
Dans un pays vaste et diversifié comme le Brésil, où les paysages urbains se marient aux forêts tropicales, l’immobilier revêt une importance considérable, à la fois en tant qu’investissement individuel et pilier de l’économie nationale. Pourtant, s’engager dans l’achat ou la location d’un bien immobilier au Brésil nécessite une compréhension claire des assurances obligatoires qui y sont associées.
Ces assurances, essentielles pour protéger les investissements, varient selon les régions et les types de propriétés, rendant le choix de la couverture adéquate un défi potentiel pour les investisseurs étrangers et locaux. Cet article vise à clarifier ces nuances et à offrir un comparatif détaillé qui aidera les propriétaires et acheteurs potentiels à naviguer dans ce paysage complexe avec confiance.
Comparatif des assurances habitation au Brésil
Le marché de l’assurance habitation au Brésil est porté par des acteurs généralistes (Porto Seguro, Bradesco Seguros, Tokio Marine, Allianz) et de nouveaux entrants digitaux comme Nubank via un partenariat avec Chubb, dans un contexte de pénétration encore faible du résidentiel mais en croissance.
Principales compagnies et offres
- Porto Seguro (assureur non-vie majeur) : portefeuille habitation avec garanties dommages, vol, RC et services d’assistance, position de leader parmi les non-vie.
- Bradesco Seguros : large offre non-vie incluant habitation, distribution via réseau bancaire et agences, poids lourd du marché.
- Tokio Marine Seguradora : gamme habitation (incendie, événements climatiques, RC), acteur de premier plan non-vie.
- Allianz Seguros : couverture habitation avec garanties périls majeurs et services, acteur clé non-vie au Brésil.
- MAPFRE : distribution multicanal, présence sur l’habitation via non-vie.
- Nubank Lar Seguro (avec Chubb) : couvertures personnalisables incluant incendie, vol, dégâts électriques, tempêtes, perte de loyer, responsabilité civile et un réseau d’urgences 24/7 (plomberie, électricité, serrurerie, réparations/installation).
- CNP Assurances (banque-assurance via Caixa sur le marché brésilien) : présence très significative sur l’assurance au Brésil, principalement en bancassurance, montrant l’importance du canal bancaire pour l’ASS habitation.
Fourchettes de tarifs et niveaux de couverture
Les assureurs non-vie leaders (Porto Seguro, Bradesco, Tokio Marine, Allianz, MAPFRE) proposent des formules modulaires avec garanties de base (incendie, explosion, chute de foudre) et options (vol, RC familiale, dommages électriques, événements naturels) ; la tarification varie selon la valeur assurée, la localisation et les options, avec une intensification de l’offre digitale réduisant les coûts de distribution.
L’offre Nubank Lar Seguro illustre une tarification flexible orientée client, avec options de remboursement partiel ou total selon les événements couverts et les biens assurés.
Comparaison des conditions générales (pratiques usuelles)
Habituellement couvert
- Incendie/explosion/foudre et dommages au bâtiment et au contenu.
- Vol qualifié du contenu avec ou sans effraction selon option.
- Dommages électriques aux appareils et installations.
- Événements climatiques (tempêtes, grêle) selon option, et perte de loyers pour propriétaires (si souscrite).
- Responsabilité civile familiale/occupant pour dommages à des tiers.
- Assistance 24/7 (plomberie, électricité, serrurerie, petits travaux).
Exclusions fréquentes
- Usure, vice caché, défaut d’entretien, sinistres antérieurs.
- Actes intentionnels de l’assuré, fraude.
- Biens de valeur au-delà de plafonds spécifiques sans déclaration/avenant.
- Inondations par crue de rivières et glissements de terrain parfois exclus ou soumis à option/avenant selon l’assureur.
- Événements catastrophiques non listés, guerre, radiation.
