Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Saint-Barthélemy concentre sur 24 km² l’un des marchés de résidences secondaires les plus chers et les plus exclusifs au monde. Ici, les villas se négocient le plus souvent entre 5 et 10 millions de dollars pour l’entrée de gamme, les propriétés d’exception dépassent régulièrement 10 millions, et certains domaines atteignent ou dépassent les 100 millions d’euros. Ce micro-marché, au croisement du luxe international, de la rareté foncière et d’un cadre fiscal singulier, s’est imposé comme la référence absolue dans les Caraïbes pour les ultra-riches en quête de pied-à-terre.
À Saint-Barthélemy, l’achat d’une résidence secondaire relève davantage d’une stratégie d’appartenance à un cercle fermé que d’un simple investissement financier. Le marché est très structuré, avec ses propres règles, tensions, opportunités et limites.
Une île minuscule, un marché démesuré
Sur moins de 10 km² réellement constructibles, Saint-Barthélemy accueille plus de 10.000 résidents permanents, plus de 300.000 visiteurs certains années récentes, et près de 1.000 villas disponibles à la location. L’île est à la fois un territoire français soumis au droit civil et à la réglementation européenne, et une collectivité autonome qui garde la main sur l’urbanisme, la fiscalité locale ou encore la protection de l’environnement.
Le marché immobilier est extrêmement tendu en raison d’un cadre juridique strict limitant la construction (hauteur, densité, permis) et d’une autonomie fiscale partielle couplée à une très faible surface foncière disponible. Cela bloque les grands programmes neufs et concentre les transactions sur le parc existant, souvent rénové.
La rareté est d’autant plus forte que l’île reste très sélective sur son positionnement touristique. Aucune chaîne de fast-food n’est tolérée, les hôtels appartiennent aux plus grands noms (Eden Rock, Cheval Blanc, Le Barthélemy, Rosewood Le Guanahani…), et la collectivité limite les très grandes villas pour préserver le paysage. La destination revendique un modèle « boutique » plutôt que balnéaire de masse, ce qui soutient directement la valeur des résidences secondaires.
Des prix qui tutoient les sommets mondiaux
Les chiffres donnent l’échelle de ce marché. Sur certaines bases de données, le prix moyen au mètre carré à Saint-Barthélemy tourne autour de 34.000 euros, avec un plancher identifié à un peu plus de 6.500 euros/m² et des pointes théoriques au‑delà de 70.000 euros/m². Sur d’autres relevés, le prix moyen au pied carré atteint 4.526 dollars, ce qui place l’île dans la stratosphère mondiale.
Le prix moyen d’une maison listée dans le secteur du luxe frôle les 9,1 millions de dollars.
On retrouve la même hiérarchie dans les statistiques au pied carré, où les maisons affichent une médiane à 3.659 euros/ft², là où les appartements se positionnent autour de 339 euros/ft². Les grandes villas de quatre à huit pièces se situent dans des fourchettes encore plus hétérogènes, reflet d’un marché de niche où chaque propriété est presque un cas particulier.
Pour mieux saisir cet éventail, on peut synthétiser quelques repères de prix globaux observés :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’une maison (annonces) | 9.062.587 $ |
| Fourchette de prix des maisons | 1.118.111 $ – 59.480.742 $ |
| Prix d’entrée pour une villa | 5 – 10 M$ |
| Villas de luxe « usuelles » | > 10 M$ |
| Villas en zones prime | > 7 M€ |
| Record Colombier (ancienne propriété Rockefeller) | 125–135 M€ (selon les sources) |
| Villa Neo (St-Jean, 1.339 m²) | 47 M€ |
| Villa K (Anse des Cayes, 638 m²) | 19,8 M€ |
La flambée ne date pas d’hier : le prix au mètre carré a bondi d’environ 70 % en dix ans, après une brève correction consécutive à l’ouragan Irma en 2017. Les données montrent qu’après un recul d’environ 22 % des prix moyens dans la foulée du cyclone, les valeurs ont non seulement rattrapé leur niveau initial mais l’ont dépassé d’environ 30 % dès 2019. La période post‑Covid a ensuite déclenché une nouvelle vague haussière, avec une année 2021 qualifiée de record, un volume de ventes doublé par rapport à 2017 et un nombre de transactions au‑delà de 10 millions d’euros presque triplé par rapport aux autres années.
Les projections pour certains marchés balnéaires indiquent une appréciation annuelle attendue de 8 à 10 % sur le moyen terme, un rythme de croissance soutenu que peu de marchés de ce type parviennent à atteindre.
