Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un pays où plus de 90 % des ventes de logements passent par un professionnel, choisir la bonne agence immobilière n’est pas un détail, c’est la clé d’une transaction réussie. En Suède, le marché est à la fois très réglementé, très digitalisé et fortement dominé par de grands réseaux… qui s’appuient eux-mêmes sur des acteurs locaux ultra-spécialisés. Panorama des meilleures agences immobilières locales en Suède, de leurs forces respectives et de la manière de les utiliser intelligemment lorsque l’on achète ou vend un bien.
Un marché très encadré où l’agent est au centre du jeu
Le métier d’agent immobilier en Suède n’a rien d’improvisé. Il est régi par la loi sur les agents immobiliers (Fastighetsmäklarlagen 2011:666) et contrôlé par une autorité publique dédiée, la Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Toute personne qui exerce à titre professionnel doit être enregistrée, détenir une licence (fastighetsmäklarlicens) et respecter un code de conduite strict.
L’accès à la profession nécessite 2 à 3 ans d’études universitaires, validées par un examen et un stage. La formation couvre le droit immobilier, l’économie, la technologie du bâtiment, l’estimation, la déontologie, le marketing et le droit des locataires. Cette solide formation explique pourquoi l’agent suédois gère l’intégralité du processus de vente, de l’estimation à la rédaction de l’acte, et ne se limite pas à la simple visite des biens.
Spécificité majeure du modèle suédois : l’agent doit rester formellement impartial entre vendeur et acheteur, même s’il a un devoir prioritaire de défendre le prix de celui qui l’emploie. Il est tenu d’informer l’acheteur de son obligation d’inspecter le bien, d’alerter le vendeur sur son devoir de transparence et de consigner chaque offre dans un journal de enchères. En parallèle, il est soumis à des règles strictes de lutte contre le blanchiment, avec vérification d’identité et contrôle de l’origine des fonds.
Dans ce cadre très codifié, les agences locales jouent un rôle d’interface entre une réglementation exigeante, des portails en ligne ultra puissants et des clients – suédois ou étrangers – souvent perdus dans la complexité du marché.
Un paysage dominé par de grands réseaux mais très local dans la pratique
La structure du secteur en dit long sur l’importance des agences locales. Sur environ 2 400 agences recensées en Suède, la grande majorité emploie de 1 à 4 personnes. En parallèle, près des deux tiers des agents sont affiliés à l’un des grands réseaux nationaux qui se déclinent en dizaines de bureaux locaux.
Parmi ces chaînes, dix marques dominent le marché résidentiel :
| Chaîne nationale | Année de création | Couverture principale | Positionnement |
|---|---|---|---|
| Fastighetsbyrån | 1966 | Plus de 200 agences dans tout le pays | Généraliste, appuyée par Swedbank |
| Svensk Fastighetsförmedling | 1937 | Réseau national | Historique, forte notoriété grand public |
| Bjurfors | 1965 | Stockholm, Göteborg, Malmö | Segment moyen/haut de gamme |
| Länsförsäkringar Fastighetsförmedling | – | Liée au groupe d’assurance Länsförsäkringar | Résidentiel + commercial |
| MOHV | 2014 | Principalement Stockholm | Jeune, très digital, modèle orienté commission |
| SkandiaMäklarna | 1997 | Surtout Stockholm et environs | Marketing innovant, analyses de marché |
| Erik Olsson Fastighetsförmedling | 1997 | Grandes villes | Gros volume, visites 3D, service complet |
| HusmanHagberg | +40 ans d’existence | Réseau national | Résidentiel, y compris logements éco-efficients |
| Notar | 1987 (Norvège), en Suède depuis 1997 | 40 bureaux, forte présence à Stockholm | Service très structuré, transparence tarifaire |
| Mäklarhuset | Origines dans les années 1930 | Présence nationale | Ancienne enseigne, outils numériques poussés |
Derrière ces grands noms se cachent pourtant des bureaux qui fonctionnent comme de vraies agences de quartier, avec une connaissance très fine des micro-secteurs, des copropriétés, des maisons de vacances ou encore des segments de luxe. À côté des chaînes nationales, une myriade de structures indépendantes et de boutiques spécialisées viennent compléter le tableau, notamment dans les grandes métropoles.