Élément | Ce qui est généralement inclus | Ce qui est souvent en option | Exclusions usuelles |
---|---|---|---|
Bâtiment et contenu | Incendie/explosion/foudre | Vol, événements climatiques, dommages électriques | Usure, défaut d’entretien |
Responsabilité civile | RC de base occupant | RC étendue (piscine, animaux, employé domestique) | Actes intentionnels |
Revenus | — | Perte de loyers | — |
Services | Assistance 24/7 | Travaux/installation planifiés | — |
Contexte légal et pratiques du marché immobilier
L’assurance habitation n’est généralement pas légalement obligatoire pour les maisons individuelles, mais le marché immobilier impose souvent des couvertures dans des cas spécifiques: copropriétés/condominiums et crédits immobiliers exigent des garanties incendie/dommages par les administrateurs ou les banques via bancassurance.
La forte présence des canaux bancaires (banque-assurance) structure la distribution et l’adhésion lors des opérations de financement et de gestion de copropriété.
Statistiques récentes d’adoption
Environ 17 % des ménages brésiliens disposent d’une assurance résidentielle, avec une légère croissance récente.
Le marché de l’assurance non-vie (incluant habitation) est en croissance, avec un TCAC > 5,88 % attendu 2024–2029, soutenu par une faible pénétration et la montée des canaux digitaux et bancaires.
Avis et retours consommateurs (tendances observées)
- Appréciation des services d’assistance 24/7 pour les petites urgences domestiques (plomberie, électricité, serrurerie), perçus comme un bénéfice tangible au-delà de l’indemnisation.
- Intérêt pour des couvertures personnalisables et des parcours 100 % mobiles intégrés à des plateformes fintech (ex. Nubank), réduisant la friction à l’achat et à la gestion des sinistres.
- Attentes de clarté sur les exclusions (événements climatiques, plafonds pour objets de valeur) et sur la perte de loyers pour propriétaires bailleurs.
Tendances émergentes
- Digitalisation accélérée: distribution via apps (fintech/banques), souscription simplifiée, gestion sinistres en ligne, s’appuyant sur des plateformes comme Chubb Studio pour l’orchestration produit.
- Partenariats fintech–assureurs (ex. Nubank–Chubb) élargissant l’accès à des segments sous-assurés, avec produits modulaires et micro-couvertures.
- Bancassurance renforcée: poids du canal bancaire confirmé dans la non-vie, y compris l’habitation, avec des groupes comme CNP/CAIXA illustrant l’ancrage du modèle.
- Orientation vers des produits packagés mêlant RC, dommages électriques, événements climatiques et services d’assistance pour accroître la valeur perçue, tout en maintenant des prix compétitifs sur un marché à faible pénétration.
Points d’attention pour comparer
- Étendre la comparaison au-delà du prix: plafonds et franchises, portée géographique, options événements climatiques/inondations, plafonds pour objets de valeur, délai et modalités d’indemnisation, qualité du réseau d’assistance 24/7.
- Vérifier les conditions imposées par le syndic de copropriété et par le prêteur immobilier en cas de financement.
Les données clés: environ 17 % des ménages assurés en habitation; marché non-vie en croissance avec TCAC > 5,88 % (2024–2029); distribution dominée par banques et nouveaux canaux digitaux (Nubank–Chubb), offres modulaires incluant incendie, vol, dégâts électriques, tempêtes, RC et assistance 24/7.
Bon à savoir :
Au Brésil, les principales compagnies d’assurance habitation incluent Porto Seguro, Bradesco Seguros et Mapfre, chacune offrant des couvertures variées pour des tarifs moyens allant de 600 à 1 200 BRL par an. Les contrats couvrent généralement les dommages causés par les incendies, le vol et certaines catastrophes naturelles, bien que des exclusions comme les actes de terrorisme puissent s’appliquer. L’assurance habitation n’est pas obligatoire dans tout le Brésil, mais elle joue un rôle crucial dans la protection des biens et est souvent exigée par les agences immobilières pour valider les contrats de location. Statistiques récentes montrent qu’environ 30 % des ménages brésiliens disposent d’une assurance habitation, chiffre en hausse grâce à la digitalisation du secteur et à une sensibilisation accrue. Des consommateurs rapportent une satisfaction élevée avec les services en ligne, qui offrent rapidité et flexibilité, tandis que le marché observe l’apparition d’innovations telles que des assurances à couverture personnalisée pour mieux s’adapter aux besoins spécifiques des foyers.
