Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps restée en marge des grandes places immobilières européennes, la Serbie s’impose désormais comme l’un des marchés les plus dynamiques d’Europe du Sud-Est, et le segment du haut de gamme en est la locomotive. Entre la spectaculaire métamorphose de Belgrade, les investissements massifs dans les stations de montagne comme Kopaonik ou Zlatibor et l’arrivée d’enseignes hôtelières mondiales, le pays est en train de se tailler une place à part sur la carte du luxe.
Le marché est en pleine transformation, stimulé par la croissance économique, les investissements étrangers, l’urbanisation rapide et l’impact attendu de l’EXPO 2027 à Belgrade. La demande locale reste également très forte, la pierre étant perçue comme une valeur refuge et un symbole de réussite.
Un marché immobilier en surchauffe maîtrisée
Au niveau national, la Serbie sort d’un cycle de hausse spectaculaire. Entre 2019 et la fin 2023, les prix des appartements ont bondi de plus de 60 %, avec des pics à 20–30 % par an en 2021–2022. D’après les données du cadastre (RGA) et des analyses internationales, les prix ont ensuite ralenti mais sans jamais reculer : en 2024, la hausse moyenne des appartements tourne encore autour de 5 %.
En valeur, le marché atteint désormais des niveaux qui le placent en tête de la région. En 2024, le volume total des transactions immobilières en Serbie s’est élevé à 7,4 milliards d’euros, en hausse de 15 % sur un an. Plus de la moitié de cette valeur – 55,6 %, soit 4,1 milliards d’euros – provient du résidentiel, segment clairement dominant. Le reste se partage entre maisons, terrains à bâtir, biens commerciaux et terres agricoles.
Le montant des transactions au deuxième trimestre 2025, en progression annuelle de près de 14 %.
Belgrade, épicentre de la valeur
Le marché serbe est profondément asymétrique : Belgrade concentre la demande solvable, les projets les plus ambitieux et les niveaux de prix les plus élevés. Sur les appartements, la capitale représente environ 54 à 55 % de la valeur des transactions nationales, et près de 37 % des unités vendues sur les neuf premiers mois de 2024.
En 2024, Belgrade capte à elle seule 3,53 milliards d’euros d’investissements immobiliers, loin devant les autres régions. Les chiffres de 2025 confirment cette domination : sur le deuxième trimestre, la ville totalise 659,7 millions d’euros de ventes d’appartements.
Au milieu de 2025, le prix moyen du logement à Belgrade atteint 2 990 €/m², en hausse de 9,4% sur un an. Bien qu’inférieur aux capitales d’Europe de l’Ouest, ce niveau et la forte tension sur le segment premium en font désormais un marché cher dans le contexte balkanique.
Une croissance encore forte, mais plus soutenable
L’une des questions clés sur Le marché des propriétés de luxe en Serbie est celle de la soutenabilité de cette hausse. Après la flambée de 2021–2022, les grands cabinets de conseil comme CBS International ou Cushman & Wakefield anticipent désormais une période de croissance modérée, de l’ordre de 3 à 7 % par an jusqu’en 2030 selon les scénarios.
Les projections pour les années à venir sont structurées autour de plusieurs scénarios :
| Scénario de croissance Belgrade / Serbie | 2025 (prévision) | 2026 (prévision) |
|---|---|---|
| Conservateur | +3 à +4 % | +2 à +3 % |
| Modéré | +5 à +6 % | +4 à +5 % |
| Optimiste | +7 à +8 % | +6 à +7 % |
Dans les faits, les données les plus récentes montrent une hausse autour de 4–6 % par an au niveau national, un peu plus forte dans les grandes villes en rattrapage (Niš, Kragujevac) et dans certaines communes de Belgrade en pleine revalorisation comme Palilula, où les prix ont bondi de près de 33 % en un an, passant d’environ 1 960 à 2 600 €/m².
