Investir dans l’immobilier en Slovénie quand on est expatrié

Publié le 22 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer à l’étranger et acheter un bien sur place, c’est à la fois un projet de vie et un pari financier. En Slovénie, ce pari attire de plus en plus d’expatriés : marché dynamique, pays sûr, prix encore raisonnables pour l’Union européenne, fiscalité modérée et rendement locatif correct. Mais derrière cette carte postale, la réglementation est précise, le marché très segmenté, et certains risques restent sous-estimés par les acheteurs étrangers.

Pourquoi la Slovénie attire les expatriés investisseurs

La Slovénie coche plusieurs cases qui parlent immédiatement à un expatrié : sécurité, stabilité, qualité de vie, et un marché immobilier encore abordable à l’échelle européenne.

Le pays figure parmi les plus sûrs du monde, avec un taux de criminalité très faible. Environ la moitié de son territoire est couverte de forêts, ce qui en fait l’un des pays les plus verts d’Europe, derrière la Finlande et la Suède. Membre de l’Union européenne depuis 2004 et de la zone euro depuis 2007, il offre un environnement monétaire et réglementaire familier aux Européens.

Le tableau ci-dessous donne un aperçu synthétique des atouts du marché pour un candidat à l’expatriation-investissement.

Pour un expatrié, ce mélange de stabilité macroéconomique, d’environnement sécurisé et de progression régulière des valeurs immobilières constitue un terrain propice à une stratégie patrimoniale de long terme.

Comprendre le cadre légal pour les étrangers

Avant même de parler de rendement ou de localisation, un expatrié doit vérifier s’il a le droit d’acheter, et sous quelle forme. En Slovénie, tout part du principe de réciprocité.

Le principe de réciprocité et les grandes catégories d’acheteurs

Depuis 2003, un étranger peut acquérir un bien en Slovénie si, en sens inverse, un Slovène peut en acheter dans son pays d’origine. C’est le cœur du dispositif, inscrit dans la Constitution (article 68) et complété par des accords internationaux.

En pratique, il faut distinguer plusieurs catégories.

Citoyens de l’UE, de l’EEE et quelques pays assimilés

Les ressortissants de l’Union européenne, d’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège peuvent acheter librement des biens immobiliers en Slovénie, qu’il s’agisse de résidences ou de locaux commerciaux. Ils bénéficient exactement des mêmes droits que les Slovènes : pas de quota, pas d’obligation de résidence, pas d’autorisation spéciale.

Pour ces publics, acheter un appartement à Ljubljana ou une maison à Maribor est administrativement proche d’une transaction intra-UE classique.

Citoyens de pays tiers : restrictions et solutions

Pour les non-Européens venant de pays sans accord de réciprocité, le cadre se complique. L’accès direct à la propriété est soit impossible, soit soumis à une autorisation du ministère de la Justice, notamment pour les ressortissants de pays candidats à l’UE comme l’Albanie, la Macédoine du Nord, le Monténégro ou la Serbie.

Dans ce cas, plusieurs voies existent :

– l’achat via une société slovène (souvent une société à responsabilité limitée, d.o.o.) ;

– l’acquisition par héritage, si un bien est transmis par succession ;

– l’accès à la propriété après obtention de la citoyenneté slovène, parfois à la suite d’un mariage, sous réserve de réciprocité.

Ce que la propriété ne donne pas automatiquement : résidence et visa

Un point crucial pour un expatrié : posséder un bien en Slovénie ne confère pas automatiquement un droit de séjour. Il n’existe pas de « golden visa » slovène lié à un simple achat immobilier.

En revanche, détenir un logement peut renforcer un dossier de résidence déposé sur d’autres fondements (création d’entreprise, emploi, retraite, télétravail, regroupement familial). On trouve ainsi des schémas d’obtention de permis de séjour via l’investissement dans une société slovène, elle-même propriétaire de biens, à condition d’injecter un montant minimal (par exemple 50 000 € dans l’entreprise), de démontrer une activité réelle et de résider effectivement une partie de l’année.

