son revenu annuel soit inférieur à 68 000 CZK et, à partir de 2026, qu’il s’occupe d’un enfant de moins de trois ans ; des crédits liés à un handicap. Les déductions possibles incluent : les intérêts d’emprunts immobiliers pour la résidence principale, plafonnés selon la date du prêt ; les versements pour l’épargne retraite privée, l’assurance-vie ou des produits d’investissement à long terme, dans une limite annuelle globale de 48 000 CZK ; et les dons à des organismes reconnus, dont le plafond est un pourcentage de la base imposable.
Les non-résidents ont accès à ces crédits et déductions uniquement si au moins 90 % de leur revenu mondial est de source tchèque sur l’année considérée. Un expatrié qui garde d’importants revenus à l’étranger tout en travaillant partiellement en République Tchèque risque donc de ne pas pouvoir bénéficier de ces dispositifs, sauf à se retrouver dans la catégorie très particulière des non-résidents « à 90 % tchèque ».
Revenu salarial et avantages en nature : comment vous serez imposé sur votre emploi
Pour un expatrié salarié, la base imposable ne se limite pas au salaire brut. Le droit tchèque considère comme revenu d’emploi pratiquement tout ce que l’employeur verse ou met à disposition : salaires, primes, bonus, stock-options, mais aussi de nombreux avantages en nature.
Pour les expatriés, l’avantage en nature d’une voiture de fonction utilisable à titre privé est évalué forfaitairement par le fisc. Le bénéfice imposable correspond généralement à 1 % du prix d’achat TTC du véhicule par mois de mise à disposition. Des taux réduits s’appliquent pour encourager les véhicules propres : 0,5 % pour les véhicules à faibles émissions et 0,25 % pour les véhicules 100 % électriques.
D’autres avantages sont partiellement ou totalement exonérés dans certaines limites :
Présentation des principaux avantages non monétaires ou en espèces offerts par les employeurs et bénéficiant d’une exonération fiscale, selon la réglementation tchèque.
Exonérées jusqu’à un plafond défini par jour de travail effectif.
Exonéré jusqu’à 3 500 CZK par mois lorsqu’il est fourni par l’employeur.
Certains avantages non monétaires sont exonérés jusqu’à un plafond annuel indexé sur le salaire moyen.
Peuvent être exonérées dans la limite d’un plafond annuel défini.
Les cotisations employeur sont exonérées jusqu’à 50 000 CZK par an.
Ces régimes sont encadrés pour éviter les montages de type « salary swap », où une partie du salaire serait remplacée artificiellement par des avantages en nature détaxés. Les autorités ont donc renforcé les conditions pour que ces avantages restent vraiment accessoires au salaire, et non un substitut déguisé.
Spécificités pour dirigeants et membres d’organes statutaires
Les expatriés amenés à siéger au conseil d’administration ou à occuper des fonctions de dirigeant dans une société tchèque doivent savoir que leurs jetons de présence et rémunérations sont imposables, y compris en l’absence de présence physique prolongée dans le pays.
Jusqu’à récemment, les rémunérations des personnes physiques non-résidentes siégeant dans des organes statutaires étaient soumises à une retenue à la source forfaitaire (souvent 15% pour les résidents de l’UE/EEE ou de pays liés par une convention). Désormais, ce régime évolue : ces rémunérations basculent dans le régime général d’imposition. Cela implique le paiement d’acomptes, l’obligation de déposer une déclaration annuelle et peut conduire, pour les montants élevés, à l’application de la tranche d’imposition à 23% sur la partie excédant un seuil équivalent à plusieurs dizaines de fois le salaire moyen.
Pour les membres personnes morales (par exemple une société étrangère facturant des honoraires d’administration à une société tchèque), un régime de retenue à la source plus sévère continue de s’appliquer, avec un taux de 15 % ou 35 % selon l’existence ou non d’une convention fiscale ou d’un accord d’échange d’informations.
Indépendants, freelances et « OSVČ » : un régime très favorable si l’on sait l’utiliser
Beaucoup d’expatriés choisissent de travailler comme indépendants, soit sous statut local d’entrepreneur individuel, soit via une société. Pour les personnes physiques immatriculées en tant qu’« OSVČ », la République Tchèque propose des régimes qui, bien utilisés, aboutissent à des taux effectifs très bas.
L’impôt effectif sur un revenu brut d’environ 60 000 euros peut tomber aux alentours de 4 % grâce aux frais forfaitaires et au crédit d’impôt.
