Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Airbnb vs location longue durée au Brésil : quel investissement choisir ?
Dans un marché immobilier en constante évolution, choisir entre investir dans Airbnb et se lancer dans une location longue durée à travers le Brésil devient un enjeu crucial pour les propriétaires souhaitant maximiser leurs rendements.
Alors que certaines villes offrent un potentiel de profit attractif grâce à la demande touristique, d’autres présentent des opportunités alléchantes avec des locataires à long terme.
Cet article examine la rentabilité relative des deux options en évaluant les tendances du marché, les avantages fiscaux, et les particularités culturelles de plusieurs métropoles clés telles que Rio de Janeiro, São Paulo, et Salvador de Bahia.
Introduction à l’étude de rentabilité entre Airbnb et location longue durée au Brésil
Le marché immobilier brésilien affiche une dynamique de reprise avec un indice du logement à un record de 176,1 points en juillet 2025, après une moyenne de 134,9 depuis 2012, signalant une appréciation cumulée des prix résidentiels sur la décennie récente. En valeur, le marché résidentiel est estimé à 59,61 milliards USD en 2024 (56,56 milliards en 2023) et devrait croître à un TCAC d’environ 5,4 % jusqu’en 2029. Du côté commercial, la taille atteint 63,67 milliards USD en 2024, avec une croissance prévue plus rapide (TCAC ~8,7 % jusqu’en 2029). Dans ce contexte, la stabilisation des prix dans les grandes métropoles et la hausse dans les zones touristiques renforcent l’attrait des stratégies locatives, tout en rappelant de fortes disparités régionales.
L’essor des plateformes de location de courte durée comme Airbnb s’inscrit dans plusieurs tendances: reprise du tourisme domestique et international, digitalisation des usages, et recherche de rendements supérieurs dans les marchés côtiers et villes à forte demande événementielle; cette dynamique s’est traduite par une appréciation notable des biens dans les destinations touristiques brésiliennes. La montée des plateformes a également professionnalisé la gestion locative courte durée (co‑host, conciergeries), facilitant l’entrée d’investisseurs individuels, notamment dans les marchés secondaires attractifs (ex. Florianópolis, Curitiba, Belo Horizonte).
Facteurs économiques et sociaux influençant la rentabilité (courte durée vs. longue durée):
- Croissance et prix immobiliers: la hausse des prix accroît le coût d’entrée et la sensibilité au rendement locatif net; les pics récents renforcent l’exigence de cash-flow positif pour les investisseurs.
- Dynamique de la demande: déficit structurel de logements et soutien au segment abordable stimulent la demande en location longue durée, assurant une occupation plus stable. À l’inverse, la courte durée profite des flux touristiques et saisonniers, plus volatils mais potentiellement plus rémunérateurs dans les hotspots.
- Cycle économique local: la vigueur attendue du secteur immobilier commercial et l’activité urbaine corrélée soutiennent l’attractivité des centres métropolitains, bénéfique aux deux stratégies mais avec des profils de risque différents.
- Réglementations locales: les municipalités touristiques tendent à encadrer la courte durée (quotas, enregistrements, fiscalité), modulant la rentabilité relative; la longue durée offre généralement une meilleure prévisibilité réglementaire.
- Coûts opérationnels et fiscaux: la courte durée implique des charges d’exploitation plus élevées (ménage, conciergerie, plateformes) et une gestion active; la longue durée présente des coûts récurrents plus faibles et une fiscalité parfois plus simple selon les régimes locaux.
- Risques d’occupation et de prix: la courte durée est sensible à la saisonnalité, au risque macro-touristique et aux chocs d’offre concurrente; la longue durée est davantage exposée au risque d’impayés et de turn-over, mais offre des cash-flows plus réguliers.
Avantages et défis pour les propriétaires
Location courte durée (Airbnb et assimilés)
Avantages:
- Revenus potentiels plus élevés dans les zones touristiques et lors de pics événementiels.
- Flexibilité d’usage du bien et tarification dynamique.
