Acheter Immobilier : Brésil vs Pays Voisins – Comparatif

Publié le 12 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Avec l’émergence des marchés immobiliers en Amérique latine

Le choix d’investir au Brésil ou dans ses pays voisins devient une décision stratégique pour de nombreux acheteurs internationaux. Le Brésil, avec son économie dynamique et sa diversité culturelle, offre des opportunités distinctes par rapport à d’autres pays comme l’Argentine, le Pérou, ou la Colombie, qui possèdent chacun leurs propres avantages et défis.

Différences clés entre les marchés immobiliers

Cet article explore les différences clés en matière de législation, de rentabilité et de potentiel de croissance, afin que vous puissiez prendre une décision éclairée en fonction de vos objectifs d’investissement.

La fiscalité immobilière : le Brésil face à ses voisins

Le Brésil applique principalement l’IPTU (taxe foncière municipale annuelle, env. 0,3% à 1,5% de la valeur vénale selon la ville), l’ITBI (droits de mutation à l’achat, typiquement 2% à 4% selon municipalité), l’impôt sur le revenu locatif (barème progressif jusqu’à 27,5%), et l’impôt sur les plus-values à la revente (généralement 15%), avec des conventions pour éviter la double imposition pour certains investisseurs étrangers.
Le cadre inclut une fiscalité indirecte de type taxe de vente/TVA ≈ 17% au niveau agrégé, et des règles de retenue à la source autour de 15% sur certains revenus, utiles au calibrage des flux transfrontaliers liés à l’immobilier.

Principales taxes immobilières au Brésil

• IPTU (taxe foncière): annuelle; environ 0,3% à 1,5% de la valeur du bien, taux fixés par les municipalités.
• ITBI (droits de mutation): à l’achat; généralement 2% à 4% de la valeur du bien (souvent 2%–3% dans la pratique locale de grandes villes).
• Impôt sur le revenu locatif: barème progressif 0% à 27,5% pour les personnes physiques; applicable aux loyers perçus localement.
• Plus-values immobilières: taux usuel 15% à la revente, notamment pour non-résidents dans le régime standard.
• Conventions fiscales: accords pour éviter la double imposition (ex. avec la France) permettant l’imputation/crédit d’impôt.
• Contexte fiscal général: taxe de vente/TVA agrégée autour de 17%; retenues à la source typiques à 15% sur certains flux.

Tableau comparatif — immobilier: Brésil vs voisins

Élément clé	Brésil	Argentine	Paraguay	Uruguay
Taxe foncière annuelle	IPTU ~0,3%–1,5% selon ville	Données non précisées ici	Données non précisées ici	Données non précisées ici
Droits de mutation/achat	ITBI ~2%–4% selon municipalité	Données non précisées ici	Données non précisées ici	Données non précisées ici
Impôt revenus locatifs (PF)	Barème jusqu’à 27,5%	Données non précisées ici	Données non précisées ici	Données non précisées ici
Plus-values immobilières	~15% (régime usuel non-résidents)	Données non précisées ici	Données non précisées ici	Données non précisées ici
Avantages pour étrangers	Conventions anti-double imposition; coûts de transaction modérés	Données non précisées ici	Données non précisées ici	Données non précisées ici

Différences significatives mises en évidence

• Propriété: au Brésil, l’IPTU est municipal et relativement modéré (0,3%–1,5%), ce qui pèse de manière prévisible sur le coût de portage annuel.
• Transactions: l’ITBI autour de 2%–4% reste contenu au regard d’autres juridictions, contribuant à des coûts d’entrée modérés.
• Non-résidents/étrangers: taxation des plus-values à 15% et accès aux conventions anti-double imposition offrent une visibilité et une imputation des impôts payés localement.

Implications fiscales sur la rentabilité (rental yield et TRI)

Les coûts de portage (IPTU) et d’entrée (ITBI) étant modérés, la rentabilité nette peut rester compétitive si les loyers couvrent l’IPTU et l’impôt locatif; la progressivité jusqu’à 27,5% appelle une optimisation (déductions, structures) pour revenus élevés.
La sortie à 15% sur la plus-value limite l’érosion du TRI par rapport à des pays appliquant des prélèvements plus élevés sur les gains immobiliers, ce qui soutient la performance après impôt.
Les coûts de transaction modérés améliorent la liquidité perçue et la rotation potentielle des actifs, soutenant la stratégie value-add ou de recyclage du capital.

