Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en Slovénie attire de plus en plus d’expatriés européens et extra‑européens. Pays de la zone euro, membre de l’UE et de l’OCDE, la Slovénie combine qualité de vie, stabilité institutionnelle et un marché immobilier encore relativement accessible. Mais dès qu’il s’agit de fiscalité, les choses se compliquent vite, surtout si l’on cumule revenus professionnels, investissements et détention de biens immobiliers.
Cet article détaille l’impôt sur le revenu et la fiscalité immobilière en Slovénie pour les expatriés, en expliquant les règles actuelles et les réformes à venir. Il vise à clarifier les montants à payer, les méthodes pour éviter la double imposition, et les implications fiscales liées à l’achat, la location ou la vente d’un bien immobilier.
Résidence fiscale : le point de départ incontournable
Avant de parler de taux d’imposition, il faut clarifier un élément clé : êtes‑vous résident fiscal slovène ou non‑résident aux yeux de l’administration, la Financial Administration of the Republic of Slovenia (FURS) ?
En Slovénie, la résidence fiscale ne dépend pas de la nationalité mais d’un faisceau de critères. On distingue principalement les résidents, imposés sur leurs revenus mondiaux, et les non‑résidents, imposés uniquement sur leurs revenus de source slovène.
Comment devient‑on résident fiscal slovène ?
Vous êtes généralement considéré comme résident fiscal si l’une des conditions suivantes est remplie :
Pour être considéré comme résident fiscal en Slovénie, vous devez remplir au moins l’une des conditions suivantes : avoir une adresse de résidence permanente officiellement enregistrée ou un foyer habituel dans le pays ; y concentrer le centre de vos intérêts personnels et économiques (famille, emploi principal, investissements) ; ou y être physiquement présent plus de 183 jours, consécutifs ou non, au cours d’une année civile.
L’administration peut considérer que la résidence fiscale est établie avant d’atteindre les 183 jours si vos liens personnels et économiques avec la Slovénie deviennent manifestement prépondérants (mariage ou regroupement familial sur place, achat ou location de longue durée, emploi stable, etc.).
À l’inverse, un séjour de moins de six mois sans attaches durables conduit en principe à un statut de non‑résident, sauf si d’autres critères (famille, foyer, centre d’intérêts) penchent vers la Slovénie.
Conséquences pratiques pour les expatriés
Le statut de résidence fiscale détermine l’étendue de l’imposition :
Un résident fiscal en Slovénie est imposé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux (salaires, pensions, dividendes, intérêts, loyers, plus-values, etc.), mais peut bénéficier d’un crédit d’impôt pour les impôts déjà payés à l’étranger grâce aux conventions fiscales. À l’inverse, un non-résident n’est imposé que sur ses revenus de source slovène, comme les loyers perçus d’un appartement à Ljubljana, les plus-values réalisées sur un bien immobilier situé en Slovénie, ou certains revenus liés à une fonction d’administrateur dans une société slovène.
En pratique, un expatrié qui obtient un permis de séjour de longue durée, vit et travaille en Slovénie, ou y installe sa famille a de fortes chances de devenir rapidement résident fiscal.
Lors de l’arrivée, il est recommandé de déposer auprès du FURS un formulaire de détermination du statut de résidence. De même, lors du départ définitif, une demande de reconnaissance du statut de non‑résident doit être formalisée afin d’éviter une imposition indue après le départ.
Impôt sur le revenu des personnes physiques : un barème progressif exigeant
La Slovénie applique un impôt sur le revenu progressif à cinq tranches, avec un taux marginal supérieur élevé. Les résidents comme les non‑résidents sont soumis au même barème pour les revenus dits « actifs » (salaires, bénéfices professionnels, etc.), mais les non‑résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source slovène.
