Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Louer un logement à long terme en Suède, surtout dans des villes comme Stockholm, Göteborg ou Malmö, ressemble souvent à un parcours du combattant. Marché ultra-tendu, files d’attente de plusieurs années, règles juridiques très spécifiques, fiscalité particulière… Pourtant, plus de 40 % des habitants du pays vivent en location et le système est extrêmement structuré, avec une forte protection des locataires. Comprendre ce cadre est la clé pour réussir sa recherche et sécuriser son bail.
Cet article constitue un guide complet pour la location immobilière à long terme en Suède, destiné aux locataires et aux propriétaires bailleurs. Il s’appuie sur les données récentes du marché et sur la législation suédoise en vigueur.
Comprendre la réalité du marché locatif suédois
Le point de départ, c’est d’accepter que la Suède n’est pas un marché « normal » pour la location longue durée. Le pays connaît une pénurie chronique de logements, particulièrement dans les grandes agglomérations.
Le taux de vacance locative tourne autour de 1,3 % au niveau national, très en dessous d’un marché équilibré (3 à 5 %). Dans les centres de Stockholm, Göteborg et Malmö, ce taux est pratiquement à 0 %. Résultat : la moindre annonce sérieuse peut trouver preneur en 15 à 25 jours, parfois en moins d’une semaine près du métro ou des universités.
La tension est renforcée par plusieurs facteurs structurels :
– une forte urbanisation
– un afflux constant d’étudiants et de professionnels internationaux
– un cadre légal très protecteur pour les locataires
– un système de contrôle des loyers qui freine l’ajustement par les prix
– une fiscalité et une réglementation qui limitent l’offre de location classique
Cela n’empêche pas le marché d’être relativement stable : les défauts de paiement sont rares, l’environnement juridique est clair, et le cadre protecteur rassure aussi bien les locataires que les propriétaires qui respectent les règles.
Types de contrats : förstahandskontrakt et andrahandskontrakt
L’un des points les plus déroutants pour un étranger est la distinction entre deux grandes catégories de baux : le contrat de première main (förstahandskontrakt) et le contrat de seconde main (andrahandskontrakt ou sous-location).
Le förstahandskontrakt : le « graal » de la location suédoise
Le contrat de première main est un bail conclu directement avec le propriétaire (souvent une société de logement municipale ou privée). Il s’agit en général d’un bail à durée indéterminée avec un préavis standard de trois mois. Le locataire bénéficie alors d’une sécurité d’occupation très forte, appelée besittningsskydd (sécurité de tenure).
Le loyer est soumis à la logique de « loyer d’usage » (bruksvärde) : il doit être raisonnable et comparable à des logements similaires, prenant en compte taille, localisation, état général, équipements et services. Les hausses se négocient souvent collectivement entre associations de locataires (Hyresgästföreningen) et bailleurs.
Dans les grandes villes, ces contrats sont extrêmement rares. Pour y accéder, il faut généralement s’inscrire sur une file d’attente municipale appelée ‘bostadskö’.
Exemple emblématique : à Stockholm, l’inscription à la bostadsförmedlingen coûte environ 250 SEK par an, mais les délais pour un deux-pièces correct dans le centre peuvent facilement atteindre 7 à 10 ans. Dans certains quartiers prisés, on parle même de décennies.
Le andrahandskontrakt : la sous-location, solution la plus accessible
Faute de pouvoir attendre dix ans, la plupart des nouveaux arrivants – et même de nombreux Suédois – se tournent vers la sous-location (andrahandsuthyrning). On loue alors à un locataire principal ou à un propriétaire qui sous-loue son logement.
Ce type de bail, souvent conclu pour 6 ou 12 mois et renouvelable, offre moins de sécurité que le logement en première main, malgré l’obligation légale de préavis (généralement de 1 à 3 mois).
Le propriétaire ou le locataire principal doit toujours obtenir l’autorisation écrite de son bailleur ou, pour un appartement en propriété (bostadsrätt), de l’association de copropriété (bostadsrättsförening). Louer sans cette autorisation expose le locataire principal à la résiliation pure et simple de son propre bail.
