Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier suédois se relève d’une correction historique et entre dans une phase beaucoup plus intéressante pour les investisseurs. Les prix ont reculé en 2022‑2023, les taux d’intérêt commencent à baisser, les loyers continuent d’augmenter plus vite que l’inflation et la pénurie de logements reste structurelle dans les grandes villes et les villes universitaires. Dans ce contexte, certains quartiers et certaines agglomérations offrent un couple rendement/risque particulièrement attractif.
Cet article identifie les lieux les plus prometteurs pour investir en Suède en analysant les prix récents, les rendements locatifs, les projets d’infrastructure et les tendances démographiques. Il aide à cibler les meilleures opportunités selon votre objectif : rendement locatif, appréciation du capital ou un équilibre entre les deux.
Un marché national en reprise mais très contrasté
Après presque deux ans de baisse, les prix commencent à remonter à l’échelle du pays. L’indice national des prix des logements progresse de 1,61 % sur un an au troisième trimestre 2024 et de 2,86 % au premier trimestre 2025. Corrigés de l’inflation, les prix affichent de nouveau une hausse, autour de 1,95 % sur un an, leur meilleure performance réelle depuis début 2022.
Les ventes repartent aussi : plus de 52 000 transactions en 2024, soit une hausse de plus de 13 %, et encore près de 15 % de progression au premier trimestre 2025. Les prévisions tablent désormais sur une croissance annuelle des prix comprise entre 2 % et 5 % pour 2025‑2026, avec une poursuite de cette tendance au‑delà.
La hausse moyenne des prix en Suède cache de fortes disparités. Les régions du Nord (Upper Norrland, Central Norrland) et les grandes villes universitaires connaissent une croissance supérieure à la moyenne nationale. À l’inverse, le marché de Stockholm est plus volatil, caractérisé par un rapport prix/revenus tendu et une régulation stricte du segment locatif.
Le cadre macroéconomique joue en faveur d’un retour des investisseurs : la banque centrale (Riksbank) a abaissé son taux directeur à 2,25 % à la mi‑2025, après un pic à 4 % en 2023. Les taux hypothécaires moyens tournent autour de 3,1 %, avec des projections entre 2,6 % et 2,8 % à l’horizon 2026. Dans le même temps, la croissance économique repart modestement (environ 1 % en 2024 et davantage attendu en 2025‑2026), tandis que la couronne, affaiblie face à l’euro, rend les actifs suédois plus abordables pour les investisseurs étrangers.
La pénurie structurelle de logements dans les grandes agglomérations, combinée à des rendements locatifs bruts nationaux autour de 5,56 %, fait de la Suède un marché relativement stable et transparent pour l’investissement locatif, même si la réglementation locative reste très protectrice pour les occupants.
Où trouver les meilleurs rendements en Suède ?
Avant d’entrer dans le détail des quartiers, il est utile de comparer le profil des grandes villes suédoises et des principales villes universitaires en termes de prix et de rendements. Les données ci‑dessous donnent une photographie synthétique de la situation.
Comparaison des grandes villes et villes universitaires
| Ville | Prix moyen €/m² | Rendement locatif brut moyen | Loyer moyen 1 ch. (SEK/mois) |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 9 744 | 4,23 % | 12 000 |
| Göteborg | 5 446 | 4,96 % | 10 000 |
| Malmö | 2 500 | 6,02 % | 9 000 |
| Uppsala | 4 446 | 7,04 % | 8 500 |
| Lund | 4 446 | > 6,5 % | 7 500 |
On distingue clairement deux familles de marchés :
Les rendements locatifs peuvent dépasser 7 % dans les villes suédoises plus abordables comme Malmö, Uppsala et Lund.
À cette géographie s’ajoutent des régions en plein essor, notamment dans le Nord industriel (Upper et Central Norrland), où la croissance des prix dépasse 10 % par an, stimulée par le télétravail, la relocalisation industrielle verte et la rareté relative de l’offre.
Stockholm : sécuriser la valeur, viser la rareté
Capitale politique et économique, Stockholm concentre une part importante des emplois qualifiés du pays. Plus de la moitié des postes sont théoriquement compatibles avec le télétravail, et 70 % de la masse salariale provient de métiers potentiellement “remote”. Malgré la montée du travail hybride, la demande de logements reste extrêmement forte.
