Vendre une propriété rapidement en Uruguay : stratégies, chiffres et pièges à éviter

Publié le 19 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Vendre vite, sans brader, dans un pays étranger que l’on ne maîtrise pas totalement, peut vite devenir stressant. Pourtant, le cadre uruguayen est plutôt favorable : marché globalement dynamique, forte présence d’acheteurs étrangers, système juridique très protecteur, absence de contrôle des changes. La contrepartie, ce sont des frais de transaction élevés, une procédure très encadrée par les notaires et des acheteurs de plus en plus exigeants, notamment sur le littoral.

Comprendre le marché immobilier uruguayen avant de fixer son prix

Vendre vite commence par un diagnostic lucide du marché. En Uruguay, l’immobilier évolue selon des dynamiques très différentes entre Montevideo, les stations balnéaires comme Punta del Este et l’intérieur du pays.

Sur l’ensemble du pays, les maisons neuves se vendaient en moyenne à 90 000 UYU par m² (environ 2 244 USD) au deuxième trimestre 2025, soit une progression nominale de près de 5,9 % sur un an, et d’environ 1,4 % en termes réels, une fois l’inflation déduite. Autrement dit, le marché reste en croissance, mais plus modérée que les années de rebond post‑Covid, où certaines années ont enregistré plus de 20 % de hausse nominale.

Montevideo : un marché central mais moins flamboyant

La capitale concentre environ un tiers des transactions du pays (près de 34,4 % de janvier à juillet 2025). Pourtant, l’évolution des prix y est plus molle que la moyenne nationale. Au deuxième trimestre 2025, les maisons neuves y atteignaient en moyenne 117 000 UYU/m² (2 918 USD/m²), avec une hausse nominale d’environ 3,8 % sur un an, qui se traduit en réalité par un léger recul d’environ 1 % en termes réels.

Pour un vendeur pressé, cela signifie deux choses :

– le marché est profond (beaucoup d’acheteurs potentiels) ;

– mais la marge pour surévaluer le bien est faible, sous peine de rester longtemps en vitrine.

Voici un aperçu synthétique des prix moyens par quartier de Montevideo :

Pour vendre rapidement, il est donc crucial de positionner son prix dans la bonne « fourchette de quartier », et non sur une moyenne nationale trompeuse.

Punta del Este et le littoral : vitrine internationale et marché saisonnier

Punta del Este demeure la vitrine la plus prestigieuse du pays, avec des prix moyens autour de 4 000 USD/m². Dans les immeubles de tout premier plan – comme certains bâtiments en front de mer du type Trump Tower ou Mouette – les prix des appartements peuvent grimper entre 7 000 et 10 000 USD/m². Les villas de luxe sur la plage atteignent régulièrement plusieurs millions, voire entre 7 et 20 millions USD pour les propriétés les plus spectaculaires.

Le point déterminant pour une vente rapide sur la côte est la saisonnalité. Traditionnellement, la période d’octobre à février est la fenêtre la plus favorable pour les annonces, avec un pic entre décembre et février, lorsque la station se remplit de touristes argentins, brésiliens et d’autres pays.

Intérieur du pays : des prix plus bas, des délais potentiellement plus longs

À l’intérieur, les prix sont environ 50 % plus bas que sur les zones côtières. Certaines villes comme Colonia del Sacramento se distinguent avec des valeurs autour de 3 500 USD/m² dans les quartiers historiques, mais les zones rurales ou agricoles restent bien en dessous, autour de 1 250 à 1 500 USD/m² pour des terres agricoles, par exemple.

Évolution des prix et volumes de transactions : un marché sain, mais sélectif

En 2024, le nombre de transactions de vente‑achat a atteint 52 246 dans tout le pays, soit une progression d’environ 3,3 % sur un an, après une légère baisse en 2023. Sur les sept premiers mois de 2025, la tendance reste positive avec une hausse de 1,3 % des transactions (27 533 actes enregistrés). En parallèle, la valeur totale des opérations a atteint au moins 1,17 milliard USD au premier semestre 2025, contre environ 1 milliard un an plus tôt.

