Investir dans l’immobilier au Turkménistan : le guide pratique pour expatriés

Publié le 24 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Turkménistan reste l’un des marchés immobiliers les plus opaques de la planète, mais aussi l’un des plus singuliers. Économie ultra-centralisée, dépendance massive au gaz, contrôle des changes, cadre légal très particulier pour les investisseurs étrangers : à première vue, rien n’incite à y placer son argent. Pourtant, les chiffres de prix, de loyers et de rendement montrent qu’un marché bien réel existe, porté par la capitale Achgabat et quelques pôles urbains en développement. Pour un expatrié prêt à accepter un niveau de risque élevé et à travailler avec des conseils solides, ce pays peut constituer une diversification très spécifique.

Comprendre le marché immobilier au Turkménistan

Le premier enjeu, avant même de parler de contrat ou de fiscalité, consiste à comprendre les ordres de grandeur du marché turkmène et ses mécanismes fondamentaux, très différents de ceux de marchés plus ouverts.

Le pays sort progressivement d’une longue phase de boom immobilier largement piloté par l’État. Des années durant, le pouvoir a multiplié les chantiers monumentaux : nouveaux quartiers d’Achgabat, immeubles en marbre, ville nouvelle d’Arkadag, infrastructures routières. Dans ce contexte, les prix de l’immobilier résidentiel ont flambé, en particulier dans la capitale.

Le ministère de la Construction reconnaissait alors qu’au moins un cinquième de la population vivait dans des logements trop petits ou vétustes, ce qui illustre un déficit structurel d’offre de qualité. Cette combinaison de pénurie, de démolitions régulières de quartiers entiers par les autorités et d’absence de cadre législatif complet a alimenté une tension durable sur les prix.

Les principaux indicateurs prix / loyers / revenus

Les rares données de marché consolidées, issues de plateformes comme Numbeo ou Properstar, donnent un aperçu quantifié des rapports entre prix, loyers, salaires et crédit. Même si ces chiffres doivent être maniés avec prudence dans un pays aussi peu transparent, ils dessinent une tendance nette : l’immobilier résidentiel y est cher par rapport aux revenus locaux, et le recours au crédit pèse extrêmement lourd sur les ménages.

Voici une synthèse des principaux indicateurs pour le Turkménistan :

Le ratio prix / revenu à plus de 29 illustre un marché objectivement peu accessible pour la population locale lorsqu’elle achète une résidence principale. Le fait que les mensualités de crédit représenteraient théoriquement plus de trois fois le revenu moyen souligne une réalité simple : la majorité des transactions se fait soit en cash, soit avec des mécanismes de financement spécifiques (employeurs, institutions publiques), les prêts bancaires classiques restant difficiles d’accès.

Niveaux de loyers et prix au mètre carré

Les fourchettes observées sur les loyers et les prix d’achat confirment ce diagnostic : l’immobilier turkmène se situe dans une zone intermédiaire, ni bradée ni comparable aux grands centres mondiaux, mais lourde relativement aux revenus locaux.

Côté achat, les écarts entre centre et périphérie sont significatifs :

Même sans précision de devise, la structure des prix montre que les emplacements centraux, notamment à Achgabat, captent une prime importante. Le rendement locatif brut, plus élevé hors centre (5,17 %) qu’en hyper-centre (4,53 %), suggère que les expatriés à la recherche de rentabilité privilégieront des quartiers moins prestigieux mais plus équilibrés en termes de rapport prix/loyer.

Une demande tirée par la démographie urbaine et la pénurie qualitative

Au-delà des chiffres, trois moteurs structurent la demande résidentielle :

Ensuite, la qualité du parc existant. Entre les immeubles soviétiques mal entretenus et les nouvelles tours luxueuses, il manque toute une gamme de logements « intermédiaires » répondant aux standards modernes (isolation, ascenseurs fiables, espaces communs, parkings). Le souhait croissant pour des résidences avec piscine, salle de sport ou jardins aménagés témoigne de cette aspiration à un meilleur confort.