Exemples concrets illustratifs

Un investisseur non-résident acquérant un appartement urbain applique un ITBI municipal de 3% et s’acquitte annuellement d’un IPTU de 1% de la valeur cadastrale; les loyers nets sont imposés au barème, et la revente cinq ans plus tard déclenche un impôt de 15% sur la plus-value, avec possibilité d’imputation via convention anti-double imposition si résident d’un pays signataire.
Un fonds privé ciblant des actifs locatifs optimise le rendement net en privilégiant des municipalités à IPTU proche de 0,3% et en intégrant l’ITBI à 2% dans son coût d’entrée, consolidant un différentiel de rentabilité par rapport à des marchés où les droits de mutation sont plus élevés.

Statistiques et éléments chiffrés récents

• TVA/Taxe de vente agrégée ~17% (stabilité 2006–2025 selon séries), utile à l’estimation des charges indirectes sur certains services liés à l’exploitation immobilière.
• Retenue à la source ~15% sur certains flux transfrontaliers, à prendre en compte dans la structuration des distributions et le cash-flow après impôt pour investisseurs étrangers.
• Barème IR locatif jusqu’à 27,5%, ITBI 2%–4%, IPTU 0,3%–1,5%, plus-values 15%, paramètres centraux pour modéliser la fiscalité effective immobilière au Brésil.

Analyse des perspectives et de la compétitivité fiscale du Brésil

Le Brésil présente un ensemble cohérent de prélèvements immobiliers avec des coûts de transaction modérés (ITBI), une taxe foncière municipalement calibrée (IPTU), et une fiscalité de sortie à 15% qui reste compétitive pour les non-résidents, surtout lorsqu’elle est couplée à des conventions anti-double imposition.
Dans une comparaison régionale, la structure brésilienne est potentiellement attractive, mais l’évaluation complète face à l’Argentine, au Paraguay et à l’Uruguay nécessite d’intégrer leurs barèmes propres et incitations aux étrangers non documentés ici; en l’état, la prévisibilité des taux brésiliens et les coûts de transaction contenus constituent des atouts de compétitivité.
Pour des investisseurs recherchant des revenus locatifs stables et une visibilité fiscale, l’ancrage sur des municipalités à IPTU bas et l’optimisation du barème IR permettent d’améliorer le rendement net, tandis que la taxation des plus-values à 15% soutient la performance à la sortie.

Note: Les données comparatives détaillées pour l’Argentine, le Paraguay et l’Uruguay ne sont pas disponibles dans les sources mobilisées ici; une collecte ciblée par pays est recommandée pour compléter le tableau avec leurs taux d’IPTU équivalents, droits de mutation, fiscalité locative et régimes d’incitation pour non-résidents.

Comparaison des réglementations immobilières au Brésil et dans les pays voisins

Le Brésil autorise les étrangers à acheter et posséder des biens immobiliers, avec des restrictions ciblées sur les terres rurales, les zones frontalières et certaines zones de sécurité nationale. L’acquisition requiert un CPF, un contrat signé devant notaire et l’enregistrement au registre immobilier; le cadre est structuré par le Code civil (Loi 10.406/2002) et des lois sectorielles (locations, copropriété, lotissements), avec des décrets locaux selon l’État/municipalité.

Lois clés au Brésil

• Code civil brésilien (Loi 10.406/2002): droit de propriété et contrats immobiliers.
• Loi 8.245/1991 (locations): droits/obligations bailleur–locataire.
• Loi 4.591/1964 (copropriétés): copropriété et immeubles en construction.
• Loi 6.766/1979 (lotissements): division foncière urbaine.
• Nouveau Code de procédure civile (Loi 13.105/2015): renforce l’activité notariale/registrale et la sécurité juridique des enregistrements immobiliers.
• Loi 14.711/2023 (Cadre légal des garanties): modernise l’usage des garanties réelles et vise un crédit plus efficace, impactant les financements immobiliers.

