Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier en Turquie attire aujourd’hui autant les chasseurs de rendement que les candidats à la citoyenneté. Entre prix encore abordables, loyers en forte hausse et programme de citoyenneté par investissement à partir de 400 000 dollars, le pays s’est imposé comme l’un des marchés les plus discutés d’Eurasie. Mais derrière les promesses de 8 à 10 % de rendement brut, le contexte d’inflation élevée, de volatilité de la livre turque et de réglementation changeante impose une approche méthodique.
Cet article couvre la dynamique du marché, les niveaux de prix et les rendements locatifs par ville. Il détaille la différence entre locations classiques et saisonnières, l’intérêt du programme de citoyenneté par investissement, ainsi que les principaux risques juridiques, fiscaux et économiques à évaluer avant tout achat.
Un marché en pleine expansion, dopé par la demande intérieure
Le marché résidentiel turc pèse environ 110 milliards de dollars en 2025 et les projections l’annoncent autour de 187 milliards en 2030, soit une croissance annuelle composée de plus de 11 %. Entre 2021 et 2023, les prix en livres turques ont explosé (168 % de hausse en 2022, 76 % en 2023), mais l’inflation a été tout aussi violente. Résultat : en termes réels, les valeurs ont parfois baissé, alors même que les statistiques nominales restaient spectaculaires.
En 2025, l’indice national des prix résidentiels progresse d’environ 33 % sur un an, mais la hausse réelle, corrigée de l’inflation, reste proche de zéro.
Sur le terrain, l’activité est intense. Entre janvier et juillet 2025, plus de 834 000 logements ont changé de main, soit plus de 24 % de hausse en un an. Les transactions devraient dépasser 1,6 million fin 2025, loin devant les 1,23 million de 2023. La reprise est largement portée par les acheteurs locaux : les étrangers ne représentent plus qu’environ 1,3 à 1,6 % des ventes, contre 4,5 % au pic de 2022.
Une pénurie structurelle d’offre neuve
Si les permis de construire repartent à la hausse – plus de 460 000 logements autorisés au premier semestre 2025, un plus haut depuis 2017 – la Turquie estime ses besoins annuels à 800 000 unités. Les livraisons effectives restent très en-deçà, notamment à cause :
– du coût élevé du financement pour les promoteurs
– du renchérissement des matériaux importés
– de la priorité donnée à la reconstruction des zones sinistrées par les séismes de 2023
Ce déficit explique en grande partie la tension sur les loyers et la solidité de la demande d’achat à long terme, en particulier dans les grandes métropoles et les bassins d’emploi dynamiques.
Un environnement macroéconomique contrasté
L’économie turque reste classée parmi les grandes économies du G20, avec un PIB d’environ 1,34 trillion de dollars et une croissance prévue autour de 3 à 4 % par an jusqu’en 2027. Mais l’inflation, quoique en décélération, reste élevée (autour de 33 % en 2025, avec un objectif de 16–21 % à l’horizon 2026) et la livre turque poursuit sa lente glissade. Les taux directeurs, montés à 46–50 % pour tenter de juguler la hausse des prix, amorcent une baisse progressive, et les crédits immobiliers restent chers et peu accessibles, surtout pour les ménages turcs modestes.
Pour un investisseur étranger, ce contexte est ambivalent :
– d’un côté, la faiblesse de la devise et la tension locative rendent les rendements bruts très attrayants
– de l’autre, la valeur en devise forte de l’actif peut fluctuer, et la lecture des performances réelles exige de tenir compte de l’inflation
Rendements locatifs : un pays dans le haut du panier mondial
Les données agrégées pour 2025 situent le rendement locatif brut moyen résidentiel autour de 7,76 % à l’échelle nationale, en hausse par rapport à 7,41 % au premier trimestre. Les rendements nets, une fois déduits impôts fonciers, entretien, gestion, assurance et périodes de vacance, se situent en général 1,5 à 2 points plus bas, soit souvent 5–6 % pour un actif bien choisi.
En Turquie, les rendements bruts de l’immobilier dépassent fréquemment 9 à 10 %, notamment dans les villes secondaires ou les quartiers populaires des grandes métropoles. Ce rendement est nettement supérieur à celui observé dans la plupart des grandes villes européennes, où il dépasse rarement 3 à 5 %.
