Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
On entend souvent parler d’Aruba comme de “One Happy Island”. Ce slogan marketing résume plutôt bien l’ambiance de cette petite île des Antilles, juridiquement pays constitutif du Royaume des Pays-Bas, au climat ensoleillé presque toute l’année, située en dehors de la zone principale des ouragans et réputée pour sa sécurité. Ce décor idyllique attire chaque année des millions de touristes, mais aussi une communauté croissante d’expatriés, de retraités et de nomades digitaux qui choisissent d’y poser leurs valises plus durablement.
Aruba compte huit districts aux profils distincts, avec des niveaux de prix et des styles de vie très différents. Le choix entre des zones très prisées des expatriés comme Noord ou Palm Beach et des districts plus résidentiels comme Paradera ou Savaneta est crucial. Cette compréhension est essentielle pour s’installer, que ce soit pour travailler, investir, télétravailler ou prendre sa retraite.
Cet article propose un tour d’horizon détaillé des quartiers les plus prisés par les expatriés à Aruba, en croisant qualité de vie, marché immobilier, accessibilité, ambiance locale et potentiel d’investissement, tout en tenant compte du contexte économique et touristique de l’île.
Comprendre le contexte arubain avant de choisir son quartier
S’installer à Aruba, c’est d’abord accepter un certain nombre de réalités structurelles. L’île est petite, avec un peu plus de 100 000 habitants et une superficie d’environ 70 miles carrés, mais elle accueille plus de deux millions de visiteurs par an, principalement venus des États-Unis. Le tourisme est le moteur de l’économie et influence fortement les prix de l’immobilier, en particulier dans les zones côtières les plus touristiques comme Noord, Palm Beach ou Eagle Beach.
Le coût de la vie est globalement élevé, notamment pour les biens importés. Cependant, les loyers restent en moyenne bien inférieurs à ceux des grandes villes nord-américaines. L’île bénéficie d’un système de santé moderne, d’une eau du robinet potable produite par dessalement, d’un faible taux de criminalité et d’une population très multilingue (maîtrisant le papiamento, le néerlandais, l’anglais et l’espagnol).
La contrepartie de ce décor très confortable est une dépendance importante à la voiture. Les bus publics existent, mais ne remplacent pas vraiment un véhicule personnel au quotidien, surtout dans les quartiers résidentiels éloignés du front de mer. La plupart des expatriés finissent donc par louer ou acheter une voiture, souvent en reprenant le véhicule d’un autre expatrié qui quitte l’île.
Les étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété ou en bail emphytéotique (Long Lease Land, typiquement 60 ans). De nombreuses zones prisées (Palm Beach, Eagle Beach, Noord) sont sur ce type de bail, ce qui permet la revente et l’hypothèque, mais nécessite une compréhension précise des conditions du contrat.
Enfin, un élément pèse de plus en plus sur le marché résidentiel : la montée en puissance de la location de courte durée. Une étude citée dans les données indique que plus de 4 200 logements, soit environ 11 % du parc, sont dédiés aux locations touristiques, avec une concentration forte à Noord et Eagle Beach. Cela tire les prix à la hausse sur les secteurs les plus touristiques et réduit l’offre de location longue durée, d’où l’intérêt de bien cibler son quartier selon son budget et son projet.
Noord : le fief des expatriés et des investisseurs
Noord est souvent décrit comme “le” quartier des expatriés à Aruba. Situé au nord d’Oranjestad, il englobe certaines des zones les plus célèbres de l’île, dont Palm Beach et Malmok, en faisant le cœur de la bande touristique occidentale.
Ce district vit au rythme des hôtels, des restaurants, des plages emblématiques et d’une vie nocturne animée, mais il comprend aussi des rues résidentielles plus calmes, des lotissements sécurisés et des communautés fermées prisées par les étrangers.
