Investir dans l’Immobilier en Irlande : Guide Expatrié

Publié le 11 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

S’aventurer sur le marché immobilier d’un pays étranger est une entreprise autant stimulante que complexe, et l’Irlande, avec ses paysages verdoyants et sa riche culture, attire de plus en plus d’expatriés en quête d’opportunités d’investissement.

Spécialement conçue pour vous, cette introduction dévoile les points clés à considérer avant de plonger dans ce marché dynamique.

En tant qu’expatrié, comprendre les subtilités des lois fiscales irlandaises, évaluer la stabilité économique du pays et identifier les secteurs de croissance prometteurs est cruciale.

Ce guide vous offre un aperçu détaillé des démarches essentielles pour garantir un investissement fructueux, tout en naviguant à travers les défis spécifiques que présente l’acquisition de biens immobiliers hors de son pays d’origine.

Préparez-vous à découvrir comment transformer vos ambitions en réalité et à exploiter les opportunités qu’offre l’Irlande dans le domaine de l’immobilier.

Comprendre les lois immobilières en Irlande pour les expatriés

Acheter un bien immobilier en Irlande est possible pour les expatriés sans restriction de nationalité ou de résidence, tant pour les particuliers que pour les sociétés. Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les résidents pour acquérir, louer ou développer des biens immobiliers, qu’il s’agisse de propriétés résidentielles, commerciales ou de terrains à bâtir.

Type de propriété	Accès pour étrangers	Restrictions spécifiques
Résidentiel	Oui	Aucune restriction
Commercial	Oui	Aucune restriction
Terrain à bâtir	Oui	Cas particuliers pour terres agricoles*

*L’achat de terres agricoles peut nécessiter une autorisation préalable du Land Commission. Pour les biens d’une valeur supérieure à 1 million d’euros, l’accord de la Central Bank of Ireland peut être requis.

Principales étapes du processus d’acquisition immobilière :

• Sélection du bien et négociation du prix.
• Paiement d’un dépôt de réservation (« booking deposit »).
• Désignation d’un avocat spécialisé (solicitor) pour effectuer la due diligence (vérification du title deed, absence de charges, conformité).
• Signature du contrat de vente et paiement du solde.
• Enregistrement du bien auprès du Land Registry (registre foncier irlandais).

Autorités impliquées :

• Land Registry : enregistrement et vérification des titres de propriété.
• Revenue Commissioners : administration fiscale (pour la collecte des taxes immobilières).
• Local authorities : gestion des permis d’urbanisme et de la Local Property Tax.
• Central Bank of Ireland : approbation requise pour certains investissements importants.

Obligations fiscales pour les investisseurs étrangers :

• Stamp Duty : 1 % sur la première tranche de 1 million d’euros pour les biens résidentiels, 2 % au-delà ; 7,5 % pour les biens non résidentiels.
• Local Property Tax (LPT) : taxe annuelle basée sur la valeur du bien.
• Déclaration des revenus locatifs en Irlande (retenue à la source pour les non-résidents).
• Obtention d’un numéro fiscal irlandais (PPS number).

Comparatif législatif : Irlande vs autres pays

Aspect	Irlande	France	Espagne
Accès étrangers	Libre, aucun visa requis	Restrictions pour certains terrains	Libre, restrictions mineures
Fiscalité sur l’achat	Stamp Duty (1-2 % résidentiel)	Droits de mutation (5-6 % ou plus)	6-10 % selon région
Droit de propriété	Système de registre foncier	Notarial, cadastre	Registre de la propriété
Assistance légale recommandée	Obligatoire (solicitor)	Recommandée (notaire obligatoire)	Recommandée (avocat/notaire)
Résidence suite à l’achat	Non, pas de visa doré	Possible sous conditions	Possible sous conditions

Assistance légale recommandée :

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier (« solicitor ») est fortement conseillé pour :

• Vérifier la validité du titre de propriété.
• Garantir la conformité de la transaction.
• Assurer le respect des obligations fiscales et légales locales.

Conseils pratiques pour expatriés :

• Obtenir un PPS number avant l’achat pour faciliter la transaction et la déclaration fiscale.
• Vérifier minutieusement l’existence de charges, servitudes ou restrictions sur le bien via le Land Registry.
• Éviter les paiements directs au vendeur : passer par le compte client (« client account ») de votre solicitor.
• Se méfier des offres trop attractives ou des transactions non encadrées par un professionnel agréé.
• Prendre en compte les coûts annexes : frais de solicitor, stamp duty, taxes locales, frais d’enregistrement.
• Pour les investissements locatifs, anticiper la fiscalité sur les loyers et la gestion à distance.
• Garder à l’esprit qu’acheter un bien ne donne pas droit à un visa ou à la résidence en Irlande.