Belgrade, vitrine du luxe : des quartiers historiques aux méga-projets
Si l’on devait résumer Le marché des propriétés de luxe en Serbie en un seul territoire, ce serait Belgrade. La capitale conjugue quartiers historiques bourgeois, tours neuves en bord de fleuve, complexes résidentiels fermés et villas diplomatiques. Trois axes se détachent nettement : le triangle Stari Grad – Vračar – Savski Venac, le front d’eau de Belgrade Waterfront, et les collines résidentielles de Dedinje, Senjak et les alentours.
Stari Grad, Savski Venac et Vračar constituent le cœur du marché haut de gamme intra-muros. Les chiffres du deuxième trimestre 2025 détaillent un paysage très segmenté entre ancien et neuf, mais globalement à des niveaux bien supérieurs à la moyenne de la ville.
| Municipalité centrale (Belgrade) | Revente €/m² (Q2 2025) | Neuf €/m² (Q2 2025) |
|---|---|---|
| Stari Grad | 3 629 | 3 985 |
| Savski Venac | 3 268 | 4 610* |
| Vračar | 3 493 | 3 335 |
| Novi Beograd | 2 970 | 3 200 |
Savski Venac inclut les prix élevés de Belgrade Waterfront, qui tirent fortement la moyenne du neuf vers le haut.
Si l’on ne regarde que le premier trimestre 2025, les prix moyens dans ces arrondissements premium dépassent les 4 000 €/m² pour l’ensemble des biens résidentiels : environ 4 260 €/m² à Stari Grad, 4 369 €/m² à Savski Venac et 4 103 €/m² à Vračar. Ce sont des moyennes, et les biens les plus recherchés, notamment les grands appartements de prestige, se vendent largement au-dessus.
Dans le quartier de Vračar à Belgrade, le marché immobilier haut de gamme présente des écarts de prix significatifs. Par exemple, un deux-pièces de 74 m² peut être annoncé à environ 213 000 €, tandis qu’un vaste appartement de 283 m² peut atteindre 1,85 million d’euros. Cette valorisation s’explique notamment par la forte demande pour les immeubles d’avant-guerre et les bâtiments historiques classés, appréciés pour leurs caractéristiques prestigieuses : plafonds hauts, parquets d’origine, façades de style Art Nouveau et des emplacements privilégiés.
Les records confirment cette montée en gamme : un garage à Vračar a atteint 73 000 €, et dans le centre historique, un appartement ancien à Obilićev venac s’est vendu à plus de 6 000 €/m², hors programme neuf.
Dedinje, Senjak, colline des ambassades et villas diplomatiques
Au sud-ouest du centre, les collines de Dedinje, Senjak ou encore les quartiers résidentiels de Savski Venac composent la “ceinture diplomatique” de la capitale. Dedinje aligne les villas surdimensionnées, les résidences d’ambassades et les propriétés historiques. Uzicka ulica, rue emblématique de Dedinje, reste un symbole de pouvoir et de richesse : une maison y a été vendue 4,4 millions d’euros, l’une des transactions résidentielles les plus chères du pays.
Plus récemment, un autre record de 4 millions d’euros a été atteint pour une maison à Savski Venac. Des annonces actuelles montrent des villas de 600 à plus de 1 000 m² avec piscine, jardins de plusieurs ares et garages multiples, proposées entre 2,5 et près de 10 millions d’euros selon l’état et la localisation exacte.
Le quartier de Senjak allie élégance bourgeoise et calme, avec une forte présence diplomatique. Ses villas, souvent situées sur de grandes parcelles, représentent l’un des segments les plus liquides du marché immobilier très haut de gamme. Cette zone est particulièrement prisée par les expatriés fortunés, les dirigeants d’entreprise et la diaspora.
Belgrade Waterfront : l’icône contestée du nouveau luxe
Impossible d’analyser Le marché des propriétés de luxe en Serbie sans évoquer Belgrade Waterfront. Ce projet pharaonique sur les berges de la Save, à Savski Venac, est présenté comme “le plus ambitieux projet de régénération urbaine de l’histoire moderne du pays”, et l’un des plus vastes chantiers d’Europe.