Barème de l’impôt sur le revenu : les tranches actuelles
Pour les revenus d’activité, le barème progressif est structuré de la manière suivante (exemple représentatif des échelles récentes) :
| Tranche de revenu annuel imposable (€) | Formule d’imposition | Taux marginal appliqué |
|---|---|---|
| Jusqu’à 9 210,26 | 16 % | 16 % |
| 9 210,26 – 27 089,00 | 1 473,64 + 26 % au‑delà de 9 210,26 | 26 % |
| 27 089,00 – 54 178,00 | 6 122,11 + 33 % au‑delà de 27 089,00 | 33 % |
| 54 178,00 – 78 016,32 | 15 061,48 + 39 % au‑delà de 54 178,00 | 39 % |
| Au‑delà de 78 016,32 | 24 358,43 + 50 % au‑delà de 78 016,32 | 50 % |
Pour un expatrié salarié à hauts revenus, le taux marginal de 50 % peut donc s’appliquer sur la fraction supérieure de ses revenus.
Le revenu imposable est déterminé après déduction des cotisations sociales obligatoires et de certaines déductions (abattement de base, charges de famille, pension complémentaire, handicaps, etc.).
Poids global de la fiscalité sur le travail
Les données de l’OCDE montrent que la charge fiscale globale sur le travail est élevée en Slovénie :
| Indicateur (année récente) | Slovénie | Moyenne OCDE |
|---|---|---|
| Taux global d’imposition sur le salarié moyen | 42,8 % | n.d. |
| Part du salaire brut perçu net par le salarié | 66,3 % | 75,2 % |
| Part des cotisations sociales dans les recettes fiscales totales | ~40 % | 26 % |
Les cotisations sociales représentent à elles seules environ 15,2 % du PIB et près de 40 % des recettes fiscales totales, ce qui renforce la pression fiscalo‑sociale sur les revenus du travail. Pour un expatrié salarié, il est donc essentiel d’analyser non seulement l’impôt sur le revenu mais aussi les contributions sociales obligatoires.
Déclarations, calculs et procédures
La Slovénie fonctionne avec un système d’imposition annuelle avec acomptes et calcul préalable :
L’administration fiscale slovène (FURS) émet généralement une **calcul préliminaire** d’impôt sur le revenu pour l’année précédente d’ici fin mars ou fin mai. Le contribuable a **30 jours** pour le contester. À défaut de contestation, ce calcul devient définitif. Si aucun calcul n’a été reçu au **15 juin**, le contribuable doit déposer sa **déclaration annuelle** au plus tard le **31 juillet**. Toute différence entre l’impôt dû et les acomptes versés doit être réglée (ou est remboursée) dans les **30 jours** suivant la notification de l’avis d’imposition définitif.
Les revenus d’activité, les bénéfices professionnels, l’agriculture et la sylviculture, ou encore certains revenus de droits (transfert de droits de propriété, etc.) sont intégrés dans cette déclaration annuelle.
Les revenus de capital (intérêts, dividendes, plus-values) et les loyers sont imposés à des taux proportionnels distincts et nécessitent des déclarations spécifiques.
Revenus de capital, loyers et plus‑values immobilières : un régime à part
Pour les expatriés investisseurs, la Slovénie est particulièrement intéressante sur deux points : la fiscalité des loyers et celle des plus‑values immobilières. Ces revenus sont en principe taxés séparément du barème progressif, à des taux fixes ou dégressifs selon la durée de détention.
Location nue : fiscalité des loyers pour les particuliers
En Slovénie, les revenus locatifs perçus par une personne physique sont en général soumis à un taux proportionnel (final) :
– dans les textes les plus récents, le taux standard mentionné est 25 % pour les loyers des particuliers ;
– certains documents plus anciens citent un taux de 27,5 %, mais le régime actuellement discuté dans les réformes tourne clairement autour de 25 %.
Le calcul de la base imposable peut se faire de deux façons :
– soit une déduction forfaitaire de 10 % (ou 15 % dans certaines sources antérieures) est appliquée sur les loyers bruts, le reste étant imposé au taux de 25 % ;
– soit le propriétaire opte pour la déduction des frais réels documentés (travaux d’entretien, réparations, frais de gestion, etc.), lorsque ceux‑ci sont significatifs.
