Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps ignorée par les investisseurs européens, la Moldavie s’impose peu à peu comme un marché immobilier de niche, à mi‑chemin entre l’Union européenne et l’espace post‑soviétique. Prix encore accessibles, loyers en forte hausse, rendement brut moyen autour de 8 à 9 %, cadre juridique de plus en plus aligné sur les standards européens : sur le papier, les arguments ne manquent pas.
Investir dans l’immobilier moldave implique de considérer un environnement géopolitique fragile, une liquidité plus faible qu’en Europe de l’Ouest et un marché jeune avec une qualité variable des projets et intermédiaires. Pour un investisseur étranger, il est essentiel de bien comprendre la dynamique locale, la fiscalité, le droit de propriété et les rendements réels avant de s’engager.
Un marché en pleine mutation, porté par Chișinău
Le cœur du marché immobilier moldave se trouve à Chișinău, la capitale, qui concentre environ 70 % des transactions. C’est là que la demande locative est la plus forte, que les prix ont le plus grimpé depuis dix ans, et que l’on trouve la majorité des opportunités pour un investisseur étranger.
La Moldavie reste un petit pays de 2,5 millions d’habitants, avec 43 % de population urbaine. Son économie, longtemps dominée par l’agriculture, se tourne progressivement vers les services, l’IT, la fabrication et la logistique. Le PIB avoisine 14,4 milliards de dollars, avec une croissance prévue entre 3,8 % et 4,5 % par an jusqu’en 2028 selon les projections internationales. L’inflation, qui avait culminé à près de 29 % en 2022, est retombée autour de 5 %, un niveau jugé soutenable par le FMI et la Commission européenne.
La Moldavie, candidate officielle à l’UE depuis 2022, a ouvert ses négociations d’adhésion en 2024. Sous la présidence pro-européenne de Maia Sandu, réélue la même année, cette trajectoire européenne, combinée à un flux croissant d’investissements et à un alignement réglementaire massif, alimente les anticipations de hausse des prix immobiliers à moyen terme, notamment dans les quartiers centraux de Chișinău.
Une hausse spectaculaire des prix à Chișinău
Les chiffres livrés par la Banque nationale de Moldavie et les agences locales montrent une envolée des prix des appartements dans la capitale depuis une dizaine d’années, avec une véritable accélération après 2020.
Voici un aperçu de l’évolution des prix moyens au mètre carré à Chișinău (appartements) :
| Année | Prix moyen €/m² (approx.) |
|---|---|
| 2010 | 610 |
| 2011 | 525 |
| 2016 | 580 |
| 2018 | 635 |
| 2020 | 705 |
| 2021 | 850 |
| 2022 | 960 |
| 2023 | 1 070 |
| 2024 | 1 540 |
| T1 2025 | 1 720 |
Après une phase de stabilisation entre 2014 et 2017, le lancement du programme de crédit hypothécaire Prima Casă en 2018, puis Prima Casă Plus en 2024, a profondément dynamisé le marché. La baisse brutale des taux directeurs de la Banque nationale – de 21,5 % fin 2022 à 3,6 % courant 2024 – a également relancé massivement le crédit logement.
Résultat : dans la seule année 2024, le prix moyen au mètre carré à Chișinău a bondi de près de 44 %, passant d’environ 1 070 € à 1 540 €. Au premier trimestre 2025, l’indice des prix de l’habitat a encore progressé de plus de 18 % par rapport au trimestre précédent. Sur la période 2015–2023, Acces Imobil estime la hausse à près de 90 % pour les appartements de la capitale.
Cette flambée n’est pas qu’un phénomène de rattrapage : elle reflète aussi un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande.
Analyse économique
Offre en berne, demande sous tension
Les données de l’Association des agences immobilières et de l’Institut national de la statistique convergent : il manque des logements en Moldavie, surtout à Chișinău. Les professionnels estiment globalement que la demande excède l’offre de l’ordre de 20 à 30 %.
