Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, vendre, louer ou construire un bien en Suède peut sembler simple de loin. En réalité, le pays combine un marché très ouvert – y compris pour les étrangers – avec un cadre juridique dense, fortement structuré par le droit européen, une administration numérique avancée et une protection poussée des occupants. Pour un investisseur, un particulier expatrié ou un simple acheteur, comprendre les principales lois et autorités est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
Le marché immobilier suédois est structuré par plusieurs réglementations clés : un système de cadastre et d’enregistrement foncier, l’obtention de permis de construire, le statut spécifique des copropriétés (bostadsrätt), des normes de performance énergétique, un rôle défini pour les agents immobiliers, une fiscalité propre, ainsi que des règles encadrant la location et protégeant les droits des locataires.
Un cadre général très structuré, mais ouvert aux étrangers
La première particularité suédoise est l’absence de barrières à l’achat pour les non-résidents. Les étrangers, y compris hors UE, peuvent acquérir des logements, des commerces ou des terrains sans restriction spécifique et bénéficient des mêmes droits de propriété que les Suédois. Il n’existe pas de « Golden Visa » lié à l’immobilier : posséder un bien en Suède ne donne droit à aucun avantage migratoire ni à un titre de séjour.
Sur le plan institutionnel, plusieurs autorités interviennent dans le champ immobilier, chacune avec un rôle bien défini.
Les principales autorités immobilières
Boverket, l’Agence nationale du logement, de la construction et de l’urbanisme, fixe les règles techniques via le Code du bâtiment (Boverkets byggregler – BBR) et pilote le système national des déclarations de performance énergétique. Lantmäteriet, l’office public du cadastre et de l’enregistrement, gère le registre foncier (Fastighetsregistret), les limites de propriétés et la délivrance des titres.
La Suède est un État très décentralisé : les communes (kommuner) portent la responsabilité de la planification urbaine (plans locaux, permis de construire), tandis que les conseils de comté (länsstyrelser) interviennent pour certains aspects environnementaux ou miniers. L’Inspection suédoise des agents immobiliers (Fastighetsmäklarinspektionen, FMI) supervise la profession, et le Tribunal des loyers (Hyresnämnden) arbitre les litiges entre bailleurs et locataires.
Cette architecture européenne à plusieurs niveaux – État, régions, communes, plus le droit de l’UE – se reflète dans l’ensemble des règles, depuis la planification jusqu’à la fiscalité.
Cadastre, enregistrement et sécurité juridique
Toute opération immobilière en Suède s’appuie sur un cadastre très développé. Lantmäteriet divise le territoire en unités foncières distinctes, chacune identifiée par une désignation municipale unique. Le registre foncier retrace la chaîne de propriété, les hypothèques, les servitudes et autres droits réels. L’État garantit l’exactitude des données – élément clé pour la sécurité des transactions.
Une simple promesse de vente ne suffit pas pour rendre un achat immobilier opposable aux tiers. L’acquéreur doit déposer une demande de lagfart (immatriculation du titre) auprès du Lantmäteriet, en joignant l’acte d’acquisition. Cette formalité doit être réalisée dans les trois mois suivant l’achat. Sans lagfart, il est impossible de constituer une hypothèque et un retard peut entraîner une amende.
L’enregistrement est largement numérisé, mais un certain nombre de démarches restent encore réalisées sur papier. Les tarifs sont encadrés par des textes spécifiques : une demande de titre coûte 825 SEK, tandis que le droit de timbre sur l’acquisition est de 1,5 % du prix (ou de la valeur fiscale, si elle est plus élevée) pour les personnes physiques, 4,25 % pour les sociétés.
Un système d’hypothèques centralisé
Les hypothèques sont inscrites dans un registre distinct et donnent lieu à l’émission de certificats hypothécaires (pantbrev). Ces certificats sont largement numériques – plus de 7 millions sur quelque 9 millions d’hypothèques – et gérés via un système commun utilisé par les banques. Le droit de timbre sur les hypothèques est de 2 % du montant inscrit, auxquels s’ajoutent des frais fixes administratifs.
Le dispositif, couplé à la garantie de l’État sur le registre, réduit fortement les risques de contestation de propriété ou de doublons d’hypothèques. Cette sécurité juridique explique la rapidité habituelle de la prise de garantie et du transfert de propriété.