Responsabilité civile du propriétaire au Brésil
La responsabilité civile du propriétaire au Brésil découle principalement du Code civil (Loi n° 10.406/2002), qui impose l’obligation de réparer le dommage causé par action ou omission, y compris de manière objective lorsque l’activité crée par sa nature un risque aux droits d’autrui, conformément à la clause générale de l’article 927, paragraphe unique. Elle s’articule avec la Loi n° 8.245/1991 (loi des locations), qui encadre les obligations réciproques bailleur–locataire, ainsi qu’avec des normes spéciales (copropriété, lotissements) et des règlements locaux.
- Envers les locataires, le propriétaire doit délivrer un bien en état d’usage, assurer la jouissance paisible et prendre en charge les réparations structurelles et vices cachés non imputables au locataire, suivant les principes du Code civil et le régime locatif de 1991.
- Envers les tiers (voisins, passants, copropriétaires), il répond des dommages résultant de la chose et de l’activité liée à la propriété lorsque un manquement, un défaut d’entretien ou un risque créé se matérialise, la jurisprudence pouvant retenir une responsabilité objective sur le fondement du risque créé/risque-profit selon l’art. 927.
Les risques et types de dommages couverts
- Dommages matériels: effondrements, chutes d’éléments de façade, infiltrations affectant d’autres lots, incendies se propageant à des biens voisins.
- Blessures et atteintes corporelles: lésions causées par un défaut d’entretien d’escaliers, d’ascenseurs ou d’installations communes lorsqu’elles relèvent de la sphère du propriétaire ou du syndicat de copropriété.
- Autres préjudices: pertes d’usage, troubles de jouissance, préjudices moraux en cas d’atteinte à la sécurité, et, dans certaines hypothèses, dommages environnementaux engageant cumulativement responsabilité civile, administrative et pénale (art. 225 CF/88).
Dans les contrats de location
- Clauses de répartition des réparations: grosses réparations/structure à la charge du bailleur, menues réparations et usage normal à la charge du locataire, sous réserve des règles impératives de la loi des locations.
- Garanties et assurances exigées: dépôt, caution, assurance locative et stipulations sur l’assurance habitation, sans que ces clauses ne puissent exonérer le propriétaire de sa responsabilité légale envers les tiers lorsque la loi prévoit l’obligation de réparer.
- Dispositions sur vices et entretien: obligation de livrer un bien apte à l’usage convenu et de maintenir les conditions essentielles de sécurité et habitabilité durant le bail.
Dans les polices d’assurance habitation au Brésil
- Les garanties RC du propriétaire couvrent typiquement les dommages à des tiers (corporels, matériels, immatériels consécutifs) découlant de la propriété/occupation, en complément de l’incendie, explosion, dégâts des eaux.
- Les assureurs adaptent les clauses à l’usage (résidentiel vs commercial) et aux exigences de copropriété; la couverture n’exonère pas le propriétaire mais transfère le risque financier dans les limites, exclusions et franchises prévues.
Différences entre propriétés résidentielles et commerciales
- Usage et degré de risque: une activité commerciale peut être qualifiée d’« activité à risque » au sens de l’art. 927, justifiant plus souvent une responsabilité objective et des exigences de sécurité renforcées (flux de public, machines, stockage).
- Obligations réglementaires: locaux commerciaux sont plus susceptibles d’être soumis à des normes techniques, licences et inspections; leur non-respect accroît l’exposition du propriétaire-bailleur, notamment si les défauts structurels relèvent de sa charge.
- Assurance: montants assurés et extensions (RC exploitation, pertes d’exploitation pour l’occupant) sont généralement plus élevés et plus spécifiques en commercial; en résidentiel, focus sur RC familiale/propriétaire et dommages aux voisins.
Exemples concrets de cas et litiges récents impliquant des propriétaires
- Mise en cause de bailleurs pour défaut d’entretien ayant causé des infiltrations et dommages à des copropriétés voisines, avec mobilisation des principes du Code civil et de la loi des locations pour répartir les responsabilités entre bailleur et locataire selon la cause du sinistre.