Lodger, chambres et autres formes
En parallèle des deux grandes catégories, on trouve :
– la location de chambres chez l’habitant (lodger agreements)
– la location d’une partie d’un logement occupé par le propriétaire
– la mise à disposition de logements d’entreprise ou de logements étudiants via des fondations universitaires
La législation distingue aussi selon le statut du bien : hyresrätt (logement locatif classique), bostadsrätt (appartement en coopérative), maison individuelle, etc. Pour les propriétés privées, la loi sur la location de son propre logement (Privatuthyrningslagen) s’applique en plus du cadre général.
Niveaux de loyers et budgets réalistes
Les loyers varient fortement selon la ville, le quartier, la taille du logement et le type de contrat (première ou seconde main, meublé ou non). Mais on peut dégager des ordres de grandeur utiles pour se préparer.
Comparatif de loyers mensuels moyens par ville
Les chiffres ci-dessous correspondent à des fourchettes et moyennes observées récemment pour des baux résidentiels.
| Ville | Studio (SEK/mois) | 1 chambre (SEK/mois) | 2 chambres (SEK/mois) | 3 chambres (SEK/mois, ordre de grandeur) |
|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 8 000 – 15 000 | ≈ 12 000 | ≈ 16 000 | 15 000 – 26 000+ |
| Göteborg | 6 500 – 11 400 | ≈ 10 000 | 13 000 – 13 500 | 12 000 – 19 000 |
| Malmö | 5 500 – 9 500 | 9 000 – 9 500 | 12 000 – 12 500 | 10 000 – 16 000 |
| Uppsala | 6 000 – 9 500 | ≈ 8 500 | ≈ 11 500 | 11 000 – 17 000 |
| Umeå | – | ≈ 7 500 | ≈ 10 500 | – |
Au niveau national, on observe des moyennes d’environ :
– 5 600 SEK par mois pour un studio
– 7 750 SEK pour un appartement d’une chambre
– 9 500 SEK pour un deux chambres
Les loyers au mètre carré tournent autour de 128 SEK/mois en moyenne dans le pays, avec des écarts marqués :
| Région | Loyer moyen au m² (SEK/mois) |
|---|---|
| Moyenne nationale | ≈ 128 |
| Grand Stockholm | ≈ 147 |
| Grand Göteborg | ≈ 132 |
| Grand Malmö | ≈ 141 |
| Petites villes | ≈ 100 |
| Centre de Stockholm | > 150 |
Dans les quartiers les plus chers de Stockholm comme Östermalm ou Norrmalm, un simple une chambre peut dépasser largement 12 000 SEK par mois, parfois bien plus s’il est meublé.
Meublé, non meublé et primes de loyer
La plupart des locataires de longue durée (environ 75 %) préfèrent les logements non meublés, plus adaptés à une installation durable. Cependant, une part non négligeable du marché – environ 25 % – concerne des appartements meublés, très recherchés par :
– les expatriés
– les consultants en mission
– les étudiants étrangers
– les personnes en transition (séparation, mutation, arrivée récente)
C’est le supplément mensuel en SEK pour un logement entièrement meublé par rapport à un équivalent vide, notamment à Stockholm.
Certaines caractéristiques permettent aussi d’ajouter une petite prime :
| Équipement / atout | Effet typique sur le loyer mensuel |
|---|---|
| Lave-linge dans l’appartement | + 500 à 800 SEK |
| Lave-vaisselle | + 200 à 400 SEK |
| Balcon privé | + 300 à 600 SEK |
| Ascenseur | + 200 à 400 SEK |
| Cuisine moderne rénovée | + 500 à 1 000 SEK |
Enfin, la proximité des transports ou d’une université (T-bana, gare, campus) ajoute souvent 500 à 1 500 SEK de prime mensuelle.
