Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Après cinq années de montagnes russes, le marché immobilier en Suède entre dans une phase plus lisible. Les prix ont corrigé, les taux d’intérêt reflué, les volumes de transactions repartent, tandis que les pénuries de logements et les tensions sur le locatif restent massives dans les grandes villes. Dans ce paysage contrasté, certaines régions du Nord et les villes universitaires s’envolent, alors que Stockholm, Gothenburg et Malmö avancent plus prudemment, coincées entre des prix déjà très élevés et un pouvoir d’achat sous pression.
L’analyse des données récentes indique que le marché immobilier n’est ni en surchauffe ni en voie de krach. Il traverse une phase de profonde recomposition, influencée par plusieurs facteurs clés : la généralisation du télétravail, les nouvelles exigences environnementales, la politique monétaire en vigueur et les réformes structurelles à venir.
Un marché sorti de la bulle, mais pas de ses tensions
Le cycle 2020‑2025 restera comme l’un des plus agités de l’histoire immobilière récente en Suède. Porté par des taux quasi nuls et le boom pandémique de la demande de logements, le pays a connu une envolée des prix suivie d’une chute brutale.
Entre le pic de 2022 et le creux de 2023, les prix résidentiels ont reculé d’environ 16 %, soit la pire correction depuis 1993. Dans certaines zones de Stockholm, la baisse réelle a frôlé les 30 % sur trois ans. Cette purge a largement « dégonflé » le risque de bulle, en particulier dans la capitale, longtemps citée dans les indices internationaux de surévaluation.
Depuis fin 2024, les signaux se sont retournés. Les statistiques de 2024‑2025 montrent clairement une stabilisation, puis une reprise modeste.
Des prix repartis à la hausse, mais sans euphorie
À l’échelle nationale, l’indice de prix des maisons progresse de 2,86 % sur un an au premier trimestre 2025 (1,95 % en termes réels). Les appartements vont plus vite que les maisons : autour de +5 % pour les premiers, contre 2‑3 % pour les secondes. En Q3 2024, la hausse annuelle n’était encore que de 1,61 %, signe d’un redémarrage progressif.
L’indice général des prix immobiliers suédois au troisième trimestre 2025, marquant une sortie de la zone de repli.
Les prévisions des principaux analystes pour 2025‑2026 convergent : une croissance annuelle des prix de l’ordre de 2 à 5 %, certains scénarios plus optimistes tablant sur 6‑7 % en 2026. En d’autres termes, le marché n’est plus en phase de krach, mais sur un plateau de reprise modérée, sans emballment.
Un marché plus actif, mais pas surchauffé
Les volumes confirment ce retour à meilleure fortune. Après deux années de baisse (‑7 % en 2022, ‑16,8 % en 2023), les ventes de logements ont rebondi de 13,2 % en 2024 pour atteindre près de 52 800 transactions. Au premier trimestre 2025, les ventes augmentent encore de 14,6 % sur un an, à plus de 11 500 unités.
En 2024, les biens immobiliers se vendent en moyenne en 28 jours dans les trois grandes métropoles suédoises, indiquant un marché plus équilibré.
L’immense fracture régionale du marché suédois
Derrière ces moyennes nationales se cachent des écarts spectaculaires. La géographie de la reprise est presque inversée par rapport au boom précédent : les régions du Nord et les petites villes prennent le relais des métropoles historiques.
Le Nord et les villes universitaires en tête
Les huit grandes zones statistiques (Riksområden) ont toutes vu leurs prix augmenter au premier trimestre 2025, mais à des rythmes très contrastés.