Enfin, le déficit chronique de logements décents. Les données officielles pointent plus de 20 % des habitants vivant dans des appartements sur-occupés ou dans des immeubles vétustes. Cela entretient une pression durable sur la construction neuve et sur les réhabilitations, même si les autorités gardent la main sur le rythme et le type de projets autorisés.

Cadre légal : ce que la loi turkmène permet (et interdit) aux étrangers

Entrer sur le marché immobilier turkmène implique de se plonger dans un cadre juridique très spécifique, dominé par une idée clé : l’État contrôle tout, notamment la terre, mais il accepte la présence d’investisseurs étrangers sous conditions et leur accorde, sur le papier, des protections étendues.

La loi sur l’investissement étranger : structure et objectifs

Le texte central est la « Loi du Turkménistan sur les investissements étrangers ». Adoptée initialement en 1992, elle a été entièrement révisée en 2008 puis modifiée en 2019. Elle définit le socle juridique, économique et organisationnel des investissements étrangers dans le pays.

L’objectif affiché est classique : attirer des capitaux, des technologies, des compétences de gestion et des ressources matérielles pour soutenir la transition vers une économie de marché et diversifier au-delà des hydrocarbures. Mais cette ambition s’inscrit dans un système politique autoritaire et une économie très planifiée, ce qui donne un cadre hybride : favorable sur le papier, mais encadré dans la pratique.

La loi définit l’« investissement étranger » de façon très large : apports en devises, biens mobiliers et immobiliers (bâtiments, équipements), titres (actions, obligations, autres valeurs mobilières), créances, droits de propriété intellectuelle (brevets, marques, savoir-faire), droits d’exploitation de ressources naturelles, prestations de services et tout autre actif admis par la législation.

Un « investisseur étranger » peut être une personne morale étrangère (y compris des organisations internationales ou des États), une personne physique étrangère (citoyen ou apatride) ou même un citoyen turkmène résidant à l’étranger de façon permanente.

Propriété foncière et propriété immobilière : une distinction cruciale

Pour un expatrié, la première subtilité à saisir est la séparation stricte entre la propriété de la terre et celle des bâtiments. La Constitution et le droit interne posent un principe fondamental : la terre appartient à l’État. Les investisseurs, qu’ils soient locaux ou étrangers, n’acquièrent donc pas le foncier en pleine propriété, mais des droits d’usage ou des droits réels limités sur les constructions.

Concrètement, un étranger peut légalement détenir : un bien immobilier, des titres financiers ou des investissements dans des entreprises.

– des bâtiments et constructions (logements, bureaux, entrepôts, hôtels, etc.) ;

– des droits d’usage, de location ou de concession sur des terrains, dans le cadre défini par la loi ;

– des parts ou actions dans des entreprises turkmènes elles-mêmes titulaires de droits sur des immeubles et des terrains.

Formes d’investissement autorisées dans l’immobilier

La loi énumère plusieurs modes d’intervention ouverts aux investisseurs étrangers. Dans le champ immobilier, cela recouvre notamment :

– la participation au capital d’entreprises turkmènes existantes (y compris des sociétés de construction, des promoteurs ou des foncières locales) ;

– la création de sociétés intégralement détenues par des étrangers, pouvant se voir concéder des droits sur des terrains et construire ou acquérir des immeubles ;

– l’acquisition d’entreprises en activité, avec leurs actifs immobiliers ;

– l’achat direct de biens immobiliers (maisons, appartements, bâtiments à usage résidentiel ou commercial), sous réserve des restrictions spécifiques (zones sensibles, sécurité nationale, etc.) ;

– l’octroi de prêts à des entreprises turkmènes, avec prise de sûretés réelles sur des bâtiments ou équipements ;

– la participation à des projets en partenariat public-privé (PPP) comportant une composante immobilière (hôpital, complexe hôtelier, infrastructure, etc.).

À cela s’ajoutent les interventions dans les « zones économiques franches » ou zones économiques spéciales, où la loi prévoit un régime plus favorable en matière de fiscalité, de douane et de contrôle administratif, même si, dans la pratique, aucune zone pleinement opérationnelle n’est aujourd’hui en service.