Fruit d’un partenariat public–privé entre l’État serbe et le développeur émirati Eagle Hills (qui détient 68 % du projet), Belgrade Waterfront représente un investissement global estimé entre 2,5 et 3,5 milliards d’euros. Sur environ 90 hectares, le plan prévoit 1,85 million de m² construits, incluant :
– des tours résidentielles de luxe et résidences de marque (The Residences at The St. Regis Belgrade, W Residences Belgrade, etc.)
– un centre commercial géant, Galerija Belgrade, 300 000 m², plus de 500 boutiques et 3 600 places de parking
– des hôtels cinq étoiles (St. Regis, futur W Hotel) et, à terme, huit hôtels offrant 2 200 chambres
– des bureaux, équipements culturels et un front de rivière entièrement réaménagé
Certains appartements exceptionnels dans le projet Kula Belgrade atteignent des prix de vente supérieurs à 11 000 €/m².
Les statistiques officielles confirment ce positionnement : au troisième trimestre 2023, 182 appartements y ont été vendus à un prix moyen d’environ 4 390 €/m², avec une fourchette comprise entre 3 433 et 9 475 €/m². Sur la durée, les analystes estiment une progression des valeurs jusqu’à 5 % par an au sein du complexe.
Tableau indicatif des prix dans les grands projets de luxe de Belgrade :
| Segment / Projet | Fourchette de prix indicatifs €/m² |
|---|---|
| Centre de Belgrade (moyenne 2024) | ~3 500 |
| Projets de luxe (type Belgrade Waterfront) | 5 000 – 6 000 |
| Kula Belgrade (certaines unités) | > 6 000, jusqu’à ~11 000 |
| Complexes haut de gamme hors BW (West 65, St. Regis, etc.) | 4 000 – 8 000 selon l’unité |
Au-delà des chiffres, Belgrade Waterfront a un impact économique massif : les ventes résidentielles ont déjà généré plus d’un milliard d’euros de recettes, la valeur annuelle induite à maturité se comptera en centaines de millions, et le projet a repositionné Savski Venac parmi les adresses les plus chères du pays.
Le chantier n’est toutefois pas exempt de critiques : conditions de travail, décès d’ouvriers, démolition nocturne d’anciennes installations et déplacement de populations précaires ont suscité de vives controverses. Mais du point de vue strictement immobilier, le complexe s’est imposé comme l’étalon du luxe neuf à Belgrade, au point que “Belgrade Waterfront” est devenu synonyme de très haut de gamme pour de nombreux acheteurs étrangers.
Au-delà de Belgrade : Novi Sad, Niš, Kragujevac et les montagnes de Kopaonik et Zlatibor
Le marché serbe du luxe ne se limite pas à la capitale. Plusieurs pôles montent en puissance grâce à la combinaison de pôles universitaires, de clusters technologiques, de tourisme haut de gamme et d’investissements publics massifs.
Novi Sad, deuxième pôle haut de gamme
Novi Sad, capitale de la province de Voïvodine, est la deuxième ville la plus dynamique. Portée par un secteur technologique en plein essor, une importante population étudiante et des liaisons ferroviaires rapides avec Belgrade, la ville attire un nombre croissant d’investisseurs.
En milieu 2025, le prix moyen au mètre carré y atteint environ 2 483 €/m², en hausse de 4,7 % sur un an. En 2024, les ventes d’appartements y ont augmenté de 30 %, tandis que la valeur des transactions bondissait de 53 %. Des quartiers comme Liman ou Grbavica se positionnent en mini “Vračar” local, avec des prix pouvant avoisiner ou dépasser 2 000 €/m² dans les secteurs les plus prisés.