Voici un portrait chiffré de la situation par grande région :
| Riksområde (zone nationale) | Hausse annuelle Q1 2025 | Prix moyen maison (SEK) |
|---|---|---|
| RIKS7 – Central Norrland | +12,17 % | 2 332 000 |
| RIKS5 – West Sweden | +6,49 % | 4 134 000 |
| RIKS3 – Småland et îles | +6,29 % | 2 722 000 |
| RIKS4 – South Sweden | +5,36 % | 3 914 000 |
| RIKS6 – Northern Central Sweden | +5,18 % | 2 396 000 |
| RIKS2 – Eastern Central Sweden | +5,13 % | 3 465 000 |
| RIKS1 – Stockholm (comté de prod.) | +4,75 % | 6 990 000 |
| RIKS8 – Upper Norrland | +4,28 % | 2 585 000 |
Les régions de Central Norrland et Upper Norrland, longtemps considérées comme périphériques, affichent désormais les plus fortes hausses. Elles bénéficient à la fois de l’essor des industries vertes, des projets d’infrastructures (dont le plan de développement du réseau électrique 2024‑2033) et de l’attractivité nouvelle des villes universitaires comme Umeå ou Luleå. Dans ces territoires, les augmentations de 2 à 5 % par an, voire plus, dépassent la moyenne nationale.
En 2025, la croissance des prix de l’immobilier est plus forte dans les zones rurales (+7%) et les banlieues (+4,5%) que dans les centres urbains (+2,5%). Cette inversion des tendances s’explique principalement par la généralisation du télétravail, qui permet aux ménages de s’éloigner des pôles d’emploi traditionnels.
Stockholm, Gothenburg, Malmö : chères, risquées mais résilientes
Les trois grandes métropoles restent le cœur financier et économique du pays, mais ce sont aussi les marchés les plus fragilisés par la cherté des logements et les risques de correction. L’indice de prix de Greater Stockholm a progressé de 2,3 % sur un an au premier trimestre 2025, tandis que Gothenburg gagne 4 % et Malmö 5,3 %. Ces chiffres masquent une réalité plus heurtée : des baisses sensibles en 2022‑2023, puis un redressement hétérogène selon les quartiers.
Les écarts de prix y sont vertigineux :
| Ville / segment | Prix médian appartement (€/m²) | Exemple prix / logement |
|---|---|---|
| Stockholm | ~10 000 | 60 m² ≈ 585 000 € |
| Gothenburg | ~5 500 | — |
| Malmö centre | ~43 143 SEK/m² | — |
| Malmö banlieue | ~27 681 SEK/m² | — |
Dans Stockholm, la combinaison de prix autour de 10 000 €/m², de salaires moyens mensuels de 39 600 à 42 000 SEK et d’un ratio prix/revenus dépassant souvent 7‑8 pour les primo‑accédants rend l’accession extrêmement difficile. La capitale concentre aussi un risque plus élevé de correction locale, même si le consensus actuel juge improbable un krach généralisé à court terme.
Gothenburg et Malmö restent moins onéreuses, mais l’écart se réduit, notamment à Malmö où le centre‑ville commence à perdre de l’attrait au profit de quartiers plus calmes et denses en espaces verts, mieux adaptés aux nouvelles attentes post‑Covid.
Taux d’intérêt : du coup de massue au soutien
La bascule monétaire est l’autre grande histoire de ce cycle. Après des années de taux négatifs, la Riksbank a brutalement remonté son taux directeur jusqu’à 4 % en 2023, propulsant les taux hypothécaires de moins de 2 % à près de 4,5–4,7 %. Le choc a été immédiat sur le marché immobilier.
Entre 2024 et 2025, le mouvement s’est inversé. Profitant du reflux spectaculaire de l’inflation (de 9,7 % en 2023 à environ 2 % en 2024, puis 0,2 % en mai 2025), la banque centrale a engagé une série de baisses. Le taux directeur est ramené à 2,25 % mi‑2025, puis 1,75 % fin 2025, niveau que les prévisions voient se maintenir en 2026 avant une éventuelle remontée à partir de 2027.
Des taux hypothécaires redevenus « gérables »
Pour les ménages, la différence est considérable. Après un pic au‑delà de 4,5 % en 2023, les intérêts sur les nouveaux prêts immobiliers oscillent entre 2,8 % et 3,1 % à la mi‑2025, avec des projections autour de 2,6‑2,8 % en 2026. Les données agrégées montrent :
| Indicateur de taux (logement) | Valeur récente approximative |
|---|---|
| Taux hypothécaire moyen nouveaux prêts (avril 2025) | 3,13 % |
| Taux moyen encours de prêts logement (avril 2025) | 3,09 % |
| Taux variable (< 1 an) juin 2025 | ~2,8 % |
| Taux fixe > 5 ans (moyenne Q1‑Q3 2025) | 3,02–3,27 % |
Pour un ménage ayant emprunté 3 millions de SEK, les mensualités sont passées d’environ 8 000 SEK en 2021 à 10 000–12 800 SEK au sommet de la hausse, soit 25 à 60 % de plus. La baisse en cours allège la facture mais ne ramène pas les coûts à leurs niveaux d’avant‑crise, d’où un sentiment persistant de pression budgétaire.
