Comparaison des prix immobiliers entre les villes en Suède

Publié le et rédigé par Cyril Jarnias

Derrière l’image de pays nordique homogène, la Suède cache en réalité un marché immobilier profondément fragmenté. Entre un deux-pièces à Södermalm, une villa familiale près de Göteborg, un loft à Malmö ou une maison en bois dans le Norrland, les écarts de prix sont vertigineux. Comprendre ces différences n’est plus un luxe pour un acheteur ou un investisseur : c’est une condition pour ne pas surpayer… ou passer à côté d’une opportunité.

Bon à savoir :

Après une correction de près de 16 % entre 2022 et 2023, les prix se redressent modérément, portés par la baisse des taux et un rebond des transactions. Cependant, la reprise est hétérogène : Stockholm marque le pas tandis que certaines régions du nord connaissent une forte hausse. Il est donc devenu essentiel de comparer les différentes villes suédoises.

Un marché national en reprise, mais loin d’être uniforme

La première clé de lecture est nationale. Au premier trimestre 2025, le prix moyen d’une maison en Suède tourne autour de 4,05 millions de couronnes, soit à peine moins de 370 000 euros. Les appartements se négocient en moyenne autour de 2,6 millions de couronnes, l’équivalent d’environ 228 000 euros. Les maisons ont progressé d’environ 2 à 3 % sur un an, les appartements d’environ 5 %.

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Baisse cumulée des prix de l’immobilier en France depuis le pic de 2022, après sept trimestres consécutifs de correction.

Les taux d’intérêt jouent un rôle central. La banque centrale, la Riksbank, a remonté son taux directeur jusqu’à 4 % en 2023, déclenchant la correction. Depuis 2024, elle a fait machine arrière, ramenant ce taux à 2,25 % au printemps 2025. Les nouveaux prêts immobiliers se signent en moyenne autour de 3,1 % mi‑2025, contre plus de 4,6 % un an plus tôt. Cette détente redonne de l’air aux ménages, mais dans un contexte économique qui reste mou, avec une croissance faible et un chômage proche de 10 %.

Dans ce cadre, la plupart des prévisions tablent sur une hausse nationale des prix de 2 à 5 % par an d’ici 2026. Mais derrière cette moyenne, les trajectoires des villes divergent fortement.

Stockholm, Gothenburg, Malmö : trois marchés, trois réalités

Le triptyque Stockholm–Gothenburg–Malmö concentre l’attention, les emplois qualifiés et une bonne partie des tensions immobilières. Pourtant, les niveaux et les dynamiques de prix y sont loin d’être comparables.

Stockholm, capitale très chère qui patine

Stockholm reste de loin la ville la plus chère de Suède. Dans le comté de Stockholm (RIKS1), le prix moyen d’une maison avoisine 6,99 millions de couronnes, soit environ 638 000 euros. Dans la ville elle‑même, les estimations placent le prix moyen d’une maison entre 6,7 et 7 millions de couronnes.

Pour les appartements, l’écart avec le reste du pays est encore plus spectaculaire. Au centre de Stockholm, les prix se situent autour de 7 700 €/m² selon certaines sources, et jusqu’à 9 744 €/m² selon d’autres. Concrètement, un budget de 584 640 euros permet d’acheter environ 60 m² en centre-ville. Dans les emplacements les plus prisés, comme Östermalm ou Vasastan, ce même budget ne suffit parfois plus que pour 45 à 50 m². En banlieue, il ouvre la porte à des surfaces plus confortables, de l’ordre de 70 à 80 m².

Le contraste avec le niveau national est net. Alors que l’ensemble de la Suède se situe autour de 40 000 SEK/m² en moyenne, Stockholm grimpe à près de 75 000 SEK/m², et même au‑delà de 90 000 SEK/m² dans certains quartiers centraux.

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Paris est comparée aux deux autres plus grandes villes de France dans cet aperçu chiffré.