Budget global : loyer, charges et coût de la vie
En Suède, le loyer représente en moyenne environ 30 % du salaire. Dans les grandes villes, il est difficile de trouver quelque chose de correct sous les 10 000 – 11 000 SEK par mois, sauf colocation ou chambre.
Les montants des charges locatives ou de copropriété ne sont pas fixes et peuvent considérablement différer d’un contrat de location ou d’un règlement de copropriété à un autre. Il est crucial de lire attentivement votre contrat pour connaître précisément la nature et le calcul des charges qui vous incombent, afin d’éviter toute surprise.
– dans les appartements : l’eau, le chauffage et les ordures sont souvent inclus, l’électricité et l’internet restent à charge du locataire
– dans les maisons : on parle souvent de « loyer froid », toutes les charges (eau, chauffage, électricité) restant à payer séparément
À titre indicatif, pour un appartement de taille moyenne :
| Poste de dépense | Coût mensuel typique (SEK, ordre de grandeur) |
|---|---|
| Électricité | 300 – 800 |
| Chauffage + eau (si non inclus) | 500 – 1 200 |
| Internet haut débit | 250 – 350 |
| Téléphonie mobile | 200 – 350 |
| Assurance habitation | 100 – 200 |
Pour un célibataire, le coût de la vie totale (hors loyer) peut être estimé autour de 895 € par mois, et pour une famille de quatre autour de 3 200 € hors loyer, d’après plusieurs comparaisons internationales.
Cadre juridique : Hyreslagen, Privatutyrningslagen et sécurité du locataire
Le droit de la location suédois est très codifié. La pierre angulaire est le chapitre 12 du code foncier (Jordabalken), connu sous le nom de Hyreslagen (loi sur la location). S’y ajoute la loi sur la location de son propre logement (Privatuthyrningslagen) pour les propriétaires particuliers qui louent une maison ou une bostadsrätt.
Principes clés de la protection du locataire
La philosophie générale est claire : le locataire doit être protégé contre les abus, les hausses de loyer injustifiées et les expulsions arbitraires. Plusieurs mécanismes en découlent :
– nombreuses dispositions d’ordre public : toute clause contractuelle moins favorable au locataire que la loi est en principe nulle
– sécurité d’occupation (besittningsskydd) : un locataire résidentiel ne peut être expulsé que pour des motifs sérieux prévus par la loi
– droit au loyer raisonnable : le loyer doit être fondé sur la valeur d’usage, pas uniquement sur la demande
– droit de contestation : le locataire peut saisir la Hyresnämnden pour contester un loyer excessif ou un refus injustifié de sous-location
Pour les sous-locataires, la protection juridique est plus limitée que pour les locataires principaux. Cependant, après deux années de location ininterrompue auprès du locataire principal, le sous-locataire acquiert une certaine sécurité, sauf en cas de renonciation spécifique de sa part.
Durée des baux et préavis
Les baux peuvent être à durée indéterminée (tillsvidareavtal) ou à durée déterminée (tidsbestämt avtal). Le fonctionnement varie selon la durée et la loi applicable.
Dans la plupart des baux d’habitation classiques relevant du Hyreslagen :
– un bail à durée indéterminée peut être rompu avec un préavis de trois mois, par le locataire comme par le bailleur (sous conditions strictes pour ce dernier)
– un bail à durée déterminée de plus de neuf mois nécessite toujours une résiliation formelle pour prendre fin, sinon il se poursuit
– pour un bail très court (par exemple jusqu’à deux semaines), le préavis peut être d’un jour ; entre deux semaines et trois mois, une semaine
Sous le régime de la loi sur la location de sa propre habitation (Privatuthyrningslagen), les délais de préavis diffèrent selon les parties. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis d’un mois, tandis que le bailleur doit respecter un préavis d’au moins trois mois, ce qui est plus favorable au locataire.
Détail important : les préavis sont comptés en mois calendaires complets à partir de la fin du mois où la notification est donnée. Prévenir le 10 mars signifie souvent que le bail prendra fin le 30 juin, par exemple.