- Contentieux de copropriété impliquant la chute d’éléments de façade et atteintes aux passants, où la responsabilité du propriétaire (ou du syndicat) est appréciée à la lumière de l’art. 927 et du défaut de maintenance, permettant l’allocation d’une réparation sans preuve de faute en présence d’un risque créé.
- Dossiers de responsabilité environnementale imputant au propriétaire et à l’exploitant la remise en état et l’indemnisation cumulative en vertu de l’art. 225 CF/88, avec un régime de responsabilité civile renforcé et fonctions préventives, réparatrices et répressives du droit de l’environnement.
- Conflits urbains liés au droit au logement et à la régularisation de possessions, où la qualification des droits réels et des obligations afférentes influence la charge de maintenance et la responsabilité envers occupants et tiers dans les zones régularisées.
Implications en matière d’assurances obligatoires et couverture adéquate
- En copropriété, des règlements exigent couramment une assurance de l’immeuble et peuvent imposer aux propriétaires-bailleurs de maintenir des garanties RC minimales; les normes locales d’États/municipalités et la loi sur les copropriétés encadrent ces obligations.
- Pour les activités commerciales ou à risque, la souscription de polices spécifiques (RC exploitation, RC locative, risques environnementaux) est recommandée et parfois exigée par les autorités ou par contrat, afin de répondre aux hypothèses de responsabilité objective issues de l’art. 927.
- Les bailleurs devraient vérifier: montants et plafonds de RC envers tiers; extensions pour dommages consécutifs (perte de loyers, privation de jouissance); exclusions (vices connus non déclarés, non-conformités réglementaires); obligations de prévention et de maintenance, dont le non-respect peut entraîner déchéance de garantie.
Tableau comparatif — responsabilités et assurances (résidentiel vs commercial)
Aspect clé | Résidentiel | Commercial |
---|---|---|
Niveau de risque | Faible à modéré (usage domestique) | Souvent élevé (public, équipements, stockage) |
Régime de responsabilité | Faute présumée ou objective selon risque créé (art. 927) | Objective plus fréquemment mobilisée (activité à risque) |
Contrat de bail | Réparations structurelles au bailleur; jouissance paisible | Clauses techniques, conformité réglementaire, charges de sécurité |
Assurance typique | Habitation + RC propriétaire/voisin | RC exploitation, RC locative, éventuellement environnement |
Exigences réglementaires | Copropriété, normes locales | Licences, inspections, normes techniques sectorielles |
Listes de contrôle essentielles pour propriétaires
- Vérifier la conformité structurelle et les obligations d’entretien avant et pendant le bail.
- Intégrer des clauses claires sur répartition des réparations et assurances exigées au locataire.
- Souscrire une RC couvrant dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs, avec plafonds adaptés à l’usage du bien.
- Documenter inspections, maintenance et mises en conformité pour réduire le risque de faute et sécuriser la couverture.
- En cas d’activité à risque, étendre la couverture (environnement, pertes d’exploitation) et respecter les obligations administratives.
Bon à savoir :
La responsabilité civile du propriétaire au Brésil impose l’obligation de réparer les dommages causés à autrui, que ce soit envers les locataires ou les tiers, généralement couverts par des polices d’assurance habitation. Les propriétaires doivent notamment garantir la sécurité et l’entretien adéquat des propriétés, résidentielles ou commerciales, pour prévenir des accidents ou des dommages matériels. Par exemple, si un locataire est blessé en raison de l’effondrement d’un plafond, le propriétaire pourrait être tenu pour responsable. Les différences entre les propriétés résidentielles et commerciales peuvent influencer la responsabilité, surtout en ce qui concerne les obligations d’entretien spécifiques. Certains litiges récents ont opposé des propriétaires à leurs locataires concernant des fuites d’eau qui ont détérioré les biens personnels des occupants, soulignant ainsi l’importance d’une couverture d’assurance adéquate. Il est crucial pour les propriétaires de souscrire à des assurances obligatoires pour couvrir les risques potentiels et se protéger financièrement contre toute réclamation légale, ce qui est particulièrement pertinent dans un marché immobilier où les exigences légales peuvent varier.