Comparatif des rendements par grandes villes
Le tableau suivant synthétise les rendements bruts moyens pour les appartements dans plusieurs grandes villes turques, d’après les dernières données disponibles.
| Ville | Rendement brut moyen appartements | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Adana | 8,87 % | Ville la plus rentable parmi les grands marchés analysés |
| Ankara | 8,67 % | Capitale politique, marché locatif stable, prix modérés |
| Istanbul | 8,15 % | Métropole économique, forte demande et grande hétérogénéité par quartier |
| Bursa | 7,79 % | Hub industriel, proximité d’Istanbul |
| Konya | 7,85 % | Ville intérieure dynamique, rendements élevés sur petites surfaces |
| Kayseri | 7,05 % | Marché secondaire en développement |
| Izmir | 7,38 % | Grande ville côtière, rendement correct et potentiel de plus-value |
| Antalya | 6,28 % | Marché touristique, rendements moyens sur longue durée mais très forts en saisonnier |
Il est important de noter que ces chiffres sont des moyennes : d’un quartier à l’autre, les écarts sont souvent spectaculaires.
Istanbul : locomotive économique, marché segmenté
Avec plus de 15 millions d’habitants dans la ville et plus de 20 millions dans l’aire métropolitaine, Istanbul concentre une part énorme de la richesse nationale, plus de 30 % du PIB turc. C’est le principal hub financier, logistique, culturel et touristique du pays. Logiquement, c’est aussi le marché immobilier le plus profond et le plus liquide, avec plus de 21 000 transactions immobilières en un seul mois de septembre 2025.
Niveaux de prix et potentiel de revalorisation
Les prix d’appartements en zones centrales se situent en moyenne entre 1 500 et 1 800 dollars par mètre carré, avec des pointes à plus de 4 000 dollars dans les quartiers les plus recherchés (Bosphore, Beşiktaş, Kadıköy, certains secteurs de Şişli ou Sarıyer). Malgré ces hausses, Istanbul reste bien en-deçà des capitales européennes, où les prix dépassent fréquemment 10 000 dollars/m².
Le prix moyen de l’immobilier au deuxième trimestre 2025 est de 1 630 dollars par mètre carré, en hausse nominale de près de 29 % sur un an.
Historique à l’appui, certains quartiers en rénovation urbaine (Kağıthane, Küçükçekmece, parties de Beyoğlu, zones proches des nouvelles lignes de métro et du nouvel aéroport) ont enregistré des progressions annuelles de 10–15 %, voire davantage sur certaines années.
Rendements par type de quartier
Istanbul est un patchwork de micro-marchés. Dans les quartiers centraux nobles comme Beşiktaş, Kadıköy ou Nişantaşı, le rendement est plus modéré mais la liquidité et la demande de revente restent excellentes. À l’inverse, les quartiers périphériques en forte densification comme Esenyurt ou Beylikdüzü affichent souvent des rendements bruts à deux chiffres, avec un risque plus élevé en termes de vacance, de qualité de construction ou de perception.
Quelques exemples illustrent cette hétérogénéité :
| Quartier (Istanbul) | Type | Prix moyen 1 ch. (USD) | Loyer mensuel 1 ch. (USD) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Kadıköy | Central, côté asiatique | 190 500 | 930 | 5,86 % |
| Şişli | Central, côté européen | 88 500 | 660 | 8,95 % |
| Maltepe | Côté asiatique | 132 700 | 810 | 7,32 % |
| Esenyurt | Périphérie populaire | 47 900 | 390 | 9,77 % |
| Beylikdüzü | Périphérie ouest | 46 600 | 540 | 13,91 % |
| Sarıyer | Nord, haut de gamme | 245 800 | 860 | 4,20 % |
| Ensemble Istanbul | Tous quartiers | 78 700 | 580 | 8,84 % |
On voit apparaître un arbitrage clair : plus le quartier est prime, plus le capital est potentiellement sécurisé mais moins le rendement brut est élevé. À l’opposé, certains secteurs périphériques offrent un cash-flow important, mais avec des risques techniques (qualité des immeubles anciens, sismicité, urbanisme) et de liquidité à surveiller.