Les programmes résidentiels de standing, souvent liés à la scène tech et au retour de la diaspora, jouent la carte du confort moderne : parkings souterrains, petit wellness, sécurité, matériaux de qualité. Si l’on est en dessous des niveaux de Belgrade, Novi Sad s’impose clairement comme le deuxième marché de référence pour les propriétés haut de gamme.
Niš et Kragujevac : montée en gamme industrielle et urbaine
Niš se transforme en nœud technologique et industriel du sud de la Serbie. Les prix y restent sensiblement plus bas (environ 1 661 €/m² en moyenne mi‑2025), mais la croissance est très rapide : +6,73 % sur un an à l’échelle régionale en 2024, et +48 % de ventes d’appartements, avec une valeur des transactions quasiment doublée (+97 %).
Les ventes de logements ont bondi de 40 % à Kragujevac en 2024, dopées par l’industrie automobile.
Kopaonik et Zlatibor, triangle d’or du tourisme de montagne
Une autre composante clé du marché du luxe en Serbie se situe en altitude. Le triangle Kopaonik – Zlatibor – Stara Planina concentre une part croissante des investissements haut de gamme, sous forme d’hôtels cinq étoiles, de résidences de loisirs et de chalets de prestige.
Principale station de ski de Serbie, Kopaonik est devenue la destination montagne la plus sophistiquée de la région, avec un écosystème touristique de grande valeur.
La valeur cumulée du système Kopaonik (hôtels, résidences, restaurants, loisirs) est estimée entre 1 et 1,5 milliard d’euros.
Chaque hôtel de premier plan mobilise un investissement de 50 à 150 millions d’euros.
L’économie locale génère entre 150 et 250 millions d’euros par an de dépenses touristiques et hôtelières.
Côté immobilier, les prix des appartements de montagne à Kopaonik se situent généralement entre 2 500 et 3 000 €/m², avec une forte saisonnalité pour la location courte durée. En haute saison de ski, un appartement bien placé peut se louer jusqu’à 200 € la nuit, offrant des rendements bruts élevés à condition de bien gérer l’occupation.
Zlatibor, autre station emblématique, s’est transformée en véritable petite ville de montagne. Les prix au mètre carré y oscillent en général entre 1 800 et 2 500 €/m², et les recettes touristiques annuelles se chiffrent elles aussi en centaines de millions d’euros. Les investisseurs s’y ruent sur les résidences hôtelières et les appartements destinés aux locations de courte durée, avec des tarifs de 80 à 150 € la nuit selon la saison.
Stara Planina, enfin, est considérée comme une “réserve stratégique” pour un futur développement haut de gamme plus durable, orienté nature et écologie. Pour l’instant, l’offre y est plus limitée, mais les stratégies envisagées portent sur un positionnement de montagne premium, aligné sur des standards environnementaux européens.
Qui achète le luxe en Serbie ? Portrait des acheteurs et nouvelles clientèles
Le profil des acheteurs est l’un des points les plus singuliers du marché serbe. Là où, en Europe occidentale, le crédit domine, la Serbie reste un pays de cash buyers. Jusqu’à 70–85 % des acquisitions se font comptant selon les périodes, et même si la part des achats financés par emprunt progresse à nouveau, elle reste modeste.
Une majorité d’acheteurs locaux… mais très polarisés
Plus de 90 % des transactions nationales impliquent des résidents serbes, le plus souvent pour un usage propre. La culture de la propriété est extrêmement forte : le taux de propriétaires dépasse 90 % de la population, l’un des plus élevés d’Europe. La pierre est perçue comme une garantie de stabilité, de statut social, et un rempart contre l’inflation.
