Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Aruba fait régulièrement rêver les expatriés qui cherchent à placer une partie de leur patrimoine dans la « vraie vie » plutôt que sur un simple portefeuille boursier. Plages classées parmi les plus belles du monde, climat sec et ensoleillé, stabilité politique liée au Royaume des Pays-Bas, marché locatif porté par un tourisme solide : sur le papier, tout semble cocher les bonnes cases.
Investir à Aruba implique de comprendre plusieurs spécificités : la distinction entre freehold et leasehold, les taxes applicables, les conditions de financement pour non-résidents, la fiscalité sur les loyers et les règles propres à la location saisonnière. Ce guide fournit une vue d’ensemble basée sur des données récentes pour aider à prendre une décision éclairée sur l’opportunité, la méthode et le lieu d’investissement sur l’île.
Pourquoi Aruba attire autant les investisseurs expatriés
Aruba est un pays autonome du Royaume des Pays-Bas, situé juste au nord du Venezuela, en dehors de la grande zone cyclonique caribéenne. Cette position géographique limite fortement les risques d’ouragans majeurs par rapport à d’autres îles de la région. Le climat est sec, avec des alizés constants et une température moyenne avoisinant 28 °C toute l’année. Pour un expatrié, cela signifie une saison touristique quasi continue et un confort de vie très prévisible.
Aruba a accueilli plus de 2,3 millions de visiteurs en 2024, tirant largement son économie par le tourisme.
Cette dynamique a deux effets clés pour un investisseur immobilier expatrié :
– une demande locative robuste, en particulier pour les locations saisonnières et les résidences de vacances ;
– un environnement macroéconomique et institutionnel perçu comme stable, renforcé par une notation « investment grade » (Fitch a relevé la note d’Aruba à BBB- avec perspective positive).
Ajoutez à cela une faible criminalité, un système de santé moderne, de bonnes infrastructures, une eau potable de qualité issue de la désalinisation et un réseau Internet parmi les meilleurs des Caraïbes, et on comprend pourquoi l’île est aussi vue comme une destination de retraite ou de résidence semi-permanente.
Ce qu’un expatrié peut (et ne peut pas) faire en matière de propriété
Sur le plan juridique, Aruba est l’un des pays les plus ouverts de la région. Les étrangers, y compris non-résidents, peuvent acheter, détenir et revendre de l’immobilier dans les mêmes conditions que les Arubains. Aucun permis spécial n’est exigé, aucun quota de propriété étrangère, pas de surtaxe dédiée aux non-résidents.
L’achat d’un bien immobilier n’accorde pas automatiquement le droit de résidence. En tant que propriétaire non-résident, vous pouvez séjourner jusqu’à 180 jours par an avec un statut de touriste. Pour un séjour plus long, une démarche auprès du Département de l’immigration (DIMAS) est nécessaire. Des programmes spécifiques existent pour les retraités, les investisseurs et les personnes à revenu garanti, mais ces dispositifs sont distincts de l’acte d’achat lui-même.
Le cadre légal repose sur le droit civil néerlandais, avec un système de registres fonciers bien tenu et des notaires obligatoires pour chaque transfert de propriété. Aruba est membre de l’ICSID, a conclu plusieurs traités bilatéraux d’investissement et participe à une convention multilatérale caribéenne de coopération fiscale, autant d’éléments qui renforcent la sécurité juridique perçue par les investisseurs étrangers.
Comprendre les deux grands types de terrain : freehold et leasehold
Pour un expatrié, l’un des points les plus déroutants à Aruba est la coexistence de deux formes principales de tenure foncière, toutes deux accessibles aux étrangers.
Le freehold (eigendom) : pleine propriété classique
Le freehold, ou eigendom, correspond à la pleine propriété du terrain et des constructions. Le propriétaire détient son titre sans limite de durée, avec la possibilité de vendre, hypothéquer ou transmettre son bien librement, sous réserve des règles de zonage et d’urbanisme.
Ce type de terrain se retrouve dans divers quartiers résidentiels, y compris à l’intérieur de l’île (Paradera, Santa Cruz…) et dans certaines zones urbaines d’Oranjestad. Il est souvent privilégié par les investisseurs qui recherchent une forme de propriété plus « classique » et une indépendance totale vis-à-vis de l’État.