Procédure d’acquisition au Brésil

• Obtention du CPF (indispensable aux étrangers).
• Diligences: titre, charges, conformité urbanistique; contrat préliminaire puis signature devant notaire et enregistrement au registre des immeubles.
• Financement local possible mais plus complexe pour non‑résidents; beaucoup recourent à un financement hors du Brésil.

Restrictions pour étrangers au Brésil

• Terres rurales: limitations d’acquisition et de superficie par des étrangers/personnes morales étrangères.
• Zones frontalières/sécurité: autorisations spécifiques exigées.

Taxes et frais au Brésil (impact coûts)

Droits de mutation municipaux (ITBI), frais de notaire et d’enregistrement; les conditions de crédit peuvent s’améliorer via la Loi 14.711/2023, en facilitant la mobilisation des garanties. Le marché résidentiel suit un cycle haussier récent (indice logement record en juillet 2025), ce qui affecte le coût total d’acquisition.

Comparaison régionale: Argentine, Paraguay, Uruguay, Bolivie, Pérou

Similitudes régionales

Reconnaissance du droit de propriété privée et nécessité d’enregistrement au registre immobilier (sécurité juridique via la publicité foncière). Procédure type: diligence sur le titre, acte authentique, inscription; frais de notaire et droits de mutation dans chaque pays.

Différences majeures (synthèse comparative)

Brésil: cadre ouvert en zone urbaine pour étrangers; restrictions strictes en rural/frontière; structure légale détaillée (Code civil, lois sectorielles) et registre fort; crédit facilité par le nouveau cadre des garanties.

Argentine, Paraguay, Uruguay, Bolivie, Pérou: tous imposent en pratique un numéro fiscal, un acte notarié et l’inscription; restrictions plus marquées peuvent exister en zones frontalières/rurales selon la loi locale, et le coût fiscal (ITP/ITBI/ITP-like) et les frais de notaire varient.

Taxes et frais: effet pour acheteurs étrangers

Dans la région, les étrangers sont en général alignés sur le régime fiscal des résidents pour droits de mutation et frais d’acte; la différence de coût tient au taux local du droit de mutation, aux émoluments notariaux/registraux, et aux contraintes de conversion/transfert de devises. Au Brésil, ITBI + frais d’acte/registre forment la plus grande part des coûts de transaction, avec un financement local potentiellement plus accessible grâce à la Loi 14.711/2023.

Implications légales/administratives pour investisseurs étrangers

Brésil: opportunité d’accès large au marché urbain, forte sécurité par registre et procédures notariales; défis en rural/frontière et en financement non‑résident; nécessité d’un CPF et d’un conseil local.

Voisins: exigences équivalentes en numéro fiscal local et acte notarié; variabilité des plafonds en zone frontière/rurale; volatilité macro (taux de change, contrôle de capitaux) pouvant alourdir les coûts effectifs de transaction vs. Brésil où l’infrastructure de garantie se modernise.

Études de cas et exemples

Brésil (2023–2025): la Loi 14.711/2023 a instauré un nouveau cadre des garanties visant à accroître la liquidité des sûretés et à améliorer l’offre et le coût du crédit; le gouvernement attend une efficience accrue du marché, avec effet d’entraînement sur le financement immobilier.

Brésil (2025): l’indice du logement atteint un niveau record en juillet 2025, signalant un marché dynamique qui peut augmenter le prix d’entrée pour les investisseurs étrangers malgré un cadre légal favorable.

Tableau comparatif synthétique

Pays	Accès des étrangers à la propriété urbaine	Restrictions notables	Exigences clés	Particularités fiscales/frais (achat)	Points d’attention
Brésil	Ouvert en urbain	Rural et zones frontalières	CPF, notaire, registre	ITBI, frais notaire/registre; crédit renforcé par Loi 14.711/2023	Diligence registre, variations municipales
Argentine	Généralement ouvert (à confirmer selon zones)	Possibles limites en zone frontière	Numéro fiscal, notaire, registre	Droit de mutation + émoluments	Contrôles de capitaux possibles
Paraguay	Généralement ouvert (à confirmer localement)	Zones frontalières/rurales possibles	Numéro fiscal, notaire, registre	Droit de mutation + frais	Titres et cadastre: vérifications accrues
Uruguay	Ouvert, sécurité juridique réputée	Zones spécifiques possibles	Numéro fiscal, notaire, registre	Droit de mutation + frais	Coûts notariaux plus élevés
Bolivie	Accès avec précautions	Zones frontalières/rurales possibles	Numéro fiscal, notaire, registre	Droit de mutation + frais	Conformité cadastrale locale
Pérou	Ouvert en urbain	Restrictions zone frontière	Numéro fiscal, notaire, registre	Droit de mutation + frais	Due diligence urbanistique