Sur le segment du luxe, toutefois, les profils se diversifient. Dans les quartiers centraux de Belgrade comme Vračar, Dorćol ou Savski Venac, les principaux acheteurs haut de gamme sont :
– des membres de la diaspora serbe, revenus partiellement ou totalement au pays, souvent avec des revenus libellés en euros, dollars ou francs suisses
– des cadres de la tech et des services, payés au niveau européen mais avec un coût de la vie encore inférieur à celui des capitales occidentales
– une frange d’élites économiques locales, parfois issues de secteurs opaques, qui recherchent des actifs tangibles et prestigieux
Le profil des primo-accédants évolue vers plus de jeunesse : l’âge moyen d’achat d’un premier appartement à Belgrade serait désormais autour de 25–27 ans, contre 35–40 ans auparavant. Cette évolution est notamment due aux aides publiques, comme les subventions de taux et les apports réduits à 3 % annoncés par le président Vučić pour certains jeunes ménages.
Observateur du marché immobilier belgradois
Le rôle des étrangers : minoritaire en volume, clé sur le segment luxe
En volume de transactions, les étrangers restent minoritaires (environ 5 % de parts de marché, avec 4,81 % d’acheteurs étrangers en 2023), mais ils sont surreprésentés dans le très haut de gamme, surtout à Belgrade Waterfront, Dedinje, Senjak, Vračar et dans les stations de montagne.
Les nationalités dominantes incluent :
– des Russes, arrivés massivement depuis le début de la guerre en Ukraine (environ 200 000 personnes auraient migré vers la Serbie, la majorité à Belgrade). Ils ont d’abord tiré à la hausse le marché locatif, avant de se tourner vers l’achat, y compris via des sociétés créées localement ;
– des membres de la diaspora serbe basés aux États-Unis, au Canada, en Allemagne, en Suisse, prêts à payer une prime pour la qualité de construction et la localisation ;
– des acheteurs venant de Turquie, de Chine et, dans une moindre mesure, d’Israël et d’Europe occidentale (France, Allemagne), intéressés par le statut de marché de rattrapage, l’absence d’impôt successoral pour les descendants directs et un système fiscal relativement avantageux.
Seuil à partir duquel les investisseurs russes et ukrainiens achètent souvent des biens immobiliers en Serbie en paiement comptant, influençant directement les prix.
Certaines nationalités, comme les Hongrois, se tournent davantage vers les terrains à bâtir, profitant de la proximité de la frontière et des accords commerciaux régionaux.
Migration interne et EXPO 2027 : des moteurs sous-estimés
L’attrait de Belgrade ne vient pas seulement de l’étranger. Chaque année, entre 13 500 et 15 000 personnes (selon les chiffres officiels) s’y installent depuis d’autres régions du pays ; les estimations officieuses évoquent plutôt 25 000 à 30 000 personnes. Ce flux migratoire interne alimente la demande, notamment pour les logements de taille moyenne (1 à 3 pièces, entre 30 et 70 m²), très liquides et recherchés à l’achat comme à la location.
Parallèlement, la préparation de l’EXPO 2027 – un plan d’investissement baptisé “Saut vers le futur” doté de 17,8 milliards d’euros – agit comme un gigantesque catalyseur urbain. Le projet inclut la construction d’un parc d’exposition, le renforcement des infrastructures de transport (routes, rail, extension de l’aéroport de Belgrade) et de nombreux équipements publics. L’impact sur les valeurs immobilières, notamment autour des principaux axes de transport et des futurs sites de l’EXPO, est déjà visible.
L’effet de levier de l’économie serbe et des politiques publiques
Le boom du marché du luxe en Serbie ne flotte pas dans le vide : il s’appuie sur une économie en croissance solide, un environnement macroéconomique stabilisé et une stratégie assumée d’attraction de capitaux étrangers.
Croissance, emploi, inflation : un contexte plutôt favorable
Entre 2020 et 2023, le PIB réel de la Serbie a crû d’environ 12 %. En 2024, la croissance est estimée autour de 3,8–4 %, avec des prévisions pour 2025–2026 généralement situées entre 3,5 et 5 % selon les institutions (Banque centrale, FMI, BERD). Le marché du travail est lui aussi en amélioration : au troisième trimestre 2024, le taux d’emploi a atteint un record de 51,9 %, tandis que le chômage tombait à 8,1 %, proche de ses plus bas historiques.
