Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Trouver un bon partenaire pour acheter, vendre ou louer un bien en Serbie n’a rien d’anodin. Le marché est dynamique, les prix évoluent vite, la réglementation est moins stricte que dans de nombreux pays d’Europe occidentale, et une partie des locations reste informelle. Dans ce contexte, bien choisir son agence devient presque aussi important que de choisir le bon appartement.
Cet article identifie les meilleures agences locales, notamment à Belgrade et Novi Sad, en se basant sur leur expertise, spécialisation ou innovation. Il aborde également le cadre réglementaire, les frais pratiqués et les méthodes pour travailler efficacement avec un agent, offrant ainsi une analyse détaillée plutôt qu’un simple annuaire.
Un marché serbe en plein essor qui attire les agences
Le contexte aide à comprendre pourquoi l’offre d’agences explose. En 2024, la valeur totale des transactions immobilières enregistrées en Serbie a atteint 7,4 milliards d’euros, soit 15 % de plus qu’en 2023. Le nombre de contrats signés a progressé à plus de 126 000 sur l’année, après un pic historique en 2022 où plus de 140 000 contrats avaient été conclus pour 7,5 milliards d’euros.
Part de la valeur du marché immobilier provenant des appartements et maisons en 2024, soit environ 4,1 milliards d’euros.
Cette activité soutenue a logiquement fait naître une multitude d’intermédiaires. En quelques années, 107 nouvelles agences se sont créées sur une seule année de référence, portant le total à 1 526 sociétés et entrepreneurs actifs dans la vente immobilière. Cela représente une hausse de 38 % par rapport à 2019. Au cours des cinq dernières années, environ 770 agences ont vu le jour, même si toutes n’ont pas survécu.
Beaucoup d’entre elles sont des micro-entreprises employant une ou deux personnes, souvent très spécialisées (commerce, location, luxe, expatriés, etc.). Dans ce foisonnement, certaines structures se distinguent par la qualité de leurs services, leur taille, ou une vraie capacité d’innovation.
Cadre légal : ce que doit (au minimum) faire une bonne agence en Serbie
Depuis une dizaine d’années, l’activité d’intermédiation est encadrée par la « Loi sur le courtage en vente et location de biens immobiliers ». Pour figurer dans le Registre public des courtiers tenu par le ministère compétent, une agence doit respecter plusieurs conditions : au moins une personne ayant réussi l’examen professionnel, une assurance responsabilité civile, un bureau adapté, et l’absence de condamnation pour certains délits, notamment en matière de blanchiment.
Une agence immobilière enregistrée doit obligatoirement établir un contrat écrit de courtage avec son client. Ce contrat doit préciser son numéro d’enregistrement, l’objet de la mission, le montant de la commission, la durée de l’accord et les obligations de chaque partie. De plus, l’agence a pour devoir de vérifier les titres de propriété, d’informer le client sur les risques potentiels (comme les hypothèques, litiges ou droits de préemption), de garantir la confidentialité des données et de conserver une trace archivée de toutes ses opérations.
La loi interdit explicitement d’exercer le courtage sans inscription au registre : les contrevenants s’exposent à des amendes importantes, voire à une interdiction temporaire d’exercice. Sur le papier, ce cadre protège les particuliers. Dans la pratique, le marché reste moins rigide que dans des pays comme la France ou le Royaume-Uni, et il existe encore des agents peu ou pas formés.
C’est justement ce qui donne de la valeur ajoutée aux agences organisées et visibles, qui s’appuient sur des équipes licenciées, des procédures internes solides et une assurance de minimum 50 000 euros de couverture – une police qui, selon un expert du Real Estate Cluster, n’a d’ailleurs pas eu à être activée depuis dix ans, signe qu’aucun scandale majeur n’a abouti à une indemnisation.
Belgrade : le cœur du marché et la vitrine des meilleures agences
Belgrade concentre à elle seule près de 37 % des appartements vendus en Serbie sur les neuf premiers mois de 2024, mais plus de la moitié de la valeur totale des transactions (environ 55 %). Les prix y sont les plus élevés du pays : autour de 2 180 €/m² pour le neuf en vente initiale au troisième trimestre 2024, et 2 130 €/m² pour la revente, avec un prix médian au mètre carré plus important que dans les autres grandes villes.
C’est aussi là que se trouvent les agences les plus structurées du pays, notamment pour l’immobilier d’entreprise et le résidentiel haut de gamme.