Stockholm : un foisonnement d’agences locales très ciblées
La capitale concentre une part majeure de l’activité immobilière du pays. On y trouve bien sûr des bureaux de tous les grands réseaux, mais aussi une série d’agences locales qui se distinguent par leur niche, leur style ou leur façon d’accompagner les clients.
Les grands acteurs nationaux installés à Stockholm
À Stockholm, les grandes chaînes se déclinent en agences locales bien identifiées. Quelques exemples :
| Agence (Stockholm) | Adresse | Spécificité mise en avant |
|---|---|---|
| Bjurfors Stockholm | Engelbrektsgatan 8, 114 32 | Résidentiel moyen/haut de gamme, clientèle souvent internationale |
| Svensk Fastighetsförmedling Stockholm | Birger Jarlsgatan 23, 111 45 | Large portefeuille, forte notoriété historique |
| Fastighetsbyrån Stockholm | Norrmalmstorg 1, 111 46 | Appui bancaire via Swedbank, offre large (vente, location, estimation) |
| Erik Olsson Stockholm | Birger Jarlsgatan 8, 114 34 | Forte présence en ligne, visites virtuelles 3D |
| Notar (plusieurs adresses à Stockholm) | ex. Artillerigatan 42, 114 45 | Chaîne primée, très performante sur le volume de ventes |
| Länsförsäkringar Fastighetsförmedling Stockholm | Sturegatan 22, 114 36 | Spécialiste logement + immobilier commercial |
Ces enseignes sont particulièrement adaptées aux vendeurs qui veulent maximiser l’exposition de leur bien et bénéficier d’un processus très standardisé, soutenu par des outils digitaux avancés et un marketing massif.
Les spécialistes du haut de gamme et du design
Pour les appartements de caractère à Östermalm, les villas de bord de mer dans l’archipel ou les immeubles de rapport, certaines agences disposent d’un positionnement plus pointu.
L’agence Per Jansson, basée à Stockholm, est emblématique du segment hyper-luxe sur le marché local. Elle se spécialise dans la vente de propriétés d’exception dans le quartier bourgeois d’Östermalm, ainsi que de villas au bord de l’eau et de maisons de campagne avec accès direct au lac. Sa stratégie de valorisation repose sur une mise en scène sophistiquée des biens, incluant des séances photo stylisées, des films à 360 degrés et une documentation soignée. Ce modèle d’agence est particulièrement adapté aux biens rares, où la valeur est portée autant par l’histoire, l’architecture et l’environnement que par la surface habitable.
Alexander White se définit comme un vendeur de « plus que du logement ». Son site propose une véritable cartographie commentée des quartiers de Stockholm, ce qui en fait un interlocuteur utile pour les acheteurs qui découvrent la ville et cherchent un quartier en affinité avec leur mode de vie.
Fantastic Frank, de son côté, fait de la direction artistique et du design le cœur de sa stratégie. Ce courtier met en scène chaque bien comme un éditorial de magazine, avec un stylisme très poussé. Son portefeuille alterne immeubles de la fin du XIXe siècle et projets de promoteurs contemporains, dont certains dessinés par des architectes primés comme Tham & Videgård. Pour un vendeur qui souhaite se démarquer sur un marché urbain saturé, ce type d’agence peut générer un véritable effet « coup de cœur ».
L’enseigne Wrede se distingue par son offre de demeures historiques, d’appartements dans des châteaux en bord de lac et d’immeubles conçus par des architectes renommés tels que Max Holst ou Johannes Norlander, en faisant un choix privilégié pour un bien patrimonial ou d’exception.