Pourcentage des nouveaux emprêts immobiliers en Suède en 2025 qui sont à taux variable ou à fixation initiale très courte.
Une politique du crédit toujours restrictive
En parallèle, les autorités n’ont pas relâché les garde‑fous réglementaires mis en place depuis 2016 pour freiner l’endettement des ménages. Le plafond de prêt à 85 % de la valeur du bien (LTV) reste la norme, assorti d’obligations d’amortissement progressives : 1 % par an au‑delà de 50 % de LTV, 2 % à partir de 70 %. Depuis 2018, les ménages dont la dette dépasse 4,5 fois le revenu brut doivent amortir 1 % supplémentaire.
Le ratio dette/revenu des ménages suédois est redescendu à 151 % en 2024, après un pic supérieur à 170 %.
Une réforme cruciale en préparation : vers 90 % de LTV
Pour 2026, un changement clé se profile : la possibilité de relever le plafond de prêt de 85 à 90 % pour les primo‑accédants. L’objectif est clair : aider les jeunes adultes et les ménages sans apport important à entrer sur le marché, surtout dans les segments des petits appartements (une à deux pièces), aujourd’hui hors de portée de nombreux salaires.
En parallèle, la suppression envisageée de la sur‑amortisation obligatoire pour les ménages très endettés allégerait la contrainte de remboursement mensuel. Ces ajustements, encore en consultation, illustrent la volonté politique de jouer plus finement sur le curseur entre stabilité financière et accès au logement.
Une pénurie structurelle malgré un record d’annonces
Paradoxe apparent : alors que les pénuries de logements demeurent criantes dans les grandes villes, le stock d’annonces à vendre atteint un niveau historique. En mai 2025, environ 82 000 biens sont proposés sur le marché, un record, et on dénombre quelque 69 000 logements invendus à la mi‑2025, soit 17 % de plus que l’année précédente.
Cet afflux tient en partie à la montée des coûts de financement qui pousse certains propriétaires à arbitrer, mais aussi à la multiplication de projets lancés au pic du cycle, dont les livraisons arrivent aujourd’hui dans un contexte moins euphorique.
Un déficit de construction toujours béant
Sur le long terme, la pénurie de logements tient surtout à un sous‑investissement chronique. L’autorité nationale Boverket estime qu’il faudrait produire environ 52 000 nouveaux logements par an pendant dix ans pour résorber le déficit accumulé, aujourd’hui évalué autour de 150 000 logements. Or, les chiffres de production restent très en deçà :
| Période / indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Construction annuelle 2015‑2022 | 38 000–59 000 logements/an |
| Logements construits 2023 | ~31 000 |
| Logements construits 2024 | ~31 000 |
| Démarrages H1 2025 | >15 400 (+3 % vs 2024) |
| Besoin annuel estimé (prochaine décennie) | 52 000 logements/an |
| Baisse des achèvements en 2024 | ‑30 % environ |
Les chiffres de 2024‑2025 montrent même un effondrement des mises en chantier et des livraisons, surtout dans les maisons individuelles : ‑14,1 % de démarrages pour les maisons en 2024, ‑9,2 % pour les immeubles collectifs, avec des achèvements en chute de 26 à 46 % selon les segments. Au premier trimestre 2025, les démarrages reculent encore de 15,9 % sur un an, les livraisons de 63 %.
Cet exemple illustre les facteurs conjoncturels et structurels qui freinent la production de logements neufs : l’explosion des coûts de construction (indice à 121,40 en juin 2025), la hausse des salaires, la flambée historique du prix du foncier (multiplié par 27 depuis 1980 pour les terrains à bâtir) et la dégradation de la rentabilité des projets, notamment locatifs, dans un contexte de taux d’intérêt élevés. Cette conjonction conduit les promoteurs à reporter ou annuler massivement leurs opérations.