Côté inflation, après un pic à 12,4 % en 2023, l’indice des prix à la consommation est retombé vers 4,5 % en 2024 et devrait poursuivre sa décrue vers 3,6 % en 2025 puis 3,1 % en 2026 selon le FMI. Cette normalisation des prix, combinée à des salaires réels en hausse (environ +9,3 % sur les neuf premiers mois de 2024), renforce la capacité d’achat des ménages, du moins dans les grandes villes.
Crédit immobilier : un usage encore limité, mais en reprise
Historiquement, la Serbie est un marché de cash. Pourtant, le recours au crédit immobilier reprend. L’environnement monétaire contribue à cette inflexion : la Banque nationale de Serbie a abaissé son taux directeur à 5,75 % fin 2024, après l’avoir relevé pour combattre l’inflation, tandis que la Banque centrale européenne a commencé à réduire ses taux (3,0–3,4 % selon les facilités).
En novembre 2024, le taux d’intérêt moyen sur les nouveaux prêts immobiliers en France avoisinait 5,05 %.
Même si ces conditions restent plus onéreuses qu’en Europe occidentale pré‑2022, elles marquent une amélioration par rapport au pic atteint en 2023, où certains taux d’emprunt frôlaient ou dépassaient 6,4 %. Résultat : en 2024, la part des achats financés par crédit est remontée à 10 % sur l’ensemble du marché, et à 22 % pour les appartements (contre 7 % et 17 % en 2023). Au troisième trimestre 2024, environ 25 % des appartements ont été achetés avec un emprunt – encore loin des 30 % de la période 2019–2021, mais en nette reprise.
Un cadre fiscal et réglementaire attractif pour l’investissement
Sur Le marché des propriétés de luxe en Serbie, la fiscalité joue un rôle non négligeable. Les coûts d’acquisition restent modérés comparés à d’autres pays européens : pour une revente, l’acheteur paie 2,5 % de taxe de transfert, auxquels s’ajoutent les honoraires de notaire (0,1–0,5 %), les frais d’avocat (1–3 %) et la commission d’agence (autour de 2 %, fréquemment partagée entre vendeur et acquéreur). Pour un bien neuf acquis auprès d’un promoteur, ces 2,5 % laissent place à la TVA (10 % pour le résidentiel, 20 % pour le commercial), que certains investisseurs peuvent récupérer partiellement en cas de location via une société serbe.
L’impôt foncier annuel est faible (jusqu’à 0,4% de la valeur cadastrale pour le résidentiel, 0,8% pour le commercial). Les revenus locatifs sont taxés à un taux effectif d’environ 15% après un abattement. Une taxe sur la plus-value de 15% s’applique en cas de revente, mais elle est exonérée après dix ans de détention.
S’ajoute un facteur souvent décisif pour la clientèle patrimoniale : la Serbie ne prélève pas de droits de succession pour les descendants directs. Combiné à la possibilité pour les étrangers éligibles d’obtenir un titre de séjour temporaire – renouvelable – sur la base de la propriété d’un bien immobilier, le pays gagne en attractivité pour les familles cherchant à structurer leur patrimoine sur une génération ou plus.
Rendements locatifs, tourisme et marché de la location haut de gamme
En parallèle de l’achat-vente, la dimension locative est centrale pour l’investissement dans le marché des propriétés de luxe en Serbie. Sur ce terrain, Belgrade et les grandes villes universitaires, ainsi que les stations touristiques de montagne, se distinguent.
Des rendements solides malgré la hausse des prix
Les études de rendement montrent des niveaux bruts généralement compris entre 4 et 6 % pour les biens situés au centre de Belgrade, selon la qualité du bien et le mode de location (longue durée, courte durée, location d’entreprise). Certaines sources évoquent des rendements encore supérieurs, au‑delà de 7 %, dans des emplacements moins premium mais à forte demande locative, ou pour des produits optimisés en courte durée.