Pour un projet d’expatriation, la stratégie doit donc articuler simultanément :

– le canal juridique d’achat (en direct ou via société) ;

– le fondement du droit au séjour (activité professionnelle, création de société, etc.).

Comment se déroule un achat immobilier en Slovénie

Sur le papier, le processus d’acquisition est relativement simple. Dans la pratique, il reste très formel et nécessite de respecter une série d’étapes bien codifiées, surtout quand on n’est pas sur place.

Documents et prérequis de base

Quel que soit le statut du futur propriétaire, un certain nombre d’éléments sont incontournables :

– un passeport valide ;

– un numéro fiscal slovène (obtenu via un formulaire dédié auprès de l’administration fiscale) ;

– un numéro d’identification personnelle (EMŠO) pour certaines démarches ;

– une preuve de capacité financière et de l’origine des fonds (lutte anti-blanchiment) ;

– un compte bancaire local pour effectuer les paiements et recevoir les loyers.

L’obtention du numéro fiscal et de l’EMŠO se fait en quelques jours, mais elle conditionne la suite du processus. La banque locale demandera aussi généralement un justificatif de domicile (contrat de location ou d’achat).

Chronologie typique d’une transaction

Même si chaque dossier a ses spécificités, on retrouve une trame commune pour la plupart des achats.

2. Vérifications préalables Un audit juridique et technique est vivement recommandé. Il s’agit de :

– consulter l’extrait du registre foncier (Zemljiška knjiga) ;

– vérifier la chaîne de propriété, l’absence d’hypothèques, d’inscriptions ou de litiges ;

– contrôler les permis de construire, de réception des travaux, et le certificat énergétique ;

– faire réaliser une inspection technique (entre 200 et 600 €).

4. Rédaction et signature de l’acte notarié Le contrat définitif doit être passé devant notaire pour être valable. Beaucoup d’acheteurs étrangers confient toutefois la rédaction du projet d’acte à un avocat spécialisé, le notaire se contentant alors de l’authentification. L’acte doit contenir une clause d’« autorisation d’inscription au registre foncier », indispensable pour faire inscrire le nouveau propriétaire.

5. Paiement du prix et des taxes Après signature, le paiement intégral est effectué, souvent par virement depuis le compte slovène de l’acheteur. Le vendeur dispose d’un délai (en général 15 jours) pour déclarer la vente à l’administration fiscale afin de payer la taxe de transfert de 2 % dans un délai de 30 jours.

Au total, pour un acheteur européen ou assimilé, une transaction standard peut se conclure en un à deux mois. Pour un non-Européen soumis à la réciprocité ou passant par une société, la durée totale peut s’étendre entre trois et six mois, notamment si une autorisation du ministère de la Justice est requise.

Rôle des professionnels et structure des honoraires

L’usage d’un agent immobilier et d’un avocat n’est pas théoriquement obligatoire, mais il est fortement recommandé pour un expatrié.

Les principaux coûts de la transaction, hors prix du bien, se répartissent en plusieurs postes.

Dans la majorité des cas, le coût total d’acquisition (hors frais de financement et rénovation) se situe dans une fourchette de 3 à 7 % du prix du bien. À l’échelle européenne, ce niveau place la Slovénie parmi les pays où les frais de mutation sont relativement modérés.

Où investir en Slovénie quand on est expatrié

Pour un expatrié, la question n’est pas seulement de trouver un bon rendement, mais aussi un lieu agréable à vivre, accessible et liquide à la revente. Le marché slovène est très régionalisé, avec des écarts de prix et de rendement marqués entre la capitale, la côte, les Alpes et l’intérieur du pays.

Ljubljana : le cœur économique et le marché le plus tendu

La capitale concentre à elle seule environ un quart du PIB national. Elle attire étudiants, jeunes actifs, cadres internationaux et touristes urbains. Sans surprise, c’est aussi le marché le plus cher du pays.

Les données récentes montrent des prix au mètre carré élevés, en particulier pour les appartements.

Les rendements bruts y sont typiquement de 4 à 5 % pour les appartements bien situés, avec des loyers au mètre carré parmi les plus élevés du pays. Des simulations sur des biens représentatifs donnent :

Pour un expatrié qui souhaite vivre et louer en parallèle (colocation partielle, location d’un second appartement), Ljubljana reste le choix le plus naturel : forte demande, vacance limitée, valorisation probable sur le long terme (prévisions de hausse annuelle entre 4 et 7 % dans les années à venir).