Planification urbaine et permis de construire
La planification de l’espace et l’octroi des permis de construire sont régis par la loi sur l’urbanisme et la construction (Plan- och bygglagen, PBL) et son ordonnance d’application. La commune est le pivot de ce système.
Chaque commune suédoise établit un plan d’ensemble (översiktsplan) qui guide l’aménagement sans être contraignant pour les propriétaires. En revanche, les plans détaillés (detaljplaner) ont force de loi : ils définissent précisément l’usage des sols, la hauteur et l’emplacement des bâtiments, ainsi que les activités autorisées.
Dans les zones peu denses dépourvues de plan détaillé, des règlements de secteur (områdesbestämmelser) peuvent fixer certaines règles, mais avec une portée plus limitée.
Pour construire, démolir ou modifier un bâtiment, un permis de construire (bygglov) ou une simple notification (anmälan) peut être requis auprès de la commission de construction municipale (byggnadsnämnden). Trois catégories de travaux coexistent : soumis à permis, soumis à notification, dispensés de formalités. Même lorsque le permis n’est pas exigé – par exemple pour certaines petites annexes de type attefallshus –, une déclaration peut rester obligatoire.
Avant de commencer les travaux, même après l’obtention du permis de construire (*bygglov*), le maître d’ouvrage doit obtenir une autorisation de démarrage (*startbesked*). Pour les projets d’envergure, il est également obligatoire de nommer un responsable du contrôle (*kontrollansvarig*). Ce dernier a pour mission de rédiger un plan de contrôle détaillé et de s’assurer du respect de toutes les réglementations en vigueur tout au long du chantier.
La planification suédoise inclut systématiquement une dimension environnementale, via le Code de l’environnement (Miljöbalken). De nombreux projets doivent intégrer une étude d’impact environnemental, et la présence de vestiges archéologiques ou de monuments protégés impose des précautions supplémentaires.
Le Code du bâtiment BBR et l’objectif bâtiment à énergie quasi nulle
Sur le plan technique, la Suède applique un code du bâtiment national, les Boverkets byggregler (BBR), qui regroupent les exigences de performance pour les bâtiments résidentiels et non résidentiels. Ce code est structuré en neuf grands chapitres : accessibilité, stabilité, sécurité incendie, hygiène et santé, isolation acoustique, sécurité d’usage, gestion de l’énergie, etc.
Les exigences sont essentiellement de type « performance » : le législateur fixe des objectifs chiffrés de consommation finale, exprimés en kWh/m²/an, qui couvrent le chauffage, le refroidissement, la ventilation, l’eau chaude et certaines installations techniques. Le respect est vérifié a posteriori, en mesurant la consommation réelle après occupation. L’étanchéité à l’air, par exemple, doit respecter une valeur cible de 0,61 l/(s·m²) à 50 Pa.
C’est la consommation d’énergie primaire maximale autorisée, en kWh/m²/an, pour une maison individuelle neuve en Suède.
Les règles de Boverket évoluent régulièrement. Un nouveau paquet réglementaire, destiné à remplacer les anciennes éditions du BBR et de la réglementation structurelle EKS, est entré en vigueur en 2025 avec une période transitoire : jusqu’au 30 juin 2026, un projet peut encore suivre l’ancien ou le nouveau jeu de règles, mais pas un mélange des deux.
Les déclarations de performance énergétique (EPC)
Au cœur des politiques énergétiques suédoises figure l’obligation de disposer d’un certificat de performance énergétique (EPC, pour Energy Performance Certificate), instaurée par la loi de 2006 sur la déclaration énergétique des bâtiments (Lag 2006:985). Cet outil poursuit deux objectifs : informer les acheteurs et locataires sur l’efficacité du bâtiment et inciter les propriétaires à réduire leur consommation.
Contenu et validité du certificat
Le certificat décrit la surface chauffée, la consommation réelle pour le chauffage, le refroidissement de confort, l’eau chaude sanitaire et l’électricité technique de l’immeuble. Il indique un indicateur de performance énergétique (kWh/m²/an) et classe le bâtiment de A à G.
La classe A correspond aux consommations les plus basses, G aux plus élevées. La classe C reflète un bâtiment aligné sur l’exigence réglementaire actuelle pour une construction neuve. Cette échelle A–G a été introduite en 2014, en lien avec les exigences du BBR (BFS 2011:6). Les certificats antérieurs ne comportaient pas toujours cette classe et peuvent être mis à jour après rénovation.
