Top 10 des applis de location saisonnière au Brésil

Publié le 13 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le marché de la location saisonnière au Brésil

Le marché de la location saisonnière au Brésil connaît une croissance dynamique qui attire de plus en plus de voyageurs en quête d’expériences authentiques dans ce pays fascinant.

Avec la diversité de ses paysages, des plages ensoleillées aux forêts luxuriantes de l’Amazonie, le Brésil propose des séjours inoubliables pour tous les goûts.

Le rôle des applications mobiles

Dans ce contexte, les applications mobiles jouent un rôle crucial pour faciliter l’accès à ces logements temporaires, devenant des outils indispensables aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires.

Découvrez les meilleures applications

Cet article vous présente les 10 meilleures applications utilisées au Brésil pour simplifier la planification de vos escapades, vous permettant de découvrir facilement les options d’hébergement les plus intéressantes et de profiter pleinement de votre séjour.

Comprendre le marché de la location saisonnière au Brésil

Le marché brésilien de la location saisonnière affiche une forte reprise et une trajectoire de croissance, avec un chiffre d’affaires estimé à environ 1,10 milliard USD en 2022 et une projection à 2,25 milliards USD d’ici 2030, porté par le retour du tourisme et l’essor des plateformes numériques. La montée des locations de courte durée s’appuie sur la reprise du tourisme domestique et international, la digitalisation et la recherche de rendements supérieurs par les propriétaires, notamment dans les marchés côtiers et les villes à forte demande événementielle.

Points clés récents

• Embratur a signalé une hausse des réservations aériennes internationales pour le carnaval 2023 (plus de 80 000 réservations, contre 55 000 avant la pandémie), soutenant la demande en locations saisonnières.
• Les biens en zones touristiques ont connu une appréciation notable, stimulée par l’essor des plateformes et la professionnalisation (co‑hosts, conciergeries).
• À l’échelle mondiale, les locations de vacances croissent de manière soutenue, portées par le mobile et la réservation en ligne, tendance également observable au Brésil via l’expansion d’acteurs internationaux.

Régions les plus prédominantes et raisons

• Sudeste: Rio de Janeiro et São Paulo — attractivité événementielle (carnaval, affaires, congrès), plages et culture; forte connectivité aérienne.
• Nordeste: Bahia (Salvador), Ceará (Fortaleza), Pernambuco (Porto de Galinhas) — climat stable, plages, tourisme toute l’année, rapport qualité‑prix.
• Sud: Santa Catarina (Florianópolis, Balneário Camboriú) — balnéaire, surf, attractivité pour les familles et le tourisme régional; montée d’investisseurs individuels.
• Sudeste/Minas Gerais et Paraná: Belo Horizonte, Curitiba — city‑breaks, événements, base de demande domestique stable; émergence de marchés secondaires.

Profils de voyageurs

• Touristes nationaux: voyages loisirs côtiers, city‑breaks, visites familiales; sensibilité au prix et à l’espace, propice aux maisons et appartements entiers.
• Touristes internationaux: hausse sur les pics (notamment carnaval), attirés par l’offre culturelle et les coûts compétitifs; réservent via plateformes globales.
• Voyageurs affaires/événementiel: séjours courts autour de congrès et festivals, recherchant des logements bien situés et flexibles.
• Groupes/familles: préférence pour les maisons entières; le segment “home” représente la plus grande part de revenus du marché brésilien en 2024.

Réglementations et cadre local

Les grandes villes brésiliennes encadrent la location de courte durée via enregistrements municipaux, règles de copropriété et normes de sécurité; ces règles influencent l’offre dans les centres urbains et les zones côtières à forte tension.

L’accueil d’événements majeurs (ex. carnaval) conduit souvent à un renforcement ponctuel des exigences opérationnelles et de conformité, affectant la tarification et la disponibilité.

Impact de la pandémie de COVID‑19

• Avant/après: les réservations internationales pour le carnaval montrent une reprise nette post‑COVID, signalant le retour de la demande étrangère et la normalisation des flux touristiques.
• Côté propriétaires: professionnalisation accrue, adoption d’outils digitaux, procédures de nettoyage renforcées et automatisation pour maintenir l’occupation et optimiser le revenu.
• Côté clients: préférence accrue pour des logements entiers et séjours flexibles, favorisant le segment “home” et les réservations mobiles.