Maribor et les grandes villes secondaires

Maribor, deuxième ville du pays, offre un compromis intéressant entre prix et rendement. Les appartements y sont nettement moins chers qu’à Ljubljana, alors que la demande locative reste soutenue (université, bassin d’emploi, proximité de vignobles et de stations de ski).

– environ 2 700–2 900 €/m² pour les appartements ;

– environ 1 400–1 600 €/m² pour les maisons.

Les rendements bruts peuvent y grimper à 6–8 % pour des appartements bien situés, surtout s’ils ciblent étudiants et jeunes actifs. Pour un expatrié au budget plus limité, ou qui souhaite diversifier sur plusieurs lots, Maribor représente une porte d’entrée très crédible.

D’autres villes comme Kranj, Celje, Nova Gorica, Velenje ou Novo Mesto affichent des prix souvent inférieurs à ceux de Ljubljana et de la côte, avec des rendements similaires voire légèrement supérieurs, au prix toutefois d’une liquidité un peu moindre à la revente.

Côte adriatique : Piran, Portorož, Koper, Izola

Le littoral slovène, bien que très court, concentre un marché très recherché. Piran et Portorož, en particulier, affichent des niveaux de prix au mètre carré comparables, voire supérieurs, à ceux de Ljubljana.

Quelques ordres de grandeur :

Les rendements bruts sur la côte oscillent souvent entre 4 et 7 % en combinant haute saison (tarifs élevés, occupation dépassant 80 % dans les mois d’été) et basse saison plus calme. Les villas ou maisons de standing peuvent atteindre des rendements plus élevés si elles sont exploitées en location touristique, mais elles exigent une gestion plus intensive, en particulier avec les nouvelles limitations sur les locations de courte durée.

Alpes, lacs et stations de ski : Bled, Bohinj, Kranjska Gora

Les régions alpines et lacustres, autour de Bled, Bohinj ou Kranjska Gora, sont au cœur de l’image « carte postale » de la Slovénie. Ces zones sont très touristiques, avec une montée en gamme progressive des hébergements.

Côté rendement, les locations saisonnières y affichent des taux bruts de 5 à 8 %, voire jusqu’à 10 % dans les stations les plus recherchées, grâce à la combinaison de la saison d’hiver (ski) et de la saison estivale (randonnée, nature). En revanche, la vacance peut être plus forte en intersaison, ce qui impose de bien calibrer le modèle économique.

Pour un expatrié sensible au cadre de vie montagnard, un investissement dans ces régions constitue un levier intéressant, à condition d’accepter une saisonalité marquée des revenus.

Campagne, vignobles et zones émergentes

Les régions viticoles (Goriška Brda, Dolenjska, Posavje), le Karst ou certaines vallées (Soča, Logar) séduisent des profils plus « lifestyle » : maisons en pierre, fermes rénovées, gîtes ruraux, projets de tourisme vert. Les prix y sont plus abordables, souvent entre 800 et 2 000 €/m², mais la profondeur de marché est limitée.

Les rendements locatifs bruts varient généralement entre 3 et 6 %, avec une vraie dépendance à la capacité de l’investisseur à développer une offre différenciante (œnotourisme, séjours bien-être, etc.). Ce type de projet convient plutôt à des expatriés qui souhaitent s’installer à l’année et gérer eux-mêmes une activité d’accueil ou de tourisme.

Fiscalité et coûts de détention : la réalité derrière le rendement

Pour un expatrié, le rendement brut affiché par une annonce n’a pas grand sens tant que l’on n’a pas intégré la fiscalité locale, les charges, la fiscalité de son pays de résidence et les conventions de non‑double imposition.

Coût d’acquisition et fiscalité à l’entrée

Pour un bien ancien, la taxe de transfert de propriété est de 2 % du prix de vente, payée par le vendeur mais forcément intégrée dans l’économie globale de la transaction. Pour un bien neuf, cette taxe est remplacée par la TVA : 9,5 % sur le résidentiel et 22 % sur le commercial.