Listes de contrôle pratiques pour un acheteur étranger

Brésil

• Obtenir un CPF.
• Engager un avocat spécialisé et un notaire; vérifier le registre (charges, hypothèques) et la conformité urbanistique.
• Anticiper les restrictions en rural/frontière et l’autorisation si nécessaire.
• Budgéter ITBI, émoluments de notaire et d’enregistrement; évaluer le financement local à la lumière de la Loi 14.711/2023.

Pays voisins

• Obtenir un numéro fiscal local; recourir à un notaire et vérifier le registre foncier.
• Vérifier les limitations en zones frontalières/rurales et les exigences d’autorisation.
• Calculer droits de mutation et frais d’acte/registre; tenir compte des règles de change et transferts internationaux.

Investir au Brésil : avantages et défis par rapport aux pays voisins

Le Brésil attire les investisseurs immobiliers grâce à un mix d’incitations fiscales ciblées, d’options de résidence par investissement, et d’un marché profond et diversifié, bien que la complexité fiscale, la bureaucratie et la volatilité du real constituent des défis notables.

Incitations fiscales et réglementaires clés au Brésil

• Revenus locatifs: barème IRPF jusqu’à 27,5% avec un abattement forfaitaire de 20% sur les loyers bruts, plus large palette de déductions (entretien, IPTU, gestion, intérêts d’emprunt).
• Régimes spécifiques: régime « flat service » pour locations de courte durée avec imposition forfaitaire de 5% du chiffre d’affaires, attractif pour les locations type Airbnb.
• Non-résidents: impôt locatif généralement 15–25%, plus-value 15% à la revente; ITBI 2–4% à l’acquisition, IPTU annuel variable selon la commune.
• Réseau de conventions: accords de non-double imposition avec plus de 30 pays, réduisant la charge fiscale internationale.
• Volet résidence-investisseur: autorisation de résidence par investissement immobilier (RN n°36/2018), facilitant l’installation d’investisseurs étrangers remplissant des critères de montant et d’origine des fonds.

Comparaison régionale des incitations (Brésil vs Argentine, Colombie, Chili)

• Brésil
  • Points forts: déductions substantielles, régime 5% courte durée, DTTs nombreux, option de résidence liée à l’immobilier.
  • Points faibles: multiplicité d’impôts (fédéral/état/municipal), variabilité locale (ITBI/IPTU), taux non-résidents à surveiller.
• Argentine
  • Tendances générales régionales à comparer: fiscalité immobilière souvent alourdie en période d’ajustement macro; contrôles de capitaux susceptibles d’affecter la sortie/rapatriement.
  • Remarque: le Brésil se distingue par son mécanisme de résidence par investissement et son régime court séjour à 5%, non généralisés à l’échelle régionale.
• Colombie
  • Tendances générales régionales à comparer: taxation locative et plus-values existent, avec réformes fréquentes.
  • Remarque: la profondeur du marché brésilien et la palette de déductions/abattements créent un différentiel d’attractivité par rapport à des cadres plus simples mais moins généreux.
• Chili
  • Tendances générales régionales à comparer: environnement réglementaire souvent plus stable, mais incitations locatives spécifiques moins marquées que le régime brésilien de 5% pour courte durée.
  • Remarque: le Brésil offre davantage de voies incitatives combinant fiscalité, conventions internationales et résidence.

Tendances du marché immobilier local brésilien

• Marché large, urbain et touristique, où les locations de courte durée bénéficient d’un traitement fiscal dédié, soutenant la rentabilité nette dans les pôles touristiques et business.
• Les coûts de transaction (ITBI) et charges récurrentes (IPTU) varient largement par ville, influençant la localisation des investissements.
• Accès facilité au marché par la résidence-investisseur, susceptible d’accroître la demande étrangère sur des segments spécifiques.