Évolution technologique et rôle des applications mobiles

• Les plateformes et moteurs de recherche de locations saisonnières (applications mobiles) étendent l’offre et facilitent la comparaison, avec un éventail de prix large et une distribution internationale au Brésil.
• La digitalisation a favorisé la gestion à distance: channel managers, tarification dynamique, check‑in sans contact, conciergeries et co‑hosting, abaissant les barrières à l’entrée pour les petits investisseurs et améliorant les taux d’occupation.
• À l’échelle du marché des locations de vacances, la croissance est étroitement liée à la pénétration mobile et à la réservation en ligne, tendance transposable au contexte brésilien.

Tableau récapitulatif des dynamiques clés

Élément	Situation actuelle	Implication pour la location saisonnière
Demande internationale (carnaval)	Réservations aériennes >80 000 en 2023, au‑dessus du niveau pré‑COVID	Hausse des taux d’occupation et des prix en haute saison
Segment dominant	Maisons (“home”) part de revenus la plus élevée en 2024	Préférence pour logements entiers, familles et groupes
Régions fortes	Rio/São Paulo, Nordeste (Bahia, Ceará), Santa Catarina	Mix loisirs/événementiel, climat, connectivité
Professionnalisation	Co‑hosts, conciergeries, outils digitaux	Gestion plus efficace, rendements supérieurs
Distribution	Plateformes et apps internationales actives au Brésil	Accès à la demande globale, élargissement de l’offre

Liste d’actions pour un propriétaire/investisseur

• Cibler des zones à forte saisonnalité positive et calendrier événementiel clair (Rio, Florianópolis, Salvador).
• Optimiser le mix nuitées/prix via tarification dynamique et minimum stay différencié en haute saison.
• Prioriser des biens “home” familiaux bien équipés, adaptés aux séjours de groupes.
• Assurer la conformité réglementaire locale et les règles de copropriété avant mise en marché.
• Renforcer la distribution mobile et l’automatisation (channel manager, check‑in digital, propreté standardisée).

Optimiser vos revenus avec les meilleures applications de gestion locative

Les meilleures applications de gestion locative pour locations saisonnières au Brésil augmentent les revenus en combinant trois leviers clés: tarification dynamique, gestion de réservation multi-plateforme (channel manager + PMS), et communication automatisée avec les voyageurs, ce qui améliore le taux d’occupation et réduit les coûts opérationnels.

Tarification dynamique (revenue management)

• Ajuste automatiquement les prix selon la demande, la saison, les événements et l’occupation afin de capter les pics de marché et remplir les creux, augmentant le RevPAR et le taux d’occupation.
• Intégrée dans des solutions PMS/Channel comme Guesty, Hostaway, Avantio ou via intégrations à des outils tiers; configuration des règles, minimum stay, restrictions et promos centralisées.

Gestion multi-plateforme (Channel Manager + PMS)

• Synchronisation en temps réel des tarifs, disponibilités et restrictions sur Airbnb, Booking.com, Vrbo et autres OTA, réduisant le surbooking et les écarts tarifaires tout en élargissant la distribution.
• Centralisation des réservations, des paiements et des opérations (tâches ménage/maintenance, reporting), avec connexions API aux principaux portails.

Communication et automatisation

• Boîte de réception unifiée et messagerie automatisée (pré-arrivée, check-in/out, consignes, upsells), ce qui accélère les réponses, améliore les notes et limite les litiges.
• Workflows pour envoi d’informations clés au bon moment, réduisant le temps de gestion par réservation.

Exemples d’applications populaires et fonctionnalités utiles au marché brésilien

Hostaway

• Points forts: gestion d’un nombre illimité de canaux, centralisation des réservations, tarifs et tâches, messagerie client automatisée, coordination des équipes opérationnelles.
• Impact revenu: meilleure couverture OTA + automatisations = hausse du taux d’occupation et réduction des erreurs de tarification.
• Intégrations: connexions directes avec Airbnb, Booking.com, HomeAway/Vrbo et un écosystème étendu via API.

Guesty / Guesty Lite

• Points forts: automatisation de la messagerie, centralisation des réservations et paiements, opérations pour portefeuilles multi-annonces; idéal pour opérateurs multi-biens.
• Impact revenu: réponses plus rapides, standardisation du service et pricing outillé augmentent conversion et avis.
• Intégrations: OTA majeurs, outils de tarification, sites de réservations directes via partenaires.