VillePrix moyen maison (SEK)Prix appart. centre (€/m², sources principales)
Stockholm6,8 – 7,0 M~7 700 à 9 744
Gothenburg~5,1 M~4 700 à 5 446
Malmö3,7 – 4,0 M~2 500 à 2 750

Le plus frappant est que Stockholm, malgré ses niveaux stratosphériques, n’est plus la locomotive qu’elle a été. En 2025, le comté enregistre une légère baisse annuelle d’environ 1,7 %, quand certaines régions plus périphériques flambent. Le centre de Stockholm parvient à peine à grignoter 0,6 % sur un an. Après des années d’euphorie, la ville sort même du « territoire bulle » selon l’indice UBS : en trois ans, les prix réels y ont reculé d’environ 30 %.

Côté rendement locatif, la capitale n’est pas non plus la plus généreuse. Les appartements offrent un rendement brut moyen de 4,23 %, avec une fourchette allant de 2,7 à 5,73 %. Pour un marché aussi cher, ces chiffres restent corrects mais moins attrayants que dans certaines villes universitaires ou régionales.

Gothenburg, marché plus équilibré et rendement supérieur

Gothenburg occupe une position intermédiaire. Deuxième ville du pays, port industriel et métropole en transition, elle affiche un prix moyen des maisons autour de 5,1 millions de couronnes. Les appartements au centre se situent entre 4 700 et 5 446 €/m², soit presque deux fois moins qu’à Stockholm.

Exemple :

Avec un budget fixe de 584 640 euros, un acheteur peut acquérir environ 80 à 100 m² en plein centre-ville. En revanche, en zone périurbaine, ce même budget permet d’acheter une surface de 120 à 150 m², soit plus du double de la surface disponible dans le centre de la capitale.

Les rendements locatifs y sont supérieurs : en moyenne 4,96 % pour les appartements, avec des extrêmes entre 4,61 et 7,11 %. Autrement dit, Gothenburg offre un compromis rare en Suède : prix plus abordables que Stockholm, dynamisme économique réel, et rentabilité locative plus élevée.

En termes de tendance, l’agglomération fait mieux que la capitale. Au premier trimestre 2025, l’indice des prix des maisons progresse de 4 % sur un an (3,1 % en termes réels), après déjà une reprise amorcée fin 2024. Sur trois mois, les prix gagnent 1,1 %. Le marché semble avoir digéré la correction plus vite que Stockholm.

Certaines zones illustrent bien la transition en cours. Le district de Hisingen, longtemps perçu comme périphérique, est en pleine mutation urbaine. Les villas y oscillent entre 4 et 6 millions de couronnes, nettement en dessous des banlieues huppées de Stockholm, tout en bénéficiant de projets d’aménagement qui soutiennent la demande.

Malmö, la métropole « bon marché » et très rentable

Malmö, troisième grande ville, joue dans une autre catégorie en termes de prix. Le coût moyen d’une maison se situe entre 3,7 et 4 millions de couronnes, sensiblement en dessous de Stockholm et Gothenburg. Pour les appartements, les données disponibles convergent vers une fourchette entre 2 500 et 2 750 €/m².

Attention :

Avec un budget de 584 640 €, un ménage peut acheter 150 à 200 m² en centre-ville de Malmö, contre 200 à 300 m² en périphérie, ce qui en fait la grande métropole la plus accessible de Suède rapportée à la surface.

Mieux encore, la ville culmine en matière de rendement locatif parmi les grandes. Les appartements y offrent un rendement brut moyen de 6,02 %, avec une fourchette comprise entre 4,23 et 6,77 %. C’est plus que Stockholm et Gothenburg, et proche des meilleurs scores nationaux.

Cette attractivité s’accompagne d’une dynamique de prix solide. Au premier trimestre 2025, l’indice des maisons à Malmö bondit de 5,3 % sur un an (4,3 % en termes réels), après une succession de hausses déjà marquées en 2024. Sur un an glissant, les prix de l’agglomération ont progressé de 2 % environ, mieux que la capitale.