Un mix très recherché entre vie locale et zone touristique
Noord attire pour une raison simple : tout ou presque s’y trouve à quelques minutes de route. Les plages phares de l’île – Palm Beach, Eagle Beach, Arashi, Boca Catalina, Tres Trapi – sont à portée de main. Les centres commerciaux, les supermarchés, les restaurants, les écoles et les clubs de plage y sont nombreux. L’ambiance est à la fois internationale, portée par le tourisme, et marquée par une présence forte d’expatriés, ce qui facilite l’intégration.
Les chiffres de l’Association of Aruban Realtors illustrent la tension sur le marché immobilier de Noord, où les prix dépendent fortement de la proximité de la mer et du standing.
Le marché immobilier à Noord
Les données disponibles montrent un spectre de prix très large, en particulier pour les biens haut de gamme en front de mer ou dans les communautés fermées.
Voici une synthèse des fourchettes observées à Noord :
| Type de bien | Fourchette de prix observée (USD) |
|---|---|
| Appartements / condos | ~249 000 à 7 500 000 |
| Maisons individuelles, cottages, villas | ~330 000 à 5 500 000 |
On trouve dans ce district de nombreux complexes de condominiums et résidences haut de gamme comme O-Condominiums, Oasis Luxury Condominiums, Azure Residences, Oceania, Blue Residences ou The Cove Condominiums. Les grandes communautés fermées, telles que Tierra del Sol (située à Malmok) ou Gold Coast Aruba, ciblent clairement une clientèle aisée, locale et étrangère, avec des équipements comme parcours de golf, piscines, salles de sport et sécurité 24/7.
Noord est la zone d’Aruba concentrant le plus grand nombre d’annonces de location saisonnière, avec des tarifs journaliers moyens dépassant 278 USD pour des marchés comparables à Eagle Beach. La forte demande touristique y soutient des rendements bruts estimés entre 5 et 6 % pour les investisseurs, selon les données AirDNA et les analyses de marché.
Pour quel profil d’expatrié ?
Noord convient parfaitement aux expatriés qui veulent rester au cœur de l’action : proximité des plages les plus célèbres, nombreux bars, restos, clubs, activités nautiques, infrastructures touristiques modernes. C’est une base idéale pour des nomades digitaux, des retraités dynamiques, des familles internationales appréciant les écoles et les services à quelques minutes, ou des expatriés travaillant dans l’hôtellerie et le tourisme.
En revanche, les budgets serrés risquent de souffrir, surtout à proximité immédiate de Palm Beach et Eagle Beach. Pour réduire l’addition, certains optent pour les zones plus en retrait à l’intérieur du district, où l’on trouve des maisons sur de plus grands terrains, ou encore pour les quartiers voisins comme Paradera ou Santa Cruz, moins chers, tout en gardant Noord à une distance raisonnable en voiture.
Palm Beach et Eagle Beach : vitrine balnéaire et paradis des vacanciers… et des expats
Lorsque l’on évoque Aruba, l’image qui vient le plus souvent en tête est celle des plages de Palm Beach et Eagle Beach, côte ouest, sable blanc et eaux turquoise. Ces deux secteurs sont à la fois des pôles touristiques majeurs et des sous-marchés résidentiels importants, dont la notoriété influe sur les prix de l’immobilier.
Palm Beach : luxe, animation et vie “tout à pied”
Palm Beach est le cœur battant de l’industrie touristique d’Aruba. Alignement de grands resorts, casinos, centres commerciaux, boutiques internationales, restaurants de toutes cuisines, clubs et bars, le tout sur une plage de sable fin aux eaux calmes parfaitement adaptées à la baignade et aux activités aquatiques.
Pour un expatrié, vivre à Palm Beach, c’est choisir un mode de vie très urbain et très touristique à la fois, avec une forte densité hôtelière, un flux constant de visiteurs internationaux et la possibilité de tout faire à pied : dîner, faire ses courses, prendre un verre, rejoindre la plage ou le bateau pour une croisière au coucher du soleil.
Le prix d’une suite avec vue mer dans les grands hôtels de Palm Beach peut facilement dépasser ce montant en dollars US par nuit.