Où se concentrent les résidences secondaires ?
À Saint-Barthélemy, presque tout l’immobilier haut de gamme peut être considéré comme de la résidence secondaire, tant les acheteurs étrangers et non-résidents fiscaux dominent le segment. Mais certaines zones cristallisent plus que d’autres ce marché de pied-à-terre, avec une combinaison de vues, de plages, d’accessibilité et de services.
Gustavia, cœur urbain chic
Gustavia, la capitale, concentre le port de plaisance, les boutiques de luxe, les restaurants et une bonne partie de la vie nocturne. Les résidences secondaires y prennent souvent la forme d’appartements, de duplex ou de petites maisons de ville, idéalement placés pour profiter du front de mer et de la marina. Les rares villas à proximité immédiate du port ou en surplomb se négocient à des valeurs au mètre carré parmi les plus élevées de l’île.
Sur certaines artères emblématiques, comme la rue de la République, les prix au mètre carré dépassent 40.000 euros et peuvent frôler 60.000 euros pour des demeures historiques avec vue frontale sur le port.
Saint-Jean, l’icône balnéaire
Saint-Jean est l’un des emblèmes de l’île, avec sa plage bordant l’hôtel Eden Rock, ses boutiques, ses restaurants et sa proximité de l’aéroport. On y trouve une grande variété de résidences secondaires : appartements rénovés, villas intimistes en hauteur, grandes propriétés avec vue plongeante sur la baie.
Aperçu des prix et du potentiel d’investissement locatif dans ce secteur prisé de Saint-Barthélemy.
Des appartements d’environ 120 m² avec vue sur Eden Rock, rénovés, sont proposés autour de 3,4 millions de dollars.
Des villas hors normes, comme la villa Neo (plus de 1300 m² de bâti), peuvent atteindre des prix avoisinant les 47 millions d’euros.
Pour un investisseur visant la location saisonnière haut de gamme, Saint-Jean offre un compromis prisé entre accessibilité, attractivité et fort potentiel de revenus.
Pointe Milou, théâtre de couchers de soleil
Pointe Milou est souvent décrite comme l’un des spots les plus spectaculaires de l’île pour les couchers de soleil. Le relief abrupt, les vues panoramiques et la sensation de promontoire isolé en font un terrain de jeu privilégié pour les villas secondaires.
Les exemples de listings illustrent bien l’étendue des configurations : un terrain de 1.014 m² avec projet de villa contemporaine d’environ 159 m² se négocie autour de 4,1 millions de dollars, tandis que des villas établies comme Casa del Mar ou Danse des Étoiles s’affichent à 15–17 millions d’euros. Des propriétés de quatre chambres peuvent démarrer vers 5,4 millions d’euros, mais il n’est pas rare de voir des maisons dépasser allègrement les 10 millions pour les emplacements en front de mer ou sur falaise.
Exemples de listings immobiliers
Lurin, les hauteurs panoramiques
Lurin, sur les hauteurs dominant la baie de Saint-Jean, incarne la déclinaison « belvédère » de la résidence secondaire. Les propriétés y empilent terrasses, piscines à débordement et vues panoramiques, avec un accès relativement rapide à Gustavia.
Le marché immobilier de luxe à Saint-Barthélemy présente une large gamme de prix. On y trouve des maisons relativement modestes à l’échelle locale, comme la Villa LMS à deux chambres listée autour de 8,1 millions de dollars. À l’autre extrémité, des ensembles plus ambitieux comme le Manoir de Lurin (une villa principale et trois bungalows sur 400 m² avec piscine chauffée de 15 m) s’affichent à plus de 46,5 millions de dollars. Des villas contemporaines de 600 m² avec piscine à débordement se négocient quant à elles autour de 26 millions de dollars. Certaines propriétés signées par des architectes renommés, comme les villas Never Say Never ou Blue Dragon, renforcent l’image de vitrine de luxe du quartier.
Flamands, Lorient, Gouverneur, Vitet et les autres
Flamands abrite la plus grande plage de l’île et un mélange de resorts haut de gamme et de villas en front de mer ou sur colline. Les résidences secondaires y bénéficient d’un environnement plus calme, mais toujours très coté. Des opportunités de requalification, comme des maisons à rénover à 20 mètres de la plage autour de 3,7 millions de dollars, montrent qu’il reste encore des leviers de création de valeur.