En plus de ces taxes, l’acheteur doit intégrer dans sa simulation :

– les honoraires notariés et d’avocat ;

– les frais de registre foncier ;

– d’éventuels frais d’agence ;

– les coûts bancaires (frais de dossier, change) s’il finance via un prêt.

Globalement, un expatrié peut raisonnablement tabler sur un total de 4 à 7 % du prix en coûts annexes, en fonction du recours ou non à un avocat et d’un éventuel crédit.

Fiscalité annuelle : une charge modérée

La Slovénie ne dispose pas encore d’un impôt national unifié sur la propriété. Deux grands mécanismes coexistent au niveau local :

Pour un logement à usage résidentiel, les taux sont généralement compris entre 0,10 % et 1 % de la valeur, avec à la clé des montants souvent modestes en pratique : de l’ordre de 80 à 350 € par an pour un appartement, et 200 à 900 € pour une maison, selon la taille et la commune.

Un projet de réforme visant à instaurer un impôt unique sur la fortune immobilière, autour de 1,45 % de la valeur estimée (avec des aménagements pour la résidence principale), a été évoqué mais se heurte à une forte opposition. À ce stade, il s’agit d’un risque réglementaire à surveiller plutôt que d’une certitude.

Impôt sur les loyers : régimes et taux

Les revenus locatifs perçus en Slovénie sont imposables, y compris pour les non‑résidents.

Pour les particuliers, le principe est le suivant :

Pour les locations touristiques de courte durée, on bascule dans la catégorie des activités de tourisme, avec obligation de :

– déclarer les nuitées et les voyageurs ;

– collecter et reverser une taxe de séjour (généralement entre 1 et 3 € par personne et par nuit) ;

– déclarer le chiffre d’affaires.

Plus-values à la revente

Les plus-values immobilières des particuliers sont soumises à un barème dégressif qui encourage la détention longue :

– vente avant 5 ans : taux autour de 25–27,5 % ;

– entre 5 et 10 ans : 15–20 % ;

– entre 10 et 15 ans : 10–15 % ;

– entre 15 et 20 ans : 5–10 % ;

– au-delà de 20 ans : exonération totale.

La résidence principale, si elle a été occupée au moins trois ans avant la vente, est exonérée. Pour les biens très anciens, acquis avant 2002, la plus-value est également exemptée.

Pour les sociétés, les plus-values sont simplement intégrées au résultat imposable au taux de l’impôt sur les sociétés.

Enfin, pour les expatriés résidant dans un pays lié à la Slovénie par une convention fiscale (par exemple la France), les règles de non‑double imposition s’appliquent : les revenus fonciers slovènes sont imposables en Slovénie, et l’impôt payé sur place est pris en compte dans le calcul de l’impôt dans le pays de résidence, via un crédit d’impôt ou une méthode d’exemption, selon le traité.

Financer son achat : ce que propose le système bancaire slovène

Le système bancaire slovène est considéré comme mature et bien encadré. De grandes banques nationales et étrangères y opèrent : NLB, Nova KBM, SKB, Intesa Sanpaolo, UniCredit, Raiffeisen, Erste, Sparkasse, ou encore la banque autrichienne VOLKSBANK, très active sur la clientèle étrangère.

Conditions de prêt typiques pour un non-résident

Les banques slovènes acceptent de financer des non-résidents, mais avec des conditions plus strictes que pour les locaux. Les grandes lignes sont les suivantes :

Certains établissements se positionnent spécialement sur la clientèle internationale. VOLKSBANK peut ainsi monter à 70–75 % de LTV pour des clients solvables, tandis que SKB Banka finance jusqu’à 50 % sur un bien existant, voire 70 % pour un bien en construction ou en rénovation, avec un apport minimum d’environ 10 %.

Dossier et délais

Pour un expatrié, la constitution du dossier est souvent la partie la plus chronophage. Les banques attendent :

Les délais indicatifs s’articulent généralement ainsi :

– pré‑accord : 1 à 3 semaines ;

– instruction détaillée : 2 à 6 semaines ;

– déblocage des fonds après signature : 1 à 2 semaines.