Un autre outil est le régime de la « paušální daň », une sorte de forfait mensuel qui regroupe l’impôt sur le revenu, la sécurité sociale et l’assurance maladie dans un seul paiement. Pour la première tranche de ce régime, prévue pour des revenus jusqu’à environ 1,5 million de CZK, la part correspondant à l’impôt sur le revenu est symbolique (une centaine de CZK par mois), le reste couvrant surtout les cotisations sociales et de santé. Ce régime simplifie la vie administrative – pas de déclaration classique tant que les conditions sont respectées –, mais peut compliquer la preuve de revenus ou de résidence fiscale auprès d’autres administrations étrangères.
Revenus de capitaux, plus-values et cryptomonnaies
Pour les expatriés investisseurs, il est important de comprendre que la République Tchèque ne connaît pas un « impôt sur les plus-values » séparé : les gains en capital sont intégrés au revenu global et taxés aux taux de 15 % ou 23 % suivant le seuil.
Plusieurs régimes d’exonération existent toutefois, basés sur la durée de détention ou des seuils de montant :
Les gains sur la vente de titres (actions, obligations) détenus plus de trois ans peuvent être exonérés d’impôt, sous certaines limites. Pour les parts de sociétés non représentées par un titre (comme les parts de s.r.o.), la durée de détention requise est généralement de cinq ans pour bénéficier de l’exonération. De plus, les produits annuels de cession de titres inférieurs à un seuil de 100 000 CZK (produit brut) échappent également à l’imposition.
Pour les ventes de titres dépassant un certain volume, les textes récents prévoyaient un plafond d’exonération (40 millions de CZK de produit annuel), avec une évolution programmée permettant à terme, lorsque le « test de temps » est rempli, une exonération complète sans limite, à l’exception de certains actifs comme les cryptomonnaies.
Les gains sur cryptomonnaies peuvent être exonérés d’impôt si les actifs sont détenus depuis au moins trois ans. Une tolérance fiscale s’applique également si les profits annuels restent modestes (par exemple, inférieurs à quelques milliers d’euros). Au-delà de ces seuils, les profits doivent être déclarés et intégrés à la base de l’impôt sur le revenu.
Les dividendes et intérêts d’origine tchèque versés à une personne physique résidente sont en général soumis à une retenue à la source de 15 %, qui peut faire office d’imposition définitive. Pour les non-résidents, le taux reste 15 % si le bénéficiaire réside dans un pays de l’UE, de l’EEE ou signataire d’une convention; sinon, il grimpe à 35 %, ce qui incite fortement à structurer ses investissements en tenant compte du réseau conventionnel.
Revenus locatifs : location nue, meublée, Airbnb… où passe la frontière fiscale?
Dès qu’un expatrié achète un appartement ou une maison en République Tchèque, la question des loyers et de leur imposition se pose rapidement, en plus de la taxe foncière annuelle.
Le droit tchèque distingue, pour les personnes physiques, deux catégories fiscales principales en cas de location :
– la location « passive » de long terme sans services annexes (pas de ménage quotidien, repas, réception, etc.), imposée comme revenus de location;
– la fourniture de services d’hébergement assimilée à une activité commerciale, typique des locations meublées de courte durée via des plateformes, relevant alors de la catégorie des revenus d’activité indépendante.
Pour les revenus fonciers, le propriétaire doit choisir entre déduire ses dépenses réelles ou appliquer un forfait de 30% du loyer brut (plafonné à 600 000 CZK de frais par an). Ce choix, irrévocable annuellement et applicable à tous les biens, nécessite une analyse préalable de la structure des coûts.
Dans le second cas, la location de type « services d’hébergement » est considérée comme une activité indépendante. Elle suppose souvent l’obtention d’une licence commerciale et entraîne l’obligation de verser des cotisations de sécurité sociale et d’assurance maladie sur le revenu net, en plus de l’impôt sur le revenu. Pour les expatriés exploitant plusieurs biens en location meublée touristique, la frontière avec une véritable activité hôtelière peut vite être franchie.
Pour les non-résidents, les loyers perçus d’un bien immobilier situé en République Tchèque sont toujours considérés comme un revenu de source tchèque. Ils doivent être déclarés aux autorités fiscales tchèques, même si le propriétaire ne réside plus dans le pays. Ces revenus peuvent également être pris en compte dans le pays de résidence actuel, en vertu des conventions de non-double imposition, généralement via un mécanisme de crédit d’impôt pour éviter la double imposition.