Certaines zones de la ville incarnent cependant une montée en gamme. Le quartier de Västra Hamnen, en front de mer, aligne des villas contemporaines entre 6 et 8 millions de couronnes, soit des niveaux proches de marchés haut de gamme européens, bien au‑dessus du ticket d’entrée moyen de Malmö.

Villes universitaires et technologiques : l’autre Suède qui grimpe

En dehors du trio métropolitain, une autre géographie des prix se dessine autour des grandes universités et pôles technologiques. Ces villes cumulent plusieurs atouts : une demande locative structurelle, des prix d’achat moins élevés que dans les capitales régionales, et une croissance soutenue des prix.

Uppsala, championne de la rentabilité locative

Uppsala illustre parfaitement ce modèle. Le prix moyen d’une maison s’y situe entre 4,2 et 4,8 millions de couronnes. Pour un appartement, il faut compter autour de 6 200 €/m², soit moins cher que Stockholm, mais plus cher que Malmö. Côté rendement, la ville occupe la première place nationale avec un rendement brut moyen de 7,04 %, et une fourchette allant de 5,59 à 8,31 %.

Astuce :

Pour un investisseur, les villes universitaires présentent une combinaison rare d’atouts : des prix d’entrée intermédiaires, une forte demande estudiantine et scientifique, et une vacance locative très faible. Ces facteurs expliquent pourquoi les prévisions pour ces villes anticipent des hausses de prix de l’ordre de 6 à 8 % sur un an dans les zones les plus dynamiques.

Lund, science, tech et marché solide

Lund suit une trajectoire similaire. Les maisons se négocient généralement entre 4 et 4,5 millions de couronnes. Les appartements affichent un prix moyen autour de 5 800 €/m². Le développement de Lund Science Village, pôle technologique en plein essor, attire chercheurs, ingénieurs et entreprises innovantes, ce qui tire le marché vers le haut.

Bon à savoir :

Les rendements locatifs à Lund dépassent 6,5 % en moyenne. Cette performance est soutenue par une demande locative régulière et des prix au mètre carré plus contenus que dans les capitales régionales, faisant de la ville une option intéressante pour diversifier un investissement immobilier hors de Stockholm.

Västerås, Örebro, Linköping : des marchés plus accessibles

D’autres villes de taille moyenne offrent une alternative encore plus abordable, sans renoncer à un certain dynamisme. À Västerås, le prix moyen d’une maison varie entre 3,2 et 3,8 millions de couronnes, avec des appartements autour de 4 200 €/m². À Örebro, les maisons se situent plutôt entre 2,8 et 3,4 millions, les appartements à environ 3 800 €/m².

Ces marchés n’affichent ni les sommets de Stockholm ni les pics de croissance du Norrland, mais ils reposent sur des bases assez robustes : bassins d’emploi diversifiés, universités, loyers en hausse modérée et prix encore accessibles pour les ménages. Dans la perspective d’un horizon d’investissement de cinq à dix ans, ces villes sont présentées comme bien positionnées pour une croissance annuelle de 3 à 5 %.

Nord, Sud, campagnes : le grand écart territorial

Au‑delà des villes, la Suède se structure en grands ensembles régionaux (riksområden) où les rapports de prix se creusent. La comparaison entre la région de Stockholm et les zones rurales du nord montre à quel point parler d’« un » marché suédois est trompeur.

Les riksområden : huit grandes zones, huit niveaux de prix

Les statistiques officielles distinguent huit grands ensembles géographiques. Leur comparaison donne une bonne base de lecture.