Pour un expatrié non-résident percevant des loyers en Slovénie, un taux d’imposition définitif de 25 % s’applique. Ces revenus locatifs ne sont pas inclus dans la déclaration d’impôt progressif sur le revenu. Une exception existe depuis 2022 pour les résidents, qui peuvent opter pour l’agrégation de ces loyers avec leurs autres revenus (activité et capital), mais ce choix n’est pas systématiquement avantageux.
Lorsqu’un loyer est versé par une entité slovène à un non‑résident, une retenue à la source peut être opérée, notamment :
– une retenue de 22 % est évoquée sur certains loyers versés à des non‑résidents ;
– une retenue spécifique de 15 % de type impôt sur les sociétés peut s’appliquer sur des loyers versés à une société non résidente, sauf si celle‑ci dispose d’un établissement stable en Slovénie.
Des conventions fiscales bilatérales peuvent réduire ces taux.
Option « activité professionnelle » pour les non‑résidents
Particularité intéressante : un étranger non résident peut choisir de traiter ses revenus locatifs comme des revenus d’activité en se déclarant entrepreneur individuel (sole trader) auprès de l’agence AJPES. Dans ce cas :
Les loyers perçus sont considérés comme des revenus d’entreprise. La base imposable est calculée en déduisant l’ensemble des frais professionnels réels (entretien, réparations, gestion, etc.) des loyers bruts. L’imposition s’effectue ensuite dans le cadre de l’impôt sur le revenu professionnel, avec possibilité d’opter pour un régime de frais forfaitaires, et non plus au taux fixe de 25%.
Cette option a du sens pour les propriétaires fortement endettés, effectuant des travaux lourds, ou gérant un parc locatif important.
Plus‑values immobilières : un système dégressif attractif à long terme
La Slovénie se distingue par un régime de plus‑values immobilières très lisible et plutôt favorable aux investisseurs de long terme. Pour les particuliers, la fiscalité des plus‑values dépend de la durée de détention du bien :
| Durée de détention du bien immobilier | Taux de taxation de la plus‑value |
|---|---|
| Moins de 5 ans | 25 % |
| Entre 5 et 10 ans | 20 % |
| Entre 10 et 15 ans | 15 % |
| Plus de 15 ans | 0 % (exonération totale) |
La plus‑value imposable est calculée comme la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition (prix d’achat, éventuellement majoré de certains coûts et travaux).
Plusieurs dispositifs d’exonération d’impôt sur le revenu sont particulièrement avantageux pour les personnes résidant hors de France.
Les revenus perçus à l’étranger (salaires, revenus professionnels) peuvent être totalement exonérés d’impôt en France sous certaines conditions de résidence fiscale.
Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier situé à l’étranger peuvent être exonérées, selon les conventions fiscales.
Les pensions de retraite versées par un régime étranger peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle en France.
Les dividendes et intérêts perçus de sources étrangères peuvent être exonérés selon les termes des conventions internationales.
– les plus‑values sur un bien acquis avant le 1er janvier 2002 sont exonérées ;
– la vente d’un bien servant de résidence principale du propriétaire au moins durant les trois années précédant la vente est également exemptée d’impôt sur les plus‑values ;
– au‑delà de 15 ans de détention, la plus‑value est totalement exonérée.
Pour les sociétés, il n’existe pas de régime autonome de plus‑values immobilières : la plus‑value sur un bien est intégrée au résultat et imposée au taux d’impôt sur les sociétés (19 % en principe, 22 % à titre temporaire sur 2024‑2028).
En termes de formalités, les contribuables doivent déclarer une plus‑value immobilière dans les 15 jours suivant la cession du bien. Pour les autres plus‑values (titres, etc.), la déclaration annuelle intervient généralement au plus tard le 28 février pour l’année précédente.
Au‑delà de l’impôt sur le revenu, un expatrié salarié ou indépendant doit intégrer un autre volet important : les cotisations sociales. Celles‑ci financent les régimes de retraite, de santé, de chômage, de maternité et les assurances liées aux accidents du travail.