Taxe foncière (taxe immobilière) : un impôt local à ne surtout pas négliger
La taxe foncière en République Tchèque, souvent appelée « taxe immobilière » dans les textes, est due chaque année par les propriétaires de biens immobiliers au 1er janvier de l’année concernée. Elle frappe aussi bien les terrains que les bâtiments : maisons, appartements, locaux commerciaux, terrains agricoles, etc.
Contrairement à d’autres pays qui calculent la taxe sur la valeur vénale, la République Tchèque utilise essentiellement la surface (en mètres carrés) et des coefficients selon le type et l’emplacement du bien. La valeur de marché n’entre donc pas directement dans la formule, même si les coefficients permettent aux communes d’ajuster la pression fiscale en fonction de la taille et du profil de la localité.
On distingue deux volets : la taxe sur les bâtiments (et unités) et la taxe sur les terrains.
Le coefficient local appliqué par les communes peut multiplier la base de taxe foncière par un facteur allant jusqu’à 5.
Les terrains sont taxés soit en pourcentage de leur valeur (dans le cas de terres agricoles, par exemple 0,75 % de la valeur), soit selon une base au mètre carré pour d’autres catégories (avec des taux unitaires se situant entre 0,20 CZK et 5 CZK par mètre carré selon le type de terrain).
Résumé des grands principes utilisés pour déterminer le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.
Base de calcul déterminée par l’administration fiscale, estimant le loyer annuel théorique du bien.
La valeur locative est mise à jour chaque année par des coefficients votés par les collectivités.
Taux votés par les communes et les intercommunalités, appliqués à la valeur locative pour calculer le montant dû.
Certaines situations (âge, revenus, handicap) ou propriétés (neuves, en zone rurale) peuvent ouvrir des droits à réduction.
| Type de bien | Base de calcul principale | Éléments modulant la taxe |
|---|---|---|
| Appartement / maison | m² de surface au sol ou habitable | type d’usage, surface, nombre d’étages, commune |
| Local commercial | m² de surface au sol | usage commercial, coefficient communal |
| Terrain agricole | valeur cadastrale ou barémique | taux en % (ex. 0,75 %), localisation |
| Autres terrains (bâtis, etc.) | m² de surface | barème au m² (0,20 à 5 CZK) + coefficients locaux |
La taxe foncière est due chaque année, avec une échéance générale autour de la fin mai. Lorsque le montant dépasse un certain seuil (5 000 CZK), le paiement peut être fractionné en deux échéances.
Pour un expatrié propriétaire, qu’il vive ou non en République Tchèque, cette taxe reste due tant que le bien figure dans le cadastre à son nom. Le changement de propriétaire prend effet lors de l’inscription au registre immobilier (Katastr nemovitostí), et la taxe foncière suit alors le nouveau propriétaire à compter de l’année suivante.
Un point particulièrement intéressant pour les investisseurs : la taxe foncière payée est considérée comme une dépense déductible pour l’impôt sur le revenu lorsque le bien est donné en location, y compris pour les sociétés et les personnes physiques imposées sur leurs revenus locatifs.
Achat, vente et absence de taxe sur les mutations immobilières
La République Tchèque se distingue par l’absence de taxe d’acquisition immobilière. Jusqu’en 2020, une taxe de l’ordre de 4 % frappait les acquisitions (en pratique payée par l’acheteur), mais elle a été abolie avec effet rétroactif pour les inscriptions au registre immobilier postérieures à fin 2019.
En République Tchèque, un expatrié acquéreur d’un bien immobilier (appartement ou maison) n’est pas soumis à une taxe de mutation spécifique de l’État. Les seuls frais à prévoir sont des frais privés : les honoraires du notaire et de l’avocat (environ 1 % du prix de vente, plus TVA) et la commission de l’agence immobilière (généralement entre 2,5 % et 5 % du prix de vente).
En cas de revente, la question fiscale ne se situe donc plus au niveau d’une taxe de mutation, mais au niveau des plus-values. Le gain (prix de vente moins prix d’acquisition et frais associés) est susceptible d’être intégré dans l’impôt sur le revenu, sauf si l’opération remplit les conditions d’exonération : durée de détention suffisante, résidence principale utilisée pendant une certaine période, ou réutilisation du produit de la vente pour un autre besoin de logement propre.
Imposition de la vente d’un bien immobilier : durée de détention et usage personnel
Les expatriés qui revendent un bien immobilier en République Tchèque doivent faire attention aux règles assez techniques sur l’exonération des plus-values immobilières.