Pour un expatrié, il est souvent judicieux de passer par un courtier spécialisé dans les financements internationaux, notamment pour gérer les aspects de change, de multi‑devises ou de revenus perçus dans plusieurs pays. Plusieurs acteurs se sont spécialisés dans ce créneau, en partenariat avec des réseaux bancaires européens.

Gestion locative à distance : un enjeu central pour les expatriés

Acheter un bien en Slovénie dans une logique d’investissement locatif quand on vit à l’étranger pose immédiatement la question de la gestion. Une mauvaise organisation peut vite transformer un bel actif en source de stress et de pertes.

Agences classiques, agences digitales et services dédiés aux expatriés

Sur place, de nombreuses agences proposent à la fois achat et gestion. Les honoraires de gestion pour des locations longue durée se situent fréquemment entre 8 et 12 % du loyer mensuel. Des plateformes plus digitales, qui se généralisent dans d’autres pays européens, offrent des modèles de gestion à distance via applications mobiles, avec des tarifs plus bas (3,9 à 5 % du loyer), en échange d’une plus grande standardisation des services.

L’expatrié doit être particulièrement attentif à plusieurs points :

Les frais de gestion sont en principe déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel, ce qui allège en partie leur impact net.

Choisir entre location longue durée et courte durée

Pour un expatrié, la tentation de la location saisonnière type Airbnb est forte, notamment à Ljubljana, sur la côte ou dans les Alpes. Toutefois, la Slovénie a durci récemment sa réglementation via une nouvelle loi sur l’hébergement touristique.

Les principales limitations portent sur le nombre maximal de jours de location par an pour un logement qui n’est pas enregistré en tant qu’hébergement touristique professionnel :

– 60 jours par an pour un appartement situé dans un immeuble collectif ;

– 150 jours par an pour un logement dans une maison individuelle ou bifamiliale.

Pour un expatrié, cela signifie que : la compréhension des différences culturelles, la maîtrise de la langue locale et l’adaptation aux normes sociales sont essentielles pour réussir son intégration dans un nouveau pays.

– la location saisonnière « à la marge » est de plus en plus encadrée ;

– un modèle économique fondé sur une exploitation intensive de type Airbnb doit intégrer ces plafonds et, souvent, passer par un enregistrement en activité touristique, avec les contraintes associées ;

– la location longue durée, plus stable, reste aujourd’hui la stratégie la plus sécurisée réglementairement.

Dans les faits, beaucoup d’investisseurs optent pour une combinaison : location saisonnière dans les zones touristiques en respectant les quotas, ou bascule vers la location longue durée (étudiants, familles, télétravailleurs) en période creuse.

Risques et points de vigilance pour un expatrié

La Slovénie n’est pas un eldorado sans risques. Plusieurs éléments doivent être intégrés dans la réflexion.

Marché de taille réduite et liquidité

Avec environ 2,1 millions d’habitants et un stock de logements limité (environ 410 logements pour 1 000 habitants, chiffre stable depuis plus de dix ans), le marché slovène est structurellement moins profond que ceux de grands pays européens. En 2024, seulement un peu plus de 8 000 logements ont été vendus à l’échelle nationale, avec une baisse marquée du nombre de transactions, surtout sur le neuf.

Cela signifie que :

– la revente peut être plus lente, en particulier sur des biens atypiques ou mal situés ;

– les grandes corrections de prix sont rares, mais le marché peut devenir très calme en période de retournement.

Pour un expatrié, il est donc crucial de privilégier des biens liquides : emplacements centraux ou bien connectés, taille standard (studios, T1, T2, petites maisons), attention aux risques physiques (inondations).

Risques climatiques : inondations et résilience

Les inondations de 2023 ont rappelé brutalement la vulnérabilité de certaines zones du pays. Deux tiers du territoire ont été touchés, avec des dommages estimés à plusieurs milliards d’euros. À peine plus de 40 % des pertes étaient assurées.