Procédure de création d’une entité à participation étrangère

Un expatrié qui souhaite investir de manière structurée aura intérêt à passer par la création d’une société turkmène à participation étrangère. La procédure obéit à un formalisme précis :

Les fondateurs doivent déposer une demande d’enregistrement auprès de l’autorité compétente, accompagnée d’une série de documents : autorisation d’investir (le cas échéant), contrat de création de la joint-venture, statuts, document attestant la solvabilité de l’investisseur étranger.

Les pièces doivent être fournies en langue d’État et dans la langue d’origine, avec légalisation notariale. L’administration ne peut exiger d’autres documents que ceux prévus par la loi et doit statuer dans un délai de deux semaines (enregistrement ou refus motivé).

Une fois l’entité inscrite au Registre d’État des entreprises, elle acquiert la personnalité morale. Toute modification substantielle des statuts ou de l’accord d’investissement est soumise à réenregistrement et ne produit effet qu’après approbation.

Garanties et protections offertes aux investisseurs étrangers

Sur le plan formel, la législation turkmène a été conçue pour rassurer les investisseurs étrangers. Elle contient une batterie de garanties qui, si elles étaient appliquées intégralement, rendraient le cadre très protecteur.

La loi proclame d’abord un régime de traitement national : les investissements étrangers et les activités économiques qui y sont liées ne peuvent être soumis à un traitement moins favorable que celui accordé aux investisseurs ou entités turkmènes. Autrement dit, pas de discrimination officielle au détriment du capital étranger.

Elle instaure ensuite une clause de stabilité. Si des changements législatifs postérieurs à l’enregistrement d’un investissement détériorent la situation juridique de l’investisseur, celui-ci peut demander que la loi en vigueur au moment de l’enregistrement continue de lui être appliquée pendant dix ans. Pour les « projets d’investissement prioritaires » approuvés par le Cabinet, la période peut être calée sur la durée de retour sur investissement.

Les dispositions protègent également contre la nationalisation et la réquisition. La nationalisation pure et simple est exclue. La réquisition n’est possible qu’en cas de circonstances exceptionnelles (catastrophe naturelle, épidémie, accident grave) et doit donner lieu à une compensation immédiate, en devise, transférable à l’étranger et reflétant la valeur de marché du bien. Si les circonstances cessent, l’investisseur peut demander la restitution du bien restant, moyennant restitution de la compensation diminuée des pertes de valeur.

La liberté de transfert des revenus et des capitaux est également un élément clé. Après paiement des impôts et taxes, l’investisseur peut envoyer librement à l’étranger profits, dividendes, intérêts, produits de cession, ainsi que les gains issus de l’indemnisation d’une expropriation. La loi prévoit explicitement la possibilité d’ouvrir des comptes en manats et en devises, et d’acheter de la devise au marché intérieur.

Enfin, la loi interdit aux autorités publiques d’interférer dans l’activité économique licite des investisseurs. Les actes administratifs contraires à la loi sur l’investissement et portant atteinte aux droits d’un investisseur peuvent être déclarés nuls, et l’État est responsable des dommages causés par des actions illégales de ses agents.

Arbitrage et règlement des différends

Les différends entre investisseurs étrangers et entités publiques ou privées turkmènes peuvent être soumis, soit aux tribunaux nationaux, soit à un arbitrage, si les parties en conviennent. La loi mentionne notamment la Cour d’arbitrage du Turkménistan comme forum compétent, tout en laissant la possibilité de recourir à une autre juridiction arbitrale si un accord écrit existe.

Cet épisode illustre deux réalités : d’un côté, la possibilité de porter un différend jusqu’à l’arbitrage international, notamment grâce aux traités bilatéraux de protection des investissements ; de l’autre, la difficulté de faire valoir ses droits face à un État fortement interventionniste, dans un contexte où la justice interne est largement subordonnée à l’exécutif.

Cadre interne : propriété, « propiska » et fragilité des droits

Au-delà du droit des investissements, la question des droits immobiliers au Turkménistan ne peut être dissociée de la pratique de la « propiska », le système de résidence obligatoire historiquement utilisé pour contrôler la répartition de la population. L’inscription à une adresse déterminée conditionnait l’accès à l’emploi, aux prestations sociales, à la santé et à l’éducation.