Motifs d’expulsion et manquements graves
Malgré cette protection, un bail peut être résilié avec effet immédiat en cas de manquement grave, par exemple :
– non-paiement du loyer pendant plus d’une semaine après l’échéance
– sous-location totale sans consentement
– utilisation du logement pour des activités criminelles
– dégâts importants ou infestation de nuisibles non signalée
– refus injustifié de laisser entrer le propriétaire pour des réparations nécessaires
– nuisances répétées pour le voisinage
Avant toute expulsion, le bailleur doit respecter une procédure stricte. En cas de refus du locataire de quitter les lieux, c’est l’Autorité d’exécution (Kronofogden) qui intervient, sur décision de tribunal.
Contrat de location : ce qui doit absolument y figurer
Même si la loi admet la validité des baux verbaux, un contrat écrit est indispensable pour se protéger. Le locataire y a d’ailleurs droit. Un contrat complet devrait comporter au minimum :
Un contrat de location suédois complet doit notamment inclure : l’identité et les coordonnées complètes des deux parties (locataire et bailleur), l’adresse précise et une description détaillée du logement (surface, nombre de pièces, équipements). Il précise également le montant du loyer, sa date de paiement et les modalités (virement, Swish…), la durée du bail (déterminée ou indéterminée) et les délais de préavis applicables. Le contrat doit mentionner le montant et les conditions de restitution de la caution, la liste des charges et services inclus ou non (chauffage, eau, électricité, internet, nettoyage), ainsi que les règles spécifiques concernant les animaux, le tabac, la sous-location ou l’usage des parties communes. Enfin, il doit être daté et signé par les deux parties.
Il est recommandé d’annexer :
– un état des lieux détaillé, idéalement avec photos datées
– une liste d’inventaire des meubles et équipements pour un logement meublé
– un descriptif des réparations et responsabilités (qui fait quoi : propriétaire ou locataire)
Le contrat est en général établi en deux exemplaires originaux, un pour chaque partie.
Dépôt de garantie : montants, règles et restitution
En Suède, la caution est appelée deposition ou hyresdeposition. Elle n’est pas juridiquement obligatoire mais très courante, surtout pour les sous-locations et les bailleurs privés. Les grandes sociétés de logement municipales n’en demandent parfois pas pour les förstahandskontrakt.
Combien et comment ?
Dans la pratique :
– la plupart des dépôts vont d’un à trois mois de loyer
– deux mois sont très fréquents sur le marché privé
– au-delà de trois mois, la somme peut être jugée excessive et contestable
Plusieurs facteurs influencent le montant :
Le montant du dépôt de garantie pour une location en Suède peut varier selon plusieurs critères clés. L’emplacement du bien est déterminant : les villes comme Stockholm et Göteborg, où les prix sont plus élevés, justifient généralement des dépôts plus importants. La durée du bail joue également un rôle : un engagement plus long rassure le bailleur et peut influencer le montant. Le fait que le logement soit meublé ou non est un autre facteur, un bien meublé pouvant justifier une garantie plus élevée. Le type de bien (maison, appartement ou chambre) et le profil du locataire, incluant ses revenus et son historique de crédit, sont aussi pris en compte pour évaluer le risque et fixer le dépôt.
Certains réseaux, comme BoPoolen, conseillent de ne pas dépasser un mois de loyer pour la location d’une chambre chez l’habitant.
Le dépôt est généralement versé par virement bancaire, jamais en liquide si possible, avec un reçu ou une preuve de paiement conservée soigneusement. La loi n’impose pas que la somme soit placée sur un compte ségrégué ni que des intérêts soient versés, sauf accord explicite au contrat.
Restitution et litiges
Le dépôt doit être restitué si le locataire a rempli toutes ses obligations :
– loyer intégralement payé
– logement rendu propre
– aucune dégradation au-delà de l’usure normale
L’usure normale, ou ‘normalt slitage’, comprend des défauts mineurs comme de petites traces sur le sol, des trous de clous ou une légère décoloration de la peinture. À l’inverse, des dommages plus importants tels que des brûlures, des taches étendues, des serrures cassées ou des papiers peints arrachés peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Dans la pratique, un délai raisonnable de restitution se situe autour de 30 jours après l’état des lieux de sortie. En cas de retenue, le bailleur devrait fournir un décompte détaillé avec pièces justificatives (factures, photos).