Plusieurs cas se présentent :
L’exonération des plus-values immobilières dépend de l’usage du bien et de sa date d’acquisition. Pour une résidence principale occupée immédiatement avant la vente, le délai est de 2 ans. Pour un bien non utilisé comme résidence principale et acquis avant fin 2020, le délai est de 5 ans. Pour un bien acquis à partir de 2021 et non occupé comme résidence principale, le délai passe à 10 ans, sauf en cas de réinvestissement du produit de la vente dans un autre projet de logement, sous conditions et après déclaration.
Si ces conditions ne sont pas remplies, la plus-value est alors imposable à l’impôt sur le revenu, au barème 15 %/23 %. En revanche, la vente de certains biens mobiliers (voitures, bateaux, avions) est exonérée si le bien est détenu plus d’un an.
Pour les expatriés non-résidents, ces règles s’appliquent également dès lors qu’il s’agit d’un bien situé en République Tchèque. Les conventions de non double imposition déterminent ensuite si le pays de résidence conserve un droit d’imposer ce gain et, le cas échéant, selon quelles modalités un crédit d’impôt peut être accordé.
Au-delà de l’impôt sur le revenu, un expatrié salarié doit aussi tenir compte du poids des cotisations de sécurité sociale et d’assurance maladie. Globalement, le système repose sur une répartition entre employeur et employé, avec un taux cumulé qui dépasse 40 % du salaire brut.
Le taux total de cotisations patronales pour la sécurité sociale et l’assurance maladie en France représente 33,8 % du salaire brut.
La sécurité sociale est plafonnée sur une base annuelle égale à 48 fois le salaire mensuel moyen (plus de deux millions de CZK pour les années récentes, avec une légère progression sur le temps). Au-delà de ce plafond, plus de cotisations de retraite ne sont dues, ce qui limite la charge sur les très hauts revenus. L’assurance maladie, en revanche, n’a pas de plafond : la contribution de 4,5 % côté salarié et 9 % côté employeur s’applique sur l’intégralité du salaire.
Pour les indépendants, des acomptes minimaux sont exigés mensuellement, même en l’absence de chiffre d’affaires. Leur montant, révisé régulièrement à la hausse, constitue une part significative du coût de la protection sociale.
Les expatriés ressortissants de l’Union européenne peuvent, dans certains cas de détachement, rester affiliés au régime de sécurité sociale de leur pays d’origine, à condition d’être couverts par un certificat A1. Pour les non-Européens, tout dépend de l’existence ou non d’une convention bilatérale de sécurité sociale et de la durée de la mission.
Déclaration de revenus et obligations administratives : un calendrier à respecter
En République Tchèque, l’année fiscale coïncide avec l’année civile. La déclaration de revenus des personnes physiques se dépose en principe au printemps de l’année suivante, avec plusieurs échéances selon le mode de dépôt :
– dépôt papier : début avril;
– dépôt électronique : début mai;
– dépôt par l’intermédiaire d’un conseiller fiscal mandaté : début juillet.
Il est possible de demander un report du délai de déclaration en adressant une demande motivée au service des impôts avant la date d’échéance. Ce report peut accorder jusqu’à trois mois de prolongation. Par ailleurs, en cas de décès du contribuable, des règles spécifiques s’appliquent : l’administrateur de la succession est tenu de déposer la déclaration dans un délai précis fixé par l’administration fiscale.
L’impôt dû doit être réglé au plus tard à la date de dépôt de la déclaration, par virement bancaire, mandat postal ou paiement direct au guichet du fisc. Les offres de remboursement ne sont effectuées que si le trop-perçu dépasse 200 CZK, les sommes inférieures étant gardées en crédit pour de futures obligations.
Le non-respect des délais de déclaration fiscale entraîne des pénalités : 0,05 % de l’impôt dû par jour de retard (plafonnées à 300 000 CZK), des intérêts de retard pour paiement tardif, et des amendes fixes en cas de manquement à des obligations formelles, comme l’usage obligatoire de la voie électronique pour certains contribuables.
Les non-résidents employés par un seul employeur tchèque, avec un seul type de revenu, et dont l’impôt est entièrement prélevé à la source, n’ont souvent pas d’obligation de déposer une déclaration, sauf s’ils souhaitent réclamer certains crédits d’impôt (par exemple pour un enfant à charge ou un conjoint) ou s’ils perçoivent d’autres revenus de source tchèque dépassant certains seuils.
Double imposition et conventions : l’art de ne pas payer deux fois
Un expatrié typique se trouve souvent dans la situation suivante : un pays de résidence qui veut imposer le revenu mondial, un pays de travail (ici la République Tchèque) qui veut imposer le revenu de source locale, et parfois un troisième pays (comme les États-Unis pour les citoyens américains) qui impose ses ressortissants où qu’ils vivent.