Lorient, plus résidentiel, attire une clientèle en recherche d’un environnement familial et d’une plage tranquille, tout en restant proche de Saint-Jean. Des projets de lotissements avec permis pour plusieurs villas peuvent y avoisiner les 5,4 millions d’euros.
Gouverneur, avec sa plage sauvage et ses longues vues, accueille certaines des villas les plus confidentielles et les plus chères, tandis que Vitet, Grand et Petit Cul-de-Sac, Toiny, Devé, Marigot ou Anse des Cayes proposent un cocktail de panoramas, de recul et de luxe discret très compatible avec une résidence secondaire de long séjour.
Ce que valent vraiment les villas : inventaire de biens emblématiques
Les listings récents permettent de décortiquer le profil type des résidences secondaires en vente sur l’île. Sur une plate-forme spécialisée dans l’immobilier de luxe, 171 maisons sont actuellement proposées à Saint-Barthélemy, dont la majorité sont des villas ou maisons individuelles, et quelques appartements de standing.
La taille moyenne de ces propriétés tourne autour de 187 m², mais l’écart est considérable : d’un petit pied-à-terre d’une chambre à des domaines dépassant 1.000 m² habitables sur plusieurs hectares. Quelques exemples illustrent l’amplitude du marché :
| Propriété | Secteur | Surface approx. | Prix affiché (devise d’annonce) |
|---|---|---|---|
| Le Manoir de Lurin | Lurin | ~400 m² | 46.576.700 $ |
| Villa Neo | Saint-Jean | 1.339 m² | 47.000.000 € |
| Le Manoir Voltaire | Marigot | 7 suites | 42.384.800 $ |
| Villa en bord de mer | Lorient Beach | 346 m² (terrain 2.608 m²) | 39.590.300 $ |
| Villa NSN | Lurin | ~604 m² | 26.199.400 $ |
| Villa K | Anse des Cayes | 638 m² | 19.800.000 € |
| Villa Linda | Marigot | Front de mer | 19.500.000 € / 22.706.200 $ |
| Casa del Mar | Petit Cul-de-Sac | n.c. | 17.000.000 € |
| Villa Utopic | Corossol | 843 m² | 18.900.000 € |
| Domaine de 2 villas | Non précisé | ~1,88 acre | 15.079.200 $ |
| Villa Caramba | Pointe Milou | ~3 chambres | 15.079.200 $ |
| Villa Nahma (style thaï) | Devé | ~2,32 acres | 13.827.400 $ |
| Villa Belharra | Grand Cul-de-Sac | 4 chambres | 7.335.800 $ |
| Villa Arapède | Pointe Milou | n.c. | 6.404.300 $ |
| Terrain + projet villa contemporaine | Pointe Milou | 1.014 m² | 4.075.500 $ |
| Duplex rénové avec vue Eden Rock | Saint-Jean | 123 m² | 3.435.000 $ |
Cet aperçu montre deux réalités : le ticket d’entrée est très haut, mais la diversité architecturale et stylistique est réelle. Villas d’inspiration thaïlandaise, architectures contemporaines aux lignes minimalistes, créole revisité, maisons coloniales rénovées, domaines paysagers multi-bungalows… Les résidences secondaires se déclinent comme un catalogue du design tropical haut de gamme, avec un point commun : la mise en scène de la vue mer et des espaces extérieurs.
Ce qui fait la valeur d’une résidence secondaire à Saint-Barthélemy
Sur l’île, la valeur d’une résidence secondaire ne se résume pas à la surface habitable ou au nombre de chambres. Plusieurs facteurs pèsent lourdement sur le prix :
La localisation reste la première clé. Vue mer panoramique, accès direct à la plage, orientation coucher de soleil, proximité de Gustavia ou de Saint-Jean, intégration dans un domaine sécurisé (Domaine du Levant, Domaine du Gouverneur, Mont Jean…) créent immédiatement une prime importante.
La topographie influence significativement le prix des villas. Les propriétés en surplomb, situées sur les collines de Pointe Milou, Lurin ou Vitet, atteignent des valeurs plus élevées que les maisons encaissées, et ce même pour une surface équivalente.
Viennent ensuite les prestations. Les résidences secondaires typiques de l’île alignent piscine à débordement ou chauffée, terrasses multiples, jardins tropicaux soignés et vastes espaces de réception ouverts sur l’extérieur. Les versions « ultra-luxe » ajoutent cave à vin, spa, hammam, salle de sport, home cinéma, ascenseur, domotique intégrale, services de conciergerie et parfois plage privée ou ponton.