Entre janvier et septembre 2024, le nombre de logements neufs achevés dans le pays a chuté de 67 % par rapport à l’année précédente. La baisse est particulièrement marquée dans la région de Chișinău (‑74 %), qui concentre pourtant plus d’un tiers des permis de construire. Le volume de permis de construire résidentiels a lui aussi reculé, notamment dans la capitale où il a diminué de près de 16 % en un an.
Plusieurs facteurs expliquent cette contraction de l’offre : hausse de plus de 50 % des coûts de construction en trois ans, difficultés d’accès au foncier, exigences réglementaires plus strictes sur les nouveaux projets, et effets différés de la guerre en Ukraine sur les chaînes d’approvisionnement (matériaux, logistique…).
Dans le même temps, la demande reste alimentée par plusieurs moteurs :
Plusieurs dynamiques convergentes expliquent la tension actuelle sur le marché immobilier de la capitale polonaise. On observe une migration interne importante vers Varsovie et sa banlieue, ainsi qu’un retour d’une partie de la diaspora avec des capitaux en euros. Depuis 2022, l’afflux de réfugiés ukrainiens a fortement tendu le marché locatif. Parallèlement, le développement du parc technologique IT et des services business attire des entreprises étrangères et des travailleurs qualifiés. Enfin, la demande s’oriente de plus en plus vers des logements modernes, mieux isolés et plus grands, une tendance accentuée depuis la pandémie de COVID-19.
En 2024, plus de 24 000 logements ont été vendus sur le territoire, en hausse de près de 13 % par rapport à 2023, et 53 % de ces ventes concernaient Chișinău et sa périphérie. La part des achats financés par crédit hypothécaire dans la capitale est passée d’environ 20 % en 2023 à plus de 40 % en 2024, sous l’effet de la détente monétaire et du renforcement de Prima Casă Plus.
En 2025, le durcissement des règles de paiement en espèces – impossibilité de payer en cash au‑delà d’un équivalent d’environ 80 000 € – et le niveau déjà très élevé des prix ont toutefois entraîné un net ralentissement des transactions. Sur les neuf premiers mois de 2025, le nombre de ventes d’appartements à Chișinău a été divisé par deux par rapport à 2024, et le délai moyen pour vendre est passé de un à deux mois à trois ou quatre mois.
Un marché locatif tendu, avec des rendements élevés
Pour un investisseur, le point crucial n’est pas seulement la hausse des prix à l’achat, mais aussi la dynamique des loyers. De ce point de vue, investir dans l’immobilier en Moldavie, et particulièrement à Chișinău, reste attractif.
Des loyers en forte progression
Depuis 2022, la demande locative a explosé, d’abord sous l’effet de l’arrivée de réfugiés ukrainiens, puis du manque persistant de logements neufs. Selon les estimations, les loyers moyens des appartements à Chișinău ont augmenté de 25 à 30 % entre 2022 et 2024. L’indice des loyers dans l’indice des prix à la consommation a progressé plus vite que l’inflation globale, signe d’un marché en tension.
On trouve aujourd’hui, à titre indicatif :
– pour un T1/T2 : souvent entre 400 et 500 € par mois en bon état, parfois moins (300–350 €) dans du parc ancien ;
– pour un T2/T3 : autour de 500–700 € selon le secteur et le niveau de finition ;
– à l’extrême, certains biens premium atteignent 2 000 à 3 000 € mensuels, notamment en plein centre ou dans des résidences neuves haut de gamme.
Cinq zones de la capitale, en plus du Centre, attirent une demande soutenue pour l’immobilier.
Rendements bruts : autour de 8–9 % à Chișinău
Les données compilées pour le premier trimestre 2025 indiquent un rendement locatif brut moyen d’environ 8,38 % pour les appartements à Chișinău, avec de fortes variations selon le quartier et le type de bien. Sur l’année 2025, le rendement moyen national est estimé à 8,65 %.