Cette logique de contrôle a eu des effets directs sur le logement : vivre sans autorisation officielle chez un proche exposait ce dernier à des sanctions pouvant aller jusqu’à la perte de ses droits sociaux. Les forces de sécurité utilisaient la menace de retrait de la « propiska » pour dissuader les plaintes contre leurs abus. Ce dispositif, critiqué par le Conseil de l’Europe depuis 2001 au nom de la liberté de circulation, nourrit un environnement où le droit au logement reste fragile et où la démolition de quartiers, suivie de déplacements forcés, n’est pas exceptionnelle.

Des analystes accusent les autorités de tirer parti de cette faiblesse des protections pour procéder à des démolitions et expropriations peu ou pas indemnisées, en lien avec la corruption. Pour un investisseur étranger, cela signifie que les garanties formelles de la loi doivent être appréciées à l’aune de pratiques administratives parfois arbitraires et d’un rapport de force très déséquilibré.

Fiscalité, impôts locaux et conventions internationales

L’intérêt d’un investissement immobilier ne se mesure pas seulement au loyer encaissé : il dépend aussi du traitement fiscal dans le pays où se trouve le bien et dans le pays de résidence de l’investisseur. Le Turkménistan dispose d’un dispositif fiscal relativement simple dans ses grands principes, mais complété par des conventions de non-double imposition importantes, notamment avec la France et la Suisse.

La fiscalité interne applicable à l’immobilier et aux revenus

Le système fiscal turkmène se compose de taxes directes (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, impôt sur la propriété) et indirectes (TVA, droits de douane, accises).

Pour un investisseur qui détient des biens via une société, les éléments clés sont les suivants :

Les personnes physiques, résidentes ou non, sont imposées à un taux unique de 10 % sur l’ensemble de leurs revenus, y compris les loyers et les plus-values immobilières. Les employeurs sont tenus de retenir cet impôt à la source sur les salaires. Les résidents sont taxés sur leur revenu mondial, les non-résidents uniquement sur les revenus de source turkmène.

Les charges sociales sont lourdes pour l’employeur : cotisation de 20 % sur la rémunération totale, plus 3,5 % supplémentaires, tandis que les salariés versent 2 %. Une contribution spécifique d’amélioration urbain/rural est également prélevée.

Pour les investisseurs immobiliers, la TVA standard de 15 % peut entrer en jeu lors de l’achat de constructions neuves ou de certains services liés à l’exploitation (gestion, travaux), selon la qualité du vendeur et la nature de l’opération. Il n’existe en revanche pas de droit de mutation à proprement parler ni de droit de timbre, même si des droits de douane, accises et frais administratifs (droits d’enregistrement, autorisations) peuvent s’ajouter.

Conventions fiscales et élimination de la double imposition

Pour un expatrié français ou suisse, l’existence de conventions bilatérales avec le Turkménistan est un paramètre déterminant. Ces accords visent à éviter la double imposition des revenus et du patrimoine et à lutter contre la fraude fiscale.

Avec la France, un accord spécifique signé en 2012 à Achgabat prévoit que : les deux pays collaboreront dans divers domaines tels que l’énergie et les infrastructures.

– les revenus immobiliers (loyers) et les plus-values sur immeubles sont imposables dans l’État où se situe le bien ;

– la France accorde à ses résidents un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé au Turkménistan, au moins égal à 10 % du montant brut des dividendes et intérêts perçus de ce pays ;

– la non-discrimination est garantie : un ressortissant français ne peut se voir appliquer au Turkménistan une imposition plus lourde que celle d’un ressortissant turkmène placé dans une situation comparable ;

– un mécanisme d’accord amiable et d’échange d’informations est en place entre administrations.

Par ailleurs, la France a décidé de continuer à appliquer au Turkménistan l’ancienne convention signée en 1985 avec l’URSS, via un accord de 1994 inscrit dans la continuité juridique. Ce maillage de textes, complexe, permet toutefois à un résident français investissant au Turkménistan de neutraliser la double imposition sur ses revenus immobiliers : le pays source taxe en premier, puis la France impute l’impôt payé localement sous forme de crédit.