Des procédures lentes et des règles lourdes
À ces facteurs économiques s’ajoutent des blocages réglementaires. Les communes, seules compétentes pour le zonage et les permis, allongent les délais. Le temps moyen pour obtenir plan local et permis de construire a ainsi augmenté de 45 mois en 2015 à 56 mois en 2024, avec des écarts extrêmes : trois ans dans les municipalités les plus rapides, jusqu’à six ans dans les plus lentes. Cette inertie retarde la réponse de l’offre à la hausse des prix et contribue aux tensions.
Les recommandations de l’OCDE visant à réformer l’impôt récurrent sur la propriété, réduire les subventions implicites aux propriétaires ou encore simplifier les procédures environnementales n’ont pour l’instant pas été mises en œuvre. Les réformes brident surtout la demande (via le crédit) plus que l’offre (via la fiscalité foncière ou les permis).
OCDE
Un marché locatif extrêmement verrouillé
Si l’accession à la propriété est difficile, l’accès à une location ne l’est pas moins. La Suède combine un parc locatif important, des loyers réglementés et une pénurie aiguë de logements dans les grandes villes, avec des effets de file d’attente et de marché parallèle.
Première main : le royaume de l’attente
Les contrats dits « de première main » (hyresrätt directement avec le bailleur) sont régulés par un système de loyers fondés sur la valeur d’usage et négociés avec des associations de locataires. Dans Stockholm, Gothenburg et Malmö, ces logements sont extrêmement rares et attribués via des files d’attente officielles.
La file d’attente pour un logement dans la région de Stockholm dépasse 800 000 personnes, soit 35% de la population régionale, avec un délai d’attente moyen de 8,8 à 9,4 ans. Les logements disponibles immédiatement dans le parc existant sont quasi inexistants. Seuls quelques logements vacants se trouvent dans des zones moins attractives ailleurs en Suède. Dans le neuf, où des ‘loyers de présomption’ plus élevés s’appliquent pendant 15 ans, certains appartements restent inoccupés car considérés comme trop chers.
Les loyers, même régulés, augmentent rapidement sous l’effet des coûts et des renégociations. En 2024, le loyer moyen des nouveaux baux atteint 7 664 SEK par mois (près de 700 €), en hausse de 6,1 %. Les augmentations avaient déjà été de 5,2 % en 2023 et 3 % en 2022. Dans les grandes régions métropolitaines, les niveaux sont nettement supérieurs : 8 612 SEK par mois à Stockholm, 7 808 SEK à Gothenburg, 8 667 SEK à Malmö.
Seconde main : flexibilité, mais à prix d’or
Face à cette rareté, de nombreux ménages – et la quasi‑totalité des expatriés – se tournent vers le marché de seconde main, fondé sur la sous‑location d’appartements en coopérative (bostadsrätt) ou de locations existantes. Le cadre légal impose des autorisations du bailleur ou de la copropriété, des motifs légitimes (mobilité professionnelle, études, maladie…) et des plafonds de loyer, mais dans les faits les prix sont plus élevés et les durées souvent courtes.
En 2024‑2025, le marché locatif du neuf voit une forte augmentation de l’offre (+45 % en un an) et des délais de location qui s’allongent de près de 40 %. Cela indique un léger basculement du rapport de force en faveur des locataires. Cependant, la concurrence reste très forte, notamment pour les petits appartements dans des villes comme Stockholm.
Les loyers de marché illustrent l’ampleur de la tension :
| Ville (2025) | 1 chambre (SEK/mois) | 2 chambres (SEK/mois) |
|---|---|---|
| Stockholm | ~12 000 | ~16 000–19 000 |
| Gothenburg | ~10 000 | ~13 000–13 500 |
| Malmö | ~9 000–9 500 | ~12 000–12 500 |
| Uppsala | ~8 500 | ~11 500 |
| Umeå | ~7 500 | ~10 500 |
Dans la capitale, les quartiers prisés comme Södermalm, Vasastan ou Kungsholmen affichent les loyers les plus élevés, tandis que des banlieues comme Sundbyberg ont vu leurs prix bondir de 9 % en 2024.