Le certificat PEB signale les résultats de la mesure de radon, l’approbation du contrôle obligatoire de la ventilation (OVK), et détaille les systèmes de chauffage et de ventilation. L’expert y formule également des recommandations de travaux jugés rentables pour réduire la consommation d’énergie ou améliorer le confort intérieur.
La durée de validité standard est de dix ans, mais elle est réduite à cinq ans si le bâtiment se situe dans la plus mauvaise classe (G). En cas de travaux significatifs améliorant la performance, le propriétaire peut solliciter un nouveau certificat avant terme.
Quand l’EPC est-il obligatoire ?
En pratique, la quasi-totalité du stock immobilier concerné doit disposer d’un EPC dans les cas suivants :
– avant la vente d’un bien (maison, immeuble, locaux) ;
– lors de la mise en location d’un bien ;
– pour tous les immeubles de plus de 250 m² fréquemment visités par le public ;
– pour tous les bâtiments neufs (le certificat doit être établi au plus tard deux ans après la mise en service, ou immédiatement si le bâtiment est vendu ou loué dans ce délai) ;
– pour l’ensemble des immeubles locatifs résidentiels.
L’Étiquette de Performance Énergétique (EPC) est une obligation légale pour le propriétaire. Il doit la produire, la mentionner dans les annonces, la présenter aux acheteurs ou locataires potentiels, et la remettre formellement à l’acquéreur ou au preneur lors de la transaction. En cas de non-respect de ces obligations, Boverket, l’agence suédoise du logement, de la construction et de la planification, peut imposer des sanctions financières.
Certains bâtiments sont exemptés : édifices religieux, bâtiments industriels et ateliers, bâtiments agricoles, petites maisons de moins de 50 m², et certains types de résidences secondaires.
Rôle des experts certifiés
L’élaboration d’un EPC ne peut jamais être faite « à distance » via photos ou visioconférence. La loi impose l’intervention d’un expert énergétique certifié, indépendant, qui doit se rendre physiquement sur place, inspecter le bâtiment, parfois recourir à la thermographie, et calculer les mesures d’économie d’énergie à partir de données vérifiées.
Les organismes qui délivrent ces certifications d’experts sont eux-mêmes accrédités par SWEDAC, l’Agence d’accréditation nationale. Les conditions pour devenir expert sont strictes : diplôme technique de niveau master, cinq années d’expérience dont au moins deux dans la performance énergétique ou la qualité de l’air intérieur, et réussite à un examen qui doit être repassé tous les cinq ans. Un recensement faisait état de 823 experts certifiés.
Le coût pour un propriétaire varie fortement selon la taille du bâtiment et la région, avec des estimations moyennes entre 75 et 150 euros pour une maison, mais des sources signalent des factures pouvant atteindre 1 000 euros pour des projets complexes.
Impact réel sur le marché
Un audit mené en 2021 par la Cour des comptes suédoise a montré que si la plupart des acheteurs de maisons lisent bien le certificat, celui-ci influence peu leur décision finale ni leur volonté de réaliser des travaux. Près de la moitié des acquéreurs déclaraient ne pas en tenir compte du tout au moment de l’achat, et les recommandations de travaux sont rarement mises en œuvre. Les données manquent d’ailleurs pour mesurer précisément les économies d’énergie générées.
En moyenne, une maison individuelle en classe énergétique G se vend 10 à 11 % moins cher qu’une maison comparable en classe A.
À ce jour, seule une partie du parc est couverte (environ 14 % des bâtiments) mais avec un taux de conformité élevé pour les biens vendus (90 à 95 %). La Suède a néanmoins retenu le niveau minimal de contrôle prévu par la directive européenne sur la performance énergétique, sans système national de vérification systématique des données. Les contrôles de Boverket ont déjà mis en évidence des erreurs et omissions dans l’affichage des EPC dans les annonces.
Le régime particulier des copropriétés : les bostadsrätter
Une spécificité de l’immobilier suédois tient à l’importance des appartements détenus en droit de « propriété par association » (bostadsrätt), structure intermédiaire entre la copropriété française et la coopérative. Ce modèle est régi par la loi sur la propriété de logement (Bostadsrättslag 1991:614), complétée par la loi sur les associations économiques et d’autres textes (code des obligations, lois comptables, Règlement sur les bostadsrätter, etc.).
Comment fonctionne une bostadsrättsförening ?