Le leasehold (erfpacht) : bail emphytéotique de 60 ans renouvelable
Le second régime, très répandu dans les zones touristiques, est le erfpacht, ou terrain en bail de l’État. Le terrain appartient au gouvernement, mais est concédé à un particulier ou une société pour une longue durée, typiquement 60 ans, renouvelable automatiquement pour une nouvelle période de 60 ans.
Le détenteur du leasehold est la personne ou l’entité qui détient un droit d’occupation temporaire d’un bien immobilier, généralement un terrain, pour une longue durée (souvent 99 ou 125 ans). Contrairement au freeholder (propriétaire foncier), il ne possède pas le terrain de manière perpétuelle mais a le droit de l’utiliser et d’y construire pour la durée du bail. À l’expiration du bail, la propriété et toutes les constructions reviennent au freeholder, sauf si le bail est renouvelé. Ce système est courant dans certains pays comme le Royaume-Uni.
– possède pleinement les bâtiments érigés sur le terrain ;
– peut revendre, hypothéquer ou céder ses droits de bail, comme un propriétaire classique ;
– doit s’acquitter d’une redevance annuelle, révisable à la hausse lors des renouvellements.
Le leasehold fonctionne comme une quasi-propriété mais implique le paiement d’une redevance annuelle, à intégrer dans le calcul de rentabilité. La grande majorité des résidences haut de gamme proches de la mer à Aruba (comme Malmok, Arashi, Palm Beach ou les quartiers de gemmes) sont construites sur ce type de terrain. Ainsi, pour l’achat d’une villa ou d’un condo près de la plage, il est très probable de rencontrer ce régime foncier.
Comparer freehold et leasehold dans une logique d’investissement
Sur le plan purement économique, la différence se joue souvent sur :
– le prix d’achat (un terrain leasehold peut être légèrement moins cher à l’acquisition) ;
– la redevance annuelle de bail, qui pèse sur le cash-flow ;
– la perception à long terme : certains investisseurs sont plus à l’aise avec une pleine propriété, d’autres acceptent très bien un bail long s’il est renouvelable et juridiquement encadré.
Pour un expatrié, l’enjeu est de regarder le rendement net après charges (taxe foncière, redevance, assurance, maintenance), plutôt que de se focaliser sur la seule nature du terrain.
Panorama des principaux marchés locaux sur l’île
Aruba est petite (environ 32 km de long pour 10 km de large), mais chaque zone a un profil d’investissement différent. Voici un tour d’horizon des bassins les plus cités dans les données.
Noord et le corridor Palm/Eagle : le cœur de la demande touristique
Le district de Noord, au nord d’Oranjestad, est le moteur de la location saisonnière. Il englobe Palm Beach et une partie de Malmok, avec des resorts, des condos de standing, des gated communities et de nombreux projets neufs (Orquidea Residences, The Moon, Gold Coast Aruba, Esmeralda Residences…).
Les données Properstar pour 2025 donnent une idée des niveaux de prix au mètre carré :
| Zone | Type de bien | Prix moyen (AWG/m²) | Évolution récente |
|---|---|---|---|
| Noord | Appartement | 8 980 | -1 % |
| Noord | Maison | 6 420 | +1 % |
| Oranjestad | Appartement | 8 924 | n.d. |
| Oranjestad | Maison | 4 417 | -2 % |
En dollars (1 USD ≈ 1,8 AWG), cela place les appartements de Noord autour de 5 000 USD/m², ce qui reste inférieur à certains hotspots caribéens ultra‑premium, mais significatif pour une île de cette taille.
Sur le segment locatif, Noord concentre aussi le plus de listings courte durée. D’après AirDNA, on y compte plus de 2 600 annonces actives, avec un tarif moyen d’environ 332 USD par nuit et un taux d’occupation autour de 69 % (d’autres jeux de données font état d’un ADR autour de 210–300 USD et d’occupations supérieures à 55–70 %, selon la source et la période).
Oranjestad : capitale, mix résidentiel et projets de renouvellement urbain
Oranjestad, capitale administrative et économique, combine bâtiments coloniaux néerlandais, commerces, bureaux, condos modernes et immeubles en front de mer. La ville est en pleine transformation, avec des projets comme City Place Development ou Caribbean Town.
Côté location saisonnière, Oranjestad affiche des données plus « city break » :
| Zone | Annonces actives | Tarif moyen (USD/nuit) | Taux d’occupation |
|---|---|---|---|
| Oranjestad | 721 | 155,6 | 65 % |
Les prix au m² pour les maisons, plus bas qu’à Noord, peuvent séduire les expatriés qui recherchent une base en ville, moins dépendante du tourisme balnéaire pur.