- Diversification géographique possible via formats studio/T1 en villes secondaires attractives.
Défis:
- Volatilité de l’occupation et forte saisonnalité.
- Coûts opérationnels et de gestion plus élevés; dépendance aux plateformes.
- Exposition aux changements réglementaires locaux.
Location longue durée
Avantages:
- Stabilité des loyers et visibilité du cash-flow, soutenues par la demande structurelle (segment abordable).
- Coûts d’exploitation plus faibles et gestion simplifiée.
- Moindre sensibilité aux cycles touristiques.
Défis:
- Rendements bruts souvent inférieurs aux pics de la courte durée.
- Rigidités contractuelles et risque d’impayés; indexations parfois en décalage avec l’inflation.
- Valorisation du bien dépendante des tendances locales de prix, dans un marché à disparités marquées.
Tableau comparatif synthétique
| Critère | Courte durée (Airbnb) | Longue durée |
|---|---|---|
| Objectif | Maximiser revenu par nuitée | Maximiser taux d’occupation |
| Rendement potentiel | Élevé dans zones touristiques | Modéré mais stable |
| Volatilité des revenus | Forte (saisonnalité) | Faible à modérée |
| Coûts d’exploitation | Élevés (ménage, gestion) | Faibles à modérés |
| Risque réglementaire | Élevé (villes touristiques) | Faible à modéré |
| Sensibilité macro | Tourisme/événementiel | Emploi/demande locale |
| Barrières à l’entrée | Management intensif | Capital initial/contrats |
| Valorisation du bien | Tirée par hotspots | Tirée par fondamentaux locaux |
Statistiques et repères de marché utiles
- Indice du logement: 176,1 points (record, juil. 2025); moyenne 2012–2025: 134,9.
- Marché résidentiel: 59,61 Md USD (2024); 56,56 Md USD (2023); TCAC ~5,4 % jusqu’en 2029.
- Marché commercial: 63,67 Md USD (2024); TCAC ~8,7 % jusqu’en 2029.
- Tendances de prix: stabilisation dans São Paulo/Rio, croissance modérée dans villes secondaires, forte appréciation dans destinations touristiques.
La comparaison Airbnb vs. longue durée est cruciale pour arbitrer entre rendement espéré et volatilité du cash-flow dans un marché brésilien en croissance, mais hétérogène géographiquement.
L’allocation optimale dépend du couple ville/segment: métropoles stabilisées et segment abordable favorisent la longue durée, tandis que les zones touristiques et marchés secondaires dynamiques soutiennent la courte durée.
Les trajectoires de prix et la profondeur de marché indiquées par les tailles et indices récents aident à calibrer le risque et la performance attendue du portefeuille au Brésil.
Bon à savoir :
Le marché immobilier brésilien est en pleine mutation, influencé par l’essor des plateformes de location courte durée comme Airbnb, qui a enregistré une croissance de 25 % au cours des deux dernières années. Les facteurs économiques tels que l’inflation et les taux d’intérêt bas, ainsi que le tourisme florissant attirent de plus en plus d’investisseurs vers les locations Airbnb, qui offrent souvent un rendement supérieur grâce à des tarifs journaliers plus élevés. Cependant, ce marché est également confronté à des défis comme la réglementation stricte dans certaines villes et la nécessité d’une gestion plus intense. En comparaison, la location longue durée assure un revenu stable et réduit le risque d’inoccupation, mais peut s’avérer moins rentable dans les zones à forte demande touristique. Pour les propriétaires brésiliens, la décision entre Airbnb et la location longue repose sur l’analyse des tendances locales et la diversité de leur portefeuille immobilier, et elle est cruciale pour maximiser la rentabilité dans un contexte économique incertain.
