Investir dans l’immobilier à l’étranger : le guide complet des expatriés pour réussir un projet au Sénégal

Publié le 21 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer, préparer sa retraite au soleil ou simplement diversifier son patrimoine au‑delà de l’Europe : pour beaucoup d’expatriés, le Sénégal s’est imposé comme une évidence. Marché dynamique, rendement locatif élevé, forte demande locale, cadre de vie attractif… mais aussi cadre juridique spécifique, risques de fraude et complexité administrative. Investir au Sénégal peut être une formidable opportunité, à condition de connaître le terrain – au sens propre comme au figuré.

Pourquoi le Sénégal attire de plus en plus d’expatriés investisseurs

Le marché immobilier sénégalais est décrit par la plupart des études comme « dynamique », « en pleine expansion » et « prometteur ». La croissance économique est solide, la stabilité politique fait figure d’exception en Afrique de l’Ouest, et les besoins en logements dépassent nettement l’offre disponible.

Le déficit national de logements dépasse les 300 000 unités et s’aggrave chaque année d’environ 10 %. Autrement dit, la demande structurelle est durablement supérieure à l’offre, surtout dans les grandes agglomérations et sur les côtes touristiques. Cet écart contribue mécaniquement à la hausse des prix et à la solidité des loyers.

1. Une stabilité politique rare dans la région Le pays est souvent cité comme modèle démocratique en Afrique francophone. Cette stabilité a convaincu de nombreuses entreprises internationales, ONG et institutions régionales d’installer leur base à Dakar, renforçant la demande pour des logements de standing, des bureaux et des locaux commerciaux.

3. Une diaspora puissante et très active Environ 700 000 Sénégalais vivent à l’étranger, dont près de 200 000 en France. Leurs transferts représentent environ 12 % du PIB chaque année. Une part importante de ces sommes est orientée vers la pierre, ce qui fait de la diaspora un acteur central du marché.

Un marché en hausse continue

Les chiffres convergent : les valeurs immobilières progressent rapidement, surtout dans et autour de Dakar.

Tableau ci‑dessous : tendances générales observées sur le marché.

Pour la diaspora, ces rendements de 6 à 13 % par an sont sans commune mesure avec les 2 à 4 % souvent constatés sur des placements immobiliers classiques en Europe occidentale.

Comprendre les zones clés : où investir au Sénégal quand on est expatrié

Le grand avantage du Sénégal pour l’investisseur étranger, c’est la diversité des marchés locaux. On peut viser un rendement élevé en ville, une valorisation du foncier en périphérie de Dakar ou une rentabilité saisonnière sur la côte.

Dakar, cœur économique et moteur des prix

La région de Dakar concentre plus de la moitié du PIB du pays, plus de 50 % des emplois formels et environ les deux tiers des transactions immobilières. Elle compte plus de 4 millions d’habitants et son urbanisation est de 100 %. L’exode rural, l’arrivée de jeunes actifs et l’installation de la diaspora entretiennent une pression constante sur l’offre.

Dans la capitale, les prix varient énormément selon les quartiers.

Tableau simplifié des ordres de grandeur de prix du terrain ou du bâti au m² dans quelques zones de Dakar :

Dans les quartiers premium (Almadies, Plateau, parts de Fann‑Point E, Mermoz), des programmes neufs très haut de gamme peuvent dépasser allègrement le million de FCFA/m², parfois bien plus en front de mer. À l’inverse, les extensions périphériques restent accessibles mais montent rapidement à mesure que les routes, le TER et les services s’y installent.

– Appartement en résidence sécurisée pour location à long terme à des cadres, expatriés, fonctionnaires : rendement stable (souvent 6–8 %), vacance réduite, gestion relativement simple par une agence.

– Produit plus « patrimonial » dans un quartier historique ou très demandé (Plateau, Fann, Point E) pour viser à la fois loyer et forte plus‑value à la revente.

– Petit foncier ou immeuble de rapport en zone en mutation (Ouakam, Yoff, certaines parties de Grand‑Yoff, Parcelles) pour profiter de la montée des prix.