Un tableau synthétique par secteur dans la capitale donne une bonne idée des ordres de grandeur :
| Secteur | Type | Prix moyen (€) | Loyer mensuel moyen (€) | Rendement brut annuel |
|---|---|---|---|---|
| Centre | 1 ch. | 95 000 | 650 | ≈ 8,2 % |
| Centre | 2 ch. | 145 000 | 900 | ≈ 7,5 % |
| Centre | 4+ ch. | 250 000 | 2 000 | ≈ 9,6 % |
| Rîșcani | 2 ch. | 106 900 | 780 | ≈ 8,8 % |
| Botanica | 1 ch. | 69 100 | 450 | ≈ 7,8 % |
| Ciocana | 1 ch. | 68 000 | 450 | ≈ 7,9 % |
| Telecentru | 1 ch. | 66 500 | 450 | ≈ 8,1 % |
| Ensemble Chișinău | 1 ch. | 72 000 | 550 | ≈ 9,2 % |
Pour un investisseur étranger, ces rendements bruts, compris entre 7 et 9 % sur la plupart des segments résidentiels, restent nettement supérieurs à ceux des grandes métropoles d’Europe occidentale, où les rendements dépassent rarement 3 à 4 %.
Les rendements nets, après impôt et charges (gestion, assurance, entretien, fiscalité locale), se situent en général 1,5 à 2 points en dessous du brut. Il n’est pas déraisonnable de viser chez un particulier bien structuré un rendement net autour de 6–7 % sur un bon produit locatif à Chișinău, moyennant une gestion rigoureuse.
Profils de locataires et structure du marché
La montée en puissance du marché locatif moldave s’explique aussi par un changement de comportements. Il y a vingt ans, seuls 6 % des ménages vivaient en location à Chișinău ; ils sont désormais environ 15 %, avec une tendance haussière vers les standards européens.
Découvrez les principaux profils de locataires rencontrés sur le marché.
Jeune en formation, souvent à la recherche d’un premier logement, avec un budget limité et une préférence pour les petites surfaces ou la colocation.
Personne récemment entrée dans la vie active, à la recherche d’un logement indépendant, bien situé et correspondant à son nouveau pouvoir d’achat.
Ménage à la recherche d’un logement plus spacieux, stable et adapté à la vie de famille, souvent avec des critères liés aux écoles et aux commodités.
Professionnel souvent en déplacement ou muté temporairement, à la recherche d’un logement meublé, flexible et bien connecté aux transports.
– jeunes actifs et familles locales préférant louer plutôt qu’acheter, compte tenu du niveau des prix et des apports exigés ;
– étudiants moldaves et étrangers, attirés par les universités de Chișinău ;
– employés d’ONG, d’organisations internationales et de missions diplomatiques ;
– travailleurs IT et télétravailleurs (notamment européens) séduits par le coût de la vie et la fiscalité ;
– migrants ukrainiens installés pour le moyen terme.
L’augmentation du nombre de contrats de location déclarés auprès du fisc – plus de 14 600 contrats enregistrés sur les sept premiers mois de 2024, +10 % sur un an – et la hausse de plus de 34 % des recettes d’impôt sur les loyers montrent aussi une formalisation progressive du marché, même si les observateurs estiment que plus de la moitié des locations restent encore “au noir”.
Prix d’achat : du studio à l’immeuble de rapport
Investir dans l’immobilier en Moldavie ne se limite pas à acheter un appartement dans le centre de Chișinău. Il existe une palette de segments, du studio rénové au bloc de logements, en passant par la maison de banlieue, le commerce ou le bureau.