Étude de cas : un duplex dans un quartier en gentrification
Un exemple concret décrit un duplex de 130 m² à Feriköy (Şişli), dans un immeuble d’une quinzaine d’années. Prix total, frais inclus : environ 235 000 dollars, appartement meublé. Le loyer attendu tourne autour de 1 150 dollars par mois en moyenne, avec un léger tassement en cours de bail à cause de la dépréciation de la livre.
Les charges annuelles pour un bien immobilier en Turquie restent modérées, avec une taxe foncière d’environ 200 dollars par an et une assurance sismique obligatoire (DASK) d’environ 50 dollars. Les frais de gestion locative sont généralement compris entre 8 % et 10 % des loyers perçus, sans frais supplémentaires distincts pour la mise en location. Le taux d’occupation moyen est estimé à 95 %.
Dans ce cas précis, le rendement net avant impôt sur le revenu ressort aux alentours de 5 %, pour un actif situé à huit minutes à pied d’une station de métro centrale (Osmanbey) et dans un quartier en pleine montée en gamme, encore 30 à 50 % moins cher que le très prisé Bomonti tout proche.
Ce type de profil illustre assez bien ce que l’on peut obtenir au cœur d’Istanbul : un rendement réel intéressant, mais pas spectaculaire, en échange d’un emplacement très liquide, prisé des expatriés, étudiants et cadres.
Ankara, Izmir, Bursa : les grandes alternatives à Istanbul
Si Istanbul domine en volume et en visibilité, d’autres métropoles offrent des équilibres prix/rendement différents, parfois plus adaptés aux profils prudents.
Ankara : stabilité politique et locataires institutionnels
Capitale administrative, Ankara se distingue par un marché moins spéculatif et des prix plus doux. Le rendement brut moyen y atteint 8,67 %, légèrement au-dessus d’Istanbul, avec des écarts importants selon les districts.
| District (Ankara) | Type d’appartement | Prix moyen (USD) | Loyer mensuel (USD) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Çankaya | 2 pièces | 147 500 | 860 | 7,00 % |
| Keçiören | 2 pièces | 62 600 | 480 | 9,20 % |
| Mamak | 2 pièces | 58 500 | 440 | 9,03 % |
| Etimesgut | 2 pièces | 81 100 | 620 | 9,17 % |
| Altındağ | 2 pièces | 59 000 | 490 | 9,97 % |
| Ensemble Ankara | 2 pièces | 75 600 | 620 | 9,84 % |
Les quartiers comme Çankaya – siège des ambassades, ministères et universités – offrent un couple sécurité/rendement très attractif (5–6 % de rendement attendu sur le marché 2025). De son côté, Yenimahalle, plus abordable, grimpe régulièrement à 6–7 %.
Ankara attire une clientèle de locataires stable, composée notamment de fonctionnaires, diplomates, étudiants et professions libérales. Les cycles immobiliers y sont moins brutaux qu’à Istanbul, avec des hausses de prix plus linéaires et un taux de vacance souvent plus faible sur les bons emplacements.
Izmir : ville côtière en montée, équilibre rendement / plus-value
Troisième ville du pays, Izmir combine port industriel, technoparcs, zones franches et vocation touristique. Les rendements locatifs moyens oscillent entre 5 et 7 %, avec un rendement agrégé autour de 7,38 % selon les dernières données.
| District (Izmir) | Type | Prix 1 ch. (USD) | Loyer 1 ch. (USD/mois) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Karşıyaka | 1 ch. | 98 900 | 620 | 7,52 % |
| Konak | 1 ch. | 66 000 | 740 | 13,45 % |
| Bornova | 1 ch. | 88 500 | 640 | 8,68 % |
| Buca | 1 ch. | 63 900 | 430 | 8,08 % |
| Ensemble Izmir | 1 ch. | 72 500 | 490 | 8,11 % |
Certaines poches, comme Konak, présentent des rendements bruts très élevés (plus de 13 % sur de petites surfaces en centre-ville ancien), mais le profil de locataires, la qualité du bâti et les contraintes de rénovation imposent une analyse fine. D’autres secteurs comme Karşıyaka et Bornova, proches des universités et des zones d’emploi, offrent un équilibre plus rassurant entre rendement correct et potentiel de valorisation.