CBS International / Cushman & Wakefield : le poids lourd du commercial
Parmi les grands noms, CBS International occupe une place à part. Affiliée exclusive de Cushman & Wakefield pour la Serbie, la Croatie et le Monténégro, la société est, depuis douze années consécutives (dont 2021), la première société de services immobiliers commerciaux en Serbie en termes de chiffre d’affaires.
Son bureau de Belgrade s’appuie sur plus de 130 professionnels, dont 48 agents licenciés et 9 experts en évaluation (avec une partie certifiés RICS). L’agence revendique plus de 750 000 m² de bureaux loués ou vendus, plus de 3 000 clients servis, 37 projets exclusifs pilotés et plus de 200 000 m² gérés via sa division de facilities management.
La force de CBS International est de couvrir la quasi-totalité du spectre immobilier professionnel, avec des départements dédiés aux bureaux, aux commerces, à l’industriel et au foncier, ainsi qu’à la vente et à la location de logements, à l’évaluation, à la recherche de marché, aux capitaux, à la gestion de projets ou encore au marketing immobilier.
Pour un investisseur institutionnel ou une entreprise en quête de bureaux dans le New Belgrade, où le stock moderne dépasse désormais 1,2 million de m² et où les loyers de bureaux prime gravitent autour de 15–17,5 €/m² par mois, cette agence fait figure de partenaire quasi incontournable.
Prime Real Estate : l’expert belgradois orienté service
Prime Real Estate, division résidentielle et commerciale de Prime International Company, est un autre acteur fort de Belgrade. La maison-mère se présente comme un cabinet de conseil de premier plan en immobilier commercial et industriel, proposant recherche, évaluation et conseil, optimisation fiscale, ainsi que pilotage de projets.
Prime Real Estate applique les principes du Total Quality Management (TQM) à ses opérations. Cela se traduit par l’utilisation de procédures standardisées, un suivi rigoureux de la satisfaction client et une transparence totale sur les processus. L’entreprise met en avant ses standards de qualité élevés, la clarté de son flux de travail et les engagements précis pris envers ses clients.
Les témoignages de clients étrangers soulignent plusieurs points distinctifs : capacité à organiser de nombreuses visites en peu de temps, gestion de la barrière linguistique (agents parlant très bien anglais, traduction des documents), réactivité avant et après la signature du bail, et accompagnement dans l’installation. Un client venu de Dubaï mentionne par exemple des réponses systématiques sous 24 heures et une aide précieuse pour trouver une maison correspondant à son budget et à son secteur de prédilection.
Pour un expatrié qui débarque dans la capitale serbe sans repère, ce type d’agence structurée, habituée aux standards internationaux, réduit nettement le risque de mauvaise surprise.
Mentor Real Estate Agency : l’ancienneté et le réseau local
Fondée en 2000, Mentor Real Estate Agency fait partie des pionnières du marché belgradois moderne. Elle propose des biens à la location et à la vente dans les secteurs les plus recherchés : New Belgrade, Vračar, centre-ville, Dedinje, Senjak ou encore les abords du temple Saint-Sava.
Les annonces typiques de l’agence reflètent le niveau de gamme du portefeuille : appartements de 90 m² à New Belgrade loués autour de 1 400 € par mois, logements de standing à Vračar ou en plein centre entre 1 200 et 1 700 € mensuels, villas de luxe à Dedinje avec piscine proposées à la vente ou à la location à plusieurs milliers d’euros, voire des maisons valorisées autour de 850 000 €.
La longévité de Mentor sur un marché très compétitif, où beaucoup de petites structures apparaissent puis disparaissent en quelques années, est un indicateur important. Elle suppose une capacité à fidéliser une clientèle locale et internationale, ainsi qu’une bonne maîtrise des zones les plus liquides de Belgrade, celles où les biens se revendent plus facilement malgré un marché globalement moins fluide en périphérie.
R.E.A.L. Consulting Nekretnine : le partenaire des diplomates et des entreprises
Née d’une idée formulée à Belgrade en 2009 et concrétisée en 2010, R.E.A.L. Consulting Nekretnine s’est rapidement positionnée sur une clientèle internationale exigeante. L’agence coopère avec de nombreuses entreprises, des missions diplomatiques et des associations étrangères, et elle est membre actif de la Chambre de commerce franco-serbe.