Les rendements bruts y sont plus faibles qu’ailleurs, autour de 4,2 % en moyenne (4,21 % en centre‑ville, 5,34 % en périphérie), mais l’attractivité de long terme, la pénurie chronique et le faible risque de bulle (selon l’indice UBS 2024) en font un marché défensif intéressant pour qui cible l’appréciation du capital et des flux locatifs sûrs.
Une pénurie locative spectaculaire
La pression sur le marché locatif est telle que plus de 775 000 personnes sont inscrites sur les listes d’attente pour un logement dans la région de Stockholm, soit environ 35 % de la population du territoire. Le délai d’attente moyen dépasse 9 ans, et grimpe à 20 ans ou plus pour les localisations les plus centrales. Dans la pratique, les appartements en location se libèrent au compte‑gouttes et sont immédiatement absorbés.
C’est le loyer mensuel moyen pour une nouvelle location réglementée dans le Grand Stockholm.
Cette tension offre un filet de sécurité rare pour l’investisseur : les vacances locatives sont généralement limitées à quelques semaines, au prix toutefois de contraintes réglementaires fortes (encadrement des loyers, droits importants des locataires, procédures d’éviction lentes).
Les quartiers centraux : prestige, liquidité, mais rendement comprimé
Södermalm, Vasastan, Kungsholmen, Östermalm et Norrmalm constituent le cœur très recherché de la capitale. Les prix y dépassent fréquemment 9 000 à 10 000 €/m², avec des studios en centre‑ville atteignant des rendements bruts de 5,7 % dans les meilleurs cas, mais plus souvent compris entre 3 % et 4,5 % pour les grandes surfaces.
Ces secteurs conviennent aux investisseurs visant avant tout la conservation de patrimoine et la liquidité à la revente. La demande de petites surfaces y est structurellement forte, portée par les célibataires, les expatriés et les jeunes actifs très mobiles. Pour limiter la compression des rendements, mieux vaut cibler :
– De petites unités (studios, T1) dans des immeubles bien gérés.
– Des bâtiments bien reliés aux transports (métro, tram, bus) avec un bon DPE local et des charges de copropriété contenues (les charges mensuelles de copropriété se situent souvent entre 3 000 et 6 000 SEK).
Les quartiers intermédiaires et émergents : Hägersten‑Liljeholmen, Sundbyberg, Årsta, Hammarby Sjöstad, Solna
C’est dans ces secteurs que l’on trouve aujourd’hui le meilleur compromis entre prix, rendement et potentiel d’appréciation.
Le district de Hägersten-Liljeholmen, au sud-ouest de Stockholm, illustre une dynamique immobilière positive. Il combine une excellente accessibilité grâce au métro et au tramway avec d’ambitieux projets de renouvellement urbain, comme RE: Liljeholmen. Cette attractivité se traduit par des rendements locatifs bruts élevés, dépassant souvent 4,5 % et pouvant atteindre 5,5 % pour les petites surfaces.
Sundbyberg, au nord‑ouest, est l’une des municipalités les plus dynamiques du pays. Autrefois périphérique, elle est désormais connectée au centre en quelques minutes de train ou de métro. Les projets d’urbanisation, comme un ensemble de 227 logements locatifs neufs à Ursvik, soutiennent à la fois la qualité du bâti et la profondeur du marché. Les prix ont connu une forte appréciation ces dernières années, et la marge de progression reste importante au regard de la tension locative dans toute la région.
Årsta et le grand projet Årstafältet, au sud du centre, constituent un autre pôle d’intérêt. Environ 7 000 nouveaux logements doivent y être construits dans une logique de quartier mixte (résidentiel, commerces, espaces verts). Les prix y sont encore plus abordables que dans les îles centrales, avec un potentiel de rattrapage à mesure que les infrastructures se consolident.
Ancien site industriel transformé en quartier durable, Hammarby Sjöstad attire une clientèle aisée de jeunes actifs et d’expatriés grâce à son engagement environnemental : réseau de tram et ferry, pistes cyclables étendues, parcs, gestion exemplaire des déchets et bâtiments économes en énergie. Malgré des prix élevés, le quartier bénéficie d’une forte tension locative et d’une perception qualitative solide sur le long terme.
Solna, articulant zones d’affaires et quartiers résidentiels, bénéficie d’importants investissements (comme un projet immobilier de plus de 300 millions de SEK sur Tygeln 1) et profite de la présence de grands sièges d’entreprise et d’infrastructures sportives (Friends Arena). C’est un choix pertinent pour des stratégies mêlant location à long terme et éventuelles locations meublées pour collaborateurs en mission.