Les conséquences sociales ne sont pas neutres. Près de 44 % des locataires du quintile de revenus le plus faible dépensent plus de 40 % de leur revenu disponible pour se loger, contre seulement 8 % des propriétaires modestes avec crédit. Le taux d’occupation excessive (surpeuplement) atteint 16,4 % et progresse depuis une décennie, touchant particulièrement les ménages à bas revenus et les personnes nées à l’étranger. Environ 5,5 personnes sur 10 000 vivent sans domicile stable ou en hébergement temporaire.
Cette situation nourrit les appels à une vaste réforme des contrôles de loyers, jugés parmi les plus stricts de l’OCDE, accusés de provoquer des mal‑allocations massives de logements et un manque de rotation, notamment dans le centre de Stockholm où la perte de bien‑être liée à cette rigidité est estimée à 0,5 % du PIB chaque année.
Pouvoir d’achat, dette et accessibilité : la quadrature du cercle
Au cœur des tensions suédoises se trouve la question de l’accessibilité. Le pays conjugue un niveau de vie élevé, un endettement massif des ménages, un coût du logement en forte hausse et un système fiscal qui favorise encore la propriété occupante via la déductibilité des intérêts et un impôt foncier plafonné.
Des ménages très endettés, mais mieux encadrés
Environ 65 % des ménages suédois sont propriétaires, et 77 % d’entre eux ont un prêt immobilier. Le ratio dette/revenu a culminé à près de 197 % du revenu disponible en 2021 avant de refluer vers 177 % en 2024 ; le ratio dette/revenu brut à 151 % reste toutefois très élevé. Les nouveaux emprunteurs de 2024 affichent un endettement moyen équivalant à 278 % de leur revenu brut.
La part des intérêts dans le revenu disponible des ménages en 2024, au plus haut depuis 1996.
Un logement de plus en plus cher par rapport au revenu
Si l’on regarde la part du logement dans le budget des ménages, la Suède reste en moyenne légèrement mieux lotie que d’autres pays nordiques : la médiane du coût du logement représente 17,9 % du revenu disponible (contre 21,4 % ailleurs dans le Nord et 18,5 % dans l’OCDE). Cette moyenne cache cependant une fracture nette entre propriétaires et locataires, grandes villes et reste du pays.
À Stockholm, un appartement de 60 m² à 585 000 € représente souvent plus de 7 à 8 années de revenus bruts pour un acheteur moyen, dépassant largement les seuils d’alerte internationaux. Les règles de crédit strictes (LTV, amortissement) sécurisent le système bancaire mais ont pour effet paradoxal d’exclure de nombreux ménages de l’accession à la propriété.
Les jeunes générations, en particulier la Génération Z et les millenials, sont les plus nombreuses à exprimer l’envie de déménager, mais beaucoup se tournent vers la location ou les solutions de coliving, faute de pouvoir acheter. Dans les enquêtes internationales, les résidents des pays nordiques se distinguent même par une préférence relativement marquée pour la location par rapport à l’achat, ce qui s’explique à la fois par la rigidité du marché et par la culture locale.
Télétravail, démographie et nouvelles préférences d’habitat
La pandémie a agi comme un révélateur et un accélérateur des tendances sociales. En Suède, environ 40 % de la population active a expérimenté le télétravail à grande échelle, ce qui a profondément modifié les critères de choix d’un logement.
Le bureau à domicile au cœur du projet résidentiel
Les études menées auprès de salariés (notamment dans les administrations de Västra Götaland et de Trafikverket) montrent qu’après la période de restrictions, 93 % des répondants souhaitent continuer à travailler au moins un jour par semaine à domicile. Près de 58 % veulent télétravailler trois jours ou plus. Plus de la moitié des travailleurs hybrides déclarent disposer d’une pièce ou d’un espace dédié au travail ; 64 % estiment que ce critère est plus important que le prix lui‑même dans le choix d’un logement.