Santa Cruz, Paradera, Savaneta, San Nicolas : les marchés plus « locaux » et émergents
– Santa Cruz se situe au centre de l’île, proche du parc national Arikok. Les prix y sont plus contenus, ce qui attire une clientèle locale mais aussi des expatriés cherchant de la surface. Un exemple concret : une maison 3 chambres sur leasehold avec un appartement 2 chambres séparé y a été proposée autour de 280 898 USD, ce qui montre qu’il est possible de trouver des ensembles offrant un potentiel locatif multifamilial à un ticket inférieur aux stations balnéaires.
– Paradera est un secteur résidentiel calme, apprécié des familles, avec des prix généralement plus bas que le littoral. Côté location saisonnière, on relève une centaine de listings, avec des tarifs moyens autour de 170 USD/nuit et des occupations proches de 68 % : intéressant pour des séjours plus « nature » ou de moyenne durée.
C’est le nombre approximatif d’annonces de location à Savaneta, le plus ancien village d’Aruba, selon les données AirDNA.
– San Nicolas, ancienne ville industrielle au sud, fait l’objet d’un effort de revitalisation, avec des projets comme Aruba Cultural Mall ou l’hôtel Secrets Baby Beach Aruba by Hyatt. Les propriétés y sont parmi les plus abordables de l’île, ce qui en fait un marché spéculatif sur le moyen-long terme, à mesure que le tourisme se développe dans cette partie du territoire.
Certaines micro‑zones, comme Eagle Beach ou Malmok Beach, atteignent des performances locatives spectaculaires. Eagle Beach affiche, selon AirDNA, un tarif moyen de plus de 370 USD par nuit avec un taux d’occupation avoisinant 77 %. Dans le cas extrême de Malmok Beach, certaines villas génèrent plus de 141 000 USD de revenus locatifs par an.
Ces chiffres s’accompagnent toutefois de prix d’achat élevés et d’une offre extrêmement limitée : la rareté du front de mer explique une part importante de la valorisation, avec des prévisions de croissance annuelle de la valeur dans ces secteurs de l’ordre de 6 à 8 %.
Niveaux de prix et rendements : ce que disent les chiffres
Pour un expatrié, la question clé reste : quel rendement espérer, en location longue durée comme en location saisonnière, au regard des prix d’achat ?
Prix moyens par taille de logement
Les données de Global Property Guide pour mi‑2025 donnent les ordres de grandeur suivants :
| Taille du bien | Prix moyen (USD) |
|---|---|
| 1 chambre | 355 000 |
| 2 chambres | 475 777 |
| 3 chambres | 545 000 |
| 4 chambres et plus | 589 446 |
On voit que le saut de prix entre 2 et 3 chambres reste modéré, ce qui peut rendre le 3 pièces intéressant si la demande locative suit.
Loyers moyens mensuels (longue durée)
Pour les locations résidentielles classiques, les mêmes sources avancent : les prix des loyers continuent d’augmenter, rendant l’accès au logement de plus en plus difficile pour les ménages à revenus modestes.
| Taille du bien | Loyer moyen mensuel (USD) |
|---|---|
| 1 chambre | 925 |
| 2 chambres | 2 100 |
| 3 chambres | 2 750 |
| 4 chambres et plus | 3 650 |
Globalement, les rendements bruts pour la location longue durée tournent autour de 5,5 % en moyenne, avec quelques variations selon la taille :
| Taille du bien | Prix médian (USD) | Loyer mensuel (USD) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 349 000 | 1 000 | ~3,4 % |
| 2 chambres | 489 000 | 2 500 | ~6,1 % |
| 3 chambres | 570 000 | 2 800 | ~5,9 % |
| 4 chambres et plus | 630 000 | 3 500 | ~6,7 % |
On observe un rendement plus faible sur les petites surfaces 1 chambre, mais plus attractif sur les 2 à 4 chambres. En longue durée, le rendement brut moyen global se situe autour de 5,5 %, ce qui, une fois les charges (taxe foncière, entretien, gestion, assurance, éventuelle redevance leasehold) déduites, laisse un rendement net environ 1,5 à 2 points plus bas.