Ordres de grandeur des prix
Les données de marché pour le printemps 2025 permettent de dégager une grille indicative des valeurs :
| Type de bien / Localisation | Prix moyen €/m² | Fourchette de prix typique |
|---|---|---|
| Appart. moderne centre Chișinău | 1 000–1 400 | 80 000–150 000 € |
| Appart. rénové Rîșcani / Botanica (Soviétique) | 800–1 000 | 50 000–90 000 € |
| Construction neuve Telecentru / Ciocana | 900–1 200 | 70 000–120 000 € |
| Immeuble multi‑logements (quartiers établis) | — | 200 000–400 000 € |
| Appart. centre Bălți | 600–800 | 40 000–75 000 € |
| Maison / villa Bălți (périphérie) | 450–650 | 70 000–120 000 € |
| Appart. centre Cahul | 500–650 | 30 000–60 000 € |
| Maison / appart. Orhei (zone centrale) | 450–600 | 35 000–70 000 € |
| Maison rurale / propriété viticole | 300–500 | 25 000–150 000 € |
| Maison traditionnelle en zone rurale | 150–300 | 15 000–40 000 € |
| Terrain à bâtir périphérie de Chișinău | 50–150 | 30 000–150 000 € |
Sur le marché secondaire de Chișinău, il reste encore des appartements nécessitant rénovation autour de 300–500 €/m², mais ces opportunités se raréfient. À l’inverse, les projets neufs de standing en plein centre se rapprochent de standards européens, avec des prix au‑delà de 1 900 €/m².
Exemple chiffré : un T2 locatif à Chișinău
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un deux‑pièces rénové dans un bon quartier (Rîșcani ou Botanica), pour 90 000 €. Les loyers de marché pour ce type de bien se situent aux environs de 600–650 € par mois. En retenant 600 €, cela donne 7 200 € de revenus bruts annuels.
Avant de prendre une décision ou de formuler une conclusion, il est essentiel d’examiner et de prendre en compte toutes les hypothèses ou conditions préalables pertinentes. Cette étape permet de fonder son raisonnement sur une base solide et d’éviter des erreurs dues à des présupposés non vérifiés.
– 10 % de vacance locative moyenne,
– 12 % de frais de gestion,
– 0,2 % de taxe foncière,
– 1 % de provision annuelle pour entretien,
– 12 % d’impôt sur le revenu locatif net,
on aboutit approximativement à un rendement net après impôt de l’ordre de 5,5–6 %, auquel s’ajoute une perspective d’appréciation annuelle estimée entre 4 et 6 % sur ce segment. Sur cinq ans, le couple rendement + plus‑value peut générer des performances cumulées supérieures à 50–60 %, sous réserve bien sûr que la conjoncture reste favorable.
Cadre juridique et droits de propriété
Un des atouts souvent mis en avant de la Moldavie est le renforcement récent de la sécurité juridique pour les investisseurs immobiliers, locaux comme étrangers. Le droit de propriété est inscrit dans la Constitution, et la législation civile s’inspire largement du modèle romano‑germanique.
Ce que les étrangers peuvent (ou non) acheter
Les règles sont claires : un ressortissant étranger, qu’il agisse en son nom propre ou via une société, peut librement acquérir des biens résidentiels ou commerciaux en zone urbaine. Il n’existe pas de limite au nombre de biens détenus, ni de plafond de valeur pour ces propriétés.
Deux types de biens sont toutefois interdits en propriété directe aux étrangers :
– les terres agricoles ;
– les terrains relevant du fonds forestier.
L’accès à ces actifs reste possible, mais de manière indirecte, via une société moldave sous conditions de contrôle capitalistique, ou par des baux de très longue durée (jusqu’à 99 ans), servitudes et autres droits d’usage. Pour un investisseur purement immobilier, ces actifs restent néanmoins plus complexes et moins prioritaires que les logements de ville.
Les droits de propriété doivent obligatoirement être enregistrés au Registre immobilier, intégré au cadastre d’État et géré par l’Agence des services publics. Sans cette inscription, l’acte de vente n’est pas opposable aux tiers et l’acquéreur ne peut pas exercer pleinement ses prérogatives (revente, hypothèque, etc.).
Un registre public, mais des contrôles indispensables
Toutes les mutations, servitudes, hypothèques, usufruits et autres droits réels grevant un bien sont mentionnés dans le Registre immobilier. Toute personne peut obtenir un extrait, mais les pièces détaillées ne sont accessibles qu’aux autorités, aux ayants droit ou aux professionnels autorisés.