Les conventions de non double imposition servent de filet de sécurité. Elles répartissent les droits d’imposition entre les États et prévoient les mécanismes pour éliminer les doubles impositions, notamment via un crédit d’impôt ou une exonération avec progression.
Dans la plupart des conventions conclues par la République Tchèque, c’est la méthode du crédit d’impôt qui domine : le pays de résidence calcule l’impôt comme si tous les revenus étaient imposables intégralement, puis accorde un crédit égal à l’impôt payé dans l’autre pays, dans la limite de l’impôt qu’il aurait perçu sur ce revenu. D’autres conventions plus anciennes continuent d’appliquer la méthode de l’exonération avec progression pour certains types de revenus, notamment les salaires.
La convention fiscale entre les États-Unis et la République Tchèque prévoit des plafonds de retenue à la source et des règles de crédit d’impôt. Un citoyen américain résidant à Prague peut ainsi imputer l’impôt tchèque payé sur son revenu sur son obligation fiscale fédérale américaine. Ce mécanisme, combiné à d’autres dispositifs comme l’exclusion de revenu étranger, permet généralement d’éviter une double imposition complète.
Spécificités de la taxe foncière pour les expatriés
Pour revenir à la taxe foncière, un point essentiel pour les expatriés est qu’elle s’applique indépendamment de la nationalité ou du statut de résident. C’est la localisation du bien qui compte, pas la localisation du propriétaire.
Le contribuable doit en principe déposer une première déclaration de taxe foncière au fisc territorialement compétent l’année suivant l’acquisition du bien, avant une date butoir fixée fin janvier. Ensuite, tant que la situation ne change pas (surface, usage, propriétaire, etc.), aucune nouvelle déclaration n’est requise : l’administration recalcule d’office chaque année le montant dû en fonction des coefficients actualisés.
S’il y a changement de propriétaire, d’usage ou de surface, une nouvelle déclaration est nécessaire. Pour les expatriés multipropriétaires, il faut aussi prendre en compte que la taxe foncière est due sur chaque bien individuellement, avec des bases et coefficients propre à chaque commune, ce qui complique un peu la prévision des flux de trésorerie.
Les expatriés investisseurs qui détiennent leurs biens via une société tchèque verront la taxe foncière payée par la société, mais celle-ci restera une charge déductible pour l’impôt sur les sociétés, au même titre que les autres charges liées à la gestion des actifs immobiliers.
Conclusion : un environnement fiscal plutôt attractif, mais technique
Au final, la République Tchèque offre aux expatriés un environnement fiscal globalement attractif : barème de l’impôt sur le revenu limité à deux tranches (15 % et 23 %), absence de taxe sur la fortune, pas de droit de succession, plus de taxe d’acquisition immobilière, et une taxe foncière calculée sur des bases relativement modestes, même si récemment renforcées.
L’investissement locatif par un non-résident en France implique plusieurs complexités : la détermination de la résidence fiscale, les règles de double imposition, les limites de l’exonération sur les plus-values immobilières, et les conditions pour bénéficier des crédits d’impôt. Il faut également distinguer une location passive d’une activité commerciale et comprendre l’articulation entre l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales.
Pour un expatrié qui travaille, investit ou achète un logement en République Tchèque, comprendre les grandes lignes de la fiscalité locale sur l’impôt sur le revenu et la taxe foncière est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et optimiser sa situation. Dès que se cumulent plusieurs facteurs – revenus étrangers, détention de biens immobiliers, statut d’indépendant ou de dirigeant, résidences multiples – le recours à un conseil spécialisé maîtrisant à la fois le droit tchèque et les conventions internationales devient vite un investissement prudent.
Un retraité de 62 ans, disposant d’un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaite changer de résidence fiscale vers la République Tchèque afin d’optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en gardant un lien avec la France. Budget prévu : 10 000 euros pour un accompagnement complet (conseil fiscal, formalités administratives, délocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (République Tchèque, Grèce, Chypre, Maurice), la stratégie retenue consiste à cibler la République Tchèque pour son régime fiscal compétitif (taux d’IR modéré, absence d’ISF, conventions de non‑double imposition), sa stabilité politique et son coût de vie inférieur à Paris (Prague ~30–35 % moins cher), tout en restant au cœur de l’UE. La mission inclut : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax, report d’imposition), obtention de la résidence avec achat de résidence principale, organisation santé (détachement ou bascule couverture locale), transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français, intégration à un réseau local bilingue et optimisation patrimoniale globale (restructuration, transmission, investissements immobiliers locaux).
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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