La charge globale atteint 38,2 % du salaire brut, répartie comme suit :
| Type de contribution | Part salarié | Part employeur |
|---|---|---|
| Pension et invalidité | 15,00 % | 8,85 % |
| Assurance santé | 6,36 % | 6,56 % |
| Assurance chômage | 0,14 % | 0,06 % |
| Accidents du travail | 0 % | 0,53 % |
| Assurance parentale (maternité, etc.) | 0,10 % | 0,10 % |
| Total | 22,10 % | 16,10 % |
Il n’existe pas de plafond de cotisation strict sur les salaires, ce qui maintient la charge sociale élevée pour les hauts revenus. Les indépendants et entrepreneurs individuels doivent acquitter eux‑mêmes l’ensemble de ces contributions sur leur base de revenus professionnels.
Pour certains expatriés, comme les ressortissants américains, des accords bilatéraux de sécurité sociale permettent d’éviter une double cotisation dans le pays d’origine et en Slovénie, tout en étant assujettis au régime de sécurité sociale slovène.
Taxe foncière en Slovénie : le système actuel et la réforme annoncée
La fiscalité immobilière slovène est en pleine transition. Aujourd’hui, deux prélèvements principaux frappent la détention de biens immobiliers : la taxe sur les biens immobiliers et la redevance pour l’usage du terrain à bâtir. Le gouvernement a en outre présenté un projet de nouvelle taxe sur les logements résidentiels qui pourrait bouleverser la donne pour les expatriés propriétaires de résidences secondaires.
Le système en vigueur : taxe immobilière et redevance sur le terrain à bâtir
Actuellement, la fiscalité foncière slovène se compose de deux instruments :
1. La taxe sur les biens immobiliers (property tax), due par le propriétaire d’un bâtiment, d’un appartement, d’un garage ou d’une résidence secondaire. 2. La redevance pour l’usage du terrain à bâtir, prélevée sur les terrains bâtis comme non bâtis, à la charge de l’utilisateur direct (souvent le propriétaire ou parfois le locataire).
Taxe immobilière : barème et exonérations
La taxe foncière est calculée sur la valeur imposable du bien immobilier, déterminée selon des critères administratifs. Les taux sont fixés par les communes, dans des fourchettes progressives :
| Type de bien immobilier | Fourchette de taux annuelle (sur la valeur) |
|---|---|
| Logement (usage résidentiel) | Environ 0,10 % à 1,00 % |
| Locaux professionnels | Environ 0,15 % à 1,25 % |
Quelques règles essentielles concernent particulièrement les expatriés :
Par défaut, le redevable est le propriétaire inscrit au registre foncier. Aucune taxe n’est due si la surface résidentielle de la résidence principale est inférieure à 160 m². Les premiers propriétaires de logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération de 10 ans, sur demande déposée avant le 31 janvier.
Cette architecture explique en partie pourquoi les recettes fiscales issues de la taxe foncière sont peu élevées en Slovénie : elles représentent seulement 0,6 % du PIB, contre une moyenne de 1,8 % dans l’UE et jusqu’à 4 % en France. En valeur absolue, cela correspond à environ 280 millions d’euros par an, largement concentrés sur les zones urbaines.
Redevance pour l’usage du terrain à bâtir
Cette redevance s’applique à la fois aux terrains constructibles non bâtis et aux terrains déjà bâtis. Elle est fixée par les municipalités, qui en déterminent les barèmes.
– Pour un terrain nu, la redevance dépend essentiellement de la surface (m²).
– Pour un terrain bâti, elle est calculée d’après la surface utile du bâtiment.
– Le redevable est l’utilisateur direct du bien : propriétaire, locataire de longue durée ou détenteur de certains droits réels.
Une exonération de cinq ans peut être accordée, sur demande, pour une nouvelle construction ou l’achat d’un appartement neuf. De plus, certaines communes proposent des réductions ou des exonérations spécifiques pour les personnes à faibles revenus.
Les montants de taxe foncière et de redevance sont recouvrés par la FURS pour le compte des communes, via des comptes de taxe municipaux dédiés.