Si le locataire estime la retenue abusive, il peut :
– saisir la Hyresnämnden pour médiation
– demander l’aide de Hyresgästföreningen (association de locataires)
– en dernier ressort, saisir la justice ou l’Autorité d’exécution (Kronofogden) pour récupérer la somme
Important : le dépôt n’est pas censé servir à payer le dernier mois de loyer. Continuer à verser le loyer jusqu’au bout reste une obligation.
Trouver un logement : files d’attente, plateformes et agences
L’étape la plus difficile n’est pas de lire la loi, mais de dénicher un logement qui respecte ces règles. La recherche passe par plusieurs canaux, chacun avec ses avantages et ses limites.
Files d’attente municipales (bostadskö)
Pour un förstahandskontrakt, la voie principale reste l’inscription dans les files d’attente des villes :
– Stockholm via Bostadsförmedlingen
– Göteborg, Malmö, Uppsala et d’autres communes via leurs propres systèmes
Le fonctionnement est simple : on paie une petite cotisation annuelle (environ 250 SEK à Stockholm), on engrange des « points de file d’attente » (kötid) et on candidate aux appartements qui se libèrent. Les logements les plus centraux et attractifs exigent souvent de très longues années de kötid.
Ce système assure des loyers réglementés et une très bonne sécurité, mais ne répond pas aux besoins des personnes installées récemment dans le pays.
Plateformes de seconde main et d’annonces
Pour une location à moyen ou long terme en seconde main, le marché est désormais dominé par des plateformes digitales :
Principaux sites et services pour trouver un logement en location ou en sous-location en Suède, avec leurs caractéristiques.
Deux grandes plateformes généralistes pour la recherche de logements.
Site de référence pour la location d’appartements en Suède.
Service sur abonnement, environ 695 SEK pour 30 jours d’accès.
Se positionne comme une place de marché sécurisée pour la sous-location.
Autres plateformes notables pour la recherche de logement.
Certaines ont intégré des fonctions avancées : vérification d’identité des bailleurs, dépôt sécurisé, modèles de contrats, assurance contre la fraude. Samtrygg, par exemple, met en avant une protection contre les escroqueries et offre même 30 jours d’assurance habitation, y compris pour des locataires dépourvus de personnummer.
D’autres acteurs comme Residensportalen ciblent spécifiquement les expatriés et les ambassades, avec des courtiers locatifs inscrits au registre professionnel suédois.
Services de gestion et logements d’entreprise
Pour les entreprises qui logent des salariés ou des consultants, il existe un marché de logements d’entreprise et d’appartements meublés géré par des sociétés spécialisées. Certaines, comme Rentaborg ou Swedish Living, prennent en charge la totalité de la gestion pour les propriétaires (fixation de prix, marketing, vérification des locataires, contrats, entretien, etc.) et offrent aux locataires un cadre plus professionnel.
À Stockholm, Göteborg, Malmö et Uppsala, les offres de corporate housing et d’appartements meublés avec services se développent. Ces solutions, bien que souvent plus onéreuses, sont particulièrement adaptées pour des missions professionnelles de longue durée, allant de plusieurs mois à un ou deux ans.
Réseaux sociaux et bouche-à-oreille
Les groupes Facebook locaux, les forums d’étudiants, les collègues et amis restent des sources clés. Mais les risques de fraude sont plus élevés sur les canaux non encadrés. La prudence impose de :
– ne jamais payer avant d’avoir vu le logement et signé un contrat
– vérifier que la personne a bien le droit de louer (contrat principal, accord de la coopérative ou du bailleur)
– se méfier des offres « trop belles pour être vraies »
Monter un dossier convaincant comme locataire
Dans un marché où la demande dépasse largement l’offre, il ne suffit pas d’aimer un appartement : il faut aussi inspirer confiance au bailleur.