Eagle Beach : calme, standing et cadre de carte postale
Eagle Beach, un peu plus au sud, se distingue par une atmosphère plus paisible. Les hôtels y sont globalement plus bas, l’ambiance plus sereine, la plage plus large et reconnue internationalement : elle a été classée numéro 1 des Caraïbes en 2023 et numéro 2 de la région dans d’autres classements récents. Ses eaux claires et son sable blanc, bordés de fofoti trees emblématiques, créent un cadre idéal pour les couchers de soleil.
Découvrez les différents types d’hébergement disponibles dans le quartier résidentiel d’Eagle Beach, offrant une atmosphère plus tranquille que Palm Beach.
Un exemple d’hôtel de petite taille typique du quartier, contribuant à son ambiance résidentielle.
Un complexe de condos et résidences faisant partie du paysage diversifié d’Eagle Beach.
Un complexe réputé et réservé aux adultes, très prisé des couples et voyageurs en quête de tranquillité.
Pour les expatriés, Eagle Beach offre un compromis intéressant : accès direct à l’une des plus belles plages du monde, cadre plus calme que Palm Beach, tout en restant proche d’Oranjestad et de Noord. Les données de location de courte durée montrent que Eagle Beach fait partie des sous-marchés les plus chers en prix moyen à la nuitée, au même niveau que Noord, ce qui confirme son potentiel d’investissement mais aussi le niveau de prix pour l’achat et la location.
Palm Beach vs Eagle Beach : quel choix pour un expatrié ?
Même si les deux plages sont distantes de seulement quelques kilomètres, l’ambiance change fortement. Palm Beach convient à ceux qui veulent vivre au milieu de l’animation permanente, dans un environnement très touristique et international, avec la plupart des services accessibles à pied. Eagle Beach séduit davantage les amateurs de tranquillité, de promenades au coucher du soleil et de complexes résidentiels moins bruyants, sans renoncer aux avantages de la zone hôtelière.
Les deux secteurs partagent cependant des caractéristiques communes importantes : coûts élevés, forte pression de la location saisonnière, terrains souvent en bail à long terme, excellente desserte par les bus et taxis, et excellente réputation en matière de sécurité.
Oranjestad : capitale, cœur urbain et compromis stratégique
Oranjestad, capitale et plus grande ville de l’île, ne se résume pas à son port de croisière et à ses bâtiments pastel d’inspiration coloniale néerlandaise. Pour beaucoup d’expatriés, c’est un choix logique, notamment pour ceux qui travaillent dans l’administration, les services, la santé, l’éducation ou qui recherchent un mode de vie plus urbain, avec un accès direct aux infrastructures essentielles.
Une ville à taille humaine mais très complète
La ville offre un mélange de maisons historiques rénovées, d’immeubles modernes en front de mer, de quartiers résidentiels en retrait, de marinas, de centres commerciaux et de lieux culturels. On y trouve des institutions clés : hôpital, écoles locales et internationales, musées, banques, services publics. La présence d’un tramway gratuit dans le centre-ville renforce la dimension piétonne de certains secteurs.
L’architecture coloniale colorée, les places comme Plaza Daniel Leo, le fort Zoutman ou le Renaissance Marketplace donnent à Oranjestad un charme particulier qui séduit nombre d’étrangers, surtout ceux qui apprécient une vie de quartier mêlant commerce de proximité, cafés, restaurants et accès rapide à la mer (Surfside Beach, par exemple, est toute proche).
Description d’Oranjestad
Des prix plus variés que dans la zone hôtelière
Le marché immobilier d’Oranjestad est plus diversifié que celui de Noord ou de Palm Beach, avec une amplitude de prix plus large, en particulier pour les maisons individuelles en retrait des zones touristiques. Les données publiées montrent des fourchettes de prix significatives :
| Type de bien | Fourchette de prix observée (USD) |
|---|---|
| Appartements / condos | ~230 000 à 5 500 000 |
| Maisons individuelles | ~135 955 à 1 999 500 |
On voit ici que l’entrée de gamme pour une maison peut être nettement plus abordable qu’à Noord, ce qui ouvre des opportunités aux expatriés disposant d’un budget plus restreint, sans se couper des services essentiels. Les projets de renouvellement urbain comme City Place Development (sur l’ancien quartier de La Linda) ou Caribbean Town, près d’Eagle Beach, contribuent à moderniser le paysage résidentiel, avec des logements neufs, parfois positionnés vers une clientèle internationale.