Les loyers moyens illustrent le décalage entre le centre et la périphérie :
– environ 500 € pour un studio à Belgrade fin 2024
– autour de 800 € pour un T2 (une chambre)
– près de 1 000 € pour un T3
– environ 1 500 € pour un grand T4
Hausse annuelle des loyers à Belgrade et Novi Sad fin 2024, après des augmentations explosives les années précédentes.
Locations de prestige et segment “bleisure”
La montée en gamme touristique du pays démultiplie les opportunités. Belgrade est en train de se positionner comme destination combinant affaires et loisirs (“bleisure”), avec une offre croissante d’hôtels cinq étoiles (St. Regis, futur Ritz‑Carlton, W Hotel à venir) et de résidences de luxe en location courte ou moyenne durée. Deux restaurants de la capitale (Langouste, Fleur de Sel) ont été distingués par le guide Michelin, renforçant son image gastronomique.
Il s’agit du rendement brut annuel, en pourcentage, que peuvent générer certains appartements de Belgrade Waterfront grâce à une forte demande locative.
En montagne, Kopaonik et Zlatibor offrent un profil différent : plus saisonnier, mais potentiellement plus rentable. À Kopaonik, par exemple, un appartement de 45–50 m² bien placé, acheté autour de 2 700 €/m², peut générer des revenus significatifs si son taux d’occupation est élevé en hiver et acceptable le reste de l’année. Les chiffres de fréquentation touristique en Serbie – plus de 3,8 millions de touristes en 2024, en hausse de 15 % – laissent penser que cette demande va encore progresser, surtout avec l’EXPO 2027 et le repositionnement du pays comme destination “luxe abordable” dans les Balkans.
En regardant à l’horizon 2030–2035, Le marché des propriétés de luxe en Serbie – et en particulier de Belgrade – va être profondément remodelé par les grands projets d’infrastructures.
La construction de deux nouvelles lignes de métro à Belgrade, d’un coût d’environ 9 milliards d’euros, devrait significativement augmenter la valeur des biens immobiliers. Les expériences internationales indiquent des hausses de prix de 10 à 20 % à moyen terme le long des axes desservis. À Belgrade, l’annonce des tracés a déjà provoqué des augmentations immédiates, comme à Mirijevo où les valeurs ont grimpé de 10 à 15 %.
Les corridors autoroutiers et ferroviaires – Belgrade–Novi Sad à grande vitesse, modernisation de Belgrade–Niš, corridor XI vers Čačak et Požega – transforment aussi la géographie de l’investissement, en créant des “axes de développement” où se combinent nouvelles zones résidentielles, parcs logistiques et parcs industriels. Le secteur industriel et logistique est ainsi considéré comme le segment immobilier à la croissance la plus rapide en Serbie, avec plus de 6 millions de m² de surfaces logistiques modernes et des projets totalisant plusieurs centaines de milliers de m² supplémentaires.
Dans ce contexte, la fonction de Belgrade évolue : la capitale reste le cœur du luxe résidentiel, mais elle devient aussi le pivot d’un réseau de villes en plein essor (Novi Sad, Niš, Kragujevac, Čačak, Subotica), où les valeurs montent à mesure que les liens de transport se renforcent.
Un marché de luxe encore “abordable” à l’échelle européenne ?
Mis en perspective avec les grands marchés du luxe mondial, Le marché des propriétés de luxe en Serbie reste, paradoxalement, relativement abordable. Une étude citée rappelle qu’en 2021, un million de dollars permettait d’acheter environ 456 m² de logement à Belgrade au prix moyen de 2 000 €/m², contre 15 m² à Monaco, 21 m² à Hong Kong, 31 m² à Londres ou 33 m² à New York.