Enfin, des communes aisées comme Täby ou Lidingö ciblent la clientèle haut de gamme. À Täby, le prix moyen d’une maison dépasse 8,6 millions de SEK, tandis que Lidingö concentre des villas de luxe très recherchées. Les rendements bruts y sont plus faibles, mais la valeur foncière reste très défensive.
Stockholm en chiffres pour l’investisseur
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen appartement (centre) | ~ 9 744 €/m² |
| Prix moyen maison (RIKS1 Stockholm) | 6,99 M SEK |
| Rendement locatif brut moyen | 4,23 % (centre plus bas, périphérie plus haut) |
| Loyer moyen 1 ch. (centre) | ~ 12 000 SEK/mois |
| Hausse des loyers 2024 | +5,9 % dans le Grand Stockholm |
| Hausse de l’indice des prix Q1 2025 | +4,75 % (comté de production Stockholm) |
| Temps d’attente moyen logement locatif | > 9 ans (jusqu’à 20 ans au centre) |
Pour un investisseur, Stockholm est surtout un marché de “blue chips” immobilières : cher, très liquide, peu risqué à long terme, mais peu généreux en rendement net une fois intégrées les charges, les impôts (30 % sur revenu net locatif) et les contraintes de la réglementation locative.
Göteborg : rendement équilibré et explosion des projets urbains
Deuxième ville du pays, Göteborg est un cas d’école pour l’investisseur à moyen terme. À la fois grand port de Scandinavie, cluster industriel et technologique majeur, et ville étudiante importante, elle cumule croissance économique, dynamique démographique et énorme volume de projets urbains et d’infrastructures.
Entre 2016 et 2035, près de 100 milliards d’euros doivent être investis dans la région en immobilier et infrastructures. Le plan de développement Älvstaden, sur les rives du fleuve Göta, prévoit à lui seul 25 000 nouveaux logements et 50 000 emplois, pour une surface constructible de 5 millions de m² et une enveloppe d’environ 30 milliards d’euros.
Un marché en croissance, mais encore abordable
Les prix moyens des appartements à Göteborg tournent autour de 5 446 €/m², soit près de deux fois moins que Stockholm. Les maisons se vendent en moyenne 5,1 millions de SEK. Les ajustements récents ont été modérés et les prix progressent à un rythme annuel de 3 à 4 %, comme le montre la hausse de 4 % des prix au premier trimestre 2025 dans le Grand Göteborg.
Côté loyers, le niveau reste élevé – environ 7 808 SEK en moyenne par mois – avec une augmentation de 6 % en 2024. Le rendement locatif brut moyen avoisine 4,96 %, mais les écarts sont très marqués selon la taille et la localisation du bien. Les studios et petits T2 en hypercentre peuvent dépasser 6 % à 7 % de rendement brut, comme l’illustrent les données suivantes :
| Type d’appartement (centre) | Coût moyen (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio | 168 000 | 1 080 | ~ 7,7 % |
| 1 chambre | 217 500 | 1 140 | ~ 6,3 % |
| 2 chambres | 310 400 | 1 680 | ~ 6,5 % |
Les quartiers les plus prometteurs à Göteborg
Plusieurs districts se distinguent pour un investissement résidentiel locatif :
Quartier historique très prisé, Linnéstaden allie un bâti de caractère, une offre dense de cafés et restaurants et une accessibilité centrale. Il attire particulièrement les professions créatives et les jeunes cadres. Les prix de l’immobilier y sont relativement élevés pour Göteborg, mais le taux d’occupation locatif y est excellent.
Johanneberg, à proximité directe de l’université de technologie de Chalmers, attire chercheurs, doctorants et étudiants étrangers. La demande pour les studios et T1 y est très constante, ce qui en fait une cible de choix pour des rendements réguliers via la location meublée longue durée.
Majorna, à l’ouest du centre, longtemps populaire, se gentrifie progressivement. La plupart des logements sont en copropriété (bostadsrätt), ce qui permet aux investisseurs d’acheter des appartements dans des associations bien gérées, souvent à des prix encore raisonnables au regard du potentiel de hausse des loyers.
Örgryte, quartier résidentiel calme et aisé, abrite de grandes maisons et appartements avec jardins. C’est un secteur typiquement orienté vers les familles et la détention patrimoniale à long terme plutôt que le rendement maximal. Pour un investisseur cherchant la stabilité et une clientèle solvable (cadres, professions médicales, ingénieurs), c’est une zone cohérente.