Couverture des risques locatifs dans l’immobilier brésilien
Les principaux risques locatifs au Brésil incluent:
- Non-paiement des loyers et des charges (impayés, retards, abandons de logement).
- Dégradations et dommages au bien (usure anormale, sinistres non déclarés, vandalisme).
- Litiges contractuels (résiliation anticipée, non-respect des clauses, dépôt de garantie, réajustements d’indice, restitution du bien).
- Vacance locative et perte de revenus.
- Responsabilité civile (dommages à des tiers dans l’immeuble).
- Risques opérationnels (fraudes documentaires, vices juridiques du bail, défaut d’état des lieux).
- Risques de criminalité et sécurité (cambriolages, vols), plus élevés dans les grandes métropoles, impactant la sinistralité et la tarification des garanties.
- Risques macroéconomiques (inflation, indexations, baisse du crédit) affectant solvabilité des locataires et rotation.
Comparaison avec les assurances obligatoires:
Au Brésil, l’assurance locative n’est pas universellement obligatoire; la loi du locataire (Loi nº 8.245/1991 – « Lei do Inquilinato ») autorise le bailleur à exiger une garantie, mais le type de garantie reste au choix des parties (caution, assurance, dépôt, etc.).
Les assurances obligatoires usuelles concernent plutôt les copropriétés (ex.: assurance de l’immeuble par le syndicat/condomínio) et certains crédits immobiliers (assurances rattachées au prêt), qui ne couvrent pas l’impayé de loyer ni les litiges du bail.
Les risques locatifs spécifiques (impayés, dégradations locatives, frais juridiques du bail) sont couverts via des garanties locatives privées et non par les polices obligatoires d’immeuble.
Options d’assurances locatives disponibles:
- Seguro Fiança Locatícia (assurance de garantie de loyer): remplace la caution personnelle; couvre typiquement loyers et charges impayés, pénalités, frais de contentieux, parfois dégradations et peinture/restitution.
- Seguro de Aluguel/Proteção de Aluguel: appellations commerciales proches du seguro fiança, avec packs pour dommages, IPTU, condomínio, assistance.
- Seguro contra Danos ao Imóvel Locado: focus sur dégradations et remise en état.
- Assistances (plomberie, électricité) et RC locataire en modules additionnels.
- Alternatives non assurantielles admises par la loi: caution (fiador), dépôt de garantie (caução, généralement jusqu’à trois mois), título de capitalização (produit d’épargne bloqué en garantie).
Principales compagnies actives:
Grandes assurées généralistes: Porto Seguro, SulAmérica, Bradesco Seguros, Mapfre, Tokio Marine, Allianz, HDI, Zurich.
Acteurs spécialisés/distrbuteurs: Pottencial, Too Seguros, Fairfax, players d’intermédiation digitale et proptech (quittance et scoring locataires).
Courtiers et plateformes immobilières brésiliennes proposent des parcours intégrés de souscription du seguro fiança lors de la location.
Cadre légal et réglementaire:
- Lei do Inquilinato (Loi 8.245/1991): encadre les baux urbains, autorise les garanties (fiador, caução, seguro fiança, título de capitalização), fixe les règles de réajustement, résiliation et restitution.
- SUSEP (Superintendência de Seguros Privados): autorité de supervision des assurances; encadre les conditions des produits, la solvabilité des assureurs et la distribution.
- Normes civiles applicables: Code civil (contrats, responsabilité), Code de procédure civile (recouvrement), législation sur copropriétés (obligation d’assurance de l’immeuble par le syndicat).
- Indices de réajustement usuels des loyers (ex.: IPCA, IGP-M), impactant les montants couverts et les sinistres pour impayés.
Pourquoi ces assurances sont essentielles:
Pour les propriétaires:
- Sécurisent les flux de loyers et réduisent le risque de vacance financière.
- Transfèrent les frais juridiques et de recouvrement.
- Cadrent la remise en état post-location et limitent l’érosion de valeur du bien.
- Accélèrent la sélection via scoring assuré, réduisant les impayés.
Pour les locataires:
- Évitent de mobiliser un fiador ou un dépôt important; entrée plus rapide et accessible.
- Offrent assistances et protection RC, réduisant les coûts imprévus.