Les agences de niche et les services sur mesure
Autour de ce noyau premium, on trouve aussi des structures plus petites, très ancrées dans quelques quartiers, qui misent sur la proximité et la flexibilité.
CAF Mäkleri illustre cette logique : l’agence revendique un réseau étendu et une excellente connaissance du marché local, avec un atout supplémentaire pour les vendeurs qui souhaitent rester discrets : la possibilité de négocier des ventes « off-market », hors des grands portails comme Hemnet. Tradition Mäkleri adopte une approche similaire, en combinant service très personnalisé, photographes professionnels, supports imprimés soignés et transactions non publiques pour les clients qui privilégient la confidentialité.
Andersson & Asplund Mäklarbyrå se distingue par un engagement personnel fort et propose des services complets incluant le homestaging et la photographie. L’agence ne se limite pas au marché de Stockholm ; elle étend également son expertise à la vente de maisons de vacances dans le comté de Stockholm. Elle possède une spécialisation notable pour la région balnéaire de Roslagen, notamment à Väddö, où elle dispose d’un bureau local.
Historiska Hem, enfin, s’est fixé une ligne éditoriale radicale : ne commercialiser que des biens construits avant 1970. L’agence sélectionne soigneusement appartements, maisons et maisons de ville à caractère historique, excluant délibérément le neuf. La présentation s’appuie sur un travail conjoint avec décorateurs, scénographes et photographes spécialisés, pour valoriser moulures, parquets anciens et détails d’époque.
L’interface entre particuliers et agents : MäklarOfferter
Dans un environnement aussi dense, un outil comme MäklarOfferter prend tout son sens. Cette plateforme permet à un vendeur d’indiquer les caractéristiques de son bien et de recevoir un contact de plusieurs agents locaux présélectionnés (jusqu’à cinq). Elle fournit aussi statistiques, avis clients et données factuelles pour comparer les agences. Le service est annoncé comme gratuit pour l’utilisateur et s’accompagne d’une base d’articles pédagogiques sur le marché et les frais d’agence.
Pour un non-résident ou un primo-vendeur, c’est un bon levier pour structurer un appel d’offres entre différents professionnels, comparer leurs propositions de commission, de stratégie de mise en marché et de services inclus.
Göteborg : une ville de bord de mer très bien servie par les réseaux
Deuxième ville du pays, Göteborg combine un centre historique, des quartiers portuaires en reconversion et un vaste archipel. Là aussi, les grandes chaînes nationales se déclinent en agences locales, auxquelles s’ajoutent quelques acteurs indépendants et sociétés spécialisées dans le locatif ou le commercial.
Notar est particulièrement actif dans la région de Göteborg avec trois agences principales, chacune couvrant un ensemble de quartiers précis. Elles proposent un accompagnement global pour la vente immobilière.
Couvre les quartiers centraux tels que Linnéstaden et Vasastaden.
Dessert les zones résidentielles comme Askim et Hovås.
Prend en charge les secteurs incluant Långedrag.
De l’avis de valeur à la négociation, incluant photo, mise en ligne sur Hemnet et visites.
La force de ces bureaux réside dans la capacité à combiner les outils d’une chaîne nationale (marketing standardisé, procédures éprouvées, lien avec les avocats internes du groupe) et une expertise micro-locale des écoles, transports, copropriétés et ambiances de quartier.
Autour de ce cœur résidentiel, Göteborg accueille aussi un écosystème dynamique d’agences commerciales et de gestionnaires d’actifs immobiliers. Des sociétés comme CBRE Sweden, Relier, Kommersiella Fastigheter ou encore Fastighets AB L E Lundberg interviennent sur les bureaux, locaux commerciaux, parcs logistiques et projets de développement. Pour un investisseur qui cherche un ensemble de bureaux ou un retail park, ce sont ces structures, plutôt que les agences grand public, qui constituent le premier point de contact.
