Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps perçu comme un pays de grands espaces préservés et de villes à taille humaine, la Suède est aujourd’hui prise dans un double mouvement puissant : une industrie touristique en croissance structurelle, et un marché immobilier tendu, en pleine recomposition après une correction historique. Quand ces deux dynamiques se rencontrent, les effets sont très concrets, qu’il s’agisse de prix au mètre carré dans l’archipel de Stockholm, de loyers à Uppsala ou du nombre de maisons secondaires dans les montagnes de Jämtland.
Le marché immobilier en Suède, en milieu urbain et rural, est directement et indirectement impacté par plusieurs dynamiques : les flux de visiteurs, la croissance des locations de courte durée, l’essor des résidences secondaires et les orientations des politiques publiques.
Un tourisme devenu pilier économique… et immobilier
Le tourisme pèse lourd dans l’économie suédoise. Avant la pandémie, sa contribution directe au PIB tournait autour de 2,6 % et l’ensemble des activités liées au voyage et au tourisme représentait plus de 6 % du produit intérieur brut selon certaines estimations. Après la chute brutale de 2020 (1,7 % du PIB), le secteur a rapidement rebondi : en 2021, les dépenses touristiques atteignaient 249 milliards de couronnes suédoises, en hausse de 18 % par rapport à 2020, dont 57 milliards issus des visiteurs étrangers.
Les dépenses des touristes étrangers en Suède en 2024, dépassant de plus de 16% le pic de 2019.
Pour le marché immobilier, cela signifie une chose claire : la demande de lits – qu’ils soient hôteliers, en camping, en location de courte durée ou en résidences secondaires – augmente plus vite que la capacité d’hébergement traditionnel, dans un pays où la construction de logements reste en dessous des besoins estimés. La Suède doit bâtir environ 52 000 logements par an sur une décennie pour résorber le déficit, mais n’en a livré qu’environ 31 000 par an en 2023–2024, avec une chute des mises en chantier de 26 % à 46 % selon les segments.
En Suède, des biens comme une maison de vacances sur la côte du Västra Götaland, un appartement loué sur Airbnb à Södermalm (Stockholm) ou une petite cabane en Dalécarlie illustrent comment l’immobilier à usage touristique s’intègre et influence le marché résidentiel, devenant des actifs stratégiques dans un contexte de tension sur le logement.
Résidences secondaires : la Suède, pays des « populations temporaires volontaires »
L’une des spécificités nordiques, et de la Suède en particulier, est la place gigantesque qu’occupent les résidences secondaires. Près de la moitié de la population nordique a accès à un second logement, et en Suède, ce phénomène se concentre dans quelques régions emblématiques : les montagnes du sud (Dalécarlie, Jämtland Härjedalen), l’archipel de Stockholm, ou encore l’île d’Öland.
Les chiffres de fréquentation sont impressionnants : au milieu des années 2000, les résidences secondaires représentaient déjà environ 34 millions de nuitées, soit près d’un quart de l’ensemble des nuitées touristiques du pays. Dans certaines zones, plus de 50 % des petites maisons servent de résidence de vacances. Environ un tiers du parc de résidences secondaires est localisé dans des « fritidshusområden », ces espaces saisonniers où l’on compte moins de 50 résidents permanents mais au moins 50 maisons espacées de moins de 150 mètres les unes des autres.
Des flux permanents entre ville et campagne
Les recherches nordiques décrivent un processus continu de « contre-urbanisation » : des habitants des grandes villes suédoises – Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala – passent une part croissante de leur temps dans des logements situés dans des régions peu denses, surtout l’été et l’hiver, mais aussi de plus en plus les week-ends. Ce mouvement crée ce que les chercheurs appellent des « populations temporaires volontaires » : ni touristes classiques ni résidents permanents, mais un entre-deux qui brouille la frontière statistique entre urbain et rural.
Les motivations sont bien documentées : besoin de se reconnecter à la nature, de s’échapper du rythme urbain, de renforcer les liens familiaux, mais aussi logique d’investissement. En Finlande, des études montrent que les citadins utilisent nettement plus les résidences secondaires que les ruraux, ce qui confirme la « théorie de la compensation » : passer du temps dans des espaces peu peuplés et naturels améliore la qualité de vie ressentie.