Le marché uruguayen a connu sur les cinq dernières années une croissance moyenne des prix d’environ 8 % par an, même si certaines années, notamment 2020, ont été marquées par des chocs ponctuels (baisse de 20 % des prix nationaux cette année‑là, liée au Covid).

Pour un vendeur, cela implique que :

– la demande existe, notamment sur les segments littoraux et urbains ;

– mais les acheteurs, surtout étrangers, comparent finement les biens et les marchés régionaux ;

– surévaluer un bien, même dans un contexte haussier, est l’une des raisons principales de stagnation d’une annonce.

Bien fixer son prix : la clé d’une vente rapide

Dans le contexte uruguayen, un délai de 3 à 6 mois entre la mise sur le marché et la signature de l’acte est considéré comme normal. Pour réduire ce délai, la stratégie de prix doit être à la fois réaliste et un minimum flexible.

S’appuyer sur des comparables solides, quartier par quartier

La pratique classique consiste à réaliser une analyse comparative de marché : comparer votre bien à des propriétés récemment vendues, similaires en surface, état, prestations et localisation. Les agents expérimentés s’appuient sur les dernières transactions effectives (et pas seulement sur les prix affichés), mentionnées notamment via les données de collecte de l’ITP (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales).

Il peut être utile pour un vendeur de prendre quelques repères sur le marché :

L’objectif, pour vendre vite, est de se positionner légèrement en dessous des biens concurrents de même niveau qui stagnent depuis plusieurs mois, tout en gardant une marge de négociation de l’ordre de 5 à 10 %. C’est la marge de négociation courante observée sur le marché uruguayen.

Intégrer l’inflation et la dynamique réelle du marché

L’Uruguay a beaucoup progressé en matière de maîtrise de l’inflation : celle‑ci est passée d’une moyenne autour de 8,2 % sur la période 2010‑2022 à 5,9 % en 2023, puis 4,9 % en 2024, et environ 4,25 % en septembre 2025. Cette décélération modifie la perception de la « plus‑value » : une hausse nominale de 5 % de votre prix ne signifie plus automatiquement un gain réel très élevé.

– quel est le gain réel après inflation entre le prix d’achat et le prix de vente ;

– si le marché local (par exemple Montevideo) est réellement haussier, ou en léger recul réel, comme c’est le cas récemment.

Penser « revente » dès l’achat

Même si l’on vend aujourd’hui, beaucoup d’investisseurs étrangers ont acheté il y a quelques années en pensant au rendement locatif ou à une résidence secondaire. Pour ceux qui réinvestiront, l’expérience montre qu’il est judicieux d’intégrer « l’exit » dès le moment de l’achat : choisir des biens avec de bons fondamentaux de revente (emplacement, luminosité, circulation, prestations recherchées, rendement locatif solide) permet de sortir plus vite en cas de besoin.

Les données de rendement locatif montrent, par exemple, que des quartiers de Montevideo comme Malvín, La Blanqueada ou Pocitos Nuevo affichent des rendements bruts compris entre environ 5,8 % et 6,7 %, ce qui attire des investisseurs et facilite la revente si le bien est correctement positionné.

Préparer son bien : présentation, home staging et saisonnalité

Une fois le prix défini, la capacité à susciter un coup de cœur joue un rôle décisif dans la rapidité de la vente, particulièrement sur les segments moyen et haut de gamme.

L’importance de la présentation dans un marché sophistiqué

Le marché uruguayen, surtout dans les grandes villes et les zones balnéaires, s’est professionnalisé. Les acheteurs étrangers, notamment argentins, brésiliens et européens, comparent en ligne des dizaines d’annonces, souvent sur des portails comme InfoCasas, Gallito Luis ou MercadoLibre Inmuebles, avant de décider quelles propriétés visiter.