Diamniadio, la « ville nouvelle » à suivre de près

À une trentaine de kilomètres de Dakar, Diamniadio a été pensée pour désengorger la capitale. TER, centre de conférences Abdou Diouf (CICAD), universités, zones administratives, parc numérique : tout est conçu pour en faire un pôle économique majeur.

Les prix y sont inférieurs à Dakar intra‑muros, mais la marge de progression anticipée est importante.

Quelques repères :

Pour un expatrié, Diamniadio est typiquement un pari de moyen/long terme : on mise sur la montée en puissance de la ville et la raréfaction progressive du foncier.

La Petite Côte : Saly, Somone, Ngaparou, Mbour

La Petite Côte – notamment Saly, Somone, Ngaparou, Mbour, Nianing, Pointe Sarène ou Warang – est la principale zone balnéaire du pays. C’est là que beaucoup de familles dakaroises ont acquis une résidence secondaire et que nombre de retraités européens, en particulier français, se sont installés.

Exemples de niveaux de prix moyens à Saly et environs :

La progression annuelle y est impressionnante : certaines sources évoquent +12 à +15 % par an pour les villas dans des secteurs recherchés depuis 2022. Une villa achetée environ 80 000 € peut générer autour de 1 000 €/mois en saisonnière, en visant le bon emplacement et une bonne gestion.

Pour un expatrié, la Petite Côte correspond bien :

Saint‑Louis, Thiès, Mbour et les régions : la diversification

Au‑delà de Dakar et de la Petite Côte, plusieurs villes méritent l’attention des investisseurs étrangers.

– Saint‑Louis, ancienne capitale coloniale classée à l’UNESCO, attire un tourisme culturel et bénéficie de la proximité des projets gaziers. Les rendements locatifs peuvent atteindre 8,5 % sur certains biens. Les maisons coloniales restaurées se négocient autour de 200 à 250 millions FCFA, avec un potentiel patrimonial fort.

– Thiès, deuxième pôle économique du pays, profite de sa position de carrefour entre Dakar et la Petite Côte. Les prix y restent plus modérés, avec une demande portée par la classe moyenne.

– Mbour combine ville portuaire, carrefour régional et proximité de Saly/Ngaparou. Les prix du foncier y sont nettement plus bas que dans la capitale, autour de 40 000 FCFA/m² pour des terrains, ce qui laisse une belle marge de valorisation.

Pour un expatrié, ces villes sont intéressantes pour diversifier hors de Dakar, en visant soit le moyen terme (urbanisation croissante), soit la saisonnière sur des niches (tourisme, écotourisme, résidences d’artistes, etc.).

Cadre légal : ce qu’un étranger a le droit d’acheter au Sénégal

Contrairement à d’autres pays de la région, le Sénégal adopte un cadre plutôt ouvert envers les investisseurs étrangers. Les textes soulignent que :

– Les étrangers peuvent acquérir et détenir des biens immobiliers (maisons, appartements, terrains urbains) sans discrimination juridique par rapport aux nationaux.

– La propriété peut être à 100 % étrangère, y compris pour des titres fonciers.

– Le Code des investissements garantit une stabilité fiscale de cinq ans à partir de l’investissement, limitant les changements de règles intempestifs.

Les formes de détention possibles

Trois grandes logiques de jouissance du sol coexistent :

1. Le titre foncier (TF) C’est la forme de propriété la plus sûre et la plus recherchée. Le titre est inscrit à la Conservation foncière et garantit un droit de propriété exclusif sur la parcelle.

3. Les autorisations d’occuper / délibérations rurales Fréquemment rencontrées en zones rurales, ce ne sont pas de véritables titres de propriété. Elles sont à manier avec extrême prudence car fortement exposées aux litiges et au risque de désaffectation.

Pour un expatrié, la règle d’or est simple : viser en priorité un bien déjà doté d’un titre foncier. En l’absence de TF, un bail emphytéotique solide, bien contrôlé et inscrit à la conservation peut se justifier, notamment pour des projets touristiques ou des lotissements bien encadrés.