Bursa : hub industriel, rendements solides et croissance régulière
Bursa, ancienne capitale ottomane à deux heures d’Istanbul, combine industrie automobile (Renault, Tofaş), textile et tourisme thermal. Les rendements locatifs moyens tournent entre 6 et 8 %, avec une progression annuelle des prix annoncée à 10–12 % ces dernières années.
| Ville / Ensemble | 1 ch. (prix, USD) | Loyer 1 ch. (USD) | Rendement brut | Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| Bursa (moyenne) | 47 900 | 340 | 8,52 % | Marché secondaire très actif |
| Bursa (tous types) | — | — | 7,79 % | Rendement global ville |
Les arrondissements de Nilüfer et Osmangazi concentrent l’essentiel de la demande, tant à l’achat qu’à la location. Proximité d’Istanbul, prix encore assez bas (600 à 1 200 dollars/m² selon les quartiers) et socle industriel solide en font une option à considérer pour diversifier un portefeuille hors des gros spots côtiers.
Antalya, Bodrum, Alanya : le levier du tourisme et des locations saisonnières
Sur la côte méditerranéenne, Antalya mérite son surnom de « capitale du tourisme » turc. La ville accueille plus de 15 millions de visiteurs internationaux par an, principalement russes et européens, et les quartiers comme Konyaaltı et Lara attirent une clientèle de résidents secondaires et de loueurs saisonniers.
Rendements longue durée vs courte durée
En location longue durée classique, Antalya affiche des rendements bruts autour de 6–7 % en moyenne (6,28 % toutes typologies confondues). Mais dès lors que l’on bascule sur des locations de courte durée (Airbnb et assimilés), les chiffres changent d’échelle.
Un jeu de données comparant revenus annuels long terme et court terme pour des appartements de deux chambres illustre ces écarts :
| Localité | Revenu long terme (TRY) | Revenu court terme (TRY) | Prix moyen (USD) | Rendement LT | Rendement CT |
|---|---|---|---|---|---|
| Antalya (ville) | 244 790 | 563 990 | 3,89 M | 6,30 % | 14,52 % |
| Alanya | 209 820 | 464 620 | 3,89 M | 5,40 % | 11,96 % |
| Konyaaltı | 244 790 | 631 280 | 4,86 M | 5,04 % | 13,00 % |
| Bodrum | 244 790 | 794 800 | 4,86 M | 5,04 % | 16,36 % |
| Fethiye | 209 820 | 913 890 | 4,86 M | 4,32 % | 18,82 % |
| Marmaris | 209 820 | 900 940 | 4,86 M | 4,32 % | 18,55 % |
Ces chiffres supposent une gestion structurée et un bon taux d’occupation, mais ils confirment un ordre de grandeur : dans beaucoup de stations balnéaires, le court terme peut générer 2 à 3 fois plus de revenus bruts annuels que le long terme, au prix d’une gestion beaucoup plus active et d’un cadre réglementaire devenu plus strict.
Exemple de réglementation sur les locations de courte durée
Depuis 2024, les hébergements loués pour des séjours de 100 jours ou moins sont soumis à un régime spécifique : licence obligatoire, inscription dans un système de suivi des hôtes, parfois accord de la copropriété, et amendes dissuasives en cas d’infraction. À Istanbul, le durcissement de ces règles a déjà fait chuter le nombre d’appartements de courte durée déclarés de 32 000 à 21 000.
Pour un investisseur qui vise essentiellement le rendement locatif saisonnier, ces contraintes signifient :
Il est nécessaire de travailler avec un gestionnaire local professionnel habitué aux démarches administratives. Il est également crucial de vérifier que l’immeuble et la municipalité autorisent bien ce type d’activité, et de prendre en compte la possibilité de nouvelles restrictions légales à l’avenir.