Ses agents disposent de licences officielles délivrées par le gouvernement serbe, et l’entreprise propose, grâce à des partenaires, des services juridiques ainsi que l’appui d’un « personal banker ». L’offre couvre la location, la vente et l’achat de tout type d’actifs : appartements, maisons, surfaces commerciales.
Cette offre est particulièrement adaptée aux entreprises étrangères qui ouvrent un bureau à Belgrade ainsi qu’aux ambassades cherchant des résidences pour leurs diplomates. Elle cible des quartiers prisés comme Vračar, le centre historique, Dedinje ou Senjak.
Best Real Estate et The Best Real Estate Agency : deux marques fortes sur le résidentiel
À Belgrade, le nom « Best » revient dans deux structures proches mais distinctes.
Best Real Estate est une agence licenciée fondée en 2009, qui revendique une approche très personnalisée : écoute précise des besoins, relation de confiance sur le long terme et suivi régulier. Elle travaille avec des entreprises de renom, des ambassades et des missions diplomatiques, ce qui implique une maîtrise solide des impératifs de sécurité, de localisation et de qualité des biens.
The Best Real Estate Agency, créée également en 2009 par Ljiljana et Srdjan Teodosijević, est formellement enregistrée sous le numéro 058 au registre des intermédiaires. Elle gère un spectre très large : appartements, maisons, immeubles résidentiels et commerciaux, locaux de bureaux, boutiques, entrepôts et terrains. L’agence fournit aussi des prestations de conseil, de suivi de transaction, d’évaluation et de recherche de marché, en s’appuyant sur des équipes interdisciplinaires (juristes, financiers, architectes, designers, managers).
Cette structure a obtenu un certificat de solvabilité AAA et affirme se situer dans les 2 % d’entreprises les plus fiables de Serbie. Elle affiche aussi un portefeuille de clients institutionnels impressionnant : ambassades (États-Unis, Iran, Irak, Israël, Inde, Australie), organisations internationales (Comité international de la Croix-Rouge, UNOPS, Goethe-Institut, Commission européenne, Nations unies), grandes banques (Société Générale, Raiffeisen, Erste, NLB…) et groupes industriels ou de services (Holcim Serbia, Nestlé Serbia, Mercedes, Tetrapak, etc.).
Pour un particulier, une telle base de clients ne garantit pas automatiquement le meilleur service, mais elle témoigne d’un niveau de sérieux et de conformité qui rassure, notamment sur les questions juridiques complexes ou la gestion de grands portefeuilles.
VOS MEDIATOR : le spécialiste du luxe
VOS MEDIATOR occupe une niche très claire : la médiation sur l’immobilier haut de gamme à Belgrade et sur le marché serbe, pour la location, l’achat, la vente et l’investissement. Depuis plus de dix ans, la société cible des clients au profil exigeant : chefs d’entreprise, ambassades, grandes entreprises, banques internationales, organisations internationales.
Découvrez l’évolution et la gamme complète des services proposés par notre agence immobilière, de la location de luxe à l’investissement.
Notre activité historique et notre cœur de métier, spécialisée dans la location haut de gamme.
Achat et vente d’appartements, maisons, villas, bureaux et terrains d’investissement.
Expertise et accompagnement personnalisé pour vos projets d’acquisition et de placement.
Service complet de gestion locative et d’entretien pour propriétaires investisseurs.
Assistance et défense de vos intérêts tout au long de votre recherche et de votre location.
VOS MEDIATOR se distingue par plusieurs éléments : équipe d’agents diplômés, mise à disposition d’un traducteur, équipe de juristes spécialisés pour les procédures administratives et légales, base de données en ligne régulièrement mise à jour, magazine papier de luxe en anglais distribué gratuitement à ses partenaires et clients, et une forte présence sur les principaux portails immobiliers.
Sa liste de clients est impressionnante : ambassades des Pays-Bas, du Royaume-Uni, du Canada, de l’Espagne, de la Hongrie, de la Slovénie, de l’Allemagne, de la France, de la Suisse, de la Croatie, de l’Argentine, de la Corée ; banques comme la Banque mondiale, l’IFC, l’EBRD ; organisations telles que l’UNHCR, l’UNDP, USAID ou encore des sociétés telles que DM, Legrand, Casino Austria, MPC Properties ou la compagnie pétrolière NIS (contrôlée par Gazpromneft).
Pour un investisseur fortuné ou une entreprise cherchant une villa à Dedinje, un immeuble de bureaux premium à New Belgrade ou un terrain pour un retail park, cette agence représente un interlocuteur de choix.