Études finlandaises
Sur le terrain, ces flux ont un impact concret sur l’immobilier rural. Dans des communes de montagne comme Härjedalen ou Jokkmokk, la population permanente diminue, mais les habitants saisonniers et les propriétaires de résidences secondaires compensent en partie cette baisse. Ils soutiennent les commerces, les services, les activités culturelles et créent des emplois dans le tourisme, l’artisanat, la construction ou les services aux résidents.
Quand la résidence secondaire structure un marché local
Les études nordiques montrent que, globalement, l’impact communautaire de ces résidences est considéré comme positif par les communes qui ont appris à les intégrer dans la planification. À Härjedalen, en Suède, les propriétaires de chalets et les touristes saisonniers sont vus comme des atouts pour le développement rural. Ils participent à la planification d’activités culturelles, justifient le maintien de certains services publics ou privés et dynamisent l’emploi local.
Pour mesurer l’impact des résidents temporaires et touristes, les chercheurs utilisent l’indicateur « Community Impact » (CI). Il correspond au rapport entre le nombre total d’occupants annuels (permanents et temporaires) et la population permanente seule. Un CI élevé signifie que cette population « invisible » exerce une pression accrue sur les infrastructures, les services, et finalement sur la demande en logements et terrains. Cet indicateur est particulièrement fort dans les zones rurales et intermédiaires, où le nombre de résidences secondaires a le plus augmenté entre 2010 et 2017.
Pour l’immobilier, cela signifie que le prix des maisons et des terrains ne dépend plus seulement de la démographie locale officielle, mais aussi – et parfois surtout – de ces flux saisonniers.
Panorama schématique de la place des résidences secondaires dans certaines zones suédoises emblématiques, basé sur les travaux nordiques et les études de marché.
Zone très prisée pour les résidences secondaires, caractérisée par une forte concentration insulaire et une accessibilité saisonnière.
Destination classique pour les cottages, offrant un cadre naturel forestier et lacustre propice aux loisirs.
Archipel rocheux populaire, notamment pour les résidences secondaires des habitants de Göteborg.
Région méridionale au climat plus doux, attractive pour les résidences secondaires, avec des paysages de campagne et de côte.
Zone de montagnes et de vastes espaces naturels, destination pour des résidences secondaires souvent orientées activités hivernales et nature sauvage.
Destination insulaire en mer Baltique, très attractive en été pour ses résidences secondaires et son patrimoine unique.
| Région / Type de territoire | Rôle des résidences secondaires | Effet dominant sur le marché immobilier |
|---|---|---|
| Archipel de Stockholm | Région la plus attractive pour les résidences secondaires | Forte hausse des valeurs, pression sur l’accession locale |
| Montagnes du sud (Dalécarlie, Jämtland Härjedalen) | Parc important de chalets de vacances | Soutien au marché dans des zones en déclin démographique |
| Öland et côte sud-est | Destination balnéaire historique | Marché saisonnier, forte demande estivale, hausse des prix |
| Petites communes rurales à forte proportion de fritidshusområden | Plus de 50 % des maisons utilisées comme résidences secondaires | Prix déconnectés des revenus locaux, dépendance au tourisme |
Dans les faits, la demande de résidences secondaires contribue à creuser des inégalités spatiales. Une vaste analyse des maisons individuelles vendues entre 1999 et 2017 montre un écart croissant entre les valeurs des résidences secondaires dans les zones très attractives – littoral, montagnes, archipel – et celles des régions intérieures moins touristiques. Le tourisme ne crée donc pas seulement des marchés de niche, il recompose la géographie même des valeurs immobilières.
Tourisme côtier et archipels : entre désir de quiétude et flambée des prix
La façade maritime suédoise est immense : on évoque près de 300 000 km² de zones côtières, si l’on inclut les archipels, littoraux de la Baltique et de la mer du Nord. Ces espaces concentrent une part majeure du tourisme et une proportion importante de résidences secondaires. Ils sont aussi au cœur de fortes tensions entre attractivité touristique, préservation environnementale et accès au logement.
Archipel de Stockholm : laboratoire des tensions
L’archipel de Stockholm est identifié comme la région de résidence secondaire la plus attractive du pays. Des îles comme Blidö, Ingmarsö ou Sandö ont été étudiées finement : le nombre de résidences secondaires y dépasse largement celui des logements occupés à l’année, et la valeur foncière y a explosé.