À retenir :

L’accompagnement par des professionnels locaux (solicitor, agent immobilier agréé, représentant fiscal) est indispensable pour sécuriser son investissement et éviter les pièges liés à la législation irlandaise. Pour les investisseurs habitués à d’autres systèmes juridiques, la souplesse du marché irlandais est un atout, mais elle impose rigueur et vigilance lors de la transaction.

Démarches administratives pour l’achat immobilier en Irlande

Processus général d’achat immobilier en Irlande :

L’achat immobilier en Irlande suit un processus structuré :

• Recherche et sélection du bien selon vos critères (budget, localisation, type de propriété)
• Visite du bien et négociation du prix avec le vendeur
• Versement d’un « booking deposit » (3 à 5 % du prix) pour réserver la propriété
• Engagement d’un solicitor (avocat spécialisé) qui gère l’ensemble du processus juridique (« conveyancing ») : vérification du titre de propriété, recherches légales, négociation et rédaction du contrat de vente
• Obtention du financement si nécessaire (prêt hypothécaire)
• Signature du contrat de vente définitif avec versement d’un acompte totalisant 10 % du prix
• Finalisation des recherches juridiques et du financement
• Clôture de la vente : paiement du solde, remise des clés, enregistrement du transfert de propriété auprès de la Property Registration Authority
• Paiement des taxes obligatoires, notamment le « Stamp Duty » dans les 30 jours suivant la transaction

Documents nécessaires :

• Passeport ou pièce d’identité
• Numéro PPS (Personal Public Service Number)
• Preuve de financement (attestation bancaire, offre de prêt)
• Justificatif d’adresse
• Preuve de dépôt (booking deposit)
• Contrat de vente signé

Rôle du solicitor irlandais :

• Vérifie la validité du titre de propriété
• Réalise toutes les recherches juridiques (urbanisme, servitudes, charges…)
• Rédige et négocie le contrat de vente
• S’assure de la conformité de l’opération et protège vos intérêts
• Gère l’enregistrement du transfert de propriété
• Supervise le paiement des taxes et droits

Délais typiques :

La procédure d’achat immobilier prend généralement 6 à 12 semaines. Les délais peuvent s’allonger si des complications apparaissent lors des recherches juridiques ou du financement.

Importance du numéro PPS :

Le PPS number est indispensable pour tout investisseur étranger. Il sert à vous identifier auprès de l’administration fiscale, à payer les taxes (notamment le Stamp Duty) et à ouvrir un compte bancaire local.

Implications fiscales et taxes à l’achat :

Type de taxe	Taux	Détails spécifiques
Stamp Duty (droits de timbre)	1 % jusqu’à 1 M€	Sur la valeur d’achat pour l’immobilier résidentiel
	2 % au-delà de 1 M€
Stamp Duty (locatif/commercial)	7,5 %	Pour les biens non résidentiels
Frais juridiques (solicitor)	1 % – 1,5 %	Du prix d’achat, à prévoir dans le budget
Frais d’agence immobilière	1 % – 1,5 %	À la charge de l’acheteur dans certains cas

Restrictions ou normes pour acquéreurs étrangers :

• Aucune restriction majeure n’existe pour les étrangers achetant un bien en Irlande
• L’achat immobilier ne donne pas automatiquement droit à un visa ou à la résidence
• Il peut être nécessaire d’ouvrir un compte bancaire local et de fournir des preuves d’origine des fonds

Conseils pratiques pour faciliter les démarches administratives :

• Anticipez : préparez vos documents et obtenez votre numéro PPS avant de débuter la procédure
• Faites appel à des professionnels locaux (solicitor, agent immobilier) pour sécuriser la transaction et comprendre les spécificités du marché irlandais
• Prévoyez un budget suffisant pour couvrir les frais annexes (taxes, honoraires, inspections)
• Organisez une inspection structurelle du bien par un professionnel qualifié (architecte ou ingénieur) pour éviter toute mauvaise surprise
• Gardez à l’esprit que la signature du compromis de vente vous engage juridiquement et qu’il n’existe pas de droit de rétractation en Irlande
• Souscrivez une assurance habitation dès la signature du compromis

À retenir :

Investir en Irlande nécessite une planification rigoureuse, l’obtention d’un numéro PPS, l’accompagnement par des spécialistes locaux et une vigilance sur les aspects juridiques et fiscaux.