La généralisation du télétravail accroît la demande pour des logements plus spacieux ou mieux agencés, incluant une pièce supplémentaire dédiée, un extérieur, une bonne luminosité et une connexion internet performante. Cette tendance renforce également l’attractivité des couronnes périurbaines et des petites villes bien desservies par les transports en commun vers les grands centres.
Rééquilibrage territorial et essor des petites villes
Pour les petites communes et les zones rurales, le télétravail est perçu comme une opportunité de retenir ou d’attirer des actifs. L’institut nordique Nordregio observe que ces territoires misent sur la qualité de vie, le coût plus faible du foncier et la possibilité d’un habitat plus spacieux pour attirer les télétravailleurs. Les flux quotidiens transfrontaliers, comme ceux entre la Skåne et le Danemark (19 000 navetteurs réguliers en 2023‑2024), renforcent aussi l’attractivité de certaines régions frontalières.
C’est le nombre de nouveaux arrivants annuels projetés en Suède, illustrant une immigration nette élevée qui alimente la demande de logements.
La pression verte : énergie, normes et valeur des bâtiments
Autre transformation de fond : la montée en puissance des exigences environnementales. Le secteur immobilier et de la construction représente environ 40 % de la consommation d’énergie finale et 20 % des émissions de gaz à effet de serre du pays. Atteindre les objectifs climatiques implique de diviser par deux ces émissions à chaque décennie.
Labels verts, performance énergétique et certifications
Sur le marché, les acheteurs comme les investisseurs deviennent de plus en plus sensibles aux performances énergétiques et aux certifications. Les maisons recherchées affichent triple vitrage, isolation renforcée, équipements économes, systèmes de chauffage performants (pompes à chaleur, géothermie), panneaux solaires, matériaux durables (bois massif, acier recyclé, etc.) et dispositifs d’économie d’eau (double chasse, robinets à faible débit, récupération des eaux de pluie).
Les certifications environnementales (Miljöbyggnad, BREEAM, LEED) deviennent la norme dans le neuf et la rénovation. Près de 45% des biens suédois devraient en être dotés d’ici 2025. Bailleurs institutionnels et banques exigent désormais des « green leases » dans les baux commerciaux, engageant propriétaires et locataires à optimiser la performance énergétique et environnementale des bâtiments (chauffage, éclairage, ventilation, recyclage, matériaux).
Un cadre réglementaire européen de plus en plus contraignant
Juridiquement, la Suède applique déjà l’obligation de certificat de performance énergétique (CPE) pour toute vente ou location, valable dix ans, délivré sous l’égide de Boverket. Mais la pression va s’intensifier avec l’entrée en vigueur de la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD), qui impose des exigences plus strictes d’ici fin mai 2026, et avec l’extension du système d’échange de quotas d’émission (ETS2) aux bâtiments à partir de 2027.
Les nouveaux règlements BBR et EKS se recentrent sur des prescriptions fonctionnelles pour la sécurité et la durabilité. De plus, la future loi Plan- och bygglag, prévue fin 2025, simplifiera les procédures pour certaines constructions sans permis et renforcera les exigences environnementales.
Les municipalités, de leur côté, conditionnent de plus en plus l’attribution de terrains à des critères de durabilité (énergie, biodiversité, mobilité douce, matériaux), ce qui transforme l’équation économique des projets.
L’énergie, nouveau nerf de la guerre immobilière
La transition énergétique modifie aussi les cartes géographiques. Le plan de développement du réseau électrique 2024‑2033, combiné à l’objectif national de 65 % d’électricité renouvelable en 2030 et au lancement annoncé d’un programme de soutien aux nouvelles centrales nucléaires à partir de 2026, crée des pôles de croissance immobilière autour de certains sites (comme la région de Ringhals).
La généralisation attendue des bornes de recharge pour véhicules électriques sur les parkings de plus de 20 places à partir de 2027 impose aux propriétaires d’immeubles commerciaux et résidentiels une nouvelle vague d’investissements, mais aussi de nouvelles opportunités pour valoriser des actifs modernisés.