Les acteurs incontournables : notaire, avocat, agence

Contrairement à certains pays anglo‑saxons, au Sénégal le notaire est un acteur public clé et obligatoire :

– il vérifie la validité du titre de propriété ;

– examine l’existence d’hypothèques ou de contentieux ;

– rédige le compromis et l’acte authentique de vente ;

– enregistre la transaction auprès des services de l’enregistrement et de la publicité foncière ;

– fait inscrire le nouveau propriétaire sur le titre foncier.

Le notaire est le seul professionnel habilité à authentifier une vente immobilière. Sans acte notarié enregistré, la transaction n’a pas de valeur opposable.

Les émoluments du notaire sont réglementés par décret et identiques d’un office à l’autre. Ils suivent un barème dégressif :

À ces montants s’ajoute une TVA de 18 %.

À côté du notaire, faire appel à :

– un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandé pour les projets complexes (montage en société, gros ensemble locatif, litige…) ;

– une agence immobilière agréée, avec carte professionnelle délivrée par le ministère, permet de filtrer les annonces, d’organiser les visites, de gérer la location et d’éviter nombre d’arnaques.

Les honoraires de gestion locative tournent généralement autour de 5 à 10 % des loyers encaissés — somme qui inclut la recherche et sélection des locataires, la rédaction du bail, le recouvrement des loyers, la coordination des réparations et la gestion des éventuels conflits.

Comment se déroule concrètement un achat immobilier au Sénégal

Même pour un expatrié qui achète à distance, les grandes étapes demeurent les mêmes.

1. Recherche et sélection du bien

On commence par définir :

– son budget global (incluant au moins 10 à 15 % de frais annexes) ;

– sa stratégie (résidence principale, pied‑à‑terre, location longue durée, location saisonnière, revente rapide…) ;

– les zones visées (Dakar centre, périphérie, Petite Côte, Saint‑Louis…).

Les agences sérieuses proposent désormais :

– des pré‑sélections à distance, avec fiches détaillées, plans et vidéos ;

– parfois des visites virtuelles en 3D ;

– la possibilité de mandater un expert local pour une contre‑visite sur place (vérifier l’environnement, l’état réel du bâti, les nuisances…).

2. Vérification des titres et du statut juridique

C’est l’étape la plus critique. Avant même de négocier le prix, il faut :

– exiger une copie récente du titre foncier (moins de trois mois) ;

– demander un état des droits réels à la Conservation foncière pour vérifier qu’il n’y a ni hypothèque, ni saisie, ni servitude cachée ;

– contrôler la conformité urbanistique (permis de construire, certificat de conformité, situation par rapport au littoral ou à des zones inconstructibles).

3. Compromis ou promesse de vente devant notaire

Une fois le bien et les titres vérifiés, on signe un compromis ou une promesse de vente. Ce pré‑contrat, établi par le notaire, précise :

– le prix,

– les modalités de paiement,

– les conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des hypothèques, régularisation d’un permis, etc.),

– les délais pour la signature de l’acte définitif.

L’acheteur verse en général un acompte (par exemple 10 à 20 % du prix) sur le compte séquestre du notaire, jamais en espèces à un intermédiaire.

Pour les expatriés, cette phase peut être gérée à distance via une procuration :

– soit signée auprès d’un consulat sénégalais (solution souvent gratuite ou peu coûteuse) ;

– soit établie devant un notaire du pays de résidence, puis légalisée ou apostillée.

4. Acte authentique, paiement et enregistrement

Lorsque tous les prérequis sont remplis (accord bancaire, levée des conditions suspensives, etc.), le notaire convoque les parties pour signer l’acte authentique de vente. Pour un acquéreur à l’étranger, la signature se fait souvent par l’intermédiaire du mandataire désigné dans la procuration.

Officier public et ministériel chargé de rédiger et d’authentifier les actes juridiques, garantissant ainsi leur sécurité et leur valeur probante.