L’ancien domaine Rockefeller à Colombier illustre comment l’utilisation de matériaux nobles (bois exotiques, pierre naturelle, acajou, marbre) et l’intervention d’architectes ou décorateurs renommés, combinés à une histoire prestigieuse, confèrent à une propriété un ‘supplément d’âme’ et une valeur de trophée qui se traduisent par une nette augmentation de son prix sur le marché.
Enfin, le potentiel locatif pèse de plus en plus dans les arbitrages, même si la première motivation reste le plaisir d’usage. Un bien capable de se louer sans difficulté 20 semaines par an à des tarifs entre 10.000 et 50.000 dollars la semaine, voire jusqu’à 350.000 dollars lors des fêtes de fin d’année, représente un actif hybride : résidence secondaire et machine à cash lors des pics de fréquentation.
Un marché pensé pour les non-résidents fortunés
La composition de la clientèle le montre clairement : environ 40 % des propriétaires de villas sont des Français non locaux, 25 % des Américains, 30 % des habitants de l’île et le reste d’investisseurs divers. La très grande majorité utilise le bien comme résidence secondaire, parfois comme base caribéenne dans un portefeuille de propriétés internationales.
L’achat immobilier à Saint-Barthélemy est ouvert aux non-résidents et non-citoyens français, sans restriction de propriété étrangère. Le processus standard comprend : une offre, un compromis de vente notarié, un dépôt de garantie de 10%, des vérifications techniques et administratives, et la signature de l’acte définitif. La durée totale est généralement de 4 à 6 mois, incluant environ 3 mois pour le délai légal de préemption de la collectivité et la vérification des titres de propriété.
Pour l’acheteur étranger, quelques paramètres financiers s’imposent :
| Poste de coût pour l’acheteur | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Prix d’acquisition | Négocié en € ou en $, payé en € |
| Frais de notaire | ~2–3 % du prix |
| Droits d’enregistrement / taxe de transfert | ~5–6 % du prix |
| Total frais de transaction | ~6–8 % du prix |
| Financement local | Rare / difficile pour non-résidents |
| Mode de paiement dominant | Fonds propres, cash |
La plupart des opérations sont conclues sans recours significatif au crédit local. Les banques de l’île restent prudentes, les options de prêt pour non-résidents étant limitées, ce qui renforce la sélection par la solvabilité immédiate. Quelques acheteurs passent par des financements en métropole ou dans leur pays d’origine, mais les résidences secondaires à Saint-Barthélemy demeurent surtout l’apanage de fortunes capables de mobiliser des montants à huit chiffres sans dépendre d’un prêt sur 20 ou 30 ans.
Fiscalité : un aimant puissant pour les investisseurs de long terme
L’un des grands attraits du marché des résidences secondaires à Saint-Barthélemy tient à son environnement fiscal. La collectivité dispose de son propre système, distinct de la métropole, et largement fondé sur la territorialité. Pour de nombreux investisseurs, cela se traduit par une combinaison très favorable :
– pas d’impôt annuel sur la détention de la propriété (pas de taxe foncière classique) ;
– pas d’impôt local sur le revenu, ni d’ISF, ni de droits de succession pour les résidents de longue durée (cinq ans et plus) ;
– pour les non-résidents, taxation essentiellement cantonnée à la plus-value éventuelle à la revente et à la taxe de séjour sur les locations.
Taux maximal de plus-value immobilière pour une résidence secondaire détenue moins de huit ans.
| Durée de détention (résidence secondaire) | Taux de base local | Abattement sur la plus-value | Exonération totale atteinte |
|---|---|---|---|
| 0–8 ans | 35 % | 0 % | Non |
| 9ème à 18ème année (bien acquis à titre onéreux) | 20 % | 10 %/an à partir de l’année 9 | Après 18 ans |
| 9ème à 13ème année (bien acquis à titre gratuit) | 20 % | 20 %/an à partir de l’année 9 | Après 13 ans |
À cela peut s’ajouter, selon la situation fiscale du vendeur et la structure de détention (personne physique ou société), une contribution sociale à 17,2 % au bénéfice de l’État français. Pour un investisseur qui envisage l’île comme base patrimoniale de très long terme, la perspective d’une exonération totale de la plus-value locale au bout de 13 ou 18 ans renforce l’argument de l’ancrage durable.