Sur le papier, cela offre une bonne transparence. Dans la pratique, il subsiste cependant des risques typiques des marchés en transition :
– titres de propriété incomplets ou mal enregistrés sur des biens issus de privatisations post‑soviétiques ;
– droits d’héritiers non réglés ;
– divergences entre la réalité physique et les plans cadastraux ;
– modifications non autorisées des logements (cloisons abattues, extensions, fermetures de balcons…) non reportées dans le “passeport technique”.
Bien que non obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour un achat. Ses honoraires représentent généralement 1 à 2 % du prix d’acquisition ou un forfait d’environ 1 000 € pour une transaction standard, un coût modique au vu des risques encourus.
Processus de transaction : du compromis à l’enregistrement
La mécanique d’une acquisition type en Moldavie suit plusieurs étapes :
1. Négociation et accord de principe avec le vendeur, souvent assorti d’un petit dépôt de réservation. 2. Désignation d’un notaire local, qui contrôlera la validité des documents. 3. Due diligence juridique menée par l’avocat : vérification du titre, extrait du registre, contrôles des hypothèques, des servitudes, des dettes fiscales et de charges, examen du passeport technique. 4. Rédaction du contrat de vente (sale‑purchase agreement), qui détaille prix, modalités de paiement, garanties, pénalités, délais, conditions suspensives. 5. Signature chez le notaire, lecture de l’acte, paiement des droits d’enregistrement (0,5 % du prix) et des frais de notaire (0,1 à 1,3 %). 6. Paiement du prix, généralement par virement bancaire (les paiements en espèces sont plafonnés). 7. Dépôt de la demande d’enregistrement au Registre immobilier via l’Agence des services publics. Le délai standard est d’environ dix jours, pouvant aller jusqu’à 80 jours en cas de difficultés.
Tant que l’enregistrement n’est pas effectif, le transfert de propriété n’est pas pleinement opposable, même si l’acte est signé et le prix payé.
Fiscalité et coûts de transaction
Pour un investisseur étranger, la Moldavie propose une fiscalité relativement simple et modérée, centrée sur un impôt à taux unique de 12 % pour les personnes physiques comme pour les sociétés.
Coûts à l’acquisition et à la revente
Les postes de dépense principaux lors d’un achat sont : les frais de livraison, les taxes, les coûts associés au produit et les éventuelles garanties ou assurances.
| Poste | Échelle indicative | Qui paie ? |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement | 0,5 % du prix | Acheteur |
| Frais de notaire | 0,1–1,3 % du prix | Acheteur |
| Honoraires d’avocat | 0–1–2 % du prix (ou forfait) | Acheteur |
| Commission agence (vendeur) | 2–4 % du prix | Vendeur |
Au total, les coûts directs pour l’acheteur oscillent généralement entre 0,6 % et 2,8 % du prix du bien. En ajoutant les éventuels frais d’inspection technique, de traduction assermentée et de transfert d’utilités, il est prudent de viser une enveloppe globale de 3–5 %.
À la revente, le vendeur devra s’acquitter le cas échéant :
La vente d’un bien immobilier peut engendrer des frais spécifiques pour le vendeur. Ceux-ci incluent un impôt sur la plus-value de 12% si le bien est détenu depuis moins de 3 ans et n’est pas une résidence principale, ainsi qu’une commission d’agence de 2 à 4% en cas de recours à un intermédiaire mandaté.
Un projet de taxation renforcée des reventes rapides (type “flip” sous 3 ans) – à hauteur de 6 à 10 % – est également discuté pour lutter contre la spéculation, sur le modèle de certains voisins. Il convient donc de suivre les évolutions législatives.
Fiscalité sur les revenus locatifs et taxes foncières
Sur les loyers, le régime standard est le suivant :
– revenu foncier imposé à 12 % pour les particuliers résidents et non‑résidents ;
– même taux de 12 % sur le bénéfice pour les sociétés ;
– possibilité de déduire certaines charges (entretien, gestion, assurances…) au niveau des personnes morales, plus limitée pour les particuliers.