City Expert : la première agence 100 % en ligne
City Expert a bousculé le paysage immobilier serbe en se positionnant comme la première agence totalement en ligne du pays. D’abord présente à Belgrade, elle s’est rapidement étendue à Novi Sad et Niš.
Son modèle repose sur plusieurs innovations technologiques : présentation exhaustives des biens avec photos professionnelles, vidéo, visites virtuelles à 360°, plans interactifs, système de filtrage avancé et prise de rendez-vous de visite directement sur le site. L’agence a aussi supprimé la présence systématique d’un agent pendant les visites physiques, permettant un contact direct entre propriétaire et visiteur, et a intégré des visites « sans contact » par appel vidéo.
City Expert affirme que plus de la moitié des visites sont désormais réservées via son interface en ligne, qu’elle ne facture pas de commissions aux acheteurs ni aux locataires, et qu’elle applique aux propriétaires des honoraires en moyenne 25 % plus faibles que ceux des agences traditionnelles. Elle revendique également un gain de 15 % sur le nombre de transactions finalisées grâce à ce modèle numérique.
La pandémie de Covid-19 a renforcé la pertinence de ce positionnement : à une période où la distanciation sociale était recommandée par les autorités sanitaires de Belgrade, proposer des visites à distance et limiter les intermédiaires physiques a constitué un avantage concurrentiel clair.
Novi Sad : un marché en pleine accélération et des agences de proximité
Deuxième ville du pays, Novi Sad connaît une croissance des prix et des transactions encore plus rapide que Belgrade sur certains segments. Au troisième trimestre 2024, les appartements neufs s’y vendaient en moyenne autour de 1 960 €/m², en hausse de plus de 17 % sur un an, tandis que les biens en revente tournaient autour de 2 000 €/m² (+8,7 %).
Les ventes d’appartements ont bondi de 30 % en nombre et de plus de 50 % en valeur, sous l’effet combiné du dynamisme économique local (notamment dans la tech), de la demande des étudiants et jeunes actifs, et de l’intérêt croissant d’investisseurs à la recherche de rendements solides.
Dans ce contexte, plusieurs agences locales se démarquent.
Real House doo : la famille au service du marché de Novi Sad
Real House doo est une société familiale fondée et co-dirigée par Sanja et Vladimir Rafajlović. Licenciée pour le courtage, elle est spécialisée dans les transactions sur Novi Sad et sa périphérie. Sa force réside dans une offre intégrée : elle prend en charge l’achat, la vente, la location et la gestion locative, tout en proposant un accompagnement juridique.
Pour un investisseur qui souhaite acquérir un appartement de 100 m² dans un quartier recherché de Novi Sad — on trouve par exemple des biens listés autour de 245 000 € ou des duplex avec terrasse à des niveaux de prix similaires — pouvoir s’appuyer sur une structure locale qui maîtrise les quartiers, les prix réels de transaction et les particularités du cadastre est un plus non négligeable.
Conseil pour un investisseur immobilier à Novi Sad
Le fait qu’il s’agisse d’une entreprise familiale est souvent perçu comme un gage de proximité et de suivi personnalisé, dans un marché où beaucoup d’agences ne comptent qu’un ou deux salariés et vivent largement du bouche-à-oreille.
City Expert à Novi Sad : la continuité du modèle digital
À Novi Sad, City Expert a ouvert un bureau dès 2017 et s’est rapidement imposée comme l’un des acteurs majeurs en quelques années. Son discours met en avant des commissions parmi les plus basses de la ville, un système de prise de rendez-vous automatisé, et un arsenal technologique similaire à celui de Belgrade : photographie professionnelle, plans interactifs, cartographie précise des quartiers, filtrage par critères, vérifications juridiques en interne.
L’agence décrit le profil-type de ses acheteurs à Novi Sad comme des jeunes couples, des familles et des professionnels attirés à la fois par le neuf en périphérie et par les immeubles anciens du centre-ville. Dans un marché universitaire où la demande locative reste soutenue, la capacité de City Expert à gérer rapidement les visites et les dossiers est un argument pour les bailleurs qui cherchent un taux d’occupation élevé.
Atlant Realty et autres acteurs spécialisés
Parmi les autres agences notables à Novi Sad, Atlant Realty offre un support professionnel dans les transactions, sur la base d’une bonne connaissance du marché régional. Des structures comme Solis Consult doo, basées dans la ville, s’ajoutent à ce tissu d’intermédiaires locaux.