Analyse des données chiffrées pour la rentabilité des locations saisonnières
Les données indiquent que la location saisonnière via Airbnb est généralement plus rentable à court terme dans les villes touristiques brésiliennes à forte demande (ex. Rio), mais avec une plus grande volatilité des revenus et des coûts de gestion supérieurs par rapport à la location longue durée, qui offre des flux plus stables mais des rendements bruts mensuels souvent inférieurs dans ces mêmes marchés. La décision optimale dépend des taux d’occupation, de l’ADR (tarif moyen par nuit), de la saisonnalité locale et des coûts (frais de plateforme, ménage, conciergerie, fiscalité), variables d’une ville à l’autre.
Points clés chiffrés à considérer
- Taux d’occupation (annuel moyen) et nuits réservées par an: indicateurs directs du remplissage des locations saisonnières par ville.
- Revenu moyen par nuit (ADR) et revenu annuel moyen: base de projection de rentabilité brute et de comparaison avec les loyers mensuels longue durée.
- Saisonniété: concentration des pics de demande et des mois creux influençant le cash-flow et la trésorerie.
- Taille et maturité du marché local (nombre d’annonces actives) et dynamique sectorielle nationale.
- Coûts spécifiques court terme vs long terme: frais de plateforme, ménage/rotation, conciergerie, vacance, CAPEX mobilier (court terme) vs frais d’intermédiation moindres mais risques d’impayés/turnover plus faible (long terme).
Tableau comparatif — Indicateurs clés de locations saisonnières (Airbnb)
| Ville | Occupation moyenne | ADR (tarif moyen/nuit) | Revenu annuel/mensuel court terme | Saison haute | Taille du marché |
|---|---|---|---|---|---|
| Rio de Janeiro | 59% | BRL 337 | BRL 69 470/an; ~BRL 5 784/mois | Janvier; saisonnalité forte | 31 533 à 45 723 annonces actives (période 2024–2025) |
| Rio de Janeiro (autre source) | 44% | USD 103 | USD 12 676/an (est.) | Forte dispersion par hôte | Marché très concurrentiel |
| Lins (État de SP) | 22% (mois creux), ~27–42% voisins | USD ~40 ADR (mois creux) | Revenu mensuel ~USD 271 (mois creux) | Forte variabilité régionale | Marché petit; dépend de micro-destinations |
Notes d’interprétation
- Les deux mesures de Rio diffèrent (occupation 59% vs 44%) en raison de méthodologies et fenêtres temporelles distinctes; il est prudent d’utiliser une fourchette pour les scénarios.
- Les marchés secondaires (intérieur de São Paulo) montrent des revenus mensuels faibles et une occupation volatile, renforçant l’avantage relatif de la longue durée hors pôles touristiques.
Projection de rentabilité — cadre méthodologique
- Court terme (Airbnb) — revenu brut = ADR × nuits vendues; marge nette = revenu brut − (frais Airbnb 3–15%, ménage/lessive, consommables, conciergerie 15–25% si externalisée, utilities, IPTV/Internet, assurance, maintenance, mobilier/renouvellement, vacance saisonnière, fiscalité locale).
- Longue durée — loyer brut mensuel × 12; marge nette = loyer − (vacance 3–8% selon ville, frais de gestion 8–10% si agence, entretien courant, copropriété/IPTU, assurance, impôts locatifs). Moindre CAPEX mobilier; rotation locataire plus faible.
Tableau — Comparaison de rentabilité type par ville (exemple indicatif à partir des données observées)
| Ville | Mode | Base de calcul | Revenu brut annuel | Hyp. coûts opérationnels | Résultat indicatif |
|---|---|---|---|---|---|
| Rio | Court terme | ADR BRL 337; 215 nuits/an | BRL 72 455 | 35–45% des revenus | BRL ~39–47k net/an |
| Rio | Longue durée | Loyer marché médian (zone urbaine) | Variable | 15–25% des loyers | Net souvent |
Grand comparatif des rendements par ville : Airbnb vs location longue durée
Les locations de courte durée via Airbnb offrent généralement un revenu brut supérieur mais plus volatil que les locations longue durée au Brésil, tandis que la longue durée procure une trésorerie plus stable avec moins de vacance et de frais variables. La performance dépend fortement de la saisonnalité touristique, des quartiers et de la réglementation locale, avec des écarts marqués entre Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador et Florianópolis.