Pour quel profil d’expatrié ?
Oranjestad attire un public varié : jeunes actifs, familles qui veulent des écoles et des services à proximité, entrepreneurs, digital nomads à la recherche d’un environnement urbain, mais aussi certains retraités préférant rester près des infrastructures médicales et des transports publics.
En choisissant un logement éloigné des grandes plages emblématiques (comme Palm Beach et Eagle Beach, tout de même accessibles en voiture ou en bus), vous bénéficiez potentiellement d’un coût plus raisonnable et d’une immersion plus authentique dans la vie locale et l’histoire d’Aruba.
Paradera : le “cœur vert” accessible et familial
Paradera, situé à l’intérieur des terres au nord-est d’Oranjestad, est souvent présenté comme le “cœur vert” de l’île. Loin de l’agitation de la zone hôtelière, ce district offre un cadre plus rural, avec des maisons traditionnelles, des paysages ouverts et un tissu communautaire soudé.
Un environnement plus local, moins soumis à la pression touristique
Contrairement à Noord ou à Palm Beach, Paradera n’est pas saturé de resorts ni de complexes de condos front de mer. Le quartier s’adresse avant tout aux résidents, locaux comme expatriés, en quête d’un environnement plus calme, de terrains plus grands et de prix plus accessibles. Les familles y apprécient la proximité relative des écoles, la sécurité, et la possibilité d’avoir un jardin ou un espace extérieur plus généreux.
Les paysages alentour – notamment les formations rocheuses de Ayo et les sentiers de randonnée – renforcent ce sentiment de proximité avec la nature tout en restant à une courte distance en voiture des plages et de la capitale.
Un marché orienté vers la classe moyenne
Les données de l’AAR placent Paradera dans une fourchette de prix intermédiaire, plus basse que Noord mais plus haute que Santa Cruz ou certains secteurs de San Nicolas.
| Type de bien | Fourchette de prix observée (USD) |
|---|---|
| Maisons individuelles | ~285 000 à 1 275 000 |
Cette gamme reflète bien la vocation de Paradera : un marché résidentiel pour ménages de classe moyenne, avec un tissu principalement composé de maisons individuelles sur parcelles plus ou moins grandes, et quelques projets résidentiels comme Reina Sophia Residences.
Pour quel profil d’expatrié ?
Paradera est particulièrement adapté aux familles expatriées cherchant de l’espace et un environnement calme sans renoncer à un accès raisonnable aux plages et à Oranjestad. Les nomades digitaux et les couples qui privilégient un style de vie plus posé, loin des foules de touristes, peuvent aussi y trouver leur compte, à condition d’accepter de prendre la voiture pour presque tous les déplacements.
Santa Cruz : nature, authenticité et budget maîtrisé
Santa Cruz occupe le centre de l’île et se distingue par son contact direct avec les grands espaces naturels, notamment le parc national Arikok, qui couvre près de 20 % du territoire arubain. Le district combine un caractère résidentiel marqué, une vocation agricole historique et une atmosphère de village où la vie communautaire reste forte.
Vivre aux portes d’Arikok
Pour les amoureux de nature, Santa Cruz offre un atout majeur : l’accès immédiat aux sentiers de randonnée, aux grottes, aux plages sauvages de la côte nord et à des sites emblématiques comme la Hooiberg (167 m et 587 marches à gravir) ou le mont Jamanota, point culminant de l’île. Ce cadre en fait un choix naturel pour les expatriés en quête d’authenticité, de calme et de paysages plus arides et sauvages que les plages de la côte ouest.