Localement, une taxe de séjour de 5% est prélevée sur les loyers perçus, généralement collectée par les agences ou plateformes. Il n’existe pas d’impôt local supplémentaire spécifique sur ces revenus. Cependant, la fiscalité du pays de résidence de l’investisseur peut aussi s’appliquer, rendant essentiel de consulter un conseiller fiscal pour une situation personnalisée.
La location saisonnière, pilier économique des résidences secondaires
À Saint-Barthélemy, la ligne entre « résidence secondaire » et « bien locatif » est particulièrement floue. Beaucoup de propriétaires n’occupent leur villa que quelques semaines par an, et la confient le reste du temps à une agence pour de la location saisonnière très haut de gamme. La rareté des chambres d’hôtel et l’appétit de la clientèle pour des séjours en villa private renforcent ce modèle hybride.
Le loyer hebdomadaire maximal pour une propriété iconique durant la semaine du Nouvel An.
En pratique, une villa bien gérée peut viser une vingtaine de semaines de location par an, parfois plus pour les produits phares, avec des taux d’occupation très élevés entre décembre et avril. Les rendements locatifs, rapportés aux valeurs d’acquisition, dépassent la moyenne caraïbe, en particulier lorsque la villa se positionne sur la clientèle ultra-fortune internationale qui revient année après année.
Le marché locatif à Saint-Barthélemy nécessite une gestion active, généralement confiée à des agences spécialisées (comme Sibarth Real Estate, Barnes Saint Barthelemy, etc.). Elles prennent en charge le marketing, la réservation, l’accueil des clients, l’entretien des biens et les formalités administratives. Leur commission est typiquement de 20 à 25 % des loyers, en contrepartie d’un accès à une clientèle fidèle et d’une meilleure visibilité.
Les coûts d’exploitation restent élevés : personnel de maison, jardinier, pisciniste, maintenance technique, assurances, fluides, abonnements, rénovations régulières pour rester au niveau des standards attendus par une clientèle très exigeante. Une bonne gestion permet néanmoins, dans de nombreux cas, de couvrir ces charges et une partie significative des frais d’acquisition, tout en conservant une large plage d’usage privé pour les propriétaires.
Une résilience éprouvée : ouragans, crises et rebonds
L’histoire récente a confirmé la solidité structurelle du marché des résidences secondaires à Saint-Barthélemy. L’ouragan Irma en 2017, l’un des plus puissants jamais enregistrés dans l’Atlantique, a lourdement frappé l’île, détruisant ou endommageant de nombreuses habitations et infrastructures. L’année qui a suivi a vu le nombre de ventes chuter de 55 % et le volume total de transactions reculer de 26 %, avec une baisse du prix moyen d’environ 22 %.
Les prix de l’immobilier à Saint-Martin se situaient en 2019 plus de 30 % au-dessus de leurs niveaux d’avant le cyclone Irma.
La pandémie de Covid-19 en 2020, avec ses confinements et la généralisation du télétravail, a paradoxalement profité au marché. Même si le nombre de transactions a reculé de 13 %, le prix moyen a bondi de 24 % cette année-là. La recherche de « refuges » sûrs, isolés et ensoleillés a fait de Saint-Barthélemy un archétype de destination de repli pour une élite mondiale, phénomène parfois qualifié de « Golden Age of Relocation ». L’année 2021 a ensuite été remarqué pour ses records : volume de ventes doublé par rapport à 2017, transactions à plus de 10 millions d’euros triplées, et plusieurs opérations emblématiques dépassant 60 millions d’euros, culminant avec la cession du domaine Rockefeller à Colombier autour de 125–135 millions d’euros.
Contrairement à d’autres zones côtières à risques où les biens exposés aux inondations peuvent se déprécier, le marché de Saint-Barthélemy reste stable. Cette résilience s’explique par l’extrême rareté des biens, une clientèle internationale fortunée et une régulation urbanistique stricte, qui neutralisent pour l’instant tout ajustement à la baisse des prix.
Les risques et limites d’un marché ultra-tendu
Ce tableau très favorable ne signifie pas que le marché des résidences secondaires à Saint-Barthélemy soit exempt de risques ou de tensions.
Les contraintes climatiques, d’abord, restent bien réelles. L’île se situe dans une zone cyclonique active, et l’élévation du niveau de la mer comme la multiplication potentielle d’événements extrêmes posent des questions d’adaptation à long terme, en particulier pour les biens en première ligne littorale. Le débat local sur l’urbanisation des côtes, la révision des règles de construction en zone de plage et la protection de certains secteurs sensibles est déjà engagé.