Une association de copropriétaires (bostadsrättsförening) est une association économique à but non lucratif, qui doit être enregistrée et compter au moins trois membres. Elle possède l’immeuble (et généralement le terrain) et accorde à chaque membre le droit d’occuper un appartement pour une durée illimitée, en échange d’une participation au capital (insats) et du paiement d’une redevance mensuelle (årsavgift, souvent appelée månadsavgift dans la pratique).
Les associations de propriétaires en Suède possèdent plus de 1,1 million d’appartements, représentant près de 42% du parc immobilier résidentiel.
Plan économique et certification
Avant de pouvoir attribuer le moindre appartement en bostadsrätt, le conseil d’administration doit élaborer un plan économique (ekonomisk plan) et le faire enregistrer auprès de l’Office d’enregistrement des sociétés (Bolagsverket). Ce plan décrit la propriété, la structure de coûts, les emprunts, une projection financière, ainsi qu’un plan de maintenance technique sur 50 ans.
Ce document doit être certifié par deux experts accrédités (intygsgivare), indépendants de la création de l’association. Il est public et toute modification significative de la situation (coûts supérieurs, changement de financement, etc.) impose l’élaboration d’un nouveau plan avant d’accorder de nouveaux droits.
Droits et obligations du copropriétaire
Le titulaire d’une bostadsrätt a le droit d’utiliser son appartement, de le vendre, de le mettre en garantie auprès d’une banque ou de le sous-louer, sous réserve des règles de l’association. Il est responsable de l’entretien intérieur (revêtements, cloisons non porteuses, installations intérieures, branchements d’eau, d’électricité et d’évacuation à l’intérieur du lot), tandis que l’association gère la façade, la toiture, les gaines et canalisations collectives, les cages d’escalier, les locaux communs.
Les travaux modifiant des murs porteurs, les réseaux de plomberie ou de ventilation, ou affectant un appartement à valeur patrimoniale particulière, nécessitent l’autorisation du conseil d’administration de la copropriété. Ce dernier ne peut refuser cette autorisation que si le projet cause un préjudice manifeste ou une gêne importante à l’association.
Le copropriétaire doit payer la redevance mensuelle, respecter les statuts et le règlement intérieur, et maintenir un comportement compatible avec la vie en collectivité. En cas de manquements graves (impayés répétés, troubles sérieux, sous-location non autorisée), il risque la déchéance de son droit et l’éviction.
Fiscalité et revente
C’est l’association, et non les occupants, qui supporte la taxe foncière sur l’immeuble ; elle répercute ces coûts dans les charges mensuelles. Lors de la vente d’une bostadsrätt, le vendeur est imposé sur la plus-value au taux de 22 %. La déclaration se fait via un formulaire spécifique (K6) auprès de l’administration fiscale. Les revenus de sous-location sont également imposables.
Les décisions en matière de membres (admission, refus) sont encadrées : les statuts ne peuvent prévoir de critères discriminatoires fondés sur la nationalité, l’origine, la religion ou la situation familiale. Un acheteur remplissant les conditions statutaires ne peut en principe pas être écarté sans motif raisonnable ; en cas de refus, il peut saisir le Tribunal des loyers.
Agents immobiliers : une profession fortement régulée
Contrairement à de nombreux pays où la profession est peu encadrée, le métier d’agent immobilier (fastighetsmäklare) est strictement réglementé en Suède par la loi sur les agents (Fastighetsmäklarlagen). Toute personne qui, à titre professionnel, met en relation vendeurs et acheteurs de biens, d’appartements ou de terrains doit être enregistrée auprès de l’Inspection des agents immobiliers (FMI). Les agences elles-mêmes sont soumises à un enregistrement et à un contrôle.
Conditions d’exercice et contrôles
Devenir agent nécessite un cursus universitaire ou supérieur d’au moins 120 crédits ECTS, incluant droit immobilier, économie, technique du bâtiment, évaluation, suivi d’un stage pratique. L’agent doit en outre satisfaire à des critères d’honorabilité, suivre une formation continue et s’acquitter d’une redevance annuelle.
La FMI peut ouvrir des enquêtes suite à des plaintes (378 en 2015 pour 6 834 agents) ou de sa propre initiative. Les manquements fréquents incluent une documentation insuffisante, une mauvaise application des règles anti-blanchiment ou des irrégularités dans la gestion des offres. Les sanctions vont de l’avertissement à la révocation de l’enregistrement, ce qui met fin à l’activité. Les décisions sont susceptibles de recours.