Facteurs économiques, sociaux et politiques influençant le climat d’investissement au Brésil

• Stabilité macro et inflation: la structure incitative (abattements, régime 5%) atténue partiellement l’érosion des rendements bruts, mais la fiscalité reste progressive et la devise volatile, ce qui exige des stratégies de couverture.
• Infrastructures: l’attrait des villes avec IPTU/ITBI compétitifs et bonnes infrastructures urbaines est clé, du fait de la décentralisation fiscale municipale.
• Cadre politique et administratif: existence de la résidence par investissement traduit une orientation pro-capitaux; néanmoins, procédures et preuves d’origine des fonds sont strictes.

Défis spécifiques au Brésil et comparaison régionale

Bureaucratie et complexité fiscale

• Brésil: superposition d’impôts et règles locales, nécessitant optimisation et conseil fiscal; démarches de résidence exigeant conformité documentaire.
• Région: l’Argentine et la Colombie présentent aussi des couches réglementaires et réformes fréquentes; le Chili est souvent perçu comme plus prévisible, mais avec moins d’incitations ciblées que le régime 5% brésilien.

Zonage et politiques locales

• Brésil: disparités municipales sur IPTU/ITBI et réglementations de location courte durée conditionnent les rendements.
• Région: environnements urbains voisins imposent aussi des règles de zonage; l’avantage brésilien reste la possibilité d’exploiter le régime fiscal « flat service » là où autorisé.

Fluctuations de la devise et rapatriement

• Brésil: volatilité du real peut amplifier les cycles; présence de DTTs et statut de non-résident clarifient les retenues et plus-values.
• Région: l’Argentine est exposée à des contrôles de capitaux; la Colombie et le Chili ont des cadres plus libres mais sans l’ensemble combiné d’incitations brésiliennes.

Tableau comparatif synthétique

Pays	Incitations fiscales clés	Résidence par investissement immobilier	Complexité fiscale locale	Points d’attention principaux
Brésil	Abattement 20% locatif, déductions larges, régime 5% courte durée, DTTs	Oui (RN n°36/2018)	Élevée (ITBI/IPTU variables)	Bureaucratie, volatilité BRL, règles locales de location
Argentine	Incitations plus limitées et sujettes à cycles	Non présenté ici	Variable	Contrôles de capitaux, prévisibilité
Colombie	Incitations générales, réformes fréquentes	Non présenté ici	Moyenne	Stabilité fiscale, évolution réformatrice
Chili	Stabilité réglementaire, moins d’incitations ciblées	Non présenté ici	Moyenne-faible	Moins d’avantages fiscaux dédiés

Recommandations pour investisseurs potentiels

• Brésil
  • Cibler des villes où ITBI/IPTU sont compétitifs et où la location courte durée est viable pour profiter du régime à 5% et de l’abattement de 20% sur loyers bruts.
  • Structurer l’investissement selon les DTTs et le statut non-résident pour optimiser retenues et plus-values; prévoir couverture de change.
  • Utiliser la résidence par investissement pour sécuriser la présence locale et la gestion d’actifs, en anticipant les exigences documentaires de la RN n°36/2018.
• Argentine
  • Privilégier des stratégies de sortie flexibles et la gestion du risque de convertibilité; comparer le coût fiscal total avec le cadre brésilien plus incitatif.
• Colombie
  • Monitorer les réformes fiscales; arbitrer entre simplicité et rendement net, sachant que le Brésil offre davantage de leviers d’optimisation ciblés.
• Chili
  • Valoriser la prévisibilité réglementaire; accepter un éventail d’incitations plus étroit que le Brésil, en échange d’une stabilité accrue.

Le Brésil combine des avantages fiscaux concrets (abattement, déductions, 5% courte durée), un réseau de conventions et une voie de résidence-investisseur, au prix d’une complexité administrative et d’un risque de change plus élevés; ses voisins offrent généralement davantage de simplicité ou de stabilité, mais moins de leviers d’optimisation et d’accès.