Tokeet

Positionné comme PMS/channel pour courte durée avec automatisations similaires (messagerie, calendrier, tarifs), souvent utilisé par hôtes et petites agences; alternatives comparables citées: Uplisting, Lodgify.

Avantio

• Points forts: solution « all-in-one » PMS + channel manager + site web, tarification et distribution multi-OTA internationales et portails locaux; vise la croissance du portefeuille.
• Conditions: ciblé sur gestionnaires avec au moins 20 propriétés; intégrations 50–60+ connexions selon modules.
• Impact revenu: diversification de la distribution et outils intégrés pour augmenter les revenus et fidéliser voyageurs.

Smoobu (référence complémentaire)

• Points forts: boîte de réception unifiée, automatisation des messages, synchronisation des réservations multi-OTA, gestion mobile.
• Impact opérationnel: gain de temps sur communication et mise à jour des calendriers, limitant les erreurs et no-shows.

Effets sur l’occupation et les coûts opérationnels

• Occupation: la tarification dynamique + exposition multi-OTA augmente la visibilité et aligne les prix sur la demande locale, ce qui tend à relever le taux d’occupation et la marge par nuit ouverte.
• Coûts: l’automatisation (messagerie, tâches, planning ménage) et la centralisation des flux réduisent le temps administratif par réservation et les coûts liés aux doublons ou au surbooking.
• Qualité de service: SLAs de réponse plus courts via messagerie unifiée améliorent les notes, favorisant le ranking OTA et la conversion future.

Tableau comparatif synthétique (fonctionnalités clés)

Solution	Tarification dynamique	Channel manager multi-OTA	Messagerie unifiée/automatisée	Opérations (tâches/menage)	Intégrations/Écosystème	Ciblage
Hostaway	Via intégrations/règles	Oui, illimité	Oui	Oui	Airbnb, Booking, Vrbo, API	Multi-biens, agences
Guesty	Oui (intégrations)	Oui	Oui	Oui	OTA majeurs + apps	Portefeuilles multi-annonces
Tokeet	Oui (selon modules)	Oui	Oui	Oui	OTA + outils tiers	Hôtes/agences PME
Avantio	Oui (intégré)	Oui, 50–60+ connexions	Oui	Oui	OTA globaux + portails locaux	20+ biens, agences
Smoobu	Règles/intégrations	Oui	Oui	Basique	OTA majeurs	Hôtes/PME

Facilité d’utilisation et intégration dans l’écosystème

• Courbe d’apprentissage
  • Guesty/Hostaway: interfaces complètes, riches en fonctionnalités; paramétrage initial plus exigeant mais robustesse pour multi-biens.
  • Smoobu/Lodgify: plus accessibles pour petites structures, déploiement rapide et app mobile conviviale.
  • Avantio: puissant mais destiné aux structures établies; onboarding encadré avec équipe dédiée.
• Intégrations avec l’industrie
  • Connexions directes API aux OTA (Airbnb, Booking, Vrbo) pour synchronisation en temps réel; modules ou apps partenaires pour paiements, lock connectées, assurances, comptabilité et pricing dynamique.
• Coûts d’abonnement
  • Modèles fréquents: abonnement mensuel par bien ou paliers selon volume, parfois commissions sur réservations; solutions « pro » (Guesty, Hostaway, Avantio) tendent à être plus coûteuses mais offrent un retour via hausse d’occupation et gains de productivité.
  • Essais gratuits ou onboarding pris en charge selon l’éditeur; certaines plateformes exigent un minimum de biens (ex. 20+ pour Avantio).

Bonnes pratiques pour maximiser les revenus au Brésil avec ces apps

• Mettre en place des règles de tarification dynamique par ville et saisonnalité locale (festivals, fériés), avec seuils d’occupation déclenchant hausses/baisses de prix.
• Diversifier la distribution via un channel manager et activer les tarifs différenciés par canal tout en gardant parité contrôle et restrictions par marché.
• Automatiser la messagerie (pré-check-in en portugais, consignes d’accès, upsells: transferts aéroport, ménage supplémentaire) pour améliorer les avis et générer des revenus additionnels.
• Standardiser les opérations (checklists ménage, planning maintenance) pour réduire coûts et éviter annulations de dernière minute.