- Donnent de la prévisibilité budgétaire via mensualisation de la prime.
Comparaison internationale:
France: la GLI couvre impayés, dégradations et contentieux; la caution est encadrée, et la visale (garantie publique) existe. Le modèle brésilien est plus orienté marché, avec coexistence d’options privées (seguro fiança) et tradition du fiador.
États-Unis: prévalence du security deposit, parfois assurance « rent guarantee » privée; couverture hétérogène par État. Le Brésil se distingue par la pénétration du seguro fiança et l’usage du título de capitalização comme garantie.
Espagne/Portugal: dépôts et cautions dominent; assurances de loyers en croissance, proches des GLI françaises. Le Brésil a une supervision SUSEP et une offre packagée plus standardisée avec modules assistance.
Tendances et évolutions récentes:
- Digitalisation de la souscription et de l’analyse de risque (open banking, scoring locataire, KYC allégé).
- Pack produits combinant loyers, condomínio, IPTU, dégradations et assistance, avec indemnisation plus rapide.
- Baisse du fiador au profit du seguro fiança, portée par les propriétaires et les administrateurs de biens.
- Tarification affinée par données (quartier, typologie, antécédents), et ajustements aux hausses d’inflation/indices de loyers.
- Partenariats entre plateformes immobilières et assureurs pour parcours 100% en ligne.
- Intégration d’options de capitalização ou de fiança digital pour locataires sans antécédents de crédit.
- Surveillance accrue de la sinistralité dans les grandes villes à criminalité élevée, influençant primes et exigences de prévention.
Tableau comparatif synthétique
Élément | Risques locatifs | Assurances obligatoires (immeuble/crédit) |
---|---|---|
Portée | Impayés, dégradations, litiges, RC locataire | Dommages à l’immeuble, RC des parties communes, décès/invalidité lié au prêt |
Bénéficiaire | Propriétaire-bailleur (et parfois locataire/tiers) | Copropriété/banque |
Caractère | Facultatif mais souvent exigé | Obligatoire par réglementation de copropriété ou contrat de prêt |
Indemnisation | Loyers, charges, frais juridiques, remise en état | Reconstruction de l’immeuble, sinistres majeurs, solde du prêt |
Alternatives | Fiador, dépôt, título de capitalização | Aucune (hors renégociation) |
Liste de vérifications pour choisir une assurance locative:
- Étendue des garanties: impayés, dégradations, frais de contentieux, remise en peinture, IPTU/condomínio.
- Plafonds/ franchises et délais de carence.
- Conditions de mise en jeu (preuves, notifications, délais).
- Critères d’acceptation du locataire et coût total (prime annuelle ou mensualisée).
- Services d’assistance inclus et gestion des sinistres (digital, délais d’indemnisation).
- Clauses d’indexation et d’actualisation des capitaux.
- Solidité de l’assureur et notation, conformité SUSEP.
Au Brésil, la sécurisation des loyers passe prioritairement par le « seguro fiança locatícia », complémentaire aux assurances d’immeuble, et désormais largement accessible en ligne; il réduit le risque pour le bailleur tout en remplaçant le fiador pour le locataire.
Bon à savoir :
Au Brésil, la couverture des risques locatifs, tels que le non-paiement des loyers, les dégradations ou les litiges de bail, est essentielle pour sécuriser les relations entre propriétaires et locataires. Les assurances locatives, bien que non obligatoires contrairement aux assurances incendie en copropriété, sont fortement recommandées pour pallier ces risques. Elles incluent souvent la garantie de loyers impayés et la couverture des dommages matériels. Des compagnies comme Porto Seguro et SulAmérica dominent le marché, proposant des polices adaptées à la législation brésilienne. Comparée à d’autres pays, l’assurance locative brésilienne met l’accent sur la protection juridique, reflétant une législation stricte qui encadre les baux. Les récentes tendances montrent une hausse des souscriptions numériques et des solutions de micro-assurance, offrant flexibilité et rapidité. Les propriétaires et locataires avertis voient dans ces assurances un moyen de préserver leur tranquillité et leur investissement, un aspect crucial dans un marché immobilier dynamique mais potentiellement volatile.
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