Classement des villes touristiques par rendement et horizon de retour
Des classements 2025 basés sur une combinaison de rendement annuel moyen et de délai de retour sur investissement (ROI en années) placent :
– Antalya (Konyaaltı, Lara, Alanya) en tête, avec 8–10 % de rendement annuel moyen et un ROI estimé entre 12 et 15 ans
– Muğla (Bodrum, Fethiye, Marmaris) juste derrière, avec 7–9 % de rendement et un ROI de 14–17 ans
Les pics saisonniers peuvent faire grimper les rendements sur certaines villas ou appartements « prime » à 10–12 % l’an, voire davantage, mais ces niveaux sont très sensibles aux taux d’occupation et à la conjoncture touristique.
Petites et moyennes villes : Adana, Konya, Mersin, Trabzon…
Au-delà des grandes métropoles et des stations ultra-médiatisées, de nombreuses villes de taille moyenne affichent des rendements bruts supérieurs à la moyenne nationale, en particulier sur les petits appartements situés près des universités, des zones industrielles ou des hôpitaux.
Adana : championne du rendement brut
Adana figure régulièrement en tête des classements de rentabilité, avec un rendement brut moyen supérieur à 8,8 %, et certains quartiers qui flirtent avec 11–12 %.
| District (Adana) | Type | Prix 1 ch. (USD) | Loyer 1 ch. (USD) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Çukurova | 1 ch. | 47 900 | 450 | 11,27 % |
| Seyhan | 1 ch. | 48 500 | 340 | 8,41 % |
| Ensemble Adana | 1 ch. | 35 000 | 330 | 11,31 % |
Avec une économie combinant agriculture, industrie et transport, Adana attire une demande locative locale robuste. Le ticket d’entrée y est nettement inférieur à celui des grandes villes côtières, ce qui permet de diversifier un portefeuille avec plusieurs petites unités plutôt qu’un seul bien cher.
Konya, Mersin, Trabzon : rendements élevés, marchés en mutation
Konya, grande ville intérieure, affiche un rendement moyen de près de 7,9 %, avec des appartements d’une chambre qui montent au-dessus de 10 % de rendement brut. Mersin, sur la côte méditerranéenne, combine port industriel et développement touristique, avec des rendements de 7–8 % et un afflux de nouveaux résidents. Trabzon, sur la mer Noire, capitalise sur un tourisme nature et religieux croissant, avec des rendements locatifs de 7–8 % et un horizon de retour sur investissement estimé à 13–16 ans.
Pour un investisseur étranger, les villes moins médiatiques que Bodrum ou Istanbul peuvent offrir un rapport rendement/risque intéressant, à condition de s’appuyer sur un partenaire local sérieux.
Citoyenneté par investissement : l’atout différenciant du marché turc
L’un des grands moteurs de l’intérêt international pour l’immobilier turc reste le programme de citoyenneté par investissement. En échange d’un investissement immobilier d’au moins 400 000 dollars, un étranger peut obtenir la nationalité turque pour lui-même, son conjoint et ses enfants de moins de 18 ans, en quelques mois.
Conditions principales du programme via l’immobilier
Les règles en vigueur imposent plusieurs conditions précises :
Principales exigences à remplir pour obtenir la citoyenneté turque par le biais d’un investissement dans l’immobilier.
Investir au moins 400 000 dollars américains dans un ou plusieurs biens immobiliers en Turquie.
Obtenir un rapport d’expertise confirmant que la valeur totale des biens atteint le seuil requis de 400 000 dollars.
Régler le prix via une banque turque, après conversion officielle des devises étrangères, avec présentation du document DAB (Document d’Approvisionnement de Bilan).
Faire inscrire une mention de non-revente sur le titre de propriété pour une durée de trois ans.
Détenir des biens immobiliers libres de toute hypothèque et qui n’ont pas déjà été utilisés par un autre étranger pour une demande de citoyenneté.
Le programme, initialement fixé à 1 million de dollars, a été abaissé à 250 000, puis relevé à 400 000. Des rumeurs persistantes évoquent une nouvelle hausse potentielle vers 600 000 dollars. Pour les investisseurs intéressés, ce calendrier politique compte : ce qui est « trop beau » aujourd’hui pourrait devenir plus coûteux ou plus restrictif demain.