Un rôle d’intermédiaire impartial
L’agent suédois a une mission particulière : il doit rester impartial entre vendeur et acheteur, tout en œuvrant à obtenir le meilleur prix pour son mandant lorsqu’il est désigné par le vendeur, ce qui est la règle. Il a une obligation d’information et de diligence envers les deux parties, et engage sa responsabilité en cas d’informations inexactes ou trompeuses sur le bien.
Les offres d’achat reçues doivent être enregistrées (montant, heure, conditions) et cette liste est transmise aux parties après la vente. L’agent immobilier a également l’obligation de respecter les règles de lutte contre le blanchiment d’argent : vérification d’identité, analyse de l’origine des fonds et signalement de toute opération suspecte.
Les honoraires sont, dans la pratique, à la charge du vendeur. Ils prennent la forme d’un pourcentage du prix de vente (souvent entre 1,5 % et 3 %), parfois avec une commission progressive par tranches de prix ou un forfait. Ces frais sont déductibles de la plus-value imposable.
Location : un droit des locataires très protecteur
La location en Suède est gouvernée par le chapitre 12 du Code foncier (Jordabalken), appelé Loi sur les loyers (Hyreslagen). La philosophie générale est très protectrice pour le locataire, considéré comme partie faible.
Baux, loyers et encadrement
Les baux peuvent être verbaux ou écrits, mais un bail écrit est fortement recommandé et le locataire peut l’exiger. À défaut de mention contraire, le contrat est à durée indéterminée. Même un bail à durée déterminée de plus de neuf mois est présumé se prolonger sauf congé ; si le locataire reste en place un mois après le terme, le bail devient tacite.
Le loyer des logements n’est pas librement fixé ; il est soumis à un système de « valeur d’usage ». Le montant doit être raisonnable par rapport à des appartements comparables dans la même zone, en considérant la taille, la localisation et l’équipement. Des barèmes de référence sont souvent négociés par les grandes associations de locataires et de bailleurs. En cas de désaccord, le locataire peut saisir le Tribunal des loyers, qui peut ordonner une réduction du loyer et le remboursement des trop-perçus sur une période pouvant remonter jusqu’à deux ans.
Les baux commerciaux, en revanche, sont beaucoup plus proches du marché, avec des loyers indexés (souvent sur l’indice des prix à la consommation) et des négociations individuelles. La durée maximale d’un bail est de 50 ans (25 ans en zone de plan détaillé), et les règles de protection sont moins fortes, même si une indemnisation est prévue en cas de non-renouvellement abusif d’un bail de plus de neuf mois.
Droits et devoirs du locataire
Le locataire a droit à un logement en bon état, conforme aux standards de santé et de sécurité (chauffage, ventilation, équipements fonctionnels). Il doit payer son loyer dans les délais – un retard de plus d’une semaine peut fonder une procédure d’expulsion – entretenir le logement, utiliser les lieux conformément à leur destination (habitation, pas d’activité commerciale importante ou illégale), respecter la tranquillité du voisinage et signaler sans délai tout problème sérieux (fuite d’eau, moisissures, infestation).
Le locataire bénéficie d’une forte protection (besittningsskydd). Le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour des motifs graves définis par la loi : impayés, dégradations, troubles du voisinage, sous-location non autorisée, refus injustifié d’accès pour travaux, ou utilisation pour activités illicites. En cas de litige sur un congé ou la nécessité de travaux, c’est le Tribunal des loyers qui arbitre.
La sous-location est possible mais encadrée : le locataire doit obtenir l’autorisation du propriétaire (ou du conseil d’administration pour une bostadsrätt), justifier d’un motif sérieux (mutation professionnelle, études à l’étranger, essai de vie commune, hospitalisation longue) et respecter un plafonnement des loyers. Depuis la réforme de 2019, surestimer le loyer demandé à un sous-locataire d’un logement locatif est pénalement répréhensible. Un meublé peut justifier une majoration d’environ 10 à 15 %. Le locataire principal reste responsable des dégradations et des impayés.
Institutions et aides
Le Tribunal des loyers est une juridiction spécialisée, présente dans plusieurs grandes villes (Stockholm, Göteborg, Malmö, etc.), compétente pour les litiges locatifs, les demandes de travaux obligatoires, l’autorisation de sous-location ou les contestations de loyer. La procédure est relativement rapide (souvent moins de six mois) et peu formelle.