85 % des visiteurs de l’archipel de Luleå viennent avant tout pour la paix et le silence.
L’étude sur Luleå révèle aussi que les visiteurs qui possèdent une résidence secondaire ou qui reviennent régulièrement développent une forte « identité de lieu » : 61 % d’entre eux déclarent un attachement fort ou très fort à l’archipel. Cet attachement se traduit souvent par une volonté d’investir plus, de rénover, d’agrandir ou d’acheter un logement plus proche du front de mer, contribuant à la raréfaction des biens disponibles et aux tensions sur les prix.
Le tourisme marin comme moteur économique… et foncier
Les chiffres nationaux confirment le poids du littoral dans le tourisme et, par ricochet, dans l’immobilier : en 2010, le tourisme côtier et marin générait un chiffre d’affaires total compris entre 58,6 et 75,2 milliards de SEK, soit entre 23 % et 29 % de l’ensemble de l’industrie touristique suédoise. Un segment spécifique est consacré à l’« habitat de vacances lié aux loisirs marins », qui recoupe notamment les résidences secondaires en bord de mer.
Marstrand enregistre près de 60 000 nuitées commerciales par an, illustrant son attractivité touristique.
Les données de prix montrent que les maisons de vacances côtières se valorisent plus vite que la moyenne nationale. Dans le Västra Götaland, les maisons de vacances en bord de mer ont vu leur prix moyen au mètre carré progresser d’environ 3,9 % en un an pour atteindre environ 2 650 €/m², avec une hausse des prix des maisons de 5,7 % contre 3,3 % au niveau national. Cette surperformance témoigne de la prime attachée à la localisation touristique et à l’accès à l’eau.
Pour les ménages locaux, la conséquence est claire : l’accession à la propriété devient plus difficile, et la pression se reporte sur le parc locatif permanent, déjà limité.
Locations de courte durée : la « touristification » des centres-villes
Si les résidences secondaires structurent surtout les marchés ruraux et littoraux, la montée en puissance des locations de courte durée à travers des plateformes comme Airbnb ou Booking.com bouleverse les marchés urbains. La Suède n’échappe pas à cette tendance européenne, même si les niveaux restent, pour l’instant, inférieurs à ceux de villes comme Barcelone ou Paris.
Stockholm, terrain d’expérimentation des effets Airbnb
Stockholm est la principale destination touristique du pays, avec plus de 15 millions de nuitées commerciales en 2019, et autour de 9,7 millions de nuitées en 2024, dont 4,3 millions de visiteurs internationaux. Cette pression touristique se concentre dans quelques quartiers : Gamla Stan, la vieille ville médiévale, le parc de Djurgården, mais aussi les quartiers gentrifiés de Södermalm et les beaux quartiers du centre.
Chaque annonce Airbnb de logement entier à Stockholm était associée en moyenne à la disparition de 0,15 appartement occupé à l’année entre 2012 et 2016.
Autrement dit, l’essor des locations de courte durée crée un « rent gap » : la perspective de revenus bien plus élevés en louant à des touristes incite des propriétaires – particuliers ou investisseurs – à retirer des logements du marché résidentiel traditionnel. Dans un contexte où le temps d’attente moyen pour un logement locatif réglementé atteint près de 9 à 9,4 ans à Stockholm, avec plus de 775 000 à 800 000 personnes en file d’attente, chaque appartement « transformé » en hébergement touristique pèse sur la pénurie.
Les loyers, déjà élevés – un appartement d’une chambre en centre-ville se loue facilement 12 000 à 15 000 SEK par mois sur le marché libre – s’envolent dans les quartiers les plus prisés, tandis que les prix d’achat flirtent avec 90 000 à 110 000 SEK/m² à Östermalm ou Vasastan.
Uppsala et les effets indirects de la « touristification »
Si Uppsala n’est pas d’abord un marché touristique, des études menées sur la rénovation de grands ensembles à Gränby et Kvarngärdet permettent de comprendre comment les logiques de valorisation immobilière – parfois stimulées par l’attractivité accrue d’une ville – peuvent générer une forme de déplacement. Dans ces quartiers, les travaux de rénovation à partir de 2009 ont entraîné des hausses de loyer de 25 % à 60 %, forçant de nombreux ménages modestes à déménager vers des zones moins chères.