Délai et formalités
Une fois l’investissement finalisé et les titres annotés, l’investisseur obtient d’abord un titre de séjour de courte durée, spécifique aux investisseurs. Le dossier de citoyenneté est ensuite instruit par les autorités, avec un processus de contrôle des antécédents (origine des fonds, casier judiciaire, etc.). Les délais couramment évoqués vont de 3 à 6 mois pour l’obtention effective des passeports, parfois un peu plus selon la charge administrative.
Une seule venue en Turquie est nécessaire pour les formalités initiales (prises d’empreintes et certaines signatures). Par la suite, aucune obligation de résidence minimale dans le pays n’est exigée.
Avantages de la citoyenneté turque
Au-delà des bénéfices classiques (droit de vivre, travailler, étudier, accéder au système de santé et voter), la nationalité turque ouvre :
– l’accès au visa investisseur américain E-2 grâce à un traité bilatéral
– un passeport permettant de voyager sans visa ou avec visa à l’arrivée dans plus d’une centaine de pays (Hong Kong, Japon, Singapour, Qatar, etc.)
– la possibilité de transmettre la citoyenneté aux descendants
Pour un entrepreneur ou un nomade international, combiner un actif immobilier rentable et une deuxième citoyenneté constitue un argument clé en faveur d’un investissement d’envergure en Turquie.
Fiscalité et coûts : ce que l’investisseur doit anticiper
L’attrait des rendements bruts ne dispense pas de vérifier l’impact des impôts et charges sur la rentabilité nette. La fiscalité turque de l’immobilier se répartit en plusieurs étages : à l’achat, en détention, à la location, à la revente et lors de la transmission.
Coût d’acquisition
À l’achat, plusieurs postes sont incontournables :
– taxe de transfert du titre (Tapu Harcı), généralement 4 % de la valeur déclarée, souvent partagée entre vendeur et acheteur, mais très fréquemment supportée intégralement par l’acheteur
– honoraires d’agent immobilier, typiquement 3–4 % du prix, plus TVA
– frais d’expertise immobilière (obligatoire pour un étranger), de l’ordre de quelques centaines de dollars
– frais de notaire, traductions assermentées, obtention du numéro fiscal et de la DASK (assurance tremblement de terre)
Au total, la plupart des estimations situent les coûts additionnels d’achat entre 7 et 8 % du prix, parfois jusqu’à 10 % en incluant les honoraires d’avocat et certains frais annexes.
TVA (KDV)
Sur le marché du neuf, la TVA peut aller de 1 % à 20 % selon :
– la superficie du logement
– la valeur cadastrale du terrain
– la nature résidentielle ou commerciale du bien
Les étrangers non-résidents peuvent bénéficier d’un régime d’exonération avantageux à trois conditions : acheter directement auprès d’un promoteur, payer en devises étrangères et conserver le bien au moins un an. Ce dispositif, ajouté à des prix au m² attractifs, rend les programmes neufs particulièrement intéressants pour les investisseurs internationaux.
Taxe foncière annuelle
Les propriétaires s’acquittent d’une taxe foncière annuelle modeste, calculée sur la valeur cadastrale (souvent inférieure à la valeur de marché), avec des taux typiques :
– 0,1–0,2 % pour les logements
– 0,2–0,4 % pour les locaux commerciaux
– 0,3–0,6 % pour les terrains
Les métropoles comme Istanbul, Ankara, Izmir, Antalya ou Bursa appliquent la tranche haute de ces fourchettes. La taxe est généralement payable en deux échéances, au printemps et à l’automne.
Impôt sur les loyers
Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu selon un barème progressif. L’investisseur peut choisir entre :
Deux options fiscales sont disponibles pour déclarer vos revenus locatifs, chacune avec ses propres modalités de calcul.
Option avec un abattement forfaitaire sur les loyers bruts (par exemple 15%), sans nécessité de fournir de justificatifs détaillés des charges.
Option permettant de déduire l’ensemble des charges effectives supportées (entretien, réparations, assurance, intérêts d’emprunt, etc.) de vos revenus bruts.
Les tranches d’imposition évoluent régulièrement avec l’inflation, mais la progressivité conduit rapidement à des taux marginaux de 27 à 35 %, voire 40 % pour les revenus les plus élevés. Des seuils d’exonération s’appliquent aux petits montants, mais un investisseur non-résident qui déclare plusieurs biens dépassera souvent ces plafonds.