Malmö et le sud : les agences locales au cœur d’un marché abordable
Malmö, troisième ville du pays et pôle majeur du sud, cumule logements étudiants, quartiers familiaux et reconversions industrielles. Les prix y sont nettement plus accessibles que dans la capitale, ce qui attire une clientèle variée.
Bo Laget est une agence « de terrain » qui gère un portefeuille diversifié, du petit appartement à la villa familiale, incluant parfois des maisons des années 1960 en front de mer. Elle se distingue par l’intégration d’une styliste interne issue de l’univers IKEA, qui travaille la mise en scène des biens, et par un blog dédié aux tendances déco et à l’architecture. Ce contenu renforce la marque et parle à une clientèle sensible au design scandinave.
Bo Laget, agence immobilière
Les grandes chaînes nationales – Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, Bjurfors, HusmanHagberg, MOHV, Notar ou Mäklarhuset – y sont également présentes, ce qui permet de couvrir tous les segments, du studio étudiant à l’appartement familial en centre-ville, en passant par les maisons de lotissement ou les maisons de vacances sur la côte.
Plus largement, dans les comtés du sud et de l’ouest, des zones comme Västra Götaland ou Skåne abritent un grand nombre de biens de villégiature à prix modérés. Certaines agences locales – parfois affiliées à de grands réseaux – se sont spécialisées dans ces maisons secondaires, très recherchées tant par les Suédois que par les acheteurs étrangers.
Les plateformes numériques, coulisse incontournable des agences locales
En Suède, les agences ne travaillent pas seules : elles s’appuient massivement sur des plateformes immobilières qui structurent le marché. Hemnet domine très largement cet univers.
Environ 90 % des logements vendus dans le pays sont, à un moment ou un autre, annoncés sur Hemnet. Le site cumule plus de 40 millions de visites par mois et plus de 500 millions de visites annuelles. Il est considéré comme l’une des plus grandes marques média du pays, derrière des géants comme Spotify ou Netflix, et probablement le portail immobilier le plus consulté au monde rapporté à la population.
Près de 94 % des agents immobiliers actifs utilisent le portail Hemnet.
D’autres sites existent – Booli, les portails propres à certaines chaînes (Svenskfast.se, Lansfast.se, HSB.se), Blocket.se ou Bovision.se – mais restent en retrait en termes de trafic et de couverture. Hemnet fournit donc aussi un baromètre précieux : temps de vente moyen autour de 30 jours, environ 175 000 à 180 000 annonces publiées chaque année, et adoption croissante des packs de visibilité renforcée par les vendeurs.
Sweden Estates joue un rôle complémentaire, en se présentant comme une place de marché « globale » reliée directement aux systèmes informatiques des agences (Vitec, Mspecs, Fasad). Il sert de vitrine internationale aux annonces suédoises, ce qui en fait un point de passage intéressant pour les acheteurs étrangers qui commencent à se renseigner.
Les autres pôles régionaux et les acteurs d’investissement
Les meilleures agences immobilières locales en Suède ne se limitent pas aux trois grandes métropoles. Dans des villes moyennes comme Uppsala, Linköping, Örebro, Gävle, Västerås ou Sundsvall, les franchises régionales de Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, HusmanHagberg, MOHV, SkandiaMäklarna ou Mäklarhuset assurent une couverture très dense du marché résidentiel.
Le haut de gamme de l’investissement et de l’immobilier d’entreprise en Suède est structuré par des acteurs majeurs basés principalement à Stockholm. Parmi eux, Nordic Investment & Capital Partners (NCAP) est un spécialiste de la gestion d’actifs et de l’investissement immobilier présent à Stockholm, Copenhague et Oslo. Niam est l’un des plus grands propriétaires immobiliers des pays nordiques. Catella, quant à lui, occupe une position de leader en conseil pour le financement et les opérations de corporate finance dans le secteur.