Analyse des applis : AirBnb et ses concurrents au Brésil

Airbnb reste l’acteur le plus visible de la location saisonnière au Brésil, mais il fait face à une concurrence forte et segmentée: Booking.com capte une large part de la demande urbaine et hôtelière, Vrbo se repositionne vers l’offre urbaine tout en conservant son ADN “maisons entières”, et QuintoAndar domine surtout la location résidentielle locale de moyen/long terme avec une présence croissante sur les meublés de courte durée dans certaines villes.

Points clés sur popularité et parts de marché

• Booking Holdings (Booking.com) mène globalement en location de courte durée avec environ 48% des réservations côté gestionnaires, porté par sa profondeur d’inventaire hôtel + locations et sa force en villes.
• Airbnb représente environ 40% du mix pour les opérateurs, avec un avantage sur les séjours loisirs et les hébergements uniques; sa visibilité est de plus en plus tirée par le badge “Guest Favorites”.
• Vrbo (groupe Expedia) croît plus modérément que ses rivaux en 2025 et se déplace vers des séjours courts en urbain et de l’inventaire multi‑unités; la croissance n’est plus tirée par les grandes villas familiales comme auparavant.
• QuintoAndar est fortement populaire pour la recherche d’appartements au Brésil, surtout pour les locaux; il est fréquemment cité comme canal de référence à Rio et São Paulo pour trouver de “bons deals” en location résidentielle, y compris meublés, avec une barrière linguistique pour non‑lusophones.

Tableau comparatif des fonctionnalités clés

Plateforme	Positionnement au Brésil	Types d’hébergements dominants	Réservation et tarification	Programmes et différenciants	Sécurité/assurance
Airbnb	Forte notoriété loisirs/urbain; visibilité boostée par badge Guest Favorites	Large éventail (chambres, logements entiers, uniques)	Options flexibles, mensualisations pour séjours longs; mise en avant des évaluations pour le classement	Guest Favorites, écosystème de co‑hôtes; optimisation via qualité d’avis	Garantie hôte et protection responsabilité incluant médiation active des litiges
Booking.com	Leadership en demande urbaine; inventaire mixte hôtels + locations	Hôtels, B&Bs, locations privées	Filtres “smart” et recherche en langage naturel; outils IA (Q&R temps réel, résumés d’avis)	Programme Genius (niveaux, remises et perks); intégration vols, autos, croisières	Process de litige existant mais résolution perçue comme plus lente par les utilisateurs
Vrbo	Transition vers plus d’urbain et séjours courts; écosystème Expedia	Maisons entières traditionnelles + ajout massif d’urbain	Processus de réservation plus direct/simple; prix parfois plus élevés	One Key (cashback/récompenses); accent marketing “maison de famille”	Résolution plus “hands‑off”; assurances hôtes via options tierces
QuintoAndar	Référence locale pour appartements; forte adoption par résidents	Appartements longue/moyenne durée; meublés urbains	Expérience native locale en portugais; parcours locatif digital	Focus sur marché résidentiel brésilien; deals locaux compétitifs	Politiques centrées sur location résidentielle locale; barrière langue pour étrangers

Comparaison détaillée des systèmes de tarif et de réservation

• Airbnb
  • Tarification flexible avec remises hebdo/mensuelles; visibilité fortement corrélée aux avis et au badge Guest Favorites qui surpasse désormais le statut Superhost pour le ranking.
  • Processus de médiation intégré et proactif pour les litiges, ce qui rassure de nombreux hôtes et voyageurs.
• Booking.com
  • Large gamme de conditions tarifaires (non‑remboursable à flexible) héritée de l’hôtellerie; nouveaux filtres “smart” et recherche en langage naturel qui améliorent l’adéquation offre‑demande et la conversion.
  • Programme Genius offrant des remises et avantages progressifs pour stimuler la fidélité; couverture multi‑produits (vols, autos) qui capte les voyageurs planifiant un trip complet.
• Vrbo
  • Tarification souvent perçue comme plus élevée; processus de réservation simple et accent sur logements entiers; approche de résolution des conflits plus “laisser‑faire” entre hôte et voyageur.
  • Évolution vers séjours plus courts et inventaire multi‑unités en urbain, avec impact sur la visibilité des villas traditionnelles.
• QuintoAndar
  • Tarification et dépôts adaptés au marché locatif local; très compétitif pour appartements urbains, mais interface majoritairement en portugais; très utilisé par “Cariocas” à Rio pour trouver des appartements.