Dans ce contexte, certaines pratiques sont devenues quasiment incontournables pour qui veut vendre vite :

– recours à un photographe professionnel : pour les propriétés de standing, c’est considéré comme essentiel. Les photos prises au smartphone ne tiennent plus la comparaison face aux annonces concurrentes, notamment dans Punta del Este ou Montevideo ;

– home staging ciblé : pour les biens de grande valeur, un aménagement ou une mise en scène professionnelle peut augmenter l’attrait et, dans beaucoup de cas, le prix final tout en réduisant le temps sur le marché.

Adapter la préparation au type de bien

Pour un appartement urbain à Montevideo, il s’agit souvent de : l’emplacement, la taille, le prix, les commodités, et la sécurité.

– désencombrer, neutraliser les couleurs trop marquées et donner une impression d’espace ;

– soigner la cuisine, le séjour et la chambre principale, pièces les plus déterminantes ;

– veiller à un état irréprochable des salles de bains et à la luminosité.

Pour une maison balnéaire à Punta del Este ou dans la Costa de Oro :

– mettre en avant les vues, les accès à la plage, les espaces extérieurs (terrasse, jardin, piscine) ;

– soigner le mobilier extérieur, même de façon simple, pour illustrer le style de vie recherché par les acheteurs (déjeuners au soleil, soirées entre amis).

Pour une propriété rurale ou une « chacra » :

Saisonnalité : quand mettre en vente pour maximiser les visites

Sur le littoral, la période de mise en vente est déterminante. Pour les propriétés côtières, les professionnels mettent en avant la fenêtre optimisée d’octobre à février, avec un pic de fréquentation entre décembre et fin février. C’est à ce moment que Punta del Este et ses environs voient affluer la majorité des étrangers (environ 75 % de la clientèle étrangère de ces stations vient traditionnellement d’Argentine, autour de 20 % du Brésil, le reste d’autres pays).

Mettre en vente un bien balnéaire en plein hiver austral n’est pas impossible, mais le nombre d’acheteurs potentiels sur place est réduit, ce qui prolonge généralement les délais. Inversement, pour une vente rapide, viser la haute saison maximise la probabilité de visites et d’offres concurrentes.

Pour Montevideo et l’intérieur, la saisonalité est moins marquée, même si l’été reste globalement plus dynamique, notamment grâce au retour des expatriés en vacances.

S’entourer des bons professionnels : agents, notaires et experts

Le système uruguayen repose fortement sur l’intervention d’un notaire public (Escribano Público) et d’agences immobilières très structurées. Bien choisir ses interlocuteurs est crucial pour vendre rapidement et sans mauvaise surprise.

Rôle central du notaire (Escribano Público)

En Uruguay, la vente n’est pas confiée à un avocat au sens anglo‑saxon du terme, mais à un notaire d’État, qui joue un rôle neutre et obligatorio. C’est lui qui :

– rédige le compromis ou l’engagement d’achat (Compromiso de Compraventa ou Boleto de Reserva) ;

– conserve le dépôt de l’acheteur sur un compte séquestre ;

– vérifie l’historique du titre de propriété sur plusieurs décennies et s’assure de l’absence de dettes, hypothèques ou charges ;

– contrôle que tous les impôts fonciers et taxes liées au bien sont payés avant la signature finale ;

– supervise la signature de l’acte et la distribution des fonds ;

– envoie ensuite la vente à l’enregistrement au Registre de la Propriété.

Agents immobiliers : pourquoi ils accélèrent (vraiment) la vente

Les agences sérieuses ne se limitent pas à publier une annonce. Elles :

– établissent une stratégie de prix réaliste en fonction du quartier et de la demande récente ;

– activent leurs réseaux locaux et internationaux (Argentine, Brésil, Europe, Amérique du Nord) ;

– orchestrent la présentation du bien (photos, visites virtuelles, traductions des annonces) ;

– filtrent les acheteurs pour ne présenter que des profils sérieux ;

– gèrent la négociation et accompagnent jusqu’à la signature chez le notaire.