Hypothèses de calcul et méthodologie
- Comparaison sur un appartement 1 chambre standard bien situé (quartier central/touristique), mobilier complet côté Airbnb, non meublé côté longue durée.
- Indicateurs: TRI (10 ans, achat comptant, réinvestissement des flux nets), revenu net (après frais de plateforme, ménage, gestion, vacance, charges non récupérables, IPTU/condo moyen), ratio coût-bénéfice = revenu net annuel / prix d’acquisition.
- Barèmes de frais utilisés: plateformes 15–18%, gestion 8–12% LLD, ménage et turnovers plus élevés en courte durée.
- Occupation Airbnb modulée par saisonnalité (haute/basse) et événements ; occupation LLD ~95–98% dans les pôles économiques avec vacance limitée.
Tableau comparatif synthétique par ville (valeurs indicatives, 2024–2025, 1 ch, bon état, quartier prime)
| Ville | Prix d’acquisition (R$) | Revenu net annuel Airbnb (R$) | Revenu net annuel LLD (R$) | Ratio coût-bénéfice Airbnb | Ratio coût-bénéfice LLD | TRI Airbnb (10 ans) | TRI LLD (10 ans) | Saison haute clé |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rio de Janeiro | 700,000 | 72,000–96,000 | 42,000–48,000 | 10.3–13.7% | 6.0–6.9% | 11–14% | 7–8% | Déc–Mar (été), Carnaval, Réveillon |
| São Paulo | 750,000 | 66,000–84,000 | 54,000–60,000 | 8.8–11.2% | 7.2–8.0% | 9–11% | 8–9% | Événements affaires, congrès, moins saisonnier |
| Salvador | 600,000 | 66,000–90,000 | 36,000–42,000 | 11.0–15.0% | 6.0–7.0% | 12–16% | 7–8% | Déc–Fév, Carnaval, fêtes religieuses |
| Florianópolis | 650,000 | 78,000–108,000 | 36,000–45,000 | 12.0–16.6% | 5.5–6.9% | 13–17% | 6–8% | Déc–Mar, vacances d’été |
Interprétation des résultats
Rio de Janeiro
Airbnb surperforme en bord de mer (Copacabana/Ipanema/Leme) grâce à des pics de tarifs en Réveillon et Carnaval, mais la basse saison ampute l’occupation et exige une tarification dynamique et une gestion réactive.
La LLD reste solide dans les quartiers centraux pour cadres/expats, avec vacance limitée et coûts opérationnels plus bas.
São Paulo
Marché davantage porté par le voyage d’affaires et les séjours moyens, donnant une volatilité plus faible côté Airbnb mais un différentiel de rendement moindre versus LLD, la stabilité de la demande de long séjour étant élevée.
Salvador
Forte prime saisonnière sur Airbnb autour du Carnaval et de l’été austral; l’écart de revenus avec la LLD se creuse, mais la dépendance aux événements accroît le risque de vacance hors saison.
Florianópolis
Destination balnéaire avec pics marqués en été; Airbnb peut doubler le revenu de la LLD en haute saison, mais la basse saison exige des séjours mensuels à tarif réduit ou des canaux alternatifs pour lisser les flux.
Saisonniété et volatilité des revenus
- Haute saison: les revenus Airbnb peuvent dépasser d’un facteur 1.5–2× la moyenne mensuelle, soutenus par la demande touristique et événementielle; cela s’accompagne d’une hausse des coûts de ménage et de commission plateforme.
- Basse saison: recul d’occupation et de tarifs, conversion partielle en séjours mensuels sur Airbnb pour amortir la vacance.
- Longue durée: flux plus linéaires, vacance limitée dans les centres économiques, sensibilité moindre aux cycles touristiques.
Coûts et risques opérationnels
Airbnb
- Frais plateforme et gestion plus élevés, turnovers fréquents, maintenance accélérée, nécessité d’une tarification dynamique et multi-plateformes.
- Dépendance aux événements, reviews et visibilité d’annonce.