Plus-values à la revente
La Turquie applique un régime très favorable aux investissements de moyen/long terme : si un particulier conserve un bien au moins cinq ans, la plus-value de cession est exonérée. En deçà de cinq ans, le gain est taxable selon le barème de l’impôt sur le revenu, après prise en compte de l’inflation via un index de prix à la production.
Pour un investisseur immobilier qui combine rendement locatif et arbitrage patrimonial à horizon de cinq ans et plus, cette exonération peut améliorer fortement la performance nette.
Processus d’achat pour un étranger : cadre juridique et précautions
Le cadre juridique turc permet à un étranger d’acquérir très aisément un bien résidentiel ou commercial, à quelques exceptions près (zones militaires, limites de surface, quotas par district).
Conditions générales pour les étrangers
Les grandes lignes des restrictions sont les suivantes :
– pas plus de 30 hectares au total par personne étrangère sur l’ensemble du territoire
– pas plus de 10 % de la surface d’une commune détenue par des étrangers
– interdiction d’achat dans les zones militaires ou stratégiques
À l’exception de quelques nationalités (Syrie, Arménie, Corée du Nord et certains cas particuliers), les ressortissants de plus de 180 pays peuvent acheter un bien en Turquie. Les acheteurs étrangers bénéficient d’un droit de pleine propriété identique à celui d’un citoyen turc, sous réserve de certaines restrictions géographiques.
Étapes clés du processus
Le processus standard d’acquisition comprend plusieurs séquences :
– obtention d’un numéro fiscal turc (à partir du passeport)
– ouverture d’un compte bancaire local
– recherche du bien, négociation du prix, signature d’un contrat de réservation et versement d’un dépôt (souvent 5–10 %)
– commande d’un rapport d’expertise par une société agréée
– vérifications juridiques (titres, dettes, conformité urbanistique, certificat d’occupation « iskan »)
– transfert des fonds, conversion officielle en livres turques et émission du certificat de change
– rendez-vous au bureau du registre foncier (Tapu), présence de l’acheteur ou de son mandataire, signature officielle de l’acte et enregistrement
Pour simplifier les procédures, la plupart des étrangers confient les démarches administratives ou légales à un avocat ou à un conseiller local. Cela se fait via une procuration notariée, qui peut être établie soit en Turquie, soit au consulat turc dans leur pays d’origine.
Importance de la diligence raisonnable
Le marché turc offre de nombreuses opportunités, mais il n’est pas exempt de pièges :
– immeubles anciens ne respectant pas les normes antisismiques récentes
– extensions illégales ou irrégularités urbanistiques (« imar barışı »)
– servitudes, hypothèques ou contentieux non déclarés sur les titres
– projets neufs vendus off-plan sans garanties suffisantes de livraison
Le recours à un avocat spécialisé et à un expert technique indépendant (structure, conformité, risques sismiques) n’est pas une option accessoire, mais une composante indispensable de la sécurisation de l’investissement.
Quelle stratégie pour investir dans l’immobilier en Turquie ?
Face à la diversité des marchés locaux et au contexte macroéconomique mouvant, il n’existe pas de stratégie unique valable pour tous. En revanche, quelques lignes directrices se dégagent des données.
1. Clarifier son objectif prioritaire
Les motivations typiques sont au moins au nombre de trois :
– maximiser le rendement locatif à court/moyen terme
– viser la plus-value à long terme sur des zones en transformation
– obtenir la citoyenneté par investissement, avec un rendement en bonus
Ces objectifs ne mènent pas forcément aux mêmes types de biens ni aux mêmes villes. Chercher 10–12 % de brut poussera vers des appartements modestes dans des villes secondaires ou des quartiers périphériques, tandis que viser la sécurité patrimoniale et la liquidité pointera plutôt vers des emplacements prime à Istanbul, Ankara, Izmir ou Antalya, avec des rendements plus modérés.