Location saisonnière : un autre monde de rendement
Là où Aruba se distingue clairement, c’est sur le marché des locations de vacances (Airbnb, VRBO, etc.). Les chiffres sont impressionnants :
Principaux indicateurs de performance pour évaluer le potentiel et la dynamique du marché locatif sur l’île.
Environ 4 000 à 4 100 annonces actives sont répertoriées sur l’île, indiquant un marché de taille significative.
Le taux d’occupation moyen est proche de 78–79 %, démontrant une forte demande tout au long de l’année.
Le tarif moyen par nuit se situe autour de 196–200 USD, reflétant la valorisation du parc locatif.
La durée typique de réservation sur une année est d’environ 288 nuits, assurant une activité régulière.
Cela se traduit par un revenu annuel moyen d’environ 51 000 USD pour un bien type, avec une progression de plus de 30 % d’une année sur l’autre dans certaines périodes récentes. Pour un appartement 2 chambres d’une valeur moyenne de 350 000 USD, une autre source estime le revenu annuel moyen à 66 980 USD, soit un rendement brut de l’ordre de 19 % en courte durée.
Pour résumer :
| Type de location | Revenu annuel moyen (2 ch.) | Valeur moyenne (2 ch.) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Longue durée | 16 200 USD | 350 000 USD | ~4,6 % |
| Saisonnière (Airbnb) | 66 980 USD | 350 000 USD | ~19,1 % |
La différence est spectaculaire. Bien entendu, ces chiffres bruts doivent être largement corrigés :
– gestion locative professionnelle (souvent 15–25 % des revenus) ;
– frais de ménage, linge, consommables ;
– usure plus rapide du mobilier et des équipements ;
– périodes creuses dans l’année, malgré une saisonnalité assez favorable (pic de revenus en janvier, décembre très dynamique).
Mais même en intégrant ces éléments, la location saisonnière reste nettement plus rentable que la longue durée, ce qui explique l’attrait massif d’Aruba pour les investisseurs orientés cash‑flow.
Combien coûte réellement un achat à Aruba pour un expatrié ?
Au‑delà du prix affiché, un achat immobilier s’accompagne de nombreux frais. Les données disponibles permettent de dresser un profil assez précis des coûts de transaction.
Coûts à l’acquisition
Pour l’acheteur, les frais totaux représentent en général entre 5 % et 12 % du prix du bien :
| Poste de coût | Qui paie ? | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Taxe de transfert (overdrachtsbelasting) | Acheteur | 3 % ≤ 250 000 AWG ; 6 % au‑delà |
| Honoraires de notaire | Acheteur | 1 % à 4 % |
| Honoraires d’avocat | Acheteur | 1 % à 2 % |
| Frais de dossier bancaire (si prêt) | Acheteur | ≈ 1 % du montant du prêt |
| Commission d’agent immobilier | Vendeur | 2 % à 3 % |
La taxe de transfert est calculée sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la valeur estimée par l’administration fiscale. Le notaire, nommé par la Couronne néerlandaise et agréé par le gouvernement d’Aruba, est l’acteur central : c’est lui qui collecte la taxe, effectue les vérifications au cadastre, rédige et enregistre l’acte.
Côté vendeur, le principal poste est la commission d’agence (généralement entre 2 et 3 %).
Les coûts aller-retour d’un achat immobilier, incluant frais d’achat et de revente, représentent ce pourcentage de la valeur du bien.
Charges annuelles de détention
Une fois propriétaire, plusieurs postes reviennent chaque année :
– Taxe foncière (land tax) : pour les non‑résidents et les personnes morales, un taux forfaitaire de 0,6 % de la valeur imposable s’applique. Pour les personnes physiques résidentes, une grille progressive est prévue, avec un abattement initial d’environ 60 600 AWG. Le montant est révisé tous les cinq ans.
– Redevance de leasehold : pour les terrains en bail de l’État, une redevance annuelle est due, dont le montant peut évoluer à chaque période de renouvellement de 60 ans.
Pour financer un achat immobilier, les taux d’intérêt se situent généralement entre 5% et 7%, selon la banque et le profil de l’emprunteur. Il est important de noter que les prêts accordés aux non-résidents sont souvent un peu plus chers.
– Assurance habitation : fortement recommandée pour couvrir incendie, cambriolage, événements climatiques. Les banques peuvent exiger en plus une assurance‑vie liée au crédit.
– Entretien : climatisation, électroménager, peinture intérieure/extérieure, toiture, jardin. Dans un environnement salin et chaud, la durée de vie des équipements peut se réduire à 5–10 ans.