Le notaire

– encaisse le solde du prix ;

– s’acquitte des droits d’enregistrement (en pratique autour de 5 % du prix, parfois un peu plus selon les régimes) et des droits de publicité foncière (environ 1 %) ;

– inscrit le nouvel acquéreur sur le titre foncier.

Pour un bien de 50 millions FCFA, il faut prévoir, à titre d’ordre de grandeur :

– entre 3,65 et 5,3 millions FCFA de frais notariés et fiscaux cumulés selon la ventilation exacte (émoluments, enregistrement, publicité foncière, conservation) ;

– plus, le cas échéant, les honoraires d’agence (souvent 3 à 5 % du prix de vente si non à la charge du vendeur).

Globalement, l’acheteur fera bien de budgéter 10 à 15 % de frais annexes au‑delà du prix affiché.

5. Obtention du nouveau titre foncier

Après l’enregistrement et les formalités de publicité, la Conservation foncière délivre un titre foncier au nom du nouvel acquéreur. Les délais varient, mais quelques semaines à quelques mois sont courants.

Ce document est votre sésame : il conditionne la revente, la mise en hypothèque, et prouve votre droit de propriété aux yeux de l’administration.

Fiscalité et coûts : ce que doit prévoir un investisseur expatrié

Investir dans un pays étranger suppose de bien comprendre non seulement le prix du bien, mais aussi la fiscalité au moment de l’achat, chaque année et à la revente.

À l’achat : taxes, droits et émoluments

En plus des émoluments du notaire (barème dégressif + TVA 18 %), l’acheteur doit s’acquitter :

– des droits d’enregistrement : classiquement 5 % du prix ;

– des frais de publicité foncière : environ 1 % ;

– des frais de conservation foncière (environ 0,5 %) ;

– des droits de timbre (quelques milliers de FCFA par page d’acte).

Dans le cas d’un bien neuf vendu par un promoteur assujetti à la TVA, on peut être soumis à la TVA immobilière (18 %) plutôt qu’au droit d’enregistrement, ce qui peut faire varier fortement la facture, d’où la nécessité de demander au notaire une simulation détaillée avant de s’engager.

Beaucoup d’investisseurs sous‑estiment ces coûts : des données évoquent que près de 9 investisseurs sur 10 ne les anticipent pas correctement.

Pendant la détention : impôts fonciers et impôt sur les loyers

Un propriétaire doit en principe s’acquitter : des charges liées à l’entretien et à la gestion de son bien immobilier.

À noter : les nouvelles constructions, reconstructions ou extensions bénéficient d’une exonération totale de CFPB pendant 5 ans à compter de leur achèvement, à condition de déposer un dossier dans les 4 mois du lancement des travaux (demande, permis de construire, plans, certificat de conformité, copie du titre, NINEA…).

Côté revenus locatifs, deux grands régimes existent :

– le régime réel, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts pour charges, puis taxation à 20 % de la base, avec déduction possible d’intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances… ;

– la Contribution Globale Foncière (CGF), régime simplifié pour les loyers annuels inférieurs à 30 millions FCFA. La CGF remplace plusieurs impôts, avec un prélèvement équivalent à 1 à 2 mois de loyer selon le montant total annuel (environ 8,3 % à 16,7 % des loyers annuels bruts).

Pour les expatriés, la bonne nouvelle est que le Sénégal a signé des conventions de non‑double imposition avec plusieurs pays (France, Canada, Luxembourg, Espagne, Portugal, Royaume‑Uni, Émirats arabes unis, etc.). Ces accords prévoient généralement que les revenus tirés de biens immobiliers situés au Sénégal sont imposables uniquement au Sénégal, l’État de résidence fiscale accordant soit une exonération, soit un crédit d’impôt.

À la revente : imposition de la plus‑value

Les plus‑values immobilières au Sénégal sont taxées :

– à 10 % sur les biens bâtis (après certains abattements) ;

– à 15 % sur les terrains nus.

Là encore, les conventions fiscales peuvent prévoir que la plus‑value est imposée uniquement dans le pays où se trouve l’immeuble, avec un éventuel mécanisme de crédit d’impôt dans le pays de résidence de l’investisseur.