Tendances du marché immobilier : Brésil vs pays voisins

Le Brésil en 2023 a affiché un marché immobilier résilient avec une croissance modérée du résidentiel et une reprise robuste des segments logistiques/commerciaux, tandis que ses voisins ont connu des trajectoires plus hétérogènes, souvent contraintes par l’inflation, le coût du crédit et la stabilité politique.

• Au Brésil, la taille du marché résidentiel est estimée à 56,56 Mds USD en 2023, avec une projection à 59,61 Mds USD en 2024 et un TCAC d’environ 5,4 % jusqu’en 2029.
• L’immobilier commercial devrait atteindre 63,67 Mds USD en 2024 et croître à un TCAC de 8,7 % vers 96,62 Mds USD, porté par la logistique/industriel et l’ajout d’offres dans le Sud-Est (Minas Gerais, São Paulo).
• Les préférences d’acheteurs se sont déplacées vers des biens mieux équipés et des espaces de travail à domicile, avec dynamisme notable dans le haut de gamme à Rio, sur fond de réal déprécié stimulant l’investissement étranger.

Liste des points saillants par pays

• Brésil
  • Résidentiel: 56,56 Mds USD (2023); projection 59,61 Mds USD (2024); TCAC ~5,4 % jusqu’en 2029.
  • Commercial/logistique: ajout de 622 501 m² T4-2022; absorption nette 351 050 m²; vacance 10,85 % au T4-2022; trajectoire de croissance 2024-2029 à 8,7 % TCAC.
  • Demande: soutenue dans la logistique et les bureaux modernes/flexibles dans les grandes métropoles; segment luxe dynamique à Rio, alimenté par acheteurs locaux et étrangers.
  • Politiques: soutien au logement abordable et programmes dédiés stimulent le segment accessible, avec déficit structurel de logements.
  • Prix/tendances: stabilisation dans grandes villes, croissance modérée dans villes secondaires et zones touristiques; préférence pour espaces extérieurs et technologies domestiques.
• Argentine
  • Demande et prix: marché bridé par inflation élevée et accès au crédit limité, dollarisation des transactions et stocks allongés (inférences basées sur dynamiques régionales, à interpréter prudemment).
  • Politiques: contrôles de capitaux et incertitudes politiques affectant l’investissement (inférence).
  • Commercial: résilience partielle des segments prime, mais vacance et renégociations locatives plus fréquentes (inférence).
• Uruguay
  • Demande: relative stabilité macro et afflux d’acheteurs étrangers (notamment argentins) soutenant Montevideo et zones côtières (inférence).
  • Prix: prime sur actifs prime et résidentiel littoral; marché locatif attractif pour investisseurs (inférence).
  • Politiques: cadre juridique stable, fiscalité perçue comme prévisible (inférence).
• Paraguay
  • Demande: croissance urbaine (Asunción) et développements logistiques, appuyés par coûts fonciers plus bas (inférence).
  • Prix: progression à partir de bases faibles; rendements locatifs compétitifs (inférence).
  • Politiques: incitations à l’investissement, simplification des procédures (inférence).
• Bolivie
  • Demande: marché plus étroit, dépendant du revenu domestique; développement résidentiel dans La Paz/Santa Cruz (inférence).
  • Prix: croissance modérée, sensibilité à la conjoncture et au crédit (inférence).
  • Politiques: rôle public important dans le financement/logement social (inférence).

Tableau comparatif 2023 (résidentiel et commercial)

Pays	Taille marché résidentiel 2023	Dynamique prix résidentiel	Commercial/logistique	Politiques clés
Brésil	56,56 Mds USD	Stabilisation grandes villes; hausse modérée villes secondaires et zones touristiques	Ajouts d’offre logistique; vacance ~10,9 % fin 2022; TCAC 8,7 % (2024-2029)	Programmes logement abordable; soutien logistique
Argentine	s.o.	Pression inflation/crédit; dollarisation; hétérogénéité (inférence)	Bureaux/retail sous pression; segments prime plus résilients (inférence)	Contrôles capitaux; incertitude politique (inférence)
Uruguay	s.o.	Stabilité, prime littoral; demande étrangère (inférence)	Logistique/industriel en essor modéré (inférence)	Cadre stable, attractif pour capitaux (inférence)
Paraguay	s.o.	Croissance à partir de base faible; rendements élevés (inférence)	Développement logistique/industriel naissant (inférence)	Incitations à l’investissement (inférence)
Bolivie	s.o.	Modérée; dépend du crédit (inférence)	Marché limité; projets ciblés (inférence)	Rôle public dans logement (inférence)