– Frais de copropriété ou d’association (HOA) : fréquents dans les résidences et copropriétés, couvrant jardins, piscine, sécurité, parfois assurances et ordures ménagères.
– Services publics : eau, électricité, collecte des déchets.
Pour un expatrié qui vise la location, ces postes doivent être intégrés dans le calcul de la rentabilité nette et de la trésorerie mensuelle.
Financement : quelles options pour un expatrié à Aruba ?
Contrairement à d’autres îles, Aruba offre un accès réel au crédit pour les non‑résidents via ses banques locales (Aruba Bank N.V., RBC Royal Bank Aruba N.V., Banco Di Caribe N.V., Caribbean Mercantile Bank N.V., etc.). Toutefois, les conditions restent plus strictes que pour les résidents.
Prêts non‑résidents : apports élevés, maturités plus courtes
Les éléments qui reviennent dans les études :
Principaux critères et conditions des prêts hypothécaires pour l’acquisition d’un bien à Chypre, avec des différences notables entre résidents et non-résidents.
Les banques demandent souvent un apport d’au moins 30 à 40 % du prix du bien.
Autour de 60 % pour les non‑résidents, contre 70–80 % pour les résidents locaux.
Ils gravitent généralement autour de 5 à 7 %, avec une moyenne récente proche de 5,3 %.
Certaines banques facturent environ 1 % du montant du prêt (jusqu’à 1,5 % dans certains cas).
Parfois plafonnée à 10–20 ans pour les non‑résidents, contre des maturités plus longues pour les résidents.
Dans la pratique, une proportion importante d’acheteurs étrangers opte pour un achat comptant, ce que confirme le FMI : les investisseurs non‑résidents représentent une faible part (environ 6,6 %) du portefeuille de prêts hypothécaires, alors même que le marché est très internationalisé.
Dossier type pour un emprunteur expatrié
Les banques exigent en général : les garanties nécessaires pour assurer le remboursement des prêts.
Pour acheter un bien immobilier à Aruba, préparez les documents suivants : votre passeport en cours de validité, un justificatif de domicile (comme une facture de services publics ou une attestation de recensement), une preuve de revenus (bulletins de salaire, contrats de travail, déclarations fiscales ou bilans pour les indépendants), vos relevés bancaires et une lettre de référence bancaire, ainsi qu’un éventuel rapport de crédit de votre pays de résidence. Vous devrez également fournir le compromis de vente ou le contrat de réservation, un rapport d’évaluation du bien par un expert agréé à Aruba (valable de 6 à 12 mois) et, pour une construction neuve, le permis de construire, le devis de l’entrepreneur et la preuve d’enregistrement de l’entreprise auprès de la Chambre de commerce.
En échange, les banques prennent une hypothèque de premier rang et exigent souvent la cession des contrats d’assurance vie et habitation au profit de l’établissement prêteur.
Fiscalité pour les expatriés investisseurs à Aruba
Le régime fiscal applicable dépend de votre statut (résident ou non‑résident) et de la nature de vos revenus (loyers, plus‑values, dividendes, etc.).
Impôt sur le revenu des non‑résidents
Les non‑résidents sont imposables uniquement sur leurs revenus de source arubaine. Aruba applique un barème progressif, avec une franchise pour les revenus modestes et plusieurs tranches :
– revenu imposable jusqu’à environ 30 000 AWG : exonéré pour les non‑résidents dans certains régimes ;
– tranche jusqu’à 34 930 AWG : 10 % ;
– 34 930 à 63 904 AWG : 21 % ;
– 63 904 à 135 527 AWG : 42 % ;
– au‑delà de 135 527 AWG : 52 %.
Les revenus de location sont considérés comme des revenus ordinaires et l’activité locative est une activité économique. Selon la structure, ils peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu, à l’impôt sur les sociétés ou à la taxe sur le chiffre d’affaires (BBO). Les charges liées au bien (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances, entretien) sont déductibles.
Plus‑values immobilières
Les textes sont parfois ambigus, mais les différentes sources convergent sur un point rassurant : en pratique, il n’existe pas d’impôt autonome sur les plus‑values immobilières pour un investisseur particulier qui n’exerce pas une activité commerciale structurée. Les gains ne sont généralement taxés que s’ils proviennent :
– d’une activité professionnelle (développeur, marchand de biens…) ;
– ou de la cession de participations importantes dans une société immobilière.