Pour un non‑résident, il est indispensable de :

– vérifier l’impact de cette imposition ;

– planifier la revente dans un horizon cohérent avec les abattements possibles et le cycle du marché local.

Se financer depuis l’étranger : quelles options pour la diaspora et les expatriés

Les banques sénégalaises ont bien compris le potentiel de la diaspora : plusieurs d’entre elles ont développé des produits dédiés aux non‑résidents.

Crédit local « diaspora »

Quelques caractéristiques communes des offres citées :

– Taux d’intérêt : généralement entre 5 % et 8 % par an ;

– Durée : de 15 à 20 ans (parfois 25 ans pour certains profils) ;

– Apport personnel : 20 à 30 % du prix pour un non‑résident, contre 10 à 20 % pour un résident ;

– Garanties : hypothèque sur le bien, assurance décès‑invalidité obligatoire, parfois domiciliation partielle des revenus.

L’intérêt pour un expatrié est double :

– il finance en monnaie locale (FCFA), ce qui permet de mieux maîtriser le risque de change sur les loyers ;

– il profite souvent d’une meilleure capacité d’emprunt que la moyenne des ménages locaux, grâce à des revenus en euro ou en dollar.

Alternatives : paiement échelonné, crédit du pays de résidence, montage mixte

Pour ceux qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas contracter de crédit au Sénégal, d’autres options existent :

Pour envoyer les fonds, les transferts bancaires internationaux classiques restent possibles, mais souvent coûteux en frais et en taux de change. De plus en plus d’investisseurs utilisent des services comme Wise pour obtenir un taux de change réel et limiter les coûts cachés.

Acheter depuis l’étranger : comment limiter les risques

La distance est le principal ennemi de l’investisseur expatrié. Les arnaques les plus courantes jouent sur ce facteur : multiplicité de vendeurs pour la même parcelle, faux mandataires, titres falsifiés, biens déjà hypothéqués ou vendus, etc.

Plusieurs règles pratiques permettent de réduire considérablement le risque :

1. Ne jamais acheter sans vérification notariale complète du titre Beaucoup de litiges viennent de l’achat sur la base de « délibérations » rurales ou papiers non transformés en titre foncier. À distance, il faut exiger un avis de notaire et/ou d’avocat, et vérifier la conformité auprès de la Conservation foncière et des Impôts et Domaines.

3. Exiger un mandat clair et écrit si on a un intermédiaire Qu’il s’agisse d’un proche, d’un agent ou d’un professionnel, son rôle, ses pouvoirs (visites, signature de promesse, réception de fonds…) et sa rémunération doivent être précisés dans une procuration ou un contrat.

5. Toujours visiter (physiquement ou par un tiers de confiance) avant de payer Même avec de belles photos, un bien peut être trop bruyant, mal desservi, inondable ou présenter des malfaçons graves. Faire passer un expert ou un proche sur place est une précaution minimale.

6. Connaître ses droits et la procédure de recours En cas de fraude avérée, le Code civil sénégalais permet de demander l’annulation de la vente. Mais mieux vaut prévenir que guérir : les procédures sont longues et coûteuses.

Stratégies d’investissement adaptées aux expatriés

Selon le profil, les horizons de temps et le niveau de disponibilité, plusieurs approches sont possibles.

1. L’appartement à Dakar en résidence sécurisée

C’est le produit « classique » :

– Cible locative : cadres d’entreprises, expatriés, fonctionnaires internationaux, familles de la classe moyenne supérieure ;

– Emplacement type : Plateau, Fann‑Point E, Mermoz, Sacré‑Cœur, Almadies, parfois Yoff/Ouakam ;

– Rendement brut : souvent 6–8 %, parfois plus selon l’effet de levier du crédit ;

– Atout principal : forte demande continue, faible vacance locative, facilité de gestion via agence.

Pour un expatrié qui souhaite un revenu relativement passif, c’est une excellente première marche.