Un terrain de jeu stratégique pour les investisseurs
Si le marché suédois reste relativement illiquide par rapport à d’autres classes d’actifs, il attire de nouveau les capitaux, notamment institutionnels. Le volume des transactions a bondi de 48 à 66 % en 2024 selon les sources, porté par la baisse des taux, la stabilisation des prix et la quête de rendements réels dans un environnement de taux redevenus modérés.
Rendements attractifs, surtout hors de Stockholm
Les rendements locatifs bruts tournent autour de 5,56 % en moyenne au deuxième trimestre 2025, avec de fortes disparités :
– Stockholm : 2,7 à 5,73 % selon la taille des appartements, en moyenne 4,23 %.
– Gothenburg : 4,61 à 7,11 %, moyenne 4,96 %.
– Malmö : 4,23 à 6,77 %, moyenne 6,02 %.
– Uppsala : 5,59 à 8,31 %, moyenne 7,04 %.
C’est le rendement du résidentiel prime à Stockholm, indiquant une légère compression mais restant compétitif par rapport aux taux sans risque.
Les investisseurs s’orientent vers une stratégie nuancée : choix sélectif des emplacements (CBD de qualité, villes universitaires, régions industrielles du Nord), accent sur les actifs « core » bien positionnés sur la transition énergétique, et logiques value‑add sur les bâtiments à rénover pour répondre aux futures normes ESG.
Segments porteurs : logement, logistique, actifs gérés
Les intentions d’investissement en Europe mettent clairement en avant le « Living » au sens large (appartements, microliving, résidences seniors), la logistique, les data centers et les stratégies de crédit. Dans le résidentiel, la performance future est attendue davantage du revenu locatif et de la croissance des loyers que d’une explosion des prix.
Le spread de rendement offert par les actifs résidentiels gérés (coliving, microliving, etc.) par rapport aux immeubles d’habitation standard, en points de base.
En parallèle, la logistique reste portée par le e‑commerce, la réorganisation des chaînes d’approvisionnement et la réindustrialisation verte. À l’échelle nationale, ce segment a représenté environ 27 % du volume des transactions au troisième trimestre 2025.
Conclusion : un marché stable en apparence, en mutation en profondeur
Les tendances actuelles du marché immobilier en Suède dessinent un tableau paradoxal : absence de risque de krach systémique à court terme, reprise modérée des prix, attractivité renouvelée pour les investisseurs, mais difficultés croissantes d’accès au logement, sous‑production chronique, flambée du foncier et pression environnementale croissante.
La stabilisation récente du marché repose sur trois facteurs : des taux d’intérêt redevenus supportables, un cadre prudentiel solide limitant l’emballement du crédit, et un déficit structurel d’offre dans les zones d’emploi dynamiques. Cependant, la soutenabilité sociale et politique de ce modèle à moyen terme reste incertaine.
Pour les ménages, l’arbitrage se durcit entre rester locataire dans un système rigide, souvent cher pour les plus modestes, ou s’endetter lourdement pour acheter. Pour les collectivités et l’État, l’enjeu est de débloquer l’offre en accélérant les procédures, en corrigeant les incitations fiscales qui gonflent le prix du foncier et en rénovant un système de contrôle des loyers qui fige le parc.
Pour les investisseurs, la Suède constitue un terrain attractif, à condition de prendre en compte plusieurs facteurs clés. Il est nécessaire de composer avec un cadre réglementaire dense. La stratégie doit parier sur la montée en gamme environnementale du parc immobilier et identifier les nouveaux gagnants géographiques. Ces zones prometteuses incluent le Nord industriel, les villes universitaires, les périphéries bien connectées ainsi que les quartiers en rénovation et sobres en énergie.
Au fond, la véritable tendance de fond n’est pas tant le niveau des prix que la transformation du logement lui‑même : plus durable, plus flexible, plus connecté, plus cher aussi, mais potentiellement mieux adapté aux modes de vie et aux contraintes énergétiques du prochain quart de siècle. C’est sur cette équation – efficacité énergétique, accessibilité, qualité de vie – que se jouera l’équilibre futur du marché immobilier en Suède.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour chercher du rendement locatif et une exposition à la couronne suédoise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison en copropriété dans un quartier en croissance, combinant un rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal suédois), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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