Cette île au nord de Göteborg est un pôle majeur de renouvellement urbain, avec une forte demande locative et des rendements attractifs dans certains secteurs.
Hisingen est au centre de la mutation urbaine avec de nombreux projets de développement, particulièrement sur les anciennes friches industrielles.
La demande en location est en forte hausse, portée notamment par les salariés des secteurs automobile et logistique.
Certains quartiers, comme Västra Frölunda, offrent des retours sur investissement très attractifs, avec des loyers ayant augmenté jusqu’à 55% après réhabilitation.
En périphérie, Askim et Torslanda regroupent maisons individuelles et maisons en rangée (äganderätt) très recherchées par les familles. Elles conviennent plutôt à une stratégie de plus‑value à long terme qu’à une recherche de rendement locatif brut maximal.
Un contexte économique moteur pour la demande
La région de Göteborg est un pôle de recherche et d’innovation majeur : un tiers des dépenses privées de R&D suédoises y sont allouées, les universités accueillent près de 65 000 étudiants et les grands employeurs comme Volvo Cars, SKF, AstraZeneca ou Ericsson y maintiennent un niveau d’emploi élevé. Entre 2015 et 2035, la population régionale doit gagner environ 250 000 habitants, et 120 000 nouveaux emplois sont attendus.
Cette trajectoire impose de produire environ 6 000 nouveaux logements par an jusqu’en 2035 simplement pour suivre la demande, alors même que le marché souffre déjà d’un déficit d’offre. Les multiples projets de transport (tunnel ferroviaire Västlänken, extension de la gare centrale, West Swedish Package) renforcent l’accessibilité, ce qui devrait continuer à soutenir les prix dans les quartiers bien desservis.
Malmö : le meilleur rapport prix/rendement des grandes villes
Malmö constitue sans doute le marché le plus intéressant pour qui recherche un rendement attractif sans renoncer à une ville dynamique. Troisième agglomération du pays, reliée à Copenhague par le pont de l’Öresund, elle combine prix encore bas, croissance des loyers soutenue et forte demande, notamment de la part d’une population jeune et internationale.
Les prix moyens des appartements tournent autour de 2 500 €/m², soit beaucoup moins que Stockholm et Göteborg, tandis que les rendements bruts dépassent 6 % en moyenne, avec certaines zones frôlant ou dépassant 6,5 %. L’indice des prix des maisons y progresse d’environ 5,3 % sur un an au premier trimestre 2025, confirmant un rebond plus vigoureux que dans la capitale.
En 2024, les loyers ont augmenté de 7,9 % en moyenne dans le Grand Malmö, pour atteindre environ 8 667 SEK par mois, avec des T1 hors centre se louant autour de 7 400 SEK et des T3 hors centre près de 12 900 SEK.
Des quartiers phares : Västra Hamnen et le centre de Malmö
Västra Hamnen, ancien site portuaire, illustre la transformation de la ville : c’est aujourd’hui un quartier waterfront très moderne, avec architecture contemporaine, espaces publics soignés et accent fort sur la durabilité. Les rendements locatifs y sont particulièrement attractifs, entre 4,4 % et 7,3 % selon la taille des logements, avec une demande soutenue tant par les locaux que par les expatriés travaillant à Copenhague ou dans les pôles technologiques de Skåne.
Le centre de Malmö (City Center, Slottsstaden, Lågagatan) concentre l’essentiel de l’offre locative. Les studios et T1 y offrent des rendements bruts d’environ 6,8 % et 6,7 % respectivement (données fin 2025), avec des prix d’acquisition moyens bien inférieurs à ceux des autres grandes villes scandinaves.
Limhamn et Bunkeflostrand, au sud‑ouest, combinent proximité de la mer, cadre de vie familial et bonne accessibilité. Hyllie, pôle en forte expansion à proximité de la gare vers Copenhague, attire entreprises, centres commerciaux et logements neufs, et constitue un terrain favorable pour des opérations neuves ou récentes.
Un marché locatif profond et diversifié
Malmö bénéficie d’une demande locative particulièrement large : étudiants (plusieurs établissements d’enseignement supérieur), jeunes actifs, familles, mais aussi frontaliers travaillant au Danemark. Le revenu net moyen après impôt y est d’environ 32 000 SEK par mois, permettant d’absorber des loyers proches de 9 000 SEK pour un T1.