Un taux de 14 % est parfois mentionné pour les plus‑values de certains investisseurs étrangers, mais le cadre exact dépend du montage et de l’interprétation fiscale au moment de la cession. Pour un expatrié particulier qui détient un bien directement et le revend après quelques années, le risque d’une imposition lourde de la plus‑value reste limité, mais un conseil fiscal local est indispensable.
Autres taxes à connaître
– BBO (taxe sur le chiffre d’affaires) : 9 % standard, avec un surcroît de 1,5 % dans certains cas. Elle vise la plupart des ventes de biens et services, mais pas l’acquisition immobilière elle‑même.
Le droit d’importation standard en France tourne autour de 12 %, avec des taux pouvant atteindre 22 % pour certains articles comme les meubles.
– Taxe sur les véhicules : les voitures importées sont taxées selon une grille basée sur la valeur CIF.
Pour un expatrié investisseur, l’essentiel est souvent de bien structurer son activité locative : en nom propre ou via une société locale, en tenant compte de l’impôt sur les sociétés (taux standard 22 %, d’autres sources mentionnent 25 ou 28,5 %), des régimes d’exonération possibles dans certaines zones franches ou activités ciblées, et des conventions fiscales susceptibles d’éviter la double imposition avec le pays de résidence.
Acheter à Aruba en tant qu’expatrié : le déroulé concret
Le processus d’achat est relativement standardisé et jugé parmi les plus transparents des Caraïbes.
1. Recherche et offre Vous identifiez un bien (via une agence locale, des portails, l’Association of Aruban Realtors, etc.) et soumettez une offre. Une fois acceptée, un compromis ou pré‑contrat est rédigé.
2. Dépôt de garantie Il est courant de verser un acompte d’environ 10 % du prix, placé sur le compte séquestre du notaire.
En tant qu’acheteur, vous avez le droit de choisir le notaire qui officiera pour la transaction. Son rôle est crucial : il vérifie la chaîne de propriété (historique des propriétaires), s’assure de l’absence d’hypothèques ou d’autres inscriptions sur le bien, consulte le registre foncier, contrôle le zonage et prépare les actes authentiques. Pour un audit juridique plus approfondi, vous pouvez également mandater un avocat spécialisé.
4. Montage du financement Si vous recourez à un prêt, la banque finalise son analyse de crédit, commande éventuellement une expertise complémentaire et prépare l’acte hypothécaire.
5. Signature de l’acte En moyenne, entre 6 et 12 semaines s’écoulent avant la signature définitive (certains dossiers, plus complexes, peuvent mettre jusqu’à 4–6 mois). Le jour J, le notaire lit l’acte, collecte le solde du prix, les taxes et frais, puis enregistre l’acte au registre public.
6. Entrée en jouissance et mise en location Une fois propriétaire, vous pouvez occuper le bien, le mettre immédiatement en location (après obtention d’éventuels permis spécifiques pour certaines formes de location touristique) ou lancer des travaux.
Le boom de la location saisonnière : opportunité et vigilance
Les chiffres de la location courte durée à Aruba sont extraordinaires, mais cette rentabilité attire aussi l’attention des autorités.
L’étude de l’Amsterdam Bureau for Economics estime que plus de 4 200 logements sont destinés à la location touristique, soit environ 11 % du parc. La part des touristes qui choisissent un hébergement « autre que l’hôtel » est passée de 13 % en 2009 à plus de 33 % en 2024, et dépasse 35 % sur les huit premiers mois de 2025. L’occupation moyenne des locations saisonnières a grimpé de 49 % en 2019 à 58 % en 2024.
L’administration fiscale utilise désormais des logiciels pour traquer les annonces non déclarées, rappelant que ces revenus constituent une activité taxable. Bien que la réglementation locale soit actuellement permissive, avec peu de logements officiellement déclarés, cette situation pourrait évoluer.
Pour un expatrié, l’approche prudente consiste à :
– vérifier les permis ou autorisations requis selon la commune et le type de bien ;
– prévoir un plan B (location longue durée) si les règles se resserrent ;
– intégrer dans le business plan des charges de conformité (taxe sur le chiffre d’affaires, comptabilité formelle, éventuelles exigences de sécurité supplémentaires).
Acheter pour y vivre, pour louer, ou pour faire les deux ?