Droits de douane et avantages pour les investisseurs

Un point souvent négligé par les investisseurs immobiliers mais important pour les projets de construction ou de rénovation est le traitement des importations d’équipements et de matériaux. La loi turkmène prévoit en effet des exemptions substantielles :

Les biens importés par un investisseur étranger comme apport au capital d’une société turkmène (ou comme actifs immobilisés d’une succursale) sont exonérés de droits de douane et de taxes à l’importation. Cette franchise s’étend aux équipements destinés aux besoins matériels propres de l’entreprise. En revanche, si ces biens sont revendus dans un délai de trois ans, les droits et pénalités deviennent exigibles.

Dans les zones économiques franches, des avantages supplémentaires s’appliquent : exonération de droits consulaires et de frais d’enregistrement, absence de redevances de change sur les contrats, suppression de certains loyers fonciers et contributions aux fonds extrabudgétaires, certification gratuite des équipements importés pour les projets sur ces zones.

Ces mécanismes peuvent faire une différence sensible sur le coût global d’un projet immobilier (hôtel, résidence de standing, complexe de bureaux), dès lors que celui-ci est structuré en tant qu’investissement étranger enregistré et, idéalement, qu’il bénéficie du statut de projet prioritaire.

Financement, crédit et réalités monétaires

Même si les chiffres de taux d’intérêt hypothécaires moyens existent, s’appuyer sur le crédit local pour financer un projet immobilier au Turkménistan reste, en pratique, très compliqué pour un étranger.

Le coût du crédit et sa soutenabilité

Les données disponibles indiquent un taux d’intérêt moyen autour de 8,5 % l’an pour un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans, avec une fourchette allant de 5 % à 12 % selon les établissements et les profils. En soi, ces taux ne seraient pas aberrants pour un marché émergent. Le problème vient du décalage avec les revenus : avec un ratio « crédit en pourcentage du revenu » dépassant les 300 %, le recours au prêt est, de facto, hors de portée pour la majorité des ménages.

Pour un expatrié, la conséquence est double : d’un côté, il aura, théoriquement, plus de facilités à obtenir un crédit local s’il dispose de revenus élevés et stables, mais il devra évaluer le risque pays, la stabilité de la monnaie et la sécurité juridique des garanties ; de l’autre, il sera en concurrence sur le marché principalement avec des acheteurs au comptant (ou quasi), ce qui peut limiter les bulles de crédit mais aussi réduire la liquidité du marché.

Contrôle des changes, marché noir et transfert des fonds

Le Turkménistan maintient un contrôle des changes particulièrement strict. Le taux de change officiel est fixé administrativement à 3,50 manats pour un dollar depuis 2015, tandis qu’un vaste marché parallèle s’est développé, où le dollar s’échange à des niveaux très supérieurs. Des estimations font état d’un taux autour de 29–30 manats par dollar début 2021, puis proche de 40 manats quelques mois plus tard.

Sur le papier, la loi garantit la convertibilité et le transfert libre des profits. Dans la pratique, plusieurs observateurs signalent que la rapatriation de revenus peut se heurter à des obstacles administratifs, à des délais prolongés et, parfois, à des restrictions implicites liées à la conjoncture. Les réserves de change officielles, importantes (l’équivalent de 19 mois d’importations), ne suffisent pas à effacer ce risque.

Dans ce contexte, de nombreux investisseurs étrangers privilégieraient un schéma où le financement est apporté en devises depuis l’étranger (et non en manats) et où une partie au moins des flux de sortie (honoraires, achats importés, dividendes) peut être réglée directement en devise, pour limiter l’exposition au contrôle des changes et aux variations du taux parallèle.

Risques politiques, économiques et juridiques : une réalité à assumer

Investir dans l’immobilier au Turkménistan, c’est accepter d’évoluer dans l’un des environnements les plus risqués au monde pour l’investissement direct étranger. Tous les indicateurs de gouvernance, de liberté économique et de transparence le confirment : le pays se situe en queue de classement sur l’indice de liberté économique, la corruption est jugée très élevée, la séparation des pouvoirs quasi inexistante, et l’économie excessivement dépendante du gaz.