Le marché de la location courte durée à Malmö compte plus de 600 à 700 annonces actives, générant des revenus mensuels moyens de 1 000 à 1 200 dollars.
Pour un investisseur, la combinaison de loyers en hausse rapide (+7,9 % en 2024), de prix encore bas et de rendements bruts avoisinant ou dépassant 6 % fait de Malmö un choix stratégique pour une stratégie orientée “cash‑flow”, avec en prime un potentiel de revalorisation lié à la métropolisation croissante de la région de l’Öresund.
Uppsala : champion des rendements grâce aux étudiants
Uppsala, située juste au nord de Stockholm, offre aujourd’hui les meilleurs rendements locatifs moyens du pays parmi les grandes villes : environ 7,04 %, avec des pointes au‑delà de 8 % pour certains T2 et T3. Cette performance tient à un profil bien particulier : grande ville universitaire, à la fois proche de la capitale et dotée d’un marché du travail dynamique, mais avec des prix d’achat encore raisonnables.
Les appartements se négocient autour de 4 446 €/m² (3-4 millions SEK). Les loyers sont en hausse constante en raison d’une forte demande étudiante que l’offre ne parvient pas à satisfaire. Uppsala figure sur la ‘liste rouge’ du syndicat étudiant national (SFS) pour la pénurie de logements, aux côtés de villes comme Lund, Malmö et Stockholm.
Une demande locative structurellement excédentaire
L’université historique d’Uppsala attire des étudiants de toute la Suède et de l’étranger, assurant un remplissage quasi intégral des logements disponibles à chaque rentrée. Les studios et T1 sont particulièrement prisés et offrent les meilleurs rendements. Selon des données de 2025, un T1 peut dégager un rendement brut supérieur à 7 %, un T2 autour de 7,1 %, tandis que les studios restent solides avec plus de 5 %.
La position géographique d’Uppsala renforce cet attrait : située à courte distance de Stockholm, la commune profite à la fois de sa propre base d’emplois qualifiés et de flux de navetteurs vers la capitale, notamment depuis que les prix y deviennent prohibitifs pour une partie des actifs. Le télétravail partiel amplifie ce phénomène, permettant à certains employés de Stockholm de s’installer plus loin tout en conservant leur poste.
Un marché orienté “investisseur locatif”
Pour un investisseur, Uppsala coche plusieurs cases :
– Rendements bruts parmi les plus élevés (7 % en moyenne).
– Faible vacance locative grâce à la base étudiante et aux navetteurs.
– Prix d’entrée plus doux que Stockholm, avec un bon rapport m²/prix/loyer.
– Croissance démographique et économique soutenue par l’université et les activités de recherche.
La stratégie la plus pertinente consiste à cibler des petits appartements proches des campus, des lignes de bus et du centre, en privilégiant des immeubles bien gérés, même si les contraintes du système suédois (régulation, droits des locataires, fiscalité à 30 % sur le revenu locatif net) doivent être intégrées au business plan.
Lund : un second pôle universitaire à très forte rentabilité
Lund, autre ville universitaire majeure du sud de la Suède, affiche un profil très proche de celui d’Uppsala. Les prix moyens au m² sont comparables (environ 4 446 €/m²), les loyers des T1 autour de 7 500 SEK par mois, et les rendements locatifs dépassent régulièrement 6,5 %, parfois plus de 7 % selon la configuration.
L’université accueille plus de 47 000 étudiants, dont environ un quart d’internationaux, ce qui crée une pression considérable sur le marché du logement. Lund figure également sur la “liste rouge” du SFS concernant la pénurie de logements étudiants.
Progression des prix de l’immobilier en 2023, soutenue par la demande et le développement d’un cluster scientifique.
Investir à Lund, en particulier dans des petits logements proches des campus et des transports, permet donc de combiner :
– Rendement brut élevé (souvent > 6,5 %).
– Demande résiliente liée à l’enseignement supérieur et à la recherche.
– Potentiel d’appréciation des prix lié au développement économique local.
Autres villes et quartiers à surveiller
Au‑delà du quatuor Stockholm‑Göteborg‑Malmö‑Uppsala‑Lund, plusieurs villes et quartiers présentent des profils très intéressants, souvent moins médiatisés.