Facteurs explicatifs des écarts

• Économiques
  • Brésil: profondeur de marché, base industrielle/logistique large; coûts de financement en baisse graduelle soutenant la demande, malgré vacance logistique remontée fin 2022 à 10,85 %.
  • Voisins: inflation et dollarisation (Argentine), taille de marché réduite (Paraguay, Bolivie), prime de stabilité (Uruguay) influencent l’absorption, la tarification et le financement (inférences).
• Politiques et réglementaires
  • Brésil: programmes de logement et soutien aux segments abordables; pipeline logistique soutenu par la demande e-commerce/industrie.
  • Voisins: contrôles de capitaux en Argentine; environnement pro-investissement en Uruguay; incitations ciblées au Paraguay; intervention publique en Bolivie (inférences).
• Sociaux
  • Réallocation post-pandémie vers espaces plus grands et extérieurs, télétravail partiel stimulants pour résidences de qualité et bureaux flexibles au Brésil.
  • Flux transfrontaliers d’acheteurs (Argentine vers Uruguay) modifient la demande locale (inférence).

Exemples concrets et statistiques

• Brésil
  • Taille du marché résidentiel: 56,56 Mds USD (2023); projection 59,61 Mds USD (2024); TCAC ~5,4 % jusqu’en 2029.
  • Commercial/logistique: +622 501 m² livrés T4-2022; 351 050 m² d’absorption nette; vacance 10,85 % fin 2022; marché commercial 63,67 Mds USD (2024), vers 96,62 Mds USD à horizon moyen terme.
  • Segment luxe: 200 % de hausse sur 5 ans à Rio (marché haut de gamme), demande d’espaces extérieurs et fonctions de télétravail, intérêt d’investisseurs étrangers favorisé par la dépréciation du réal.
• Voisins
  • Uruguay: hausse des achats étrangers résidentiels sur la côte et à Montevideo (inférence).
  • Argentine: volumes en retrait et stocks élevés dans le résidentiel due à inflation/crédit (inférence).
  • Paraguay: pipeline d’entrepôts/bureaux à Asunción, rendements élevés (inférence).
  • Bolivie: projets résidentiels ciblés à Santa Cruz/La Paz, dépendants du crédit (inférence).

Perspectives 2024–2026 (court-moyen terme)

• Brésil
  • Résidentiel: poursuite de la croissance modérée avec soutien des programmes de logement; dispersion régionale des prix persistante.
  • Commercial: logistique et industriel moteurs, réduction progressive de la vacance si la demande reste soutenue; croissance agrégée proche du TCAC 8,7 % prévu.
  • Bureaux: demande pour formats flexibles et qualité prime dans São Paulo/Rio, tandis que stocks obsolètes subissent une vacance plus élevée (inférence).
• Pays voisins
  • Argentine: reprise conditionnée à désinflation et assouplissement des contrôles; potentiel de rattrapage si crédit se normalise (inférence).
  • Uruguay: trajectoire stable, appuyée par capitaux étrangers; pression haussière continue sur actifs prime (inférence).
  • Paraguay: croissance du neuf logistique/résidentiel à partir d’une base faible; rendements attractifs maintenus (inférence).
  • Bolivie: progression graduelle, focalisée sur résidentiel urbain; dépendance au financement domestique (inférence).

Points de vigilance

• Coûts de financement et trajectoires d’inflation régionales (sensibilité élevée hors Brésil).
• Vacance logistique au Brésil à surveiller malgré la demande: 10,85 % fin 2022 après remontée trimestrielle.
• Risques politiques/réglementaires, notamment contrôles de capitaux (Argentine) et stabilité des incitations (Paraguay) (inférences).

Informations clés vérifiées

• Marché résidentiel brésilien 2023–2024 et TCAC: confirmés.
• Dynamique commerciale/logistique brésilienne, métriques de livraisons/absorption/vacance et croissance projetée: confirmées.
• Tendances luxe et préférences post-Covid à Rio, rôle du réal déprécié: confirmés.