À côté de ces sociétés d’investissement, un nombre important de cabinets d’avocats spécialisés – Mannheimer Swartling, Roschier, Wigge, Vinge, Cederquist, AG Advokat, pour n’en citer que quelques-uns – interviennent sur les grandes transactions, les baux commerciaux complexes et les financements structurés. Pour un particulier, ces noms resteront en arrière-plan, mais pour un investisseur étranger ciblant des portefeuilles d’immeubles ou des projets de développement, ils sont souvent incontournables.
Comment les frais d’agence structurent la relation avec les clients
En Suède, la question des frais d’agence est centrale et largement encadrée par l’usage. Pour les ventes résidentielles, c’est presque toujours le vendeur qui paie la commission de l’agent. Le taux se situe le plus souvent entre 1,5 % et 3 % du prix de vente, avec des variations selon la localisation, le type de bien et le positionnement de l’agence. Dans les centres très recherchés comme Stockholm ou Göteborg, les biens de luxe peuvent parfois se voir appliquer un taux légèrement supérieur, notamment chez les agences premium.
Plusieurs modèles de rémunération coexistent dans les organisations, comme le salaire fixe, le salaire variable (commissions, primes), l’intéressement, la participation aux bénéfices, ou encore les stock-options. Ces modèles peuvent être combinés pour répondre à des objectifs stratégiques (fidélisation, motivation) et s’adapter à différents secteurs d’activité et profils de poste.
| Modèle de rémunération | Principe | Avantages pour le vendeur |
|---|---|---|
| Commission proportionnelle simple | Pourcentage fixe du prix final (ex. 2,5–3 %) | Alignement des intérêts : plus le prix est élevé, plus la commission augmente |
| Barème progressif (commission échelonnée) | Taux dégressif par tranche (ex. 3 % jusqu’à 1 M SEK, 2,5 % entre 1 et 2 M, 2 % au-delà) | Structure claire, incitation pour l’agent à dépasser certains paliers de prix |
| Forfait fixe | Somme déterminée d’avance, quel que soit le prix de vente | Prévisibilité budgétaire, avantage en cas de vente très élevée |
| Mix forfait + pourcentage | Forfait de base + pourcentage sur la partie supérieure du prix | Base sécurisée pour l’agent, motivation supplémentaire pour maximiser le prix |
D’un point de vue fiscal, les frais d’agence sont considérés comme un coût de cession et viennent en déduction de la plus-value, ce qui réduit d’environ 22 % l’impact de l’impôt sur la plus-value pour le vendeur.
La valeur d’une agence ne se limite pas à son taux de commission. Elle inclut souvent un ensemble de services essentiels pour la vente : la qualité des photos et du stylisme, la rédaction de l’annonce, une stratégie de diffusion sur Hemnet et les réseaux sociaux, l’organisation des visites (y compris virtuelles), la gestion des enchères par SMS, la vérification des profils des acheteurs, la rédaction du contrat et la coordination avec la banque. Certaines agences offrent également un accompagnement pour la déclaration fiscale, et peuvent proposer une garantie de résultat (pas de commission en cas d’échec de la vente), avec prise en charge ou facturation des coûts engagés comme le reportage photo et la publicité.
Pour l’acheteur, l’agent ne facture en général pas d’honoraires directs, mais les coûts à prévoir sont ailleurs : inspection technique (souvent entre 4 000 et 15 000 SEK), frais d’enregistrement de propriété (lagfart), frais de lettre de gage (pantbrev), éventuelle revue juridique ou notarisation de documents pour les acheteurs étrangers.
Pourquoi le choix de l’agence locale compte autant
Dans un système où près de 96 % des ventes passent par un agent et où la majorité des annonces finissent sur Hemnet, on pourrait croire que toutes les agences se valent. En réalité, la différence se situe moins dans l’accès aux portails que dans la capacité à exploiter ce levier et à accompagner les clients.