Villes moyennes : Malmö élargie, Örebro, Västerås, Linköping, Norrköping…
Les villes régionales et secondaires offrent en moyenne des rendements bruts compris entre 5,5 % et 6,5 %. Dans des villes comme Örebro, Västerås ou Linköping, les prix par m² restent bien plus abordables qu’à Stockholm ou Göteborg (souvent autour de 2 400 à 2 500 €/m²), tandis que les loyers, portés par un marché du travail régional dynamique et parfois par la présence d’universités, permettent de viser des rendements nets de 3 à 4 % après charges et impôts.
Certaines zones sont en plein repositionnement urbain :
Exemples de villes suédoises transformant d’anciennes zones industrielles ou portuaires en nouveaux quartiers de vie.
Transformation des anciennes friches industrielles en logements et équipements culturels, avec un objectif de 2 000 nouveaux appartements d’ici 2030.
Développement de l’ancien port avec d’importants programmes résidentiels, représentant environ 9 milliards SEK d’investissements.
Renouvellement du front de mer avec la création de nouveaux ensembles résidentiels.
Ces marchés sont plus sensibles aux risques de vacance locative que les grandes métropoles ou les villes universitaires, mais ils offrent des points d’entrée attractifs pour des investisseurs prêts à analyser finement la dynamique locale (emploi, transports, démographie).
Les régions du Nord : Upper Norrland et Central Norrland
Les régions septentrionales, en particulier Upper Norrland (RIKS8) et Central Norrland (RIKS7), figurent parmi les plus fortes progressions de prix du pays : +12,6 % sur un an au troisième trimestre 2024 pour Upper Norrland, et jusqu’à +12,17 % au premier trimestre 2025 pour Central Norrland.
Cette accélération tient à plusieurs facteurs :
Facteurs clés influençant l’évolution démographique et économique de la région.
Développement d’une sidérurgie décarbonée, d’usines de batteries et de projets d’énergies renouvelables, attirant de nouvelles activités.
Incitation pour les actifs à quitter les grands centres pour des logements plus spacieux et abordables dans des environnements naturels attractifs.
Offre limitée, parfois insuffisante face à l’arrivée d’ouvriers qualifiés, d’ingénieurs et de télétravailleurs.
Dans ces territoires, les prix restent très inférieurs à ceux du Sud, ce qui permet de viser des rendements bruts de 5 % à 7 % tout en misant sur une forte appréciation du capital, du moins tant que les grands projets industriels (et les infrastructures associées) se concrétisent. La contrepartie : une volatilité potentiellement plus élevée et une dépendance forte à quelques acteurs économiques majeurs.
Que privilégier : centre‑ville, périphérie ou rural ?
Une constante se dégage des données de rendement par typologie : les appartements de petite taille, en particulier les studios et T1, délivrent les meilleurs rendements partout en Suède, surtout dans les grandes villes et les villes universitaires. Les rendements moyens observés sont les suivants :
| Type de bien | Fourchette de rendement brut |
|---|---|
| Appartements 1‑2 pièces | 5,5 % – 7,5 % |
| Appartements 3+ pièces | 4,5 % – 6,5 % |
| Maisons individuelles | 4,0 % – 6,0 % |
| Logements étudiants dédiés | 6,0 % – 8,5 % |
La localisation joue ensuite un rôle déterminant :
En centre-ville des grandes métropoles, les prix élevés compressent les rendements, mais la demande est solide avec peu de risque de vacance. Les quartiers intermédiaires bien connectés offrent un bon équilibre entre prix, loyers et potentiel de hausse. Dans les villes universitaires, privilégiez les petites surfaces proches des campus et des transports pour cibler étudiants et jeunes diplômés. En zones rurales ou petites villes, les rendements bruts peuvent être élevés (5% à 7%), mais la demande est cyclique et dépendante de l’emploi local et du tourisme.
La tendance au télétravail joue un rôle croissant. Une part importante des actifs possédant un emploi télétravaillable (36 % de la population active travaille au moins partiellement à distance) s’installe désormais plus loin des centres, dans des communes moyennes ou rurales attractives. Les enquêtes montrent que près d’un tiers des personnes ayant quitté le comté de Stockholm vers un autre comté évoquent le télétravail comme facteur clé, combiné à la recherche de logements plus abordables et d’un meilleur accès à la nature.
Pour un investisseur à long terme, il est judicieux de surveiller les marchés immobiliers des couronnes périurbaines des grandes villes ainsi que certaines villes intermédiaires bénéficiant d’une très bonne connectivité, notamment ferroviaire. Ces zones concentrent en effet une demande nouvelle et croissante émanant de ménages adoptant un mode de vie hybride, combinant télétravail et déplacements occasionnels vers les centres urbains.