Un dossier solide comprend généralement : un résumé du projet, une analyse de marché, un plan financier, une stratégie marketing et des projections de croissance.
Pour louer un logement en Suède, il est généralement nécessaire de fournir : une pièce d’identité ou un passeport ; un personnummer (numéro d’identité suédois) ou, à défaut, un samordningsnummer (numéro de coordination) ; un contrat de travail, des fiches de paie ou des preuves de revenu ; des références d’anciens bailleurs. Un garant peut être exigé si les revenus semblent justes, et pour les étudiants, une attestation d’inscription universitaire est souvent requise.
Je suis une personne dynamique et déterminée, actuellement en emploi dans le domaine du marketing. Célibataire et sans enfants, je recherche un nouveau défi professionnel afin de développer mes compétences et d’évoluer dans ma carrière. Je suis disponible pour un poste à long terme, idéalement pour une durée de plusieurs années. Je tiens à préciser que je n’ai pas d’animaux, ce qui peut être un critère important selon certains environnements de travail. Mon objectif est de trouver une équipe où je peux m’investir pleinement et contribuer au succès de l’entreprise.
Les bailleurs peuvent demander un contrôle de crédit via l’Autorité d’exécution (Kronofogden) et vérifier l’absence de dettes enregistrées. Être transparent dès le départ sur sa situation évite les mauvaises surprises.
Obligations et droits du locataire au quotidien
Une fois le bail signé, la vie dans le logement est encadrée par un ensemble de droits, mais aussi de devoirs, qu’il est essentiel de connaître.
Droits fondamentaux
Le locataire a droit :
En Suède, tout locataire a droit à un logement pleinement fonctionnel (chauffage, eau, électricité, sanitaires, cuisine équipée), à une température intérieure correcte (18-24°C), à la tranquillité et à l’absence de nuisances graves. Le propriétaire doit effectuer des réparations rapides pour les pannes non causées par le locataire. Le loyer doit être raisonnable et il est possible de contester un loyer excessif auprès de la Hyresnämnden, avec restitution du trop-perçu possible jusqu’à un an (parfois deux). Le propriétaire ne peut pas entrer sans préavis raisonnable, sauf en cas d’urgence (incendie, fuite d’eau importante, etc.).
Le locataire a aussi le droit de recevoir des visites, de loger ponctuellement des amis ou de prendre un colocataire (lodger), tant que cela ne provoque pas de dégradation excessive ni de nuisance.
Devoirs et responsabilités
En contrepartie, le locataire doit : respecter les termes du contrat de location et maintenir le bien en bon état.
En tant que locataire en Suède, vous devez notamment : payer votre loyer à temps, généralement avant le dernier jour ouvrable du mois précédent ; utiliser le logement uniquement comme résidence principale (pas pour une activité commerciale importante ou illégale) ; respecter scrupuleusement le règlement de la copropriété (niveau sonore, usage des parties communes, tri des déchets, utilisation de la buanderie) ; entretenir le logement, le maintenir propre et signaler immédiatement tout dégât (fuite, moisissure, panne majeure) ; limiter les nuisances sonores, en particulier le soir et la nuit ; et, lors de votre départ, rendre le logement parfaitement propre (flyttstädning), un nettoyage en profondeur qui est parfois vérifié de manière très stricte.
La conduite des invités engage la responsabilité du locataire. En cas de dommages causés par eux, c’est lui qui devra les assumer.
Assurance habitation
En Suède, il est fortement conseillé – et parfois contractuellement exigé – de souscrire une assurance habitation (hemförsäkring). Elle couvre :
– les biens personnels contre le vol, l’incendie, certains dégâts des eaux
– la responsabilité civile pour les dommages causés à autrui
– souvent une assistance juridique de base
Les propriétaires, eux, assurent en général le bâtiment. Mais cette assurance ne couvre pas les affaires du locataire.