Pour un vendeur suédois ou étranger, les critères de sélection pertinents incluent la réputation locale, la connaissance fine du quartier, la qualité de la communication (en suédois, mais souvent aussi en anglais), la clarté sur les frais et le modèle de rémunération, ainsi que la capacité à gérer des situations spécifiques (vente discrète, biens d’exception, succession, maison de vacances en zone rurale, etc.).
Pour un acheteur, notamment étranger, il est crucial de comprendre les spécificités du marché immobilier suédois. Une agence compétente doit pouvoir expliquer le fonctionnement des enchères non contraignantes, les obligations d’inspection, la distinction entre une maison en pleine propriété (fastighet) et un appartement en copropriété (bostadsrätt), ainsi que les implications du droit d’accès à la nature (allemansrätt) pour une maison de campagne. De nombreuses agences locales, habituées à ce profil, proposent des visites en ligne et des échanges en visioconférence.
Dans tous les cas, la combinaison du cadre légal protecteur (FMI, lois sur les agents, règles anti-blanchiment), de la puissance des plateformes (Hemnet, Sweden Estates) et de la densité du réseau d’agences locales crée un écosystème relativement transparent et professionnel. Reste au vendeur ou à l’acheteur à identifier, dans ce maillage, l’agence qui correspond réellement à son type de bien, à sa zone et à son niveau d’exigence.
Ce que disent les vendeurs suédois de leurs agences
Les enquêtes réalisées auprès des vendeurs confirment l’importance de ce choix, mais aussi le niveau global de satisfaction. Un sondage mené via Hemnet sur environ 500 personnes ayant vendu leur logement au cours des douze derniers mois montre que 84 % se déclarent satisfaites de leur agent, dont 55 % « très satisfaites » et 29 % « plutôt satisfaites ». Seule une petite minorité (4 % « très insatisfaites » et 12 % « plutôt insatisfaites ») exprime un mécontentement.
Pourcentage des répondants estimant que le service de l’agent immobilier est avantageux par rapport aux honoraires payés.
Ce constat renforce l’idée que, dans un marché très structuré comme celui de la Suède, la valeur d’une agence locale ne se mesure pas seulement à la visibilité en ligne, mais à la qualité de l’accompagnement tout au long d’un processus qui reste, pour beaucoup, l’une des opérations financières majeures d’une vie.
En résumé : un marché très pro, des acteurs nombreux, l’agence locale comme boussole
Les meilleures agences immobilières locales en Suède peuvent prendre des visages très différents : grande enseigne nationale avec bureaux dans tout le pays, boutique de quartier spécialisée dans les appartements historiques, structure ultra-créative misant sur le design, société d’investissement paneuropéenne, ou encore cabinet de niche focalisé sur les maisons de vacances.
Toutes les agences immobilières opèrent dans un cadre commun : une profession réglementée et contrôlée par la Fastighetsmäklarinspektionen, avec de fortes obligations de transparence et un recours massif à des plateformes comme Hemnet. Ce socle offre aux vendeurs et aux acheteurs, y compris étrangers, un environnement lisible et sécurisé.
Dans ce contexte, la vraie question n’est pas de savoir s’il faut passer par une agence, mais laquelle choisir. À Stockholm, Göteborg, Malmö ou dans les campagnes suédoises, repérer l’agence locale qui connaît intimement votre segment – appartement de centre-ville, villa familiale, résidence de vacances, bien d’exception ou portefeuille d’immeubles – reste la meilleure garantie d’une transaction fluide, conforme aux règles et au plus près de vos intérêts.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour chercher du rendement locatif et une exposition à la couronne suédoise (SEK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison en copropriété dans un quartier dynamique d’une grande ville, combinant rendement locatif brut cible de 5–6 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société) et définition d’un plan de diversification en Suède dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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