À l’échelle d’un projet immobilier, cela se traduit par plusieurs impératifs :

– vérifier systématiquement la situation du bien sur les cartes de risques (zones inondables, coulées de boue, etc.) ;

– analyser la disponibilité et le coût de l’assurance, notamment après 2023 ;

– intégrer le risque de travaux de résilience (rehaussement, protections) dans les coûts de long terme.

L’État slovène prévoit d’investir massivement dans des infrastructures anti‑inondation d’ici 2028, mais la protection n’est ni uniforme ni immédiate.

Complexité administrative et urbanisme

Malgré des efforts récents de simplification, les procédures d’urbanisme restent souvent lourdes. Les permis de construire peuvent prendre du temps, avec des retards et des incertitudes, particulièrement pour des projets de rénovation lourde ou de changement d’usage.

– s’entourer d’un architecte ou d’un bureau d’études local ;

– vérifier précisément les règles d’urbanisme applicables (hauteur, emprise, stationnement, énergie) ;

– intégrer un horizon d’obtention de permis potentiellement long dans le business plan.

Réglementation en évolution : fiscalité immobilière et locations touristiques

Deux grands chantiers réglementaires peuvent impacter la rentabilité future :

– la mise en place éventuelle d’un impôt annuel unifié sur la valeur des biens immobiliers, autour de 1,45 % de la valeur estimée (avec possibles aménagements pour la résidence principale) ;

– le durcissement continu des règles encadrant la location touristique de courte durée.

Pour un expatrié investisseur, il est prudent de bâtir des scénarios « conservateurs », en considérant :

– un plafonnement des jours de location courte durée ;

– une augmentation progressive des exigences énergétiques (quasi zéro énergie pour les nouvelles constructions, obligations de rénovation thermique sur le parc ancien) ;

– une possible hausse de la fiscalité immobilière à moyen terme.

Comment structurer un projet concret en tant qu’expatrié

Face à la densité des informations, il peut être utile de traduire tout cela en parcours-type pour un expatrié.

Imaginons un cadre européen, payé en euros, qui souhaite s’installer en Slovénie et investir dans un appartement à Ljubljana destiné à la location longue durée, tout en y résidant potentiellement quelques années.

Sa feuille de route pourrait se structurer ainsi :

1. Vérifier son éligibilité En tant que citoyen de l’UE, il peut acheter librement un bien. Reste à trancher la question de l’achat en nom propre ou via société (souvent inutile pour un premier achat patrimonial simple).

3. Évaluer la rentabilité Pour un loyer de 1 300 à 1 500 € par mois, le rendement brut annuel tourne autour de 4,5 %. Après charges, gestion et fiscalité slovène, on retombe sur un rendement net entre 2,5 et 3,5 %, auquel s’ajoute la perspective d’une revalorisation annuelle de 4 à 7 %.

5. Mettre en place la gestion locative Il choisit une agence de gestion offrant un suivi en anglais ou en français, avec outils digitaux et comptes rendus réguliers. Il s’assure des conditions de prise en charge en cas d’impayés, de vacance, de travaux.

6. Anticiper sa trajectoire de résidence S’il vise une installation durable, il réfléchit en parallèle au type de permis de séjour (emploi, création de société, télétravail, etc.), sachant que la détention du bien renforce la crédibilité de son dossier sans le remplacer.

Cette démarche, progressive et structurée, permet de transformer un marché attractif sur le papier en investissement réellement maîtrisé.

En conclusion

Pour un expatrié, investir dans l’immobilier en Slovénie, c’est se positionner sur un marché européen encore relativement abordable, où la hausse régulière des prix, la sécurité juridique et le niveau de vie élevé jouent en faveur d’une stratégie patrimoniale de long terme. Les rendements locatifs bruts tournent autour de 4 à 5 % en ville, avec des pointes à 7–8 % dans les zones touristiques ou étudiantes, et une fiscalité de détention qui reste modérée par rapport à d’autres pays de l’Union.

Pour un expatrié prêt à investir du temps dans la compréhension du cadre slovène, la combinaison d’un environnement sûr, d’une économie solide et d’un marché immobilier en croissance contrôlée fait de la Slovénie une destination à considérer sérieusement dans une stratégie d’investissement international.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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