Des acteurs comme La Cité Inmobiliaria (présente en Uruguay depuis 1993), Team Haverkate (associé à Engel & Völkers), van Bevern Realty, Uruguay Property, Uruguay Smart Estate ou l’affilié local de Sotheby’s International Realty montrent à quel point l’approche internationale est importante : certains collaborent avec plus de 250 agents locaux, d’autres appartiennent à des réseaux mondiaux couvrant des dizaines de pays.

Acteurs immobiliers internationaux en Uruguay

Dans le haut de gamme, Sotheby’s International Realty Uruguay, par exemple, met l’accent sur des expertises combinant valuation précise, conseil personnalisé et marketing global pour accélérer la vente. Une autre structure, Gateway to South America (GTSA), a même développé un processus spécifique baptisé « vendeRAPIDO » pour réduire les délais de vente et les coûts sur les marchés latino‑américains.

Coût des professionnels : intégrer ces frais dès le départ

Les frais d’agence, côté vendeur, sont généralement de 3 % du prix de vente, auxquels s’ajoute la TVA à 22 % sur la commission, ce qui porte le coût effectif à 3,66 % environ. Ces frais sont à prévoir dès l’estimation de votre prix net.

Les honoraires du notaire sont habituellement supportés par l’acheteur, mais le vendeur peut engager son propre notaire ou un avocat/tax advisor pour conseil, ce qui représente un coût additionnel (souvent de l’ordre de 1 % plus TVA si l’on engage un notaire conseil).

Bien maîtriser les impôts et coûts pour éviter les mauvaises surprises

Une des raisons pour lesquelles des ventes prennent du retard (ou échouent) en Uruguay tient aux questions fiscales mal anticipées. Pour vendre vite, il est indispensable d’avoir clarifié tous ces aspects avant même la mise sur le marché.

Impôt sur la plus‑value : 12 % sur le gain net

La plus‑value réalisée par un particulier – résident ou non – est soumise à un impôt de 12 % sur le gain net (IRPF pour les résidents, IRNR pour les non‑résidents). Ce gain correspond à la différence entre :

– le prix de vente,

– et le prix d’achat indexé sur l’inflation officielle, diminué des coûts d’acquisition (frais de notaire à l’achat, commissions, travaux éventuellement pris en compte selon la réglementation).

Impôt de transfert patrimonial (ITP) : 2 % sur la valeur cadastrale

À la différence de la plus‑value, l’ITP se calcule non pas sur le prix réel de la transaction, mais sur la valeur fiscale officielle (valeur cadastrale), presque toujours inférieure à la valeur de marché. Le vendeur doit s’acquitter d’un montant équivalent à 2 % de cette valeur fiscale. L’acheteur verse de son côté une part similaire.

Cette architecture fiscale rend le coût de transfert relativement raisonnable, malgré des frais globaux importants, car la base imposable est réduite.

Commission d’agence et TVA : 3 % + 22 %

Côté vendeur, la commission de l’agence est normalement de 3 % du prix de vente, à laquelle s’applique la TVA à 22 %. Le coût réel s’établit donc à 3,66 % du prix, ce qui n’est pas négligeable et doit être intégré lorsque vous déterminez le prix minimum acceptable.

Autres taxes à solder avant la vente

Avant la signature, le notaire exigera des certificats attestant que toutes les taxes et contributions sont à jour, notamment :

– la Contribución Inmobiliaria (impôt foncier municipal, assis sur la valeur cadastrale) ;

– l’Impuesto de Primaria (taxe nationale destinée au financement de l’éducation primaire), lui aussi calculé sur la base cadastrale ;

– les éventuelles contributions municipales ou départementales spécifiques ;

– les charges de copropriété pour les appartements en régime de propriété horizontale.

Si ces montants ne sont pas soldés, le notaire ne finalisera pas la vente. Pour éviter les retards, il est donc conseillé de rassembler les preuves de paiement et, si nécessaire, de régulariser d’éventuels arriérés avant même de signer un compromis.