RiksområdePrix moyen maison (SEK)Équivalent approx. (EUR)Variation annuelle Q1 2025
RIKS1 Stockholm (comté)6 990 000~637 700+4,75 %
RIKS2 Est centre3 465 000~316 000+5,13 %
RIKS3 Småland + îles2 722 000~248 000+6,29 %
RIKS4 Sud Suède3 914 000~357 000+5,36 %
RIKS5 Ouest Suède4 134 000~377 000+6,49 %
RIKS6 Centre nord2 396 000~219 000+5,18 %
RIKS7 Norrland central2 332 000~213 000+12,17 %
RIKS8 Norrland supérieur2 585 000~236 000+4,28 %

L’échelle de prix est nette : le comté de Stockholm coûte environ trois fois plus cher que Norrland central. Mais ce dernier enregistre la plus forte hausse annuelle (+12,17 %), quand Stockholm progresse de manière plus modérée. Une autre lecture confirme d’ailleurs que Norrland supérieur, au‑delà du cercle polaire, enregistre une hausse d’environ 12,6 % sur un an, devant la Suède centrale nord (+8,5 %).

Autrement dit, les régions qui partent de niveaux de prix bas connaissent aujourd’hui la croissance la plus rapide, tandis que la capitale, en haut de cycle, absorbe encore les excès passés.

Analyse économique

Campagnes, petites villes et maisons à moins de 2 millions

Dans les zones rurales (Dalarna, Norrbotten, Jämtland…), les prix des maisons se situent entre 500 000 et 2 millions de couronnes. Les appartements s’y négocient entre 1 000 et 3 000 €/m². Dans de nombreux cas, des maisons habitables d’une centaine de mètres carrés, avec jardin, restent accessibles autour de 800 000 à 1,5 million de couronnes.

Bon à savoir :

Les biens à rénover en zone rurale présentent des opportunités d’acquisition à des prix très attractifs, pouvant varier de 4 500 à 68 000 dollars. Cependant, ces achats s’accompagnent de défis majeurs : des coûts de rénovation souvent élevés, un éloignement significatif des grandes villes et un bassin d’emplois local limité.

À l’inverse, la ceinture résidentielle des grandes villes, notamment les banlieues de Stockholm, se situe plutôt dans une fourchette de 3 à 5,5 millions de couronnes pour une maison, avec des appartements entre 5 000 et 7 500 €/m². Les communes aisées de Täby, Djursholm ou Lidingö affichent même des niveaux comparables ou supérieurs à la capitale, avec des villas dépassant facilement 8,6 millions de couronnes.

Quand un même budget se décline en mètres carrés

Pour mesurer concrètement les écarts entre les villes, il suffit de regarder quelle surface un même budget permet d’acheter.

Budget : 584 640 € (référence)Centre-ville (m²)Banlieue / périphérie (m²)
Stockholm~60~70–80
Gothenburg~80–100~120–150
Malmö~150–200~200–300
Campagne (maison + terrain)100–200 (équiv. 500k–2M SEK)

Cette simple comparaison montre comment Malmö ou une ville moyenne du sud peuvent multiplier par trois la surface accessible à budget égal, par rapport au centre de Stockholm. Les compromis entre localisation, espace et potentiel de revente se lisent immédiatement dans ces chiffres.

Coût de la vie, loyers et rapports prix‑revenus

Les prix au mètre carré ne disent pas tout. Pour un ménage qui s’installe ou un investisseur locatif, le coût de la vie, le niveau des loyers, et surtout le rapport entre prix et revenus locaux sont tout aussi déterminants.

Stockholm plus chère, mais aussi plus étroite pour les ménages

Les indices de coût de la vie confirment le statut particulier de Stockholm. La capitale affiche un indice d’environ 64 à 66 pour les dépenses courantes, avec un indice de loyer aux environs de 30 à 33. Gothenburg suit avec un coût de la vie autour de 60 et un indice de loyer proche de 22. Malmö est légèrement moins onéreuse, avec des indices respectifs proche de 60 et 20.

12000

Le loyer mensuel moyen d’un appartement d’une chambre à Stockholm en 2024.