La saturation du parc immobilier et la flambée des prix, accentuées par le succès du marché des résidences secondaires, rendent l’accès au logement extrêmement difficile pour les résidents permanents et les travailleurs essentiels (restauration, hôtellerie, services, santé, éducation), menaçant l’équilibre socio-économique local.
Le risque réglementaire, enfin, est à surveiller. Si la collectivité a jusqu’ici préservé un cadre fiscal particulièrement doux pour les résidents de longue durée, l’État français a déjà évoqué à plusieurs reprises l’idée de resserrer certains avantages, par exemple en matière de plus-values ou d’imposition des revenus du capital. Une réforme majeure pourrait changer l’équation pour certains investisseurs, même si la rareté foncière et le positionnement mondial de l’île continueraient probablement de soutenir la valeur du parc.
Comment aborder aujourd’hui un achat de résidence secondaire à Saint-Barthélemy ?
Pour un acheteur qui envisage de rejoindre le club des propriétaires de résidences secondaires sur l’île, l’équation se joue à plusieurs niveaux : financier, patrimonial, et de style de vie.
L’évaluation économique doit intégrer la valeur d’usage (temps passé, qualité de vie, prestige) et la valeur d’investissement (appréciation, potentiel locatif, fiscalité). Le marché montre une résilience et une tendance haussière fortes, mais il est cher et spécifique : une approche opportuniste à court terme est déconseillée. L’investissement doit se concevoir avec un horizon de détention long terme, de 10 à 20 ans.
La question du financement est centrale : compte tenu de la difficulté d’accès au crédit local pour les non-résidents et du niveau des prix, la plupart des operations impliquent un recours massif aux fonds propres. Cela réserve de fait ce segment à des ménages ou des familles disposant d’une surface financière très importante.
L’optimisation fiscale à Saint-Barthélemy nécessite un conseil professionnel approfondi en raison de la spécificité de chaque situation. Le choix de la structure de détention (personne physique, société civile, holding étrangère…) doit tenir compte des règles locales, des régimes de plus-values, des obligations dans le pays de résidence fiscale et des enjeux de transmission. Par exemple, l’usage de sociétés immobilières peut faciliter la succession mais implique des contraintes comme une taxe de 3% sur la valeur et des formalités déclaratives.
Au-delà des chiffres, la clef d’un achat réussi reste la connaissance fine du tissu local : compréhension des micro-marchés par quartier, qualité réelle des constructions, contraintes environnementales propres à chaque parcelle, potentiel de rénovation, historique de la propriété, et dynamisme de la demande locative pour tel ou tel type de bien.
Un marché de résidences secondaires qui façonne l’île
Le poids des résidences secondaires dans l’économie et le paysage de Saint-Barthélemy est considérable. Elles irriguent le secteur du bâtiment, alimentent un écosystème complet d’agences, de conciergeries, de sociétés de gestion, d’artisans et de prestataires haut de gamme. Elles attirent une clientèle internationale qui consomme dans les restaurants, les boutiques et les hôtels, contribuant à un PIB d’environ 1 milliard d’euros avec une croissance annuelle proche de 2 %.
Les villas de luxe transforment la sociologie et le modèle urbain de l’île, accentuant la dépendance au tourisme haut de gamme et les tensions entre économie globale et enjeux locaux. Le débat se poursuit sur leur nombre, taille, localisation, niveau des loyers et la préservation du caractère naturel du territoire.
Pour l’instant, une constante demeure : tant que la demande mondiale pour ce type de refuge ultra-exclusif restera aussi forte, que l’offre nouvelle restera encadrée et que la collectivité continuera à défendre une ligne de haute qualité environnementale et urbanistique, Saint-Barthélemy devrait conserver son statut de marché roi des résidences secondaires dans les Caraïbes. Un marché réservé à quelques milliers d’acheteurs potentiels dans le monde, mais dont l’influence dépasse largement la taille de l’île.
Cas pratique exemple : un investisseur français qui diversifie à Saint-Barthélemy
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Saint-Barthélemy pour combiner rendement locatif saisonnier haut de gamme et exposition à un marché touristique international en euros et en dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Gustavia, Saint-Jean, Lorient), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite villa avec vue mer, offrant un rendement locatif brut cible de 7 à 9 % en location courte durée « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un fort potentiel de valorisation, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (notaire, agent, gestionnaire locatif), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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