Récapitulatif des principaux coûts côté vendeur

Au total, si l’on ajoute les coûts du côté acheteur, les « round‑trip costs » (coût d’achat + coût de revente) en Uruguay sont considérés comme élevés au regard d’autres pays. Mais côté vendeur, l’essentiel se concentre sur la plus‑value, la commission d’agence et l’ITP sur base cadastrale.

Le processus de vente : étapes clés et délais

Même si l’objectif est de vendre « rapidement », il est important de comprendre que la procédure uruguayenne comporte des étapes incompressibles destinées à protéger toutes les parties.

De l’offre au compromis : sécuriser l’accord

En pratique, une fois qu’un acheteur est trouvé et qu’un prix est convenu, les parties passent par un engagement préliminaire, souvent appelé Boleto de Reserva ou Compromiso de Compraventa. Ce document :

– identifie clairement les parties et le bien (numéro de padrón, surface, caractère du bien) ;

– fixe le prix, le calendrier des paiements et la date cible de signature de l’acte définitif ;

– prévoit le dépôt d’une somme (en général 10 %, parfois jusqu’à 20 %) versée par l’acheteur sur un compte séquestre contrôlé par le notaire ;

– inclut des clauses pénales en cas de défaut (perte du dépôt pour l’acheteur qui se rétracte sans cause, restitution doublée en cas de défaillance du vendeur).

Cette étape verrouille l’accord tout en laissant le temps au notaire de conduire ses vérifications.

Due diligence : la phase qui ne doit pas révéler de surprises

Pendant 20 à 60 jours, le notaire de l’acheteur conduit un audit juridique approfondi :

– étude de titres sur environ 30 ans pour vérifier la chaîne de propriété ;

– contrôle de l’absence de charges, hypothèques, saisies ou servitudes non déclarées ;

– obtention des certificats fiscaux (fisc, sécurité sociale, municipalité) confirmant l’absence de dettes ;

– vérification des plans enregistrés (planos) et cohérence entre la réalité bâtie et les documents officiels.

Pour le vendeur, plus les documents sont laissés en ordre en amont, plus cette étape est fluide et rapide. Toute anomalie (extension non déclarée, taxes impayées, divergence entre plan et construction) peut retarder la signature, voire faire fuir un acheteur pressé.

Signature de l’acte, paiement et transfert de fonds à l’étranger

Une fois les vérifications achevées, le notaire prépare l’Escritura de Compraventa (acte de vente définitif). À la date convenue :

L’un des atouts majeurs de l’Uruguay est l’absence de contrôle des changes : les fonds, généralement en dollars américains, peuvent être librement transférés vers n’importe quel compte international, après règlement des obligations fiscales. Le notaire peut, le cas échéant, initier le virement international directement depuis le compte séquestre, ce qui offre une grande sécurité pour les vendeurs non résidents.

Savoir exploiter la demande internationale

Pour vendre rapidement, surtout dans les zones côtières ou de prestige, la capacité à toucher les acheteurs étrangers – et pas seulement le marché domestique – est décisive.

Qui achète et où ?

Les données montrent que :

– environ 75 % des acheteurs étrangers dans les stations balnéaires proviennent traditionnellement d’Argentine ;

– environ 20 % viennent du Brésil ;

– le reste se répartit entre d’autres pays d’Amérique latine, d’Europe et d’Amérique du Nord.

Pourquoi l’Uruguay attire et comment le mettre en avant

Pour des acheteurs internationaux, les arguments récurrents sont :

– stabilité politique et économique relative ;

– système juridique réputé transparent, propriété privée bien protégée ;

– absence de discrimination entre nationaux et étrangers pour la détention immobilière ;

– possibilité d’obtenir la résidence en investissant dans l’immobilier à partir d’environ 525 000 USD, avec une exigence de présence physique limitée (60 jours par an) ;

– absence de contrôle des capitaux, monnaie locale relativement stable vis‑à‑vis du dollar (environ 40 UYU pour 1 USD courant 2025).

Adapter sa stratégie de marketing

Une stratégie efficace combinera : objectifs clairs, ressources appropriées, et mesures de performance adéquates pour assurer le succès à long terme.