Malgré une hausse des prix, notamment sur le segment premium, le coût au mètre carré à Belgrade (entre 4 000 et 6 000 € dans les meilleurs quartiers) reste inférieur à celui des capitales d’Europe de l’Ouest ou des stations alpines réputées. Le pays, dont les infrastructures s’améliorent rapidement, présente un marché en croissance et en rattrapage, offrant un rapport valeur/prix de plus en plus rare pour les investisseurs internationaux.
L’obtention récente de la note investment grade (BBB‑) par S&P Global Ratings, la stratégie d’adhésion progressive à l’Union européenne, les flux d’IDE élevés (4,5 milliards d’euros en 2023, environ 7 % du PIB) et le plan EXPO 2027 renforcent encore cet attrait, en envoyant aux investisseurs un signal clair : le pays ne se contente plus d’être une destination “low cost”, il revendique une place parmi les marchés structurés et régulés de la région.
Risques, limites et zones d’ombre
Comme tout marché en forte croissance, le marché des propriétés de luxe en Serbie comporte aussi ses risques et ses angles morts.
La démographie nationale, d’abord, reste défavorable : le pays vieillit (plus de 20 % de la population a plus de 65 ans), la natalité est faible et l’émigration vers l’Europe de l’Ouest se poursuit. Belgrade et quelques grandes villes compensent par la migration interne et internationale, mais certaines zones rurales et petites villes se vident. À long terme, la question de la demande domestique sur l’ensemble du territoire se posera.
Le cadre juridique immobilier, bien que renforcé, reste complexe. Des dossiers peuvent être rendus délicats par des héritages mal réglés, des constructions non régularisées, des revendications de restitution ou des erreurs cadastrales. Bien que des fenêtres de régularisation existent pour les biens construits sans permis, une prudence accrue est recommandée, notamment pour les acheteurs étrangers. Les professionnels soulignent unanimement la nécessité d’une due diligence rigoureuse menée par un avocat local expérimenté.
Sur le plan financier, la part encore importante des achats au comptant constitue à la fois un facteur de stabilité (peu de risque systémique lié au surendettement des ménages) et une source de volatilité potentielle : si la confiance des investisseurs en cash se retournait, ou si un choc géopolitique majeur touchait la région, l’ajustement des prix pourrait être brutal, surtout sur le segment du très haut de gamme.
Enfin, la dépendance énergétique du pays (importations de gaz et de pétrole), la sensibilité à la conjoncture européenne et les aléas politiques internes constituent autant de paramètres à suivre pour qui envisage d’y placer plusieurs millions d’euros.
Conclusion : un marché en transition vers une maturité haut de gamme
Le marché des propriétés de luxe en Serbie entre dans une phase charnière. La période de rattrapage violent des années 2020–2022 laisse place à un cycle de croissance plus modéré, mais soutenu, porté par une base économique plus solide, une meilleure régulation financière et des projets d’infrastructures massifs qui redessinent la carte du pays.
Belgrade, avec ses quartiers historiques, ses collines diplomatiques, ses tours de verre et son front d’eau réinventé, reste la vitrine de cette métamorphose. Novi Sad, Niš, Kragujevac et les stations de montagne comme Kopaonik et Zlatibor composent, autour d’elle, un archipel de pôles de luxe en devenir, chacun avec sa logique propre : tech, industrie, tourisme, retraite, résidence secondaire.
Dans un environnement européen où de nombreux marchés sont arrivés à maturité, Le marché des propriétés de luxe en Serbie offre encore de la profondeur, de la croissance potentielle et une diversité de produits, du penthouse avec vue sur la Save au chalet de montagne, de la villa diplomatique à la résidence de marque intégrée à un cinq étoiles.
À condition d’accepter la complexité locale, de s’entourer de conseils fiables et de raisonner à moyen-long terme, il s’impose comme l’un des terrains de jeu les plus intéressants pour les investisseurs avertis en quête de nouvelles frontières du luxe immobilier en Europe.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en forte demande locative à Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Un tel accompagnement permet de profiter des opportunités du marché serbe tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs, et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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