Le syndicat des locataires (Hyresgästföreningen) fournit un soutien juridique et représente les locataires dans les négociations collectives. De plus, les autorités municipales contrôlent la salubrité des logements et peuvent obliger un propriétaire à effectuer des travaux en cas de manquements graves.
Les personnes à revenu modeste peuvent bénéficier d’une allocation logement gérée par l’Agence d’assurance sociale (Försäkringskassan), dont le montant dépend du niveau de revenu, du loyer et de la composition du foyer. Des règles particulières s’appliquent à certaines catégories, notamment les jeunes et les personnes sous protection temporaire.
Fiscalité immobilière : taxe foncière, plus-values et revenus locatifs
Même si la Suède a supprimé l’impôt sur la fortune (2007) et l’impôt sur les successions et donations (2004), la détention et la cession de biens immobiliers restent fortement encadrées sur le plan fiscal.
Taxe foncière et redevance municipale
Le système distingue la taxe foncière d’État (fastighetsskatt, appliquée à certains biens) et la redevance municipale sur les propriétés (kommunal fastighetsavgift), qui concerne la plupart des logements.
Pour les maisons individuelles (résidences principales, maisons de vacances, maisons mitoyennes) et les appartements en propriété directe, le taux standard est de 0,75 % de la valeur fiscale (taxeringsvärde), avec un plafond annuel indexé. À titre indicatif :
| Type de bien | Taux de base | Plafond annuel (2025) |
|---|---|---|
| Maison individuelle / logement | 0,75 % de la valeur fiscale | 10 074 SEK par bâtiment |
| Appartement en immeuble collectif | 0,3 % (immeuble + terrain) | 1 724 SEK par appartement |
| Terrain constructible ou bien en construction | 1 % de la valeur fiscale | Pas de plafond spécifique |
Pour les immeubles d’habitation en copropriété (immeubles de rapport), la redevance se calcule par appartement : elle correspond au minimum entre 0,3 % de la valeur fiscale totale (bâtiment + terrain) et le produit du nombre de logements par un plafond unitaire (1 724 SEK pour 2025).
Les maisons et appartements neufs (ägarlägenheter) sont exonérés de redevance pendant 15 ans si leur année de référence est postérieure à 2012. Les immeubles datant de 2011 ou avant ne bénéficient plus de cette exonération ni de la période à taux réduit.
Les propriétés commerciales sont taxées à 1 % de la valeur fiscale, les locaux industriels à 0,5 %. Les terrains non bâtis sont imposés à 1 %. Les terrains agricoles ne sont taxés que pour les bâtiments résidentiels associés, les terres arables, forêts et bâtiments agricoles étant exonérés.
Des dispositifs de réduction existent pour les retraités, limitant en pratique la charge à 4 % de leur revenu, avec un minimum qui évolue chaque année.
Plus-values et revenus fonciers
La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier détenu à titre privé (résidence principale, résidence secondaire) est imposée à un taux effectif de 22 % du gain. Le gain correspond au prix de vente diminué du prix d’acquisition et de certaines dépenses amélioratives (reconstruction, rénovations récentes, frais d’agence, droits de timbre, etc.). En cas de perte, 50 % de celle-ci est imputable sur les autres revenus de capitaux.
Il est possible de reporter l’imposition de la plus-value lors de la vente d’une résidence principale, à condition de réinvestir le produit dans une nouvelle résidence principale située en Suède ou dans l’Espace Économique Européen (EEE). Pour en bénéficier, le bien vendu doit avoir été occupé comme résidence principale pendant au moins un an avant la vente.
Les revenus locatifs sont imposés en tant que revenus de capitaux lorsque la location ne relève pas d’une activité professionnelle indépendante. Pour les maisons, un abattement forfaitaire de 40 000 SEK par an et par bien ainsi que 20 % du loyer brut s’appliquent. Le surplus est taxé à 30 %. Pour les non-résidents, un régime spécifique (SINK) prévoit un prélèvement forfaitaire sur les revenus suédois.