2. Arbitrer entre neuf et ancien
Le neuf offre :
– des normes parasismiques et énergétiques récentes
– la possibilité de TVA allégée ou d’exonération pour les étrangers
– une plus grande éligibilité au programme de citoyenneté
L’ancien (marché de revente) apporte :
Découvrez les principaux atouts de l’achat d’un bien immobilier ancien par rapport au neuf.
Des prix au m² généralement plus bas que pour l’immobilier neuf, permettant un meilleur rapport surface/investissement.
La possibilité de négocier fortement le prix, surtout dans un contexte de marché acheteur où le vendeur est plus flexible.
Des quartiers déjà consolidés et souvent plus centraux, offrant une meilleure accessibilité et des services à proximité.
Dans le contexte actuel, où les prix nominaux reculent en dollars tout en restant haussiers en livres, acheter un bien déjà en place, avec un historique locatif, peut réduire une partie du risque, à condition de vérifier minutieusement la structure.
3. Diversifier par ville et par usage
Plutôt que de concentrer un budget dans une seule villa très chère sur la côte, il est possible de répartir l’investissement :
– un appartement central à Istanbul ou Ankara pour un flux locatif stable à l’année
– un ou deux actifs plus petits dans une ville à fort rendement (Adana, Konya, Mersin)
– éventuellement un bien saisonnier dans une station balnéaire, géré par un professionnel du court séjour
Cette diversification permet de lisser les aléas locaux (tourisme, régulations, cycles économiques) et d’équilibrer rendement et valorisation.
4. Anticiper l’impact de la devise et de l’inflation
Pour un investisseur en devise forte, deux scénarios doivent être envisagés :
Si la livre se déprécie plus rapidement que l’inflation, les loyers en devise étrangère pourraient stagner ou baisser, mais le pouvoir d’achat en dollars ou euros restera avantageux. À l’inverse, si la stabilisation macroéconomique réussit et que l’inflation diminue, les prix en livres pourraient augmenter en termes réels, entraînant une réévaluation en devise forte.
Les prévisions actuelles envisagent une poursuite de la hausse nominale des prix de 10 à 18 % par an en 2025, puis 8 à 14 % en 2026, avec un retour progressif à une croissance réelle positive si l’inflation recule conformément aux objectifs officiels.
Pour l’investisseur, il est donc raisonnable de bâtir un scénario central sur un rendement net en livres autour de 5–6 %, une plus-value nominale en livres à deux chiffres, et une incertitude sur la trajectoire de la devise face au dollar ou à l’euro.
5. S’entourer de partenaires de terrain
Qu’il s’agisse de trouver un bien, d’assurer la gestion locative ou de préparer un dossier de citoyenneté, s’appuyer sur des acteurs locaux fiables change radicalement la nature du risque. Les agences et plateformes spécialisées orientées vers les étrangers, les sociétés de gestion locative habituées aux locations saisonnières, les cabinets d’avocats dédiés au droit immobilier et à l’immigration d’investissement sont des maillons essentiels d’un projet réussi.
Conclusion : une fenêtre d’opportunité exigeante
Investir dans l’immobilier en Turquie aujourd’hui, c’est accepter un environnement macroéconomique chahuté – inflation encore élevée, monnaie volatile, taux d’intérêt extrêmes –, mais c’est aussi profiter d’un marché structurellement sous-offreur, porté par une démographie jeune, une urbanisation continue et un déficit massif de logements.
Rendement brut moyen de l’immobilier locatif résidentiel en Turquie, pouvant dépasser 10% dans certaines villes.
Cette attractivité ne dispense pas de prudence : les écarts de qualité de construction, de sécurité sismique, de réglementation locale et de sérieux des intervenants sont importants. Les investisseurs qui prennent le temps de s’informer, de comparer les villes et les quartiers, de modéliser leurs flux de trésorerie et de s’entourer de professionnels rompus au marché turc ont aujourd’hui une fenêtre d’opportunité rare pour combiner rendu, diversification et stratégie de mobilité internationale.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque et à l’euro via des locations touristiques. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Antalya, Izmir), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble dans un quartier en développement, proche des transports et des zones touristiques, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10% (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un bon potentiel de valorisation, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuelle rénovation) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et intégration de cet actif dans une stratégie patrimoniale globale afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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