Options de financement international pour les non-résidents

Les non-résidents peuvent accéder à plusieurs options de financement immobilier en Irlande, mais sous des conditions plus strictes que les résidents locaux. Les principales solutions sont :

• Prêt hypothécaire local auprès d’une banque irlandaise
• Prêt hypothécaire international en utilisant un bien immobilier détenu dans le pays de résidence comme garantie
• Crédit immobilier local auprès d’établissements spécialisés pour non-résidents

Tableau récapitulatif des types de prêts hypothécaires et exigences typiques en Irlande :

Type de prêt	Non-résidents éligibles	Apport minimum	Taux d’intérêt	Documentation requise
Prêt hypothécaire local	Oui	30–40 % du prix	3–4,5 %	Justificatifs de revenus, historique de crédit, liens locaux, assurance-vie
Prêt hypothécaire sur bien étranger	Oui (via banque du pays de résidence)	20–50 % selon garantie	Variable, souvent plus élevé	Valeur du bien mis en garantie, situation financière, justificatifs de propriété
Crédit immobilier spécifique expatrié	Oui (selon établissement)	≥ 30 %	Variable	Situation professionnelle, contrat de travail, solvabilité

Exigences typiques des banques irlandaises :

• Apport personnel : généralement 30 à 40 % du prix d’achat pour les non-résidents, contre 20 % pour les résidents
• Ratio d’endettement : les mensualités ne doivent pas excéder 33 à 35 % des revenus nets mensuels
• Situation professionnelle : contrat à durée indéterminée ou stabilité professionnelle requise, ancienneté minimale (6 mois en CDI ou 2-3 ans pour indépendants)
• Historique de crédit : bon score dans le pays d’origine et, si possible, en Irlande
• Assurance-vie : souvent obligatoire pour couvrir le montant du prêt
• Numéro fiscal irlandais : parfois exigé pour l’octroi du crédit

Liste des documents généralement demandés pour le profil de risque :

• Passeport ou pièce d’identité
• Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, relevés bancaires)
• Contrat de travail ou preuves de stabilité professionnelle
• Déclaration d’impôts
• Historique de crédit (rapport du pays de résidence)
• Preuve de l’apport personnel
• Assurance-vie et documents associés
• Preuve de résidence

Avantages des services de courtage en prêt immobilier :

• Accès à un panel élargi d’offres bancaires, y compris des établissements spécialisés pour non-résidents
• Accompagnement dans la constitution du dossier et la négociation des conditions
• Gain de temps et optimisation du montage financier

Inconvénients des courtiers :

• Frais de courtage parfois élevés
• Nécessité de vérifier la réputation et l’indépendance du courtier
• Risque d’offres limitées si le courtier travaille avec peu de partenaires

Comparaison des financements locaux et internationaux :

Critère	Financement local (Irlande)	Financement dans le pays de résidence
Taux d’intérêt	3–4,5 %, généralement variable	Peut être plus ou moins élevé selon le pays
Apport initial	30–40 % requis pour non-résidents	Souvent 20–50 %, dépend de la garantie
Processus	Documentation locale, assurance-vie	Garantie sur bien existant, plus rapide si bonne relation bancaire
Risques	Exposition à la fiscalité et réglementation irlandaise	Risques liés au change et à la fiscalité internationale

Conseils pour surmonter les obstacles financiers en tant qu’expatrié :

• Préparer un dossier complet et irréprochable avec tous les justificatifs demandés
• Comparer les offres de plusieurs banques, y compris celles spécialisées pour étrangers ou expatriés
• Envisager le recours à un courtier indépendant pour optimiser l’accès au crédit
• Anticiper les délais liés à la vérification du profil et à l’assurance-vie
• Prendre en compte les frais additionnels (fiscalité locale, frais de change, assurances)
• Considérer l’hypothèque sur un bien dans le pays de résidence si le financement local est difficile
• Se faire accompagner par des professionnels locaux (avocat, agent immobilier, courtier)
• Vérifier les implications fiscales dans les deux pays avant de finaliser l’investissement

Pour maximiser vos chances d’obtenir un financement en tant que non-résident en Irlande, il est essentiel d’anticiper un apport conséquent, de présenter un dossier solide et de s’entourer de professionnels compétents pour naviguer dans la complexité du marché bancaire irlandais.