2. La villa sur la Petite Côte pour usage mixte perso/saisonnière

Ciblée sur Saly, Somone, Ngaparou, Mbour, Pointe Sarène, etc. :

Cela demande souvent de passer par une conciergerie locale sérieuse et d’accepter une gestion un peu plus intensive.

3. Le terrain dans une zone en développement

Investir dans un lot de terrain constructible à Bambilor, Lac Rose, Keur Massar, certaines périphéries de Thiès ou Mbour… peut être très rentable à moyen terme.

C’est un jeu plus spéculatif, réservé aux investisseurs bien conseillés et capables d’assumer un horizon long sans loyer.

4. Le montage en société civile immobilière (SCI) locale

Créer une SCI sénégalaise peut se justifier pour :

– faciliter la transmission (en jouant sur les donations progressives de parts) ;

– séparer le patrimoine privé et le patrimoine locatif ;

– optimiser la fiscalité de la succession ou du revenu.

Le coût de création se situe autour de 250 000 à 400 000 FCFA, avec des frais de comptabilité d’environ 180 000 FCFA par an. Ce type de montage se prépare avec un avocat ou un fiscaliste.

Gérer son bien depuis l’étranger : organisation pratique

Acheter est une chose, gérer en est une autre. Un appartement loué à l’année à Dakar ou une villa en saisonnière à Saly ne sont pas des produits « plug and play ».

Faire appel à une agence de gestion

Les agences sérieuses :

– sélectionnent les locataires (dossiers, garanties, vérifications) ;

– rédigent les baux adaptés, gèrent les états des lieux d’entrée et de sortie ;

– perçoivent les loyers, gèrent les relances et, en dernier recours, les procédures en cas d’impayés ;

– coordonnent les travaux d’entretien et de réparation avec des artisans ;

– assistent le propriétaire dans ses démarches fiscales (déclarations, paiement de la CGF, CFPB…).

Pour un expatrié, ces frais sont en réalité le prix de la tranquillité : tenter de tout gérer à distance via WhatsApp finit souvent par coûter plus cher en vacance locative et en tensions.

Anticiper les coûts de fonctionnement

Outre la fiscalité et la gestion, il faut intégrer : la planification stratégique, l’analyse de marché, la gestion des risques et la conformité légale.

– l’électricité (particulièrement pour les biens climatisés) ;

– l’eau, parfois l’installation de réservoirs dans les zones déficitaires ;

– Internet haut débit (indispensable pour attirer les locataires professionnels ou les télétravailleurs) ;

– la sécurité (gardiennage 24/7 dans les villas isolées ou résidences haut de gamme) ;

– l’entretien préventif (peinture, climatisations, toiture, piscine, jardin).

En général, compter 2 à 3 % de la valeur du bien par an pour un entretien et une mise à niveau corrects, surtout en bord de mer (salinité, corrosion…).

Conclusion : un marché attractif, mais qui exige rigueur et méthode

Investir dans l’immobilier au Sénégal en tant qu’expatrié, c’est profiter :

– d’un marché en croissance, dopé par la démographie, l’urbanisation, la diaspora et les grands projets ;

– de rendements locatifs significativement supérieurs à ceux de nombreuses capitales européennes ;

– d’un cadre de vie agréable, particulièrement sur la côte atlantique, pour qui prépare une retraite ou un retour.

Mais c’est aussi accepter :

En pratique, un projet réussi suit toujours les mêmes principes :

– choix d’un bon emplacement, en cohérence avec sa stratégie (rente locative, plus‑value, usage personnel) ;

– vérification béton des titres et de la situation urbanistique avant de sortir le moindre franc ;

– structuration juridique et fiscale adaptée, en tenant compte des conventions de non‑double imposition ;

– gestion professionnelle pour transformer un bien lointain en actif réellement rentable.

En respectant ces quelques règles et en prenant le temps de se former, l’immobilier au Sénégal peut devenir pour un expatrié bien plus qu’une maison de vacances : une véritable pièce maîtresse de sa stratégie patrimoniale internationale.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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