Expérience utilisateur

Airbnb: diversité d’hébergements et interface centrée sur l’inspiration; nouvelle emphase sur la qualité d’expérience via “Guest Favorites”; réseau de co‑hôtes qui facilite l’exploitation multi‑listings pour petits opérateurs.

Booking.com: moteur de recherche robuste, IA (Q&R en temps réel, résumés d’avis) et filtres intelligents; intégration voyage bout‑en‑bout appréciée des utilisateurs orientés prix et commodité.

Vrbo: parcours de réservation direct et lisible, davantage orienté “familles/maisons entières”; programme One Key pour récompenses, mais support et politiques d’annulation jugés moins clairs par certains.

QuintoAndar: UX locale très adaptée aux résidents, découverte efficace d’appartements urbains; forte adoption à Rio/São Paulo pour bons plans, mais obstacle linguistique pour étrangers.

Politiques de sécurité et d’assurance

Airbnb: combine Garantie Hôte et Protection Responsabilité, plus un centre de résolution avec médiation active lors des litiges.

Vrbo: privilégie la résolution directe hôte‑voyageur; propose des assurances hôtes via partenaires tiers plutôt qu’une couverture native équivalente à Airbnb.

Booking.com: mécanismes de litige et support, mais retours d’utilisateurs sur des délais de résolution parfois longs; sécurité souvent déléguée aux politiques des propriétés/hôtels listés.

QuintoAndar: orienté cadre légal résidentiel brésilien; politiques adaptées au bail locatif local plutôt qu’au modèle “séjour de vacances” international.

Stratégies régionales d’Airbnb au Brésil

• Adaptation produit et visibilité: focalisation sur qualité d’expérience (avis élevés → badge Guest Favorites) pour maximiser la découverte dans les métropoles brésiliennes très concurrentielles.
• Opérations et offre: écosystème de co‑hôtes permettant à de petits opérateurs brésiliens d’industrialiser l’accueil et la maintenance, pertinent dans les grandes villes.
• Contexte concurrentiel: sur la côte et dans les capitales (Rio, SP), Airbnb fait face à Booking.com pour la demande urbaine et à QuintoAndar sur l’appartement meublé; sur les maisons de plage/familiales, la pression vient de Vrbo, même si celui‑ci pivote vers l’urbain.
• Sensibilités locales: perception de prix/fees peut pousser certains voyageurs vers Vrbo à Rio, évoquée par guides locaux, ce qui pousse Airbnb à travailler sur transparence des frais et compétitivité tarifaire.

Liste comparative rapide

• Popularité/part de marché: Booking.com en tête globalement, Airbnb solide n°2, Vrbo plus modeste mais en transition; QuintoAndar très fort en résidentiel local.
• Types d’usage: Airbnb = loisirs/unique + urbain; Booking.com = urbain/hôtel + location; Vrbo = maisons entières/familles (avec virage urbain); QuintoAndar = appartements locaux.
• Tarifs: Airbnb flexible et piloté par avis; Booking.com optimisé par filtres/IA et fidélité Genius; Vrbo souvent plus cher mais simple; QuintoAndar compétitif localement.
• Sécurité: Airbnb couverture et médiation fortes; Vrbo options tierces et approche mains‑libres; Booking.com support mais délais possibles; QuintoAndar orienté bail local.

Évaluation des forces et faiblesses d’Airbnb au Brésil

Forces

• Très large inventaire et diversité d’hébergements, plus forte visibilité via “Guest Favorites”.
• Médiation/assurance robustes rassurant hôtes et voyageurs.
• Capacité d’industrialiser l’accueil via co‑hôtes pour s’adapter aux grandes villes brésiliennes.

Faiblesses

• Pression concurrentielle en urbain par Booking.com (recherche IA, Genius) impactant la conversion.
• Sensibilité au sujet des frais/prix dans certaines destinations brésiliennes, où des voyageurs locaux recommandent des alternatives.
• Sur le segment “maisons entières familiales”, concurrence spécifique de Vrbo, qui intensifie son offre urbaine et peut capter une partie de la demande city‑breaks.