Cadre réglementaire, fiscalité et rentabilité nette
La Suède se distingue par un environnement très protecteur pour les locataires, avec un encadrement strict des loyers, une grande sécurité d’occupation et des procédures d’expulsion longues. Pour un investisseur, cela signifie qu’il est essentiel de bien intégrer les règles suivantes :
Le système locatif suède distingue les logements purement locatifs (hyresrätt), dont les loyers ‘raisonnables’ sont négociés localement, des sous-locations de logements coopératifs ou privés, régies par une loi plus flexible. Les hausses sont encadrées et contestables devant un tribunal, qui peut ordonner des remboursements sur deux ans. Les baux sont très protecteurs : les délais de préavis sont stricts (souvent trois mois) et les expulsions pour impayés nécessitent une procédure formelle.
Du point de vue fiscal, les principaux éléments à considérer sont :
Taux de l’impôt forfaitaire sur les revenus locatifs nets en Suède, après déduction des charges et d’un abattement annuel.
Une fois tous ces éléments pris en compte, les rendements nets pour un investissement locatif financé à crédit se situent généralement entre 2 % et 4 %, selon la ville, la structure de financement et la gestion. Les investisseurs non endettés peuvent atteindre des rendements nets de 3 % à 4 % après impôt, ce qui reste attractif dans un pays où les obligations d’État rapportent autour de 2,5 % à 3 %.
Comment choisir son quartier en fonction de sa stratégie ?
En synthèse, les meilleurs quartiers pour investir en Suède dépendent de la priorité de l’investisseur.
Pour la sécurité maximale et la préservation du capital, il est logique de privilégier les quartiers centraux des grandes métropoles : Södermalm, Kungsholmen, Vasastan, Östermalm et Norrmalm à Stockholm ; Linnéstaden et Örgryte à Göteborg ; le centre de Malmö et Västra Hamnen, ou encore les zones les plus prisées de Uppsala et Lund. On y accepte un rendement brut plus modeste en échange d’une liquidité exceptionnelle et d’un risque très limité de vacance.
Pour optimiser le rendement locatif, les cibles les plus évidentes sont : réduire les charges, augmenter le loyer, améliorer la qualité du bien, choisir le bon emplacement et diversifier les sources de revenus.
Focus sur les segments de marché porteurs pour les investisseurs, ciblant la demande locative dynamique.
Hägersten‑Liljeholmen, Sundbyberg, Majorna, Hisingen, Hyllie, Limhamn. Ces quartiers intermédiaires offrent un excellent équilibre entre accessibilité et qualité de vie.
Uppsala et Lund en tête, suivies par Umeå, Luleå et Linköping. La demande est forte pour les petites surfaces à proximité immédiate des campus.
Segments dédiés, très demandés pour leurs équipements modernes : internet haut débit, espaces communs et proximité des transports.
Pour parier sur une forte plus‑value, les régions du Nord en plein boom industriel (Upper Norrland, Central Norrland) et les grands projets urbains structurants (Älvstaden à Göteborg, Hagastaden et Royal Seaport à Stockholm, Västra Hamnen à Malmö) offrent un potentiel intéressant, au prix d’une exposition plus forte à l’évolution de quelques grandes industries ou à la réussite de grands chantiers.
Le développement du télétravail valorise les communes périurbaines et petites villes bien connectées, offrant qualité de vie, logements spacieux et environnement naturel. Pour investir, il est crucial de croiser trois critères : l’attractivité résidentielle, une bonne accessibilité (notamment ferroviaire) et un dynamisme de l’emploi (local ou accessible à distance).
Dans tous les cas, la Suède offre aujourd’hui un environnement combinant stabilité macroéconomique, cadre juridique clair et pression démographique durable sur le logement, surtout en milieu urbain. Pour les investisseurs prêts à se familiariser avec un système locatif très réglementé, les meilleurs quartiers suédois peuvent constituer un pilier solide et diversifié au sein d’un portefeuille immobilier européen.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour rechercher du rendement locatif et une exposition en couronne suédoise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en croissance, combinant un rendement locatif brut cible de 5–6 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société suédoise) et définition d’un plan de diversification dans le temps, intégrant les spécificités juridiques et fiscales suédoises.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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