L’amélioration de l’image et du bâti, couplée à la hausse des valeurs foncières et des loyers, peut entraîner un phénomène de gentrification et de touristification. Ce processus, similaire à celui observé dans les centres historiques très fréquentés, a pour conséquence de repousser les classes populaires et les nouveaux arrivants vers les périphéries.
Un cadre réglementaire encore en rodage
Le cadre juridique suédois encadrant les locations de courte durée repose sur plusieurs piliers : le Code de la Terre (Jordabalken), dont le chapitre 12 – la Hyreslagen – régit les baux d’habitation, les règlements municipaux et les statuts des copropriétés (bostadsrättsföreningar).
Sur le plan pratique, louer un logement sur Airbnb en Suède implique de respecter :
En Suède, la location de votre résidence principale sur Airbnb est soumise à des limites de jours strictes selon la ville (90 à Stockholm, ~60 à Göteborg, ~30 à Malmö) et nécessite une inscription ou un permis. Vous devez impérativement obtenir l’accord écrit de votre bailleur ou de votre coopérative. Tous les revenus doivent être déclarés au Skatteverket : un abattement s’applique jusqu’à 40 000 SEK de revenus annuels, au-delà, ils sont imposés (environ 32 à 57 %) après déduction des frais. Le non-respect peut entraîner la résiliation de votre bail.
Dans les grandes villes, la situation devient suffisamment complexe pour qu’un petit écosystème d’entreprises spécialisées – comme Swedbnb – se développe, offrant une gestion complète des locations (mise en ligne, ménage, accueil, optimisation de tarifs).
Pour l’immobilier, ces règles créent un cadre de rentabilité spécifique. Là où le plafond de nuitées reste relativement généreux et les contrôles limités, la location de courte durée demeure sensiblement plus lucrative qu’un bail de longue durée. Dans les zones rurales ou de petite taille où les contraintes sont minimes, elle peut même être un complément de revenu décisif pour rentabiliser une résidence secondaire.
Le tableau suivant résume quelques paramètres qui structurent la rentabilité touristique d’un logement par rapport à son usage résidentiel classique :
| Variable clé | Effet sur le marché immobilier urbain | Effet sur le marché immobilier rural / côtier |
|---|---|---|
| Plafond de nuitées (Airbnb) | Limite la bascule massive du parc dans le tourisme, mais maintient un fort incitatif dans les quartiers prisés | Souvent peu contraignant, favorise la rentabilisation des chalets et maisons de vacances |
| Niveau de loyers réglementés | Crée un écart important avec les tarifs touristiques, incitant à la sous-location illégale ou à la transformation en meublé touristique | Impact moindre, la référence est plutôt le prix de la résidence secondaire |
| Prix au m² élevé | Rend la location touristique presque indispensable pour rentabiliser certains achats | Stimule l’investissement d’étrangers et de citadins dans les zones touristiques |
| Contrôle et enforcement | Là où la ville investit dans le contrôle, la « touristification » ralentit | En zones peu contrôlées, les usages touristiques se développent sans grande friction |
Tourisme domestique, pandémie et rééquilibrage géographique
Un tournant important s’est produit avec la pandémie de COVID-19. Contrairement à beaucoup d’autres pays, la Suède n’a pas imposé de restrictions de mobilité aussi strictes, mais le tourisme international s’est effondré sous l’effet des contraintes globales : les nuitées étrangères ont chuté de 70 % en 2020, pour ne représenter que 5,2 millions de nuitées. En revanche, le tourisme domestique a été beaucoup plus résilient, avec 38,1 millions de nuitées en 2020 (–24 %) puis 46,9 millions en 2021, soit seulement 5,8 % en dessous du niveau de 2019.
En 2021, 86 % des nuitées touristiques en Suède étaient le fait de résidents suédois, illustrant la forte tendance du « staycation ».
Une manne pour les hôtels ruraux… et les locations privées
Cette préférence pour les destinations domestiques a fortement soutenu le marché hôtelier des zones rurales. En 2024, la demande de chambres d’hôtel dans ces régions est environ 10 % au-dessus du niveau de 2019, alors que les grandes villes se contentent d’une stabilisation, pénalisées par la baisse durable des voyages d’affaires (–9 % par rapport à 2019). Les hôtels de montagne, de bord de mer ou en pleine nature bénéficient d’un flux régulier de voyageurs de loisirs, notamment en hiver et en été.