Les règles se complexifient lorsque le bien est détenu via une société ou un partenariat : les revenus sont alors traités comme bénéfices d’entreprise, soumis à l’impôt sur les sociétés (20,6 %), avec des déductions d’intérêts plafonnées et des régimes particuliers pour les plus-values de cession de titres. Il est courant, pour les grandes opérations commerciales, de vendre les actions d’une société immobilière plutôt que l’immeuble lui-même afin de réduire la charge de droits de timbre et d’impôt sur la plus-value.
Marché hypothécaire et règles de crédit
Le financement immobilier en Suède repose largement sur le crédit hypothécaire, encadré par l’Autorité de supervision financière (Finansinspektionen). Le marché est très développé, avec un encours dépassant 5 400 milliards de SEK (logements individuels, appartements détenus en bostadsrätt, immeubles locatifs).
La réglementation impose un apport personnel minimum de 15 % pour les résidents, plafonne le ratio prêt/valeur à 85 % et encadre l’amortissement : au-delà de 70 % de LTV, le remboursement doit être d’au moins 2 % du capital par an, et au-delà de 50 %, d’au moins 1 %. Une règle basée sur le revenu exige un amortissement supplémentaire de 1 % si l’endettement dépasse 4,5 fois le revenu annuel brut, mesure dont la suppression est en discussion.
Les banques peuvent exiger davantage de garanties des étrangers : apports de 20 à 40 %, voire 50 %, et un LTV plus bas (60 à 80 %). Dans les faits, l’obtention d’un prêt pour un non-résident sans numéro d’identification suédois (personnummer) et sans attaches professionnelles sur place reste difficile, même si aucune interdiction légale n’existe. Les taux hypothécaires sont en grande partie variables et indexés à court terme, un choix historique des ménages.
Tendances de fond : rénovation, énergie et politique du logement
Le parc immobilier suédois est relativement ancien : 86 % des bâtiments ont été construits avant 1990, et le programme des « un million de logements » (Miljonprogrammet) des années 1965–1975 a laissé un stock massif d’immeubles collectifs qui, pour près de 75 %, auraient aujourd’hui besoin d’une rénovation énergétique lourde.
L’objectif national est d’améliorer l’efficacité énergétique de 50 % d’ici 2030 (par rapport à 2005). Pour y parvenir, des instruments fiscaux et financiers complètent les obligations réglementaires. Ils incluent : une déduction d’impôt pour les travaux de rénovation chez les particuliers (Rotavdrag), des aides pour l’installation de panneaux photovoltaïques pouvant couvrir jusqu’à 30 % des coûts d’investissement, des subventions pour la rénovation des logements dans les quartiers en difficulté, ainsi que la mise en place de centres d’information sur le bâtiment durable et de formations en ligne pour les professionnels.
Malgré ces incitations, les audits montrent que les travaux recommandés dans les EPC sont peu mis en œuvre. Le déclencheur principal des rénovations reste souvent un changement de propriétaire plutôt qu’une stratégie programmée d’amélioration énergétique.
Conclusion : un environnement sécurisant mais exigeant
Le cadre immobilier suédois combine ouverture du marché – notamment aux acheteurs étrangers –, sécurité juridique très élevée grâce à un cadastre fiable et à une forte numérisation, et un réseau dense de règles visant à protéger les occupants, améliorer la performance énergétique et assurer la transparence des transactions.
Pour qui souhaite investir, s’installer ou rénover en Suède, quelques points ressortent :
Il est crucial de prendre au sérieux les obligations de déclaration énergétique et les exigences du Code du bâtiment. Il faut également comprendre le statut particulier des *bostadsrätter* (copropriétés) et le rôle des associations de copropriétaires. Le système d’enregistrement des droits réels est très sûr, mais peut être coûteux et parfois lent pour les remaniements fonciers. L’environnement locatif est très protecteur pour les locataires, nécessitant une maîtrise des règles pour la location nue ou meublée. Enfin, le marché hypothécaire est sophistiqué mais prudent, notamment avec les emprunteurs étrangers.
Mieux vaut donc aborder un projet immobilier en Suède comme un dossier à part entière, en s’appuyant sur les professionnels idoines : agent immatriculé, avocat ou juriste local, conseiller fiscal, expert énergétique certifié. C’est le prix à payer pour profiter pleinement d’un marché attractif, tout en restant dans les clous d’un système juridique parmi les plus structurés d’Europe.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour chercher du rendement locatif et une exposition à la couronne suédoise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un logement résidentiel de qualité (appartement ou maison de ville) dans un quartier en croissance, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 6–7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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