Le quartier se compose principalement de maisons individuelles traditionnelles avec jardins, complétées par quelques lotissements récents. L’ambiance y est résolument locale, avec des restaurants de quartier, des commerces de proximité et une vie sociale animée qui s’organise autour de la communauté.
Des prix parmi les plus bas de l’île
Les données de marché montrent que Santa Cruz fait partie des zones les plus abordables en matière d’achat immobilier.
| Type de bien | Fourchette de prix observée (USD) |
|---|---|
| Maisons individuelles | ~185 393 à 1 300 000 |
Les valeurs d’entrée de gamme y sont inférieures à celles de Paradera et largement en dessous des secteurs touristiques, ce qui intéresse beaucoup les expatriés indépendants, les télétravailleurs au long cours ou les familles qui veulent s’installer durablement avec un budget maîtrisé.
Pour quel profil d’expatrié ?
Santa Cruz conviendra à ceux qui acceptent d’être un peu plus éloignés des grandes plages et des zones touristiques pour bénéficier d’un environnement plus authentique, de tarifs plus abordables et d’une immersion plus forte dans la vie arubaine. Les randonneurs, les amateurs de VTT, les familles qui valorisent un rythme de vie tranquille et les retraités proches de la nature y trouveront une base idéale.
Savaneta : village côtier historique et douceur de vivre
Savaneta, sur la côte sud-ouest, est la plus ancienne implantation de l’île. Loin de l’agitation de la “Hotel Zone”, ce village conserve une ambiance de bourg de pêcheurs, avec des maisons colorées en bord de mer et une vie rythmée par la pêche, la mer et quelques adresses emblématiques comme le restaurant Zeerovers, réputé pour son poisson frais.
Authenticité en bord de mer
Savaneta attire les expatriés qui cherchent à vivre “comme un local” sans renoncer au plaisir de se réveiller près de l’eau. Le littoral y est parsemé de petites plages, de pontons et de maisons avec accès direct à la mer. Mangel Halto, plage de mangroves toute proche, est l’un des spots de snorkeling les plus appréciés de l’île, avec ses eaux calmes et peu profondes.
L’absence de grands resorts et de complexes hôteliers massifs contribue à préserver un cadre authentique. L’atmosphère est caractérisée par un mélange de familles locales arubaines et de résidents étrangers attirés par ce côté plus discret et paisible.
Un marché contrasté mais globalement plus modéré
Les chiffres de l’AAR révèlent une fourchette assez étonnamment large pour Savaneta, avec quelques biens de luxe en front de mer qui tirent le haut du marché.
| Type de bien | Fourchette de prix observée (USD) |
|---|---|
| Maisons individuelles | ~224 157 à 5 200 000 |
Dans la partie haute de cette fourchette, on trouve des villas en bord de mer, parfois très haut de gamme. Mais une bonne partie du stock demeure plus accessible que les biens comparables à Noord, en particulier dès que l’on s’éloigne un peu du littoral immédiat. Savaneta est souvent perçue comme plus douce en termes de prix que Noord ou Oranjestad, tout en offrant un charme côtier plus tranquille.
Pour quel profil d’expatrié ?
Savaneta séduira les expatriés prêts à vivre hors des circuits touristiques principaux, qui privilégient le calme, les relations de voisinage et une ambiance de village, avec la mer à quelques pas. C’est une option à considérer pour des retraités, des familles ou des télétravailleurs en quête d’un environnement inspirant mais moins exposé à la foule.
San Nicolas : capitale culturelle, redéploiement et opportunités
Située à l’extrémité sud de l’île, San Nicolas est la deuxième ville d’Aruba. Longtemps marquée par l’activité de la raffinerie de pétrole, aujourd’hui à l’arrêt, elle s’est progressivement réinventée autour de la culture, de l’art urbain et de projets touristiques ciblés.
Une “Sunrise City” en pleine mutation
San Nicolas est souvent surnommée la “Sunrise City” et considérée comme la capitale culturelle de l’île. Ses rues sont devenues une galerie à ciel ouvert, couvertes de fresques, de graffitis et d’installations artistiques. Des festivals, des événements de rue et un travail de requalification urbaine en font un lieu à part, apprécié des voyageurs en quête de culture locale.