– une présence forte sur les portails locaux (InfoCasas, Gallito Luis, MercadoLibre Inmuebles, etc.) ;

– une visibilité via des agences intégrées à des réseaux internationaux (Sotheby’s, Engel & Völkers, Century 21, etc.) ;

– des supports multilingues (espagnol, anglais, parfois portugais, français ou allemand) ;

– dans le haut de gamme, des campagnes ciblées vers les publics argentins et brésiliens fortement solvables.

Des sociétés comme Uruguay Smart Estate, qui revendique une collaboration avec plus de 250 agents locaux, ou Uruguay Property, spécialisée sur Maldonado et Punta del Este, insistent sur un accompagnement complet de la première visite à la remise des clés, ce qui rassure les étrangers et peut accélérer la décision d’achat.

Optimiser les délais : conseils pratiques pour gagner des mois

Même avec un marché porteur, vendre vite implique de combiner plusieurs leviers.

1. Préparer le dossier juridique et fiscal avant de publier l’annonce

Avant même la première visite, il est pertinent de : écouter les besoins du client, préparer les questions, et rechercher des informations sur l’entreprise.

– obtenir les certificats de paiement des taxes foncières (Contribución Inmobiliaria) et de l’Impuesto de Primaria ;

– s’assurer que les plans (planos) correspondent exactement à la réalité bâtie ;

– vérifier qu’aucune dette n’est attachée au bien (sécurité sociale, municipalité, co‑propriété) ;

– rassembler tous les anciens titres (títulos) et documents de propriété.

Cela évite les mauvaises surprises en due diligence, qui sont souvent synonymes de reports ou de ruptures d’accord.

2. Choisir le bon moment de mise sur le marché

Pour un bien côtier, viser la fenêtre octobre‑février, avec une préparation finalisée juste avant la haute saison, augmente fortement les chances d’avoir plusieurs acheteurs en concurrence, ce qui réduit la durée de négociation.

3. Être réaliste sur la négociation

En Uruguay, une marge de négociation de 5 à 10 % par rapport au prix affiché est courante. Afficher un prix cohérent avec le marché et accepter l’idée de concéder une remise raisonnable permet souvent de conclure en quelques semaines, là où des vendeurs trop inflexibles peuvent voir leur bien figé de longs mois, voire plus.

4. Adapter le message au profil d’acheteur visé

Pour un investisseur locatif à Montevideo, mettre en avant :

Pour un acheteur de résidence secondaire sur la côte :

– mettre en avant les potentialités de revenus en location saisonnière (rendements bruts autour de 6 à 7 % ; taux d’occupation de 90 à 95 % en haute saison) ;

– rappeler que les prix sur le littoral ont enregistré des hausses annuelles de 8 à 12 % dans des zones comme Punta del Este.

5. Utiliser intelligemment la procuration (Power of Attorney)

Pour les vendeurs non résidents, donner une procuration spécifique à un avocat ou un agent de confiance permet :

– de ne pas être dépendant de la disponibilité pour venir signer sur place ;

– d’éviter des délais inutiles liés à des allers‑retours internationaux.

La procuration doit être préparée et notarialisée dans le pays de résidence, puis apostillée et traduite si nécessaire. Bien anticipée, elle fluidifie énormément la phase de closing.

Conclusion : vendre vite sans brader, c’est une question de préparation

Les données récentes montrent un marché immobilier uruguayen globalement sain, avec des hausses de prix modérées mais régulières, des volumes de transaction en progression, et une forte présence d’acheteurs étrangers, surtout sur la côte et dans les quartiers de prestige de Montevideo. Dans ce contexte, vendre une propriété rapidement en Uruguay est réaliste, à condition de :

La combinaison d’un cadre juridique solide, d’une économie relativement stable et d’une demande internationale soutenue fait de l’Uruguay un pays où l’on peut vendre rapidement sans renoncer à un bon prix… pour peu que l’on aborde la transaction avec méthode et une vraie stratégie.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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