Stratégies d’investissement adaptées aux expatriés en Irlande

Le marché immobilier irlandais se distingue par une croissance rapide et soutenue des prix, une forte demande locative et des perspectives favorables à moyen terme.

Les prix moyens ont atteint 350 000 € en 2025 (+20 % depuis 2020), avec une hausse annuelle de 7,5 % récemment. La croissance est particulièrement marquée dans les grandes villes et les zones urbaines, tandis que les régions rurales restent plus abordables.

Ville / Zone	Prix moyen (2025)	Évolution récente	Perspectives
Dublin	>450 000 €	+6 % (2025)	Demande élevée, pénurie de logements
Cork	~300 000 €	+8 % (2025)	Expansion rapide, loyers en hausse
Galway	~280 000 €	+7 % (2025)	Marché dynamique
Zones rurales	180 000–250 000 €	+8,8 % (2025)	Rendement locatif plus faible, prix stables

Particularités du marché immobilier irlandais :

• Déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, aggravé par une croissance démographique et l’installation d’entreprises internationales.
• Pénurie de logements, notamment à Dublin, qui accentue la pression sur les prix et les loyers.
• Construction neuve en progression, avec un intérêt croissant pour les appartements urbains.
• Marché urbain très dynamique, rural plus stable et abordable.
• Attractivité renforcée par le contexte post-Brexit et les IDE.

Implications fiscales pour les expatriés :

Avantages :

• Fiscalité claire pour les investisseurs étrangers, sans restriction à l’achat pour les non-résidents.
• Absence de taxe sur la fortune immobilière.
• Possibilité de bénéficier de conventions fiscales bilatérales pour éviter la double imposition sur les revenus locatifs.

Inconvénients :

• Imposition sur les revenus locatifs : taux progressif pouvant atteindre 40 % selon le montant.
• Plus-value immobilière taxée à 33 % lors de la revente.
• Taxes locales : Property Tax (LPT) annuelle, Stamp Duty (1-2 %) à l’achat.

Fiscalité immobilière	Avantages	Inconvénients
Non-résident	Accès libre à la propriété	Taxe sur plus-value (33 %)
Convention bilatérale	Réduction double imposition	Stamp Duty à l’achat
Location	Rendement locatif élevé	Imposition jusqu’à 40 %

Types de propriétés les plus rentables :

• Appartements urbains : forte demande locative, rendement élevé, particulièrement à Dublin, Cork et Galway.
• Maisons individuelles en lotissements : attractivité croissante, stabilité des prix.
• Propriétés rénovées énergétiquement : répondent aux nouvelles normes et bénéficient d’une prime de valorisation.
• Les zones rurales offrent des prix bas mais une rentabilité locative moindre.

Quartiers en plein essor à privilégier :

• Dublin : Docklands, Smithfield, Drumcondra, Stoneybatter.
• Cork : Centre-ville, Douglas, Blackrock.
• Galway : Salthill, Knocknacarra, West End.

Aspects légaux pour expatriés :

• Aucune restriction à l’acquisition de biens immobiliers pour les étrangers.
• Obligation d’obtenir un PPS Number (numéro fiscal irlandais) pour toute transaction.
• Vérification du statut juridique du bien et absence d’hypothèque ou de litige.
• Financements disponibles auprès de banques locales et internationales, souvent sous conditions de résidence ou d’apport.

Conseils pour maximiser le succès :

• Établir une relation de confiance avec des agents immobiliers locaux expérimentés.
• Solliciter un conseiller fiscal spécialisé dans les investissements internationaux.
• S’appuyer sur un notaire irlandais pour sécuriser les transactions.
• Participer à des événements immobiliers et forums locaux pour élargir son réseau.
• Comparer les offres de financement, négocier les conditions et examiner les taux d’intérêt.

Liste de démarches clés pour les expatriés :

• Obtenir un PPS Number.
• Sélectionner un agent immobilier spécialisé dans l’investissement étranger.
• Vérifier la conformité légale du bien (titre de propriété, absence de charges).
• Comparer les financements bancaires et préparer un dossier solide (revenus, garanties).
• Anticiper la fiscalité sur les revenus locatifs et la plus-value.
• Évaluer le potentiel de valorisation et de rentabilité locative du quartier choisi.

L’Irlande combine une croissance immobilière solide, une fiscalité transparente et une forte demande locative, mais nécessite une analyse fine du marché local, de la fiscalité et des aspects légaux pour optimiser l’investissement des expatriés.