Les plages du sud de l’île, telles que Baby Beach, Rodger’s Beach et Boca Grandi, sont réputées pour leur calme et leur faible affluence comparées à celles du nord. Elles sont idéales pour les visiteurs recherchant la tranquillité, des lagons peu profonds et d’excellents spots de kitesurf.
Plusieurs projets récents, comme l’Aruba Cultural Mall ou le resort Secrets Baby Beach Aruba by Hyatt, dont une première phase a été achevée en 2025, témoignent d’un repositionnement progressif de la ville vers un tourisme plus ciblé.
L’un des marchés les plus abordables de l’île
San Nicolas reste, malgré ces investissements, l’un des marchés immobiliers les moins chers d’Aruba, ce qui en fait une cible claire pour les expatriés au budget limité, les investisseurs à long terme et ceux qui parient sur une montée en gamme future.
| Type de bien | Fourchette de prix observée (USD) |
|---|---|
| Maisons individuelles | ~98 315 à 850 000 |
Cette fourchette, significativement plus basse que Noord ou même Oranjestad, reflète à la fois la distance par rapport à la zone hôtelière principale et le fait que la ville sort à peine d’une longue période de relative stagnation économique après le déclin de la raffinerie.
Pour quel profil d’expatrié ?
San Nicolas attire surtout des expatriés qui acceptent un certain éloignement des grandes plages du nord et des centres commerciaux, en échange de loyers ou de prix d’achat plus bas, d’une forte immersion culturelle et d’un accès privilégié à des plages comme Baby Beach. Les profils typiques : artistes, télétravailleurs à petit budget, retraités ou familles cherchant une atmosphère de petite ville, plus indépendante du flux touristique principal.
Comparer les principaux quartiers d’Aruba pour les expatriés
Face à cette diversité, il peut être utile de comparer les districts clés selon quelques critères : niveau de prix, ambiance, proximité des plages et profil des résidents. Le tableau ci-dessous synthétise les orientations observées.
| Quartier / District | Niveau de prix (relative) | Ambiance principale | Accès plages emblématiques | Profil d’expatriés typique |
|---|---|---|---|---|
| Noord (incl. Palm/Malmok) | Très élevé | Touristique, animé, international | Palm Beach, Eagle, Arashi, Boca Catalina | Investisseurs, nomades, retraités aisés, pros du tourisme |
| Palm Beach | Très élevé | Ultra-touristique, nightlife | Plage directe | Amateurs d’animation, courts et moyens séjours |
| Eagle Beach | Élevé | Calme, balnéaire résidentiel | Plage directe | Couples, retraités, investisseurs locatifs haut de gamme |
| Oranjestad | Moyen à élevé | Urbain, historique, administratif | Surfside, accès rapide à l’ouest | Actifs, familles, digital nomads, retraités pragmatiques |
| Paradera | Moyen | Résidentiel, “cœur vert”, familial | Plages à courte distance en voiture | Familles, classe moyenne, expats long terme |
| Santa Cruz | Plutôt bas | Rural/résidentiel, proche nature | Plages sauvages/Arikok à proximité | Amoureux de nature, budgets serrés, résidents au long cours |
| Savaneta | Moyen à élevé (front mer) | Village côtier authentique | Mangel Halto, petites plages | Expatriés cherchant authenticité et vue mer |
| San Nicolas | Bas | Ville en reconversion culturelle | Baby Beach, Rodger’s, Boca Grandi | Profils créatifs, budgets limités, pari long terme |
Cette comparaison reste indicative : chaque quartier est hétérogène, et les écarts internes peuvent être importants, notamment entre front de mer et arrière-pays.
Tendances du marché : ce que doivent savoir les expatriés investisseurs
Aruba connaît depuis plusieurs années un marché immobilier relativement dynamique, dopé par une fréquentation touristique élevée, une économie en croissance après la pandémie et un environnement politique stable, renforcé par son appartenance au Royaume des Pays-Bas. Quelques chiffres clés permettent de situer le contexte récent.