Aruba n’est pas seulement un marché d’investissement : c’est aussi un lieu où de nombreux expatriés viennent s’installer ou passer plusieurs mois par an. Le choix du quartier, du type de bien et du régime foncier dépendra beaucoup de votre projet de vie.
– Pour un placement strictement locatif saisonnier : Noord, Palm Beach, Eagle Beach, certaines parties d’Oranjestad et de Malmok sont les cibles évidentes, avec des condos ou villas proches des plages, dans des complexes bien gérés. Le leasehold est souvent la norme dans ces zones, ce qui n’est pas un problème si la redevance est correctement intégrée dans le modèle financier.
Pour un investissement combinant usage personnel et location, privilégiez un appartement en bord de mer ou dans un complexe avec services. Ce type de bien est facilement gérable en mode « lock‑and‑leave » (fermer et partir). Opter pour une résidence dotée d’une association de propriétaires (HOA) sérieuse simplifie considérablement la maintenance et la gestion au quotidien.
– Pour un projet de vie plus résidentiel (famille, retraite active) : des secteurs comme Paradera, Santa Cruz ou Savaneta peuvent offrir davantage de surface, de calme et de proximité avec la nature, à un coût moindre.
Dans tous les cas, les données montrent que le seuil d’accès au marché n’est pas anodin : un 2 chambres moyen se négocie aux alentours de 475 000–490 000 USD. Les budgets plus serrés devront accepter soit de s’éloigner du front de mer, soit d’opter pour des surfaces plus modestes.
Avantages et limites d’un investissement immobilier à Aruba pour un expatrié
En synthèse, Aruba présente un profil très particulier dans le paysage caribéen.
Parmi les atouts majeurs :
– absence de restrictions à la propriété étrangère, transparence juridique ;
– marché locatif saisonnier extrêmement porteur, avec des rendements bruts pouvant dépasser 15–20 % sur les meilleurs emplacements ;
– stabilité politique et monétaire (monnaie indexée sur le dollar américain, lien institutionnel avec les Pays-Bas) ;
– exposition limitée aux ouragans, climat propice au tourisme toute l’année ;
– infrastructures modernes, faible taux de criminalité, bonne qualité de vie pour un résident.
Et les principaux points de vigilance :
L’investissement immobilier à Aruba présente plusieurs défis spécifiques à anticiper : le ticket d’entrée est élevé dans les zones les plus attractives comme Palm Beach, Eagle Beach ou Malmok. L’économie de l’île reste fortement dépendante du tourisme international, bien que la clientèle américaine constitue une base importante et fidèle. Le cadre fiscal pour les revenus locatifs, notamment via Airbnb, devient de plus en plus rigoureux avec des outils de détection sophistiqués mis en place par les autorités. Il faut également compter avec des coûts de transaction et de détention non négligeables, incluant la taxe de transfert, les frais de notaire, la taxe foncière, la redevance leasehold (pour les terrains non en pleine propriété) et le coût élevé des importations pour l’équipement et l’entretien. Enfin, le financement pour les non-résidents est possible mais exigeant, avec généralement des apports personnels élevés, des durées de prêt plus courtes et des taux d’intérêt parfois supérieurs à ceux du marché local.
Pour un expatrié prêt à investir un capital significatif, à accepter une dimension de gestion active (ou à déléguer à une société de gestion) et à s’inscrire dans un horizon de plusieurs années, Aruba offre un couple rendement/risque difficile à égaler dans la région, en particulier sur la location saisonnière.
Pour un expatrié très mobile, à horizon court, ou qui ne souhaite pas gérer les contraintes fiscales et réglementaires d’Airbnb, opter d’abord pour une location longue durée, ou même une location simple, permet de tester la vie sur l’île avant un éventuel achat. Cette approche reste souvent l’option la plus sage.
L’important, dans tous les cas, est de bâtir sa décision sur les faits : structure foncière du bien (freehold vs leasehold), prix au mètre carré, revenus locatifs réalistes, charges annuelles, fiscalité, modalités de financement. Aruba a beau s’appeler « One Happy Island », un projet réussi repose moins sur le rêve que sur une étude détaillée du terrain – au sens propre comme au figuré.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Aruba pour rechercher du rendement locatif en devises étrangères et profiter de la dynamique touristique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Palm Beach, Eagle Beach, Oranjestad), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa proche des plages, dans un secteur très fréquenté par les touristes nord-américains et européens, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste, gestionnaire de locations saisonnières), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification à long terme dans la zone Caraïbes.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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