Le secteur hôtelier fait face à une intensification de la concurrence due à l’essor de nouvelles formes d’hébergement comme les villages de cabanes, les chalets à louer, les gîtes et les plateformes telles qu’Airbnb. Dans certaines destinations de montagne ou de nature, l’offre de locations privées a tellement augmenté qu’elle rivalise désormais directement avec les hôtels traditionnels.
Dans ce contexte, la rentabilité des biens ruraux destinés à la location saisonnière est devenue un argument majeur pour les investisseurs. Uppsala, Malmö, Göteborg ou Stockholm offrent des rendements bruts locatifs autour de 4 % à 7 %, mais certaines petites villes universitaires ou zones rurales atteignent 7 % à 8 % sur des appartements bien situés, sans même compter les primes saisonnières liées aux séjours touristiques.
Investisseurs étrangers et maisons de vacances : l’effet taux de change
La Suède est l’un des pays européens les plus ouverts aux investisseurs étrangers en matière immobilière : aucune restriction spécifique n’entrave l’achat par des non-résidents, et les procédures sont relativement simples. Pour le segment des maisons de vacances, cette ouverture, combinée à des prix jugés attractifs par rapport à d’autres marchés européens, explique un intérêt soutenu depuis plusieurs années.
Qui achète des maisons de vacances en Suède ?
En 2024, les étrangers détenaient près de 38 000 maisons de vacances, soit environ 6 % du stock total de résidences secondaires du pays. Si la croissance de ce stock s’est quelque peu tassée – légère baisse de 0,5 % en 2024 après une quasi-stagnation précédemment –, la structure géographique est très marquée :
Répartition par comté du pourcentage de résidences secondaires détenues par des propriétaires étrangers.
Plus d’un tiers (36,5 %) des résidences secondaires appartiennent à des étrangers.
Affiche environ 23,1 % de propriétaires étrangers.
Jönköping, Blekinge, Västra Götaland et Kalmar se situent entre 9 % et 13 %.
Les nationalités dominantes sont norvégienne (32,1 %), allemande (29,8 %) et danoise (25,3 %). Le profil type : un foyer européen à la recherche d’une maison en pleine nature, près d’un lac, de la mer ou d’une station de ski, dans une région où les prix restent bien inférieurs à ceux de leur marché domestique.
Le rôle de la couronne suédoise
Le taux de change a joué un rôle crucial. Entre janvier 2022 et septembre 2023, la couronne suédoise a perdu environ 12,5 % de sa valeur face à l’euro, rendant les actifs immobiliers suédois mécaniquement moins chers pour les acheteurs de la zone euro. Ces dernières années, la combinaison d’une correction des prix immobiliers (–10,8 % entre le début 2022 et la fin 2023, avec une chute proche de 16 % depuis le pic) et d’une monnaie affaiblie a créé une « fenêtre » d’opportunité.
Le prix moyen d’une maison de vacances en Suède est environ 28 % inférieur à celui de biens similaires dans d’autres pays.
Pour les marchés locaux, cette demande étrangère a deux visages. D’un côté, elle réalimente des marchés ruraux ou en déclin, apporte des capitaux pour rénover un parc vieillissant, soutient les commerces et les services. De l’autre, elle contribue à déconnecter les prix des niveaux de revenu locaux et à renforcer la dimension spéculative de l’immobilier touristique.
Un simple tableau illustre ces contrastes géographiques :
| Indicateur (2024) | Kronoberg | Värmland | Jönköping | Blekinge | Västra Götaland | Kalmar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Part de résidences secondaires détenues par des étrangers | 36,5 % | 23,1 % | 13,1 % | 10,8 % | 9,8 % | 9,5 % |
| Profil dominant des acheteurs étrangers | Allemands, Néerlandais | Norvégiens, Allemands | Allemands | Danois, Allemands | Norvégiens, Danois | Allemands, Danois |
Ces chiffres montrent que le « tourisme immobilier » n’est pas homogène : il se concentre dans certains territoires, souvent ceux où le rapport qualité-prix pour un étranger est maximal et où l’environnement naturel offre un fort potentiel touristique.