Construction en hausse, offre limitée en front de mer
Les statistiques de la Banque centrale d’Aruba montrent une forte reprise de la construction résidentielle en 2025, avec une hausse de près de 52 % des permis de construire pour l’habitat sur le premier semestre, et un doublement de la valeur des projets approuvés (près de 127,5 millions de florins). Les permis pour maisons individuelles ont progressé d’environ 58 %, ceux des appartements d’environ 26 %.
Malgré cette dynamique, l’inventaire de biens premium en front de mer demeure limité, ce qui entretient la pression sur les prix dans les zones vedettes comme Noord, Eagle Beach ou Palm Beach. Les estimations de prix moyens à l’échelle de l’île donnent un ordre de grandeur :
| Type de logement (toute Aruba) | Prix moyen estimé (USD) |
|---|---|
| 1 chambre | ~355 000 |
| 2 chambres | ~475 777 |
| 3 chambres | ~545 000 |
| 4 chambres et plus | ~589 446 |
Ces moyennes masquent toutefois de fortes disparités entre, par exemple, une maison dans Santa Cruz et un condo face à la mer à Noord.
Location saisonnière : moteur et contrainte
La montée en puissance des locations de courte durée est un facteur déterminant, en particulier pour les expatriés qui envisagent un achat mixte usage personnel / investissement. Selon les analyses disponibles, la part de touristes logeant hors hôtels, resorts ou timeshares est passée d’environ 13 % en 2009 à 33 % en 2024, dépassant 35 % sur les huit premiers mois de 2025. Les taux d’occupation moyens ont progressé de 49 % en 2019 à 58 % en 2024, avec des pointes de 80–90 % en haute saison.
Le loyer moyen par nuit pour les segments haut de gamme à Noord et Eagle Beach à Aruba.
Les autorités surveillent de plus en plus ce secteur. Le Département des impôts (DIMP), en collaboration avec l’office du tourisme (ATA), utilise des outils de suivi des plateformes de location afin d’identifier les propriétaires non déclarés. Les revenus tirés de ces locations sont considérés comme une activité économique taxable, ce que tout expatrié investisseur doit intégrer dans sa stratégie.
Location longue durée : forte demande, offre limitée
Pour les résidents étrangers qui ne souhaitent pas acheter immédiatement, le marché de la location longue durée reste incontournable… et tendu. D’un côté, la part de ménages locataires payants représentait déjà plus de 22 % des logements selon le recensement 2020. De l’autre, l’essor de la location saisonnière réduit l’offre disponible à l’année.
Les estimations de loyers moyens disponibles sur le marché permettent de se faire une idée du budget à prévoir pour son futur logement.
| Type de logement (location longue durée) | Loyer mensuel moyen estimé (USD) |
|---|---|
| 1 chambre | ~925 |
| 2 chambres | ~2 100 |
| 3 chambres | ~2 750 |
| 4 chambres et plus | ~3 650 |
Là aussi, la localisation modifie fortement l’équation : un appartement d’une chambre à Oranjestad ou dans un quartier plus intérieur sera sensiblement moins cher qu’un bien équivalent à Noord ou à quelques pas de Palm Beach.
Choisir son quartier : au-delà du prix, une question de style de vie
Au moment de trancher entre Noord, Oranjestad, Paradera, Santa Cruz, Savaneta ou San Nicolas, les expatriés se rendent vite compte que la question ne se résume pas à un simple calcul financier. Le style de vie souhaité pèse au moins autant que le loyer ou le prix au mètre carré.
Vivre à Noord ou à Palm Beach offre une proximité immédiate avec des plages renommées, des bars animés comme le Bugaloe ou le MooMba, et une vaste offre de loisirs. Cependant, cela implique de composer avec l’affluence touristique, notamment pendant la haute saison et avec les croisiéristes, des prix souvent plus élevés dus au tourisme, et une ambiance très internationale qui peut s’éloigner du caractère authentiquement arubain.