Dans une ville où l’activité est en forte croissance, l’enjeu pour ces agences est de se différencier par la qualité du conseil, notamment sur les perspectives de valorisation par quartier, à un moment où certaines zones technologiques ou résidentielles affichent des hausses de prix annuelles à deux chiffres.
Outre les agences généralistes et les grands réseaux, le marché serbe compte plusieurs acteurs qui visent spécifiquement les étrangers ou les profils haut de gamme.
Serbia Relocation : au-delà de l’immobilier
Serbia Relocation se positionne d’abord comme une société de relocation complète, qui inclut un volet immobilier mais aussi l’aide à l’installation : démarches administratives, scolarité des enfants, intégration pratique. L’entreprise assiste les clients dans leurs recherches à Belgrade et Novi Sad, en identifiant des biens adaptés à leur profil, puis en les accompagnant dans la négociation et la vérification juridique.
Certains agents locaux peuvent privilégier une transaction rapide au détriment de vos intérêts. Il est donc crucial de sélectionner un intermédiaire de confiance, de poser de nombreuses questions et de faire systématiquement vérifier tout contrat de bail ou d’achat par un avocat indépendant avant de signer.
Q Wealth et autres cabinets d’accompagnement pour étrangers
Des structures comme Q Wealth se spécialisent dans l’assistance aux étrangers souhaitant acheter un bien et obtenir un permis de séjour en Serbie. Elles gèrent souvent en parallèle les questions bancaires (ouverture de compte), fiscales et de résidence. Elles ne sont pas des agences immobilières au sens strict, mais s’appuient sur des réseaux d’agents locaux et d’avocats pour sécuriser les acquisitions.
Dans ce pays, l’acquisition de certains terrains par des non-résidents est soumise à une condition de réciprocité. De plus, la langue et la complexité historique des titres de propriété peuvent créer des incertitudes. Pour les acheteurs internationaux, s’appuyer sur une structure locale spécialisée est un atout précieux, à condition de vérifier soigneusement ses références et ses partenaires sur place.
VOS MEDIATOR (luxe), Domovina et JD Properties (gestion et conseils)
Pour les investisseurs patrimoniaux, VOS MEDIATOR, évoquée plus haut, va au-delà de la simple transaction pour proposer de la gestion locative et de la représentation des locataires, par exemple pour des sociétés comme NIS ou des banques, avec en renfort une équipe d’experts judiciaires travaillant en lien avec des établissements financiers locaux.
D’autres sociétés, comme Domovina ou JD Properties and Consulting, s’orientent fortement vers la gestion et le conseil : administration complète des logements en location (encaissement des loyers, gestion des réparations, relations avec les locataires), évaluation de biens, études de marché, assistance juridique facturée à l’heure. Elles affichent des barèmes clairs pour la gestion, la location ou l’expertise, ce qui facilite la comparaison pour les propriétaires.
Commissions, frais et structure des coûts : ce que facturent les agences serbes
Les commissions des agences en Serbie sont généralement négociées au cas par cas, mais plusieurs repères se dégagent. À Belgrade, il est courant que l’acheteur paye 2 % du prix d’achat à son agent, et que le vendeur en verse autant au sien. Pour les appartements neufs achetés auprès d’un promoteur via un intermédiaire, il arrive fréquemment que l’acquéreur ne paie aucune commission, celle-ci étant réglée directement par le développeur au courtier.
Commission standard pour la location, équivalente à la moitié du premier loyer mensuel pour des loyers entre 150 € et 950 €.
Les barèmes ci-dessous donnent un ordre de grandeur des frais pratiqués par les prestataires professionnels (agences et avocats) pour une transaction immobilière, auxquels il faut ajouter les taxes et droits :
| Poste de coût | Fourchette indicative / règle usuelle |
|---|---|
| Commission agence – achat | 2 à 4 % du prix, souvent 2 % pour l’acheteur et 2 % pour le vendeur |
| Commission agence – location | 50 % à 100 % d’un mois de loyer selon le montant du loyer |
| Minimum de commission de courtage | 750 € (équivalent en dinars) pour une transaction achat/vente |
| Honoraires d’avocat (vente) | 1 à 3 % du prix, plafonnés par un barème national |
| Honoraires de notaire | 0,1 à 0,5 % du prix de vente |
| Frais de registre (cadastre) | Environ 30–50 € |
Au-delà des commissions, l’acheteur doit prendre en compte les coûts fiscaux et administratifs. Pour un logement ancien, la taxe de transfert est de 2,5 % du prix (généralement payée par le vendeur). Pour une construction neuve, elle est remplacée par la TVA (10 % pour le résidentiel, 20 % pour le commercial). Les frais de notaire et de cadastre restent modérés, et les honoraires d’avocat sont plafonnés par un barème dégressif.