Les indicateurs de solvabilité montrent aussi la tension dans la capitale. Le ratio prix‑revenus y avoisine 13, le plus élevé du pays. Les mensualités de prêt représentent plus de 90 % du revenu disponible dans les simulations standard pour Stockholm, contre environ 48 % à Gothenburg. L’indice d’accessibilité y est d’environ 1,1, nettement moins favorable que le 2,1 de Gothenburg.

Autrement dit, la capitale combine le coût au mètre carré le plus élevé, des loyers parmi les plus chers, et un rapport prix/salaires qui pèse lourdement sur les budgets des ménages.

Des rendements locatifs qui changent la donne selon les villes

Pour un investisseur, la comparaison des rendements bruts rappelle que la ville la plus chère n’est pas nécessairement la plus rentable. Les données rassemblées pour le deuxième trimestre 2025 donnent le panorama suivant :

Ville / régionRendement locatif brut moyen (appartements)Fourchette observée
Uppsala~7,04 %5,59 – 8,31 %
Malmö~6,02 %4,23 – 6,77 %
Gothenburg~4,96 %4,61 – 7,11 %
Stockholm~4,23 %2,7 – 5,73 %
Moyenne Suède~5,56 %

Les villes universitaires comme Uppsala et Lund affichent les meilleurs ratios, grâce à une demande permanente de logements étudiants, des prix d’achat plus contenus que Stockholm et une vacance quasi nulle. Malmö parvient également à conjuguer prix abordables et rendements élevés, ce qui explique son positionnement favorable dans de nombreuses analyses d’investissement.

Exemple :

Contrairement à d’autres marchés, Stockholm, bien que la ville la plus chère, ne propose qu’un rendement locatif moyen légèrement supérieur à 4 %. L’investissement y est davantage motivé par l’anticipation de plus-values à long terme et la rareté de l’offre immobilière, plutôt que par une rentabilité locative immédiate.

Comparaison internationale : Stockholm dans le club des villes les plus chères

Pour situer les grandes villes suédoises, il est utile de les comparer à d’autres capitals européennes. Les chiffres de prix au mètre carré pour les appartements montrent que Stockholm joue dans la même ligue que certaines métropoles très tendues.

Ville européennePrix appart. centre (€/m²)Écart vs Stockholm (~9 744 €/m²)
Stockholm~9 744
Amsterdam9 600 – 10 000similaire ou +
Copenhague8 000 – 9 0008 – 15 % moins cher
Oslo7 000 – 8 00018 – 28 % moins cher
Helsinki6 500 – 7 50023 – 33 % moins cher
Vienne6 000 – 7 00028 – 38 % moins cher
Berlin5 500 – 6 50033 – 43 % moins cher

Stockholm apparaît comme la capitale nordique la plus chère pour l’immobilier résidentiel, devançant nettement Copenhague et Oslo. Seule Amsterdam se situe, selon les sources, dans une fourchette équivalente ou légèrement supérieure.

Bon à savoir :

Les rendements locatifs en Suède (4 à 7 %) sont supérieurs à ceux de Copenhague (3 à 5 %) et d’Oslo (3 à 4 %). Pour un investisseur étranger, le marché suédois reste attractif grâce à ce rendement correct, des prix élevés mais comparables à Amsterdam, une transparence juridique, et une couronne qui s’est légèrement redressée face à l’euro après une période de faiblesse.

Tendances de fond : qui va surperformer dans les prochaines années ?

Les projections à moyen et long terme confirment que les écarts entre villes ne vont pas se résorber du jour au lendemain. Elles suggèrent même une polarisation croissante entre les marchés arrivés à maturité et ceux encore en phase de rattrapage.

Métropoles vs régions en rattrapage

Pour les grandes villes – Stockholm, Gothenburg, Malmö – la plupart des analyses évoquent une progression annuelle de 2 à 3 % en moyenne sur les prochaines années. La correction récente a apaisé les excès, mais les fondamentaux (emploi, attractivité, pénurie de logements neufs) continuent de soutenir les prix.