Marché du logement en tension : quand tourisme et pénurie se superposent
Pour comprendre l’impact du tourisme sur l’immobilier suédois, il faut aussi regarder l’arrière-plan général : un marché du logement traversé par une crise récurrente. Après une longue phase de hausse (près de +90 % en termes nominaux entre 2012 et 2021, et +260 % sur deux décennies), la Suède a connu sa pire correction depuis 1993, avec sept trimestres consécutifs de baisse des prix et un recul global de près de 16 % depuis le pic de 2022.
Depuis 2024, le marché se stabilise et redémarre timidement : +2,86 % en glissement annuel au premier trimestre 2025 pour l’indice national des prix, avec une progression plus marquée dans certaines régions du nord (jusqu’à +12,17 % en Norrland central). Les grandes métropoles – Stockholm, Göteborg, Malmö – connaissent une reprise plus modérée, mais demeurent les marchés les plus chers.
C’est le nombre de mises en chantier de logements en 2021, un pic historique depuis 1990.
Dans ce contexte de sous-offre chronique, chaque logement détourné du marché résidentiel permanent – parce qu’il devient une résidence secondaire rarement occupée, un bien entièrement consacré à la location de courte durée, ou un support de spéculation touristique – pèse plus lourd que dans un marché équilibré.
Effets cumulatifs dans les zones sous forte pression touristique
Si l’on superpose les cartes de la pénurie de logements et celles de l’intensité touristique, plusieurs foyers critiques apparaissent :
Un aperçu des principaux marchés et de leurs caractéristiques spécifiques, influencés par le tourisme, la démographie et la géographie.
Marché le plus cher et le plus tendu du pays, avec une forte concentration d’annonces de locations de courte durée dans les quartiers centraux et une file d’attente locative massive.
Deuxième pôle touristique avec plus de 5 millions de nuitées annuelles et une économie en forte croissance, mais certains quartiers restent marqués par la précarité et des besoins en rénovation.
Croissance démographique soutenue et prix en hausse, renforcés par la connexion via le pont de l’Öresund et l’intérêt des Danois pour l’achat en Suède.
Économie dépendante du tourisme de ski et de nature, avec une part importante de résidences secondaires et des villages parfois vidés en basse saison.
Partout, la même question se pose : comment concilier attractivité touristique – qui crée des emplois, des revenus fiscaux, soutient les commerces – et droit au logement pour les habitants permanents ?
Les tensions se manifestent de plusieurs façons : augmentation des taxes foncières pour les résidents qui voient la valeur de leur maison grimper par ricochet, difficultés des jeunes ménages à acheter ou à louer, sentiment de « muséification » dans certains centres historiques où les commerces du quotidien disparaissent au profit de boutiques touristiques, conflits locaux autour de projets d’extension d’équipements touristiques, comme à Gröna Lund à Stockholm.
Politiques publiques : le tourisme comme outil de développement rural… mais priorité limitée dans les budgets
Les discours politiques, en Suède comme ailleurs en Europe, présentent régulièrement le tourisme comme un levier de développement pour les zones rurales et peu denses. L’argumentaire est simple : la demande pour les aménités rurales (paysages, nature, culture) permettrait de diversifier l’économie, de reconstituer un « nouvel économie rurale » tournée vers les services et de freiner l’exode urbain.
Une étude (2000-2013) révèle que, malgré un discours stratégique enthousiaste, le tourisme rural n’a bénéficié que d’une part modeste des budgets des programmes de développement rural et des fonds structurels régionaux suédois.
Dans le programme de développement rural 2007–2013, l’axe englobant le tourisme ne représentait qu’environ 10 % du budget total, contre 16 % pour l’agriculture et la foresterie et 64 % pour l’environnement. Sur les fonds structurels régionaux, le tourisme n’a absorbé qu’environ 6 % des soutiens, loin derrière la recherche, l’innovation et les investissements de transport.
En pratique, les financements touristiques ont ciblé principalement :
Principaux domaines soutenus par les aides financières, basés sur les faits fournis.
Près de 60 % des aides sont allouées à ce secteur, ciblant principalement les petites structures comme les gîtes, cabanes de location et chambres d’hôtes.