Sous-location : règles, risques et bonnes pratiques
La sous-location est si répandue en Suède qu’il est indispensable de maîtriser ses règles, à la fois quand on est sous-locataire et quand on sous-loue soi-même son logement.
Autorisation obligatoire
Le point clé : il est interdit de sous-louer l’intégralité d’un logement sans l’autorisation écrite de :
– son bailleur si l’on détient un hyresrätt
– l’association de copropriété si l’on détient une bostadsrätt
– l’éventuel bailleur de terrain pour une maison en certains cas
L’autorisation de sous-louer est généralement accordée pour une durée limitée (ex. : six mois, un an) et peut être renouvelée sous conditions. Si le propriétaire refuse la demande de manière injustifiée, le locataire peut saisir la Hyresnämnden (Commission des loyers). Cette instance évaluera la légitimité du motif du locataire, comme des études à l’étranger, un travail temporaire dans une autre ville, une hospitalisation longue, ou une cohabitation à l’essai.
Sous-louer sans autorisation met directement en danger le contrat principal : le locataire risque de perdre son förstähandskontrakt.
Encadrement des loyers en sous-location
La loi est très stricte sur les loyers de seconde main :
– pour un hyresrätt, le locataire principal ne peut pas facturer plus que son propre loyer, augmenté au maximum d’environ 10 à 15 % si le logement est meublé
– pour une bostadsrätt ou une maison, le loyer doit rester « fondé sur les coûts » : frais courants, charges de copropriété, intérêts raisonnables (en pratique un rendement de 2 à 4 % de la valeur du bien)
Sur-facturer un sous-locataire est désormais une infraction pénale, passible d’amende et pouvant aller jusqu’à deux ans de prison dans les cas graves. Le sous-locataire peut saisir la Hyresnämnden pour un recalcul et récupérer rétroactivement le trop-perçu (sur une période d’un à deux ans).
Sécurité de tenure du sous-locataire
En principe, le sous-locataire est moins protégé qu’un locataire principal. Toutefois, après deux ans de sous-location continue du même logement, il peut acquérir une certaine sécurité d’occupation vis-à-vis de son bailleur direct, sauf si un accord explicite de renonciation a été signé (et parfois validé par la Hyresnämnden).
Pour éviter une situation délicate, certains modèles de contrats de sous-location incluent une clause par laquelle le sous-locataire renonce à ce droit pendant une durée déterminée.
Fiscalité et obligations du propriétaire bailleur
Louer un bien en Suède – appartement en propriété, maison, voire une partie de sa résidence principale – génère des revenus qui doivent être déclarés.
Impôt sur les revenus locatifs
Pour un particulier qui loue son propre logement, les revenus de location sont imposés comme revenus du capital à un taux fixe de 30 %, mais sur un montant après abattements.
Deux grands mécanismes se cumulent :
– un abattement forfaitaire annuel de 40 000 SEK sur les loyers perçus
– pour une bostadsrätt, une déduction supplémentaire de 20 % des charges annuelles de copropriété
Les dépenses d’entretien et de réparation liées à la location sont déductibles, sous certaines limites. Les règles précises sont définies par le Skatteverket (l’administration fiscale suédoise). Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal, en particulier pour les non-résidents.
Taxe foncière et coûts courants
Les propriétaires de maisons paient une taxe municipale plafonnée (environ 10 425 SEK par an), ce qui représente autour de 870 SEK par mois pour les biens au-dessus d’une certaine valeur fiscale. Un budget d’entretien annuel réaliste se situe couramment entre 20 000 et 40 000 SEK pour un logement loué.
Dans beaucoup de baux, le bailleur inclut le chauffage et l’eau dans le loyer, ce qui représente typiquement 500 à 1 200 SEK par mois. L’électricité reste le plus souvent à la charge du locataire (300 à 800 SEK mensuels).