Les impôts sont prélevés sur une base déclarative ; l’administration fiscale renforce progressivement ses contrôles, comme l’illustre la hausse sensible du nombre de bailleurs identifiés via des inspections depuis 2024.
La taxe foncière annuelle, fixée par les collectivités, reste modeste.
| Type de bien | Taux indicatif sur base taxable |
|---|---|
| Logements (maisons, appartements) | 0,05 % – 0,4 % |
| Immeubles non résidentiels | En général 0,3 % |
| Terrains agricoles avec bâtiments | 0,1 % – 0,3 % |
Dans la pratique, beaucoup de logements à usage résidentiel se situent dans la partie basse de ces fourchettes. Pour un appartement de 90 000 €, la taxe annuelle reste souvent inférieure à 200–250 €.
S’ajoute à cela la TVA, uniquement pour certains types d’opérations :
– taux normal de 20 % applicable à l’achat de biens neufs auprès d’un promoteur (et aux biens non résidentiels dans un cadre entrepreneurial) ;
– absence de TVA sur les logements du marché secondaire ou sur les terrains nus.
Enfin, la Moldavie a signé des conventions de non‑double imposition avec plusieurs dizaines de pays, dont des États membres de l’UE, ce qui permet d’éviter une imposition en cascade sur les revenus et plus‑values immobilières, sous réserve d’une bonne structuration fiscale.
Financement : crédit local ou fonds propres ?
Les possibilités d’emprunter localement existent, mais restent plus restreintes pour les non‑résidents que pour les locaux. La plupart des investisseurs étrangers privilégient encore un financement en fonds propres ou adossé à des actifs dans leur pays d’origine.
Marché hypothécaire en Moldavie
Le marché du crédit immobilier a connu une expansion rapide grâce au programme Prima Casă et à la baisse très forte des taux. Le taux directeur étant passé sous 4 %, les banques proposent désormais des prêts en lei moldaves pour l’achat de logements à des taux moyens autour de 6,9–7 % pour les résidents, contre près de 13 % en 2022.
Les caractéristiques générales sont les suivantes :
Pour obtenir un prêt immobilier en Moldavie, un apport personnel de 20 à 30 % est généralement requis pour un résident, et parfois plus pour un étranger. Les durées de remboursement peuvent atteindre 30 ans, notamment avec le programme Prima Casă Plus. Les banques exigent une stabilité des revenus et une bonne cote de crédit. Pour les non-résidents, les politiques sont très variables d’une banque à l’autre, plusieurs exigeant une résidence locale.
En devises (EUR), les prêts sont plus rares et souvent plus chers, autour de 7–10 % d’intérêt, avec des durées plus courtes. Autre obstacle : la plupart des établissements demandent une présence physique pour l’ouverture de compte et la signature, ce qui peut complexifier les opérations pour un investisseur à distance.
Dans les faits, beaucoup de particuliers étrangers mobilisent donc des lignes de crédit dans leur pays (relais, hypothèque sur un bien existant, marge sur portefeuille titres) pour financer leurs achats en Moldavie comptant, ce qui simplifie largement la transaction.
Où investir : focus sur Chișinău et les villes régionales
Même si l’essentiel de la liquidité se concentre dans la capitale, la Moldavie propose plusieurs axes de diversification géographique.
Chișinău : le centre névralgique
La ville est divisée en secteurs, chacun avec son profil et sa structure de prix :
Aperçu des principaux secteurs de la capitale moldave, leurs caractéristiques et leur potentiel locatif.
Cœur administratif, culturel et commercial, avec une architecture mêlant immeubles modernes et blocs soviétiques. Les loyers et prix y sont les plus élevés. Les rendements restent néanmoins attractifs (7–9 % brut).
Secteurs recherchés par les familles et les classes moyennes supérieures. Bon compromis entre accessibilité, services, parcs et prix légèrement inférieurs au Centre, avec souvent de meilleurs rendements.
Quartiers en pleine évolution, où se développent des résidences neuves à prix encore relativement raisonnables, tout en gardant un fort potentiel locatif.