Le projet de nouvelle taxe sur les logements résidentiels
Face à la faiblesse de la taxation foncière et à la pression sur le marché du logement, le gouvernement slovène a présenté un projet majeur : une nouvelle taxe sur les résidences visant principalement les résidences secondaires et les terrains non bâtis.
Les grandes lignes de cette réforme, approuvées comme « points de départ » en conseil des ministres, sont les suivantes :
Principales caractéristiques de la taxe envisagée sur les logements résidentiels, visant à répondre à la pénurie de logements et à financer des baisses de charges.
S’appliquerait à tous les logements résidentiels (maisons, appartements, terrains à bâtir) situés en Slovénie. Toutes les personnes physiques et morales propriétaires, y compris les non‑résidents, seraient redevables.
La résidence principale effectivement occupée par son propriétaire serait totalement exonérée, sous réserve de prouver l’occupation réelle (consommation de services, etc.) et pas seulement une adresse déclarée.
Un taux de 1,45 % de la valeur de marché du bien, telle qu’estimée par l’Autorité de géodésie et de cartographie (GURS), est envisagé.
La taxe viserait explicitement les résidences secondaires et les terrains non bâtis, dans l’objectif de libérer des logements et de répondre à la pénurie et à la hausse des loyers.
Les recettes attendues sont de l’ordre de 600 millions d’euros, affectées au budget de l’État afin de financer des baisses de charges sur le travail.
Le projet prévoit que la nouvelle taxe remplace la taxe immobilière actuelle, tout en maintenant la redevance pour l’usage du terrain à bâtir. Il inclut également un mécanisme d’incitation fiscale à la location : pour les particuliers, la taxe serait réduite à hauteur de 25 % du revenu locatif déclaré, afin d’encourager la déclaration des loyers et la formalisation des baux. Cette incitation ne vaudrait pas pour les locations touristiques de courte durée, ni pour les personnes morales.
Enfin, dans les cas de copropriété, chaque co‑propriétaire serait imposé proportionnellement à sa quote‑part.
Ce projet a cependant suscité une opposition importante, et un dispositif similaire a déjà été censuré par la Cour constitutionnelle en 2013. Les observateurs jugent donc peu probable une entrée en vigueur rapide, même si la pression politique pour renforcer la taxation foncière reste forte.
Pour un expatrié propriétaire d’une résidence secondaire en Slovénie, l’enjeu est clair : si cette réforme aboutit, la facture annuelle pourrait augmenter sensiblement, le taux de 1,45 % sur la valeur de marché étant significativement plus élevé que la plupart des taux actuels des communes.
Impôt sur les transactions immobilières : achat, vente, TVA et frais
En plus de la taxe foncière annuelle, la fiscalité immobilière slovène comprend des taxes sur les transactions : achat, vente, frais d’enregistrement.
Taxe sur le transfert de biens immobiliers
Lorsque la vente d’un bien immobilier n’est pas soumise à la TVA, elle est frappée par une taxe sur le transfert de biens immobiliers :
– taux standard : 2 % du prix de vente ou, en cas de prix anormalement bas, d’une base recalculée (généralement 80 % de la valeur de marché si le prix est inférieur d’au moins 20 % à cette valeur) ;
– redevable : en principe, le vendeur, sauf clause contractuelle inversant la charge sur l’acheteur.
Cette taxe s’applique typiquement aux biens anciens, notamment au-delà d’un certain âge (souvent 20 ans). Le vendeur expatrié doit donc intégrer cette charge dans le calcul de la rentabilité globale de son investissement.
Rôle de la TVA dans l’immobilier
La Vente d’un bien immobilier peut, dans certains cas, être soumise à la TVA plutôt qu’à la taxe de 2 %. C’est notamment le cas :
– de la vente d’un immeuble neuf par une personne morale, avant sa première occupation ou dans les deux ans suivant celle‑ci ;
– de la cession de terrains à bâtir.
Les taux applicables sont :
| Opération immobilière soumise à TVA | Taux de TVA |
|---|---|
| Taux standard (la plupart des biens) | 22 % |
| Taux réduit pour les logements destinés à résidence permanente (politique sociale) | 9,5 % |
Dans ces opérations, la TVA remplace la taxe sur le transfert de 2 %, mais ne supprime pas les autres frais de transaction (notaire, avocat, agence).