S’installer à Oranjestad, c’est faire le choix de la ville : architecture coloniale colorée, cafés, institutions culturelles, proximité de l’hôpital, des administrations, des écoles internationales, et une vie plus structurée autour de la marche et des transports publics dans certains secteurs.
Les zones de Paradera, Santa Cruz et Savaneta offrent une expérience plus résidentielle, locale et calme d’Aruba, avec des relations de voisinage plus fortes et des paysages intérieurs ou côtiers plus intimistes. Les prix y sont généralement plus accessibles. En contrepartie, il faut prévoir une plus grande dépendance à la voiture et accepter d’être un peu plus éloigné des attractions touristiques emblématiques.
San Nicolas, enfin, incarne une forme de pari : celui d’une ville en mutation, culturelle, créative, dotée de plages magnifiques et moins fréquentées, avec des prix encore bas et des projets de développement en cours. Pour certains expatriés, c’est l’endroit où l’on peut encore “acheter tôt” dans une dynamique de redéploiement.
En pratique : comment aborder son installation à Aruba quartier par quartier
Concrètement, la plupart des expatriés qui s’installent à Aruba commencent par un logement temporaire, souvent à Noord ou à Oranjestad, pour prendre la mesure de l’île et visiter plusieurs quartiers. Des appartements meublés, des petits hôtels ou des logements type Airbnb permettent de se donner du temps pour trouver une location longue durée ou un bien à acheter.
Le fait qu’il n’existe pas de MLS centralisé complique un peu l’analyse du marché : il est souvent indispensable de passer par un agent immobilier local membre d’une association professionnelle (comme l’AAR) pour avoir une vue d’ensemble fiable.
Quelques repères peuvent guider les premiers pas :
Guide des différentes zones de l’île pour trouver le lieu de vie qui correspond à votre style et à vos priorités.
Pour un mode de vie très balnéaire et social, orienté plage, bars et restaurants.
Le compromis idéal entre vie urbaine, prix et accès aux services.
Pour une vie plus familiale, avec de l’espace et des prix modérés.
Pour une ambiance authentique de village de pêcheurs en bord de mer.
Un pari sur le long terme pour une immersion culturelle avec un budget serré.
Dans tous les cas, il faut garder en tête quelques constantes de l’île : la voiture quasi indispensable, le coût de la vie influencé par les importations, la sécurité globalement élevée, la qualité de l’eau, la convivialité des habitants et cette fameuse philosophie “poco poco” qui finit par imprégner le quotidien.
Pour trouver son coin de paradis à Aruba, il est crucial d’aligner les spécificités de chaque quartier avec son projet personnel. Par exemple, un télétravailleur ou un investisseur locatif pourrait privilégier l’effervescence de Noord, tandis qu’un retraité rechercherait plutôt la tranquillité de Paradera ou la douceur côtière de Savaneta. Un travailleur local pourrait s’épanouir dans le charme urbain d’Oranjestad ou l’énergie créative de San Nicolas, et un amoureux de la nature dans les paysages de Santa Cruz.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à 1 M€ bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale pour optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en conservant un lien avec la France. Budget alloué : 10 000 € pour l’accompagnement complet (conseil fiscal, formalités administratives, délocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Aruba, Grèce, Chypre, Maurice), la stratégie retenue a consisté à cibler Aruba pour son régime fiscal favorable aux retraités étrangers, sa faible fiscalité sur certains revenus de source étrangère, l’usage courant de l’anglais et du néerlandais, ainsi que son environnement politique stable dans le Royaume des Pays-Bas. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax ou non, report d’imposition), obtention du permis de séjour longue durée, structuration de la couverture santé internationale, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours/an hors France, centre d’intérêts économiques…), mise en relation avec un réseau local (avocat, immigration, courtier immobilier) et intégration patrimoniale (analyse et restructuration si nécessaire) afin de sécuriser les économies fiscales et la diversification internationale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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