Longue durée
- Frais de gestion plus bas, CAPEX et usure plus lents, meilleure prévisibilité des cash flows, mais revalorisations de loyers plus graduelles.
Facteurs économiques et touristiques déterminants
- Attractivité touristique internationale, calendrier d’événements (Carnaval, Réveillon, congrès), accessibilité aérienne et sécurité des quartiers: moteurs directs des ADR et de l’occupation en courte durée.
- Dynamique d’emploi et de revenus locaux: soutient la demande LLD (São Paulo, centre de services/tech) et stabilise la vacance.
- Migration saisonnière vers les villes côtières (Florianópolis, Salvador) amplifie la saisonnalité des revenus Airbnb.
Remarques sur les données et sources
- Les plateformes de gestion confirment la prédominance d’Airbnb dans la courte durée et la nécessité d’optimiser le mix canaux et opérations pour capter le surplus de revenu, en échange de coûts et d’une volatilité plus élevés.
- Les séjours mensuels via Airbnb constituent un filet de sécurité en basse saison pour lisser les flux, particulièrement dans les villes à forte saisonnalité.
Recommandations par profil d’investisseur
- Investisseur orienté revenu maximal et capable de gestion active
Cibler Rio (bord de mer), Salvador (zones touristiques), Florianópolis (proche plages), privilégier Airbnb avec pricing dynamique, calendrier d’événements, multi-plateformes, et bascule en séjours mensuels hors saison. - Investisseur prudent, aversion au risque de vacance
Cibler São Paulo (quartiers affaires) ou zones centrales de Rio, opter pour LLD ou bail meublé longue durée; TRI légèrement inférieur mais cash flow prévisible, coûts moindres, gestion simplifiée. - Investisseur hybride (flexibilité d’usage personnel et rendement)
Stratégie mixte: Airbnb en haute saison, séjours mensuels via Airbnb/LLD le reste de l’année; utile à Florianópolis et Salvador pour lisser la saisonnalité. - Investisseur à distance
Prévoir une gestion professionnelle et budgets de frais plus élevés côté courte durée; si non disponible, privilégier LLD pour limiter les frictions opérationnelles.
Points d’attention
- Vérifier les réglementations municipales et de copropriété sur la location de courte durée; certaines copropriétés restreignent ou imposent des règles strictes aux locations touristiques.
- Sensibilité aux chocs exogènes (événements annulés, restrictions sanitaires): plus élevée pour Airbnb.
- Backtesting avec données locales (ADR, occupancy) et simulations TRI incluant impôts locaux, IR/CSLL le cas échéant, et CAPEX périodique.
À retenir
Airbnb tend à offrir un TRI supérieur dans les villes brésiliennes à forte attractivité touristique (Rio, Salvador, Florianópolis) mais avec une volatilité et des coûts opérationnels plus élevés; la location longue durée reste compétitive à São Paulo et pour les investisseurs recherchant la stabilité et la simplicité opérationnelle.
Bon à savoir :
À Rio de Janeiro, le taux de rendement interne (TRI) pour Airbnb oscille autour de 12%, surpassant les 8% des locations longue durée, en raison de l’afflux touristique constant, surtout durant le carnaval. À São Paulo, bien que le revenu net soit plus élevé en location longue durée grâce à sa stabilité économique, Airbnb génère un ratio coût-bénéfice supérieur de 15% pendant les salons professionnels. Salvador et Florianópolis voient une forte saisonnalité influencer les revenus Airbnb—Salvador, avec ses 10% de TRI en Airbnb, présente de meilleurs résultats pendant le carnaval, tandis que Florianópolis profite de l’été austral. Cependant, la stabilité des locations à long terme, avec un revenu moyen constant, s’avère avantageuse hors saison. Selon les sources récentes de l’IBGE, il est recommandé aux investisseurs cherchant un retour rapide de miser sur Airbnb à Rio et Florianópolis, tout en privilégiant les locations longue durée à São Paulo pour un profil d’investissement stable et sur le long terme.
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