Pour un premier investissement, un appartement de une ou deux chambres dans un bon quartier de Chișinău reste l’option la plus lisible : liquidité relativement bonne, demande locative diversifiée, visibilité sur les prix.
Bălți, Orhei, Cahul, Comrat : les marchés secondaires
– Bălți (deuxième ville du pays) joue le rôle de hub régional pour le commerce et l’industrie. Les prix sont nettement plus bas qu’à Chișinău, mais la demande locative progresse, avec des rendements bruts pouvant atteindre 8–10 % sur le résidentiel.
– Orhei, non loin du site archéologique d’Orheiul Vechi, offre un mélange de patrimoine, de tourisme et de développement résidentiel, intéressant pour des projets de location touristique ou de petite hôtellerie.
– Cahul, proche de la frontière roumaine et connue pour ses sources thermales, présente un potentiel dans le segment des hôtels, pensions et résidences de bien‑être.
– Comrat, chef‑lieu de la région autonome de Gagaouzie, est davantage tourné vers l’agriculture et les niches de marché rural, avec un intérêt particulier pour l’agrivoltaïsme ou les projets agro‑touristiques.
Les villes secondaires moldaves proposent des prix d’entrée plus bas et des rendements bruts souvent supérieurs à la capitale. Cependant, elles présentent une liquidité moindre et une exposition accrue aux chocs économiques locaux. Pour un investisseur débutant sur le marché moldave, il est recommandé de les considérer dans un second temps, en complément d’un portefeuille déjà ancré et sécurisé à Chișinău.
Services, agences et risques d’intermédiation
L’un des écueils fréquents pour les investisseurs étrangers dans des marchés émergents tient à la qualité très hétérogène des intermédiaires. La Moldavie n’échappe pas à la règle.
Des agences reconnues opèrent depuis des années, qu’il s’agisse d’acteurs locaux comme Acces Imobil ou Pro Imobil, ou de réseaux internationaux présents sur place comme RE/MAX Moldova, qui fédère plusieurs agences et plusieurs dizaines de consultants formés. D’autres structures se distinguent par leur professionnalisme ou leurs outils digitaux (tours 3D, bases de données structurées, etc.).
Montant présumé détourné par Kersan/Kirsan, soulignant l’importance d’une due diligence rigoureuse.
– vérification de la licence de courtier auprès de la Chambre de l’immobilier ;
– contrôle des antécédents du promoteur (projets livrés, réputation, contentieux éventuels) ;
– recours systématique à un avocat indépendant, qui ne soit ni salarié ni commissionné par le vendeur ;
– prudence face aux promesses de rendements garantis hors normes.
Dans ce contexte, travailler avec un binôme agence reconnue + cabinet d’avocats (tels que Gladei & Partners, cités comme intervenant régulièrement sur des opérations d’envergure) constitue un filet de sécurité essentiel.
Résidence, citoyenneté et statut de l’ancien programme d’investissement
Un point qui suscite souvent des interrogations est la relation entre investissement immobilier et résidence ou citoyenneté en Moldavie.
Contrairement à d’autres pays, l’achat d’un bien immobilier, même significatif, ne donne pas automatiquement droit au séjour permanent ni au passeport. Il peut cependant faciliter l’obtention de certains permis de séjour temporaires, notamment en justifiant de moyens d’existence et d’un hébergement stable.
Le programme moldave de citoyenneté par investissement (MCBI), lancé en 2018 avec une option immobilière à 250 000 €, a été suspendu en 2019 puis définitivement abrogé en 2020. Cette décision fait suite aux pressions de la société civile et des partenaires européens, préoccupés par les risques sécuritaires. En 2025, il n’existe plus aucune voie directe pour obtenir la nationalité moldave par un simple investissement financier.
Les voies d’accès à la citoyenneté restent classiques :
– naturalisation après 8–10 ans de résidence légale (avec des délais réduits pour les conjoints de citoyens) ;
– citoyenneté par filiation, si l’on peut démontrer une ascendance moldave ;
– cas exceptionnels pour mérite particulier, sur décret présidentiel.