Coûts de transaction : ce que paient réellement acheteur et vendeur
En plus des impôts, une acquisition immobilière en Slovénie met en jeu divers frais annexes, en pourcentage du prix de vente :
| Poste de coûts | Part acheteur | Part vendeur |
|---|---|---|
| Taxe de transfert (si pas de TVA) | – | 2 % (en principe) |
| TVA (si bien neuf / terrain) | Intégrée au prix, à la charge de l’acheteur | – |
| Honoraires de notaire | 0,10 % – 1,00 % | – |
| Honoraires d’avocat | 0,50 % – 1,00 % | – |
| Commission d’agence | 1,00 % – 2,00 % | 1,00 % – 2,00 % |
| Frais d’enregistrement au registre foncier | 5 € – 5 000 € selon la valeur | – |
Au total, l’acheteur supporte généralement 3,6 % à 6 % de frais (hors TVA sur le prix) et le vendeur 1 % à 2 %, ce qui porte le coût « aller‑retour » d’un investissement immobilier à 4,6 % à 8 % du prix du bien. Pour un expatrié investisseur à court ou moyen terme, ces coûts doivent être intégrés dans le calcul de rendement, en plus de l’impôt sur les plus‑values.
Détention de biens immobiliers par des étrangers : règles d’accès et absence de régime de faveur
Sur le plan du droit de propriété, la Slovénie est relativement ouverte aux étrangers, en particulier aux ressortissants de l’UE et des pays de l’OCDE.
Les conditions d’achat de biens immobiliers varient selon la nationalité de l’acquéreur. Les citoyens et personnes morales de l’UE, de l’OCDE et de l’AELE bénéficient d’une acquisition sans restriction. Les ressortissants des pays candidats à l’UE (comme l’Albanie, la Turquie ou l’Ukraine) peuvent acheter sous condition de réciprocité, après une décision administrative. Les ressortissants d’autres pays tiers ne peuvent généralement acquérir un bien que par héritage (sous condition de réciprocité), mais peuvent détenir sans restriction des parts de sociétés propriétaires d’immeubles.
Il n’existe pas, à ce jour, de régimes fiscaux préférentiels destinés spécifiquement aux étrangers achetant un bien en Slovénie. En d’autres termes, un expatrié est imposé comme un Slovène sur la détention, la location ou la vente d’un bien, dès lors qu’il se trouve dans une situation identique.
Impôt sur les sociétés et détention immobilière via une structure
Pour les expatriés qui investissent via une société (slovène ou étrangère), c’est l’impôt sur les sociétés (CIT) qui s’applique sur les revenus immobiliers et les plus‑values.
Le taux de base est de 19 %, mais une loi spécifique liée à la reconstruction après les inondations de 2023 prévoit une hausse temporaire à 22 % pour les exercices 2024 à 2028. Les sociétés peuvent déduire l’intégralité de leurs frais réels, et bénéficient de plusieurs régimes d’incitation (recherche‑développement, investissements productifs, transition verte et numérique, etc.), mais ces dispositifs intéressent surtout l’activité économique et non spécifiquement la détention passive de biens immobiliers.
Pour un expatrié, la comparaison entre détention en direct et via une société doit prendre en compte :
Taux d’imposition directe sur les loyers pour une personne physique, avant déduction des charges.
Dans bien des cas, pour un expatrié investisseur patrimonial de long terme, la détention en direct reste plus intéressante grâce à l’exonération de la plus‑value après 15 ans (ou usage comme résidence principale), tandis que la société peut être pertinente pour des opérations plus intensives (promotion, location meublée intensive, etc.).