Les aides soutiennent les activités liées à la chasse, la pêche, le plein air ainsi que le développement du tourisme alimentaire.
Soutien aux projets de marketing et de mise en réseau des différents acteurs du secteur touristique.
La commune de Kiruna, dans l’extrême nord, est l’exemple typique d’un territoire rural misant sur un tourisme diversifié – observation des aurores boréales, séjours en hôtels de glace, randonnée, activités culturelles – pour soutenir son marché local de l’immobilier malgré un environnement économique difficile (déclin de l’emploi primaire, saisonnalité, isolement).
Ces investissements structurants ont des retombées immobilières : ils justifient, à long terme, la construction de nouveaux hébergements, la rénovation de maisons anciennes, et participent à fixer des familles jeunes dans ces territoires. Mais leur poids budgétaire reste limité, ce qui signifie que le mouvement le plus puissant reste celui du marché privé, nourri par la demande des urbains et des étrangers.
Vers une régulation plus serrée des locations de courte durée ?
Les débats européens sur la régulation des locations de courte durée, et l’adoption du règlement (UE) 2024/1028 sur le partage de données entre plateformes et pouvoirs publics, auront des répercussions directes en Suède à partir de 2026. Ce texte oblige les grandes plateformes à transmettre des données standardisées (nombre de nuitées, identités des hôtes, localisation des biens) aux autorités nationales ou locales, ce qui offre un instrument de contrôle beaucoup plus précis.
Pour les villes suédoises, jusqu’ici confrontées à un manque de données fiables sur les volumes réels de locations touristiques, c’est potentiellement un changement de paradigme. Cela permettra de :
– Cartographier plus précisément les zones de « touristification » intense.
– Vérifier le respect des plafonds de nuitées et des obligations d’enregistrement.
– Différencier plus facilement les hôtes occasionnels de ceux qui opèrent de manière quasi-professionnelle.
Dans des villes comme Stockholm, où environ 28 % des hôtes Airbnb possèdent déjà plus d’une annonce et où quelques acteurs gèrent des dizaines de logements, cette distinction entre usage occasionnel et activité commerciale sera centrale pour calibrer une régulation qui limite les effets de retrait du parc résidentiel sans pénaliser les ménages qui complètent ponctuellement leurs revenus.
Quels scénarios pour l’avenir ?
À moyen terme, les projections suggèrent une croissance annuelle des prix immobiliers suédois de l’ordre de 2 % à 5 %, avec une reprise plus marquée attendue vers 2026 (jusqu’à +6–7 %). Le tourisme, lui, devrait continuer sa trajectoire ascendante modérée : le nombre d’arrivées touristiques est appelé à passer de 8,3 à environ 9,4 millions d’ici 2028, et le chiffre d’affaires de l’hébergement avoisiner 6,9 milliards d’euros à cette échéance.
Plusieurs tendances structurantes vont déterminer l’ampleur de l’impact du tourisme sur le marché immobilier :
Plusieurs tendances et réglementations impactent le secteur. La pression sur le logement persiste dans les grandes et villes universitaires. La demande reste forte pour les résidences secondaires et locations rurales, portée par le ‘staycation’ et la nature. Le cadre réglementaire des locations courtes durcies pourrait réduire l’attrait des investissements purement locatifs. Enfin, un assouplissement des politiques de crédit, sans augmentation de la construction, pourrait accentuer les tensions dans les zones touristiques les plus prisées.
Pour les investisseurs, les municipalités et les habitants, l’enjeu est désormais de penser l’immobilier non plus comme un marché cloisonné – d’un côté les logements, de l’autre le tourisme – mais comme un système unique, où chaque chalet, chaque appartement en centre-ville, chaque maison en bord de mer peut basculer d’un usage à l’autre au gré des saisons, des taux d’intérêt, du taux de change ou des réglementations.
La Suède teste un modèle conjuguant attachement au territoire, désir de nature, forte protection des locataires, capitaux étrangers et tourisme expérientiel. Son succès à articuler ces dimensions déterminera l’avenir de son marché et la place des habitants permanents face aux populations temporaires volontaires.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne suédoise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en forte demande locative, comme certains arrondissements de Stockholm ou de Göteborg, combinant rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure de détention la plus adaptée et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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