Les investisseurs immobiliers intéressés par la résidence peuvent envisager un permis de séjour temporaire fondé sur la propriété, un investissement entrepreneurial, ou encore la création d’une société employant des Moldaves. Mais ces démarches relèvent du droit des étrangers, et non plus de “programmes d’investissements” spécifiques.
Risques à mesurer et stratégies de prudence
Investir dans l’immobilier en Moldavie présente un couple rendement/risque inhabituel pour un Européen de l’Ouest ou un Nord‑Américain : des rendements bruts de 8–10 %, des perspectives d’appréciation de 4–8 % par an à moyen terme dans les meilleurs quartiers, mais sur un marché politiquement et géopolitiquement plus exposé.
Les principaux risques identifiés sont :
L’investissement immobilier en Moldavie comporte plusieurs risques spécifiques : un risque géopolitique dû à la proximité avec l’Ukraine et au conflit gelé en Transnistrie ; un risque politique interne, malgré une trajectoire pro-européenne récente ; un risque de liquidité sur un marché étroit où la revente peut être longue ; un risque de change entre l’euro (prix) et le leu moldave (fiscalité) ; un risque juridique et cadastral lié à l’héritage post-soviétique ; et enfin, une qualité de construction variable avec des risques de malfaçons, notamment dans le segment bas de gamme.
Pour les réduire, plusieurs bonnes pratiques se dégagent :
– privilégier des secteurs liquides (Chișinău, quartiers centraux ou intermédiaires bien desservis) pour un premier investissement ;
– recourir systématiquement à un avocat moldave expérimenté pour la due diligence et la rédaction des contrats ;
– exiger et vérifier l’intégralité de la documentation cadastrale et du passeport technique ;
– éviter les structures opaques ou intermédiaires non licenciés ;
– structurer l’investissement dans la devise de référence des loyers (souvent l’euro) et utiliser des services de change compétitifs ;
– diversifier dans le temps (acquisitions échelonnées) et dans l’espace (plusieurs quartiers, voire plusieurs villes) si l’enveloppe le permet.
En résumé : pour quel profil d’investisseur ?
Investir dans l’immobilier en Moldavie n’est pas un placement “grand public” clé en main. Le pays ne bénéficie pas encore de la profondeur de marché ni de la stabilité des grandes capitales européennes. Mais pour un investisseur qui accepte une part de complexité et de risque supplémentaire en échange d’un rendement plus élevé, le profil devient intéressant.
Les investisseurs les mieux placés pour tirer parti du marché moldave sont généralement :
L’investissement immobilier en Moldavie attire différents profils : des particuliers expérimentés en Europe centrale et orientale cherchant à diversifier au-delà de la Pologne ou de la Roumanie ; des membres de la diaspora moldave, maîtrisant langue et contexte local, avec des capitaux à investir ; des investisseurs aguerris visant des rendements à deux chiffres dans des niches (immeubles de rapport, rénovation) et prêts à s’appuyer sur une équipe locale ; et des entrepreneurs combinant investissement immobilier et développement d’activités (IT, tourisme) pour bénéficier des incitations fiscales.
Pour un épargnant plus prudent, un premier ticket modeste dans un appartement bien situé et aisément louable, assorti d’une gestion déléguée et d’une holding personnelle simple, peut être une manière pragmatique de tester le terrain sans surexposition.
Dans tous les cas, la clé reste la même : considérer la Moldavie comme un marché émergent européen à long terme, où les fondamentaux – déficit de logements, urbanisation, trajectoire vers l’UE, rentabilité locative – plaident en faveur d’une poursuite de la valorisation, mais où chaque projet doit être soigneusement audité, ligne par ligne, avant de signer chez le notaire.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie en transition. Budget alloué : 200 000 à 300 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău, Bălți, Orhei), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de qualité ou une petite maison individuelle à Chișinău, dans un quartier en développement, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 250 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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