Conventions fiscales et double imposition : un filet de sécurité indispensable
La Slovénie a signé plus d’une cinquantaine de conventions fiscales bilatérales, dont la France, la Belgique, le Luxembourg, la Suisse, de nombreux États de l’UE, mais aussi le Canada, les États‑Unis, la Chine, ou encore des pays du Golfe. Ces conventions ont plusieurs objectifs :
– éviter la double imposition sur les mêmes revenus ou capitaux ;
– répartir le pouvoir d’imposer entre la Slovénie et le pays de résidence / d’origine ;
– lutter contre l’évasion fiscale et faciliter l’échange d’informations ;
– prévoir des procédures de règlement des différends.
Pour un résident fiscal slovène, l’impôt payé à l’étranger sur un revenu peut être déduit de l’impôt slovène dû sur ce même revenu, dans la limite du montant slovène correspondant. De plus, les conventions fiscales fixent des plafonds pour les retenues à la source applicables aux dividendes, intérêts et redevances.
Pour les non‑résidents percevant des revenus de source slovène (salaires, honoraires, loyers, dividendes, etc.), les conventions peuvent réduire les retenues à la source appliquées par la Slovénie. Dans ce cas, il est souvent nécessaire de demander un certificat de résidence fiscale auprès de l’administration de son pays de résidence et de déposer une demande de bénéfice de convention auprès du FURS.
Selon le principe de l’OCDE, les revenus tirés d’un bien immobilier en Slovénie (loyers et plus-values) sont imposables en Slovénie. Le pays de résidence du propriétaire peut ensuite appliquer un crédit d’impôt ou une exonération selon ses règles nationales.
Ce qu’il faut retenir pour un expatrié en Slovénie
En combinant impôt sur le revenu, charges sociales et fiscalité foncière, la Slovénie présente un paysage fiscal nuancé pour les expatriés.
Pour un salarié ou un indépendant :
– le barème progressif culmine à 50 %, renforcé par des cotisations sociales élevées, ce qui peut alourdir la facture pour les hauts revenus ;
– toutefois, de nombreux abattements et exonérations existent (charges de famille, handicap, pensions complémentaires, indemnités, frais professionnels, postes de travailleurs détachés) ;
– les expatriés « talents » peuvent bénéficier de dispositifs de réduction d’impôt limités dans le temps, notamment pour les nouveaux résidents hautement qualifiés.
Pour un investisseur immobilier :
Le régime fiscal actuel présente des aspects compétitifs : loyers taxés à un taux fixe de 25% avec déduction possible, plus-values exonérées après 15 ans de détention, et une taxe foncière modérée. Cependant, un projet de nouvelle taxe sur les logements résidentiels à 1,45% de la valeur de marché pourrait radicalement alourdir la fiscalité pour les résidences secondaires et les terrains non bâtis, y compris pour les expatriés.
Dans tous les cas, la clé pour un expatrié reste de : s’adapter à la culture locale et de tisser des liens avec la communauté.
Pour un investissement immobilier réussi en Slovénie, il est crucial de : clarifier dès le départ son statut de résidence fiscale auprès de la FURS ; vérifier les dispositions de la convention fiscale entre la Slovénie et son pays d’origine ; anticiper la structure de détention de ses investissements (directe ou via société) en tenant compte des plus‑values à long terme ; et suivre l’évolution du projet de réforme de la taxe foncière, qui conditionnera la rentabilité nette de la détention de résidences secondaires dans les années à venir.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale pour optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en maintenant un lien avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour l’accompagnement complet (conseil fiscal, formalités administratives, délocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Slovénie, Grèce, Chypre, Maurice), la stratégie retenue a consisté à cibler la Slovénie pour son appartenance à la zone euro, son cadre de vie sécurisé, son système de santé performant et sa fiscalité modérée pour les retraités européens bien conseillés, tout en restant pleinement intégrée à l’UE et à l’espace Schengen. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax ou non, report d’imposition), obtention de la résidence avec location ou achat de résidence principale à Ljubljana ou dans une région plus abordable, détachement CNAS/CPAM, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours/an hors France, centre d’intérêts économiques), mise en relation avec un réseau local (avocat, fiscaliste, intermédiaires bilingues) et intégration patrimoniale (analyse et restructuration si nécessaire) afin de sécuriser les économies fiscales et la transmission.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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