C’est le pourcentage du prix d’achat que représentent typiquement les frais et taxes pour acquérir un bien en Serbie.
Comment choisir la « meilleure » agence pour son projet en Serbie
Face au nombre d’acteurs, la vraie question n’est pas seulement de connaître les noms des grandes agences, mais de savoir comment identifier celle qui sera la plus adaptée à votre profil et à votre projet.
Plusieurs critères discriminants émergent, à la fois dans les textes juridiques et dans les retours d’expérience d’expatriés ou d’investisseurs :
Pour sélectionner une agence immobilière fiable, vérifiez d’abord son inscription officielle au registre des courtiers. Examinez ensuite sa spécialisation (commerciale, luxe, résidentiel, location diplomatique, digital). Analysez la qualité de son accompagnement juridique, notamment sa capacité à identifier les problèmes de titres ou d’urbanisme et à collaborer avec de bons avocats. Évaluez la transparence sur les commissions et l’absence de frais cachés. Mesurez sa réactivité, sa communication et sa maîtrise des langues étrangères. Enfin, considérez ses références et son portefeuille clients, comme la présence d’entreprises ou d’ambassades, qui indiquent un certain niveau de fiabilité.
Les indicateurs de performance utilisés dans l’industrie (délai moyen de vente, satisfaction client, taux de fidélisation, etc.) ne sont pas encore systématiquement publiés en Serbie. Mais l’expérience montre que les agences structurées, avec un historique solide, tendent à se maintenir là où de nombreuses micro-structures disparaissent rapidement.
Le rôle croissant du digital et des plateformes en ligne
La montée en puissance de solutions « proptech » change aussi le paysage. City Expert a été le premier à supprimer la présence de l’agent en visite et à généraliser visites virtuelles et rendez-vous en ligne. D’autres acteurs, comme Livion, combinent recherche de biens assistée par intelligence artificielle, valorisation automatisée prenant en compte des dizaines de paramètres, photographie et vidéo en haute définition, visites virtuelles 4K et marketing multi-plateformes.
C’est le nombre de visites mensuelles que drainent les principaux portails d’annonces immobilières en Serbie.
Un bon réflexe pour un particulier est de croiser les informations : repérer un bien sur un portail généraliste, vérifier s’il est géré par une agence connue (Prime Real Estate, Mentor, Best Real Estate, R.E.A.L. Consulting, Real House doo, City Expert, etc.), puis contacter directement l’agence concernée pour obtenir un dossier complet et organiser une visite.
Un marché exigeant, mais riche en opportunités avec le bon partenaire
Le marché immobilier serbe, et particulièrement celui de Belgrade et Novi Sad, reste en phase de croissance, même après le ralentissement observé en 2023. Les prix continuent de progresser modérément, les rendements locatifs demeurent attractifs (autour de 5 % attendus à l’horizon 2025, avec des niveaux plus élevés dans certains segments), et la demande résidentielle reste stimulée par la croissance économique, les hausses de salaires et les mouvements migratoires internes et internationaux.
Pour maîtriser un marché immobilier complexe, il est essentiel de s’appuyer sur une agence locale. Ces structures, qu’elles soient de grandes envergures (CBS International), spécialisées dans le luxe (VOS MEDIATOR), numériques (City Expert) ou familiales et ancrées (Real House doo à Novi Sad), possèdent l’expertise nécessaire pour clarifier et faciliter votre investissement.
La diversité et la sophistication croissante de ces agences sont sans doute l’un des meilleurs indicateurs de la maturité progressive du marché serbe. Pour l’acheteur ou le locataire attentif, elles constituent surtout une opportunité : celle de sécuriser son projet immobilier, de mieux comprendre la réalité des prix et des risques, et de profiter pleinement du potentiel d’un pays où la propriété reste au cœur des trajectoires de vie et de la stratégie patrimoniale des ménages.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en croissance de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société serbe) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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