Éviter les pièges : marché noir, arnaques et surloyers
La combinaison d’une forte demande et d’une offre limitée a fait émerger un véritable marché noir autour des förstahandskontrakt et de certaines sous-locations. Acheter un contrat de location est strictement illégal, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Le bail peut être annulé sans compensation et des poursuites pénales sont possibles.
Sur le marché de la sous-location, les arnaques les plus fréquentes sont :
Méfiez-vous des pratiques frauduleuses telles que les demandes de dépôt ou de loyer avant la visite, les propriétaires prétendument à l’étranger exigeant un paiement pour l’envoi des clés, les annonces avec des loyers anormalement bas dans des quartiers recherchés, et les individus se présentant comme propriétaires sans en avoir les droits légitimes.
Pour se protéger, il est essentiel de :
– vérifier la propriété ou le droit de location (contrat principal, preuve d’identité)
– privilégier les plateformes encadrées qui offrent des garanties et des contrats types
– refuser tout paiement en espèces ou transfert non traçable
– ne jamais transmettre de données sensibles (BankID, selfie avec passeport) à un inconnu
– vérifier que la sous-location est autorisée par le bailleur d’origine ou l’association de copropriété
En cas de doute sur le loyer réclamé, le recours à la Hyresnämnden reste l’outil principal. L’instance, gratuite, peut recalculer un loyer jugé excessif et imposer des remboursements.
Vivre dans un immeuble suédois : culture, règles et pratiques
Au-delà de la loi, réussir sa location à long terme en Suède implique de s’adapter au mode de vie des immeubles suédois.
Les éléments structurants sont :
En Suède, la vie en immeuble est régie par des règles communes strictes. Une buanderie partagée (tvättstuga) est très répandue, avec un système de réservation et l’obligation de la nettoyer après usage. Le tri des déchets et le recyclage sont très développés. Il est généralement interdit de fumer dans les parties communes et souvent dans les appartements. Les barbecues sur les balcons sont fréquemment prohibés. Enfin, des « journées de nettoyage » peuvent être organisées pour l’entretien collectif des espaces extérieurs.
La plupart des copropriétés fixent des horaires de silence (souvent autour de 22 h – 7 h) et attendent des locataires qu’ils respectent la tranquillité des voisins. Le non-respect répété de ces règles peut être considéré comme un manquement grave et, à terme, menacer le bail.
Conclusion : stratégie réaliste pour louer à long terme en Suède
Louer un bien immobilier à long terme en Suède nécessite de combiner plusieurs approches :
Pour réussir à se loger en Suède, il est conseillé de s’inscrire tôt dans les files d’attente municipales pour obtenir un förstahandskontrakt (bail principal) à long terme. Au début, il faut souvent accepter des andrahandskontrakt (sous-locations) plus chers et de courte durée. Il est essentiel de maîtriser les règles de sous-location, les plafonds de loyer et les procédures d’autorisation. Préparer un dossier de candidature solide et bien présenté permet de se démarquer dans un marché ultra-concurrentiel. Utiliser des plateformes et prestataires de confiance aide à limiter les risques de fraude. Enfin, connaître ses droits est crucial pour contester un loyer abusif, protéger sa caution et faire respecter les obligations du bailleur.
La bonne nouvelle, c’est qu’une fois ces étapes franchies, le système suédois offre une stabilité remarquable. Un locataire bien informé, qui respecte ses obligations et utilise les outils juridiques à sa disposition, peut bénéficier d’un logement de bonne qualité, de loyers encadrés et d’une réelle sécurité sur la durée.
L’essentiel est d’entrer sur ce marché en ayant pleinement conscience de ses spécificités, plutôt que de l’aborder comme un simple copier-coller des pratiques d’autres pays européens.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne suédoise. Budget alloué : l’équivalent de 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un logement locatif de qualité (appartement ou petite maison en copropriété) dans un quartier en croissance de Göteborg ou Malmö, combinant rendement locatif brut cible raisonnable – dans un pays à forte régulation locative, plus le rendement espéré est élevé, plus le risque réglementaire et locatif augmente – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société suédoise) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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