Dans les petites villes dynamiques, les pôles universitaires (Uppsala, Lund, Linköping, Umeå) et les régions du nord, les projections sont plus ambitieuses : 4 à 6 % d’appréciation annuelle sont envisagés, parfois davantage dans certains « hot spots ». Norrland central et supérieur, en particulier, partent de niveaux de prix bas et profitent de projets industriels et énergétiques d’envergure, ainsi que des nouveaux modes de vie axés sur le télétravail.

3 à 5

Prévision de hausse annuelle moyenne des loyers dans les grandes villes françaises sur la période 2025‑2030.

Rôle des politiques publiques, du crédit et du déficit de logements

Les règles du jeu complètent ce tableau. Le marché suédois est encadré par un plafond de ratio prêt/valeur de 85 %, que le gouvernement envisage d’assouplir à 90 % à moyen terme. Le taux d’apport initial obligatoire de 15 % reste, pour l’instant, un filtre pour les primo‑accédants. Des projets de réforme pourraient alléger les exigences d’amortissement pour les ménages les plus endettés.

180000-220000

Sur une maison à 4 millions de couronnes, les frais annexes à l’achat (droits d’enregistrement, frais de prêt, etc.) représentent une enveloppe supplémentaire de 180 000 à 220 000 couronnes.

Parallèlement, la crise de la construction limite l’offre nouvelle. Le nombre de mises en chantier s’est effondré après le pic de 2021, et les coûts de construction ont bondi sous l’effet de l’inflation et des normes environnementales. Dans les grandes villes, les permis de construire repartent légèrement à la hausse, mais le pipeline reste nettement en dessous des besoins. Les estimations publiques évoquent un déficit cumulé de l’ordre de 150 000 logements, voire plus de 600 000 si l’on prend en compte l’ensemble des besoins.

Dans les faits, cela signifie que, quelle que soit la ville, la pression sur l’offre restera un facteur de soutien aux prix. Mais cette tension ne s’exprime pas partout de la même manière : dans Stockholm, elle se traduit par des files d’attente record pour les logements en location régulée ; dans le nord ou dans les villes universitaires, par des hausses de prix accélérées.

Comment lire la carte des prix entre les villes suédoises ?

Comparer les prix immobiliers entre les villes en Suède revient, en réalité, à croiser quatre dimensions : le niveau absolu des prix, la dynamique de croissance, les rendements locatifs potentiels et le rapport prix‑revenus locaux.

Stockholm offre le plus de profondeur de marché, la plus grande liquidité et un statut international qui rassure les investisseurs. Mais elle cumule aussi un prix au mètre carré parmi les plus élevés d’Europe, une accessibilité très dégradée pour les ménages locaux et des rendements locatifs plus modestes que dans d’autres villes.

Gothenburg se positionne comme un compromis : plus abordable, plus équilibrée, et dotée de rendements corrects. Malmö, elle, est devenue la grande ville « value » du pays : surfaces généreuses pour un budget donné, prix encore contenus et rentabilité locative supérieure.

Bon à savoir :

Les villes universitaires (Uppsala, Lund) et certains pôles (Västerås, Örebro, Umeå, Luleå) offrent un bon potentiel grâce à des prix raisonnables, une demande captive et une croissance rapide. Les zones rurales et le Norrland proposent des prix très bas, mais avec une liquidité réduite et des contraintes structurelles.

À l’heure où les analystes misent sur une croissance annuelle modérée des prix pour l’ensemble du pays, l’enjeu, pour un acheteur comme pour un investisseur, n’est donc pas de savoir si la Suède est chère ou bon marché, mais dans quelle ville et dans quelle région se positionner. C’est là que se joue désormais l’essentiel de la différence de performance à long terme.

Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :

Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour chercher du rendement locatif et une exposition à la couronne suédoise (SEK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.

Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un logement familial (maison de ville ou grand appartement) dans un quartier en croissance, combinant rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société suédoise) et définition d’un plan de diversification dans le temps.

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A propos de l'auteur
Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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