La concentration des pouvoirs entre les mains du président et de son entourage, l’absence de véritable contre-pouvoir parlementaire ou judiciaire et la pratique d’une censure généralisée renforcent l’incertitude sur l’application des lois, même protectrices en théorie.

Spécificités du risque immobilier

Dans le secteur immobilier, plusieurs formes de risque se cumulent :

La dépendance aux décisions administratives arbitraires joue également un rôle clé. Licences, permis de construire, autorisations d’occupation du sol, enregistrement des transactions : toutes ces étapes sont gérées par une bureaucratie soumise à des logiques souvent opaques, où l’accès à l’information, la stabilité des règles et l’égalité de traitement ne sont pas garantis.

Les risques liés au contrôle des changes s’ajoutent à ceux déjà évoqués : impossibilité ou difficulté d’acheter des devises, obstacles à la sortie de capitaux, distorsion entre prix internes et signaux économiques réels.

Enfin, le risque de contentieux international est à considérer. Le cas de l’arbitrage CIRDI mentionné précédemment illustre le fait qu’un investisseur, même soutenu par un traité bilatéral de protection des investissements, peut voir ses demandes rejetées en totalité. Entamer ce type de procédure est long, coûteux et aléatoire.

Un environnement macroéconomique sous tension

Même si le pays affiche officiellement une croissance positive du PIB, autour de 2 à 3 % après la crise sanitaire, sa situation économique reste fragile. Les exportations d’hydrocarbures représentent la quasi-totalité des recettes en devises et des recettes publiques, ce qui rend l’économie extrêmement sensible aux cycles des prix du gaz et du pétrole.

Pour un investisseur immobilier, cela se traduit par un environnement où les fondamentaux à long terme sont discutables : si les recettes gazières diminuent ou si les prix mondiaux se détériorent, l’État pourrait être tenté de durcir encore le contrôle des flux financiers, d’augmenter certains impôts sur la propriété ou de privilégier ses propres programmes au détriment des intérêts privés.

Comment structurer concrètement un projet immobilier en tant qu’expatrié

Au regard de ces éléments, un expatrié qui souhaite malgré tout investir dans l’immobilier au Turkménistan gagnera à adopter une approche prudente, structurée et réaliste.

Une stratégie possible consiste à cibler des actifs simples à comprendre (appartements, petits immeubles mixtes, logements de fonction pour employés expatriés) dans des zones urbaines centrales ou proches des pôles économiques. Les rendements bruts tourneront alors autour de 4 à 5 %, ce qui n’est pas spectaculaire mais peut être acceptable dans une optique de diversification géographique très spécifique.

La gestion du risque de change devra être au cœur de la réflexion : il faudra déterminer la part des flux qui pourra être captée ou dépensée en devises (paiement de services, import d’équipements, remboursement de dettes contractées à l’étranger) et la part qui restera en manats, avec une stratégie de réinvestissement locale pour limiter les pertes liées à une éventuelle lenteur des transferts.

L’appui d’experts locaux – avocats, fiscalistes, cabinets de conseil habitués aux dossiers étrangers – est indispensable. Ils aideront à vérifier les titres de propriété, à analyser les droits sur le foncier, à décrypter la situation d’un quartier au regard des plans d’urbanisme ou des projets d’infrastructure, à anticiper les exigences d’enregistrement et à négocier des clauses contractuelles qui maximisent les protections prévues par la loi sur les investissements étrangers (stabilité légale, arbitrage, garantie d’indemnisation).

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Investir dans l’immobilier au Turkménistan n’est ni simple, ni de tout repos. Le pays cumule des caractéristiques rarement réunies à ce point : régime autoritaire, économie de rente, contrôle des changes, faiblesse de l’État de droit, opacité statistique, mais aussi croissance potentielle liée à d’immenses réserves de gaz, besoins structuraux en logements et volonté affichée d’attirer les capitaux étrangers. Pour un expatrié qui comprend ces paradoxes et les assume, le marché peut offrir une exposition très particulière, à condition d’être abordé avec une prudence extrême, un entourage professionnel solide et un horizon d’investissement clairement défini.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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